不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文第1篇

1.房產(chǎn)測(cè)繪單位對(duì)相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、掌握差異性帶來的登記風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，房產(chǎn)測(cè)繪應(yīng)由房屋權(quán)利申請(qǐng)人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人自行委托具有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)面臨著由集中統(tǒng)一測(cè)繪逐步向市場(chǎng)放開轉(zhuǎn)變或在已經(jīng)市場(chǎng)化的前提下結(jié)合登記職能的調(diào)整重新洗牌。這一轉(zhuǎn)變，將會(huì)打破政府集中統(tǒng)一測(cè)繪時(shí)，對(duì)相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、建筑部位面積計(jì)算、共有面積分?jǐn)傉莆盏囊恢滦浴１厝粫?huì)出現(xiàn)不同測(cè)繪單位對(duì)同樣建筑部位測(cè)繪方法不同、面積不同、共有面積分?jǐn)偛煌木置妗＿@種情況相對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記職能分工，由于測(cè)繪項(xiàng)目所在區(qū)域不同、同一項(xiàng)目不同樓測(cè)繪單位、登記時(shí)間不同，加之登記人員對(duì)建筑部位具體的面積計(jì)算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強(qiáng)，登記過程中極難發(fā)現(xiàn)，從而給登記帶來風(fēng)險(xiǎn)。這種亂象影響登記機(jī)關(guān)形象、侵害購(gòu)房人權(quán)益，同時(shí)會(huì)引訟、，并且因?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪共有面積分?jǐn)偟奶攸c(diǎn)，“面積一戶錯(cuò)、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。

2.建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風(fēng)險(xiǎn)

探討這個(gè)問題之前，有必要先對(duì)目前的房產(chǎn)測(cè)繪方法進(jìn)行介紹。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GBT17986-2000），房產(chǎn)測(cè)繪要實(shí)地逐戶量取邊長(zhǎng)尺寸。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，房產(chǎn)測(cè)繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。但在目前的實(shí)際操作中，大量存在著建成房屋與規(guī)劃批準(zhǔn)圖紙不完全一致的情況，考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)仍要以房屋的規(guī)劃批準(zhǔn)文件對(duì)合法建造的房屋進(jìn)行登記，在政府集中統(tǒng)一測(cè)繪條件下，測(cè)繪單位往往會(huì)要求建設(shè)單位補(bǔ)充提供與房屋現(xiàn)狀一致的規(guī)劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時(shí)，符合規(guī)范、規(guī)章對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的要求。當(dāng)然，這種后補(bǔ)規(guī)劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設(shè)單位申請(qǐng)辦理房產(chǎn)測(cè)繪、登記的難度大、購(gòu)房群眾不能及時(shí)取得所有權(quán)證書的尷尬。

登記職能下放、房產(chǎn)測(cè)繪依法走向市場(chǎng)后，測(cè)繪單位要求建設(shè)單位提供規(guī)劃變更圖紙的局面將不復(fù)存在，房產(chǎn)測(cè)繪成果資料將在法規(guī)和實(shí)際操作層面真正意義上實(shí)現(xiàn)“與自然現(xiàn)狀保持一致”。盡管《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中提出“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。但是鑒于逐戶查驗(yàn)難度巨大、登記從業(yè)人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)不甚了解、登記機(jī)構(gòu)對(duì)測(cè)繪單位技術(shù)“把關(guān)”的思維意識(shí)短期內(nèi)尚不能完全消除。按現(xiàn)狀測(cè)繪導(dǎo)致的與規(guī)劃批準(zhǔn)不一致或未經(jīng)審批的房屋建筑部位被誤登記、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)將給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來新的考驗(yàn)。

3.規(guī)劃審批房屋面積與房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算依據(jù)差異給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來的登記實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)和行政不作為風(fēng)險(xiǎn)

目前，用于建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積數(shù)據(jù)各地多數(shù)依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)均依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（17986-2000）。兩規(guī)范在房屋面積計(jì)算的相關(guān)規(guī)定上存在諸多不同之處。規(guī)范的差異和不同人員對(duì)技術(shù)條款理解的差異，造成規(guī)劃許可面積與房屋預(yù)測(cè)算面積不同、規(guī)劃驗(yàn)收面積與房屋登記測(cè)量面積不同。

但是，在新形勢(shì)下，因不同管理行為所需的房屋面積時(shí)常是不同測(cè)繪單位、甚至是建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行計(jì)算，對(duì)復(fù)雜的技術(shù)規(guī)范理解和掌握程度不同，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)際操作中很難核實(shí)哪些面積差異是由規(guī)范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實(shí)際超規(guī)模建設(shè)房屋，甚至是規(guī)劃未批準(zhǔn)的房屋部位被正常登記的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn) 。而對(duì)于核實(shí)出不屬于規(guī)范不同造成的差異，在部門間協(xié)調(diào)配合、數(shù)據(jù)共享、政策支持尚在改革進(jìn)程中的當(dāng)下，解決處理存在一定難度。一頭是購(gòu)房群眾急于辦證、一頭是開發(fā)企業(yè)絞盡腦汁東撞西碰，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也忙于部門間左右研究協(xié)調(diào)，給產(chǎn)生行政不作為風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。

