購買小產權房合同
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購買小產權房合同范文第1篇
關鍵詞：小產權房；保障性住房
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）07-0030-02
一、引言
小產權房的大量涌現是現在政府著力解決的問題之一，與此同時，隨著我國房價飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補充。然而，由于數量極其有限，保障性住房遠不能滿足要求。結合小產權房和保障性住房的現實特點，將不合法的小產權房通過轉化為保障性住房使其合法化是當前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實施路徑則值得我們作進一步的研究分析。
二、存量小產權房轉化為保障性住房的總體思路
小產權房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質的區別，其區別主要在于土地性質和購買人身份的不同。因此，在解決小產權房轉化為保障性房屋的問題時首先應從以下兩個方面予以考慮：
1.土地權益問題的銜接
小產權房和保障性住房最大的區別就在在于土地產權的不同。小產權房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對兩者的土地產權屬問題進行規范。可選擇的方法主要有兩個：一是將小產權房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質予以統一。二是從法律的角度上認可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡單，但會由此引發諸多問題，為今后農村集體土地的管理和規范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產權房問題，我們只能視情況將符合條件的小產權房的土地予以征收變性，通過相應的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。
2.購買人身份銜接
小產權房違法的本質屬性還基于購買人的身份不符合現行法律規定。在探尋存量小產權房向保障性房屋轉化的路徑時，應考慮該部分已經購買了小產權房人群的身份是否符合住房保障制度關于受保障對象條件的限定。原有的小產權房的購買人應在一定程度上受到保護。在小產權住房向保障型住房轉換后，可對原購買者進行身份認證，對于符合申請保障性住房的人群政府應協助其補辦相關手續。對于條件不符合的人群可根據具體情況收取一定的差額費用后為其補辦手續。
3.小產權房轉化為保障性住房的具體路徑
在小產權房轉化的具體步驟中，首先應當進行全面排查清理工作。確定整理區域的小產權房數量、類型、租售情況等。選取其中符合相關條件的房屋進行保障性轉換。篩選條件應包括房屋區位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據小產權房當前不同的租售情況等進行區分轉化。
(1)已出租小產權房的轉化
在具體操作中，有大量的小產權房是以不同年限的租賃形式對外處理的。對于該類小產權房，可參考以下具體轉化步驟。
首先，根據城市房地產管理法的規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。各地方政府應該以此為根據進行排查，確定將符合回購條件的房屋。
(2)已出售小產權房的轉化
對于很多家庭來說，都是將小產權房一次性購買并且由村組或當地鄉鎮政府頒發產權證書。但是，根據現行的相關法律，這類買賣合同由于土地權屬問題存在爭議而被認定為無效合同。
根據對無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應返還原所有者即集體經濟組織。政府應向收回房屋的集體經濟組織進行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時可向政府再次購買該房屋，不過應當按比例補齊一定的土地使用價款。
若購買人符合申請購買經濟適用房的條件應按照經濟適用房制度的相關規定享有權利及承擔義務，購買該房屋后今后不可再申請經濟適用房或廉租房。
4.小產權房轉化過程中應注意的問題
由于小產權房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉化也缺乏實踐經驗，所以在將小產權房收歸為保障性住房時應該充分考慮各方因素，以免造成不可預期的問題，具體應注意以下三點：
(1)做好全面普查工作，防止錯漏
對小產權房進行全面普查是將小產權房轉化為保障性住房的基礎。在普查過程中應該著重調查小產權房的區位、住房條件、當前租售狀態等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據。
(2)做好協調工作，避免激化矛盾
小產權房涉及了集體經濟組織、購房者、政府等多個利益相關體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協調工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相關法律制度
當前關于小產權房轉化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應加快相關法律政策的制定，使小產權房的回購工作有法可依，加強該項工作的規范性，同時明確相關各方的權利和義務。
[1]陳伯庚.《怎樣看待小產權房》，《檢察風云》，2007.
