房產稅減負的策略建議

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本文作者：王曉靜作者單位：天津貽成實業集團有限公司

一、房地產業稅收負擔的不合理影響

房地產業稅收政策造成的稅收負擔，其影響內容如下：

1.稅收政策在發揮樓市調控積極作用的同時，也會導致房價的不合理上漲。因為房地產企業稅收過重，會直接加大開發的成本，當開發商的利潤水平被降低到一定程度，就會提高項目的銷售價格，減少成本帶來的壓力，影響房價的良性走勢。

2.稅負引發的房價上漲高潮，遏制了房地產市場的發展，很多購房置業者選擇了觀望的態度，使得房地產二級市場和三級市場處于蕭條狀態，而原先房地產的投資客，將投資的目標轉移出房地產市場，從宏觀的經濟角度分析，房地產的投資額在短時間內會出現急劇下跌跡象，從事房地產行業的人員也會開始就業于其他行業，產生人力資源外流現象。

3.人們對稅收有種不自覺的抵抗情緒，在稅收政策壓制下，逃稅、避稅等違法行為屢見不鮮，再加上房地產行業本身運營模式的復雜性，致使稅收征管難度比較大，給房地產開發商逃稅和避稅留下諸多漏洞。就目前稅務機關稅專項檢查和違法案件查處的情況分析，房地產行業涉稅案件的數量龐大，與其他稅收案件相比，遠遠高于其他行業。

4.房地產企業的資產投入受到納稅影響，當追求利潤最大化的目的無法實現時，將降低房地產企業開發的熱情，制約房地產行業的健康發展。

二、科學設計房地產業稅負的政策體系

（一）房地產行業稅負的基本原則

房地產業稅負基本原則的科學設計，是房地產稅收改革的基本點，需要以房地產市場健康發展為出發點：

1.公平性原則，包括稅收負擔公平、經濟公平和社會公平三方面內容，即通過建立平等的稅收機制外部經濟環境，要求具有相同納稅能力的人繳納等額的稅款，從而實現對社會成員收入的公平調節。從目前房地產稅收機制形成的稅負狀況分析，稅負的公平性需要實行內外資兩套稅制，并統一不同的經濟行為，將保有環節稅收的征收范圍擴大化，另一方面，要對稅率、起征點和稅收優惠等進行合理設置，發揮收入公平的分配職能。

2.效率原則，在稅收政策執行當中，將執行成本控制在最低狀態，并換取最大的稅收收益，收益包括稅收收入，以及稅收對產業資源配置的調節，以此促進房地產業結構的優化，間接促進社會經濟效益的穩定增長。

3.財政收入原則，通過稅收滿足國家財政支出的部分需求，將房地產稅制培養成地方的主要稅種，并借鑒國內外先進經驗，適當提高房地產稅收在地方政府收入中的比重。

（二）國外房地產業稅收模式的參考借鑒

房地產稅收體系是世界各國稅制體系中的重要組成部分，是各國政府財政收入的主要來源，各國在稅收實踐中沉淀很多成功的經驗，某些先進的稅收模式值得我國參考和借鑒：

1.美國稅收模式：房地產取得的環節，是以遺產凈額作為遺產稅和贈與稅的計稅依據，設有30%的最低值和77%的最高值，在稅法規定價值范圍內的遺產和贈送物品是不征稅的；土地和房屋保有稅歸入財產稅的內容當中，以從價征收為原則，稅收收入全部歸政府所有；房地產流轉環節需要征收交易、所得和收益等稅收，是房地產所有權人獲得增值收益而征收的稅種。

2.英國稅收模式：房地產取得的環節，由買賣雙方協商印花稅的稅率，通常在1%～24%的稅率中取值，而遺產稅是以財產所有人的遺產總額為征收對象，與贈與稅合并征收，但時限和稅率都有可變性。保有環節分為住房財產稅和營業房屋稅兩種，稅率根據地方政府開支情況等確定，財政部門逐年核定或者變更計算依據。流轉環節征收所得稅和資本利得稅，所得稅是以經營利潤、利息和投資收入等作為課收的對象，利得稅是以土地買賣和房屋資產等利得作為課收對象。

（三）合理設置稅種

根據上文的稅負基本原則和國外房地產業稅收模式的參考借鑒內容，筆者結合目前我國房地產業的稅負現狀，對房地產稅收體系進行設計，以便合理設置稅種：

1.房地產取得環節設置取得稅，當國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓和房屋轉讓的時候，以出讓土地、轉讓土地和轉讓房屋為征稅對象，納稅人為土地、房屋權屬的單位和個人，并根據土地、房屋取得方式的不同設定計稅依據，譬如房屋遺贈，根據土地使用權和房屋的成交價設置計稅依據，稅率在3%～5%之間。

2.房地產保有環節設置房產稅和土地稅，前者是房屋產權的單位和個人，以房屋的評估價值為計稅依據，就經營性和非經營性的房產為征收對象，根據經營性房產0.8%～1.2%的稅率和非經營性房產0.1～0.3%的稅率進行房產稅的征收，后者土地使用權的單位和個人以申報低價為計稅依據，就包括農用地在內的一切國有土地和集體土地為征稅對象，并以1%～3%為一般稅率和0.5%～2%為優惠稅率。

3.房地產流轉環節，一是所得稅和營業稅，筆者建議借鑒美國個人所得稅的經驗，采用每環節累加5%的四級稅率征收個人所得稅的稅率，稅率分別為5%、10%、15%、20%；保留現行的營業稅。二是城鄉維護建設稅，加入建設附加費、污水處理費，取消市政設施建設費、商業網點配套費等收費項目，沿用現行的稅法規定為計稅依據，為農村基礎設施建設提供足夠的資金保障。三是消費稅，國內建造別墅、高檔公寓的單位和個人，以所建造別墅、高檔公寓的實際銷售價格為計稅依據，并按10%～20%的稅率征收消費稅。四是取消土地增值稅，減少對房地產領域資源配置的不利影響。

（四）房地產稅收體系的完善內容

房地產稅收體系內容，要從以下幾方面進行完善：

1.提高房地產稅收的立法層次，鑒于目前房地產稅的立法層次偏低，因此要根據房地產政策、房地產企業的類型和經營方式，進行稅收法規細則地修正，提高法規的規范性和可操作性，發揮稅收體系改革后的調控功能。

2.房地產行業的稅收負擔主要源自于名目繁雜的收費項目，筆者認為有必要取消不合理的收費項目，并實行項目收費公布制度和反饋機制，減少和避免亂收費等情況發生。

3.通過將土地批租制度改為土地年租制度，并按照使用年限收取土地出租金的方式，以及在把握好土地供應結構和提高居住用地供應比例的基礎上，進行土地管理體制的改革，實行對閑置土地的清理。

4.在征收房產取得稅的同時，建立稅務、城建、房管多部門之間的互動機制，通過房地產產權信息化建設，建立明晰的產權登記制度。

三、結束語

綜上所述，房地產是社會發展的必然產物，作為一種置業投資的商品，逐漸演變成國民經濟發展的產業支柱之一，但目前我國的房地產稅收體系尚不合理，影響著房地產市場的健康發展。因此，要通過稅務的改革，調整房地產稅制本身的結構，合理減輕房地產業的稅收負擔，發揮房地產稅制的功能，從而促進房地產業的健康發展。