房產價格上漲影響因素

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編者按：本論文主要從青島房產價格上漲的成因；對策分析等進行講述，包括了土地交易價格繼續上升、市區南北地區房價上漲較大、二手房市場需求旺盛、利用土地政策、土地市場化是市場經濟發展的規律，實行土地招標拍賣掛牌是我國土地市場化改革的必然趨勢等，具體資料請見：

摘要：近幾年來，青島市房地產業發展迅猛，對青島社會經濟發展產生了巨大影響。青島市房產價格上漲的原因主要是：土地交易價格繼續上升，市區南北地區房價上漲較快，二手房市場需求旺盛。針對青島市房產價格上漲過快的狀況，應該采取以下措施加以控制：加大金融調控力度，加大稅收調控力度，充分利用土地政策，增加供給和遏制投資、投機，取消房屋預售制度，切斷房地產商靠預售款項開發的后路，大力推進經濟適用房建設，將其納入地方政府政績考核的重要內容。

關鍵詞：青島；房產價格；上漲

近幾年來，房地產業的迅猛發展，對青島社會經濟發展產生了巨大影響。居民收入水平不斷提高和城市化進程逐漸加快，以及舊城改造力度的進一步加大，都為房地產業的發展注入了新的活力。青島市房地產價格已經在高位運行了三四年的時間，價格上漲幅度很大，房地產價格漲幅在全國排名前列，與杭州、寧波等城市接近。目前市場置業投資存在一定的投機行為，特別是住宅物業二手交易中的二次交易量過高，租賃市場沒有同步發育，過多的“炒房”投機行為和不完善的租售市場使住宅物業存在較大的泡沫隱患。

從市場來看，推向市場的房子并不少，但依然有很多市民買不到房子，同時，也有許多房子長時間銷售不出去。造成這種現象的一個根本的原因是房子本身性價比相差太大的問題。目前的房地產市場上許多房屋存在戶型過大、總價過高、位置偏遠、配套不完善等種種原因，因此，真正能夠滿足普通市民購買需求的房子并不是很多，可以說，市場上真正的“好房子”依然很少。近幾年來，青島市房地產價格呈現持續走高的態勢。

一、青島房產價格上漲的成因

（一）土地交易價格繼續上升

2005年青島市房地產市場依然火爆，使地產市場供不應求局面日漸趨緊。近幾年來，隨著青島市市區土地的不斷開發利用，可開發土地日漸減少，特別是2001年土地交易進入拍賣程序后，土地交易價格完全受市場供求關系左右，加之受國家政策調控收縮土地供給和青島市清理整頓土地市場的影響，土地價格不斷上升。從2005年青島市土地交易情況看，市區通過拍賣的土地有所減少且大多在四方、李滄兩區，土地拍賣價格大幅上升，如7月份拍賣的四方金華路地塊樓面地價達到了2800元/平方米，地價上漲超過40%。

（二）市區南北地區房價上漲較大

由于青島市地理條件的限制和城區布局的歷史變革，南北城區發展很不平衡，從而造成房價差距較大。

位于一級地段的南部區域的市南、嶗山兩區，位置臨海和環境較好，可開發用地不斷減少，土地價格和拆遷成本大幅上升，同時新建樓盤大多為精品樓盤，房價漲幅較大。從2005年9月份部分樓盤的銷售情況看，位于山東路的江山帝景小區平均價格為10700元/平方米，同比上升28.9%；位于高科園近期銷售量較大的世紀花園小區，其平均售價為7674.89元/平方米，同比上升18.1%；位于澳門路的燕島公寓平均價格為14106元/平方米，同比上升17.5%。使9月份一級地段商品住宅平均價格達8946.9元/平方米，比2004年同期上升17.9%。

位于市區北部的五級地段的李滄區，近年來開發的大部分是經濟適用住房。2005年青島市開始進行經濟適用住房搖號銷售，嚴控銷售對象，使外來人口和不具備購買條件的購房者只能購買普通住宅，然而，這一區域的新建普通住宅開發較少，不能滿足較大的購房需求，使部分銷售的樓盤平均價格已高達5300元/平方米，同比上升16.7%。從而拉動該區域普通住宅價格較去年同期上升13.6%，價格漲幅仍較大。從部分樓盤銷售情況看，占銷售總套數38%的房屋被外來人口購買，是造成區域房屋需求旺勢加劇的主要因素之一。

位于北端的城陽城區，外資企業較為集中，近年來區政府加大村莊改造的力度，加上青島農業大學的搬遷，使該區域的經濟環境和居住環境都得到很大的改善，房價也開始上漲，有的樓盤價格與四方、李滄兩區不相上下。據統計，2005年9月份城陽區房屋銷售面積為49.67萬平方米，比去年同期上升228.9%，城陽城區普通商品住宅平均價格為4044.2元/平方米，較去年同期上升17.6%。9月份，南北區域的房屋銷售量占我市市內七區總銷售量的68.2%，區域性房價漲幅較高，是拉動青島市房屋銷量價格漲幅居高不下的主要原因。