[2]李磊.《小產權房動了誰的奶酪》，2007.
[3]楊卓.《基于權重效用模型的小產權房性質界定主觀決策》.
[4]梁春程.《小產權房”的拆遷補償問題》，2009.
購買小產權房合同范文第2篇
2006年，張某的兒子準備結婚，卻還沒有房子。趙某了解到這一情況后，便對張某說自己在某房地產公司有熟人，能夠拿到低于市場價很多的內部指標。張某聽后非常高興，便委托趙某幫自己買一套房子。張某先后分兩次交給趙某20.13萬元，以每平方米1650元的價格購買了一套100多平方米的房子。趙某卻對張某說，由于是內部指標，不能以張某的名字辦理房產證，而必須以內部人員的名字辦理房產證后再過戶到張某的名下。
2006年8月，張某拿到了新房的鑰匙，并進行了裝修。后來，趙某以辦理房產證需要交契稅為由，又從張某處拿走4500元。張某對新房子各個方面都很滿意，因此對趙某非常感激，便不好意思催辦房產證的事。盡管張某偶爾也問過幾次，趙某總是以各種理由推脫。
到了2008年6月，張某到房管局一問才知道，該房屋屬于城中村集體所建設的“小產權房”，無法辦理房產證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認了該房屋為“小產權房”的事實，并說自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實無法辦理房產證，只能先這樣住著。
張某擔心自己的房屋權利將來得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費58000元以及其他各項損失共計31萬元。趙某不同意，雙方發生糾紛，張某將趙某告上了法庭。
律師觀點：本案是一起由于“小產權房”無法辦理房產證而引起的糾紛。
所謂“小產權房”，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村集體頒發。這種產權證明不同于由城市房地產管理部門頒發的一般意義上的房產證，其產權的基礎是農民的宅基地使用權，因而無法以購房者的名字辦理房產證，也不能上市流通。
國務院曾以會議及通知等方式多次強調“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農戶住宅或‘小產權房’，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發”。根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，除“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業”等情況之外，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。2007年，建設部《關于購買新建商品房的風險提示》，明確要求“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋”。
房屋產權本來不分大小，只有一種定義。但是，由于我國城鄉二元結構的管理體制，以及一些復雜的社會狀況，形成了社會上一些約定俗成的說法。這種俗稱的“小產權房”，實際上沒有真正的產權，其權利也得不到法律的保障。一旦出現糾紛，往往會給購房者造成較大的經濟損失。
購買“小產權房”容易產生以下一些法律問題：首先是購房合同的問題。由于“小產權房”無法上市流通，購房者往往無法通過正常的渠道和方式進行房屋的買賣，所以，很多購房者都沒有簽訂購房合同。有的雖然簽訂了購房合同，但發生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產權房”，這種合同一般也會被認定為無效合同。其次，關于房屋使用權的問題。有的購房者出于居住使用的目的，認為自己買房只是為了住，并沒有買賣房屋的想法，所以有沒有房產證對自己并不會產生太大的影響。我們姑且不去考慮國家政策對小產權房使用權可能產生的影響，就目前的社會條件，由于房價的不斷上漲，個別賣房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣給幾個不同的購房者，一旦發生這種情況，購房者將無法保障自己的權益。也就是說，小產權房的使用權也是無法保障的。在法律實踐中，這種類型的案例也是大量存在的。第三，由于小產權房無法得到合法有效的權利憑證，其基于物權的一系列法定權利（如繼承、擔保、轉讓等）均無法得到有效的行使。
基于上述原因，購買“小產權房”的購房者在發生糾紛時往往處于非常被動的地位，能夠得到的補償也僅僅是返還購房款。至于由此而產生的其他損失，往往因舉證困難而得不到支持。而且，購房者一般也不能以違約或侵權來要求對方承擔違約責任或賠償責任。
購買小產權房合同范文第3篇
一、小產權房的概念
“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，亦稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮人民政府而不是由國家權威機關(房管部門)頒發產權證的房產。“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。小產權房實際就是一些農村集體組織或者開發商打著“新農村建設”等名義出售的、建筑在農村集體上地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
