房地產開發企業會計準則

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房地產開發企業會計準則范文第1篇

【關鍵詞】房地產開發企業；預售收入；確認

一、目前房地產開發企業銷售收入確認的現狀

房地產開發企業作為國民經濟的支柱型產業之一，商品房銷售收入是其最重要的資金來源，對銷售收入正確的確認及計量是財務工作的一個重要方面。然而，房地產開發企業商品房銷售收入確認的時點并不統一，尤其是預售商品房收入的確認問題，出現了企業財務人員理解的隨意性、職業判斷的任意性、賬務處理的多樣性等混亂局面，給股東、債權人等依據財務報表進行決策造成了一定的困擾。

2006年2月15日財政部頒布了《企業會計準則》，要求自2007年1月1起，各大中型企業普遍實施，其他企業可以選擇實施。為了盡快的與國際準則接軌，《企業會計準則》自開始施行之日起，經過了幾次修改，但關于收入準則并沒有大的改動，對房地產開發企業銷售收入確認問題亦沒有出具專門的解釋或者規定。

二、房地產開發企業預售收入確認混亂的原因

造成房地產開發企業預售收入確認混亂的原因多種多樣，錯綜復雜，概況起來主要包括以下三點：

1.缺乏統一明確的制度規定

在《企業會計準則》頒布之前，房地產開發企業主要依據【93】財會字第2號《房地產開發企業會計制度》確認商品房銷售收入，該制度第501號科目“經營收入”第二條指出，“轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票結算帳單提交買主時，作為銷售實現”。但其關于具體何時算“移交”完畢未做詳細解釋，給各房地產開發企業留有足夠的思考空間。

隨著《企業會計準則》和《小企業會計準則》的大面積推開，行業制度的規定已經逐漸被準則所取代，【93】財會字第2號雖沒有明文廢止，但其早已名存實亡，甚至很多房地產開發企業已經忘記了它的存在。

《企業會計準則》（2006）對一般商品銷售收入確認制定了五個必須滿足的條件，房地產開發企業開發的商品房當然要滿足《企業會計準則》之規定，但房地產企業開發的商品房存在開發建設周期長，投資數額大、經營風險高，產品附加值高等特點，為了及早的回籠資金，降低投資風險，縮減開發成本，開發商一般采取預售的銷售方式。由于商品房預售是一種先銷售后建設的特殊的銷售方式，不同與一般的會計處理，對于這種特殊商品的特殊銷售方式，收入準則及其解釋并沒有給出具體的規定，房地產開發企業會計人員在依據《企業會計準則》對其收入進行確認時，需要大量的職業判斷，久而久之便形成了計量標準不統一的局面。

2.對會計準則的解讀存在差異

不同企業的財務人員處于不同的生產和工作環境中，擁有不同的工作經驗和業務水平。再加上房地產開發企業開發產品的內在特殊性，財務人員在應用《企業會計準則》處理開發產品銷售收入確認問題時便產生了職業判斷的選擇性，對收入標準理解的隨意性，使得不同的房地產開發企業預售收入確認時點有很大的不同。另外，有部分房地產公司為了實現目標利潤，抓住尚無房地產開發企業收入結轉時點確認明確標準的漏洞，有意粉飾報表，使得房地產開發企業預售收入的確認時點尚非常的混亂。

3.財務人員刻意與稅法規定保持一致

現行房地產開發企業稅法上確認收入原則，執行的是國稅發【2009】31號。根據文件精神，“企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得收入，應確認為銷售收入。”也就是說稅法意義上的計稅收入確認時點是合同簽訂標準。而會計上，根據財政部2006年2月15日頒布的《企業會計準則》（第14號第二章）之規定，企業銷售商品，必須同時滿足五個條件時確認收入。即，會計與稅法關于商品房銷售收入確認時點的規定存在很大差異。

目前，還存在相當企業，為了配合稅務檢查，刻意保持與稅法的一致性，采取稅收為導向的預售收入確認方法，造成了會計信息的不準確、不真實。

三、改進建議

針對房地產開發企業預售收入確認如此混亂的局面及其產生的主要原因，筆者經慎重考慮提出以下改進建議：

1.房地產開發企業財務人員應當加強學習，增強對會計準則的理解和掌握，以提供對報表使用者更加真實、準確的信息。

2.財務人員要區分財務制度與稅收法規的不同，嚴格按照會計準則之規定進行相應的賬務處理。

3.財政部委派相關部門及早制定并下發房地產開發企業預售收入結轉的具體標準。

參考文獻：

[1]中華人民共和國政部.企業會計準則（2006）[M].經濟科學出版社，2006.03

[2]財政部會計司編寫組.企業會計準則講解（2010）[M].人民出版社，2010.12

[3]財政部.[93]財會字第2號―房地產開發企業會計制度[Z].1993.07

[4]國家稅務總局.國稅發[2009]31號―關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知[Z]，2009.03

