地產(chǎn)策劃

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地產(chǎn)策劃范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃

一、房地產(chǎn)前期策劃工作的任務(wù)

主要有：環(huán)境調(diào)查和分析、項(xiàng)目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經(jīng)濟(jì)策劃、技術(shù)策劃、營(yíng)銷策劃、環(huán)境文化策劃、風(fēng)險(xiǎn)策劃。這就是所謂的“生產(chǎn)什么”。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的市場(chǎng)定位

導(dǎo)致房地產(chǎn)前期策劃市場(chǎng)定位錯(cuò)誤有以下五種情況：（1）選址錯(cuò)誤。例如開(kāi)發(fā)商在高檔區(qū)域開(kāi)發(fā)低檔房，使土地資源造成浪費(fèi)，土地的級(jí)差效益沒(méi)有充分地顯現(xiàn)出來(lái)。（2）功能定位、設(shè)計(jì)。例如有的高檔商品房外立面、小區(qū)規(guī)劃優(yōu)秀，但功能設(shè)計(jì)低檔、房型設(shè)計(jì)不合理，與高檔商品房本身不相匹配。（3）房型設(shè)計(jì)與套內(nèi)面積控制相互矛盾。如有的工薪階層小區(qū)，卻又追求過(guò)大的廳，過(guò)大的輔助設(shè)施面積，使套內(nèi)面積大大超出需求對(duì)象的實(shí)際消費(fèi)能力，這種房型設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)定位。（4）為了節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用，套用舊的設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)陳舊。如有的高檔住宅區(qū)的地段、材料、外立面都還可以，但單位平面布局不好，如高層點(diǎn)式蝶形，結(jié)果陽(yáng)面商品房銷售較為順利，而陰面商品房則形成積壓。（5）有的小區(qū)號(hào)稱經(jīng)濟(jì)適用房，但錯(cuò)誤地把城市規(guī)劃的手法用到小區(qū)規(guī)劃里，大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等，其結(jié)果是華而不實(shí)，徒然增加成本、增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。上述的原因歸根都可以解釋為沒(méi)有落實(shí)“為誰(shuí)生產(chǎn)”的問(wèn)題。

三、解決房地產(chǎn)前期策劃問(wèn)題的主要途徑

1．要了解經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。只有對(duì)本地區(qū)和本省、周遍城市以至全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解，才能克服投資的盲目性，有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年來(lái)各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。

2．要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施。開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，避免稍微出點(diǎn)差錯(cuò)就要直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革。要掌握上述有關(guān)政策及政府調(diào)整政策的信息，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。

3．要對(duì)項(xiàng)目周邊的居民和對(duì)周邊同類樓盤(pán)進(jìn)行了解和調(diào)查。必須深入了解居民尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)，還有對(duì)未來(lái)住房的期望，可接受的價(jià)格以及對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、軍民環(huán)境和設(shè)施配套的要求，進(jìn)行深入了解，然后根據(jù)這些資料確定未來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。對(duì)周邊同類樓盤(pán)的調(diào)查研究，有利于在制定項(xiàng)目營(yíng)銷策略時(shí)作到揚(yáng)長(zhǎng)避短，使自己處于有利地位。

4．點(diǎn)面結(jié)合，以點(diǎn)帶面。我們經(jīng)常會(huì)看到一個(gè)小區(qū)還沒(méi)有建成，其售樓部就已經(jīng)建設(shè)好，樣板間裝修的富麗豪華，或者某房地產(chǎn)公司在進(jìn)入新地區(qū)時(shí)，為某地區(qū)人員贈(zèng)送玫瑰，其目的就是為在消費(fèi)者心中留下深刻的印象，為消費(fèi)者日后購(gòu)買其房屋做好鋪墊。西安曲江的發(fā)展就很能說(shuō)明這個(gè)道理，試想如果沒(méi)有大雁塔北廣場(chǎng)的噴泉廣場(chǎng)，沒(méi)有“國(guó)人震撼、世人稱奇”的大唐芙蓉園，沒(méi)有曲江一系列景觀，曲江恐怕還是一片荒涼之地，其房?jī)r(jià)也不可能快速上漲，也不會(huì)成為西安幾個(gè)最貴房?jī)r(jià)的地方。故而，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，先期大投入建設(shè)樣本間，建設(shè)軸心大道、丘陵式綠化，恐怕是房地產(chǎn)商需要考慮的事情。