根據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。因此小產權房得不到現有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產權房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現有的住房供應體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產權房的出現應該說是具有一定合理性的，
對政府有關管理職能部門來說小產權實上部分承擔了理應由政府承擔的住房保障責任。而對于農民來說，出售或出租小產權房，可以獲得比農業種植更高的收入。一定程度上小產權房的出現，對政府、購房者和農民來說，其實是一個多嬴的結果，本文主要不是討論小產權房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農村小產權房處置的涉稅問題。
二、小產權房處置是否涉稅
農村小產權房處置(包括修建、分配、轉止、市場交易等處理與安置)情況比較復雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：
第一種，由農村村委會統一設計、統一建造，然后全部分配給享有宅基地權的村民，由村委會制定一定的收費標準向村民收取“購房”費用，這種小產權房處置實質上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業稅稅目“服務業”中的業，營業額是村委會向村民收取的全部價款和價外費用扣除替村民繳納的沒計費、建筑費等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務局重慶市財政局關于促進城鄉統籌發展有關地方稅收政策的通知》(渝地稅發[2007]242號)第九條規定：鄉鎮居民和農村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業營業稅及附加稅費。
第二種，就是對小產權房的違法買賣行為。原建設部發出風險提示，提醒購房者：以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。2007年12月，國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。
對這種小產權房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：
一種意見：不征稅。理由：既然轉讓小產權房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據。若按照渝地稅發[2007]242號第十條規定的條件：對庫區地方政府、開發商、牽頭人、合作單位采取統建房、合作建房、開發性建房等形式建設安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產營業稅及附加稅費。庫區移民轉讓移民安置房，免征銷售不動產營業稅及附加稅費。當然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，
第二種意見：應該征稅。目前，我國還正處在法制建設逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認定上還很模糊，不同的法律規范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環境，為了保障國家的財政收入，實際工作中，還是堅持對一切“營業性收入”征稅的原則。
“公開性”是營業性收入的一個基本特征，這就區別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應該征稅的，其實要征也征不了。它需要專門機關的偵查或調查才能掌握，如：虛開發票取得的手續費收入，非法印制發票取得的收入等。對只違反某一個法律規范的“公開性”的營業性收入是應該征稅的，如：無證經營行為，違反了工商登記法規，雖不能辦理稅務登記證，但取得的營業性收入還是應該征收有關稅收。筆者傾向于第二種意見。
三、小產權房處置怎么征稅
現行“商品房”即大產權房或稱全部產權房的處置涉及的稅種：有購置開發土地使用權的契稅、耕地占用稅、銷售不動產營業稅、土地增值稅、印花稅、開發持有期間的土地使用稅等稅種。
在此，本文只重點對農村小產權房處置按照什么稅目征收營業稅這方面來進行進一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點：
一種觀點：應按照銷售不動產征收營業稅。小產權房的銷售，征收銷售不動產的營業稅，這在國家稅務總局對某省級地稅局請示的一個答復中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉發，前述渝地稅發[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產征收營業稅處理的。從小產權房處置的形式來看，購房者與小產權房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產”征收營業稅從表面上看也似乎符合稅收規定，
另一種觀點：不應該按照銷售不動產征收營業稅。但到底應該按照什么稅目征收營業稅呢?