4.房屋登記測(cè)繪成果與房屋面積預(yù)測(cè)算成果差異性給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來的風(fēng)險(xiǎn)

房屋面積預(yù)測(cè)算成果是用于商品房銷售的重要屬性數(shù)據(jù)，因其作為房屋價(jià)值、各種稅費(fèi)等的衡量載體，關(guān)乎購(gòu)房人切身利益。房屋登記測(cè)繪成果作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要屬性數(shù)據(jù)，是對(duì)預(yù)測(cè)算成果的確認(rèn)和修正，在房屋銷售、登記信息系統(tǒng)中起到不動(dòng)產(chǎn)登記單元前后銜接、建立關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)匹配的關(guān)鍵作用。房屋登記測(cè)繪成果與房屋面積預(yù)測(cè)算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購(gòu)房群眾因涉及補(bǔ)繳房屋差價(jià)仍對(duì)此十分關(guān)注。在政府集中統(tǒng)一測(cè)繪條件下，房屋面積預(yù)測(cè)算和登記測(cè)繪均由一家測(cè)繪單位完成，登記測(cè)繪是基于預(yù)測(cè)算成果結(jié)合變更圖紙和房屋現(xiàn)狀的修正，面積計(jì)算方法、共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄇ昂蠡灸軌蛉〉靡恢隆Ｒ蛟O(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的前后面積差異也有依據(jù)可循。測(cè)繪單位基本能夠應(yīng)對(duì)購(gòu)房人關(guān)于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測(cè)繪單位介入房產(chǎn)測(cè)繪情況下，房屋面積預(yù)測(cè)算、登記測(cè)繪不可避免地出現(xiàn)不同測(cè)繪單位對(duì)面積計(jì)算方法、根據(jù)服務(wù)范圍確定的共有面積分?jǐn)偅踔潦怯绊懛謹(jǐn)偟墓δ軈^(qū)劃分均存在不同認(rèn)知、更不可能去對(duì)比分析預(yù)測(cè)算和登記測(cè)繪戶室面積差異大的原因，這將會(huì)給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預(yù)測(cè)算還是登記測(cè)繪面積錯(cuò)誤，或是都不違反規(guī)范的前后做法差異造成的面積差異一律都會(huì)變成購(gòu)房人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的不認(rèn)可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機(jī)構(gòu)。

二、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施

1.政策層面

根據(jù)《建設(shè)部辦公廳關(guān)于建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問題的復(fù)函》（建辦標(biāo)函〔2001〕403號(hào)），“房屋產(chǎn)權(quán)登記面積測(cè)算應(yīng)當(dāng)依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。該規(guī)范適用于房產(chǎn)測(cè)量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理服務(wù)。關(guān)于規(guī)劃管理中有關(guān)面積計(jì)算問題，應(yīng)由各地規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)確定。1995年12月頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》是編制工程預(yù)算、確定工程造價(jià)的依據(jù)”。目前，建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收的房屋面積計(jì)算普遍依據(jù)的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），是對(duì)《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的修訂。

因此，筆者認(rèn)為政策層面可統(tǒng)一商品房銷售許可、不動(dòng)產(chǎn)登記、建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗(yàn)收關(guān)于房屋面積計(jì)算的依據(jù)為《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時(shí)，為更好的適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認(rèn)知差異，應(yīng)對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進(jìn)行修訂，簡(jiǎn)化房屋附屬建筑部位面積計(jì)算方法、進(jìn)一步明確共有面積分?jǐn)傄?guī)則。

2.房產(chǎn)測(cè)繪成果監(jiān)管層面

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)施測(cè)單位的資格、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測(cè)算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測(cè)繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立房產(chǎn)測(cè)繪成果審核機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)結(jié)合上述風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)測(cè)繪成果審核內(nèi)容；負(fù)責(zé)結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目實(shí)際，不斷歸納總結(jié)和統(tǒng)一新建筑形式面積計(jì)算方法；負(fù)責(zé)結(jié)合經(jīng)驗(yàn)做法修訂當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》實(shí)施細(xì)則；負(fù)責(zé)制定和統(tǒng)一房產(chǎn)測(cè)繪成果樣式。只有將不動(dòng)產(chǎn)登記審核工作做實(shí)，強(qiáng)化測(cè)繪成果的監(jiān)督管理，方能更好的規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)。

3.操作層面

不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文第2篇

“四個(gè)統(tǒng)一”依托信息平臺(tái)

作為不硬登記的主要責(zé)任部門，溫州市國(guó)土資源局所肩負(fù)的，就是如何更好地完成不動(dòng)產(chǎn)登記“四個(gè)統(tǒng)一”的部署。為此，溫州市國(guó)土資源局開展了不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)機(jī)構(gòu)整合、人員劃轉(zhuǎn)、數(shù)據(jù)整合、平臺(tái)建設(shè)、流程再造、窗口改造等一系列工作，為辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)，準(zhǔn)備各項(xiàng)基礎(chǔ)條件。

