房產開發市場調查

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房產開發市場調查范文第1篇

論文關鍵詞：商業房地產投資風險　防范風險　防范

論文摘要：商業房地產的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業房地產的投資風險也是存在的，怎樣正確認識商業房產的風險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。

由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。

一、商業房地產的概念及特點

所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業房地產的投資風險

由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：

(一)經營風險

經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。

(二)財務風險

財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。

(三)市場風險

市場風險是指由于商業房地產市場價格得變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。

(四)利率風險

利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。 轉貼于

(五)無流動性變化風險

由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。

(六)自然災害帶來的風險

自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震，水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。

三、商業房地產風險的防范策略

商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

總結

總之，商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風險，必要時采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻

[1]楊洋，房地產估價風險分析與防范[J]價值工程，2010，26

房產開發市場調查范文第2篇

關鍵詞:房地產企業;戰略轉型

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

2009年4月8日,一直被萬科視為標桿的美國帕爾迪房地產公司宣布與桑達克斯合并,在金融危機發生的兩年中,帕爾迪虧損37億美元,結束了其長達56年的連續贏利記錄,桑達克斯在2008年的虧損也達到27億美元。金融危機也對我國的房地產市場產生了巨大的沖擊,在此形勢下,房地產企業如何調整其發展戰略以應對復雜與激烈的經營環境,促進房地產產業及企業的健康發展,成為亟須研究與解決的問題。

一、戰略轉型理論的含義和特點

戰略轉型就是企業為了動態地適應外部環境和內部條件的變化,或者為了利用潛在的機會而從原有戰略轉變到新戰略,從而不斷創造新的競爭優勢。企業戰略轉型是一個具有生態特征的戰略演變過程,是組織在快速變化的競爭條件下采取非固定式戰略趨向的一種必然結果,表現為企業戰略具有周期性、實效性特征。企業要適應不斷變化的競爭環境,就必須根據企業所處的宏觀和微觀環境的實際情況積極進行戰略調整,對企業重新進行定位、改進或選擇新的經營戰略和發展戰略,圍繞增強企業的核心競爭力,推動企業進行戰略轉換。戰略轉型具有前瞻性、目的性和創新性的特征。

二、房地產開發企業的戰略轉型

(一)培育房地產企業核心競爭力。企業核心競爭力,又稱企業核心能力,是近幾年國際上戰略管理領域的熱點研究課題。核心競爭力的英文原意是“核心能力或核心技術”,這一概念是由美國著名管理學家普拉哈萊德和哈默于1990年提出的,核心競爭力是一種“組織的積累性學識,特別是如何協調不同的生產技能和有機結合多種技術流派的學識”。房地產企業應該培育自己獨有的核心競爭力,以下是房地產企業要重視的幾個方面:

1、分工和專業化協作的深化是構建房地產企業核心競爭力的前提。房地產開發企業應該尋找合作伙伴,采取外包化進行開發。充分利用企業的核心創新技術,發揮核心專長開展經營活動,才能最大限度地降低經營成本,規避經營風險,快速應變市場。調整業務類型,有保有棄,重點開發有競爭優勢的業務。例如,為應對行業的波動,Pulte Homes公司主動調整業務類型,停止開發經驗相對較少的商用物業建設項目,專注于居民住房業務,確立專業化路線。對國內的房產開發企業來說,宏觀調控提高了房地產企業進入的門檻,加劇了房地產企業的競爭,宣告了房地產企業粗放經營的失敗。市場發展越成熟,市場競爭越激烈,專業化就越重要,專注才能專業,專業才能卓越。所以,房地產企業必須明確自身優勢,有所為,有所不為,既是應對不景氣行業發展環境的應急之策,也是理清企業發展思路、重新確定企業發展戰略定位的大好時機。

2、以顧客價值為導向,對管理流程、服務流程進行改造是構建房地產企業核心競爭力的條件。顧客價值是顧客通過所購之物(服務)獲得的價值和購買過程中所費成本之比較,包括物質價值和精神價值兩部分。以顧客價值為導向,意味著針對顧客的特定需求,設計和制造滿足其需求的產品。但是這對于房地產企業來說成本過高,所以在做好市場調研的情況下,選擇滿足大部分顧客價值的產品類型,例如戶型,可以在市場調查的基礎上,選出最受歡迎的若干種戶型。

3、企業核心競爭力的塑造是建立在學習型組織的基礎上,學習導向會加強企業的創新能力。因為組織內大范圍的學習行為,提高了組織成員對客戶不確定的需求、技術變化、不確定競爭等因素的關注和把握程度。而且,學習導向還提高了技術創新水平及對創新技術的應用,從而有利于實現對市場的技術突破。因此,學習導向實現了企業市場導向改善企業績效的目標。在企業內部,應增進知識的共享、擴散程度,提高知識的利用效率,注重人才的培養,在企業內部創造寬松的環境(包括充分尊重和鼓勵員工的首創精神、建立共同的價值觀、對員工進行培訓、適當授權等),使員工發揮自己的潛能,實現自己的價值。

(二)轉變盈利模式

1、向土地綜合經營者轉變。以往對于房地產開發企業來說,土地的獲取是至關重要的,為了在激烈的競爭中獲取土地,很多開發商選擇一次性付款,這要求開發商有很強的資金實力,而且一旦發生市場低迷、金融危機,土地也有可能成為一把雙刃劍,比如帕迪爾公司2007年半年與土地有關的費用高達8.82億美元,而公司的虧損不過5.08億美元。其中,公司以期權的方式拿地,已經支付了保證金和一些成本,但公司不準備繼續交易而導致損失1.10億美元;準備用于開發或出售的土地減值損失0.52億美元;開發中的土地資產減值損失6.66億美元;投資于一家未合并報表的合資企業損失0.54億美元。房地產企業要向土地綜合經營者轉變,只有這樣才能徹底改變開發的短期行為模式,最大限度地體現土地的價值,并給公司帶來平穩的現金流,保證公司的持續性發展。從房地產產品的整體概念出發,除提供滿足消費者需求的住房需求等核心產品外,還要提供其形式產品和附加產品,進行產品軟創新,如獨特的建筑風格、產品質量、產品品牌、社區環境、售后服務和信貸服務等,通過提供附加服務來吸引消費者,提高消費者的滿意度。同時,隨著消費者需求的變化而提供相應的服務。

2、向城市空間再利用與改造轉變。城市空間再利用是指對城市中心區的舊樓進行改造再包裝的工程。這種房地產商業模式在歐美等發達國家早已成熟,但在國內由于政府和發展商醉心于大造新城,因此在這方面基本是一個空白。隨著國家的土地政策從緊,這方面必將成為房地產開發企業新的利潤增長點。

(三)注重客戶關系管理。客戶是開發商生存的基礎。根據客戶需求提供房地產產品,通過改善產品和服務的質量增強客戶滿意度,與客戶建立良好的關系,是開發商取得競爭優勢的重要手段。客戶關系管理能力是中小房地產企業運用信息化手段有效地對房地產產品的開發、建設、銷售和服務等環節的流程進行管理,縮短營銷周期和降低營銷成本,增加收入,尋找擴展業務所需的新的市場和渠道,提高客戶的價值、滿意度、贏利性和忠實度,從而提升企業的核心競爭能力。

(四)彌隙市場戰略。彌隙市場戰略是日本經濟學家長島總一郎提出的,他認為市場經濟中永遠存在著市場的盲點,企業生產經營活動應該圍繞著“尋找市場彌隙”而展開,并以新產品開發作為實施市場縫隙戰略的核心。房地產開發企業要在市場競爭中求生存、求發展,就必須通過加強市場調研,挖掘、發現、把握房地產開發市場彌隙,開發適合消費者需求不斷變化的產品,為自己的生存能力增添砝碼。

總之,面對2009年經濟嚴峻形勢,房地產企業要實現成功跨越,應對困難要有足夠清醒的認識;要能迅速適應市場調整經營策略;轉變盈利模式,向土地綜合經營者轉變。對中國房地產市場前景充滿信心,采用適當的管理方法、戰略措施,是我們應對金融危機的法寶。

(作者單位:西安建筑科技大學)

主要參考文獻:

[1]汪利娜.房地產宏觀調控后的冷靜思考[J].房地產金融,2004.12.

[2]欒承連.基于核心競爭力的中小房地產企業戰略定位研究[J].科技信息,2007.

[3]邁克爾?波特.競爭戰略[M].北京:華夏出版社,2004.