土地增值稅方法
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土地增值稅方法范文第1篇
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，對企業的利潤影響較大，是房地產開發企業的主要稅種之～，因而對其進行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。其中：①增值額是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負擔高于企業所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負，企業必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應自行進行土地增值稅的清算：①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；③直接轉讓土地使用權的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
3認真審核銷售收入的真實性
企業應根據銷售發票、銷售合同(含房管部門網上備案登記資料)、商品房銷售(預售)許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
4認真審核計稅的扣除項目
(1)根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發(2006)187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。
主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業發票外，監理費應提供服務業發票、其他必須提供建筑安裝發票。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。合法有效憑證為：非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統、信報箱、路燈設施、健身運動設施等可以提供工商業發票，非應稅行為的提供行政事業單位票據、其他必須提供建筑安裝發票。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業發票、建筑安裝發票、工資表、非應稅行為的提供行政事業單位票據。⑦與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據。
(2)在審核扣除項目過程中，應注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務發票，但強調是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。③扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區分開發成本與開發費用，稅務機關決不允許將開發費用計入開發成本中的前期工程費、基礎設施費和開發問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。⑤納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。特別是建筑安裝發票應該在項目所在地稅務機關開具。⑥將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。土地增值稅法規定，利息費用要單獨計算，不計入開發成本，更不得計入加計扣除基數。⑦對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
(3)扣除項目金額分攤方法：①成本受讓、分期分批開發的成本費用分攤。企業成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計
算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。②多個房地產項目共同的成本費用分攤。屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產品共同的成本費用分攤。對企業既建造住宅又從事其他房地產開發的，統一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優惠政策
土地增值稅方法范文第2篇
增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
計算增值額扣除項目：取得土地使用權所支付的金額，開發土地的成本、費用，新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格，與轉讓房地產有關的稅金，財政部規定的其他扣除項目。
土地增值稅實行四級超率累進稅率1、增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