其中，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)成為重中之重。溫州市國(guó)土資源信息中心郭為人主任明確表示，“不動(dòng)產(chǎn)登記要實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的四個(gè)統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的建設(shè)勢(shì)在必行。”

對(duì)此，郭為人主任已胸有成竹。由于溫州市國(guó)土資源局一直十分重視國(guó)土資源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系統(tǒng)、檔案影像、執(zhí)法監(jiān)察、地質(zhì)災(zāi)害、國(guó)土“一張圖”等為核心的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，這些系統(tǒng)不僅為國(guó)土資源的高效管理、科學(xué)決策、依法行政和政務(wù)公開提供了重要手段，也為建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)奠定了良好的基礎(chǔ)。

巧借東風(fēng)，推動(dòng)云計(jì)算落地

不動(dòng)產(chǎn)登記這一新的行革舉措，給溫州國(guó)土資源信息化發(fā)展帶來了一個(gè)新的切入點(diǎn)。

“以建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)為契機(jī)，依托云計(jì)算數(shù)據(jù)中心，分階段、有目標(biāo)地推進(jìn)溫州市級(jí)國(guó)土資源云的建設(shè)。” 郭為人主任十分清晰地規(guī)劃出了建設(shè)思路。

明確目標(biāo)之后，溫州市國(guó)土資源局迅速開展行動(dòng)，并組織了多個(gè)設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行國(guó)土資源云環(huán)境測(cè)試，最終選擇了由新華三云平臺(tái)、虛擬化軟件、網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)器組成的解決方案，著手搭建溫州國(guó)土資源云，為不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)提供支撐。

經(jīng)過一系列緊張有序的工作，溫州國(guó)土資源云建設(shè)取得了可觀的效果。郭為人主任對(duì)此也十分滿意：“通過原有平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái)化的改造和升級(jí)，初步完成基于云計(jì)算平臺(tái)的雙活數(shù)據(jù)中心的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)中心、存儲(chǔ)、數(shù)據(jù)庫、應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)等層級(jí)的雙活，實(shí)現(xiàn)了應(yīng)用級(jí)的雙活，無感知切換、業(yè)務(wù)0終端、數(shù)據(jù)0丟失。”

面向未來的智慧國(guó)土

不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)管理 課程內(nèi)容 教學(xué)方法與手段 創(chuàng)新培養(yǎng)模式

中圖分類號(hào)：G642 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-9795（2014）04（b）-0023-03

不動(dòng)產(chǎn)管理是一門新興的、應(yīng)用性較強(qiáng)的專業(yè)課程，它堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際，把不動(dòng)產(chǎn)管理的基本原理與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域改革發(fā)展的實(shí)踐密切結(jié)合起來，為學(xué)生分析不動(dòng)產(chǎn)問題提供系統(tǒng)的理論知識(shí)和科學(xué)方法，提高學(xué)生在正確理論指導(dǎo)下研究解決實(shí)際問題的能力和方法，是自然地理與資源環(huán)境、人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動(dòng)產(chǎn)管理）、土地資源管理、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課和主要特色課程。

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來越高，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)管理制度產(chǎn)生了越來越多的弊端，難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，引起了相關(guān)部門的高度重視。十八屆三中全會(huì)提出轉(zhuǎn)變政府職能必須深化機(jī)構(gòu)改革，這在一定程度上也推動(dòng)了國(guó)家層面建立不動(dòng)產(chǎn)登記局的進(jìn)程。2013年11月20日總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)。會(huì)議明確一是由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。二是建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息依法依規(guī)互通共享。三是推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益[1]。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理出現(xiàn)目前這種局面，也與現(xiàn)行專業(yè)設(shè)置有一定的關(guān)系，長(zhǎng)期以來，忽視不動(dòng)產(chǎn)管理方面的教學(xué)和研究，專業(yè)設(shè)置中沒有不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)。根據(jù)調(diào)查了解，華南地區(qū)只有廣州大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院“資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理”專業(yè)設(shè)置了不動(dòng)產(chǎn)管理方向，開設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)管理及相關(guān)課程培養(yǎng)不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)型人才，目前已經(jīng)培養(yǎng)六屆畢業(yè)生畢業(yè)。社會(huì)對(duì)掌握不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)和能力的復(fù)合型人才越來越緊俏，迫切需要能夠靈活運(yùn)用所學(xué)不動(dòng)產(chǎn)管理理論和相關(guān)法律法規(guī)解決實(shí)踐中出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)管理等問題。要求不動(dòng)產(chǎn)管理教學(xué)承擔(dān)增強(qiáng)學(xué)生的理論知識(shí)水平，鍛煉學(xué)生分析和解決問題的技能，樹立可持續(xù)發(fā)展理念的教學(xué)任務(wù)，達(dá)到為社會(huì)長(zhǎng)期輸送不動(dòng)產(chǎn)管理高級(jí)復(fù)合人才的教學(xué)目標(biāo)。目前全國(guó)尚未編寫統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管理教材，各高校往往結(jié)合自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理課程內(nèi)容、教學(xué)方法與手段、教學(xué)實(shí)踐、考核方式等方面進(jìn)行改革與探索就非常重要。