以上四點(diǎn)就構(gòu)成了“怎么生產(chǎn)”的問(wèn)題。

地產(chǎn)策劃范文第2篇

伴隨著房地產(chǎn)的升溫，針對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行服務(wù)的策劃也熱得很。不過(guò)隨著今年國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪強(qiáng)勢(shì)的盤(pán)整勢(shì)在必行，其力度不同以往，很有可能進(jìn)入一輪向下的趨勢(shì)。顯然，作為房地產(chǎn)策劃這一行業(yè)的調(diào)整也已經(jīng)開(kāi)始了。

經(jīng)過(guò)這么幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)策劃其實(shí)也經(jīng)歷了這么幾個(gè)階段。

告示階段。

只要是個(gè)公司，只要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)都能活得很好，同樣，只要是個(gè)廣告公司，都有可能輕易進(jìn)入房地產(chǎn)策劃，因?yàn)榇藭r(shí)的房地產(chǎn)策劃只要能做做媒體告示廣告就行了，國(guó)家房改開(kāi)始，房子基本上不愁嫁。

形象階段。

房地產(chǎn)行業(yè)也提出要象賣消費(fèi)品一樣賣房地產(chǎn)，于是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的策劃又有所升級(jí)，此時(shí)的策劃就多了品牌了、廣告語(yǔ)了、形象了等等，廣州、上海等一批策劃公司領(lǐng)風(fēng)氣之先，樓盤(pán)廣告就是要做得漂亮就OK了，這同時(shí)也影響了象杭州等一些二線城市。記得有一個(gè)杭州的廣告公司，主要做房地產(chǎn)策劃，他對(duì)員工提出的要求只有一個(gè)字，只要雅就行，其它的一切不重要，不管這個(gè)項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)還是生活小區(qū)定位，要你的文案足夠浪漫、只要你的設(shè)計(jì)足夠雅致，所謂的東施效顰，我想也不過(guò)如此吧。你還別說(shuō)，這還真影響到了一批廣告公司，特別是一些三線城市如地級(jí)城市的廣告公司。

概念階段。

國(guó)內(nèi)營(yíng)銷界的定位理論、產(chǎn)品賣點(diǎn)理論已經(jīng)深入人心，各行各業(yè)已經(jīng)操作多年，然而，進(jìn)入房地產(chǎn)策劃行業(yè)又變成了四不象。這是中國(guó)營(yíng)銷界的畸形兒。好象房地產(chǎn)界從來(lái)不需要營(yíng)銷理論。記得有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商找到一家杭州的廣告公司，一開(kāi)始就把話說(shuō)明：我這房子，做不做廣告，都能夠馬上賣光，但我還是要找你，為什么，房地產(chǎn)雖然能賺錢，但我想讓公司形象提提品位，我就是需要你們象做過(guò)的項(xiàng)目一樣，能夠幫助我們策劃一個(gè)比如向日葵的象征標(biāo)志、人生的哲理、包裝得有點(diǎn)文化。

這行業(yè)、人傻、錢多，于是所有的廣告公司都進(jìn)入房地產(chǎn)，只要能異想天開(kāi)的，都能混得很好，概念滿天飛，管他有沒(méi)有效果，反正幾百萬(wàn)上千萬(wàn)廣告費(fèi)打下去，總能大家記住幾句話吧。

最近幾年杭州的幾個(gè)樓盤(pán)，廣告量確實(shí)猛，概念也想得復(fù)雜的很，有時(shí)連我也想不明白為什么要這樣叫，怎么能這樣叫，有點(diǎn)柏拉圖的感覺(jué)。

比如說(shuō)什么18項(xiàng)高科技，是什么高科技卻沒(méi)有深究的內(nèi)容，比如說(shuō)什么怛濕、怛氧之類的，不知所云另加云不知何。這些所謂的賣點(diǎn)消費(fèi)者感覺(jué)象是飄在空中落不了地，更別說(shuō)是不是消費(fèi)者心目的所需要的。

還有什么幾多幾少的口號(hào)，無(wú)病抑或是和尚念經(jīng)，尤未可知了。

這些所謂的概念公司，就象著魔了一盤(pán)，私下就是樂(lè)此不彼。但是2008年開(kāi)始的金融危機(jī)，讓這些策劃公司的底氣暴露無(wú)遺。

2008年的房地產(chǎn)行業(yè)，象是一個(gè)吃了興奮劑一樣的運(yùn)動(dòng)員，一口氣跑到了山頂，在這樣賣房子象賣白菜一樣的行情下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商連做個(gè)象樣的樓書(shū)的欲望和時(shí)間也沒(méi)有了。

而一到2008年底，房地產(chǎn)快速進(jìn)入調(diào)整期，這時(shí)你就算是有最好的樓書(shū)、最好的概念，也仍然賣不出房子，唯一的手段只有降價(jià)，這恰好印證了一個(gè)事實(shí)，策劃公司的那些所謂的概念是多么的于事無(wú)補(bǔ)。

房地產(chǎn)行業(yè)有一句話，決定房地產(chǎn)的，永遠(yuǎn)是地段、地段、地段；

其實(shí)還有一句話，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，有助于銷售的，永遠(yuǎn)是價(jià)格、價(jià)格、價(jià)格；

地產(chǎn)策劃范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；營(yíng)銷；策劃

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是指在先進(jìn)的營(yíng)銷理論指導(dǎo)下，運(yùn)用各種營(yíng)銷手段、營(yíng)銷工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)。因?yàn)轭櫩偷男枨笄Р钊f(wàn)別，，所以房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃注定要從單一化趨向全面化，營(yíng)銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)的要求。怎樣才能做好房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃呢？

1、市場(chǎng)調(diào)查與分析

對(duì)項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)樓盤(pán)及各階段市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致調(diào)研，包括市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位、宣傳策略、產(chǎn)品類別、商戶數(shù)量、自身情況、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)能力、輻射范圍、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、投資取向……通過(guò)分析為項(xiàng)目的定位及各項(xiàng)工作的開(kāi)展提供有利依據(jù)。

一是根據(jù)不同的行業(yè)劃分，以市場(chǎng)分布為主線，逐一搜集商戶資料。強(qiáng)調(diào)數(shù)據(jù)和數(shù)量的準(zhǔn)確性，要求招商員必須做到商戶信息的真實(shí)和不可遺漏。

二是了解銷售客戶的心里訴求，最重要的手段就是加強(qiáng)溝通。第一輪溝通的主要目的是了解客戶的最基本信息，建立起客戶資料的基本數(shù)據(jù)庫(kù)。在溝通時(shí)一般是隱型拜訪的，并不暴露自己的真實(shí)身份。因?yàn)檫@樣可以避免客戶的直接拒絕，順利的能拿到客戶的名片，同時(shí)最重要的是為以后的溝通埋下鋪墊。第二輪溝通時(shí)必須公開(kāi)身份、形象宣導(dǎo)。這樣做的優(yōu)點(diǎn)有：⑴以傳遞信息為由進(jìn)行公開(kāi)身份的溝通，詳細(xì)介紹集團(tuán)情況；⑵根據(jù)客戶的類型確定，有計(jì)劃、有順序進(jìn)行第二輪溝通；⑶對(duì)客戶一些事實(shí)性資料進(jìn)行了解和確認(rèn)；⑷細(xì)心觀察，初步建立感情基礎(chǔ)，為下一論拜訪留下伏筆。第三輪重點(diǎn)溝通有助于情感建立，其優(yōu)點(diǎn)包括：⑴溝通主要目的本著“普遍撒網(wǎng)重點(diǎn)養(yǎng)魚(yú)”的原則，加強(qiáng)和客戶之間的情感交流。情感的維系是增進(jìn)信息了解的暢通渠道。⑵尋找和培養(yǎng)自己的重點(diǎn)客戶，通過(guò)和其良好的感情溝通了解市場(chǎng)更加細(xì)致的信息。⑶建立自身更為專業(yè)的形象，彰顯集團(tuán)品牌和實(shí)力，將項(xiàng)目的長(zhǎng)處更加準(zhǔn)確地傳遞到所有目標(biāo)客戶中去。

