不動產登記申請書

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不動產登記申請書范文第1篇

原房產證仍有效

對于老百姓來說,最關心的一個問題是,不動產登記后,之前的房產證等證書是否依然有效?是否需要立即申請更換呢?

對此,《不動產登記暫行條例實施細則》第105條明確規定:“本實施細則施行前,依法核發的各類不動產權屬證書繼續有效。不動產權利未發生變更、轉移的,不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書。”簡單來說,就是在產權未變更、轉移的情況下,可以一直持有舊證書,老百姓不用著急去換新證。

如何進行不動產統一登記呢?《實施細則》規定:申請不動產登記的,申請人應當填寫登記申請書,并提交身份證明以及相關申請材料。申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的,可以提供復印件,復印件應當與原件保持一致。

專家還表示,如果當事人不申請,登記機構不會主動或強制登記。

三類主體可以查詢不動產登記資料

關于不動產登記資料查詢問題,《不動產登記暫行條例實施細則》明確提出,國家實行不動產登記資料依法查詢制度,并把查詢主體限定為權利人、利害關系人、有關國家機關,而這三類主體 查詢、復制其不動產登記資料的范圍也不一樣。

根據細則,權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監察機關等可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。其他有關國家機關執行公務依法查詢、復制不動產登記資料的,依照本條規定辦理。

專家表示,將查詢主體限制在權利人、利害關系人、有關國家機關,這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產登記資料。

如何才能進行查詢呢?根據實施細則,權利人、利害關系人申請查詢、復制不動產登記資料應當提交下列材料:查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關系人查詢的,提交證實存在利害關系的材料。

權利人、利害關系人委托他人代為查詢的,還應當提交人的身份證明材料、授權委托書。權利人查詢其不動產登記資料無需提供查詢目的的說明。有關國家機關查詢的,應當提供本單位出具的協助查詢材料、工作人員的工作證。

小區內道路綠地登記為業主共有

建筑區劃內依法屬于全體業主共有的不動產,業主在進行不動產登記時,能否也對此進行登記呢?《不動產登記暫行條例實施細則》提出,包括道路、綠地以及公用設施和物業服務用房等可一并申請登記為業主共有。

在去年3月份的《不動產登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》中,相關條款要求辦理房屋所有權首次登記時,當事人應當對建筑區劃內依法應屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記。

不動產登記申請書范文第2篇

一、證明材料

證明，作動詞，用可靠的材料來表明或判定人或事物的真實性；作名詞 ，證明書或證明信。

房屋登記中的證明材料，是指房屋登記因法定要件遺失需要證明，或因共有關系事實需要證明的各種相關具有法律意義上的證據材料，由公信力機構出具，起著證明作用，證明和確認登記材料和事實的客觀真實、合法有效，具有一定證據或法律效力的文書。

我們先看一案例：A房屋抵押貸款期滿還款后，從銀行取回房屋他項權證后，不慎丟失了，尋找無果。按照《房屋登記辦法》第四十九條規定，申請抵押權注銷登記的，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權證書；（四）證明房屋抵押權消滅的材料；（五）其他必要材料。

如果A申請注銷登記，則必須準備齊全上述證件和材料，登記機關才能受理。A已還清貸款，丟失了房屋他項權證，A沒必要再次申請補發房屋他項權證。一般情況下，登記機構會要求A在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明后，作廢已丟失了的房屋他項權證，期滿后，再持遺失聲明、銀行出具證明房屋抵押權消滅的材料及其他材料申請注銷登記。這里遺失聲明就是證明材料，它的作用就是與其它注銷登記需要提供的要件材料結合起來形成一個牢不可破證據鏈條，證實A已償還了銀行貸款，登記機關可以受理A注銷登記申請。

二、什么情況下需要證明材料

1.法定要件遺失

法定要件，根據《物權法》《房地產法》《不動產登記暫行條例》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等不動產登記相關的法律法規和規章規定，申請不動產登記事項時必須提供的材料和要件。

如《房屋登記辦法》第三十條，因合法建造房屋申請房屋所有權初始登記的，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設用地使用權證明；（四）建設工程符合規劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。

其中，申請人身份證明、建設用地使用權證明、建設工程符合規劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告等就是法定要件。這些法定要件結合起來，存在著客觀上的必然聯系，合法依程序發生，證明不動產登記物權來源真實，可以依法記載在不動產登記簿上，取得物權受到法律保護。