1 不動(dòng)產(chǎn)管理課程設(shè)置基本情況

1.1 課程的性質(zhì)、地位、作用和任務(wù)

不動(dòng)產(chǎn)管理是人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動(dòng)產(chǎn)管理）、土地資源管理等專業(yè)基礎(chǔ)課程。該課程是一門應(yīng)用性課程，是在本專業(yè)理論和相關(guān)課程學(xué)習(xí)以后，以各種類型的不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理為核心，研究不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、市場(chǎng)研究方法、不動(dòng)產(chǎn)管理的內(nèi)容、方法與技能。通過學(xué)習(xí)使學(xué)生了解不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論、不動(dòng)產(chǎn)管理制度，不動(dòng)產(chǎn)金融等基礎(chǔ)理論；掌握不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、不動(dòng)產(chǎn)稅收與評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃管理、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理、不動(dòng)產(chǎn)信息化管理等[2]。使學(xué)生對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理有一個(gè)全面的了解，能勝任國(guó)土資源管理、規(guī)劃、調(diào)查，房地產(chǎn)管理中資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、中介服務(wù)、物業(yè)咨詢服務(wù)及不動(dòng)產(chǎn)管理服務(wù)企事業(yè)的工作。

1.2 課程教學(xué)的目的和要求

（1）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解不動(dòng)產(chǎn)的概念、類型、開發(fā)建設(shè)、區(qū)域分布特征，不動(dòng)產(chǎn)管理的基本理論與研究方法，了解國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)管理研究的前沿與發(fā)展趨勢(shì)。

（2）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)與類型，掌握基本的市場(chǎng)研究?jī)?nèi)容與方法。

（3）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握不動(dòng)產(chǎn)管理的目的、基本內(nèi)容、方法和要求。

（4）通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握不動(dòng)產(chǎn)管理的技能技巧。

1.3 課時(shí)要求與安排

本課程需要安排56學(xué)時(shí)，其中32學(xué)時(shí)理論教學(xué)課時(shí)，24學(xué)時(shí)實(shí)踐教學(xué)課時(shí)，最好同一學(xué)期進(jìn)行，需要學(xué)生使用電腦上機(jī)練習(xí)不動(dòng)產(chǎn)管理相關(guān)技術(shù)軟件，要求配實(shí)驗(yàn)員一名。

1.4 課程與其它課程的聯(lián)系

本課程的先修課程主要有：管理學(xué)原理、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理概論、土地資源管理等。

2 課程內(nèi)容的改革與創(chuàng)新

為打破不動(dòng)產(chǎn)管理課程沒有現(xiàn)成教材的局面，筆者聯(lián)合華南地區(qū)多所高校教師初步完成《不動(dòng)產(chǎn)管理》一書的編寫，該書內(nèi)容大致可以分為以下三個(gè)部分。

第一部分為不動(dòng)產(chǎn)管理概述和理論基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)管理概述的內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)的含義、分類和特點(diǎn)；不動(dòng)產(chǎn)管理的含義、職能、特征及其發(fā)展；還具體介紹了土地管理，房產(chǎn)管理和其他不動(dòng)產(chǎn)資源管理。不動(dòng)產(chǎn)管理的理論基礎(chǔ)包括區(qū)位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務(wù)理論等，此外還包括不動(dòng)產(chǎn)管理制度分析。

第二部分為不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理概述；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與管理、物業(yè)設(shè)施管理與物業(yè)管理；不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；不動(dòng)產(chǎn)資源信息化管理，信息系統(tǒng)的建設(shè)、管理及開發(fā)。

第三部分為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理概述，包括不動(dòng)產(chǎn)租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動(dòng)產(chǎn)資本經(jīng)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)證券化；不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，包括國(guó)有資產(chǎn)管理、組織資產(chǎn)管理（企業(yè)）、商業(yè)資產(chǎn)管理、個(gè)人資產(chǎn)管理和跨國(guó)公司的不動(dòng)產(chǎn)管理；不動(dòng)產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)資源分析，評(píng)估與規(guī)劃修編，目前主要涉及多規(guī)融合、規(guī)劃實(shí)施評(píng)估與修改、房屋資源規(guī)劃及其影響因素等；不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理[3]，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的分類與特點(diǎn)，土地市場(chǎng)交易管理時(shí)機(jī)的選擇、持有的土地和市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)管理，資本交易市場(chǎng)管理；不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)概述、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給分析、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)位分析和不同類型不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析；不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)（收）與評(píng)估，內(nèi)容包括我國(guó)稅收制度的建立與發(fā)展與不動(dòng)產(chǎn)稅收對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，不動(dòng)產(chǎn)稅收的屬性、功能，不動(dòng)產(chǎn)投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、所得環(huán)節(jié)的課稅[4]，介紹美國(guó)、法國(guó)、臺(tái)灣及香港的不動(dòng)產(chǎn)稅收，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與方法。

