關于房地產的法律知識

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關于房地產的法律知識范文第1篇

隨著我國改革開放的和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場法制建設增加了新的，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行和，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。

關鍵詞： 預售制度 商品房 對策

隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。

一、商品房預售制度對我國房地產市場發展的有利方面

1、1994年出臺的《城市房地產管理法》在各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式進行銷售的項目，比現售方式進行銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。

2、我國資本市場發展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。據統計，目前開發資金來源中，約40%來源于預售獲得的資金。我國房地產市場新建住宅量大，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片、滾動開發，在資本市場不發育的情況下，完全靠開發自有資金，是無法實施項目滾動開發的。目前預售價格較現售約低10%-15%。而一些購房者在接受調查時也表示，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢，這也是預售制度為一部分消費者所接受的重要原因。

3、商品房預售制度是給成長中的房地產開發業予以扶持的一項政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證的住房制度改革得以成功。可以說，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產市場也很快地得到繁榮。二、商品房預售對我國房地產市場發展的不利方面

1、預售合同的轉讓導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序。

商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。商品房預售合同的轉讓是指在商品房預售以后，預購人將其預購的未竣工交付的預售商品房另行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉讓是商品房預購人將原預售合同的權利、義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系，而預售合同的內容不發生變化的轉讓形式。

近年來，隨著房產市場的發展，一股“炒房風”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預售商品房再轉讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數炒”。某些商品房在竣工前可能就已經數易其主。

“炒樓花”可以使開發商更快的回籠資金、降低開發成本、減少投資風險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強的投機性，從而吸引了大批求利者進入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經濟”，并且最直接的損害房屋實際消費者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！

理性的看待“炒樓花”行為在經濟上的積極、消極作用的同時，還應當關注其帶來的法律風險，這一點對于房屋消費者（最終的購房者）更具有現實意義。消費者在購買“樓花”時面臨以下兩種風險

第一、《城市房地產管理法》第45條雖然規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”但至今國務院關于此問題的規定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。

第 二、即便承認樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產開發商產生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權，其轉手的只是商品房預售合同中請求房產商交付房屋的債權；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務一并轉讓給房屋消費者。

根據我國《合同法》的規定，合同的債權債務一并轉讓給第三人的，應當經對方同意。也就是說買賣樓花必須經房產商同意，否則將對房產商不產生約束力！無形中消費者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產開發商手中。隨著近兩年房產市場的發展，法院受理的相關糾紛案件日益增多，其中就出現了利用“炒樓花”的上述風險進行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產中介與開發商相互勾結，開發商拒絕承認樓花買賣對自己的約束力，導致消費者面臨著已經支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進行炒賣。

開發商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃” 時有出現消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現象。

另外預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，整個國民經濟的發展。

2、預售資金的監管主體沒有確定，消費者的利益將得不到保護。

我國《房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”該法律條文籠統地規定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規定商品房預售資金監管的主體、監管范圍、監管權限、法律責任等。如果開發商將預售資金挪作他用，消費者的利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。

商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業技術問題；一個是法律責任問題。從專業技術因素上講，一方面預售資金的監管必須由具有具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效地防止發展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預售商品房具有一定的融資的性質，對融通的資金的監管應該有具有相應知識能力的商業機構參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮房地產交易管理條例》規定由工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行聯合對預售資金進行監管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監管主體而言，前者具有建筑工程專業上的權威性，能夠對工程質量和工程進度進行準確的判斷，避免發展商抽逃或挪用預售資金；后者是與商品房預售有直接聯系的金融機構，具有金融專業知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發商與購房者之間的房屋買賣關系，或者以其他貸款形式與開發商建立借貸合同關系。那么，銀行和購房者一樣非常關心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預售資金的監管主體。由以上兩者主體共同監管商品房預售資金，能切實保證工程進度，保護購房者的合法權益。

關于房地產的法律知識范文第2篇

[關鍵詞]房地產營銷策略

一、引言

1.房地產的概念。在我國所謂房地產，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益（權利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此，房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產。

房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。

房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）。在我國，就房地產開發經營來說，附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利，如抵押權、典當權等；房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下：

房地產概念圖

2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物，市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實，使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環境的發展變化，通過系統分析及時改變營銷策略。

房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。

房地產開發商和經營商，首先要對市場變化和需求等做出預先反映，并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系，作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員，不但要熟悉市場環境等市場經濟知識，還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。

二、房地產營銷策略的發展史

市場營銷理論于20世紀初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現代營銷的基石，4C包括產品、價格、促銷、渠道，從這四點出發，衍生出新的營銷方法。

在市場營銷過程中，目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發價值的細分市場，并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業觀察并應變于市場營銷環境。

營銷簡單的說就是用科學的方法，分析市場上的需求，并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。

房地產市場競爭日益激烈的今天，房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。

1.建設觀念階段——標準規劃。計劃經濟時代，只有簡單的“房地產”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式，而且住宅的建設標準由政府統一制定，造成所有的設計全按標準圖進行建設，形成千樓一面的現象。

2.樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個階段，房地產剛剛走向市場化，大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代，策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論，而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識，開發的項目充滿了主觀臆斷。

3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實，使開發商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。

4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產市場供應量的增加，導致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應賣方市場和消費者理性選擇，開發商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等，雖然提升了樓盤品質，但使得開發商成本高于售價。

5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身，轉而關注市場需求。

6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來，企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務，企業的營銷活動成為企業各部門的工作。

三、房地產營銷策略的現狀

目前，我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。

1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。

3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產企業的無形資產，有利于消除銷售的地域性等優勢

當前，我國房地產市場營銷策略主要有以下特點：

品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；

把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；

分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；

進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現階段性銷售目標；

以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；

物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。

四、房地產營銷策略的創新

在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題，我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰，這就要求房地產企業積極思考，探索營銷策略的創新。