當然，申請人身份證明遺失，可以通過公安機關補辦身份證、臨時身份證或戶籍證明等辦法來解決，但其他法定要件遺失后，則只有通過公信力機關出具證明和證明材料形成證據鏈條才能佐證客觀事實存在并確鑿發生。

由于申請人原因遺失了《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等規章規定必須提供的法定要件，相關法定機關不可以或不必要補（有時補發可能違法或產生嚴重法律后果）。一是不可以補的，如轉移登記申請中的一方死亡的買賣合同、贈與合同、繼承合同、分割協議等，因為合同一方死亡，只有通過公證機關出具相關證明材料，登記機構才能取信受理申請；二是不必要補的，如申請注銷登記時的房屋他項權證、房屋所有權證書、預告登記證明、在建工程抵押登記證明等。

登記機構依據《房屋登記辦法》《土地登記辦法》等規章規定要求申請人提供法定要件有：房屋權屬證書類的房屋所有權證、房屋他項權證、在建設工程抵押登記證明和預告登記證明等；人民法院、仲裁委員會的生效法律文書；建設用地使用權證明、建設工程符合規劃的證明、房屋已竣工的證明等。

2.共有關系不明

一是申請登記時需要共有關系證明材料的。《房屋登記辦法》第十三條明確，共有房屋，應當由共有人共同申請登記。登記機關依法要求共有房屋登記，應當由共有人共同申請。只有申請人提供結婚證，證明結婚時間節點，登記機構才能知道申請登記的房屋是否為夫妻婚內財產購買，或是婚前財產購買，或根據雙方約定一方所有。上述要求主要基于《婚姻法》第十七條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有；夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。第十九條規定， 夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。

對于達到法定結婚年齡或離婚后未再婚的申請人，登記機關一般會提示申請人舉證不動產為單獨所有的法定證據，排除共有財產購買可能。

同時，對有撫養（扶養）、監護關系人的申請人提供有效證明材料，也不例外。

如果登記機關不審查共有關系（監護人）證明材料，則登記機關不僅沒盡到審慎責任，還會因此卷入不必要訴訟之中。此為登記機關無奈之舉，但并不違法。

二是不動產分割、轉移和抵押申請時需要的共有關系證明材料。首先，登記機關在受理不動產分割、轉移和抵押申請時，只有物權人才有權處置。但我國部分地方由于歷史上登記制度不健全的原因，出現和存在著“隱性共有人” 現象，尤其在《物權法》和《房屋登記辦法》實施前，對共有財產共同申請登記要求不很嚴格情況下，如房改房、商品房登記在共有人一方名下的情況很多，“隱性共有人”客觀存在（本人在《房屋登記機構審查申請人婚姻狀況的風險與對策》一文中已有論述，載于《中國房地產》2012年第10期）。其次，部分地方登記機構依申請人個人申請，不查驗是否共有情況客觀存在，所以處分不動產（分割、轉移和抵押）時，必須查驗共有關系證明材料。最后，繼承類轉移登記所需的公證書，就是很好的共有關系證明材料。因為登記機構沒有實質審查權利，很難對共同關系人進行審查，依據有關規定，前置公證程序，公證共有關系人，保證繼承登記時不發生意外，降低登記風險。

綜上，共有關系證明材料在房屋登記中，如果申請人不舉證，就不能保證房屋登記的準確性和公正性。

三、證明材料可以采信前提

采信證明材料的首要條件是證明材料來源必須是發證機關或公信力機構出具的，才具有法律效力。其次，就是申請人基本材料中缺少了一項法定要件或共有關系證明材料，補齊了這一法定要件（共有關系）的證明材料，配合其他法定材料，在法理上可以形成證據鏈條，有力證明登記事實（物權來源、轉移、變更）確已客觀發生，真實存在，合法、合程序。則可以受理登記申請，并記載于登記簿。再次，不可濫用證明材料。證明材料可以佐證基本事實，必須經過房地產登記審核委員會多數以上人員同意并簽字。證明材料不能代替法定要件，不可濫用，如果濫用必然導致登記事實不夠嚴肅，甚至經不起推敲，登記機構面臨巨大風險。最后，采用證明材料應控制在一定范圍內，每一業務件只能限定一個或兩個證明材料，多則濫用。

綜上所述，采用證明材料，必須是公信力機構出具的，才能保證登記真實可信，經得起歷史檢驗。

四、婚姻登記記錄證明取舍的利與弊

在不動產登記中，婚姻登記記錄證明在取得不動產和處置不動產登記中尤顯得重要。如“未婚登記記錄證明”反映申請人婚姻狀況，決定登記購置不動產定性為婚前或婚后財產；處置不動產時，沒有婚姻登記記錄證明就不能保護婚姻當事人（隱性共有人）的權利。