教學(xué)內(nèi)容的設(shè)置希望通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行概述，同時(shí)介紹其管理理論，使學(xué)生能在學(xué)習(xí)之初對(duì)相關(guān)概念及其原理有較全面的認(rèn)識(shí)，為不動(dòng)產(chǎn)的學(xué)習(xí)奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)；然后闡述不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的相關(guān)管理，在原有的理論基礎(chǔ)上進(jìn)一步深入學(xué)習(xí)，通過理論聯(lián)系實(shí)際的學(xué)習(xí)，目的是為了培養(yǎng)和提高學(xué)生從基本的不動(dòng)產(chǎn)知識(shí)上升到能夠擁有較高層次服務(wù)管理能力的跳躍；最后講述了不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，內(nèi)容主要包括資產(chǎn)、市場(chǎng)、稅收等，使學(xué)生了解不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的相應(yīng)知識(shí)。教學(xué)內(nèi)容從概念入手，由表及里的闡述不動(dòng)產(chǎn)的邊緣知識(shí)，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性，結(jié)構(gòu)緊湊、層層推進(jìn)，內(nèi)容全面、到位，對(duì)于有意愿鍛煉從事不動(dòng)產(chǎn)管理方面能力的學(xué)生而言，具有很好的指導(dǎo)作用；對(duì)于非本專業(yè)的學(xué)生來講，本書也可以起到提綱挈領(lǐng)的點(diǎn)睛之效。

3 課程教學(xué)方法與手段的改革與創(chuàng)新

3.1 傳統(tǒng)教學(xué)與現(xiàn)代多媒體相結(jié)合

不動(dòng)產(chǎn)管理課程采用傳統(tǒng)教學(xué)與多媒體技術(shù)相結(jié)合的教學(xué)手段。對(duì)課程重點(diǎn)難點(diǎn)知識(shí)采用傳統(tǒng)教學(xué)方法講解，實(shí)行傳統(tǒng)“黑板+粉筆”式教學(xué)[5]，增強(qiáng)學(xué)生對(duì)重點(diǎn)難點(diǎn)知識(shí)的理解與記憶；以多媒體教學(xué)方式豐富課堂內(nèi)容，實(shí)行“多媒體課件演示+網(wǎng)絡(luò)課堂互動(dòng)”，拓寬學(xué)生知識(shí)面。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)管理課程具體篇、章、節(jié)教學(xué)內(nèi)容、特點(diǎn)和教學(xué)目標(biāo)的設(shè)置，將兩種教學(xué)手段有機(jī)結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)教學(xué)方法與多媒體技術(shù)的靈活轉(zhuǎn)換使用，以多媒體教學(xué)促進(jìn)傳統(tǒng)教學(xué)的改革創(chuàng)新，全面優(yōu)化課堂教學(xué)，充分帶動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，極大提高課堂教學(xué)的效率。具體實(shí)施環(huán)節(jié)，采用創(chuàng)新式的教學(xué)模式，即將傳授式教學(xué)、互動(dòng)式教學(xué)與研討式教學(xué)相結(jié)合[6]。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)管理相關(guān)概念知識(shí)與理論基礎(chǔ)，主要采用傳授式的教學(xué)；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析等學(xué)生有較大的發(fā)揮空間的，可以采用互動(dòng)式教學(xué)；對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)資源信息化管理，可以采用研討式教學(xué)方式，教師課前布置任務(wù)，把學(xué)生分成若干小組，每個(gè)小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發(fā)闡述自己的觀點(diǎn)，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進(jìn)行思考問題。此外，也可以用展示法就某個(gè)內(nèi)容讓學(xué)生用PPT進(jìn)行講解。

3.2 理論結(jié)合典型案例分析法

在不動(dòng)產(chǎn)管理課程教學(xué)過程中，在原有傳統(tǒng)教學(xué)的基礎(chǔ)上，采用理論與案例相結(jié)合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，而且促進(jìn)學(xué)生積極思考，增強(qiáng)了老師與學(xué)生之間的互動(dòng)性，使課堂教學(xué)不只是老師單方面的授課形式，而是一個(gè)充滿學(xué)習(xí)樂趣的探討過程。案例導(dǎo)入的使用可以充分吸引學(xué)生的好奇點(diǎn)，讓學(xué)生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學(xué)生記憶猶新；通過具體某一部分內(nèi)容的案例分析，既可以考察學(xué)生對(duì)特定內(nèi)容的掌握情況以及運(yùn)用水平，又豐富了教學(xué)內(nèi)容；綜合內(nèi)容的案例分析讓學(xué)生把不動(dòng)產(chǎn)管理課程中所學(xué)到知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行全面、靈活地運(yùn)用于現(xiàn)實(shí)的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學(xué)以致用真正做到實(shí)處，為學(xué)生畢業(yè)后在工作崗位中創(chuàng)造良好業(yè)績(jī)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