在房地產營銷策略的創新中，需要注意幾個關鍵的因素。第一，項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二，強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性，要求房產設計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業管理信譽要好，已解決業主的后顧之憂。第三，突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異，可以提高房地產產品的價值，形成競爭優勢，其中產品差異是最基礎的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據項目本身的開發目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下，開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。

目前，全國各地的房地產發展都處于期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發展，已經開始轉向買方市場，所以，根據目前的市場狀況，各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益。

要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中，由于資金的周轉，市場的激烈競爭等問題，導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業的競爭優勢；另外，企業往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應該注意“內外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質量及服務，做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。

2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現在正處于買方市場的房地產企業，應該更加注意與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以，從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.知識營銷。目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。可見，宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求，促使房地產開發商運用新技術，創造新工藝，推動市場的前進。

4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業紛紛提出以環境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰略。

在綠色營銷上，對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”，綠色節能住宅的發展將成為趨勢，也將成為賣點。

5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。

首先，應該積極與下游供應商進行聯系，由于長期的合作，可以給開發商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料，既為房主提供了優惠，同時會給供應商帶來不少的收益。第二，開發商積極與金融信貸部門進行聯合，前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發商進行聯合造勢，形成雙贏的格局。

6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段，首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶，并協助他們辦理相關手續；在現實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務，但是，房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理，導致產生糾紛，這對企業的聲譽影響是很大的。因此，開發商應當注意商品房產品的售后服務，對業主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業公司或委托第三方物業管理，為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境，這是時展的必然，同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。

7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續發展觀念提出來的，主張企業提供的產品和服務，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注意到企業發展中的社會效益，對于企業提升其形象是十分重要的。企業的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。

關于房地產的法律知識范文第3篇

隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。

關鍵詞：預售制度商品房對策

隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。

一、商品房預售制度對我國房地產市場發展的有利方面

1、1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式進行銷售的項目，比現售方式進行銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。

2、我國資本市場發展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。據統計，目前開發資金來源中，約40%來源于預售獲得的資金。我國房地產市場新建住宅量大，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片、滾動開發，在資本市場不發育的情況下，完全靠開發企業自有資金，是無法實施項目滾動開發的。目前預售價格較現售約低10%-15%。而一些購房者在接受調查時也表示，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢，這也是預售制度為一部分消費者所接受的重要原因。

3、商品房預售制度是給成長中的房地產開發業予以扶持的一項政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證中國的住房制度改革得以成功。可以說，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產市場也很快地得到繁榮。二、商品房預售對我國房地產市場發展的不利方面

1、預售合同的轉讓導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序。

商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。商品房預售合同的轉讓是指在商品房預售以后，預購人將其預購的未竣工交付的預售商品房另行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉讓是商品房預購人將原預售合同的權利、義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系，而預售合同的內容不發生變化的轉讓形式。

近年來，隨著房產市場的發展，一股“炒房風”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預售商品房再轉讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數炒”。某些商品房在竣工前可能就已經數易其主。

“炒樓花”可以使開發商更快的回籠資金、降低開發成本、減少投資風險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強的投機性，從而吸引了大批求利者進入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經濟”，并且最直接的損害房屋實際消費者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！

理性的看待“炒樓花”行為在經濟上的積極、消極作用的同時，還應當關注其帶來的法律風險，這一點對于房屋消費者（最終的購房者）更具有現實意義。消費者在購買“樓花”時面臨以下兩種風險

第一、《城市房地產管理法》第45條雖然規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”但至今國務院關于此問題的規定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。

第二、即便承認樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產開發商產生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權，其轉手的只是商品房預售合同中請求房產商交付房屋的債權；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務一并轉讓給房屋消費者。

根據我國《合同法》的規定，合同的債權債務一并轉讓給第三人的，應當經對方同意。也就是說買賣樓花必須經房產商同意，否則將對房產商不產生約束力！無形中消費者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產開發商手中。隨著近兩年房產市場的發展，法院受理的相關糾紛案件日益增多，其中就出現了利用“炒樓花”的上述風險進行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產中介與開發商相互勾結，開發商拒絕承認樓花買賣對自己的約束力，導致消費者面臨著已經支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進行炒賣。

開發商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”時有出現消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現象。

另外預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，影響整個國民經濟的發展。

2、預售資金的監管主體沒有確定，消費者的利益將得不到保護。

我國《房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”該法律條文籠統地規定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規定商品房預售資金監管的主體、監管范圍、監管權限、法律責任等。如果開發商將預售資金挪作他用，消費者的利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。

商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業技術問題；一個是法律責任問題。從專業技術因素上講，一方面預售資金的監管必須由具有具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效地防止發展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預售商品房具有一定的融資的性質，對融通的資金的監管應該有具有相應知識能力的金融商業機構參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮房地產交易管理條例》規定由工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行聯合對預售資金進行監管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監管主體而言，前者具有建筑工程專業上的權威性，能夠對工程質量和工程進度進行準確的判斷，避免發展商抽逃或挪用預售資金；后者是與商品房預售有直接聯系的金融機構，具有金融專業知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發商與購房者之間的房屋買賣關系，或者以其他貸款形式與開發商建立借貸合同關系。那么，銀行和購房者一樣非常關心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預售資金的監管主體。由以上兩者主體共同監管商品房預售資金，能切實保證工程進度，保護購房者的合法權益。

商品房預售資金的監管主要是針對房地產開發商違反誠實信用義務的非理性的投資行為（例如盲目追求規模效應將預售資金挪作一級市場投資或者其他項目投資使用），這些行為的后果往往會導致消費者交付了資金卻不能取得期待的房產權利。這種監管對象的重點是資質信用不高的開發商，對于資質信用良好的開發商自然沒有監管的必要。