姑且不妨先引入會計準則關于收入的概念，《企業會計準則第14號一收入》第二條：收入，是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的與所有者投入資本無關的經濟利益的總流人，本準則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入。企業代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關的經濟利益很可能流人企業，(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認。
在政策還未明確之前，稅收的確認應該以會計準則確認為基礎。《國家稅務總局關于做好2009年度企業所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規定“三、有關企業所得稅納稅申報口徑。根據企業所得稅
法精神，在計算應納稅所得額及應納所得稅時，企業財務、會計處理辦法與稅法規定不一致的，應按照企業所得稅法規定計算。企業所得稅法規定不明確的，在沒有明確規定之前，暫按企業財務、會計規定計算。”已有此規定，眾所周知，銷售小產權房是違法行為，是不可能辦理房產產權過產手續的，銷售合同是不受法律保護的小產權房交易不具備產權轉移的實質。非法，而且是禁止性的，故物權應視為主要風險，即小產權房所有權上的主要風險沒有轉移給購貨方。也就是說，在會計上小產權房處置不構成銷售商品收入，也就是不能確認銷售不動產收入。那么，也就不應該按照“銷售不動產”稅目征收營業稅。小產權房的“銷售”在稅法上也不符合《營業稅稅目注釋》有關銷售不動產的定義(銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。)
稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質重于形式”的原則，即只要經濟法律行為合符稅法要素，構成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產權的非轉移是小產權房處置的實質。那么。小產權房處置的實質是究竟什么呢?
筆者認為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業稅暫行條例及其實施細則已經取消了“轉讓不動產有限產權或永久使用權方式銷售建筑物”視同銷售不動產這項規定)。因產權沒有轉移，“購買者”只有使用權而不擁有所有權。對于小產權房“所有者”來說，實質上只是讓渡了資產的使用權，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經濟行為。在這種經濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但該物品的“所有權”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用(租金)。
《營業稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋，物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。《合同法》第二百一十二條中對租賃合同也有規定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區別于買賣合同的根本特征。
從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產權房“銷售”實質上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。)
對已實際構成出租小產權房的法律事實并構成取得資金的結果，依法征收相應稅費便有了法律依據。
下一步，應探討一次性取得小產權房處置收入如何按照租賃業征收營業稅問題：
《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定：“納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”從《實施細則》來看，收取的一次性費用屬于預收了以后若干年的租金，納稅義務發生時間就是實際收到“售房”款的當天，應全額一次性征收營業稅金及附加稅費。
但還有一個問題，就是《合同法》規定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。
筆者認為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進行，一筆收入無法準確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質的收入征稅。因此應拋開法律形式，在實際使用期結合法律允許的租賃期內，根據當地實際租金水平，合理、公平地確認事實使用權(純地租或房產租金)所應收取的租賃收入而核定征稅。