房地產開發企業會計準則范文第2篇

（一）商品房銷售收入的確認不夠規范

房地產開發企業由于商品房開發周期長，所耗資金量大，其商品具有較高的價值，這就決定了房地產開發企業對開發的商品房采取預收定金或預收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認時，有的單位收到預收定金或預收賬款時確認收入，有的辦理按揭貸款手續時確認收入。從而造成稅收計算和財務成果核算不準確等混亂現象。

（二）房地產開發成本、費用與售價缺乏配比性

房地產開發企業在房地產開發時，一是由于房地產開發周期較長，前期開發要投入大量的資金，發生大量的開發成本和期間費用，期間費用當年必須確認為營業利潤，開發成本又不能結轉產成品成本，當年內發生的預收賬款也不能確認為收入。形成開發成本、費用與主營業務收入不能配比。二是企業所開發的商品房的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價與其成本不夠配比。三是企業的成本結轉沒有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經營成果也不具有真實性。

（三）收益評價體系不夠完善

房地產開發企業在開發前期，資金投入量較大，在開發產品未完工前總成本和單位成本也無法確定，只有在項目完工后才能確認項目的總成本和單位成本，從而確認為收入，這時企業利潤才能實現。因此，僅以會計報表的凈利潤和費用比率等傳統的經濟指標來考核企業發展狀況，不利于監督管理部門和社會對企業的評價和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時

按照新《會計準則》和信息披露規范，存在如下問題：一是會計信息披露內容格式過于“僵化”，導致一些應該披露的重要信息無法顯示出來。二是會計信息披露內容具有一定的滯后性。三是披露的會計信息大多是按照歷史成本計量，與其現時的時間價值相脫節。

二、房地產開發企業會計核算存在問題形成的原因

房地產開發企業在會計核算中存在上述四方面問題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問題的客觀原因。針對房地產開發企業的具體業務流程和會計工作的具體特點，現行的《企業會計準則》和《房地產開發企業會計制度》不能準確做出具體的規范，不利于企業操作，從而產生如此亂象。另一方面企業經營者盲目追求利益最大化是問題形成的主觀原因。對不應計入收入的預收賬款計入收入，開發成本后移，影響企業的經營業績。

三、完善房地產開發企業會計核算的對策

（一）進一步完善房地產開發企業會計制度，規范核算行為

目前執行的《房地產開發企業會計制度》是財政部1993年1月制定的，部分內容已不適應形勢的發展，需進一步規范和完善。一是與目前執行的新《會計準則（具體準則）》不相適應。二是與目前日趨發展經濟形勢不相適應。三是按現行的《房地產開發企業會計制度》核算內容已無法準確地反映稅收征管所需數據。

（二）正確使用新《會計準則》，準確確認主營業務收入

根據房地產開發企業經營特點，建設部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產開發企業在確認主營業務收入時必須符合兩個標準，一個是按《商品房銷售管理辦法》規定的商品房預銷售和現房銷售確認標準，另一個是按新的《企業會計準則》中規定的主營業務收入確認條件，前者是主營業務收入實現的前提。根據規定，以預售方式出售商品房，應當在該預售項目取得“三書一證一表”（即住宅質量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質量認定書、房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證和建筑工程竣工驗收備案表）時，并與買受方簽訂買賣合同，結清購房款或取得索取憑證，確認為主營業務收入。對具備現房銷售條件，應當在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書一證一表”后，確認為主營業務收入。對尚未辦理土地分割手續的，已具備上述現房交付條件也可確認為主營業務收入。對以按揭方式銷售的商品房，對已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認為主營業務收入。

（三）使用合理的方法，進行開發成本和期間費用的核算

房地產開發企業應按現行《房地產開發企業會計制度》規定的成本核算項目，歸集開發成本。對已竣工房屋應按“約當量比例法”在各樓層間分配開發成本。即按照當期已竣工房屋的區位系數和每棟樓樓層系數折合成一個綜合系數乘以該樓層的建筑面積作為樓層當量，即約當量，然后按照該期某項目開發成本總額除以該期約當量總和得出該項成本的分配率，以此按照各樓層的約當量分別計算各樓層開發成本。對每一樓層的開發成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開發成本，據此作為銷售成本的結轉依據。跨期期間費用（如樓盤展示費用和樣板房裝修費等），通過“遞延資產”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財務報告的準確性。