監管者對商品房預售資金如果監管不力，可能會使預售款被開發商挪用、欺詐套取資金；如果管得過死、管得過細造成效率不高，可能影響項目開發進度和房地產開發商的正常運營，無疑對房地產業的發展將造成一定的負面影響。因此，在賦予監管者監管職權的時候，除了明確監管者的監管職權范圍和監管程序外，規定其相應的法律責任是相當必要的。如果因監管不當給購房者造成損失的，監管者及預售人應當承擔連帶賠償責任。賦予商品房購買人由于對監管單位的信賴造成損失而請求監管者承擔相應的民事賠償責任的權利，一方面可以敦促監管者認真履行監管職責，另一方面也在一定程度上劃定了商品房預售購房者的風險底線，有效地保護了購房者的期待的權利。同時我們可以借鑒香港的經驗，監管者即工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行應該購買責任保險，以便在發生過錯責任時作出賠償。這樣最大限度地防范了風險，保障了消費者的合法利益。對商品房預售資金監管不力嚴重地損害了購房者的利益，嚴重擾亂了房地產二級市場的秩序，已經成為困擾房地產業健康發展的一個嚴重問題。

3、商品房的預售款管理松散

采取預售商品房預先征收部分購房款的形式現已被各城市和許多房地產開發企業所采用。就預交購房款形式本身來講并無不當，但在實踐中目前仍存在許多問題。

主要表現在：首先，沒有法律程序作保障。雖然《房地產管理法》對預售商品房的條件及程序作了規定，但對預售款在什么時期征收、預收多少沒有統一規定，造成各房地產開發企業預售款收取混亂的情況。

有的開發經營單位在工程項目尚未明確批準或規劃方案尚未完全確定時就征收預售款，結果造成許多糾紛。其次，對預售款收取的額度缺乏控制，預售的收取往往隨心所欲，對預售款比例的確定缺乏科學性。有的開發經營企業在工程設計圖紙剛出來時就要求一次納全額購房款。

例如，某房地產開發集團在其已獲得土地使用權的一土地上擬建造別墅，在設計圖剛出來時就在報上刊登山莊設計立體照片預售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優惠承諾一次性預收全額購房款，4天之內銷售一空。第二輪9折優惠又緊接推出，但購買者到現場一看，還是無任何工程開展。由此可見，商品房的預售款的規范與管理是十分松散的。

而根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。

在房地產市場發展的初級階段，部分開發商存在自有資金不足，而為了盲目擴大追求規模，就會將其將預售房款挪作其他項目使用，或者欺詐消費者將已經預售的商品房再抵押給銀行。一旦發生資金周轉困難，或者開發難以繼續的狀況，開發商很可能卷款而逃，其結果就是形成“爛尾樓”而無法交付給購房者，或者由于標的物即商品房上的擔保物權致使無法交房、難以辦理產權證。

4、商品房預售市場的糾紛不斷暴露

由于商品房預售是一種新鮮事物，有關立法還不完善，一些開發商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預購方又處于明顯弱勢地位。導致商品房預售市場的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標的瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。我們認為，正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛采取不同的原則。

（一）標的瑕疵糾紛及其處理。標的瑕疵在商品房預售糾紛中占有相當比例，常見的標的權利瑕疵問題和質量瑕疵問題。標的權利瑕疵主要是抵押問題和權利證書，已經交付并辦理產權登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發商提供擔保或要求退房；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權的基礎上，與開發商協商解決。權利證書的取得，我國法律已有規定，不在贅述。質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，筆者認為應加大質量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規定。對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但該規定，過于規范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認為開發商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規定開發商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現后，無法追究開發商的違約責任。如果由于開發商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發商承擔賠償損失的責任。

（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉賣而引起等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規定了購房方催告權和解除合同權。筆者認為，從切實維護購買方的合法利益角度出發，開發商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算）的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

5、在預售制度中購房人承擔的風險

（一）施工人（或稱營造人、承包人）的建設工程價款的優先受償權及對建設工程之留置權的存在對購房人實現合同目的是一很大的風險。依合同法第286條之規定，發包人（即開發商）未按照約定支付價款（即工程款）的，施工人可以對營造物進行折款、拍賣并與發包人協議將該工程折價或拍賣之價款優先受償。此外，依合同法第287第、第264條之規定，施工人尚得享有留置權。這使購房人處于極為不利之地位。因為按照買賣關系，出賣人與賣受人雖已訂立商品房買賣合同，但買賣人并非當然取得買賣標的物之所有權，尚有待出賣人轉移作為買賣標的物之房屋所有權之行為。在未實施轉移前，開發商尚有標的物之所有權。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有報酬取得請求權，而購房人在已付出絕大部分甚至全部購房款之后，尚不能取得房屋所有權，即使購房人有轉移所有權之請求權，根據《合同法》第二百八十六條規定發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。第二百六十四條定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權，但當事人另有約定的除外。故施工人之報酬請求權比之購房人之轉移所有權之請求權更有保障。由此可知，施工人之地位顯然優越于購房人。一旦開發商違約，施工人得行使建設工程價款之優先受償權或者行使留置權，這樣，遭受損害最大的，非購房人莫屬。

（二）房屋本身的合法性，有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預售，致使預購人購房后不能取得房地產權證件，上當受騙，因此預購人購買此類房屋時應特別注意

開發商在集體土地上建設的預售房，根據《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律法規，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發經營，集體土地只有轉為國有土地并經征用，開發商取得了國有土地使用權證才可用于商品房開發，因此，開發商在集體土地上建設的預售商品房，預購人不要購買。

