公積金貸款利率的計算方式

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公積金貸款利率的計算方式范文第1篇

關鍵詞：河北省；住房公積金；模糊數學；公積金貸款資產證券化

1河北省住房公積金資金使用現狀

近年來，隨著我國商品房價格高漲，通過貸款購房成為購房者必不可少的方式。并且由于住房公積金貸款利率較低，公積金貸款成為購房者的首選。因此，保證公積金貸款資金充足，公積金資金供需均衡極為重要。

1.1住房公積金資金供給現狀

近年來，國家重視對于企業職工收益的保護，要求企業為職工繳納五險一金，住房公積金繳納數量大幅上漲。2016年，河北省住房公積金實繳單位59731家，實繳職工487.42萬人，當年公積金繳存額493.28億元，同比增長10.93%。截至2016年底，河北省公積金繳存總額3308.14億元，繳存余額1544.21億元，分別比上年增長17.52%和14.09%。

1.2住房公積金資金需求現狀

住房公積金的資金需要主要集中于兩個方面，一個是職工公積金的提取，另一個是繳存職工購房貸款。2016年，河北省公積金提取額為302.53億元，同比降低27.22%。占2016年繳存額的比率為61.33%，比上年同期減少32.15個百分點。截至2016年底，河北省提取總額1763.93億元，同比增長20.7%。隨著2016、2017年河北省房價的高漲，公積金個人住房貸款資金需要量大幅上漲。2016年，公積金管理中心發放個人住房貸款11.05萬筆368.99億元，同比增長3.54%、21.27%。截至2016年底，累計發放個人住房貸款85.93萬筆1842.99億元，貸款余額1246.93億元，同比分別增長14.65%、25.03%、24.45%。個人住房貸款率為80.74%，比上年同期增加6.72個百分點。

1.3住房公積金資金供需不均衡

隨著河北省房價高速上漲，繳存職工購房時對于貸款的需要日益增加，導致公積金出現資金需求過旺，資金供給不足的情況。2016年，河北省住房公積金個人住房貸款發放額、住房消費提取額等各項資金支出總額占當年公積金繳存額的119.96%。2015年公積金資金支出總額與當年繳存額的比率為141.77%。最近兩年河北省公積金資金需求額均超過當年的資金供給額，只能通過使用之前年度累計的繳存資金保證公積金資金需求，出現嚴重的超支現象，公積金資金供需不均衡，增加公積金資金的供給就成為解決繳存職工購房難題的主要手段。

2增加住房公積金資金供給額的途徑

2.1擴大住房公積金資金來源，以增加可貸款資金額

增加住房公積金資金的供給，提供更多的公積金貸款資金，最直接的方法就是擴大住房公積金資金來源，能收取更多的公積金資金。公積金資金數量取決于兩個方面，第一個因素是繳存職工數量，提高公積金繳存職工數量就需要拓寬住房公積金繳存職工覆蓋面；第二個因素是每個繳存職工的繳存數額，該因素又由住房公積金繳存比例決定。2.1.1拓寬住房公積金繳存職工覆蓋面拓寬公積金繳存職工覆蓋面，讓更多的企業繳納職工住房公積金，毫無疑問能增加繳存職工數量，從而增加公積金資金來源，提高公積金貸款儲備，使公積金資金供需趨于平衡。但是，河北省住房公積金繳存工作進展迅速，近幾年繳存職工覆蓋面較廣，大部分企業能保證按時繳納職工住房公積金。2015年河北省全年實際繳存公積金單位58346家，實繳職工497.34萬人，占全省2015年城鎮就業人口643.65萬人的77.27%。當年新開戶單位3479家,新開戶職工30.40萬人，凈增單位236家，凈增職工9.21萬人，繳存444.66億元，同比增長14.62%。2016年，河北省全年實際繳存公積金單位59731家，新開戶單位4494家，凈增單位1385家；實繳職工487.42萬人，新開戶職工38.17萬人，凈減少職工9.92萬人；當年繳存額493.28億元，同比增長10.93%。基于此，河北省拓寬住房公積金繳存職工覆蓋面的可操作空間不大。2.1.2提高住房公積金繳存比例我國住房公積金繳存辦法規定單位和職工每月最低繳存比例為上年平均工資的5%，最高繳存比例原則上不高于12%，單位和職工繳存的公積金均歸職工所有。通過提高住房公積金繳存比例，每月職工和單位需要繳納的公積金數額增加，可以有效地增加公積金的資金來源。適當地提高公積金繳存比例，可以有效地提高職工的福利。但是，公積金也是企業薪酬成本中很重要的一部分，過高地設計公積金繳存比例，會增加企業的成本負擔。尤其，最近我國經濟增長速度放緩，經濟結構失衡，企業利潤空間壓縮。此時，大幅增加企業公積金繳存金額，無形中進一步增加了企業財務壓力。因此，與拓寬公積金繳存職工覆蓋面相同，提高住房公積金繳存比例雖然能夠直接、行之有效地增加公積金資金來源，但是可提高的幅度有限。

