不動產管理制度

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不動產管理制度范文第1篇

[關鍵詞]不動產登記； 制度完善 提升管理

中圖分類號：TU706 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）10-0096-01

一、不動產登記制度概述

1、不動產登記的概念及特征

不動產是與動產相對稱的物的概念。所謂不動產是指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。而在物權法上，不動產登記，即不動產物權登記，又稱不動產產權登記或不動產權屬登記，是指將不動產物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于不動產登記機關掌管的專門的簿冊上，并由法律賦予其法律效力的行為。

2、不動產登記的性質

不動產登記的性質，目前學者們眾說紛紜。有的學者認為，不動產登記屬于一種行政行為，它所體現的是國家對不動產物權關系的干預。干預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。也有學者認為不動產登記與物權的意思表示的結合，構成物權行為。從不動產登記包含的內容來看，其包括行政法律關系和民事法律關系。因此，筆者認為不動產登記既是種行政行為，也更是一種民事行為，是一種物權公示的方法。這是因為在不動產物權變動過程中，民事法律關系是行政法律關系產生的前提和基礎，沒有不動產物權的變更，就不會有登記行為的產生。不動產登記的目的在于完成物權變動，進行物權公示，從而保障交易安全及維護物權人的合法權益。

二、構建不動產登記制度的理論基礎

登記作為不動產物權變動的公示方法，被越來越多的國家的民法所采納。不動產物權登記在理論上要么以物權公示與公信原則為核心，要么以物權行為理論為核心。理論基礎的不同，導致了不動產登記制度的差異。近代我國民法大多實行公示公信制度 ，這對維護物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意義。在我國公示公信原則作為物權變動的基本原則 ，其在物權法中有著極高的價值定位。我國正在逐步建立以公示公信原則為核心的物權變動制度模式.” 我國《物權法》在第六條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”從而正式明確了我國物權變動以公示公信為原則，不動產以登記，動產以交付為公示方法。極大的維護交易的安全和秩序。

三、完善不動產登記制度 全面提升管理

當前，不動產登記制度還存在一定問題，有必要在今后以下幾個方面來不斷完善我國的不動產登記制度，全面提升管理。

1、建立統一的不動產登記法律依據

即中國只能制定一部統一的不動產登記法，以物權公示原則為基礎統一我國不動產登記制度。我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則不僅散亂而且效力嚴重不足，我國對不動產登記進行規范的法律、法規多由各部門和機關制定，在內容上互相矛盾。所以，必須由立法機關制定形式統一、效力足夠的不動產登記法。

2、明確不動產登記的法律效力

基于保障交易安全和穩定經濟秩序的考慮，我國不動產登記立法在登記效力上宜采用登記要件主義的基本立場，明確規定基于法律行為的不動產物權變動，非經登記，不發生物權變動的效力。同時，將不動產物權變動與作為其基礎關系的交易合同明確區分，規定有關不動產交易的合同自其依法成立時起就發生效力，未辦理不動產登記的不影響該合同的效力，但不動產物權不發生變動。在采納登記要件主義的同時，區分不動產物權變動的原因，規定對因繼承、法院判決、公用征收、強制執行、取得時效等非法律行為引起的不動產物權變動，在登記前當事人即取得物權，但非經登記，不得處分。

3、設立統一的不動產登記機關

我國不動產登記機關分散且為行政機關，多頭執政導致不動產登記簿不統一，從而引起不動產物權登記的法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展。我國不動產登記機關應當統一，這是一個必然的趨勢。有學者提出“登記只能由不動產所在地的縣級人民法院管轄，即一級法院統一管轄，廢止目前實行的多部門登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護不動產登記地籍資料的統一性。這一觀點不乏其科學性，有利于構建我國不動產登記體制，使之發揮強有力的公示作用，并迅速與國際接軌。

4、健全不動產登記類型

增設預告登記與異議登記制度。我國立法應充分借鑒國外立法經驗，大膽引入為多數國家實踐證明行之有效的預告登記和異議登記制度。預告登記目的在于保全某種債權性質的請求權，應明確預告登記的法律效果及申請人資格等。異議登記能使登記簿上記載的權利失去正確性推定的效力，借以對真正權利人提供保護。然而作為更正登記前的一種臨時措施，異議登記也具有使不動產物權處于不穩定狀態的消極作用，應當限制這種消極作用，以保障不動產物權秩序的穩定。

5、建立登記機關的責任賠償制度

最大限度地減少登記錯誤的發生，使當事人的合法權益免受不當損害，我們須從法律上確認登記機關的賠償責任，明確登記機關因登記錯誤、遺失登記資料、違反登記程序、與他人惡意串通等，給當事人造成損害的，登記機關應當承擔賠償責任。同時，為確保上述賠償責任得到落實，建立相應的配套制度，如設立賠償準備金制度，規定損害賠償程序等。