當然，民政部門不出具婚姻登記記錄證明，意味著登記機關查驗申請人婚姻狀況不全面，如果登記簿記錄物權登記狀況不真實，利害關系人一旦通過法律途徑維護合法權益，登記機構難辭其責，難卻訴訟風險，難免賠償責任。

不動產登記機構作為代表國家行使登記職責的公信力機構，力求保證登記簿登記結果真實準確，降低登記錯誤帶來的不必要訴訟和賠償風險。同時，要求符合法定結婚年齡的公民出具婚姻狀況記錄證明合法合理。

不動產登記申請書范文第3篇

關鍵詞:房屋登記 合理審慎 審查職責

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914（2012）01-281-02

房屋作為現代社會中個人和家庭的重要財產，其權利的設立、變更和消滅，是當事人必須到房屋登記機構辦理了登記才生效的，隨著經濟社會的不斷發展，房屋登記出現了新的登記類型，如何更好地保護房地產交易安全，切實保障房屋權利人合法權益，對房屋機構提出的新的更高的要求，房屋登記機構稍有不慎，就可能面臨行政訴訟的危險。對于不動產登記的審查方式，有觀點認為明確必須實質審查，對合同的合法性、身份證件的真假等進行實質審查。還有觀點認為，實質性審查增加成本，有些問題登記機構是無法進行實質審查，容易出現導致賠償，主張形式審查。嚴格上講，《物權法》沒有回答不動產登記是實質審查或是形式審查。《物權法》在第12條對登記機構的職責做了四個方面的規定，查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；就有關登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關事項；法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

一、關于登記機構的審查職責

1.《物權法》第十二條規定了登記機構的審查義務及其職責。第十二條第一款為查驗申請人提供的權屬證明和其他的必要材料。對于“查驗”二字的理解，筆者認為查驗是指查看驗收的意思，而不是指查驗無誤，也就是說不要求登記登記機構對申請人提供的相關材料的真偽作出準確無誤的判斷，這對于登記機構也是不可能做到的。但也不是完全的形式審查，有一些材料是需要的，如對房屋權屬證書的真偽應該審查，因為房屋權屬證書是由登記機構發出，審查其真偽對于登記機構是一種責任。但對于假造的身份證、結婚證等證件，登記機構是無法辨別其真假的，比如夫妻雙方的共有房產，由于夫妻鬧糾紛，房屋是登記在女方名下的，按照相關法律規定，共有的財產在處分時，需要共有人同意處分的書而意見。此時女方找來了一個持假身份證的假丈夫，將房屋賣給了善意第三人，并持假結婚證以夫妻名義向登記機構提出賣房申請。此時，登記機構在查驗申請人提供的材料時，登記機構要對原來女方原登記檔案中留存的相關資料進行核對，如果女方的原登記檔案留存有其身份證復印件，登記機構工作人員通過比對，只要盡到勤勉謹慎的審查，是可以核對出申請人與檔案留存的復印件的人是否是同一人，但是對于那個假丈夫的身份證，由于登記機構的工作人員不具備檢驗身份證真假的專業知識，不可能辨認出身份證的真假，也無法辨認結婚證件的真假。據此，登記機構為當事人辦理轉移登記，在此種情形下，登記機構是沒有過錯的，再比如如果是某人撿到了某人遺失的房證，并偽造了權利人的身份證，持房屋權屬證書，又賣給了第三人，第三人由于相信了房證，和當事人到登記機構申請轉移登記，此種情形下，如果登記機構的工作人員沒有認真核對原來的登記檔案資料，或者雖然進行了比對，但沒有將檔案中真實權利人留存的證件和申請人進行比對而辦理了轉移登記，登記機構是否有過錯的，還需要區別對待。因此，登記機構在盡到合理審慎的職責時，也不能做到完全比對，如二代身份證與一代身份證頭像因年代長而發生了變化，當事人簽字也會因時間不同而有很大差別，登記機構不可能具備做筆跡鑒定的能力。

因此，《房屋登記辦法》第十一條規定，“申請人應當對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或提供虛假材料申請房屋登記。”但在具體要求實踐中，一旦因此發生行政訴訟，各地法院對登記機構的審查責任，究竟到審查到什么范圍，也有不同的審判標準，會出現不同的判決結果。