非房地產開發企業建設、銷售的預售商品房。只有其具備房地產開發資格，領取營業執照的房地產開發企業，才可以開發建設和預售商品房。非房地產開發建設的房屋，并未在政府有關房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。

（三）開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證銷售期房。一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在預購人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權利之前，缺乏誠信的開發商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權利也無法變成現實。所以購房前一定要審查開發商的“五證”，主要包括有：土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設用地規劃許可證；開工證；商品房銷（預）售許可證。這些證書是證明開發商、銷售商資格的關鍵憑證。如果沒有它們，預購人完全有權懷疑其身份是否合法，有權拒絕其提出的任何要求。消費者還須注意上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發展商名稱一致。否則，我們就可能上當受騙，蒙受巨額財產損失，甚至背上沉重的法律包袱。

（四）開發商興建房屋時，得向銀行貸款。而一般銀行貸款須由貸款人提供擔保。倘開發商將預開發之“樓盤”設定抵押，則在開發商未按約定清償貸款時，銀行得依擔保法之規定實行抵押權。抵押權屬物權之范疇，其性質為絕對權；而買賣為債權之范疇，其性質為期待權。物權之效力應優于債權，即所謂物權優先。在二者發生沖突時，即銀行（擔保物權人）要實行抵押權時，購房人（一般債權人）取得所有權之期待，要讓步于抵押權。此于購房人而言，又是一種風險。

（五）如開發商破產，依破產法第34條、第31條、第37條之規定，破產費用應從破產財產中優先撥付；更依第28條2款之規定，已作為擔保物的財產不屬于破產財產。購房人只能作為一般債權人，在開發商撥付了破產費用及清償了有擔保的債權后，還須在清償了所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款后方得按一定之比例得到部分清償。顯然，在開發商破產時，遭受損害最大者，亦為購房人。

購房人在商品房預售交易中權利義務失衡以及所承受之巨大風險之原因，就在于在此種交易中，購房人不能夠原始取得所購預售房的所有權。

三、完善我國房地產市場預售制度的對策

在預售制度中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比現房買賣大得多。并且在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費者特別保護和維護社會秩序穩定的目的考慮。我國在預售制度建立健全方面應十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。

1、嚴格把握房地產開發公司的成立條件，保證開發商資力雄厚、信譽良好。以確保房地產開發秩序的穩定，避免一些資信不良者隨意進行房地產開發。

2、指定地點集中交易，把預售房納入成品房一同管理，便于競價和消費者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會涉及到要實地察看，集中交易使消費者顯得更強大，也有利于防止國家稅收的偷逃

3、嚴格貫徹執行國家和地方政府關于房屋預售條件的規定，其目的與上者相同。要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實現。建議由一個職能部門承擔，這既體現了人性化的要求，也是消費者的現實需要。當然，對售房者雖實行多部門立體審查，但消費者只需審查最終審批文件即可。

4、嚴格執行統一的預售合同登記監管措施，對不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對開發商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門牽頭，制定強制性、帶有保底性和選擇性條款的合同，嚴格限制售方的格式合同。

5、加強房屋查驗和質量監督管理。建筑主管機關應加強工程施工管理，對于建筑工程必須查驗部分，應切實查驗是否合格。

6、加強對房屋預售廣告、宣傳的管理。房地產開發企業作商品房銷售廣告時，必須標明商品房預售證批準文號。未取得商品房預售證或未標明商品房預售許可證批準文號的，房地產開發企業不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關于房地產狀況的說明、示意應當真實、準確。依據《合同法》的規定，像其他商業廣告一樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請，一般情況下沒有法律約束力。因此，購房人要得到商品房預售廣告中的種種許諾條件，應在簽約時將這些承諾的內容在預售合同的附件中明確約定，按規定開發商對此不得拒絕。

7、加強對預售資金的管理。《城市房地產管理法》第44條3款規定：商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。但對于如何保證監督預售款項使用的問題目前尚無明確法律規定。筆者認為，應當指定或委托房產評估事務所或會計事務所或工程監理機構進行統一管理。消費者有權對資金的使用去向進行查詢，質疑。

8、嚴格控制預售合同的變更。已經預售的商品房，房地產開發企業因特殊原因需要變更商品房預售合同內容的，應當征得購房人同意，與購房人訂立預售合同變更協議，并報有關管理部門備案。房地產開發企業單方面變更商品房預售合同內容的，購房人有權解除商品房預售合同，并由房地產開發企業承擔違約責任。

9、建議規定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關房屋的合法性事項，開發商調整，有關房屋的優先受償權、限制抵押等關鍵信息必須公布。開發商往往以商業秘密為由，把本來應當告知消費者的內容故意隱瞞，比如開發商和承包商的關系，甚至惡意用已售房重復抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。建議與房產有關的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費者因信息獲知不夠或被誤導而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價，公布一個指導性的價格，以防止房產開發商暴利，逃避稅收。

10、應當建立健全房屋中介品評制度，建立開發商的質量、信譽、價格，資質評比制度。便于普通消費者選擇決策。

參考資料：

1、《城市房地產管理法》1994年

關于房地產的法律知識范文第4篇

提 示1

注意招聘方的心理感受

一般來說，來應聘的人比較多，招聘方看簡歷的時間也比較倉促，要在那么短的時間內迅速看完你的簡歷之后馬上和你談話其實是很考驗招聘方的。事后我發現，我往往選擇談話比較多的、比較有興趣的，而不完全是書面看上去成績最好的那些應聘者，相反那些成績中等，但他的外在表現和應聘材料表現充滿活力、而且有一定的實踐能力的年輕人，他們一般都會表現得陽光、健康、積極、主動。這些同學會比較吸引我的眼光。