（三）二手房市場需求旺盛

近年來，青島市為穩定房價而加大土地的供應力度，并采取有效措施擴大房地產的開發，但仍不能滿足市場需求。促使近年來青島市房價上漲迅猛的另一個原因是：大部分新建商品房的套型面積較大，使房屋的總價值超出部分中低收入家庭負擔能力。因此，面積相對較小以及總價值較低的二手房，則成為部分市民的首選。受供求關系的影響，二手房價格漲幅較大，部分環境和配套較好的二手房，價格甚至超過商品房平均售價。進入2005年9月份，持續上漲的地價和房價漲勢有所加劇，進一步打破了部分房屋需求者等待降低的心理，使二手房交易明顯增加。據市房地產交易中心統計，9月份二手房市場交易1650套，比8月份增加26.8%，從而使二手房的價格較去年同期上升10.6%，與上月比上漲3.7%。二手房市場交易的整體回升，必然拉動商品房價格的上漲。

二、對策分析

（一）加大金融調控力度

提高貸款利率。2005年3月17日，中國人民銀行調整了商業銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平。商業銀行自營性個人住房貸款基準利率1—3年期（含3年）為5.76%，5年以上為6.12%。同時，人民銀行實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，僅比原優惠利率5.31%高0.20個百分點。新規定實行后，對首次購買住房的消費者，四家國有商業銀行均執行下限利率。

嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

筆者認為，青島市應該嚴格房地產貸款政策，并且在許多方面條件要求更高，抑制更嚴，對開發商貸款條件加緊防范措施。同時，商業貸款、公積金貸款等利率的上調也對抑制房價造成了相應的影響。銀行也要嚴格執行房地產信貸政策，嚴格審查房地產開發貸款，使自有資金嚴重不足的房地產商逐步退出房地產市場，加速房地產市場的優勝劣汰。

（二）加大稅收調控力度

調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

這是從稅收方面抑制投資及投機的需求，轉而支持真正的自住需求，這一方面照顧了弱勢群體的利益，另一方面有效的控制需求，在土地供應方面亦保證了中小戶型的用地需求，從而保證了供應量的增加，需求的減少供給的增加對抑制房價起著根本性的作用。要加快研究完善土地增值稅、增加房產銷售稅等政策制度，抑制過高的開發利潤。青島市出臺的個人住房轉讓稅收政策，對個人轉讓住房所得征收個人所得稅，這種房地產轉移環節稅負的增加對投資住房需求的增長發揮了較明顯的制約作用。

（三）利用土地政策

為保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，各級政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖然按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

土地市場化是市場經濟發展的規律，實行土地招標拍賣掛牌是我國土地市場化改革的必然趨勢，人為地降低土地的價格，是一種倒退。實際上，假如再回到土地劃撥或者協議出讓的做法，房地產價格根本不會也不可能同幅度下降，而只會被一些投機分子、開發商和腐敗分子所瓜分。不過，對于國家公共性社會保障項目，土地出讓金則可以適當降低，如城市的廉價房建設項目就可以適當減免土地出讓金。對于嚴格規范的經濟適用房建設，也可以在一定時間內適度降低。而其他的房地產建設則絕不能放開，否則，造成的混亂將會更加嚴重。

在土地供應不足和青島市房地產價格上漲過快的情況下，政府要加大房地產開發用地面積的供應量，拓展城市發展空間，并增大經濟適用房的開發力度，以調整商品住宅的供應結構，達到平抑房地產價格的目的。而近5年青島市房地產開發投資額呈不斷上升的趨勢，商品房施工面積都大于竣工面積，可以預期隨著政府對閑置土地實施嚴格的罰款和一定期限內無償收回的政策，目前開發商手中的存量土地和緩慢施工的項目將很快投入開發或加快開發速度，未來青島市房地產供應量將有不斷增加的趨勢，一定程度上緩解供不應求的局面，同時從總體上減少價格上漲的幅度。

也可以制定土地和住房最高限價，遏制高額利潤。組織有關部門對土地和住宅成本進行核算，給政府和開發商留出合理的利潤空間后，對具體的土地和樓盤確定最高限價；地方政府出面扶持低價房供應，滿足低收入階層的住房需求。

（四）其他建議

抑制房地產價格上漲過快，房地產價格進入到平穩合理的預期是關鍵，還要強化政策的落實力度，要在各方配合、各項政策配套的條件下才能有效。

增加供給和遏制投資、投機也可以有效地抑制房地產價格的上漲；取消房屋預售制度，切斷房地產商靠預售款項開發的后路；政府對低價房僅靠引導還不夠，要拿出墊付資金建設低價位房才能真正解決問題，當然這些住房的銷售對象要嚴格限定，并向社會公示；將青島住房價格漲幅和經濟適用房建設納入對地方政府一把手的政績考核范圍，使國家的房地產宏觀調控政策在地方得到較好的貫徹執行。

另外，還可以規定一個家庭只許買一套住房。