（四）建立完善的收益評價體系

房地產開發企業在生產經營中存在其自身特點，因此在收益評價體系的建立時應有其特殊性，既要反映房地產開發企業的盈利能力、資金結構狀況，同時，還要反映房地產開發企業的負債能力和企業的抗風險能力。盈利能力指標主要包括銷售凈利率、凈資產收益率（ROE）和總資產收益率（ROA）。資產結構指標主要包括流動資產占總資產的比率、長期股權投資占總資產的比率、其他長期資產占總資產的比率等構成。償債能力指標體系包括流動比率、速動比率和資產負債率等構成。企業抗風險能力指標主要包括應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資金周轉率、現金流量比率等構成。在評價企業的各項指標時，應以房地產開發企業的某一開發周期的指標作為基礎數據進行評價，否則，不利于真實地反映房地產開發企業的經營實績。

（五）擴大信息披露的內容，提高信息披露的質量

房地產開發企業會計準則范文第3篇

[關鍵詞]房地產企業；會計信息失真；治理

由于房地產企業經營和產品特點，一部分房地產企業面對日益激烈的市場競爭，不是采取正當途徑增加收入，降低成本，而利用現行房地產會計制度中收入和成本費用確認與計量方法存在的自由度和現性稅收制度存在的種種問題，從而造成了房地產開發企業會計信息失真。但是，在目前國內研究中，多數文獻都是對房地產企業的具體會計核算或者單純從稅制改革角度進行探討，很少從信息失真原因等方面進行論述。本文將在理論探討與案例分析相結合的基礎之上，探尋我國房地產企業會計失真的原因與對策。

一、我國房地產企業會計信息失真的定義與成因

房地產企業會計核算的特點主要體現在開發成本的核算和銷售收入的確認兩個方面。我國房地產開發企業起步較晚，相關制度和法規還不健全，因此房地產開發企業在收人與費用的會計核算中還存在許多問題。這些問題導致了房地產企業會計信息嚴重失真。

(一)會計信息失真的定義

美國會計學會(AAA)認為會計本質上不是一個計價過程，而是漿歷史成本分配給當前及以后的財務年度。這里對“真實收益”的分歧同樣蔓延到資產的計量上，因為收益確定與資產計量可視作是同一枚硬幣的兩面。因此，從這個角度看來，對會計信息失真進行治理的終極目標就是對會計信息真實性這一客觀存在的無限逼近。可見，會計的確認與計量環節是形成“真實”會計信息的關鍵。如果這兩個環節出了問題，必將難保會計信息“客觀公允”。房地產企業會計信息失真的主要原因就在于收入與成本費用確認與計量環節上的不規范。

(二)房地產企業會計信息失真原因分析

1　收入確認與計量問題

目前房地產開發企業收入確認條件存在著以下幾種定義和解釋《房地產開發管理辦法》規定，工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認，收取房款、辦理產權過戶后確認收入。《房地產開發企業會計制度》規定，應在商品房已經移交并已將發票結算賬單提交買方時，作為銷售實現。新企業會計準則規定，同時滿足下列條件，收入才能予以確認：(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；(2)既沒有保留與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；(3)收入的金額能夠可靠地計量；(4)相關的經濟利益很可能流入企業。在實際操作過程中，由于收入確認的規定不詳，一些開發商以此作為操縱利潤手段粉飾會計報表，誤導公眾和有關機構。因此，規范和統一房地產開發企業收入確認的原則和方法已成為當務之急。

2　成本費用確認與計量問題眾所周知，房地產業是資金高度密集的行業，有接近70的資金來自銀行，發生較高的借款費用是不可避免的。因此，房地產開發企業對借款費用進行正確的會計處理就顯得極其重要。新準則實施從2007年1月1日開始只在上市公司中強制執行，而非上市公司則鼓勵實施。這也表明，一方面，上市公司與非上市公司在會計處理方面還有很大的自由度。另一方面，新舊準則的轉化與銜接還需要一段較長時期，這也決定了房地產企業會計收入與成本費焉確認和計量問題難以統一，從而各企業有服務于企業特定目標的會計政策選擇動機并導致相應的經濟后果。