提 示2

實踐心理的培養

你的應聘書里，最好多一些關于實踐的描述，清晰且準確。我們都知道大學生最缺少的就是實踐，但要求你有很多實踐經驗顯然也是不現實的，那么，公司給你培養和繼續投資教育是必須的，也是必要的，這些你不用操心。

招聘方操心的是：你是不是可塑之材，你值得或者不值得招聘方這樣培養你？這才是問題的關鍵！說白了，招聘方更加重視的是你的潛力，你的潛力來自你的自信和你的經歷，沒有成功不是你的錯，但沒有做過，什么都沒有經歷過、永遠幼稚和長不大那就有問題了。這說明你的心理斷奶期還是沒有完成，這對你自己的發展是致命的。

以我的招聘和培訓員工的經驗來看，那些在學校經常積極參加各種社團的活動，有比較好的社交、組織、團隊意識、參與意識和能力的同學，在企業也能更快進入工作狀態和社會狀態，適應性比較強。而那些只讀書、讀死書，性格太孤僻、不合群、比較神經質、和人交流溝通有障礙的、靈活性差或者變通度不夠的同學就比較難適應工作崗位的改變和人文環境的改變了。

提 示3

首因心理的重視

你來應聘，你的形象在短時間給我留下的印象是深刻的，也是首要的。不需要你濃妝艷抹，也不需要你西服筆挺，自然就是最好。青春其實本來就是美好的，你不需要過多的修飾。樸實和樸素中自然有著屬于你的活力和靈動，這就夠了。從心理角度說，這叫“首因效應”。針對不熟悉的人，是最容易出現這樣的狀況的。第一印象是深刻的，也是持久的，甚至是一生的。也許以后你有機會進了公司或者單位，很多時候同事和領導考慮你的工作的時候甚至都會想起對你的第一印象。

提 示4

工資心理博弈

有一個問題是一定沒有辦法回避的，那就是別人問你對你自己的工資要求和期待值。你如果脫口而出一個你自己想當然的數字，估計你馬上被“秒殺”！誰愿意用一個獅子大開口的員工呢？老板也是自已一路拼搏過來的，公司又不是福利院和施舍場所，給你多少錢還不知道你能給企業創造多少價值，別人為什么要馬上確定給你那么多那么高的待遇呢？你來應聘，心態首先要放正，可以試試這樣回答：“我相信公司會根據我的業績和公司的薪金基本情況給我一個滿意的答復的”；或者說“我可以和公司一起成長，一個有希望和實力的企業我相信是不會虧待自己的員工的”之類的話。這樣別人會覺得你比較實在。

提 示5

配合心理測評的心理

現在有很多正規和想持續發展的企業，越來越重視員工的心理素質和心理健康了，深圳富士康的事件更加讓我們反思企業和員工之間的心理如何對接才是最好的方式。所以，假如有企業對招聘的員工有心理測評和性格測試的環節，這并不是窺探你的隱私，這其實是看你適合不適合你新的崗位，這些你誠實自然做答就好，沒有必要那么抗拒。其實不僅僅是企業招聘才關注你的心理和性格特征，你自己也可以當成是一次對自己心理的摸底了解。

提 示6

維護自身權利心理

要問清楚企業關于員工三金的情況、實習期的情況、簽合同的情況。這些問題多了解清楚是必須的。雙方的權利和義務你還是要知道的。

提 示7

克服嫉妒心理

很多同學是一起讀書，一起出來找工作，但是大家的具體環境、社會背景、機遇、條件等是完全不一樣的，你每一次去應聘的機會，也是掌握信息的機會，你不行，可以建議行的同學去，可以互通有無，大家互相幫助，團結友愛。這樣通過克服嫉妒的心理，也是成功進入社會的第一課。

提 示8

被拒絕心理準備

多準備一些簡歷，不要在一棵樹下糾纏太久。東方不亮西方亮，你要有被拒絕、被退貨的心理準備，因為這實在是很正常的事情，告訴自己：此外不留爺，自有留爺處，你們不要我是你們的損失，讓自己越挫越勇吧，這是最好的堅持！

提 示9

多打探心理

應聘前盡量了解你要應聘的企業的情況，崗位的情況，比如工作地點、時間、環境、基本的項目、進行的周期，不要等你坐下來才發現什么都不對頭再馬上站起來離開，你這樣會給招聘的企業帶去不好的印象，說明你自己沒準備好。必要的招聘前的準備工作你還是要仔細點。

提 示10

防風險心理

一般正規的企業招聘員工不會糾纏你出服裝費、押金、扣身份證之類的事情，有這樣要求的企業你要多留點心。、

提 示11

細節心理

很多小細節我再略加提示下：比如，舉止得體，交流的時候不要搖頭晃腦的；簡歷的字跡工整點，別亂七八糟；留的聯系方法最好是你本人的，有什么消息不要拜托別人轉來轉去地通知你，也許有機會也被你轉走了；最好是本人來面對應聘，忌諱找人代交個人材料；不要遲到，不要端著飲料和食物去應聘等等，這顯得很不尊重別人。

提 示12

拒絕一步到位心理

不要希望自己能一步到位和一步定位。如果有適合自己專業的工作崗位最好，但如果做不了的時候為什么不可以試試別的崗位呢？我以前就有位很不錯的手下，他自己是學習法律專業的，但當時就業是比較困難的，而他自己對房地產的銷售有很好的興趣，就加入了我們的團隊，結果他肯學習，肯鉆研，肯吃苦，慢慢地業績居然做到了最好，成為當年的銷售冠軍，目前他做到了銷售部副經理的位置。雖然他沒有做法律專業方面的工作，但是，他的法律知識卻對他現在的工作如虎添翼。先就業再擇業的思路其實是可以考慮的，而且實踐性也是比較強的。英雄無論出處，沒有誰是天生就注定是做什么的，現代社會確實競爭激烈，但是，機會也很多，就看你自己有沒有準備，是不是個有心人，換句話說，就是看你心態好不好。

