銷售不動產營業(yè)稅調查管理

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編者按：本論文主要從轉讓不動產的具體征稅規(guī)定；銷售不動產自查應注意的方面等進行講述，包括了抵押貸款以房屋還貸的征稅問題、合作建房的征稅問題、合作建房的征稅問題、房地產開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同售房的征稅問題、兼并、破產過程中的不動產的征稅問題、舊房補償費的征稅問題、個人代辦建房征稅問題、個人無償贈送不動產的征稅問題等，具體資料請見：

（一）轉讓不動產的具體征稅規(guī)定

1、抵押貸款以房屋還貸的征稅問題

借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者按：“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

2、合作建房的征稅問題

合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

（1）第一種方式是純粹的“以物易物”：

即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

①土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

②以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如：甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)-租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。

第二種方式是合作建房

即甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。

對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

①房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

②房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

③如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。

3、房地產開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同售房的征稅問題

房地產開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進行銷售，由房產開發(fā)企業(yè)向購房戶開具房產銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，在合同期滿后未售出的房產由包銷商進行收購。此種情況，在合同期內包銷商是房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)-業(yè)”征收營業(yè)稅，同時應對房地產開發(fā)企業(yè)取得的收入按“銷售不動產”全額征收營業(yè)稅；在合同期滿后，未售出房屋由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。

4、兼并、破產過程中的不動產的征稅問題

對企業(yè)兼并過程中發(fā)生的不動產轉移行為，暫不征營業(yè)稅。對因破產而發(fā)生的企業(yè)拍賣，暫不征營業(yè)稅；但專項拍賣企業(yè)不動產取得的收入，應照章征收營業(yè)稅。

5、舊房補償費的征稅問題

對舊城改造過程中，拆遷戶取得的舊房補償費，不作銷售不動產，不征收營業(yè)稅。

對舊城改造中，單位將房屋安置給拆遷戶的，暫不征收營業(yè)稅。但對安置過程中向居民收取超面積部分的價款，應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。

6、個人代辦建房征稅問題

個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權的單位或個人簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個人出資并負責雇請施工隊建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給購房戶，此種情況對個人應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅，其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。

7、個人無償贈送不動產的征稅問題

個人無償贈送不動產的行為，不征收營業(yè)稅。

8、企業(yè)以不動產作為股利分配的征稅問題

企業(yè)將不動產作價作為股利分配給中外雙方的股東，所有權發(fā)生了轉移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關于銷售不動產的規(guī)定，應對分配的不動產按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。

（二）銷售不動產自查應注意的方面

1、銷售不動產時，向對方收取購房款、價外費用，包括各種基金、集資費、代收代墊款項（例如代地方政府有關部門收取的基金、人防費；代煤氣公司收取的煤氣安裝費；代有關部門收取的白蟻防治費等），收取的這些價外費是否并入銷售收入繳納營業(yè)稅。

2、單位將房屋無償贈與他人的，是否按照銷售同類同期房屋的價格按銷售不動產繳納營業(yè)稅。

3、銷售不動產時，采取預收款、預收定金方法的，在取得預收款、預收定金時，是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

4、不動產投資入股后，又發(fā)后轉讓不動產股權的，是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

5、單位或個人合作建房，一方提供土地使用權，另一方提供房屋所有權，雙方都取得了部份房屋所有權，提供房屋所有權的納稅人，是否按銷售不動產的稅目繳納營業(yè)稅。

6、單位或個人將土地使用權出租給他方若干年，他方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，他方將土地使用權連同所建的建筑物歸還給單位或個人。他方是否按銷售不動產稅目繳納營業(yè)稅。

7、房地產開發(fā)公司，受建設方的委托，在已購的土地上建造房屋，并按工程造價收取一定比例的管理費，房地產開發(fā)公司是否按銷售不動產稅目繳納營業(yè)稅。其計稅營業(yè)額是否包括轉讓土地使用權的部分。

8、納稅人向銀行借款，到期無力歸還，以房屋抵押所貸款項，是否按銷售不動產稅目繳納營業(yè)稅。

9、銀行將抵押貸款收回的房屋銷售，是否按銷售不動產稅目繳納營業(yè)稅。