6、制發統一的不動產權屬證書

權屬證書即是登記機關核發的記載不動產權利狀態的文書、證件。當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔，加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。

7、建立統一的不動產登記管理體制

第一，制定統一的不動產登記法。與物權法的制定相適應，我國應制定統一的不動產登記法，改變現行登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產，適用統一的登記法。第二，統一登記機關。即設立獨立的不動產登記機關，統一管轄不動產登記事務，以方便當事人登記和查詢。第三，統一登記程序。在不動產登記法中規定統一的登記程序，對登記申請、申請登記的文件、登記申請的受理以及具體登記規則均作統一規定。這對于提高不動產登記效率，降低登記成本都有積極作用。第四，統一權屬證書。即由登記機關制作、頒發具有統一格式的權屬證書，改變和防止權屬證書中的混亂局面，維護不動產物權交易安全。

結語：不動產是一個國家和社會最重要的經濟組成部分，是人們賴以生存和發展的基礎。完善不動產登記制度 全面提升管理，是不動產登記的必何必須路徑，只有這樣，才能規范我國不動產登記制度發展，保證不動產物權變動，維護交易秩序， 保護交易安全，降低交易成本， 提高交易效率。促進我國社會主義市場經濟的健康，快速向前發展。

參考文獻

不動產管理制度范文第2篇

【關鍵詞】：林權登記；基礎問題；措施

隨著不動產登記工作的逐步開展，林權登記工作逐步開始引起重視，林權登記管理對我國國民經濟的發展起著重要的促進作用。本文結合我縣不動產登記管理工作中存在的問題進行了總結與分析，并就相應的改進措施提出了一些見解，希望對這方面的研究工作有所幫助。

1、 我縣林權登記現狀及管理中存在的問題

1.1登記現狀

我縣共有林地面積42萬畝，其中公益林7萬畝，商品林35萬畝。自2008年我縣啟動集體林權制度改革以來，共確權林地面積37萬畝，頒發林權證19萬余本。通過2年林改，我縣集體確權發證工作取得了很大進展，但也存在林權到戶率偏低等問題，造成林權不夠清晰、發證到戶進度偏慢、經營管理不夠到位，影響了林改的進一步深化。

1.2存在的主要問題及原因分析

1.2.1存在問題

根據我國相關法律條文的規定，在林權登記中如果有共同持有林權的，要由共同持有人共同進行申請登記，登記部門分別向權利人發放不動產登記證書。同時在證書中要標明林權共有人等，這種林權管理制度下可以保證林權證發放到林權的所有持有人手中，但是在實際的操作中，還是存在一些問題，比如在相關的法律中對林權證的使用并沒有一個明解的規定。（2）林權證中涉及的內容核查質量有待提高

目前在不動產的登記中對于林地權屬的確認存在一定的困難，這就造成了在不硬登記之后會產生一些異議，主要有兩個方面：①在林權證書下發以后，權利人對林權登記證書中的內容存在異議，要求行政復議；②前期權屬核查工作存在一定的偏差，對林權證書的頒發造成影響。

（3）林權登記無法動態管理

對不動產的實時、動態管理是一個十分復雜而困難的工作，同樣對林權的動態管理難度也很大，隨著林權登記管理工作的深入開展，老的林權登記證書也逐漸被新的證書所代替，但是由于老的林權登記證書存在各類問題，比如對權屬不清、面積不準等，如果新的林權登記證書按照老的證書來登記的話，就會造成很大的遺漏甚至錯誤，但是我們一些地方在林權登記管理中對這方面的工作不夠重視，這樣登記出來的林權證書，也就無法保證其準確性。

（4）林權登記職責劃分不清

目前的林權登記工作，處于一種林地管理與產權登記分離的狀態。兩者由于在不動產登記制度改革后工作職能沒有具體劃分界定，明確責任，加上林權登記涉農問題復雜，矛盾突出，導致在工作中容易出現敷衍塞責、推諉扯皮現象。

1.2.2原因分析

（1）最初發放林權證的過程中，由于林業站人員不足，為了完成上級交給的林權證任務，在其他部門抽調人員，業務培訓時間不足，而且時間緊迫，這就造成了早期林權發證過程中出現邊界不清，權屬不清，程序不合規范等造成的林權糾紛。