提 示13

關于房地產的法律知識范文第5篇

關鍵詞:個人消費信貸 風險種類 防范對策 誤區

中圖分類號:F830.589 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)07-192-03

近年來我國金融業發展較快,各級銀行機構遍布全國,人民銀行、國有商業銀行、股份制銀行和地方性商業銀行及外國銀行構成了我國龐大的銀行體系,成為我國金融業務發展的堅實基礎。隨著社會醫療、養老、保險等制度的日益成熟,消費需求結構的變化和居民收入預期的提高,以原始積累的方式進行消費的傳統觀念正逐步被信貸消費理念所取代,越來越多的居民開始接受消費信貸服務,進行信貸消費。

目前,消費信貸已經成為中國商業銀行的一項重要業務,各家銀行紛紛將消費信貸業務從原來的信貸業務中獨立出來,設立了零售業務部、個人金融部、住房信貸部、銀行卡中心等,專門從事和管理各類消費信貸,借此提升自己在金融資源競爭中的地位。由于發達國家銀行消費信貸占貸款總額的比例通常在30%~40%,未來幾年中國的資本市場將為企業提供更多的直接融資,作為公司貸款業務減少的一種補償,中國銀行業必然會大力發展消費信貸。現在中國銀行業已全部成為股份制銀行,這種制度變遷有利于拓展消費信貸業務。以公司理財和個人理財為核心的個性化金融服務,將推動消費信貸產品的創新,細分行業、階層、性別、風險偏好的各具特色的產品將紛紛登臺。

個人消費信貸業務主要是指商業銀行將資金借貸給個人或家庭使用和消費,在約定時間內收回并按一定的利率計取利息的信貸業務。從1998年該業務開辦發展至今,一方面,業務范圍得到了較快的擴大,這些貸款業務主要建立在穩定合法的個人經濟收入與良好的個人社會信用基礎之上,主要包括個人住房消費貸款(含二手房貸款),個人住房裝修貸款、汽車消費貸款、個人存(保)單質押貸款、個人耐用消費品貸款、個人助學貸款、個人留學貸款、個人旅游貸款等業務。有的金融機構還開展了個人小額信用貸款、個人綜合授信額度貸款等業務。現階段我國個人信貸消費結構上,個人住房貸款和汽車消費貸款占了相當比重,房地產、汽車等消費熱點在一定程度上帶動了消費信貸快速增長,在2008年就已分別占到了消費貸款增量的61.85%和19.64%。另一方面,在這樣的高速增長支撐下,消費信貸在銀行信貸資產中的比重不斷上升。1998年中國消費信貸余額占銀行信貸總額的比重僅為0.85%,2003年,該比重為9.9%,2008年,該比重上升為20%以上。

曾經被冠以“幾乎零風險”美譽的個人消費信貸,已成為國內商業銀行發展最快、競爭最激烈的新業務之一。但國家審計署有關審計報告顯示,在審計金融機構資產負債損益時,除了發現票據市場管理混亂、民營關聯企業騙貸突出、國有商業銀行重大經濟案件時有發生等廣為人知的通病,個人消費信貸正成為新的風險之源。

一、個人消費信貸風險的防范對策

(一)借款人的信用風險防范

1.要建立一個覆蓋全社會的個人信用體系,不斷完善個人信用檔案和信用記錄,建立專業的個人信用評估和調查機構。在任何一個消費信貸業務中,其核心競爭力全來自于對每一筆放貸交易的違約風險經濟而有效的控制。經濟而有效地管理違約風險需要匹配健全的法律系統、合適的組織結構和先進的科技。此項技術的關鍵部分在于收集消費者信息并進行準確而可靠的風險評估。在消費信貸最成功的發達國家里,特別是美國,先進的計算機信息技術功不可沒。現代的計算機信息技術不僅可以收集和儲存大量的關于每一個消費者的數據,而且可以將這些數據中包含的信息加工匯總,使其簡單精確、易于理解,實現智能化風險管理。這使得低成本、大規模的消費者信用評估成為可能。美國不僅擁有最大的消費信貸市場,而且擁有最為先進而復雜的消費者信用評估系統。美國消費信貸報告機構的存在使得貸款人能以合理的投入獲得真實的申請人信用資料。貸款人可以通過專門搜集和保管申請人信用資料的商業性信貸報告部門獲得申請人信用資料。

在我國可以在條件較好的城市為試點,逐步建立信貸報告機構,既減輕銀行系統的調查負擔,又保證調查的專業性和準確性。該體系的作用就是可以查驗自然人的資信情況,能夠監督、管理與保障個人的信用活動。這就需要設立專門的信用機構,商業銀行將信用消費者日常在金融機構和商業機構的信用支付情況連續地提供給信用機構,由信用機構將這些信息匯同來自司法、稅務等機構的公眾記錄加以整理、分析,記入該信用消費者的信用檔案,當銀行面對個人貸款申請時,可以從信用機構獲得申請人的信用報告,并據此做出貸款與否的決定。該體系的建立可以在全社會形成講求信用的良好社會風氣,并使那些信用記錄不良、意圖騙貸的不法分子無處躲藏。

另外,可以引入國外金融機構普遍采用的“5C個人信用評分模型”即:品德(Character),能力(Capacity),資本(Capital),擔保品(Collateral)和行業背景(Condition of business),結合我國個人消費信貸業務中的實際情況,建立適合我國應用的個人資信評估模型,以更好的反映個人資信水平。2003年9月1日起實行的個人結算賬戶和儲蓄賬戶分開制度,將個人的信用情況更加準確地反映出來,無疑為信用體系的建設起到了一定的輔助作用。