二、房地產企業會計信息失真治理的對策

(一)建立和完善行業的會計規范體系

房地產行業在費用核算、成本結算、收入確認等方面都具有其特殊性，原《房地產行業會計制度》對房地產行業的會計核算的規定和要求，相對于現行的《企業會計制度》更具體并具有更強的針對性。然而，中國最新《企業會計準則》基本上是圍繞企業常規會計事項由國家統一制定，在構成上缺乏完整性和系統性。而一些會計分支尚未納入會計規范體系。同時目前房地產企業會計的一些特殊事項還沒有相關其體準則或會計制度加以規范，使該行業的會計核算不規范和一致，極大地影響了房地產企業財務狀況和經營業績信息的可比性和有用性。由于房地產開發企業會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規范的會計處理，導致企業成本不實、賬目不清、數據不真等情況。因此我們認力，應在現行的常規會計準則基礎上，補充和完善房地產行業會計業務的行為準則。這些業務準則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎。

(二)完善行業收入與成本費用確認準則指引

鑒于房地產開發類公司收人實現的特點，延遲或提前“確認收入實現”對房地產企業而言并不困難。那么，怎樣將最新《企業會計準則――收入》細化就變得特別重要了。在建立了收入確認一般標準的基礎上，應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法。針對上述情況，我們認為，房地產商品銷售收入的確認應同時具備以下條件(1)房地產開發企業與客戶簽訂了正式的商品房銷售臺同，并履行了相關法律手續；(2)房屋已竣工并經有關部門驗收合格，房屋藏積已經過有關部門測量確定；(3)房屋經驗收后，客戶對房屋的結構、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續；(4)收入的金額能夠可靠地計量。我們知道，收入與支出(成本費用)之差就是利潤。我們認為，收入與成本費用確認準則的細化必將減少房地產企業會計確認與計量方面的任意性，將大大縮減企業會計政策選擇的范圍。這對提高會計信息質量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。

(三)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

鑒于房地產開發行業會計核算的特殊性，企業對財務會計報表有較大的調整空間，因此應該進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該增加以下披露內容：(1)披露企業的預售政策及情況。因為在項目未竣工前，預售收入不能結轉，但預售情況亦能反映企業的經營情況，現時因為各企業的預售政策不同，不同的預售政策對企業各期財務狀況和經營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。(2)增加土地儲備量及成本構成等額外的信息。(3)在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露。(4)增加質量保證金及風險的披露。

房地產開發企業會計準則范文第4篇

【摘要】本文從房地產行業會計核算特點的角度分析房地產行業盈余管理的手段，提出從“收入確認”、“改革損益表”、“信息披露”等三個方面規范房地產行業的盈余管理。

【關鍵字】盈余管理；房地產；會計核算

房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。

1 房地產行業盈余管理研究的意義

房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。

2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段

2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間

房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。

房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉移——存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。

房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3

我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。

3 如何規范房地產行業盈余管理

3.1 明確收入確認的環節

收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則——收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統損益表

在傳統損益表的基礎上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產生的公允價值變動損益是已經確認但未實現的損益，所以可以將這些己確認但未實現的損益應反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業真實的經營業績。傳統損益表將巨額已確認未實現損益反映在凈收益中，但即使企業利用公允價值確認了巨額利潤也不能說明這個企業經營狀況良好，確認了巨額虧損也不能說明這個企業面臨倒閉。可見，如果采取這種會計方式，那么部分企業將不再熱衷于利用公允價值進行盈余管理，房地產企業也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現損益、哪些是未實現損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴大信息披露內容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對房地產行業的信息披露體系進行改革，進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該披露企業的預售政策及情況；增加土地儲備量及成本構成等額外信息的披露；在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露；增加投資計劃及風險的披露；質量保證金的披露。同時，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計準則制定的影響【J】，消費導刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產采用公允價值計量模式的動因研究【J】，內蒙古電大學刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學問.論房地產開發企業會計核算的特殊性，財務與會計.2005年3月

參考文獻

[1]陳冬華等，宏觀調控、政治成本與盈余管理——基于中國房地產上市公司的實證研究，2010.7

[2]張寧，歷史成本、公允價值計量的利弊及相適應的會計計量模式【J】，魅力中國，2010（3）

房地產開發企業會計準則范文第5篇

關鍵詞：房地產 企業 會計核算

近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，作為房地產企業重要組成部分的房地產會計系統受到的關注度也是越來越高。作為一項特殊的商品，房地產開發的特殊性及其在生產經營模式上的特殊性決定了房地產開發企業在會計核算上的特殊性。而隨著關注度的提升，房地產企業在會計核算方面的問題也是暴露得越來越明顯。

