提升我市房地產稅收管理的工作指導意見

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近幾年，在我國住房制度改革和刺激內需拉動經濟等政策的引導下，房地產行業得以蓬勃發展，成為國民經濟的支柱產業。但同時應看到，房地產行業的稅收貢獻與其實際經營業績卻差距較大。年9月，總局公布“中國納稅百強排行榜”中，房地產企業上榜者寥寥無幾。為此，總局2006年（連續第六年）仍將房地產行業確定為全國范圍內稅收專項檢點。做為征管手段，稽查能發現問題，查補稅款，有力打擊涉稅違法行為，但由于房地產行業涉及稅種多，生產周期較長，加強對該行業的日常管理工作顯得尤其重要。結合我市房地產稅收管理現狀，筆者談談就進一步加強房地產稅收管理的幾點思考：

一、我市房地產稅收管理現狀

目前我市房地產稅收征管格局是，市區（東區、西區、仁和區）范圍內的房地產開發企業在開發過程中涉及的契稅、土地增值稅和非專業房地產經營單位及個人銷售房地產涉及買賣雙方的各項稅收均由市局第二直屬分局負責征管。房地產開發企業銷售房地產涉及的營業稅及附加、印花稅、企業所得稅由各主管稅務機關負責征管。從年4月契稅由委托代征恢復為自征以來，市局嚴格執行“先稅后證”的要求，加強部門配合，嚴格執法。契稅、土地增值稅大幅增長，年入庫契稅4737萬，較年增長4倍。同時，在房產交易中心設立征收窗口，與房管部門聯合辦公，實現一站式服務，極大地方便了二手房交易業主繳稅、辦證。由此看出，目前我局房地產稅收一體化征管格局初步形成，并取得了較大成效。但由于房地產稅收涉及環節多、稅種多、控管難度大，我們離總局、省局就一體化管理工作總體目標和要求還有差距。

二、當前房地產稅收征管工作中存在問題

1、契稅征管基礎工作不夠扎實

契稅征管是房地產稅收管理的關鍵環節，取得土地或房屋權屬是房地產開發過程中的首要環節，及時掌握該環節的交易雙方信息，有利于控管銷售方營業稅、土地增值稅和購買方契稅稅源和將來轉讓時土地增值稅清算時土地成本支出等扣除金額。尤其是掌握了買方取得土地或房屋權屬的有關信息后，可以進一步跟蹤了解下一步房產開發信息，獲取預期稅源情況。現行契稅“先稅后證”管理辦法很好地從源頭上控管了契稅收入，但由于契稅申報不規范，致使不能及時掌握契稅稅源和銷售方營業稅、土地增值稅等稅種的稅源狀況。

2、征管信息利用率不高

房地產開發、轉讓、保有諸環節涉及稅種多。目前，我市房地產稅收一體化的征管格局決定了不同環節，不同稅種的主管稅務機關不同。不同稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但稅收征管所依據基礎信息大致相同。要提高各稅種稅源監控力度，各征收機關必需充分掌握各稅種征管中的基礎信息，并加強信息傳遞，實現信息共享。如：開發商到第二直局代購房人申報買方契稅時，第二直局就應將對應的開發商銷售不動產情況及時傳遞給主管稅務機關，便于及時核查開發商營業稅、城建稅是否申報，以加強控管。目前，在征管過程中，第二直局與市區三家主管局之間就各自掌握的征管信息傳遞不夠，沒有形成對房地產各項稅收征管合力，稅源監控不太理想。

3、信息化建設有待提高

如前所述，信息共享對于加強房地產稅收管理的重要意義。人工、紙質的傳遞固然能實現信息共享，但由于房地產稅收征管過程中生成的信息量大，要確保信息收集完整和傳遞迅速，需要系統的征管軟件做支撐。目前，契稅征管軟件主要功能是開具稅票，查詢功能尚不具備，不能對歷史數據進行有效整理。另外，由于目前市局還未實現征管數據大集中，短期內要實現房地產稅收信息網上傳遞、共享還有一定難度。

三、加強房地產稅收管理的對策

1、加強房地產一級市場契稅征管房地產一級市場契稅征管在房地產稅收一體化管理中具有舉足輕重的作用。加強契稅征管要做好兩方面的工作：首先是規范契稅申報工作，重點是要求納稅人按契稅條例規定必需在房屋、土地權屬轉移合同之日起10日內，向契稅征收機關辦理納稅申報，以此加強契稅源控管。其次是通過契稅申報資料收集房屋、土地使用權交易信息，及時掌握交易房屋、土地使用權屬的單位或個人名稱，土地座落位置、價格、用途、面積等信息。如果是權屬轉讓，要掌握賣方銷售不動產涉及的營業稅、城建稅等稅源狀況。同時，對取得權屬一方要跟蹤了解其下一步的開發計劃。另外，簽于我市前幾年契稅征管中的遺留問題，契稅征收機關應主動到市國土部門了解土地出讓、轉讓的相關信息，清理契稅稅源。

2、建立健全機制，確保信息共享

我市房地產稅收主要由第二直屬分局和三個區局負責征管。要實現對該行業稅收的有效控管，必須發揮二分局與主管稅務機關各自優勢，整合征管資源，實現信息共享，形成征管合力。在目前信息化程度不高的情況下，有必要建立第二分局與三個區局之間的信息傳遞機制。不久前，市局已下發了文件，就信息傳遞內容、時間等內容做了要求。原創文秘材料，盡在文秘知音網絡.com網。但還需進一步明確責任，尤其是要具體到人，每個單位要指定專人負責信息傳遞和接受工作。把信息傳遞工作納入單位的目標考核內容。其次可定期召開四家信息交流會，溝通情況，交流經驗，集中大家智慧，為加強稅收征管出謀劃策。

3、穩步推進信息化建設

信息化建設是促進房地產稅收精細化管理的重要因素。因此，加強房地產稅收信息化建設是當前的重要工作，但信息化建設是一項投資大，十分龐大的工作，我們既不能好高騖遠，急功近利，也不能坐等觀望，停滯不前。應當結合我局實際，逐步推進信息化建設工作。首先，統一契稅、工商稅收征管軟件，完善查詢功能，充分利用征收信息。其次，實現與國土、房管部門的聯網，及時掌握房屋、土地權屬變動情況。最后，實現數據大集中，各局在房地產稅收征管過程中登錄有關信息，實現信息共享，對房地產稅收進行全程監管。

房地產稅收一體化的管理工作是一項系統工程，各級稅務機關應高度重視，找準征管重點，整合征管資源，并不斷摸索征管規律，以實現房地產稅收的精細化、科學化管理，不斷為增加我市稅收收入作出更大的貢獻。