結論：即小產權房處置應按照“服務業”中的租賃業來核定征收營業稅金及其附加稅費。只有這樣，才能最大限度地減少執法風險和納稅爭議，對小產權房“銷售”征稅才更加合法。
購買小產權房合同范文第4篇
[關鍵詞]小產權房 土地管理制度 房產利益
一、小產權房的概念
時展到21世紀，對于農村土地，最熱的爭議點莫過于小產權房的問題。其實小產權房并非法學術語，現行法律法規也未曾正式使用，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。關于小產權房，目前通行的概念主要有三種。第一種：小產權是針對開發商所擁有的初始產權而言。商品房在建成之后售出之前，開發商享有的商品房產權叫大產權，購房人購買商品房之后取得的產權是從這種大產權中分離出來的，故稱為小產權。第二種：產權大小是按照房屋再轉讓時是否要繳納土地出讓金來區分的。不再繳納土地出讓金的叫大產權，還需要補交土地出讓金的叫小產權。這樣，普通商品房是大產權房，經濟適用房就是小產權房。第三種：產權大小按照產權證的頒發機關來區分。國家房管部門發放產權證的商品房是大產權，鄉鎮政府頒發產權證的房屋是小產權ⅰ。從我國目前的法律法規來看，第一和第二兩種情形下的小產權房都是合法的。而第三種情形的小產權房合法與否是目前爭論的焦點問題，本論文所說的小產權房均指第三種小產權房。因此本論文中的小產權房是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨開發或與房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉鎮政府或村委會制作房屋產權屬證書的房屋。這種房屋產權證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉鎮政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故稱為小產權。這里的“小”是指產權不完整或者說產權有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。
案例1：1999年12月，上海浦東新區龔路鎮龔豐村農民楊某，將自己的兩層私房以12萬元的價格賣給本市市民陳某。2006年，楊某向法院要求法院解除房屋買賣合同，愿意如數返還陳某的購房款。但是法院依據誠實信用原則認為原被告之間簽訂的《房屋買賣合同》系當事人自愿、公平、等價有償基礎上所為的真實意思表示，認為房屋買賣合同有效。2008年重審時仍然維持初判。
案例2：畫家李某2002年在北京通州宋莊鎮辛村店村以4.5萬元的價格買下了當地農民馬某的房屋及院落。2006年底，馬某訴請法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判決該房屋買賣協議無效，馬某可以收回房屋，但向李某支付18萬多元的房屋補償款。
以上案例中的房屋買賣事實一樣，但產生的法律效力卻截然不同。這就是當今的熱點問題——最具有爭議性的小產權房。
二、小產權房的現狀
小產權房的出現和存在從10多年前就開始了。從賣房者的視角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售為改善生活條件”。但實際情況隨著社會經濟大潮的推動，這部分自建房的性質開始發生了變化。比如在1994年，香堂村就開始公開出售200平米左右的村建別墅，售價當時僅為5萬元一套。當時一些明星，藝術家們為了休閑或養老就到郊區縣購買別墅或農家院，由于他們當時購買大多不是作為第一家居使用，所以也并沒有引起相關部門的注意和重視。然而時間到了2003年左右，由于城市房價普遍偏高，眾多工薪階層也加入購買小產權房的行列，而且他們購買的小產權房大多是作為第一家居甚至永久家居的。受利益驅使，目前加入小產權房開發的房地產商以及樓盤也為數不少。據資料統計，在全國范圍內，小產權房達到全國實有村鎮房屋建筑面積的30%，其中村鎮住宅約50多億平方米。由此可見小產權房在全國之整體發展態勢，其深遠影響不得不引起政府及社會各層的高度重視和關注。
三、小產權房形成原因
小產權房目前是社會熱點問題，其形成原因是多方面的，其折射的社會矛盾是深層次的、制度性的。