（2）宣傳力度不到位：林權發證過程中，群眾的積極性不高，林權證的認識概念比較模糊，沒有充分認識到林權證的重要性。

（3） 林改的前期工作不實，由于各村林權改革的不嚴密和以前合同的不規范，經常出現“一林二主”，這些給發證工作帶來了一定的困難。

（4）少量證質量存在問題，有的是因前期外業有誤，宗地勾繪有偏差導致證書的正確性。

2、改善林權登記管理問題的建議

2.1提高林權登記專業人員的業務技能

根據《不動產登記暫行條例》及其《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律規定，依法進行林權登記工作。同時由于林業資源也是我國國民經濟發展的重要資源，所以林權登記工作對我國經濟的發展也會形成極大的影響。基層國土及林業主管部門，要依據相關法律的規定，不斷完善自身的職責，加強自身建設，做好相應的林權登記管理工作，明確林權登記流程、完善相關工作崗位職責，建立與健全林權登記管理制度。

2.2理順林權登記職能。政府應明確不動產登記中心與林業部門的職能劃分，特別是要明確鄉鎮林業站的工作責任，調動其工作積極性。建立不動產登記與林業管理之間信息交換、資料傳遞等工作聯系機制，做到部門協調配合，高效便民服務，登記安全準確。

2.3規范林權登記工作

登記部門要嚴格落實依申請登記的林權登記原則，依法登記，規范登記。比如林權要明確是否為共同所有，對于共同所有的要明確到每一個共有人。又如在簽署承包合同時，如果有共同承包人，要在承包合同內清楚寫明每個共同承包人的份額、面積、名字等信息。再如，對于存在有林權爭議的，林業主管部門和登記中心應當承擔調解處置責任，在沒有達成調解意見或者相關法律意見情況下，登記中心不得頒發相應的林權證書。同時，要加強林權證書辦理審查。

2.4提高林權登記管理工作信息化水平

近年來，隨著信息化技術的不斷發展，各個行業都開始使用信息化技術，以提高自身的管理水平，不動產登記工作也開始采用計算機管理等信息手段，大大提高了工作的效率和安全性。但是由于目前的不動產登記中心使用的軟件還處開發初期，嚴重制約了不動產登記工作開展，同時，林地勾繪技術也相對落后，一般都是采取人工測量的方法，相關勾繪數據往往存在較大誤差。因此應該加快開發相應的管理軟件，逐步實現登記管理平臺的統一化、無紙化，這樣可以大大提高林權登記的信息化水平。

2.5加快林業單行法與《物權法》、《擔保法》等法律的有效結合

我國《森林法》正面臨著大修改的趨勢，在《森林法》的修正中與《物權法》、《擔保法》等法律的有效結合具有重要的作用。表述如下：一是可使所有人明確初始登記、抵押登記等類型，并清楚地認識到這些登記類型所屬的特征以及適用情況。二是根據林權登記中所需了解的相關資料信息進行歸檔并記錄，做好林權登記檔案的公開與資源的共享工作。

結束語

綜上所述，一個完善的不動產登記制度需具備穩定、精確等相關原則，因此不斷健全與完善林權登記管理制度很重要，確保林權管理制度的科學化與有效化，對提高我國綜合實力有一定的促進作用。

【參考文獻】：

[1]李啟勝。林權登記發證工作的思考[J].產業與科技論壇，2013，（17）：42-43.

不動產管理制度范文第3篇

[關鍵詞]財產稅；稅源替代；耕地保護；土地管理制度

一、引言

黨的十七屆三中全會在土地管理制度上提出了“兩個最嚴格的制度”，即最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度。事實上，隨著近幾年城市化進程的提速和耕地的快速消失，中央政府早在“十一五”規劃中已將2010年耕地保有量18億畝定為必須實現的約束性指標，基本農田要保16億畝；而且，總理在2007年度政府工作報告中也重申農業耕地18億畝的底線不能突破。但是，從實際情況來看，實施的效果遠不理想，農地的非農化并沒有得到有效的遏制。實際上，目前全國在冊的基本農田面積只有15.89億畝，已經低于上一輪規劃確定的16.28億畝的底線，人均耕地面積由2002年的1.47畝減少到2003年的1.43畝和2004年的1.41畝。

其實，這其中的奧妙就在于地方政府既是土地的保護者，又是土地的違法者。在耕地的保護上，中央政府與地方政府之間的目標發生了偏離現象。中央政府在宏觀上承擔著國家糧食安全、維護農民利益和保持經濟穩定增長的責任；而地方政府則囿于局部利益，把追求經濟增長和財政收入作為自己的主要目標。在目前中國實行土地用途管理制度下，要使耕地得到有效地保護，必須使地方政府的發展目標與中央政府的發展目標嚴格保持一致，最大限度地減少地方政府在土地保護上的違法行為。而要做到這一點就必須從利益結構上加以調整，減少地方政府對土地征用的激勵行為。就地方政府和中央政府的利益結構來看，實施財產稅對土地財政的有效替代是一種可行之策。