2.制定相關貸款優惠政策與申請者資信掛鉤的辦法,并規范收費標準。對于資信較好的客戶,銀行可以賦予申請者更多的貸款優惠條件。例如賦予其更多的還款方式選擇權,無形中降低了申請者的貸款成本,并以優惠的政策鼓勵了申請者保持良好的信用記錄。

3.從卡業務入手,搜集整理個人客戶的信用資料。在中國信用體制還不是很健全的情況下,隨著卡業務的快速成長,可以考慮從各種銀行卡業務,特別是信用卡業務入手,來跟蹤消費者取款或消費記錄,以電子化生成日常交易的各類數據信息增補客戶資料,作為客戶信息資源逐步建立起客戶資料數據庫。再結合客戶開戶時錄入的基本資料,建立全面反映客戶資信情況以及客戶還款能力的數據庫。

4.重視個人信貸資料檔案管理的硬件設施建設,完善法律環境。科技上要完善基礎數據庫的接口技術,加快數據平臺建設,以擴大征信試點,互聯互通,盡快實現數據共享系統的建設和全國主要城市征信體系的建設。同時盡快制定全國統一的個人征信體系法律法規,在明確信息披露規則的同時保護商業秘密和消費者個人隱私,促進個人征信體系發展;保護債權人金融資產權益,明確信貸消費者應承擔的法律責任,將消費者信貸中的違約行為與其他項日常交易行為掛鉤,在社會范圍內強化信貸消費者的責任意識。

由于信用機構的建立還有待時日,商業銀行為了化解信用風險,必須在其審批個人貸款的過程中扮演好信用機構的角色,將個人信用作為考查的重點,設立相關的個人信用檔案,這里最為關鍵的就是建立專業化、規范化、初具規模的個人信用數據庫,為信用管理打好基礎,對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預測,并建立信用缺失的預警機制,一旦發生信用危機,就可以立即采取補救措施。這也要求各商業銀行打破陳規,改變過去只有競爭沒有合作的局面,充分合作,把各自掌握的個人信用檔案共享,因為借款人可能同時在不同的銀行或者同一銀行設立在不同地區的營業網點申請個人貸款,信息的共享使銀行可以更加高效、準確地作出決策。

(二)假按揭的防范

針對當前央行的政策提高了對房地產業的貸款門檻,為了防止一部分的房地產商用“假按揭”的手段騙取銀行信貸資金。首先,商業銀行在與房地產開發商簽訂合作協議時就要進行嚴格的資信審查。要審查開發商是否合法成立、是否具有相應的開發房地產的資質、其資金是否充足、有無違約記錄等等,要選擇那些信譽好的、資金實力雄厚的開發商開展合作。其次,在貸款審查階段,銀行要加強對借款人的資信審查。要認真審查借款人的真實身份、家庭情況、工作單位、住址、聯系方式、收入水平等情況,最好到借款人住所、工作單位實地調查核實。改進對購房人還款能力的評估方式。不但要求購房人提供收入證明,還應該要求提供單位證明、個人職位、學歷、家庭收入等情況,更為客觀、準確地對購房人的整體信用進行評估。不僅要借款人提供由開發商出具的首付款收款收據,還要要求其提供銀行繳款憑證,以防開發商偽造。如果同一個單位的大量職工同時申請貸款購買同一樓盤的房屋,銀行就要提高警惕,防范假按揭的產生。如果一個樓盤價格遠高于同地段、同檔次的其他樓盤,而銷售又非常好的話同樣也要引起銀行的注意,這也是假按揭的一個顯著特征。最后,在貸款的貸后管理上要積極關注借款人的還款情況,借款人一期未還款就要引起重視,找出原因,制定措施防止更大的損失。

(三)銀行操作風險的防范

1.道德風險防范。要加強對經辦人員的職業道德教育和業務素質教育,提高從業人員的政治素養、業務水平和風險意識。要經常組織一些與業務有關的金融、法律知識培訓,建立一支專家型的、高素質的個人住房貸款業務隊伍。

2.鑒于個人消費貸款業務具有客戶分散、數量眾多的特點,商業銀行各分支機構各自為政,分散經營的方式已不適應業務發展的要求,應該設立專門的機構來統一開展個人消費貸款業務。可以實現專業化、集約化的經營,可以把有限的信貸人力資源整合起來,集中辦理個人消費貸款的受理、調查、審批、發放、貸后管理等全過程,提高了工作效率,實現了規模化經營。并且,通過集中開辦業務也可以使經辦人員積累大量經驗,可以更快的發現業務開展中的問題和風險,避免損失。

3.為了避免或減少貸款風險,提高銀行經濟效益,銀行不僅要掌握貸款風險管理的技術方法,同時也需要加強貸款過程的內部控制,通過建立和健全銀行內部貸款管理制度,防范貸款風險的發生。

為了確保貸款管理過程的科學化,銀行應當按照“審貸分離”的原則,將貸款管理各個環節劃分既相互獨立、又相互制約的管理崗位,建立權力制衡機制,明確各自的職責。調查核實貸款申請書中所列情況是否真實、準確;調查借款人的合法性,了解借款人是否具有貸款的資格和條件;調查借款人申請貸款的用途、原因;分析、預測借款人償還貸款的可能性;對貸款申請的貸與不貸、貸多貸少、期限長短、利率高低、貸款方式、貸款條件等提出審查意見。

另外,可以在個人住房貸款業務中引入保險公司和擔保公司,促進個人住房貸款風險的分散化。加大住房貸款保證保險制度的推廣力度,將貸款風險轉移給保險公司。這是國外住房金融發達國家通常的做法。同時,商業銀行應根據客戶的不同需求以及客戶的資信水平,設計不同的產品,提供多元化貸款服務,推行多種還款手段。

此外,商業銀行還應該積極拓寬思路,學習國外先進經驗以減少個人住房貸款的風險,積極鼓勵商業銀行采取市場化的手段轉移風險,在一些發達國家,商業銀行通常將消費貸款打包出售或者進行證券化處理,將這些風險較高、流動性較差的資產在二級市場變現,較好地實現了資產負債、風險和收益的適當匹配。個人住房抵押貸款證券化起源于20世紀70年代的美國,經過30年的發展,個人住房抵押貸款證券化已經成為一種成熟的開發性金融產品。目前主要的發達國家和一些發展中國家都開展了這項業務。其中規模最大、體制最完善的仍然是美國。2003年底,個人住房抵押貸款債券總量已經達到2.4萬億美元,相當于美國國內生產總值的23%,是其金融市場上的第一大券種。它以抵押債權的未來現金受益為擔保發行證券,從證券市場吸引資金用以支付購買證券化資產的價款,以證券化資產產生的現金流向證券投資者支付本息。中國個人住宅融資的渠道以商業銀行中長期貸款為主,而商業銀行的資金來源主要是短期存款,客觀上存在期限匹配不一致的問題。開展個人住房抵押貸款證券化,可以調節商業銀行短存長貸的結構匹配,緩解商業銀行流動性壓力,增強商業銀行整體抗風險能力。

二、正確把握和控制個人消費貸款中的風險,必須防止三個方面的誤區

1.消費信貸和生產信貸的誤區。以汽車消費信貸為例,在開展汽車消費信貸以前,如果一家企業或者個人,要想在銀行得到一筆貸款,銀行對這個企業或個人的調查是相當仔細的。要查這個企業數月甚至一兩年的賬目,看是否有虧損的記錄或者有無誠信缺失的記錄。如果有,貸款是拿不到的。個人貸款更嚴格,要有項目,要經可行性論證。此外,還要由有關當局批準。而汽車消費貸款業務開展以來,貸款手續簡便了,特別是間客式的汽車消費貸款,由經銷商代辦,省去了貸款客戶的許多麻煩。客戶信譽度調查固然重要,但貸款用途、還貸來源的嚴格審查更具有現實意義。例如,前幾年我們有些行步入了拓展消費貸款業務的誤區,發放了不少諸如挖泥機、工程車抵押貸款,雖一度貸款余額大幅度攀升,但實踐證明,由于客戶經營狀況的極不穩定導致了還款來源的不確定,以致于這些行每月貸款逾期貸款和不良率居高不下,成為客戶經理們至今心中永遠的痛,并因此影響到新業務的拓展。

現在汽車消費信貸觀念的誤區在于生產資料的信貸與消費信貸的條件一樣,不加區別,脫離實際。產生的原因是間客式的模式,與銀行脫節所造成的。能消費得起汽車的人是有一定經濟實力和經濟基礎的。是代步工具,是為了辦事快捷,提升企業形象和個人形象,不會受臨時經濟環境變化而影響還本付息。貸款購買生產資料,其中的風險性較大,在生產過程中,不確定性的因素很多。這些人完全是靠掙的錢還本付息,原來設想的條件稍有變化就會影響還本付息,造成大面積的欠款。其根源就是忽略了消費這個前提。

2.有信與無信的誤區。個人消費信貸業務中,人們往往忽略一個“信”字。在目前我國個人信用評估機制尚未建立起來,即便是有些銀行或者說法院等機構和部門有一些人的信用記錄,也是零散的,不集中不系統,很難一此來評價一個人的信用等級。在這種情況下,我們搞消費信貸業務,很難有所依憑。因此,在操作起來就很容易進如誤區,即不分(也分不清)這個人信用程度的高低,只要申請消費貸款就幫助申請,這很容易形成不良貸款給銀行及經銷商帶來風險。實際上應該重點調查貸款人的信用程度,有信用就放貸款,無信用就不放貸款。我們知道,市場經濟本身就是信用經濟,一個人或一個企業的信用是他們的珍貴的無形資產,在西方,如果一個人在社會上失去了信用,他將寸步難行,再也無人與他有任何經濟往來,而且,政府機關將收回這個人或企業的營業執照。因此,我們在辦理消費信貸業務中,應當遵循有信則貸,無信就不貸的原則,保證消費信貸業務的健康發展。

3.資信調查與核實的誤區。個人消費貸款具體的操作人員一直把對貸款人資產與信用情況的調查了解說成是“核實”。所謂核實,就是對貸款人所報告的資產情況核對與查實,看這個人說得是不是真的。這個詞的惰性就在于:貸款人報告的資產情況我們查了,貸款人沒有報告的情況就無法查對。也就是說,貸款人說有一處房產,他領你去了一處房產,如何保證這處房產是不是貸款人的呢?盡管要貸款人的戶口簿,在農村里,有許多地方沒有房產證和門牌號碼,在這種情況下,連戶口簿都無法證明這處房產是不是貸款人的財產。用核實來統率人們的行動,從某種意義上說,有點被貸款人牽著鼻子走的意思,這就束縛了工作人員的主觀能動性。

要發展必須有創新,要創新必須勇于面對風險,發展與風險始終是一對矛盾共同體,這是一個不爭的事實。但我們不能因為懼怕風險的產生而因噎廢食、固步自封,只要我們從以上幾個方面能正確認識、把握貸款風險,通過有效的措施來規避風險,就可以使風險降低到最小程度。

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