教師在備課過程中選取的案例緊跟時(shí)代的腳步，具有突出的代表性，對(duì)時(shí)事熱點(diǎn)及時(shí)反饋到教學(xué)當(dāng)中。如不動(dòng)產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，以市級(jí)土地利用規(guī)劃為例子，需要對(duì)土地利用的現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行分析，針對(duì)不同的問題進(jìn)行規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)；不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)（收）與評(píng)估，以世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅為案例；不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)管理，以房地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務(wù)中心為案例；不動(dòng)產(chǎn)資源的信息化管理，以市級(jí)國(guó)土資源和房屋管理局的系統(tǒng)為例開展典型案例的教學(xué)分析。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一管理還處于不斷完善階段，相關(guān)部門或者負(fù)責(zé)人會(huì)經(jīng)常一些新消息，教師在教學(xué)過程中就會(huì)把相關(guān)的資料或者視頻運(yùn)用到課堂上，讓學(xué)生了解最近的進(jìn)展。

4 課程教學(xué)實(shí)踐的改革與創(chuàng)新

不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文第4篇

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)，統(tǒng)一登記，《物權(quán)法》，皮鞋成本

一、登記概述

登記是登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行國(guó)家治理的活動(dòng)。探討“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”這一命題的前提是――不動(dòng)產(chǎn)需要進(jìn)行登記，且不動(dòng)產(chǎn)登記具有效力。

那么第一個(gè)問題就隨之而產(chǎn)生：不動(dòng)產(chǎn)是否需要登記？對(duì)于這一個(gè)問題的回答世界存在兩種聲音：一是以法日兩國(guó)為代表的“登記對(duì)抗主義”主張不動(dòng)產(chǎn)不需要登記：《法國(guó)民法典》2127條、1108條都表達(dá)出的合意原則以及《奧地利民法典》883條和1432條都表明了這一立場(chǎng)――除了抵押權(quán)需要“以公證形式做成證書始得設(shè)定”之外，其他不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利均不需要登記；另外一種是以德、瑞、荷為代表的“登記要件主義”主張對(duì)不動(dòng)產(chǎn)各項(xiàng)權(quán)利的獲得主要來自于不動(dòng)產(chǎn)登記，即《德國(guó)民法典》873條第一款所表述的“必須登記在土地登記簿內(nèi)”就算是對(duì)于權(quán)力的喪失也要在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上標(biāo)明（875條第一款），在這里“登記”意味著“設(shè)權(quán)”。在這里有些人可能會(huì)提出質(zhì)疑：中國(guó)是否可以采取“登記對(duì)抗主義”？筆者認(rèn)為登記對(duì)抗主義基于一下原因在中國(guó)是行不通的：（1）無法保證不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性。（2）喪失了不動(dòng)產(chǎn)的排他性。（3）某些場(chǎng)合無法發(fā)揮“登記對(duì)抗效力”。應(yīng)用到實(shí)際情況中便是――無法避免二重甚至多重買賣。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前有15個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。那么這么多不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)所組成的現(xiàn)行“不動(dòng)產(chǎn)登記”的對(duì)象是什么呢？不動(dòng)產(chǎn)本身？可是我國(guó)是土地國(guó)有制，土地是公民、國(guó)家共有。不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象示權(quán)利本身（例如：《土地登記》第二條；《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條；《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》第四條《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》第五條《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》，即我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記屬于權(quán)利登記制。最后，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的目的而言，“登記”這一制度本質(zhì)上在立法設(shè)立而言是指向權(quán)利人以外人公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)變動(dòng)的公示方法；但是在目前中國(guó)的實(shí)踐角度甚至從中國(guó)式“登記”本身的含義而言，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記已經(jīng)作為行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)職權(quán)，是國(guó)家公權(quán)力對(duì)交易秩序的一種干預(yù)，其根本目的在于國(guó)家機(jī)關(guān)從中獲取附加的國(guó)家管理的費(fèi)用以及職能，從這一角度來講，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與行政管理機(jī)關(guān)職能具有一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，即“登記”作為一項(xiàng)職能融入到了各個(gè)國(guó)家行政部門之中，出現(xiàn)了目前這種許多登記部門職能與范圍不明相互覆蓋、程序冗雜的結(jié)果。

二、我國(guó)《物權(quán)法》中的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

從《物權(quán)法》十二條可以看出，我國(guó)目前現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度采用的是實(shí)質(zhì)的審查模式，即審查不動(dòng)產(chǎn)（《擔(dān)保法》九十二條：不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物）申請(qǐng)材料以及資格，決定是否登記、采取什么樣的模式登記等；并且由于不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的管理活動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)完全由國(guó)家壟斷，作為不動(dòng)產(chǎn)登記的壟斷職能的實(shí)施者其權(quán)力可想而知。從筆者目前的了解而言，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有如下權(quán)力：1.管理并審查不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)2.處罰有關(guān)的違法行為（一般來講是罰金）3.決定登記與否4.管理登記簿；從不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)嵤﹣碇v，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成審查公示以及完成辦理、暫緩甚至是拒絕辦理等決策。