二、我國農地非農化的利益扭曲

國家在農地非農化的運作方式上，主要是通過中長期規劃和年度指標控制在農地保護上采取控制基本農田數量的土地用途管理制度，但在具體操作上，則主要由地方政府來實施。然而，由于地方政府在經濟發展的壓力和財政困惑的窘迫下，往往使其在土地利用和管理上呈現出嚴重的利益沖突的角色，其結果自然是地方政府的經濟利益不斷得到滿足，而中央政府土地保護的責任則聽之任之。農村集體農民雖然是土地的使用者，但由于農業產業與非農產業比較利益惡化嚴重，加之農地產權的部分缺失使其維權困難，因而在不考慮未來利益的情況下，也缺乏農地保護的最終激勵。由此可見，雖然中央政府農地保護的政策十分明顯，但由于農地非農化過程中的利益扭曲，地方政府和農民對農地的保護卻輕描淡寫。

農地非農化的利益扭曲主要表現在：(1)中央政府從“準公共產品”的角度對農地實行嚴格的保護，但并沒有給予被保護的農地任何代價性補償，如農地非農化后的增值收益并未真正用于農地保護，農地保護的公共成本私人化。(2)地方政府在“上收財權，下放事權”的同時，沒有給予相應的財稅來源，在經濟發展和城市化深化的壓力下，不斷地靠捕獲農地非農化的“租金”收益來加以支撐。(3)農村集體農民對農地非農化的權益訴求被剝奪，不能獲得公正、充足的補償，在可能的條件下不斷地通過土地的非法開發進行抗爭，其結果造成農地非農化整體租金價值的縮水。

我國農地過速非農化可能會造成“中央政府上收財權――地方政府以農地非農化彌補財政困境――農地非農化導致失地農民補償不足――失地農民成為社會問題――中央政府最后負責解決”這樣一個不良的城市化過程，因為，在這一過程中，土地價值的開發不完全是由經濟發展帶來的，所以，要解開農地非農化的利益扭結，真正遏制農地的過速非農化必須做到這樣兩點：第一，在經濟發展的基礎上，把財富置于土地存量的基礎上，而不是土地增量的基礎上，保持財富的可持續性；第二，國家、地方政府和集體農民對農地非農化的開發價值應進行恰當的分割，消除或遏制地方政府對土地征用的利益誘導。而財產稅的全面實施為這一問題的解決提供了制度上的可行性。

三、土地財政及其問題

所謂土地財政，是指在目前財政分稅制的體制下，地方政府財政收入嚴重地依賴土地的外延擴張的財政行為。主要通過如下幾種途徑來實現：(1)通過招、拍、掛的方式直接出讓土地獲取預算外收入；(2)扶持本地房地產開發，通過房地產業的稅收收入來增加本地預算內財政收入；(3)將土地作為廉價的資源誘使境外資金的流入，增加本地的投資和GDP產值，從而分取25％的增值稅收入，或者說，粗放化地做大本地GDP產值來獲取預算內財政收入；(4)通過土地抵押從銀行獲取貸款融資。表1和下圖顯示了1998--2004年地方政府對土地出讓收入的情況。盡管2007年1月1日之后中央政府將國有土地使用權出讓收入納入地方政府預算內管理，并實行收支兩條線的財政管理制度，對地方政府土地預算外收入的追逐進行有效的遏制，但由于沒有從根本上消除對土地財政依賴的制度基礎，所以，也不可能從根源上徹底斬斷地方政府對土地財政的依賴。當然，土地財政的形成有其一定的制度背景和基礎：非農用地的國有化成為土地財政的前提條件，農地非農化的政府壟斷和對失地農民的低成本補償是其獲取土地財政的基礎，而分稅制財政改革所導致的地方財政的困境則成為地方政府謀求土地財政的根本動因，并為土地財政的全力追求提供了“口實”。1994年的分稅制改革是一種不徹底的財政改革，中央政府在上收財權、下放事權的同時，沒有給地方政府自主的稅收權利，而只是默認地方政府一定的非正式稅收權利，比如各種非正式稅收的收費權和以控制諸如土地之類稀缺資源獲取租金的隱性抽稅權，這就為地方政府“土地財政”的形成提供了制度性條件。專門研究中國財政問題的美籍教授黃佩華女士認為，由于地方政府幾乎無法控制其稅基，他們自然集中精力籌集預算外資金。事實上，各級政府(下至區和鄉鎮政府)都具有從當地納稅人抽取資金的能力。因為，地方政府對大量的資產擁有所有權，如土地、企業，有時還包括自然資源等等。1996年中期進行的一次全國范圍的審計中，發現預算外資金規模超過3840億元人民幣，占當年中國GDP的6％。而當年預算內收入僅為11.3％(1997為12％，1998年為12.5％)。這意味著預算外資金的規模相當于預算內收入的50％以上，占政府可用財力的比重略高于1／3(黃佩華，2001)。而土地批租(出讓)直接和間接收入占據了預算外收入的很大比重，在許多情況下，來自土地儲備部門的預算外收入可能等于甚至超過地方政府的總預算收入(中國土地政策改革課題組，2006)。