2.第十二條第二款是就有關登記事項詢問申請人。對于“詢問”二字的理解，是指詢問就與登記事項有關的問題向申請人詢問。只要是與登記事項有關的問題，登記機關都有權向登記申請人詢問，比如申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示、房屋是否有共有人、是否有產權糾紛等。因此詢問是法律賦予登記機構的一種權力，同時也是一種義務。也就是說，登記機關詢問時，申請人就應該如實回答；如果不詢問而發生了錯誤的登記，就是沒有盡到職責。由于登記機構工作人員的素質和業務熟練程度不一，對同一事項的詢問會出現不同的結果，對于詢問的事項，登記機構應當做詢問記錄，并且詢問完之后，要經申請人簽章確認。如果不進行詢問記錄，一旦因為申請人在申請登記時沒有如實回答登記機構的詢問，并發生了錯誤登記，引發了糾紛，申請人極可能說當時是如實回答，造成的登記錯誤完全是登記機構的責任，從而引起不必要的糾紛。

3.第十二條第三款為如實、及時登記。登記機構將登記申請的事項進行及時準確的登記，將應當記載的事項及時準確地記入房屋登記簿，提高工作效率，同時登記機構應增加內部審查環節，確保登記正確，避免發生登記記載的事項與登記申請的不一致。如果登記機構將登記申請事項登記錯誤，從而引發了紛紛，登記機構是有過錯的。

第十二條第四款為法律、行政法規規定的其他職責。該款還需要相應的法律法規予以細化。

二、關于登記機構的責任

《物權法》第21條專門規定了登記機關的責任:當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；從該款可以看出，由于登記申請人自己弄虛作假而登記機關已經盡到了自己的職責而登記錯誤，登記機構應當不承擔責任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。該款規定了由于登記機構工作人員的失職等而登記錯誤，登記機構要承擔責任。可見，如果登記機構要承擔實質審查的責任，則登記機關不僅應當對當事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應當負責審查申請材料內容的真偽，對相關法律關系的真實性也要進行審查。一旦沒有盡到審查義務就都要承擔全部責任，但是在實踐中登記機關是不可能進行實質審查，那樣登記機構的工作效率將大大降低，職責和責任都會加重，在目前情形下，登記機構是不能承擔如此重的責任，也是不可能做到的。否則對于不動產的善意取得的登記，對于真實權利人來說，就可以登記機構承擔審查不嚴的責任。如果登記機構完全承擔形式審查的責任，登記機構僅對當事人所提交的材料進行形式審查。只確定這些申請登記的材料符合形式要件，就為當事人辦理了登記手續。如此，將會產生很多的錯誤，從而大大減弱了登記的公信力，對于交易安全帶來了不穩定因素，權利人的合法權益權利很難切實得到保障。

三、房屋登記機構應盡到合理審慎職責

從《物權法》中規定的登記機構的職責和責任中可以看出，登記機構承擔的責任既不是完全的實質審查，也不是完全的形成審查。在實踐中發生的不動產登記的行政案件，各地人民法院在審理此類案件時，審判的標準也不盡相同，各地登記機構在辦理不動產登記時所要求和所審查相關材料也不盡相同。因此，房屋登記機構應盡到合理審慎職責。

1.對于申請材料的查驗。查驗房地產權屬證書和房屋登記證明、登記證明是否真實、有效。查驗申請登記事項與登記簿記載信息是否沖突。申請人、人為自然人的，申請書等有關申請材料上相應姓名、簽名應與身份證明上的姓名相符。申請人為非自然人的，申請書等有關申請材料上相應名稱、印章與單位名稱相符。申請材料內容應與申請登記的事項相互對應；申請材料之間的內容應相互對應；詢問結果與申請材料相互對應。權利來源證明材料、其他有關證明材料應為依法有管理職權部門出具。證明材料應在規定的有效使用期限內。查驗申請人或人在申請書、詢問記錄等申請材料上是否簽名（章）。收取的申請材料按照規定齊全完整，并符合法定形式。

2.詢問申請人。申請人是否與身份證明記載的主體信息相符；對共有情況詢問。申請登記的房屋是否有共有人；共有性質是按份共有還是共同共有，屬按份共有的，應詢問申請人的共有份額；按份共有人處分本人所擁有份額，其他共有人是否知情。需要進一步詢問的其他有關事項。申請人應當在詢問筆錄上簽字。