土地增值稅方法范文第3篇
摘 要 我國國家稅務總局于2006年就房地產企業土地增值稅相關事項出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，該通知打破了傳統以預征為主的繳納方式，實行清算繳納方式，至此以來，使得土地增值稅在房地產企業稅費中占據較大的比例。因此本來對房地產企業土地增值稅會計與稅務處理方法進行了較為系統的研究，以期對現代房地產企業土地增值稅會計處理提供必要的理論基礎。
關鍵詞 房地產企業 土地增值稅 會計處理方法 稅務處理方法
一、房地產企業土地增值稅分類
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》對房地產企業土地增值稅進行分類。其中依據企業類型不同可將房地產企業劃分為主營房地產業務的企業與兼營房地產業務的企業，具體內容如下：
（一）主營房地產業務的企業
以當期營業收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：針對于房地產開發企業的經營稅金及附加；針對于外商投資房地產企業的經營稅金；針對于股份制試點企業的股份制等；其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。
（二）兼營房地產業務的企業
以當期營業收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：針對于工業、商業、外商投資等企業的其他業務支出；針對于金融企業的其他營業支出；針對于餐飲、游樂等企業的營業稅金及附加；針對于旅游、投資等企業的營業稅金；針對于外商投資銀行的其他營業稅金等。其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。
二、房地產企業的分類
依據工程項目完成的情況，可將房地產企業劃分為轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物、項目全部竣工結算前轉讓的房地產及項目竣工或辦理結算后三大類。
（一）轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物
對于轉讓時應繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：固定資產清理，在建工程，專項工程支出及固定資產購建支出等科目；其貸記科目主要表現為：應交稅金；應交土地增值稅。
（二）項目全部竣工結算前轉讓的房地產
就預繳的土地增值稅來說，其應借記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。其應貸記的科目有：銀行存款。
（三）項目竣工或辦理結算后
在對土地增值稅清算進行清算時，應做好調整前期征繳土地增值稅款工作。同時，對稅務局土地增值稅清算報告科學合理編制，最終計算確定土地增值稅清算金額，其中應借記的科目主要表現為：營業稅金及附加――土地增值稅，待攤費用――預繳土地增值稅。其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。
需對稅額進行補交時，其應借記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅；其應貸記的科目有：銀行存款。需退稅時，其應借記的科目有：銀行存款；其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。
三、房地產企業土地增值稅稅務處理方法
國稅發[2006]31號文件規定：“房地產開發企業從會計視角上所確認的預售收入在稅法中主要表現為應繳納企業所得稅的銷售收入。”
國稅函[2008]299號文件規定：“房地產開發企業通常依據當年實際利潤據實分季預繳企業所得稅，其中開發產品在開發過程中通常以預售方式銷售取得預售收入，按照規定的預計利潤率分季計算出預計利潤額，并直接計入利潤總額預繳。另外，開發產品完工、結算計稅成本后需結合實際利潤實現再次調整。”
《企業所得稅法實施條例》規定：“房地產開發企業預繳的土地增值稅需在預計利潤中進行扣除。”這里所提及的預繳的土地增值稅主要指的是營業稅金及其附加。
下面介紹處理房地產企業土地增值稅的土地成本分攤方法。
房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。
下面對土地成本分攤方法的售房屋面積比例法進行論述。對于同一小區內開發的結構、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。
四、房地產企業增值稅會計處理策略
（一）土地增值稅的納稅籌劃
轉變房地產項目開發方式。一是房地產企業依據暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業合資建房，以此減免房地產企業土地增值稅，降低房地產企業成本；二是房地產企業依據相關稅收優惠政策實行房屋租賃，租賃體制下的房地產企業僅需交納房產稅，以此大大降低了房地產企業的稅負水平。