目前從世界范圍來看，政府對土地的管理一般采用兩種方式：一種是土地批

租制度，如香港；而大多數國家或地區則采用了另一種方式，即以財產稅為財政杠桿的土地管理制度(徐箐等，2004)。由于我國法律規定土地為國家和集體所有，土地不能買賣，所以我國在土地管理制度上也采用土地批租制度。盡管土地批租收入彌補了地方政府財政的部分缺口，為基礎設施建設提供了大量資金，但是，土地批租制度具有嚴重的缺陷。

首先，導致農地的過速非農化，造成土地的粗放化利用，不利于農地的有力保護。地方政府對土地財政的依賴是靠土地的增量來實現的，只有不斷地將農村集體土地通過政府征用轉變為非農用地，然后再通過政府供給出讓給工商企業和開發商，才能實現土地批租的財政收入。而同時，由于可以人為地低成本地(被征土地原有用途價值簡單的倍數補償)從農村獲得土地，從而也刺激了政府對土地圈占的欲望，因此，各個城市都在強調城市的外延擴張，而不是對現有城市空間進行更有效地利用。這在客觀上形成了農地非農化的壓力，導致了農地的過速非農化和城市土地的粗放利用。例如，本來用于解決城市土地存量合理化利用的土地儲備制度體系，現在卻成為農地非農化的重要助推器(中國土地政策改革課題組，2006)，導致地方政府大量、突擊征收農村集體土地，而這些土地卻因為缺乏有效的需求而大量閑置。

其次，更為根本的是，通過土地批租實現的土地財政收入是不可持續的，隱藏并積累了城市公共財政風險。因為僅僅通過土地批租實現的收入，意味著政府提前支取了城市土地未來50年或70年的收益。雖然能夠暫時緩解現有的財政難題，但卻沒有真正解決財政赤字問題，并使大量的城市土地資產沉淀下去，造成城市土地資產的極大浪費。不僅如此，因為土地批租制度提前透支了城市未來的財政收入，因此，在“寅吃卯糧”的同時隱藏并積累了城市財政風險。

四、財產稅與耕地保護

財產稅是指對居民和法人的財產所課征的稅收，財產一般包括動產和不動產，由于對動產的稅收具有不穩定性，所以一般所指的財產稅是指不動產稅，又稱之為房地產稅，在我國也稱之為物業稅。房地產稅收有三個部分：一是對保有環節的征收；二是對轉讓不動產的交易行為的征收；三是對轉讓不動產的收益征收。分別稱之為不動產保有稅、不動產取得稅、不動產所得稅。按照一般的規則，財產課稅是對財富存量的課稅，所得課稅則是對財富的流量課稅，所以，通常意義上的財產稅是對房地產保有環節的征稅。縱觀各國的稅收制度，多數國家的做法是：不動產保有環節的稅收作為地方稅，不動產取得稅(遺產和贈與稅、購置稅、印花稅)作為中央稅或省級政府稅收，不動產所得稅作為中央稅。例如，美國，聯邦政府的主要稅收來源是所得稅(公司所得稅和個人所得稅)，州政府的主要稅收來源是消費稅，而基層政府的主要稅收來源是財產稅，財產稅96％歸基層政府。雖然我國對房地產業也有稅收調節，但主要是針對房地產的流轉環節，且對居民不動產的保有環節的稅收免征。這種“重流轉，輕保有”的稅制設計，一方面助長了對房地產的過度、過熱的需求，另一方面又形成了土地財富的極大沉淀，造成政府財政收入的嚴重漏損(參見表2)，所以，從實質上看并不是一種真正的財產稅制度。

在發達市場經濟國家，財產稅是地方政府財政收入的主要來源。就財產稅占地方稅收收入的情況來看，根據OECD組織1994年的資料，財產稅在地方政府稅收中，聯邦制國家如美國占75.8％，加拿大占82.6％，澳大利亞占99.6％。在單一制國家中，如英國占95.6％，荷蘭占66.9％，法國占26％(林家彬、烏蘭，2006)。這為我國向市場經濟的轉軌提供了很好的借鑒。表2表明我國在土地稅收上的設置雖然不少，但占地方政府稅收的比重卻很低，主要的原因就是沒有實施包括居民住宅在內的全面的財產稅。實施財產稅不僅為地方政府找到了稅收穩定的、合理的來源，有利于地方政府減低謀求預算外收入的動機，而且也有助于地方政府從“投資型政府”向“服務型政府”的轉變，這兩方面都有助于減少農地非農化的壓力。房地產的增值有三個主要的源泉：私人投資、政府公共產品提供和城市化。政府在城市基礎設施和公共服務方面的投資通過資本化提高了房地產的價值，城市化帶來住房需求的增加，進而提高房地產價值。所以，房地產增值不是私人行為帶來的房地產價格的升值，是一種正外部效應的結果，房地產稅可以承擔的一個重要功能是房地產價值的溢價回收(丁成日，2006)。反過來，政府要想通過財產稅提高地方政府收入，就必須很好地提供城市公共產品以提高房地產價值，而不再盲目地投資于制造業。這樣既能做到稅收“來自于民，用之于民”的政府服務，又能減少政府對企業的行政干預。

工業化、城市化是農地非農化的客觀需求，保護耕地也不是要完全限制農地的非農化。這里的關鍵是要對非農化的土地進行集約化利用，消除由于制度因素帶來的主觀上的過速擴張。財產稅的實施是一個很好的工具，既增加土地使用者或占有者的持有成本，又為政府提供穩定的財政來源，消除了地方政府對土地征用的客觀動因。政府要想獲取更多的收入，必須加大城市公共產品的供給，做大房地產稅基，集約化地開發土地，并由此帶動經濟的發展，而不是粗放化地利用土地，靠不斷的土地非農化來維持財政收入。我國城市化進程中，城市的外延發展和過度擴張使得我國城市土地的利用效率非常低下，土地浪費十分驚人(張良悅等，2008)。統計表明，2005年我國地級以上城市居民人均用地面積已經達到133平方米，比國家規定的城市規劃建設用地最高限額超出33平方米，我國城市的容積率只有0.33，而國外的一些城市則達到和超過了2.0(北京天則經濟研究所《中國土地問題課題組》，2007)。

不動產管理制度范文第4篇

在目前的不動產登記實務中，日益增多的行政訴訟和隨之而來的行政賠償案例，讓登記從業人員和業內專家開始反思登記行為本身存在的問題，這也正是當前不動產登記的主要風險之一。因此，如何在不動產登記中做到登記行為合法有效、登記服務優質高效以及有效預防和減少行政訴訟與行政賠償風險的發生，已成為擺在不動產登記機構面前的重要課題。如果能夠將合規管理模式引入不動產登記實務當中，或可對此類風險實施有效的規避、防范和控制，以達到最優化的服務與管理效能。

一、不動產登記合規管理的定義

所謂不動產登記合規管理，是指不動產登記機構通過主動發現登記程序各環節的內部違規情形來有效識別行政訴訟與行政賠償發生的風險，并且及時采取適當措施予以糾正、中斷、制止的行為。

二、不動產登記主要違規情形

從房地產登記涉訟案例來看，違規登記是不動產登記中損害登記申請人及利害關系人合法利益，最終導致行政訴訟與行政賠償結果的主要原因。在實務中，違規登記的情形主要有兩種：程序違規和實體違規。

1.程序違規

程序違規主要存在兩種情況。（1）在受理之初因疏忽未鑒別出不動產登記機構頒發的權利證書（證明）的真偽，或會導致錯誤登記。（2）在之后的不動產登記程序各環節中，登記工作人員未嚴格依照相關規定進行當場一次性告知，仔細查驗，實地查看，客觀調查，審慎核查，準確、完整、清晰登簿，按照權限查詢等而導致登記錯誤。

2.實體違規

實體違規主要指登記工作人員對現行不動產登記有關法律條文的理解和運用產生偏差或登記行為未有現行相關法律法規上的任何依據而導致的違規行為，主要表現為：（1）不作為，即應當登記的不予登記。（2）亂作為，即收件錯漏的給予登記、法律法規明確規定不予登記的竟然登記。

三、構建不動產登記合規管理的路徑

1.崗位合規手冊

不動產登記機構崗位合規手冊的制定和修改是關于不動產登記的一系列相關制度和相應操作的即時持續完善過程，是不動產登記機構建立有效內部控制機制的基礎和核心。

不動產登記事務繁雜精細，稍有不慎就會操作失誤，如未及時發現，最易導致行政訴訟與行政賠償風險的發生。為理清各類業務頭緒，便于記憶，讓定期輪崗、交流崗位、調動崗位、新進崗位的登記工作人員能夠較快勝任本職工作，構建登記安全“鐵打的營盤”， 不動產登記機構應編撰崗位合規手冊―― 《各類登記安全操作指南》，包括規章制度、簡要說明、操作步驟、注意事項、快捷方式、關鍵點、易錯點、小竅門、口訣等。

2.全程動態監管

不動產登記機構可設立由三位及以上單數的不動產登記專家組成審核委員會，平時可設合規管理部門，由審核委員會成員推薦或兼任專職合規管理人員，在接待申請-初審-受理-查驗-登簿-發證各環節依次循環形成的不動產登記程序中定時定崗檢查、隨時隨機抽查、定期全程排查，以期主動發現內部違規問題后及時采取適當補救措施加以糾正，并撰寫合規崗位責任到人制度、月度年度合規報告、違規調查處理意見、合規改進措施、合規完善建議等。這一以服務不動產登記當事人為宗旨而實施的全程動態監管過程，首先可有效減少不動產登記機構各業務職能部門間相互推諉扯皮現象的發生；其次可促使不動產登記機構的工作人員自覺運用相關法律法規以及單位規章制度來嚴格約束自身的登記行為；再者可以為單位營造濃厚的合規氛圍，對不動產登記機構逐步形成合規文化奠定良好的思想基礎。

3.合規績效考核

不動產登記機構可在現行的績效考核機制中納入合規管理獎懲制度，即增加績效考核中合規管理的比重，也就是說在績效工資中分配一定比例的合規考核工資，確立合規有獎、違規重罰制度，可有效激勵登記工作人員防微杜漸、未雨綢繆、樹立合規意識、嚴格依法辦事、嚴謹合規操作、嚴守合規底線。

4.合規學習培訓研討

（1）可組織登記工作人員進行內部的法律法規、規章制度學習，并定期檢驗學習成果，比如通過考試或者內部技能競賽等方式，讓登記工作人員能在實踐過程中不斷地鞏固和提升對合規登記的認識。

不動產管理制度范文第5篇

關鍵詞：房地產；登記審核；管理制度

中圖分類號：F239 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年8月21日

自改革開放以來，我國經濟發展速度逐漸提升，在眾多行業中，能夠為經濟發展帶來最大推動力的，非房地產業莫屬。為了保證房地產業平穩健康發展，國家陸續出臺了一系列相關政策制度，對房地產業進行管理。然而，由于相關法律法規、規章制度等不夠完善，使得我國房地產業發展中還存在一些問題，尤其是房地產登記審核管理制度存在一些漏洞，其對房地產發展的阻礙作用已經愈加明顯，如何加強房地產登記審核管理制度，是亟待解決的重大問題。

一、我國房地產登記審核管理制度概述

（一）房地產登記制度相關概念。房地產登記，也就是人們通常所說的不動產登記，它指的是當事人向國家房地產相關的機關單位提出登記申請，而國家法定機關再依據現有的相關法律制度對房產、地產等產權信息進行審核、匯總，統計房地產客體信息，從而對房地產信息及所有人進行權力賦予和界定的一項制度。房地產登記制度所發揮作用的強弱，直接受相關法律法規、相關部門的執行力度等因素的影響。同時，房地產登記制度管理是否執行到位，也直接關系到該行業未來的發展趨勢。

（二）房地產登記相關制度管理程序。房地產具有不可移動的性質，且擁有權、使用權的期限都相對較長，在其權利歸屬的劃分中，難免會因產權交接等原因產生一些權利不明的問題。為了能夠更好地解決因產權歸屬帶來的糾紛，房地產登記相關制度必須要不斷完善。目前，我國與房地產相關的法律法規對房地產登記制度作出了基本規定，在房地產登記具體事宜中，還要受到地區、當地政府機關、經濟市場發展的各因素的約束。因此，房地產登記必須在符合法律規定的條件下，由權力機關進行切實的實施，才能發揮其產權界定、公示、管理等功能。我國現行的房地產登記模式為：由房地產行政管理部門擔任登記機關，實行房地產權強制登記制度。

二、我國房地產登記審核管理制度存在的問題

（一）房地產相關法律存在缺陷。房地產行業發展迅猛，市場對于房地產秩序的要求也越來越急迫，我國《物權法》的建立，在一定程度上有效地解決了房地產權的問題。然而，隨著房地產行業越做越大，現有的法律已經不能夠完全滿足房地產市場經濟發展的需求。房地產登記相關法律多數是作為其他法律的附帶內容，卻并未形成一個完善的、系統的法律體系，這就導致了房地產相關立法滯后，法律執行效率低下。并且，現有的法律產權很多都是針對多年前的計劃經濟而制定，市場對于經濟發展的作用未能在法律中體現出來，而如今，房地產市場交易又是一項重要的經濟手段，法律與市場脫離，那么房地產的所有權、使用權、權利轉讓等問題越來越多，由此而產生的矛盾和糾紛也越來越嚴重。于當事人來說，合法權益受到了侵害；于市場經濟發展來說，這是一大進步的障礙；于國家來說，這是關系到民生民計、社會安定的大問題。