一、會計科目設置問題

縱觀近年來出臺的會計制度，給房地產開發企業的會計核算設置很大障礙的重要原因，是缺少專門設置用于房地產開發企業的會計科目和核算辦法。然而據現行的會計制度中涉及會計科目設置的說明，其中有一條很明確：“在不影響對外提供統一財務會計報告的前提下，企業可以根據實際情況自行增設某些會計科目”。依據這一說明的規定，在房地產開發企業中，如果執行《企業會計制度》、《小企業會計制度》或者現行企業會計準則的，即可在執行相適用的會計制度規定基礎上，增設下列會計科目，專門用于房地產開發企業的會計核算。這主要包括如下五個方面：

（一）增設“開發成本”科目

房地產開發企業的成本不同于一般的商品生產企業，其成本就包括前期的拆遷補償款，土地出讓金、受讓價款和相關的稅費，也包括后期的開發結束房屋的驗收成本；即包括前期的基礎設施費、工程費、配套設備費、建筑安裝工程費等，也包括房地產開發企業承擔的公共配套設施建設費、上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發費用等。還包括工程實施過程中產生的各項成本費用。開發成本的會計核算對于“無形資產———土地使用權”的開發和利用是非常關鍵的。

（二）增設“開發間接費用”科目

房地產開發的費用除了有形的直觀的，還包括間接的開發費用，即為開發產品而發生的除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項費用。這實際相當于工業企業中的“制造費用”。

（三）增設“開發產品”科目

房地產企業的產品就是建設好的房產，這也奧檢驗和驗收，其中也會產生相應的費用，“開發產品”科目就是針對這一點而設。

（四）增設“出租開發產品”科目

由于房地產企業的特殊性，其商品——建設好的房屋，可以使用權和所有權相分離，該科目即是核算用于出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋。

（五）增設“周轉房”科目

隨著城市化，新農村建設的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進行與發展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。

二、收入確認問題

房地產商品銷售不同于普通的商品，往往采用預售、分期收款銷售等方式。這是由房地產商品周期長，耗資大，具有較高價值性等特點決定的。這就要求房地產銷售要以取得預售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎上，再經過簽訂預售合同并預收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認——收取房款——辦理產權過戶等一系列環節。“以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準”，《企業會計準則——收入》中的這一規定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對企業會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求。如何在實際的會計實務中運用這一標準，仍是有很大的爭議則，其焦點問題在于確認收入應屬哪一環節，核心問題是是否轉移了在商品所有權上的風險和報酬。根據多年的房地產行業會計從業經驗，筆者認為，在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為中，這時簽訂的房地產銷售合同，不論收款與否，均不應在實際發生的銷售業務之列。因此，簽訂預售合同并收取預收款，這是不符合收入確認條件的。房屋在未經買方驗收認可之前，所有權上的主要風險和報酬也仍未未轉移給買方，這也是不符合《企業會計準則——收入》的規定，所以筆者認為不能確認收入。

三、統計數據不明確，會計信息風險披露不足

在房地產會計核算過程中，由于房地產企業的核算期限比較長，核算金額較大，核算的業務種類比較繁多，而且核算內容往往是復雜多變的，這就造成了在實際的會計核算中，核算數據常常明確性不夠。這帶來的直接后果就是在會計核算之時，費用和成本計算不精準，收入與支出無法匹配，不能及時而準確的反映房地長企業當期的收支情況，造成實際費用和收益與企業的預期相偏離。會計信息不能及時，全面的反映在會計核算上，這是房地產企業統計數據不明確的另一不良后果，在一些違規操作的房地產企業會計核算中，企業后期的財務報表不夠全面和準確，不能及時正確的反映企業的收支狀況。由于房地產企業的特殊性，其在實際的運營過程中，資本運行風險，政策風險，項目開發風險和工程質量風險都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產企業的披露風險信息就需要更加的充分，從而達到規避風險的目的。在現行的法律經濟環境下，在相關的披露信息法規中已增加了企業披露信息，不過從實際的操作情況看，僅僅局限于現行法規中所規定的會計信息風險是遠遠不夠的。

四、小結

作為百姓衣食住行的重要方面，房地產開發對于地方和國家經濟的發展，對于整個國家GDP的拉動，對于社會的穩定都是非常重要的，因此房地產企業在為百姓提供更多更好居住空間的同時，也能夠把守自身的“度”，在會計核算中對嚴于律己，使企業的運行軌道更加的健康和順暢！

參考文獻: