土地資產(chǎn)評估方法

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土地資產(chǎn)評估方法范文第1篇

摘 要 伴隨我國經(jīng)濟(jì)形式多樣化的發(fā)展，以及企業(yè)經(jīng)營手段的日益市場化，資產(chǎn)評估已成為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)中不可忽視的重要環(huán)節(jié)之一。資產(chǎn)評估不但可以為國企改制、兼并、上市和重組以及合作、合資等提供必要的中介服務(wù)，同時還能有效防止，或是減少各類經(jīng)濟(jì)活動中資產(chǎn)不合理流失現(xiàn)象的發(fā)生，成為促進(jìn)社會和諧，現(xiàn)實(shí)社會經(jīng)濟(jì)活動更加公平的有力保障。

關(guān)鍵詞 資產(chǎn)評估 現(xiàn)實(shí)意義 基本方法 加強(qiáng)措施

資產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估專業(yè)人員以資產(chǎn)某一時刻的狀況為基礎(chǔ)，以自身特定制定的目的為前提，在一定的原則或者假設(shè)下，按照客觀的標(biāo)準(zhǔn)，對評估程序進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)計，采用科學(xué)的評估方法對資產(chǎn)的價值進(jìn)行評定和估算。由于資產(chǎn)評估必須對企業(yè)的資本保全狀態(tài)予以真實(shí)的反映，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估的目的。所以，必須在明確資產(chǎn)評估主要方法的基礎(chǔ)上，采取有效措施提升資產(chǎn)評估工作的質(zhì)量。

一、當(dāng)前我國資產(chǎn)評估的基本方法探析

評估方法對資產(chǎn)評估具有重要的影響。目前，我國資產(chǎn)評估市場中最為常用的方法有以下幾種：

（一）市場法

市場法是利用我國現(xiàn)行市場上同樣或類似與被估值的資產(chǎn)的近期交易價格為基礎(chǔ)，經(jīng)過直接比較或類比分析對參考的資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的分析，而做出的價格調(diào)整。通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估時首先要確定他是不是具有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)公開市場，看這個市場的交易環(huán)境是不是公平，它的監(jiān)督機(jī)制是不是合理等一些條件。其次還要該市場上是否有可比的參照物及與其相同的改資產(chǎn)評估對象的交易活動，觀察這些交易活動的有關(guān)數(shù)據(jù)等。在進(jìn)行資產(chǎn)評估時，要明確資產(chǎn)評估對象，尋找相同的參照物，然后以資產(chǎn)種類為依據(jù)查找對資產(chǎn)價值影響較大的因素，并且根據(jù)參照物對這些不同進(jìn)行分析調(diào)整它的價值。最后還應(yīng)運(yùn)用統(tǒng)計分析或其他方法對評估結(jié)果的合理性進(jìn)行分析。

（二）收益法

收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折成現(xiàn)值，借此來確定價值的一種評估方法。收益法確定的價值實(shí)質(zhì)上是對未來收入的折現(xiàn)值，即未來收入的資本化。一般來說收益法就是通過把資產(chǎn)購買者期望的收益轉(zhuǎn)化為價值，反映購買者所接受的最高價格。

必須要注意的是，應(yīng)用收益法必須要具備以下前提條件：第一，被評估資產(chǎn)的未來價值可以預(yù)測并且要保持穩(wěn)定，同時還要對于它的未來預(yù)期可用金錢衡量；第二，評估資產(chǎn)的所有者所承擔(dān)的風(fēng)險同樣可以用貨幣衡量，并且反映于折現(xiàn)率的數(shù)值中；第三，被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利的年限是可以預(yù)測的。一般來說收益法的操作程序就是首先要搜集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的資料，并分析對比這些指標(biāo)以及發(fā)展趨勢。其次就是預(yù)測這些資產(chǎn)的未來收益、折現(xiàn)率、收益期。最后就是計算這些資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定它的價值。

（三）成本法

成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在進(jìn)行資產(chǎn)評估時如果該資產(chǎn)的成本較高則證明它的價值就會變大，在采取成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估時首先就是要確定評估資產(chǎn)的重置成本。可以說在日常的生產(chǎn)中資產(chǎn)的價值是個變量，它會隨著時間的變化、技術(shù)的發(fā)展等變化，這些都會造成資產(chǎn)的成本變化。這里需要注意的是要對該資產(chǎn)的使用年限，以及以往使用中所出現(xiàn)的資產(chǎn)貶值進(jìn)行合理、準(zhǔn)確的計算，才能確定被評估資產(chǎn)的價值。

二、推動資產(chǎn)評估質(zhì)量提升的措施分析

（一）確定合理的評估標(biāo)準(zhǔn)和評估范圍

進(jìn)行資產(chǎn)評估時必須確定相對統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，使各項資產(chǎn)的評估建立在一致的基礎(chǔ)上，從而使評估結(jié)果具有可比性。對被兼并企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評估和部分資產(chǎn)評估時，當(dāng)采用重置成本標(biāo)準(zhǔn)時，同時輔以收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)，以驗證重置成本標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)果。當(dāng)然在某些特殊情況下，亦可以靈活地采用相應(yīng)的方式方法進(jìn)行。此外，在資產(chǎn)評估中，既要包括有形資產(chǎn)的評估，又要包括無形資產(chǎn)的評估，特別是在現(xiàn)實(shí)情況下，企業(yè)無形資產(chǎn)的評估顯得尤為重要，所以評估中確定范圍也是一個較為關(guān)鍵的問題。

（二）要規(guī)范土地的作價和確定固定資產(chǎn)合理成新率

在企業(yè)并購重組、改制整合活動中，對土地作價的原則是強(qiáng)調(diào)有償而不等價，切忌平調(diào)和簡單調(diào)入。要有專業(yè)的土地評估機(jī)構(gòu)按程序評估。對固定資產(chǎn)成新率的確定，要按標(biāo)準(zhǔn)界定，避免評估操作中的隨意性。由于資產(chǎn)評估的基本原則是客觀、公正，因而評估要從實(shí)際出發(fā)確保評估的客觀與公正。在具體確定固定資產(chǎn)成新率時，可以綜合考慮固定資產(chǎn)使用年限和等級技術(shù)評價指標(biāo)等因素確定。

（三）加強(qiáng)行業(yè)管理，減少行政干預(yù)，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立性

應(yīng)堅決落實(shí)評估機(jī)構(gòu)與行政管理部門徹底脫鉤，從制度上和體制上解決資產(chǎn)評估業(yè)中存在的嚴(yán)重缺陷，確保評估機(jī)構(gòu)及人員的獨(dú)立性，使之真正成為客觀、公正、獨(dú)立的社會服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，發(fā)揮資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用。這樣才能強(qiáng)化服務(wù)意識，準(zhǔn)確把握評估行業(yè)發(fā)展的趨勢，依托社會市場需求，高效開展服務(wù)與管理。

結(jié)語：資產(chǎn)評估行業(yè)對維護(hù)產(chǎn)權(quán)主體所有者的權(quán)益，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易順利、正常地進(jìn)行發(fā)揮著重要的作用。因此，為了促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及社會資源優(yōu)化配置，應(yīng)切實(shí)提升資產(chǎn)評估的質(zhì)量，使之為社會主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

土地資產(chǎn)評估方法范文第2篇

關(guān)鍵詞：無形資產(chǎn)；資產(chǎn)評估；市場法

中圖分類號：F273.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-0-01

從80年代中期起，我國企業(yè)開始漸漸重視無形資產(chǎn)，而現(xiàn)如今國際競爭日益激烈，市場經(jīng)濟(jì)、知識經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)凸現(xiàn)的形勢下，在社會財富和經(jīng)濟(jì)增長越來越表現(xiàn)為無形資產(chǎn)驅(qū)動的條件下，對無形資產(chǎn)評估的研究尤其重要。無形資產(chǎn)評估過程中廣泛應(yīng)用成本法、市場法和收益法，并結(jié)合不同的資產(chǎn)特點(diǎn)以及評估的目的采取不同的評估方法。近年來，因為經(jīng)歷了不斷的理論探索與實(shí)踐，無形資產(chǎn)評估市場法取得到了有目共睹的成效。然而無形資產(chǎn)評估在理論和實(shí)踐中也出現(xiàn)了不少得不到解決的諸多問題，陷入“瓶頸”，比如，無形資產(chǎn)評估至今沒有單獨(dú)立法，無形資產(chǎn)的定義尚未完全明確，無法可依、無章可循，評估基礎(chǔ)理論和執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)問題突出，有時方法運(yùn)用不當(dāng)或監(jiān)管不到位，無形資產(chǎn)漏評、不評或高評、濫評現(xiàn)象時有發(fā)生。

一、無形資產(chǎn)的定義與作用

無形資產(chǎn)（Intangible Assets）是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。無形資產(chǎn)具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、金融資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等，因為它們沒有物質(zhì)實(shí)體，而是表現(xiàn)為某種法定權(quán)利或技術(shù)。但是，實(shí)踐上通常將無形資產(chǎn)作狹義的理解，即包括專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商標(biāo)、品牌、商譽(yù)、計算機(jī)軟件、財產(chǎn)權(quán)、版權(quán)、特許經(jīng)營許可權(quán)、土地使用權(quán)、資源性資產(chǎn)、優(yōu)惠融資條款、客戶關(guān)系、人力資源等30項。

無形資產(chǎn)具有能夠為企業(yè)未來帶來巨大的經(jīng)濟(jì)價值和增值效能的作用，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)資源之一。在美、日、德等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，企業(yè)的無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)35%，高科技企業(yè)甚至高達(dá)70%。在激烈的市場博弈鏖戰(zhàn)中，企業(yè)要立于不敗，最終將得益于包括專利技術(shù)、馳名品牌以及人力資源在內(nèi)的無形資產(chǎn)的競爭力。

二、無形資產(chǎn)評估的重要性及措施

1.確保國有資產(chǎn)保值增值、防止國有資產(chǎn)流失。在企業(yè)合伙、合資、資產(chǎn)轉(zhuǎn)制和股份制改造的過程中，無形資產(chǎn)價值由于金額大、項目錯綜復(fù)雜，其評估結(jié)果的公正性、合理性廣泛為社會關(guān)注和輿論監(jiān)督。無形資產(chǎn)被忽視或低估會使資產(chǎn)所有者權(quán)益受損，因此無形資產(chǎn)評估是為了保護(hù)所有者的合法利益，客觀、公正地維護(hù)國有、集體資產(chǎn)，少評、不評、濫評，都會導(dǎo)致國有、集體資產(chǎn)大量流失。

2.建立與完善無形資產(chǎn)評估方法、標(biāo)準(zhǔn)。近年理論界對無形資產(chǎn)的研究不斷掀起，但對無形資產(chǎn)評估的研究尚待加強(qiáng)。1999年底北京某評估所對山東電力集團(tuán)的“魯能”品牌評估價值為428億，而同在北京的另一個評估所卻得出不同結(jié)果，認(rèn)為“魯能”價值不足260億，對同一標(biāo)的、差不多時間有如此巨大的差異，一時掀起千層浪，有教授出來解釋說方法不同、結(jié)果不同屬正常，筆者認(rèn)為評估方法、標(biāo)準(zhǔn)、指南再詳細(xì)，以規(guī)范指導(dǎo)評估師工作，評估結(jié)果會客觀些。

3.在競爭中挖掘企業(yè)潛力、提升企業(yè)能力。知識時代，無形資產(chǎn)越來越成為企業(yè)的重要支柱，需要評估機(jī)構(gòu)根據(jù)市場情況，運(yùn)用合理的評估方法進(jìn)行評估，形成數(shù)據(jù)和量化指標(biāo)，充分計量無形資產(chǎn)是為了更好地法律保護(hù)的專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、版權(quán)、計算機(jī)軟件等以及購并中發(fā)生的商譽(yù)和企業(yè)經(jīng)營中自創(chuàng)商譽(yù)。由此需要評估師結(jié)合實(shí)際、運(yùn)用科學(xué)的方法，全面分析各要素，量化企業(yè)專利技術(shù)和品牌等無形資產(chǎn)價值，是樹立企業(yè)形象、提高企業(yè)在國際市場的競爭力、獲得超額利潤的法寶。

三、評估方法對企業(yè)無形資產(chǎn)價值的影響

無形資產(chǎn)的評估方法有：重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法，三種方法各有利弊、各有風(fēng)險。比如：在采用重置成本法適用于某種無形資產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項成本資料較完整，將這些歷史成本按現(xiàn)時成本價值加以修訂再扣除相應(yīng)的損耗和貶值。如遇到原始成本資料不完整時，運(yùn)用重置成本法會無從下手、得出結(jié)果很難準(zhǔn)確真實(shí)。市場法是以在市場上尋找參照物，據(jù)以評估的方法，如市場被壟斷或不活躍、有價無市時，這種方法評出的結(jié)果也會背離實(shí)際。收益法是以未來預(yù)期收益作為評估價值，這種方法考慮無形資產(chǎn)的取得成本更看重其獲利能力，因此是個很好的方法，但前提是要充分考慮評估資產(chǎn)的未來收益額、收益期和折現(xiàn)率。可見不同的評估方法都存在其局限，對評估結(jié)果的影響是不容忽視的。

四、資產(chǎn)評估市場法的應(yīng)用分析

1.適用市場法評估的無形資產(chǎn)范圍的限定

市場法，又稱現(xiàn)行市價法，即在市場上尋找一個或幾個參照物的近期交易價格，據(jù)以分析、推斷、估算資產(chǎn)價值的方法。這種方法很直接、易理解。

2.應(yīng)用市場法對無形資產(chǎn)評估的條件

（1）交易充分活躍、有效、無壟斷的市場。冷冷清清、有價無市的市場不叫市場，同類資產(chǎn)近期甚至全年無交易數(shù)據(jù)，要慎重使用這種方法。

（2）公開的、非秘密交易的市場。有時買賣雙方出于保護(hù)商業(yè)機(jī)密或不愿公開財務(wù)核心資料或迫于競爭的壓力等等各種原因、選擇不公開黑市交易，這是違法的、政策不允許的，市場沒能公開，這種情況下運(yùn)營市場法評估是極其困難的。

（3）要充分考慮可比性。市場交易活躍是最基本的，如唯一和獨(dú)特的特點(diǎn)，那么市場法可能就不適用。

3.對應(yīng)用市場法風(fēng)險、缺陷的思考

實(shí)施市場法評估的過程是：第一步，在活躍、公開的市場上尋找盡可能多的與評估標(biāo)的相同或類似的資產(chǎn)作為參照物，即尋找近期交易的相似的資產(chǎn)。第二步，詳細(xì)分析影響該項無形資產(chǎn)價值因素，比如交易時間、無形資產(chǎn)功能、市場發(fā)育情況、交易條件及供需情況等。第三步，評估標(biāo)的與參照物比較、調(diào)整，就影響價格的所有因素逐項對比打分、修訂。第四步，綜合評出結(jié)果。如果市場評估信息不具有相關(guān)、合理、可靠和有效性。如遇以下情況，運(yùn)用市場法評估風(fēng)險極大，評估結(jié)果很難準(zhǔn)確、可靠，比如：第一，如果市場壟斷或不活躍，交易很少或黑市交易；第二，由于每個企業(yè)無形資產(chǎn)所處的研發(fā)、應(yīng)用、獲利程度不同，超額盈利能力也不同，因此不存在可比性；第三，企業(yè)是無形資產(chǎn)是獨(dú)一無二的，還有企業(yè)的商標(biāo)、市場資產(chǎn)、智力資產(chǎn)、人力資源等不好界定，這樣沒辦法在市場上尋找到與待評估無形資產(chǎn)的相類似的參照物，從而加大了無形資產(chǎn)評估的難度。北京的兩家評估機(jī)構(gòu)對“魯能”品牌評估結(jié)果大相徑庭的原因也正出于此，由于市場條件、交易情況、可比程度、方法運(yùn)用、因素分析不同甚至評估師本身判斷或假設(shè)不同導(dǎo)致同一無形資產(chǎn)評估的結(jié)果產(chǎn)生巨大的差異，這也屬無奈的正常。

4.對無形資產(chǎn)評估應(yīng)用市場法缺陷的修正

對無形資產(chǎn)評估的市場法缺陷的研究，首先建立健全無形資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)，借鑒國際發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，不斷發(fā)展和完善金融等各類市場。其次運(yùn)用市場法評估的時候，突破常規(guī)思路，適當(dāng)結(jié)合其他的方法，深入思考、折衷測算，比如考慮市場類似參照物價值的同時該項資產(chǎn)未來的獲利能力等等，綜合驗證評估結(jié)果，以其他方法的優(yōu)點(diǎn)來彌補(bǔ)市場法的缺陷，這樣得出的結(jié)論才可能是全面的、準(zhǔn)確度更高的，不會出現(xiàn)評估結(jié)果極高或極低尷尬，同時也會降低評估師的職業(yè)風(fēng)險。再次加強(qiáng)監(jiān)督管理，由各級國資和行業(yè)協(xié)會聯(lián)合對無形資產(chǎn)評估報告進(jìn)行會審，以維護(hù)所有者利益。

理論界與實(shí)踐界對無形資產(chǎn)評估的研究從未停止過，各種方法的標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)劣比較的爭議也一直存在著。希望有關(guān)部門盡快規(guī)范和完善無形資產(chǎn)評估方法與標(biāo)準(zhǔn)，提高行業(yè)自律能力、降低評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險。評估師門在評估運(yùn)用無形資產(chǎn)時無論運(yùn)用哪種方法，都要綜合考慮影響評估價值的各個因素，并結(jié)合成本法、收益法以及數(shù)理統(tǒng)計等相關(guān)知識來綜合考慮無形資產(chǎn)評估市場法的應(yīng)用，以力求達(dá)到待評估無形資產(chǎn)理想的評估價格。

參考文獻(xiàn)：

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土地資產(chǎn)評估方法范文第3篇

關(guān)鍵詞:無形資產(chǎn);資產(chǎn)評估;評估指標(biāo)

一、企業(yè)改制中的無形資產(chǎn)評估存在的問題

雖然無形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無形資產(chǎn)的管理、計量、評估遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人們對無形資產(chǎn)重要作用的認(rèn)識。特別是對無形資產(chǎn)評估指標(biāo)體系的認(rèn)識，已不能適應(yīng)時展的需要。由于無形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認(rèn)和計量上的難度性，對無形資產(chǎn)的評估及其會計處理應(yīng)當(dāng)持有必要的謹(jǐn)慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中。應(yīng)當(dāng)說無形資產(chǎn)評估與無形資產(chǎn)會計處理是兩個緊密相聯(lián)的問題，對無形資產(chǎn)進(jìn)行合理評估是進(jìn)行無形資產(chǎn)會計處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進(jìn)行的必要保證。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展而來的會計體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計量難度較大的無形資產(chǎn)反映在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中。一般只將外購獲得的無形資產(chǎn)予以確認(rèn)，并按其經(jīng)濟(jì)壽命或一定期限進(jìn)行攤銷，而對于企業(yè)自行開發(fā)的無形資產(chǎn)則將其開發(fā)費(fèi)用在各期作為費(fèi)用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤來源。其結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)大量寶貴的無形資產(chǎn)無法在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，企業(yè)財務(wù)報告中的凈資產(chǎn)不能真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財務(wù)信息的相關(guān)性和真實(shí)性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。以美國為例：由于美國企業(yè)間購并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國通用會計準(zhǔn)則受到的抨擊最大。有關(guān)美國經(jīng)濟(jì)界人士指出，在許多企業(yè)購并行為中購并方看重的是被購并企業(yè)所擁有的，但并沒有反映在資產(chǎn)負(fù)債表中的無形資產(chǎn)，而并不是看重企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中反映的有形資產(chǎn)，并以“在21世紀(jì)中采用20世紀(jì)30年代的財務(wù)報告模式”的評估，批判傳統(tǒng)會計制度對無形資產(chǎn)的忽視。國外經(jīng)濟(jì)界、學(xué)者對會計制度中無形資產(chǎn)會計處理的質(zhì)疑主要集中在以下幾個方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無形資產(chǎn)的費(fèi)用化處理;(2)無形資產(chǎn)的攤銷;(3)無形資產(chǎn)的確認(rèn)。

二、企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及評估的影響因素

無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)資源，是知識產(chǎn)權(quán)與工業(yè)產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一的結(jié)晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值和增值效能。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，西方發(fā)達(dá)國家企業(yè)的無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)35%，高科技企業(yè)則達(dá)60%-70%。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中取得經(jīng)濟(jì)效益，而且其自身價值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無形資產(chǎn)的競爭。無形資產(chǎn)對企業(yè)有著非常重要的作用。

1.企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及其確認(rèn)。新企業(yè)會計準(zhǔn)則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無形資產(chǎn)定義中的可辨認(rèn)性標(biāo)準(zhǔn)：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換;(2)源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離”。無形資產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(1)與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(2)該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽(yù)以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報刊名等，不應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中，無形資產(chǎn)評估包括商標(biāo)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、營銷網(wǎng)絡(luò)、計算機(jī)軟件、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設(shè)計等無形資產(chǎn)價值及品牌評估等。

2.企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、版權(quán)、計算機(jī)軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標(biāo)法》、《著作權(quán)法》、《計算機(jī)軟件保護(hù)條例》等，這些法律對于保護(hù)相應(yīng)的無形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護(hù)其合法權(quán)益。如商標(biāo)權(quán)評估后，在商標(biāo)的侵權(quán)訴訟和行政保護(hù)中，可依據(jù)《商標(biāo)法》對假冒侵權(quán)行為造成的損失進(jìn)行量化并認(rèn)定賠償額，不僅有利于為商標(biāo)權(quán)人打假維權(quán)提供索賠依據(jù)，而且有利于維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關(guān)無形資產(chǎn)的法律、法規(guī)尚不能完全適應(yīng)WTO的要求。wTO規(guī)定的無形資產(chǎn)除上面提到的還包括版權(quán)與鄰接權(quán)、地理(教學(xué)案例，試卷，課件，教案)標(biāo)志權(quán)、工業(yè)品外觀設(shè)計權(quán)、集成電路布圖設(shè)計權(quán)、未披露過的信息專有權(quán)(商業(yè)秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，其涉及評估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律當(dāng)中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律在無形資產(chǎn)評估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份制改造、合資、聯(lián)營、兼并、拍賣、轉(zhuǎn)讓、無形資產(chǎn)抵押貸款等經(jīng)濟(jì)活動，有利于企業(yè)認(rèn)識自己品牌的價值，有利于被消費(fèi)者所認(rèn)可，但對其他類無形資產(chǎn)尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴(yán)重滯后于當(dāng)今實(shí)踐。

3.2001年9月1日起施行的《無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》作為資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的確定應(yīng)該遵循此項基本準(zhǔn)則。《無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》是中注協(xié)擬定，財政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國務(wù)院行政法規(guī)9l號令和《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》。無形資產(chǎn)評估至今尚未立法。使得評估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》只能側(cè)重技術(shù)層面，忽視了評估、披露、使用是資產(chǎn)評估三個環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應(yīng)目前我國多種經(jīng)濟(jì)體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實(shí)當(dāng)中最突出的問題是：在涉及無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，《無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》沒提及如何使用，而這個問題在做具體評估項目時是無法回避的。因為資產(chǎn)評估的最終目的是使用，不能只強(qiáng)調(diào)和規(guī)范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》中，強(qiáng)調(diào)注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中明確說明有關(guān)使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產(chǎn)評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標(biāo)，缺乏可操作性。4.評估方法對企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的影響。無形資產(chǎn)主要有三種評估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法。評估方法對無形資產(chǎn)價值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評估方法選擇不當(dāng)造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯位;或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風(fēng)險。(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實(shí)條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。重置成本評估法就是按重置成本價格對無形資產(chǎn)進(jìn)行估價，即按照評估無形資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值估算無形資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應(yīng)性和人賬成本虛擬性的價值特點(diǎn)，在采用重置成本法對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估時，會遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據(jù)可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產(chǎn)的評估值時，會存在數(shù)據(jù)資料不準(zhǔn)確和不精確的風(fēng)險，難以確保評估結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確。(2)市價法也稱現(xiàn)行市價法，現(xiàn)行市價評估法是通過市場調(diào)查，選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象，針對各項價值影響因素，分析比較對象的成交價格和交易條件，將被評估資產(chǎn)與比較對象逐個進(jìn)行對比調(diào)整，估算資產(chǎn)價值的方法。由于無形資產(chǎn)的不可比性，使其沒有可比的市場價值。每個企業(yè)無形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產(chǎn)，其價值是不同的。因此當(dāng)無形資產(chǎn)在市場上進(jìn)行交易時，難以找到可比的市價。另外，我國企業(yè)從80年代中期才開始逐漸重視無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)的交易時間短、數(shù)量少，可使用的無形資產(chǎn)交易的歷史(教學(xué)案例，試卷，課件，教案)資料有限，采用市價法對這些行業(yè)的無形資產(chǎn)進(jìn)行評估，必須面對數(shù)據(jù)選用的風(fēng)險。(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值是指企業(yè)在未來特定時期內(nèi)的預(yù)期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評估無形資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)的預(yù)期未來收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來確定被評估無形資產(chǎn)價格的方法。運(yùn)用收益法對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估的風(fēng)險主要體現(xiàn)在評估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風(fēng)險是：無形資產(chǎn)的具體類型不同，其使用價值表現(xiàn)不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風(fēng)險是：無形資產(chǎn)收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無形資產(chǎn)中相當(dāng)一部分是因為受到法律和合同的特定保護(hù)，如商標(biāo)、專利權(quán)等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內(nèi)是否還具有剩余經(jīng)濟(jì)壽命是評估時應(yīng)考慮的重要問題。更新周期法是指產(chǎn)品更新周期和技術(shù)更新周期。在一些高技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)，科學(xué)(教學(xué)案例，試卷，課件，教案)技術(shù)進(jìn)步往往很快轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風(fēng)險是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計算方法即以無風(fēng)險報酬率加上風(fēng)險報酬率作為折現(xiàn)率。無風(fēng)險報酬率的確定一般為政府債券的利率，風(fēng)險報酬率的確定常用的方法主要為累加法。

三、完善無形資產(chǎn)評估指標(biāo)的重要性及措施

1.防止國有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價值的公正性、合理性為方方面面所關(guān)注。首先應(yīng)明確的是資產(chǎn)評估價值的合理范圍其內(nèi)涵應(yīng)是資產(chǎn)評估價值與實(shí)際成交價格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評估結(jié)果在具體數(shù)字上的可應(yīng)用范圍，可確定評估價值與賬面價值或與實(shí)際成交價格的差異的合理范圍。可減少乃至消除國有無形資產(chǎn)低于正常價格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門與原企業(yè)經(jīng)營者或個別人一對一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。

土地資產(chǎn)評估方法范文第4篇

關(guān)鍵詞：抵押貸款評估；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；風(fēng)險防范

一、待估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險防范

資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受委托方的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)后，首先要確定待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，待估的資產(chǎn)均應(yīng)取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件。與其他的目的的資產(chǎn)評估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評估產(chǎn)權(quán)問題至關(guān)重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎和嚴(yán)格的界定。

1．抵押人的名稱必須與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。

2．在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應(yīng)的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設(shè)項目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

3．評估人員在驗證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書時，還要親自驗證產(chǎn)權(quán)證書原件并在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印件與原件相符”字樣，以示負(fù)責(zé)。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押貸款而增加風(fēng)險。

4．如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書原件上進(jìn)行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，最大限度減少風(fēng)險。

抵押貸款中，最常見的就是機(jī)器設(shè)備和房地產(chǎn)評估，對房地產(chǎn)評估時，要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同、紅線圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補(bǔ)償合同協(xié)議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相差文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預(yù)售契約。對于較大、較復(fù)雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準(zhǔn)備建筑安裝工程預(yù)決算資料、建筑施工圖和設(shè)備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會計憑證等。

對設(shè)備評估時，要求委托方提供的資料有：（1）設(shè)備原值的會計資料；（2）大型設(shè)備或高精尖設(shè)備的有關(guān)資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發(fā)票；設(shè)備說明書、運(yùn)行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關(guān)資料；（4）進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口批文、進(jìn)口報關(guān)單，商檢鑒定書等文件；（5）機(jī)動車行駛證等。

對于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應(yīng)要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進(jìn)行評估。防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的風(fēng)險。

二、評估方法的風(fēng)險防范

眾所周知，重置成本法用于持續(xù)使用假設(shè)前提下資產(chǎn)的評估，不宜評估非續(xù)用狀態(tài)下的資產(chǎn)。而在我國抵押貸款評估中，評估總是以持續(xù)使用為前提，采用重置成本對抵押物進(jìn)行評估。所謂資產(chǎn)的抵押，實(shí)際上是資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的抵押，而并非資產(chǎn)本身的抵押。抵押期間，抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權(quán)人（貸款人）在不能近期還款的情況下處理其資產(chǎn)的權(quán)力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常的使用其所有的資產(chǎn)，但無處置權(quán)。換言之，其產(chǎn)權(quán)雖然沒有轉(zhuǎn)移，但實(shí)際已牌凍結(jié)狀態(tài)。借款人將其擁有的資產(chǎn)處置權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榻栀J雙方約定的抵押有效期的一權(quán)換一權(quán)。借款人在合同規(guī)定的期限內(nèi)若能償還貸款本息，則將收回其資產(chǎn)處置權(quán)，反之，不能如期歸還貸款本息，產(chǎn)權(quán)將可能發(fā)生轉(zhuǎn)移，而形成最終的產(chǎn)權(quán)變動。該特殊目的下資產(chǎn)的評估價值，應(yīng)該是該財產(chǎn)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)時的價值。因為至債務(wù)人履行債務(wù)前，銀行實(shí)際上擁有該資產(chǎn)的處置權(quán)和收益權(quán)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，銀行只通過拍賣或變賣方式行使處置權(quán)和收益權(quán)，不會該資產(chǎn)進(jìn)“持續(xù)經(jīng)營”。由此看來，在該評估目的下，采用重置成本法的前提“持續(xù)經(jīng)營”是不存在的，在以抵押貸款為目的評估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場快速變現(xiàn)因素，可采用市場折扣法。

成為抵押物的資產(chǎn)除本身因有的特點(diǎn)外，又產(chǎn)生一些新的特點(diǎn)，因此對其估價也有著不同點(diǎn)。

1．注重預(yù)期風(fēng)險。資產(chǎn)抵押價值評估業(yè)務(wù)一般估價時點(diǎn)為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處置清償，需實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，是在未來的某一時點(diǎn)，因此，應(yīng)側(cè)重對預(yù)期可能產(chǎn)生的風(fēng)險因素考慮，而對預(yù)期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的參數(shù)。

2．抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險性。無論抵押貸款的風(fēng)險是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。作為金融機(jī)構(gòu)而言，是以經(jīng)營資金為主的，當(dāng)然希望貸款人能如期還本付息，而達(dá)到經(jīng)營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現(xiàn)金，正是金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當(dāng)?shù)氖袌鲲L(fēng)險，還需付出相應(yīng)的處理費(fèi)用。3．抵押貸款資產(chǎn)一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時，也加以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。這都是因為抵押資產(chǎn)的價值必須與貸款的額數(shù)相匹配，而企業(yè)的各類資產(chǎn)中往往以房屋土地或在建工程等固定資產(chǎn)投資金額世大，能滿足抵押貸款的要求。價值相對較低的一些其他資產(chǎn)一般不用來作為抵押資產(chǎn)。

4．分析市場變現(xiàn)能力。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場上的流動性，根據(jù)目前市場狀況，房地產(chǎn)潛在收益能力使其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產(chǎn)雖然其價值很高（如許多商標(biāo)品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產(chǎn)。

抵押貸款的資產(chǎn)評估是各類不同目的的資產(chǎn)評估的一種，它理應(yīng)遵循資產(chǎn)評估的普遍原則，即遵循獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性工作原則之外，還要遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。還要遵循主要權(quán)利益體變動原則，即以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點(diǎn)上的市場公平價值。

除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)根據(jù)自身的特點(diǎn)，還應(yīng)遵循以下原則：

1．安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除了現(xiàn)時公平市場價值的考慮之外，對資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟(jì)壽命、適用性和其他因素的未來情況都要進(jìn)行預(yù)測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價值，但不宜列入評估范圍。或雖然進(jìn)行了評估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產(chǎn)價值損失。

2．真實(shí)性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所在評估時務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。排除任何不真實(shí)的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認(rèn)可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評估其價值。

3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產(chǎn)的未來收益或市場狀況不應(yīng)予以樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價值可能上升。但在評估時仍以當(dāng)時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應(yīng)給予充分的重視。

針對不同的資產(chǎn)抵押，應(yīng)采用不同的評估方法。房地產(chǎn)情況復(fù)雜，價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴(yán)重影響評估結(jié)果。為此，必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。因采用的評估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會有所不同，所以評估結(jié)果也會有不小的差別。評估時應(yīng)從資產(chǎn)評估的效率和相對合理角度，按各種評估方法的特點(diǎn)，明確其最適宜發(fā)揮作用的范圍選用好評估方法，將有利于提高資產(chǎn)評估的質(zhì)量和效率，免除因評估方法選用不當(dāng)形成的風(fēng)險。如整體商品房（辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估，可采用市場比較法和收益法；行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押評估時，可采用房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用（征地或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期費(fèi)用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進(jìn)行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法；部分（局部）房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設(shè)開發(fā)法。在評估中，評估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，這種資產(chǎn)很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴(yán)格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發(fā)電廠或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專有資產(chǎn)，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應(yīng)采用重置成本折余法評估。某些市場價值極有限的專用資產(chǎn)，一般不宜單獨(dú)作抵押。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營失敗，貸款難以收回時加大，對此，評估師應(yīng)保持應(yīng)有的職業(yè)道德和職業(yè)謹(jǐn)慎，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營能力，可采用市場調(diào)查、同行業(yè)咨詢、借助于專家?guī)椭龋扇∮行У姆椒▉矸婪讹L(fēng)險。

參考文獻(xiàn)

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[2]田雨．商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險及其對策[J]．財經(jīng)科學(xué)，2004．

土地資產(chǎn)評估方法范文第5篇

關(guān)鍵詞 企業(yè)價值 評估報告 統(tǒng)計分析

筆者對2014年度的35份企業(yè)價值評估報告報告進(jìn)行統(tǒng)計，其中滬市主板13份，深市中小板和深市主板各11份。主要統(tǒng)計了評估方法、賬面價值、取值方法、評估機(jī)構(gòu)、評估報告頁數(shù)等幾個方面的數(shù)據(jù)。

一、統(tǒng)計結(jié)果與分析

（一）評估方法的選取

在所統(tǒng)計的35份評估報告中，有24份采用了兩種評估方法（其中3份選用市場法和收益法，剩余21份選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法），有2份僅采用市場法進(jìn)行評估，剩余10份僅采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。在21份選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估的評估報告，有9份最終采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法得出的結(jié)論；而選用市場法和收益法進(jìn)行評估的3份報告最終均采取收益法所得出的結(jié)論。

（二）評估結(jié)論的分析

圖1：35份評估報告的評估值增值率

從上圖可見，不同的評估目的、評估方法得到的評估值增值率差異較大。資產(chǎn)基礎(chǔ)法得到的評估結(jié)論通常不會過大偏離其賬面價值；收益法的偏離程度則變動較大；由于很難找到比較案例，市場法在企業(yè)價值評估中應(yīng)用較少，用該方法得出的評估值的增值率偏離程度略高于資產(chǎn)基礎(chǔ)法。收益法下增值率最高的兩個評估對象，主要因為一家是自主開發(fā)和運(yùn)營游戲產(chǎn)品的企業(yè)，屬于“輕資產(chǎn)”公司，另一家則是國內(nèi)預(yù)調(diào)雞尾酒的龍頭企業(yè)之一，兩者的共同點(diǎn)是擁有大量賬外不可辨認(rèn)的資產(chǎn)，且具有較強(qiáng)盈利能力，以至于收益法下的評估值遠(yuǎn)高于其賬面價值。

根據(jù)評估報告可知，資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估增值主要來自于土地使用權(quán)、房屋建筑物以長期股權(quán)投資等，當(dāng)同時采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估時，最終結(jié)論若是采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，其原因主要是收益法的計算基礎(chǔ)具有較大的不確定性；若采用收益法，原因主要是用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對整體性資產(chǎn)進(jìn)行評估時難以體現(xiàn)資產(chǎn)的綜合獲利能力、商譽(yù)以及其他一些潛在因素資產(chǎn)整體價值的影響。3份采用了市場法和收益法進(jìn)行評估的報告最終都采用了收益法得出的結(jié)論，主要是考慮到用市場法評估時，選取的可比實(shí)例與評估對象間的差異性以及目前我國證券市場較大的波動性。

（三）被評估企業(yè)與評估公司的分布情況

從表1的統(tǒng)計結(jié)果可知，這35份報告中評估對象遍布19個不同的省市自治區(qū)，但評估公司（總部）卻僅來自于5個省市，其中北京的評估公司占了總數(shù)的68.57%。此外，這35份評估報告共涉及27所不同的評估公司，其中25家均屬于前百強(qiáng)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，也就是說有33份評估報告出自前百強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)。根據(jù)中國資產(chǎn)評估協(xié)會的《2014年資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)綜合評價年業(yè)務(wù)收入排名前百家機(jī)構(gòu)名單》上的數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，排名前十的評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于排名靠后的評估機(jī)構(gòu)；也就是說，我國大部分的評估業(yè)務(wù)都被百強(qiáng)甚至前五十強(qiáng)的評估機(jī)構(gòu)瓜分。

二、結(jié)束語

僅對35份評估報告的統(tǒng)計分析并不能完整、系統(tǒng)和詳盡的看出當(dāng)前我國的評估報告甚至是評估行業(yè)所存在的諸多問題。但仍在一定程度和某些方面上反映出我國評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。據(jù)以上的簡要分析，筆者認(rèn)為可得出以下幾個結(jié)論：

（一）社會對資產(chǎn)評估的認(rèn)識還不夠全面、深刻，評估人員整體執(zhí)業(yè)水平有待提高。從1.3的分析中可見，我國的評估行業(yè)發(fā)展是相當(dāng)不均衡的。許多地方對評估認(rèn)識的不到位，評估業(yè)務(wù)的需求較少，以及該地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)水平相對落后等原因，導(dǎo)致這些地區(qū)評估行業(yè)發(fā)展緩慢。

（二）行業(yè)競爭激烈。我國目前有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)3000多家，但絕大部分評估業(yè)務(wù)都被少數(shù)的幾十家評估機(jī)構(gòu)承接，再加上我國評估行業(yè)本身發(fā)展不足，導(dǎo)致小型評估機(jī)構(gòu)間競爭激烈，生存困難。