2.2住房公積金貸款資產證券化，以增強資金的流動性

引用美國證券交易委員會的定義：資產證券化是將不流通的存量資產和可預見的未來收入構造和轉變成為資本市場上可銷售和流通的金融產品的過程。住房公積金貸款資產證券化是公積金管理中心將公積金貸款作為一項資產，以公積金貸款未來可收回的利息和本金作為交換，在市場向中介結構出售公積金貸款以換取資金，再將換得的資金貸給需要的公積金繳存職工的方式。此種方式將原本已經貸出資金形成的未來長期應收現金流提前收回，增加了資金使用的次數和效率，提高了資金使用的流動性，從而間接完成了增加公積金資金供給的目的。住房公積金貸款資產證券化提高了公積金繳存資金的使用效率，但是也存在一定弊端。首先，公積金貸款證券化對投資者吸引力較低。公積金貸款違約率較低，以河北省為例，截至2016年底河北省逾期個人住房貸款1229.18萬元，個人住房貸款逾期率0.1‰。公積金貸款違約率低可以吸引較多的投資者，但是公積金也存在“低存低貸”的特點，公積金5年期以上貸款利率為3.25%，比同期商業銀行貸款利率低1.65個百分點，低利率對應著低收益，證券化對投資者的吸引力有待商榷；其次，公積金貸款證券化存在定價難的問題。以怎樣的價格出售公積金貸款資產是證券化中的難點，價格定的過高吸引不到投資者，無法保證資金的回流；價格定的過低無法達到公積金資金供給的最大化，有損繳存職工的利益。

2.3促進公積金貸款的提前償還，以加速資金的周轉

增加公積金資金供給的第三種途徑是采用激勵方法促進公積金貸款資金的提前償還，以加速資金的周轉。可以采用增加貸款利率等級的方式，現在公積金貸款利率按照五年期為界限分為兩檔，5年以下貸款利率為2.75%，5年以上貸款利率全部為3.25%。可以將貸款利率按照貸款時間長短進行細分，設計更多的檔次。比如：5年至10年期公積金貸款利率為3.25%，10年以上每增加5年貸款期，貸款利率相應增加一定幅度，以促進貸款者盡早償還資金。上述方法可以在一定程度上加速資金收回，增加公積金資金供給，但是同樣存在一定弊端。最重要的是增加了貸款者的負擔，現在我國房價急劇上漲，大部分購房的繳存職工需要申請公積金貸款支付購房款，增加貸款利率，必然使未購房者經濟狀況雪上加霜。綜上所述，以上三種方法可以通過不同影響因素在增加公積金資金供給上起到顯著的作用，有利于公積金資金供需平衡，可以為更多的繳存職工提供公積金貸款。但是三種方法都存在弊端，需要從三種方法中選擇弊端最小的最佳方案。

3基于模糊數學的三種途徑的選擇

提高住房公積金資金供給存在上述三種途徑四種具體方法，D1：擴大公積金繳存職工覆蓋面；D2：提高公積金繳存比例；D3：公積金貸款資產證券化；D4：促進公積金貸款提前償還。由于增加公積金資金供給量的三種途徑各有優劣，無法直接選擇最佳方案。本文采用專家調查法，選擇影響方案確定的相關因素，并請專家對三個方案按照影響因素進行打分，從而把三個方案的優劣勢定量化；再利用模糊數學的方法建立模糊關系矩陣確定每個影響因素的影響程度。根據每個因素的得分以及權重分別計算三個方案的期望值，選擇出最優的備選方案，以期望保證繳存職工的利益最大化。

3.1確定方案選擇的評價指標體系

3.1.1方案操作難度無論采用哪種方案都要求在全國建立統一的法律結構和操作流程，比如：第一個方案中公積金繳存比例提高多少？第二個方案中證券化資產的選擇以及資產定價；第三個方案中各償還期限下貸款利率的確定等問，每一個問題的結果都需要符合全國大部分地區現狀并具有可行性。明確這些問題具體操作流程的難度是首先需要考慮的第一個因素。規章制度和操作流程確定越容易，操作難度越低，方案越好。3.1.2公積金管理中心的管理成本每個方案的操作流程確定下來之后，需要各公積金管理中心執行，執行過程中發生的相關成本為該方案的管理成本，包括新增加管理人員的薪酬成本、新增加業務的核算成本等。各中心新增加的管理成本越低，方案越有利。3.1.3風險各方案在執行過程中會存在不同程度的不確定性，比如：第一個方案中未來實繳企業和實繳職工數量是否會下降？第二個方案中是否能吸引到足夠的投資者，出售貸款資產后是否會出現違約風險等情況。方案的不確定性越小，風險越小，方案越有利。3.1.4企業負擔各方案在執行過程中，對企業存在的影響是需要考慮的重要因素。近年來，國家經濟發展速度放緩，實體經濟生存環境惡劣，國家提出降低企業非稅費負擔。住房公積金作為“五險一金”中的重要組成部分，直接影響了企業的職工薪酬成本。方案導致的新增企業費用負擔越小越有利。3.1.5繳存職工利益住房公積金是在商品房改革后，為了幫助繳存職工購買住房而出臺的政策，是為廣大繳存職工服務的。因此，每一個方案的選擇都應該以繳存職工的利益為優。能夠使繳存職工的利益最大化也是方案選擇的重要影響因素。3.1.6公積金資金供給增加程度為了解決住房公積金資金供需不均衡狀態，需要增加公積金資金供給。哪個方案能夠使公積金資金增加更多，哪個方案越有利。最終，確定了影響方案選擇的因素集A：U=（操作難度，管理成本，風險，企業負擔，繳存職工利益，增加程度）。以及四個方案所構成的判斷集V=（V1，V2，V3，V4）。

3.2確定四個方案的評價指標分值

權數集用專家調查法確定其權數值,采用問卷方式對選定的一組專家進行意見征詢，經過反復幾輪的征詢，使專家意見趨于一致，從而得到對未來的預測結果。3.2.1專家選擇為了使結果更合理和可信，共選取100名專家進行意見征詢。選取的專家要求具備住房公積金實務或管理的相關專業知識，有相關工作經歷且工作經驗在五年以上；同時專家不同的單位、地區、經歷、年齡結構等在選擇時也有一定的比例；專家必須具有應答調查的時間和責任感。最終，確定100名專家包括建設部住房公積金監管司專家5名，河北省住房公積金監管辦專家7名，河北省各市公積金管理中心專家42名，外省公積金監管辦專家15名，大學相關專業教授21名，銀行金融機構專家10名。3.2.2調查問卷設計及收回根據評級指標設計調查問卷，要求各位專家按照1-10分共10個等級對四個方案的六個評價指標打分。指標最高分為10分，最低分為1分。共發放100份調查問卷，收回87份，回收率87%。3.2.3確定評價指標分值收到問卷后，將87位專家的各評價指標分值計算算術平均，得到了四個方案的評價指標值.

3.3確定各指標隸屬度

隸屬度的確定采用較簡單的核算方法，將同一項指標中得分最低的方案指標值設定為0，得分最高的方案指標值設定為1，建立區間[0，1]，然后將各項評價指標的實際數據映射到對應的區間上得到各項指標的隸屬度。

3.4確定各評價指標的權重

每個評價指標的側重點不同，影響程度也不同，需要為每個指標賦予不同的權重，用wi表示。得到U上的一個模糊子集W=（w1，w2，…，w6），并且每個指標權重之和為1。6i=1Σwi=1邀請各位專家對各評價指標進行重要性排序，最重要的評價指標賦予最高分6分，重要性最低的評價指標賦予最低分1分，以此類推，得出評分總和為21。計算時考慮到專家人數的影響，先將87位專家對某項評價指標的分值求和作為分子，將上述分值總和21和與專家人數的乘積87作為分母，計算出各項評價指標的權重，得出模糊子集：W=（0.14，0.12，0.19，0.17，0.16，0.22）。

3.5確定四個方案的分值

根據四個方案模糊矩陣R以及指標權重W，得出最終四個方案的分值集P=（P1，P2，P3，P4）可以看出，第三個方案的分值（P3=0.55）最高，即在四個方案中，住房公積金貸款資產證券化為最優選擇。雖然公積金貸款資產證券化方案存在項目風險，并且具體操作流程制定過程較復雜，但是可以保護職工利益最大化，并且使公積金資金供給達到最優，從而有可能保證公積金資金供給平衡。

參考文獻：

[1]劉海.公積金貸款資產證券化融資應用研究[D].暨南大學2016.

[2]劉艷平.住房公積金在住房保障體系中的重要作用[J].價值工程，2014（28）.

公積金貸款利率的計算方式范文第2篇

第一條為深化城鎮住房制度改革，拉動住房消費，鼓勵和支持城鎮居民購買住房，維護借貸雙方的合法權益，根據國務院《住房公積金管理條例》和中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱住房公積金個人住房抵押貸款（以下簡稱公積金貸款）是指按規定繳存住房公積金的職工在本市行政區域內購買住房時，以所購住房作抵押而申請的政策性專項貸款。

第三條公積金貸款只限于購買個人住房，其資金來源于職工及其所在單位存儲的住房公積金，由市住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）管理發放。

第四條個人住房貸款的金融業務由公積金中心按國家有關規定，委托有關國有商業銀行（以下簡稱受托銀行）承辦。公積金中心委托辦理公積金貸款，應當與受托銀行簽訂書面委托合同。

公積金中心按照委托合同約定，檢查監督公積金貸款資金的使用情況。受托銀行應定期向公積金中心提供有關業務資料。

第二章貸款對象和條件

第五條凡實行住房公積金制度單位的職工，擬購買個人住房符合規定條件的，均可申請住房公積金抵押貸款。

第六條申請公積金貸款的借款人應同時具備下列條件：

（一）所在工作單位在公積金中心設有賬戶；

（二）按月足額連續存儲住房公積金6個月以上且欠繳住房公積金不足1年；

（三）具有穩定的經濟收入和償付貸款的能力,沒有尚未還清的數額較大、可能影響貸款償還能力的債務；

（四）具有購買住房的合同或有關證明文件；

（五）具有購房總額30%以上的自有資金；

（六）同意用擬購買的自住房屋作抵押；

（七）同意辦理個人住房抵押貸款擔保、公證、房屋抵押登記等手續。

第七條借款人還清公積金貸款本息后，在本市行政區域內再次購買自住住房時，仍可依照本辦法規定申請公積金貸款。

第三章貸款額度、期限和利率

第八條每項公積金貸款額度應當同時符合下列限定標準：

（一）不得高于按照房屋總價款確定的比例貸款限額。房屋總價款的比例商品房為70%；二手房建筑年限在5年以內的為評估價的60%，建筑年限在6—10年的為評估價的55%，建筑年限在11年以上的為評估價的50%。

（二）不得高于按照還款能力確定的貸款限額，其計算公式為：貸款額=借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數×借款人月收入還款比例×12個月×貸款年限。借款人月收入還款比例為50%。

（三）不得超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。

（四）不得高于最高貸款額度20萬元。

第九條購買商品住房貸款的最長期限為20年，二手房貸款的最長期限為10年。

第十條所有貸款的年限不得超過借款人的法定退休年限。

第十一條公積金貸款利率按照中國人民銀行批準的利率標準執行。

第四章借款合同的訂立和履行

第十二條申請住房公積金貸款，借款人應當向公積金中心提出貸款申請，填寫貸款申請審批書，并提供以下證明材料：

（一）本人身份證件，有配偶的提供配偶的身份證件及婚姻證明，未婚或無配偶的提供未婚或無配偶證明；

（二）房屋買賣合同或有關證明文件。

第十三條公積金中心對材料齊備的貸款申請應當予以受理。公積金中心自受理申請之日起15日內，依據有關規定和公積金中心資金使用計劃做出準予貸款或者不準貸款的決定，并通知申請人。

第十四條借款人貸款申請批準后，當事人各方應訂立公積金借款合同、抵押合同。

第十五條公積金借款合同包括以下內容：

（一）借款人的姓名和住所；

（二）委托人、受托銀行的名稱和住所；

（三）貸款的金額、期限、利率；

（四）貸款償還方式、每月還款額的計算方法；

（五）擔保方式和擔保范圍；

（六）違約責任；

（七）當事人需要約定的其他事項。

公積金借款合同的示范文本由公積金中心制定。

第十六條受托銀行應當按照借款合同約定的時間和金額，以轉賬支付的方式將貸款資金支付給房屋出售人。特殊情況需要支付現金的，由公積金中心通知受托銀行按規定支付。

第十七條住房公積金貸款采取按月等額本息償還方式，借款人可委托銀行從本人的還款賬戶中按期扣收，也可直接到受托銀行用現金償還。

第十八條經貸款人同意，借款人可以提前償還全部或者部分貸款本息。

提前償還全部貸款的，借款人付清貸款本金余額后，公積金中心不再計收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息不予退還。

提前償還部分貸款的，受托銀行、公積金中心與借款人應當以書面形式變更借款合同，由公積金中心根據還款當日同檔次利率及本金余額重新計算出每月新的還款額。

第十九條借款人在履行借款合同的還款義務期間，需要延長或縮短還款年限的，應向公積金中心提出申請，經審核同意后，由公積金中心、受托銀行和借款人三方簽訂延長或縮短貸款期限的補充合同。貸款期限的延長不得超過借款人法定退休年限和貸款的最長期限。

第二十條借款人在還款期內，其抵押住房及債務需要轉移給他人（不含配偶，夫妻離異由法院裁決的除外）的，應向公積金中心提出申請，經批準后，方可辦理轉移手續。

第二十一條借款人死亡、被宣告失蹤或者喪失民事行為能力的，其財產的繼承人、受遺贈人或者代管人應當繼續履行借款合同，但繼承人放棄繼承或者受遺贈人放棄遺贈的除外。

第五章貸款抵押

第二十二條借款人按照規定將所購自住房用于抵押的，必須將住房價值全額用于貸款抵押，并將房屋產權證明和購房合同（協議）載明的全部權益抵押給公積金中心。

第二十三條以房屋做抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并到縣級以上地方政府規定的部門辦理抵押登記手續，抵押行為按雙方簽訂的抵押合同執行，抵押物需估價的，由具有評估資質的機構進行評估。

第二十四條抵押人對設定抵押的房屋在抵押期內必須妥善使用，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款人的監督檢查。對設定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款人（抵押權人）不得擅自處分。

第二十五條對設定的抵押房屋在抵押期間，未經抵押權人同意，抵押人不得將抵押房屋再次抵押、出租、轉讓、變賣、饋贈。

第二十六條抵押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。在抵押期內，造成設定的抵押房屋損壞的，由過錯方承擔責任負責賠償。

第六章貸款擔保

第二十七條借款人在辦理公積金貸款手續時，須辦理擔保手續。擔保方式為保證擔保，是指借款人不能履行債務時，擔保人按照約定履行債務或者承擔責任。

第二十八條公積金貸款擔保范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金及實現債權的費用。擔保期限自《擔保合同》簽訂之日起到借款人全部還清或擔保公司代為全部還清貸款本息之日止。

第二十九條公積金貸款擔保，擔保方應與公積金中心簽訂擔保合作協議并在公積金中心存儲擔保風險金，用于公積金中心清理逾期貸款。擔保風險金的額度不應少于公積金中心貸款余額的1‰。

第三十條出現下列情況之一，公積金中心將會同有關部門按本辦法第三十一條規定處理抵押物或從擔保公司扣收擔保風險金：

（一）借款人未履約委托貸款合同達3個月以上的；

（二）借款人在委托貸款合同期限內，連續6個月內沒有償還清擔保公司為借款人支付的賠償金及利息的；

（三）借款人在還款期限內死亡、失蹤，或喪失民事行為能力而無繼承人、監護人和受遺贈人的；

（四）借款人在還款期限內死亡、失蹤、喪失民事行為能力，而其法定繼承人、監護人、受遺贈人拒絕履行貸款合同條款或無力償還貸款本息的。

第三十一條處分抵押物的收入按下列順序分配：

（一）支付處分抵押物所發生的拍賣費用。

（二）支付與抵押物有關的稅款。

（三）償還貸款本息及相關費用。

（四）退還借款人。

第七章貸款保證

第三十二條借款人以所購的自住住房設定抵押的，接受購房款的售房單位應和公積金中心、受托貸款銀行簽訂保證合同，保證借款人在取得房屋產權證書前，購房款合法使用。如借款人違約，售房單位承擔連帶按期償還貸款本息責任。

第三十三條售房單位的保證責任，自保證合同簽訂之日起至借款人領取房屋他項權利證交給抵押權人（公積金中心）收押之日止。

第三十四條售房單位的保證責任范圍，以借款合同的主債權利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用為限。

第三十五條單位統一辦理職工公積金貸款的，由職工所在單位與公積金中心、受托銀行簽訂扣款協議，按合同約定方式從職工工資或其他收入中扣收貸款本息。

第八章合同的變更和終止

第三十六條借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法變更《借款合同》、《抵押合同》、《擔保合同》。

第三十七條擔保人失去擔保資格、能力或發生合并、分立或破產時，借款人應變更擔保人并重新辦理擔保手續。

第三十八條借款人按合同規定償還全部貸款本息后，抵押物退還抵押人，借款合同終止。

第九章法律責任

第三十九條受托銀行未按照借款合同約定的時間、金額發放貸款，造成借款人損失的，應當賠償損失，因借款人原因導致放款延遲的除外。

公積金貸款利率的計算方式范文第3篇

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。如果開發商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發商也要兌現。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發生糾紛，可以作為證據。

參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條

2.房地產商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么？

（1）房地產商了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。

（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。

（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。

（4）損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。

參考法條：《廣告法》第三十七條

3.《認購書》一般包括哪些內容？

《認購書》的內容包括：①房號及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價款及計算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發商的預售許可證號。⑦當事人雙方基本情況。

參考法條:《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、第一百一十五條《合同法》第一百一十五條

4.什么是建筑面積？

建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。它的計算公式是：建筑面積＝套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

參考法規：《建筑面積計算規則》

5.什么是套內建筑面積？

套內建筑面積包括三個部分：套內使用面積，套內墻體面積，陽臺建筑面積。它的計算公式是：套內建筑面積＝套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

6.套內墻體面積包括什么？

套內墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

7.什么是分攤的公用建筑面積？

公用建筑面積是指由整幢樓的產權人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。未經全體共有人或業主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變全樓公用建筑空間原始設計的使用功能。分攤的公用建筑面積＝套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數

8.公用建筑面積的分攤原則是什么？

①公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。②為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。③公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

參考法規：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》

9.哪些公用建筑面積可以分攤？

整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。③計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

參考法規：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》。

10.哪些公用建筑面積不能分攤？

①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。

參考法條：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第九條

11.面積變了，購房者可以退房嗎？

經有關部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內通知購房者。在接到通知的15日內，購房者可以作出退房的書面答復。在此期間內未作書面答復的，視為同意變更。

開發商沒有在規定的期限內通知，購房者有權退房。如果退房，開發商要承擔違約責任。

參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條

12.面積誤差比的公式是什么？

面積誤差比＝產權登記面積－合同約定面積

合同約定面積×100％

參考法規：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》來源:

13.處理房屋面積糾紛的原則是什么？

合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條

14.買房一般要交哪些稅？

（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。

參考法條：《北京市人民政府關于修改<北京市契稅管理規定>的決定》第一條、第二條

15.買房一般要交哪些費？

（1）房屋所有權登記費。（2）公共維修基金。(3)綜合地價款。（4）證件工本費。

16.買車庫交契稅嗎？

購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。

17.繼承和接受遺贈而取得的房產要交契稅嗎？

法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應征收契稅。

18.申請個人商業貸款的條件一般有哪些？

（1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。

（2）具有城鎮常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。

（3）有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。

（5）有貸款人認可的資產作抵押或質押，或有符合規定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。

（6）具有購房合同或協議。

（7）貸款人規定的其他條件。

19.申請個人商業貸款一般要交哪些費用？

（1）律師審查費。（2）公證費。（3）產權登記費。（4）保險費。

20.哪些財產可以抵押？

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產。

（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物。

（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產。

（五）依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。

（六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。

21.哪些財產不能抵押？

不能抵押的財產：土地所有權；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監管的財產；以法定程序確認為違法、違章的建筑物。

22.哪些權利可以質押？

（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；

（2）依法可以轉讓的股份、股票；

（3）依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權；

23.什么是轉按揭？

“轉按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

24.什么樣的房子要評估？

商品房、二手房和擔保中心認為有必要進行評估的其他房屋。

經濟適用房不需要評估。

25.什么是組合貸款？

組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業信貸資金向同一借款人發放的購房貸款，是政策性和商業性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。來源:

26.什么是個人住房貼息貸款？

所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心與有關商業銀行合作，推出的個人住房擔保貸款政策性貼息業務。購房人可在商業銀行直接領取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續，交兩筆手續費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節省到只需幾天。而商業貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。

27.申請個人住房貼息貸款的條件是什么？

（1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人持續繳存住房公積金6個月以上，或累計繳存12個月以上，當前為正常的繳存狀態。

（2）提供符合要求的擔保方式。

（3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。

（4）同時滿足商業銀行對個人住房貸款規定的其他條件。

28.什么是住房補貼？

住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發放的用于住房消費的專項資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體數額各地政府根據當地經濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定。

29.住房補貼隨人走嗎？

職工在本市范圍內因各種原因變動工作單位且調入單位已建立住房補貼賬戶時，應將其原住房補貼賬戶內的余額轉入新調入單位住房補貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼，在未復薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結余本息應暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規定計息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關信息。

30.什么是一表？

一表是指：《建設工程竣工驗收備案表》。

31.什么是兩書？

兩書是指：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

32.收房時還查看哪些文件？

《商品房面積實測技術報告書》、《物業管理公約》。

33.室內環境檢測報告一般由開發商提供嗎？

2014年7月1日以后開工的項目，開發商必須提供室內環境檢測報告。2014年7月1日以前開工的項目，如果在合同中約定了以室內環境檢測合格為交付條件的，開發商也要提供室內環境檢測報告。

34.開發商什么時候算交房？

當商品房已經竣工，并且達到交付使用條件以后，開發商會書面通知購房者辦理交接手續。在進行交接的時候，開發商要提供一表兩書、《商品房面積實測技術報告書》、室內環境檢測報告和《物業管理公約》。當購房者認為房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發商就完成了房屋的交付。如果開發商提供的文件不全，購房者有權拒絕接收房屋，由此產生的延期交房的責任由開發商來承擔。

35.何種質量問題可以退房？

經有關機構檢測后，確實發生房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發商承擔違約責任。

36.房屋損毀、滅失誰來賠？

在房子交付使用以前，毀損和滅失的風險由開發商承擔。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風險由購房者承擔。購房者簽了《房屋驗收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當理由不接收房子的，視為開發商已經交付。

37.“不交費就不給鑰匙”合法嗎？

有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發商要求購房者在領鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續。購房者要清楚，有些費用不是由開發商來收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務機關繳納的。如果購房者沒有委托開發商代辦，開發商就不能代為收取。②公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發商代收，但是開發商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據的。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，費用應由開發商交納。來源:

38.辦理了入住手續，房子就是你的了嗎？

不是。只有經過登記以后，取得了個人的《房屋所有權證》的房子才真正屬于自己，而且這種權利受到法律的保護。

39.“鄉產權房”能買嗎？

農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，開發商如果沒有對土地的性質進行轉換,不能用于房地產的開發建設。鄉一級政府無權頒發房屋產權證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發放的房地產權屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權益也無法獲得相應的保障。

40.一般什么時間辦房產證？

購房者可以委托開發商辦理房產證，也可以自己辦理。如果購買的是現房，購房者應該在訂立合同之日起90日內辦理房產證。如果購買的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起90日內辦理房產證。

41.沒有房產證的房子能抵押、買賣嗎？

房產證是房屋所有權的唯一證明，沒有房產證的房子不能買賣、置換、贈與、繼承、轉讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。以沒有房產證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結束以前能夠提供房產證或者補辦登記手續的，抵押還是有效的。

42.什么人可以申請購買經濟適用住房？

（1）有當地城鎮戶口(含符合當地安置條件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應對象。

（2）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定標準的住房困難家庭。

（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準。

（4）市、縣人民政府規定的其他條件。

由于各地的經濟條件有很大差別，上述規定的條件只是一個原則性的規定，具體購買經濟適用房的條件還要參見各地的規定和政策。

43.預購經濟適用住房，竣工前可以轉讓嗎？

可以。預購人在經濟適用房竣工前可以轉讓其預購的經濟適用房，但受讓人必須已經取得經濟適用房購房資格，并持審核證明辦理預售轉讓登記手續。

44.原價出售經濟適用住房，還以再買嗎？

對于以原價出售已購經濟適用房的原購房人,在辦理房屋產權轉移手續后，由北京市各區縣國土房管局交易管理部門出具不高于經濟適用房購買單價出售經濟適用房的證明，可再次申請購買經濟適用房，可憑證明到北京市建委開發辦辦理經濟適用房購買資格的審核手續。

45.哪些公房不能上市交易？

（1）以低于城鎮住房制度改革政策規定的價格購買并且沒有按照規定補足房屋價款的公房。

（2）已經被列入拆遷公告范圍內的公房。

（3）所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。

（4）有所有權糾紛的公房。

（5）已經抵押并且未經抵押權人書面同意轉讓的公房。

（6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。

（7）擅自改變房屋使用性質的公房。

（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的公房。

參考法條：《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》第五條

46.已購公房上市價格由誰定？

已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協商確定。

辦理房屋轉讓和變更登記手續時，房屋所在地的房地產交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區、縣房屋土地管理局應當進行現場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。

買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內向北京市房屋土地管理局申請復核，北京市房屋土地管理局應當自接到復核申請之日起10日內作出復核決定。

參考法條：《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》第十三條

47.沒有《房屋租賃許可證》可能會產生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？

如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關手續。一是對于租用房屋從事生產經營活動的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經營場所合法的憑證。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機關辦理戶口登記的憑證之一。

如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應該到當地政府房地產管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產管理部門委托的機構辦理。

參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？

如果承租人在房產證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。

49.被抵押的房屋可以出租嗎？

如果房東得到了抵押權人的同意，就可以出租，如果沒有經過抵押權人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細檢查房產證，了解房屋的產權狀況，如果看到房產證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權人的書面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租？

沒有房產證的房屋是不能出租的，產權證是房屋的權屬證件，沒有產權證就無法證明房屋的法律關系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎；共有的房屋未經全體共有人書面同意的，以及產權不清，權屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標準，不符合公安、環保、衛生等主管部門的有關規定，或已經設置抵押房屋所有權的房屋未經抵押權人同意的，屬于法律法規禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經司法機關和行政機關裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產權利的，同樣不能出租。

此外，還有需要注意的問題，未經綜合驗收、新建的房屋不能租。有的開發商或房屋所有人急功近利，甚至將未經綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規，二是對承租方安全造成威脅。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規定，辦妥房屋繼承過戶手續后，方可出租該私有房屋。