合理利用扣除項目降低應納稅額。房地產企業采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當房地產企業實際發生的利息超過稅法規定的開發成本可扣除比例的5%時，需要企業出示金融機構證明，之后依據國家相關稅法規定對開發成本、開發費用及其他可扣除項目進行分項計算，反之亦然。
（二）新增房地產會計科目
隨著我國會計制度的改革和房地產業突飛猛進的發展，房地產企業傳統的會計科目和核算方法已經不能夠滿足現行房地產企業會計核算的需求，因此，這就需要現行房地產企業在《企業會計制度》的指導下新增會計科目。總結而言，主要新增五大房地產會計科目：一是“開發成本”科目。由該科目承擔房地產企業開發費用和成本的核算業務；二是“周轉房產品”科目。由該科目承擔安置拆遷居民周轉使用房屋核算業務；三是“開發產品”科目。由該科目承擔已開發完工、經驗收合格的房地產核算業務；四是“開發間接費用”科目。由該科目承擔除行政管理部門承擔費用以外的其他間接費用核算業務；五是“出租開發產品”科目。由該科目承擔用于出租經營但未轉為固定資產的土地和房屋核算業務。之后，將其五大新增科目一并計入報表的“存貨”項目。
（三）不斷完善房地產企業收入核算
（1）正確確定和應用收入確認標準。就我國現行房地產企業商品銷售而言，其主要包括四個步驟，即簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產權過戶手續。以上四個環節在房地產商品銷售正確確定和應用收入確認過程中缺一不可，一旦出現四環節的缺失，勢必會給房地產企業帶來諸多風險，為此，這就要求我國房地產企業堅持正確確定和應用收入確認標準，進而，保障房地產企業收入核算工作的順利高效開展。
（四）不斷完善信息披露內容，進一步提升房地產開發企業信息披露中的信息含金量
首先是加強項目現金流量信息的披露力度。現行房地產企業經營活動現金流量包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資，實行分項目現金流量信息的有效披露，有助于提高其先進流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲備量及成本構成的信息，實現對其信息的披露有助于房地產企業信息使用者準確的判斷土地儲備的信息。
五、結語
受會計與稅務處理差異性的影響，以致企業在實際繳納土地增值稅優先于企業所得稅前將發生會計上確認費用滯后現象。就房地產開發企業來說，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產開發企業在填報企業所得稅年度納稅申報表時應考慮到資金的擁有時間價值。另外，房地產開發企業在處理會計稅務處理時應善于利用稅收優惠政策，以降低企業稅負，增加企業經濟效益。
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土地增值稅方法范文第4篇
【關鍵詞】 房地產開發公司; 土地增值稅; 應納稅額; 納稅籌劃
中圖分類號：F812.0 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2016）03-0067-04
土地是一種特殊的商品，隨著社會經濟的不斷發展，生產和生活建設用地的需求不斷擴大，土地這種相對稀缺的資源，其價值也會自然增值。土地增值稅就是對土地價值按其增加額征收的一種稅。對于房地產開發公司而言，土地增值稅直接影響其房地產開發的利潤，因此應當加以籌劃。
一、案例簡介
設在某市的房地產開發公司，開發普通商品住房進行銷售，其開發的可供銷售的普通商品住房面積為5萬平方米，當地同類商品住房的市場售價在4 000元至4 400元之間。該房地產開發公司開發商品住房的過程中，為取得土地使用權而支付的地價款和有關費用為4 500萬元，開發土地與新建房及配套設施的成本為7 500萬元，開發土地與新建房及配套設施的費用為1 000萬元，財務費用中的利息不能按房地產開發項目分攤。房地產開發公司所在地的城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加率為3%，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%。
二、不同銷售價格下土地增值稅的計算及籌劃方案選擇
由于土地增值稅的計稅依據是土地增值額，稅率是四級超率累進稅率，而土地增值額是轉讓房地產所取得的收入與法定扣除項目金額之差，選擇稅率時的依據是轉讓房地產所產生的增值額與法定扣除項目金額之比。因此，影響土地增值稅應納稅額的主要因素是轉讓房地產所取得的收入和法定扣除項目金額。在該房地產開發公司可供銷售的普通商品住房面積確定的情況下，銷售價格直接影響轉讓房地產所取得的收入。該房地產開發公司如何進行商品住房銷售定價，是納稅籌劃時必須考慮的問題。
（一）不同銷售價格時，土地增值稅應納稅額及利潤的計算
考慮銷售價格這一因素時，應在當地市場價格4 000至4 400元之間進行選擇。
1.當普通商品住房價格為每平方米4 000元時。（1）轉讓房地產所取得的收入=4 000×5=20 000（萬元）。（2）法定扣除項目金額=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+20 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 700（萬元）。（3）增值額=20 000-16 700=3 300（萬元）。（4）增值額與法定扣除項目金額的比率=3 300÷16 700=19.76%。（5）土地增值稅應納稅額=0（萬元）。（6）轉讓房地產所取得的利潤=3 300（萬元）。
2.當普通商品住房價格為每平方米4 200元時。（1）轉讓房地產所取得的收入=4 200×5=21 000（萬元）。（2）法定扣除項目金額=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+21 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 755（萬元）。（3）增值額=21 000-16 755=4 245（萬元）。（4）增值額與法定扣除項目金額的比率=4 245÷16 755=25.34 %，由于超過20%，所以適用稅率為30%。（5）土地增值稅應納稅額=4 245×30%=1 273.5（萬元）。（6）轉讓房地產所取得的利潤=4 245-
1 273.5=2 971.5（萬元）。
3.當普通商品住房價格為每平方米4 400元時。（1）轉讓房地產所取得的收入=4 400×5=22 000（萬元）。（2）法定扣除項目金額=4 500+7 500+（4 500+7 500）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+7 500）×20%=16 810（萬元）。（3）增值額=22 000-16 810=
5 190（萬元）。（4）增值額與法定扣除項目金額的比率=5 190÷16 810=30.87%，同樣適用30%的稅率。
（5）土地增值稅應納稅額=5 190×30%=1 557（萬元）。（6）轉讓房地產所取得的利潤=5 190-1 557=3 633（萬元）。
（二）不同銷售價格下，房地產開發公司土地增值稅籌劃方案的選擇
由于價格變動引起轉讓房地產所取得收入的變動以及相關增值額、適用稅率等的變動，在不同銷售價格下，房地產開發公司土地增值稅應納稅額及利潤的變動如表1所示。
根據表1所列數據，可對不同銷售價格下房地產開發公司土地增值稅籌劃方案進行選擇。
1.方案二與方案一相比，轉讓房地產的收入增加了1 000萬元，但由于增值額與法定扣除項目金額的比率在方案二中為25.43%，超過了免征土地增值稅的臨界點20%，而方案一中增值額與法定扣除項目金額的比率為19.76%，處于免征土地增值稅的臨界點20%以下，兩方案比較，方案二中繳納土地增值稅后的利潤反而低于方案一。因此，在方案一與方案二的比較中，該房地產公司應選擇方案一。
2.方案三與方案一相比，轉讓房地產的收入增加了2 000萬元，增值額與法定扣除項目金額的比率在方案三中為30.87%，同樣超過了免征土地增值稅的臨界點20%，但由于方案三的銷售價格要高于方案一，因此，方案三中繳納土地增值稅后的利潤要高于方案一。但同時應考慮的是，方案三中的銷售價格是該房地產開發公司所在地同類商品房銷售價格中的最高價格，若按此價格銷售可能會產生銷售不暢的問題，從而影響到房地產開發公司資金的回收及利潤的實現。方案一由于定價比較適宜，盡管利潤要比方案三低，但在綜合考慮比較之后，該房地產公司應選擇方案一。
三、相同銷售價格下土地增值稅的計算及籌劃方案選擇
如上所述，銷售價格會直接影響轉讓房地產所取得的收入，從而影響增值額及其與法定扣除項目金額之比，因此，在土地增值稅納稅籌劃時應充分考慮銷售價格。但除銷售價格外，土地價款、開發成本、開發費用、有關稅金及加計扣除等因素的變動，會影響到法定扣除項目金額的變動，進一步影響到增值額與法定扣除項目金額之比。而在影響法定扣除項目金額變動的這些因素中，土地價款具有一定的剛性，有關稅金與轉讓房地產所取得的收入有關，開發費用和加計扣除均與土地價款和開發成本有關，因此，在扣除項目金額中重點應予以考慮的是房地產開發成本。
（一）相同銷售價格時，土地增值稅應納稅額及利潤的計算
上述房地產開發公司在開發的普通商品住宅中，假設銷售價格定位在每平方米4 400元相對較高的價格上，則可以通過增加房地產開發成本用于公共配套設施，以改善商品房居住環境，從而提高開發的商品房吸引力。在商品房銷售價格不變的基礎上，通過增加房地產開發成本進行土地增值稅納稅籌劃，房地產的開發成本增加可按5%的增幅逐步提高。在此為簡化計算，只對增幅為10%和20%的情況進行計算，增幅為5%和15%的情況則在表2中列示，具體計算過程不再詳述。
1.房地產開發成本不增加時。土地增值稅的計算如上面方案三的計算過程，在此不再詳細計算。
2.房地產開發成本增加10%，即750萬元時。（1）轉讓房地產所取得的收入=4 400×5=22 000（萬元）。（2）法定扣除項目金額=4 500+8 250+ （4 500+8 250）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+8 250）×20%=17 785（萬元）。（3）增值額=22 000-17 785=
4 215（萬元）。（4）增值額與法定扣除項目金額的比率=4 215÷17 785=23.70%，由于超過20%，所以適用稅率為30%。（5）土地增值稅應納稅額=4 215×30%=1 264.5（萬元）。（6）轉讓房地產所取得的利潤=4 215-1 264.5=
2 950.5（萬元）。
3.房地產開發成本增加20%，即增加1 500萬元時。（1）轉讓房地產所取得的收入=4 400×5=22 000（萬元）。（2）法定扣除項目金額=4 500+9 000+
（4 500+9 000）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+
（4 500+9 000）×20%=18 760（萬元）。（3）增值額=
22 000-18 760=3 240（萬元）。（4）增值額與法定扣除項目金額的比率=3 240÷18 760=17.27%。（5）土地增值稅應納稅額=0（萬元）。（6）轉讓房地產所取得的利潤=3 240（萬元）。
（二）相同銷售價格下，房地產開發公司土地增值稅籌劃方案的選擇
由于房地產開發成本變動引起法定扣除項目金額變動以及相關增值額的變動、適用稅率等的變動，對相同銷售價格下，由于房地產開發成本變動所引起的土地增值稅應納稅額及利潤的變動如表2所示。
根據表2所列數據，可對相同銷售價格下房地產開發公司土地增值稅籌劃方案進行選擇。
1.方案一與方案二、方案三、方案四相比。隨著房地產開發成本的逐漸增加，引起法定扣除項目金額的不斷增加，增值額與法定扣除項目金額的比率由30.87%逐步降低為20.40%，但其比率均在免征土地增值稅的臨界點20%以上，因此，未能享受免征土地增值稅的稅收優惠。雖然在方案二、方案三、方案四中，房地產開發公司可運用增加的房地產開發成本完善公共配套設施，以改善商品房居住環境，提高開發的商品房的吸引力，以消除方案一中因銷售價格高可能產生的銷售不暢問題，但與方案一比較，方案二、方案三、方案四中繳納土地增值稅后的利潤比方案一低很多，因此，方案二、方案三和方案四并非優先選擇方案。
2.方案五與方案三、方案四相比。由于房地產開發成本增加較多，增值額與法定扣除項目金額的比率為17.27%，降到了免征土地增值稅的臨界點20%以下。方案五由于享受到了免征土地增值稅的優惠，繳納土地增值稅后的利潤要高于方案三和方案四，而且方案五有更多增加的房地產開發成本可用于提高商品房的性價比，因此優于方案三和方案四。方案五與方案二相比，雖然繳納土地增值稅后的利潤要略低于方案二，但同樣由于性價比要遠高于方案二，因此方案五優于方案二。
3.方案一與方案五相比。在相同的銷售價格下，方案一由于上述原因可能會產生銷售不暢的問題，從而影響到房地產開發公司資金的回收及利潤的實現。方案五由于上述原因，能夠解決方案一中存在的問題，有較好的性價比。方案一的增值額與法定扣除項目金額的比率為30.87%，超過了免征土地增值稅的臨界點20%，但由于方案一的房地產開發成本要遠低于方案五，因此，方案一中繳納土地增值稅后的利潤要高于方案五。但方案五中的增值額與法定扣除項目金額比率低于土地增值稅的臨界點20%較多，因此應在方案五的基礎上尋找更為合理的方案。
為較準確地確定合理的房地產開發成本，假設其為C，按照增值額與法定扣除項目金額比率計算的方法，可以確立等式{22 000-[（4 500+C）+（4 500+C）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+C）×20%]}÷[（4 500+C）+（4 500+C）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+（4 500+C）×20%]=20%，通過計算可知C=
8 671.79（萬元）。對這一計算結果取整數8 672萬元，在房地產開發成本為8 672萬元時，轉讓房地產的利潤計算如下：（1）轉讓房地產所取得的收入=4 400×5=
22 000（萬元）。（2）法定扣除項目金額=4 500+8 672+（4 500+8 672）×10%+22 000×5%×（1+7%+3%）+
（4 500+8 672）×20%=18 333.6（萬元）。（3）增值額=
22 000-18 333.6=3 666.4（萬元）。（4）增值額與法定扣除項目金額的比率=3 666.4÷18 333.6=19.99%。
（5）土地增值稅應納稅額=0（萬元）。（6）轉讓房地產所取得的利潤=3 666.4（萬元）。具體計算結果如表3所示。
由表3可見，方案六與表2中的五個方案相比，無論是性價比還是繳納土地增值稅后的利潤均有較大的優越性，因此是較為合理的方案。
總之，房地產開發公司在進行土地增值稅納稅籌劃時，應根據土地增值稅適用稅率的特點及相應的稅收優惠措施，重點考慮增值額。通過對影響增值額的各個因素的調整，控制增值額與扣除項目金額的比率，盡可能享受免稅待遇或適用較低稅率，從而在稅法規定范圍內減輕土地增值稅稅負。
【參考文獻】
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[2] 郭小峰，張霞.基于房地產企業的土地增值稅稅收籌劃分析[J].會計之友，2013（29）：108-110.
土地增值稅方法范文第5篇
關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅清算；問題研究
一、土地增值稅清算的程序
房地產開發企業符合清算條件后，進行清算的程序包括四個方面：一是依照稅法規定，計算開發項目應繳納的土地增值稅，或委托稅務中介機構審核鑒證；二是在規定期限內到主管稅務機關辦理清算手續，提供清算應報送的資料等；三是稅務機關對納稅人報送資料予以受理，并在一定期限內及時組織清算審核；四是清算審核結束后，主管稅務機關將審核結果書面通知納稅人，房地產企業在確定期限內辦理補、退稅手續。
二、土地增值稅清算的清算單位
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
三、土地增值稅清算的條件
（一）納稅人土地增值稅自行清算的條件
納稅人符合下列條件的，應進行土地增值稅清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（二）稅務機關要求進行土地增值稅清算的情形
對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：① 已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出售或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿3年未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；④省級稅務機關規定的其他f青況。
四、土地增值稅清算應當明確的事項
納稅人在進行土地增值稅清算前，應當明確下列事項：每次清算的項目及其范圍；劃分清算項目與非清算項目的收入和支出；劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出；劃分不同時期的開發項目，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算；劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限；明確清算項目的起止日期。
五、土地增值稅清算應當提供的資料
1.土地增值稅清算表及其附表。
2.房地產開發項目清算說明，包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
3.項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收人、成本和費用有關的證明資料及會計資料。
4.納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》。
六、收入及扣除項目的確定
（一）應稅收入的確定
清算項目收入是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。在進行清算時，應注意以下問題：
1.確認收人是否合理
（1）非直接銷售的開發產品收入確認。將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時視同銷售，按下列方法和順序審核確認 ①按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定；②按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認；③ 參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。
（2）收人為外幣的核算。在計算外幣分期付款的總收人時，須以不同時期的市場匯價計算當期應稅收入后相加得出，而不能按照最后一次付款時的市場匯價計算。
（3）代收費用的處理。①代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅；實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數；②代收費用在房價之外單獨收取且未計人房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
2.收入項目的審核
確認收入時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，核實計稅收入。
（二）扣除項目的確定
土地增值稅的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；國家規定的其他扣除項目；舊房及建筑物的評估價格。
1.取得土地使用權所支付的金額
（1）以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的，為按照國家有關規定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。
（2）在取得土地使用權時按國家統一規定交納的有關費用，要審核是否真實、正確，還要審查《土地出讓金繳費證明》、土地出讓金繳費發票及銀行轉賬憑據、土地轉讓合同及發票、取得土地使用權時的契稅等票據。
2.房地產開發成本
要將“開發成本”賬戶，與有關的交易證明文件及會計憑證核對，看企業的成本核算是否真實、準確，防止虛列、多列、少列“開發成本”。
（1）土地征用及拆遷補償費的扣除應當審核以下內容：該費用的實際支出與概預算是否存在明顯異常；支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊是否與相關賬目核對無誤；在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發的相關扣除項目，是否按稅收規定扣除。
（2）前期工程費的扣除應當審核以下內容：各項實際支出與概預算是否存在明顯異常；是否虛列前期工程費，土地開發費用是否按稅收規定扣除。
（3）建筑安裝工程費的扣除應當區分出包方式和自營方式，審核以下內容：出包方式應當審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常；自營方式應當審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和稅務處理。
（4）開發間接費用的扣除要求可以參照基礎設施費、公共配套設施費項目的扣除。
3.房地產開發費用
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產開發費用，不按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除，而是按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規定的標準進行扣除。凡是不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，按《實施細則》規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