《物權(quán)法》第10條第二款要求我們實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并且沒有告訴我們?nèi)绾尉唧w實(shí)施這一制度，所以，我們還是需要探討一下這一制度如果實(shí)施的話需要完成什么內(nèi)容：1.統(tǒng)一的法律依據(jù)――確定的登記材料等審查標(biāo)準(zhǔn)、審查程序2.統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)――王利明先生和梁慧星老師都標(biāo)注這是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重中之重3.統(tǒng)一的登記效力――從實(shí)踐中的某一個(gè)部分來講，對(duì)于同一片森林到國(guó)土部門和森林部門審查的結(jié)果要一致4.統(tǒng)一的登記程序――時(shí)間上來講5.統(tǒng)一的權(quán)屬證書――最好對(duì)于城市居民的房屋等土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在一個(gè)證上面。可以看得出來，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的糾結(jié)點(diǎn)就在于如何統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，但是不得不說，從實(shí)際的利益分配角來講，如果不改變登記的國(guó)家管理屬性很難真正意義上實(shí)現(xiàn)“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。但是，在現(xiàn)階段如果不解決或者連形式上都不對(duì)這一問題加以重視，顯然又是不恰當(dāng)?shù)摹Ｄ敲醋屑?xì)剖析一下現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)分散登記制度，究其重大弊端應(yīng)在于三點(diǎn)：一是提高了登記本身的登記成本（顯成本：工本費(fèi)、車路費(fèi)），二是降低了公式效果（公示信息本身發(fā)生沖突），三是信息不對(duì)稱、不暢通。在解決這些問題的基礎(chǔ)上，也要關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的內(nèi)部職能劃分、行政規(guī)劃層級(jí)體制（不同級(jí)別的不動(dòng)產(chǎn)登記）以及機(jī)構(gòu)設(shè)置所屬范圍。

三、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)設(shè)想

鑒于當(dāng)前中國(guó)國(guó)情，我提出了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的設(shè)想：

在這種模式下，各個(gè)管理機(jī)關(guān)（15個(gè)）依然保證自己在所管轄不動(dòng)產(chǎn)登記背后的對(duì)于登記的不動(dòng)產(chǎn)的管理權(quán)力（例如稅收等），大型不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)力以及其他小型不動(dòng)產(chǎn)的最終登記審查權(quán)依然在各個(gè)管理機(jī)關(guān)手中，并不影響其正常工作運(yùn)行。對(duì)于普通權(quán)利人來講，節(jié)省了其皮鞋成本、登記成本、并且可以從統(tǒng)一的來源了解到準(zhǔn)確的信息，達(dá)到了公示效果。

參考文獻(xiàn)：

不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃范文第5篇

明確目的

自從國(guó)家明確開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作以來，社會(huì)上產(chǎn)生很多觀點(diǎn)，有部分人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記主要是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、征稅、反腐等。《物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，這一規(guī)定明確了不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)登記而產(chǎn)生效力的法律地位。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條“本條例所稱的不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。”這一規(guī)定明確了不動(dòng)產(chǎn)登記最主要的用途是對(duì)物權(quán)的確認(rèn)。因此，筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的主要是明確物權(quán)歸屬，維護(hù)交易安全，從而提高不動(dòng)產(chǎn)交易效率，實(shí)現(xiàn)物權(quán)價(jià)值的最大化，保障權(quán)利人的利益。

不動(dòng)產(chǎn)登記，通過將權(quán)利主體、不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況及存在其上的各種物權(quán)清晰、真實(shí)、準(zhǔn)確的記錄在登記簿上，權(quán)利人和利害關(guān)系人可以通過查詢登記簿信息，全面準(zhǔn)確掌握不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)情況和內(nèi)容。例如，杭州市目前開展的二手房網(wǎng)上簽約既是這項(xiàng)功能的體現(xiàn)，交易雙方在網(wǎng)上簽約平臺(tái)錄入房產(chǎn)證號(hào)、房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人等信息后，系統(tǒng)即會(huì)核對(duì)客體主體信息，并就該房屋的限制信息進(jìn)行核查，如該房屋已被查封或凍結(jié)的，將無法進(jìn)行網(wǎng)上簽約。

不動(dòng)產(chǎn)存在持續(xù)性，不動(dòng)產(chǎn)上的各種物權(quán)狀態(tài)也非常復(fù)雜，除了所有權(quán)外還會(huì)存在擔(dān)保物權(quán)等其他權(quán)利狀態(tài)。例如，杭州市目前的土地抵押在土地管理部門登記，在建工程和存量房產(chǎn)抵押在房產(chǎn)管理部門登記。如一家企業(yè)先取得了土地抵押貸款，若想轉(zhuǎn)為在建工程抵押，需先注銷土地抵押，重新設(shè)立在建工程抵押。在注銷和重新設(shè)立期間，銀行會(huì)要求企業(yè)提供其他形式的擔(dān)保，或?qū)①J款還清重新申請(qǐng)。而實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，即可通過變更登記實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)從純土地到在建工程再到存量房各個(gè)不同狀態(tài)下抵押權(quán)的無縫連接，從而降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)的融資壓力，實(shí)現(xiàn)物權(quán)利益的最大化。