1.小產權房產生的根源是我國長期以來實行的土地資源城鄉二元化管理體制。我國法律對城市土地和農村土地實行不同的管理體制，適用不同的法律規定，即通常所說的二元化管理體制。我法律規定城市土地可以通過市場直接進入流通，而農村土地屬于集體所有，只有在政府或國家通過征用的方式才能進入流通。這看起來似乎是對農村土地的特別保護，但實際上是對農村土地自由流轉的一種特別限制。目前農村的這種土地流轉制度不是在我國市場經濟中自發形成的，而是國家在城市化和工業化進程中，為了實現社會資源的集中而構建的一項特殊制度安排。這項制度是以犧牲農村的利益來維持和促進城市的發展的。我國自建國初就確立了農村為城市服務的策略。改革開放30年之后，中國農村和城市之間收入差距越來越大，“三農”問題逐漸成為了我國經濟發展中不得不正視的一個問題。造成這個問題的原因是農村在改革開放經濟建設中沒有自己的市場主體地位，農村和農民仍然服務于城市經濟發展。僅就土地制度而言，為防止農村地產市場對城市地產市場的沖擊，為了維護城市和國家在地產市場的巨大利潤，國家繼續通過嚴格的土地管制制度將農村集體土地固定在農村，日后通過合法途徑征收后轉變為國家所有，繼續城市和國家對農村永遠的剝奪。如今，城市化進程已經可以安排更多的農業人口就業，到了工業回饋農業，城市回饋鄉村的時候了。小產權房合法化以后，許多以傳統農業為謀生手段的農民就可以轉化為城市居民，減少對農村土地的繼續使用，也對我國新農村的建設提供了條件，真正實現城鄉統籌發展。
2.小產權房的出現亦是村集體在市場經濟充分發展，在巨大利益的驅動之下不可避免產生的后果。農村小產權房之所以被我國法律認定為非法，最主要的原因是因為這些住房在興建時并未繳納土地出讓金，而這筆高昂的土地出讓金正是城市土地在建商品房時必須繳納的。農村小產權房之所以價格低也正是因為沒有繳納這一筆高昂的土地出讓金，所以小產權房無法獲得國家房產部門的房產證的最終原因也在于此。小產權房不交納土地出讓金，也逃避了各種土地稅費，這樣房價僅僅是由建設成本加出售利潤；另一方面，小產權房在建設中沒有了權利尋租的土壤和條件，腐敗成分減少，相比城市房屋，售價可以降低40%以上。集體土地被征用的價格和土地建成城市商品房的價格之間巨大的差異，使得集體土地所有者受巨大利益的驅動，甘愿冒風險，以超出法律的形式主動進入市場以獲取利益最大化，實現土地增值最大化。所以說，小產權房的出現亦是村集體在市場經濟充分發展，在巨大利益的驅動之下不可避免產生的后果ⅳ。
3.小產權房是農民對現存利益分配格局嚴重失衡的一種挑戰。小產權房是農民對現存利益分配格局嚴重失衡的一種挑戰。小產權房禁而不止折射的正是社會各利益團體對農村將近10萬億的土地財富分配格局的博弈和重塑過程。
我國法律規定，農村土地不能直接進入市場而只能由政府或國家通過征收來實現的。村集體是集體土地的所有者，但卻不是市場主體，沒有處分所有物的權利。通過國家征收的模式，使得國家不僅成了國有土地的所有者，也成了集體土地所有土地的實際處分者。農村集體成員實際上被剝奪了集體土地所有權中最關鍵的處分權。我國《憲法》和《土地管理法》等確認了農村集體土地所有權屬于農村集體所有。根據所有權的一般理論，所有權具有四項權能：占有、使用、收益和處分。其中處分權是所有權的核心。所有者對自己財產的處分是最終實現其所有權價值的重要途徑。《物權法》第39條也規定，所有權人對自己的不動產或動產，依法享有占有，使用，收益和處分的權利。但我國集體所有制下的農民卻失去了對自己所有物的最終財產處分權。
如果政府限制農村集體土地所有者行使所有權的范圍和方式，讓集體土地只能用于農業耕作，那么就應該取消現在的政府慣用的土地征收、征用制度，嚴格禁止政府將農村征收來的集體土地轉包給開發商用于商品房開發，除非這種征地是出于國防、抗洪、搶險救災之類的重大險情需要；而且在征地費用的分配上也極為不合理。地方政府為什么樂于把成片成片的農村地區給征出去呢？因為地方政府打著為改善村民生活條件的旗號，實際上他們自己獲得了頗豐的征地補償款，占20%～30%；最可憐的農民最終獲得的補償款僅占5%～10%。任何一個有良知的人都不得不為我國農民卑微又悲慘的處境嘆息。
由于城市建設用地的日益緊缺，農村集體土地作為稀缺性資源，逐漸突出其獨特的經濟價值和社會價值。所以說，集體土地進入城市房地產謀取市場高額利潤成為不可避免的趨勢。雖然國家政策對農村土地用途有著嚴格限制，但村集體畢竟也對本集體土地享有獨立的，排他的所有權，而且現在村集體土地上也存在越來越多的鄉鎮企業建設用地及宅基地，這也為農村集體土地進入城市房地產市場留下了一個靈活的缺口。
4.城市自然發展催生了小產權房的出現。我國從1998年開始全面停止實物分房，實行住房貨幣化。目前我國城市居民解決住房問題主要是通過地方政府主導模式，即地方政府壟斷土地供應，開發商壟斷房屋供應，因為政府只向開發商提供建設土地，所有人必須向開發商購買房屋。這種雙重壟斷的典型的刺激投機行為，是導致城市房價一直居高不下的最根本原因。這種失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求無法得到滿足，另一方面也為城市周邊農村廉價的小產權房的產生和發展提供了機遇，成為催生小產權房迅速發展的首要因素。