3.按照相關規定進行公告和實地查看。需公告的，公告期屆滿且無異議或異議不成立。需實地查看的房屋，實地查看結果應與申請材料記載房屋信息一致。

4.合法性審查。一是申請所有權初始登記、在建工程抵押權登記的房屋在規劃驗收證明或建設工程規劃許可證明的范圍內，申請預購商品房預告登記的房屋在預銷售許可證范圍內，申請其它登記的房屋在登記簿記載的范圍內。二是申請登記事項符合法律、法規、規章的要求。三是申請登記事項與登記簿的記載不沖突。四是不存在不予登記情形。

參考文獻:

住房和城鄉建設部政策法規司,住宅與房地產業司,村鎮建設辦公室.房屋登記辦法釋義.北京：人民出版社，2008

不動產登記申請書范文第4篇

[關鍵詞]不動產異議登記；構成要件；法律效力

[中圖分類號]D923.2　[文獻標識碼]A　[文章編號]1672―2728(2010)11-0146-04

一、不動產異議登記制度的價值

起源于普魯士法的不動產異議登記是物權法和不動產登記法上的重要制度，隨著交易安全的日益重視，近代各國確立了物權的公示公信原則。在一般情況下，登記權利人與實際權利人都是一致的，但在某些情況下可能會產生登記簿記載內容與產權證書不一致或者發生登記記載的內容與真實的權利狀況不一致的情形。在此情況下，當事人對權屬會產生爭議，根據物權公示公信原則，首先應當根據登記簿記載的內容確認產權的狀況，這就是所謂權利的正確性推定性規則。同時，當出現登記的權利人與真實權利人不符的情形時，也即出現錯誤登記或者遺漏登記時，《物權法》規定允許當事人或利害關系人申請更正登記。然而由于更正登記需要異議的一方搜集相當的證據，否則，法院或者登記機構不會受理其更正登記的請求，這就客觀上需要給予異議人搜集證據的時間。而在此期間，登記簿記載的權利人可能對其房屋進行處分，第三人善意取得該房屋權利，從而可能導致最終真正權利人雖然有證據證明登記簿的記載確有錯誤，但房屋已經被處分，無法要求返還房屋，這就需在法律上設計一項制度，允許真正權利人對現實權利的正確性提出異議，即異議登記。異議登記是指利害關系人對不動產登記簿的物權歸屬等事項有異議，通過異議登記以保護其權利。我國《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”因此，異議登記的價值在于：一方面給予真正權利人一種臨時性的救濟措施，使其有緩沖時間來收集證據。“異議登記盡管無阻止登記簿記載的權利人(登記名義人)處分權利的效力，但可以擊破登記簿冊的記載的公信力，故有防止真正權利人喪失權利之功用。”另一方面可阻斷不動產登記公信力和推定力，警示與登記簿記載的權利人發生交易的第三人，避免其由于交易而可能存在的風險。“異議登記并不導致土地登記簿的‘封鎖’，亦即不導致土地登記簿凍結。登記權利人雖有可能僅是登記上的權利人，但對權利仍可以進行處分；導致所阻卻與排除的，只是第三人對該項處分行為的善意取得。”

二、不動產異議登記制度的構成要件

(一)不動產異議登記的前提條件。不動產異議登記的本質價值在于修正登記錯誤，因此異議登記的前提條件之一是現有登記錯誤，但是如何認定登記錯誤確是實務界的一個難點。有學者大致將能夠證明登記錯誤的事實分為三種情況，分別加以解釋，筆者認為值得借鑒。該學者認為：其一，在不動產物權原始取得的基礎上，即通過法律直接規定、法院判決、事實行為等取得的物權，一旦其沒有在登記冊中得以顯示，登記即屬錯誤；其二，原在登記冊中記載的不動產物權，非出于權利人真實意思的原因而發生變動，這種變動缺乏原登記權利人的意思表示為基礎，原登記權利人可以憑借原登記記載以及這種變動缺乏當事人必要意思表示的事實來主張登記錯誤；其三，在當事人作出的處分或者保留不動產物權的真實意思表示時，只要形式上符合法律，就應當具有法律約束力。