因此，深刻領(lǐng)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)登記的目的，有利于正確指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一工作的開展。

因地制宜

根據(jù)杭州市房產(chǎn)檔案館目前發(fā)現(xiàn)并館藏的最早（清乾隆15年即公元1760年）的地契資料和部分民國(guó)時(shí)期的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案顯示，解放前杭州市的不動(dòng)產(chǎn)登記受土地私有制的影響，主要以土地登記為主。隨著社會(huì)主義改造的完成，全面實(shí)行公有制經(jīng)濟(jì)體制，為進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)，解決歷史遺留問題，上世紀(jì)80年代初期至1996年2月，杭州市開展了建國(guó)以來第一次房產(chǎn)普查工作，并啟動(dòng)了全市（市區(qū)）范圍的房屋總登記。而從1954年，杭州市就成立了房地產(chǎn)交易所，辦理房地產(chǎn)交易典當(dāng)?shù)仁掷m(xù)，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，到2002年，將站、區(qū)、市三級(jí)辦證體制調(diào)整為市一級(jí)辦證體制，成立交易管理和登記管理合一的杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心，全面負(fù)責(zé)全市各類房產(chǎn)交易、登記管理工作，理順辦證流程、提高辦證效率，實(shí)現(xiàn)交易和權(quán)屬管理一體化。

杭州市目前實(shí)行房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分開登記的模式。由于房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)利較明確和具體，而土地使用權(quán)較為抽象，因此，在房地產(chǎn)交易過程中，交易雙方對(duì)房屋登記的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地使用權(quán)，呈現(xiàn)出“地隨房走”現(xiàn)象。以2013年為例，當(dāng)年杭州市房屋登記的發(fā)證量為32萬余本，而同期土地登記部門發(fā)證量約為9萬本。

為了滿足日益增加的房屋登記需求，近幾年來，杭州市房產(chǎn)登記部門大力加強(qiáng)信息化建設(shè)和房產(chǎn)檔案的管理，為房屋登記工作夯實(shí)了基礎(chǔ)。2005年，杭州市房產(chǎn)管理局建立了GIS系統(tǒng)，整合產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)和房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)，形成了集測(cè)繪、交易、登記為一體的信息操作系統(tǒng)。并依托該系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了集商品房預(yù)銷售管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、物業(yè)用房管理、住房保障管理、檔案管理、征收管理、二手房網(wǎng)上簽約、經(jīng)紀(jì)企業(yè)和人員管理等多項(xiàng)房屋行政管理職能于一體的綜合管理體系。確保全市房屋管理工作的統(tǒng)一、高效和規(guī)范。另一方面，房屋登記產(chǎn)生的大量資料成為有保存價(jià)值的歷史記錄，為物權(quán)確認(rèn)提供依據(jù)。杭州市房產(chǎn)檔案館目前整理保存的房屋交易登記資料有340萬余冊(cè)，為有效利用這些資料，從2002年開始杭州市房產(chǎn)管理局逐步開展房屋登記資料數(shù)字化工作，到2013年，入庫的房屋登記影像資料已達(dá)330萬余卷，每年查閱量以及出具各類房產(chǎn)證明多達(dá)50余萬件。

因此，從杭州市房地產(chǎn)登記的歷史發(fā)展和現(xiàn)狀可以看出，目前的不動(dòng)產(chǎn)登記有著強(qiáng)烈的地方特點(diǎn)，需根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況開展。

穩(wěn)步推進(jìn)

長(zhǎng)期以來，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記帶有濃厚的行政色彩，主要服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)行政管理。多個(gè)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，各個(gè)部門又都出臺(tái)了大量有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的部門規(guī)章和政策文件，這就形成了分散登記的現(xiàn)象。同時(shí)，由于各地發(fā)展水平的不同，各地的信息化建設(shè)也大相徑庭，東部沿海地區(qū)城市化發(fā)展水平較高，信息化建設(shè)和管理體系較為完善，而東部?jī)?nèi)陸地區(qū)則相對(duì)薄弱。例如，杭州市的房屋登記就是經(jīng)過十余年的時(shí)間，從過去的杭州市區(qū)五個(gè)主城區(qū)，余杭區(qū)、蕭山區(qū)，濱江、之江、下沙三個(gè)開發(fā)區(qū)，富陽、臨安、建德、淳安、桐廬五縣（市）各自為政，發(fā)展到現(xiàn)在的整個(gè)行政規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，全面建立“業(yè)務(wù)模式統(tǒng)一、操作平臺(tái)統(tǒng)一、數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一”的體系。