城市的飛速發展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者對廉價住房的需求外，我國老齡化社會的到來也加劇了老年人對退休養老住房的需求。現在的大城市已經不再是老年人養老的最佳場所了，這些老年人也就希望在郊區附近購買一套廉價小產權房養老；還有些商人，由于生意需要辦公地點，他們就購買鄉鎮小產權房作為公司辦事處或辦公地點，有些甚至還把直接購買小產權房賣給員工，一并解決了他們工作和居住的問題，也利于公司的長遠發展。更有一些高收入者想在鄉鎮購買別墅或建度假村之類的，遠離城市的喧囂，滿足了高收入者對寧靜生活的需求。
現在由于農村僅僅依靠農業生產已經難以維持日益發展的社會生活了，農村還有很大一批漂流一族在城市打工。勞動力已經外出務工，農村大量的房屋都在閑置中，閑置的房屋由于多年無人居住，維護，極容易毀損。很多農村人其實都希望出售老房屋。但由于國家政策不允許這些小產權房合法出售，這些房屋就只好閑置，并任其毀損。另一方面，這些外出務工的農村人即使手頭有了些積蓄，基于全國小產權房政策的限制，他們也不能在他鄉的當地購買住房安居樂業。這樣就變成了那邊不能賣，這邊不能買，變成了永遠的蝸居一族，租房一族，無法實現“我想有個家”的愿望。另一方面，城里就業形勢嚴峻，有些大學生就下鄉找工作了。這些大學生持有城市戶口，不像農村居民，在農村還有自己的一塊宅基地可以建房居住，他們只能在城里購買商品房才能實現“居者有其屋”的愿望，他們沒有辦法在農村就地買房甚至結婚安家。這種人為阻斷農村和城市交互發展的做法是社會發展規律相矛盾的。
參考文獻：
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購買小產權房合同范文第5篇
關鍵詞：小產權房、合同效力、產權登記
小產權房是近幾年來隨著我國城市房價過快上漲，新農村建設等過程中衍生出的一種新的房產存在形式。由于我國城市房地產迅速增長，普通的城鎮居民的工資增長速度無法追趕房價增長速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價格低廉的小產權房，小產權的存在在一定程度上緩解了社會的矛盾，解決了影響社會穩定的住房問題。但同時，由于小產權房的先天不足也引發了學者對其合同效力的廣泛爭議。
筆者認為小產權房合同的效力不應簡單一刀切似得認定為有效或無效，應分情況認定。
一、小產權房向城鎮居民轉讓的合同效力
目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
（一）違反我國相關法律規定
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”根據這一規定得知，轉讓的房產必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。
（二）違反我國房地一體主義
我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定的主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產所有權轉讓之時，房產之上的土地所有權也隨房一起轉讓，該原則的實行，避免了我國房產交易市場出現混亂局面，維護了房產市場的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故小產權房流轉中城鎮居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產生糾紛。
二、小產權房向其他集體經濟組織成員轉讓的合同效力
針對這一情形，實踐中多數判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱謂及身份的區別本身就是違反公平的體現，為了農民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護農民合法收益權
基于我國現有規定及我國國情，允許小產權房在市場隨意流轉勢必將造成我國房產市場的混亂，引發各方利益矛盾沖突。但完全限制小產權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現實情況之下雖不能立即實現同城市房地產一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經濟組織之間的房屋進行自由流轉，使集體經濟組織的成員也能收獲房產所帶來的利益。
三、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發多種矛盾。因此，在解決小產權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責任比例的確定
實踐中多數情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產權房交易之時必然是雙方合意的結果，但賣方因利益驅使，違反當初協議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。
（二）實際操作