（二）房地產登記制度不夠完善。房地產登記制度存在的最明顯的問題就是與房地產相關法律法規難以達到統一。在我國社會經濟由計劃經濟體制向市場經濟體制過渡的大背景下，房地產能夠如此迅速地發展起來，是一件偉大的事情。然而，正是由于經濟體制的變化，導致了房地產登記制度的建立難以跟得上經濟發展的腳步。現如今，房地產登記制度中，國家權力機關的干預過多，甚至出現了國家干涉阻礙房地產市場發展的情況。房地產登記中某些事項，如房地產行政主管部門可以全權代表政府對房產的所有權及延伸出的典權、抵押權等進行審核登記。這種登記審核管理制度可以有效地保護房產權利所有人的合法權益，但不能否認，這樣的制度也嚴重地影響了國家機關對房地產行政管理職能的發揮。現有房地產登記審核管理制度的弊端越來越明顯，近期，房地產市場持續低迷，不能忽略制度上所帶來的負面影響。為了能夠讓房地產市場盡快恢復，完善的房地產登記審核管理制度必不可少。

三、加強房地產登記審核管理制度的方案

（一）建立健全房地產相關法律法規。目前，我國實行中國特色的社會主義市場經濟體制，無論是經濟發展的道路，還是相關法律的建立，既要考慮到國家政府機關職能的發揮，又要考慮市場經濟發展的規律。兩者并重，才能讓法律更為符合我國經濟發展的要求，維護相關人員的合法權益。以健全的法律法規為依據的房地產登記審核管理制度的建立和完善，可以有效地發揮國家對房地產市場的宏觀調控作用，同時也不會影響市場對房地產行業的調整。通過對房地產相關法律法規的建設，進一步明確房地產登記的權利、責任，規范登記操作過程。如此一來，房地產產權登記一旦完成，便可立即產生法律效用。避免因為房地產歸屬權認識不清、內容登記不詳等損害相關人員的權利和利益。現如今，我國《物權法》已明確規定，統一的登記辦法、統一的登記范圍、統一的登記機關等條件下所進行的不動產統一登記，才能夠得到國家機關的認可。房地產登記相關法律的程序性內容已經相對完善，但由于具有繁多復雜、較為瑣碎等特征，就要求其必須有相關的配套法律共同執行，確定房地產登記的類型等相關事宜，保證法律的執行能夠發揮到其應有的作用。

（二）根據已有法律，進一步完善房地產權整合。所謂房地產，既包括房屋，也包括土地，二者雖有區別，但在房地產登記審核管理中，更有著密不可分的聯系。在房地產開發和交易中，土地的擁有權和使用權主要是以房屋的權利歸屬來體現。在房地產事業的實際運行過程中，房屋和土地基本是保持一致的步調。世界上許多國家對于土地和房屋權利的管理都是將二者歸結到一起，進行統一的管理，也就是說，房地產權實際上是一種權利。在以前的中國，土地權和房屋權是分立的。近年來，兩種權利的分開造成了種種問題，開發建設的房屋出售給購房者之后，購房者只持有房產證，而沒有地產證。這就造成了房地產權利分開，容易出現權利不明等情況。正是由于這個原因，我國在《物權法》中規定了不動產登記，在《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》中將地權與房權整合到一起，實現了不動產登記整合。然而，由于這一制度的實施時間有限，在登記審核管理方面還未能做到盡善盡美。造成了如今雖然有法律與制度的支持，但在實際操作中總是問題不斷的情況。因此，必須進一步對房地產登記審核管理制度進行完善，根據目前房地產狀況進行相應的調整，讓政策與制度在實際的執行中能夠發揮更大的作用。

（三）完善房地產登記損害賠償制度。房地產登記審核管理相關部門要積極承擔起應有的責任，以專業的手段進行高效率的管理。房地產登記審核過程中，一旦出現紕漏，將會給當事人帶來極大的經濟、名譽上的損失。而房地產登記損失的造成可能是由于房地產交易的某一方參與者的不法行為與房地產登記部門的錯誤等多種原因共同造成的。那么，如何對利益受到損失的當事人進行賠償，這是一個難題。就目前的房地產行業發展形勢來看，錯誤登記的賠償應當選擇這樣一種方式：當核實當事人利益確實受到了損失，并且房地產登記部門的錯誤是原因之一（或是全部責任）后，應當先由國家行政機關賠償全部損失，并根據相關法律法規追究其他涉事單位、個人的責任，使其付出相應的賠償，同時國家行政機關應當在法院的判決下，確定好應當賠償的份額。另外，當事人也應當積極尋找合理的途徑來索取賠償，維護自己的合法權益。

我國房地產市場的發展需要合理而完善的管理制度作為支撐。加強房地產登記審核管理制度，是推動我國房地產行業發展的重要一步，隨著法律和制度的建立和完善，房地產市場必然會走上更快的發展之路。

主要參考文獻：