根據《物權法》第19條第2款的規定，請求異議登記還需不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記為前提條件，但是對于此條規定，筆者認為有欠妥當。首先，從異議登記設立的價值上當事人申請異議登記的目的是在于打破登記的公信力，避免不動產為第三人善意取得，從而為其通過民事訴訟進行權利確認或者為直接辦理更正登記收集更多的證據，即提供一種臨時性的保障措施。異議登記并不是對物權變動狀態本身進行的登記，而是更正登記的一種輔助手段，其最終目的是為了更好地實現更正登記，因此，不能將更正登記視為異議登記的前提條件。其次，這條規定會給實務操作帶來困難。以不動產登記簿記載的權利人不同意更正登記為前提條件，那么申請人需提供哪些材料來證明權利人的不同意更正登記事實?是需要登記權利人的書面證明不同意更正登記還是申請人自身的承諾抑或登記機關的書面證明?若是登記權利人的書面證明，在實務中是很難辦到的，因為登記權利人不同意更正登記肯定有其原因所在，如果讓其提供書面證明，從而使申請人能夠提出異議登記，只會損害登記權利人的利益，登記權利人不可能做不利于自己的事情。如果是申請人自身的承諾即可，其作用是非常有限的，從常理上看，申請人都會作出有利于自己的陳述。如果是登記機關的拒絕更正為其申請的前提條件，也無異于時間、精力、財力的浪費，因為異議登記是更正登記的輔助手段，如果不管利害關系人有沒有證據，都要求其先申請更正登記，在登記機構拒絕其更正登記申請之后才能申請異議登記。如果在異議登記申請期限內，申請人收集了充分的證據證明其是真實權利人，而后又申請更正登記，無非是又重走更正登記的程序，造成了登記機構時間、精力上的浪費。

建設部頒發的《房屋登記辦法》第76條規定：“利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋的登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。”該規定明確了《物權法》第19條第2款以登記權利人的不同意更正為前提時，利害關系人需要提供的材料，但是以登記權利人的不同意更正為前提條件，不免在實務上造成登記機構時間、精力、財務上的浪費。

(二)不動產異議登記的申請主體。《物權法》第19條第2款及《房屋登記辦法》第76條明確利害關系人是異議登記的申請主體，那么利害關系人是否包括登記的權利人，學界存在爭論，贊成說認為利害關系人應當作廣義理解，凡是認為自己的權利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負擔或者限制而受損害的人，也即包括登記簿記載的權利內容較之于真實權利內容不足的登記簿記載的權利人。另一種觀點認為不應當包括，原因在于登記權利人的權利已經因登記而獲得了登記公信力的保護，沒有必要申請異議登記來否認自己的權利，即使登記權利人認為登記錯誤，也完全可以憑借自身的地位優勢，通過告知真正的權利人并出具書面同意，直接進行更正登記，無需借助臨

時性的異議登記。筆者贊同后一種觀點，認為異議登記的利害關系人沒有必要包括登記權利人，而應當是登記權利人之外的利害關系人，因為設立異議登記的本質是為了更好地進行更正登記，而登記權利人本身已可以通過更正登記來解決自己的權利問題，無需通過異議登記這個前置性的程序來促進更正登記的達成，否則無異于自找麻煩，任何一個理性人都不會如此行為。臺灣學者也認為：“異議登記須因假處分或經土地權利登記名義人同意者，極為罕見，而大多訴請法院以假處分裁定后為之。”另一方面，學界對于房屋登記機構是否可依職權進行登記存在疑義。筆者認為，在某些特殊情形下，應當賦予登記機構以異議登記權利，這樣不僅有利于警示第三人，也可以對登記機構認為自己登記有誤的情況進行及時更正。這些情形包括：首先，權利人、利害關系人直接申請撤銷產權登記時，在此情形下，登記機構需對利害關系人的申請材料進行調查，花費較長的時間，因此在調查期內，登記機構通過異議登記以警示第三人，防止房屋權利人惡意登記，侵害真正權利人及第三人的利益。其次，利害關系人、權利人申請復議或提訟，要求復議機關、人民法院撤銷登記機構的權屬登記行為時，為防止惡意登記，保護第三人的權益，可以賦予登記機構以異議登記權。再次，當事人對于已登記的房屋權屬產生糾紛，民事案件正在人民法院審理中，當事人未向人民法院申請財產保全或者當事人申請財產保全而人民法院不同意采取財產保全措施的，在民事案件審結之前，房屋登記機構可以在登記簿上記載權屬糾紛情況。最后，登記機構在審查權利人申請的登記材料時，發現登記機構在登記簿上記載的事項有錯誤，登記機構可以通過異議登記彌補自己的錯誤行為，以保全登記行為的物權效力。

(三)不動產異議登記申請內容。根據《房屋登記辦法》第76條的規定，利害關系人申請的內容應當是房屋登記簿記載的事項，利害關系人認為其有錯誤提出異議。而且該內容僅限于登記簿記載的權利內較之于真實權利內容不足的情形；對于登記簿上的其他事項，不能申請異議登記。原因在于異議登記的目的是打破登記的公信力，避免房屋為第三人善意取得，登記的公信力來自于權利推定效力，此效力是由《物權法》第16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”因此異議登記的內容只能是房屋權利的歸屬和內容，對于房屋的自然狀況記載，如房屋的面積、位置、用途等事項并不包括，也不影響對交易相對人善惡意的判斷并進而影響善意取得的構成。

三、不動產異議登記的法律效力＼

異議登記具有典型的物權效力，可以對抗第三人，異議登記正當時，第三人不能以登記的公信力按照登記的內容取得物權，因此異議登記具有保全物權的效力。然而異議登記如何保全物權的效力，學界有不同的認識，主要有權利處分有條件無效說(事后阻斷說)和權利禁止處分說(事前防止說)兩種不同的觀點。權利處分有條件無效說認為異議登記不能剝奪或者限制登記權利人的處分權，該權利人仍然可以將作為異議對象的物權進行轉移或者變更，登記機構也必須辦理相應的變更登記，只有在異議確屬正確時，該物權變動才喪失法律效力。德國法上采取此種方式確立異議登記的法律效力，原因在于權利處分有條件無效說保證了登記權利的流動性，此種規定在給交易者提供交易對象可能是假的信息的同時，將是否交易的主動權交由交易者自己判斷，并因此享受利益或者自行承擔風險。德國法認為登記權利代替了實際權利，不動產物權的交易功能負擔在登記權利之上，如何保持登記權利的流動性成為德國法的重要使命。權利禁止處分說認為，異議登記的直接法律效力，是阻止登記名義人按照登記的內容行使權利，使登記權利喪失正確性推定效力和公信力，因此，異議登記后，登記權利處分已不可能行使了。我國《房屋登記辦法》第78條規定：“異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。權利人處分房屋申請登記，房屋登記機構受理登記申請但尚未將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，第三人申請異議登記的，房屋登記機構應當中止辦理原登記申請，并書面通知申請人。”

根據此條規定，我國立法上對于不動產異議登記的法律效力采取的是權利禁止處分說，筆者認為有欠妥當，其規定顯然不利于登記權利的流動。《房屋登記辦法》第23條規定，自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定，異議登記為1個工作日。以一個工作日審查異議登記申請競能導致異議登記產生處分禁止的效力，完全背離了正常的邏輯發展。異議登記不能確切的證明其所針對的登記存在錯誤，也不能證明申請者是真實權利人。在這種不確定的情況下，冒然限制或者禁止權利人的處分權，以禁止物權的流轉和排除登記的公信力，可能會產生不利于登記權利人的后果，也無疑壓縮了登記權利人與第三人意思自治的空間。但是，若采用權利處分有條件無效說，則可以明顯克服權利禁止處分說的缺陷，當異議登記不能推定到更正登記時，之前在異議期間內登記權利人的處分行為效力不受影響，不動產的轉讓可以順利進行；即使其能夠成功推進到更正登記，原來的登記權利人所為的處分行為也不是絕對無效，在此種情況下，仍存在著真實權利人對該處分行為的追認可能性。這樣不僅有利于促進登記權利的流通，而且可以提高交易的效率，保護第三人的利益。此外，有學者認為，異議登記采用事后阻斷方式，但這并不絕對，在異議登記與財產保全相互聯結時，則應采用事前防止的方式，也即權利禁止處分說，財產保全是民事訴訟法中保全財產的一項制度，《民事訴訟法》第92條規定，人民法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決不能執行或者難以執行的案件，可以根據對方當事人的申請，作出財產保全的裁定；當事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定采取財產保全措施。在財產保全的對象是不動產物權時，就必須將處分權限制反映在登記簿上從而減少給第三人帶來的交易風險，如何將財產保全落實到登記簿上，就涉及到財產保全裁定與異議登記的銜接，即登記機關根據法院或者仲裁機關的裁定辦理相應的異議登記，而在此種情況下，異議登記產生的效力是禁止被保全人處分權利。

四、不動產異議登記的消滅

《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”因此，在申請異議登記之日起十五日內，申請人未向法院的，不動產異議登記消滅。當申請人十五日內向法院時，根據《房屋登記辦法》第79條的規定：“異議登記期間，異議登記申請人，人民法院不予受理或者

駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。”異議登記并不消滅。只有在法院不予受理或者駁回訴訟請求后，由申請人持相關材料申請注銷登記。但是在一般情形下，申請人并不會去登記機構申請注銷登記，從而使異議登記處于持續狀態，真正權利人的處分行為得不到法律的保護。

在此，涉及的一個問題是《物權法》第19條第2款規定的十五日是除斥期間還是法定期間。若該期間是除斥期間，那么當該期間屆滿時，無論申請人是否，異議登記都應當自動失效。若為法定期間，那么當事人在此期間提訟，則異議登記繼續存續，發揮保全物權請求權的效力，并不當然消滅。筆者認為，就《物權法》第19條的條文而言，十五日的期間經過，申請人不的，異議登記不再具有警示的作用，原登記的公信力恢復，第三人可以信賴原登記而善意取得物權。但當申請人時，異議登記仍應當有效，可以阻斷登記的公信力。而當異議登記失效后或被法院駁回后，法律明文規定由申請人持相關材料注銷登記，那么登記機構是否應依職權進行注銷登記呢?筆者認為申請人不或者不申請仲裁不是登記機構職權范圍內的事項，也不是其所能查知的，既然異議登記因當事人申請而為，其注銷亦應依當事人申請而為之，如果申請人不申請注銷而導致不良后果，《物權法》第19條第2款已明確規定由申請人承擔損害賠償責任。

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不動產登記申請書范文第5篇

2007年2月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同。雙方約定甲公司將某小區的套房屋賣給李某。合同簽訂后，李某依照協議約定，交付了首付費用18萬，于2007年6月入住。因該房未到約定辦理登記過戶時間，李某為保護自己合法權益，于2007年12月1日向房屋登記機構提交了身份證明、商品房預購合同、《預告登記申請書》等材料，申請辦理預告登記。房屋登記機構做出《復函》以暫無相關具體規定為由，不予受理。李某提出訴訟，認為登記機構損害了自己的合法權益，請求法院撤銷《復函》，判令登記機構依法受理預告登記申請，并承擔訴訟費用。

評析：

1　預告登記的概念。預告登記是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，目的是為將發生的不動產物權變動。預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對后來發生的與該請求權內容相同的不動產物權的處分行為具有對抗效力。

2　預告登記的適用范圍。《物權法》實施后，對預告登記的適用范圍作出了明確規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向房屋登記機構申請預告登記。”《房屋登記辦法》第六十七條規定：“預購商品房，以預購商品房設定抵押，房屋所有權轉讓、抵押，法律、法規規定的其他情形可以申請預告登記。”本案中，李某購買的是預購商品房，可按相關規定申請預告登記。

3　本案房屋登記機構的回函是否正確。本案發生時雖然《房屋登記辦法》尚未出臺，但《物權法》已經施行，那么房屋登記機構應當按照《物權法》的要求實施預告登記制度，對提交的預告登記申請進行受理。本案房屋登記機構未予受理是自身工作的失職，屬于行政不作為，但李某申請預告登記時未能提供雙方關于預告登記的約定，因此房屋登記機構應以要件不齊為由告知李某其申請不予受理，才是穩妥的做法。

案例二：

李某與王某于1998年結婚，二人有子李甲。李某于2008年9月向甲公司預購了一套在建商品房，合同上購房人為李某人名字。李某到登記機構辦理了預購商品房預告登記，并與銀行辦理了商品房抵押貸款手續，進行了房屋抵押權預告登記。

2009年1月，李某因病死亡。李某父母和李甲均表示放棄對房屋的繼承，同意將房屋登記在王某一人名下，并辦理了公證。王某持繼承權公證書到登記機構要求把預購商品房預告登記權利人改為王某人。登記機構審查繼承權公證書后認為，其子李甲尚未成年，不能放棄繼承權，不能登記為王某一人。王某認為登記在自己名下，是為今后還款和賣房方便，并不損害未成年人李甲的利益，且已辦理繼承權公證，登記機構拒絕辦理于法無據。

評析

1　未成年人能否放棄繼承權?我國《繼承法》雖未明確規定未成年人不得放棄繼承權，但最高人民法院《繼承法意見》第八條規定：“法定人被繼承人行使繼承權、受遺贈權，不得損害被人的利益。法定人一般不能被人放棄繼承權、受遺贈權。明顯損害被人利益的，應認定其行為無效。”同時，《民法通則》第十八條規定：“監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益。”