三是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究。通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手細(xì)致周密的調(diào)查分析后，針對(duì)其經(jīng)營(yíng)和管理上的漏洞，作為與商戶溝通的切入點(diǎn)，并展示市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。例：在XX項(xiàng)目中，調(diào)查研究市場(chǎng)包括潛在客戶群的數(shù)量、分布、消費(fèi)習(xí)慣、商戶的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商戶的組成特點(diǎn)、行業(yè)大戶的情況等。

2、樓盤(pán)的標(biāo)識(shí)

2.1案名、CI設(shè)計(jì)。營(yíng)造鮮明、獨(dú)特、良好的統(tǒng)一對(duì)外的企業(yè)形象，在消費(fèi)者心目中樹(shù)立不可替代的印象，為后期宣傳炒作、強(qiáng)化形象打下基礎(chǔ)。

2.2項(xiàng)目整體外觀確認(rèn)。具有強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊，力爭(zhēng)成為城市標(biāo)志性建筑。

3、市場(chǎng)初級(jí)定位

3.1產(chǎn)品定位。根據(jù)前期調(diào)研結(jié)果分析，初步確定經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)主體定位、預(yù)期收益定位、核心競(jìng)爭(zhēng)力定位、市場(chǎng)地位定位。

3.2目標(biāo)客戶群定位。根據(jù)城市調(diào)研了解投資走向、商戶所需、消費(fèi)習(xí)慣及水平，分別初步確定銷售對(duì)象、招商對(duì)象、服務(wù)對(duì)象群體。

4、加強(qiáng)宣傳推廣

4.1樓書(shū)和DM單制作

策劃是房地產(chǎn)運(yùn)作思路的加工廠和宣傳基地，是地產(chǎn)銷售窗口和信息反饋中心。

樓書(shū)制作：說(shuō)明書(shū)一定制作精美而具特色且便于攜帶與觀看；內(nèi)容主題突出，除進(jìn)駐背景、集團(tuán)簡(jiǎn)介外，加強(qiáng)對(duì)客戶關(guān)注問(wèn)題的宣導(dǎo)。例：為什么好、為什么強(qiáng)、為什么買等。

DM單的制作：根據(jù)營(yíng)銷人員的反映情況，內(nèi)容時(shí)常更新，根據(jù)不同階段定期推出不同的賣點(diǎn)或解答客戶所關(guān)注問(wèn)題，同時(shí)分析整體市場(chǎng)發(fā)展前景，利我同時(shí)阻擊對(duì)手。版面可以特殊設(shè)計(jì)。例：XX項(xiàng)目的DM單可以鋪蓋整張桌子，很多客戶都拿它鋪?zhàn)雷樱r(shí)時(shí)更新，增加了DM單的暴光率，不會(huì)被客戶當(dāng)作簡(jiǎn)單的宣傳資料而丟棄。

4.2 會(huì)議營(yíng)銷

制造各種賣點(diǎn)，進(jìn)行信息，解決客戶普遍關(guān)注的一些問(wèn)題，提升信心。注意會(huì)議的主題設(shè)計(jì)和組織安排，制造一些客戶感興趣的信息點(diǎn)，來(lái)加強(qiáng)對(duì)客戶的預(yù)約和組織。

4.3 展示營(yíng)銷

通過(guò)參加一些房展會(huì)，以及其它社會(huì)活動(dòng)，達(dá)到宣傳、提升知名度和社會(huì)關(guān)注度的目的。注意整體形象的包裝和定位，以及到訪客戶信息的反饋和跟進(jìn)。

4.4 體驗(yàn)式營(yíng)銷

通過(guò)組織部分重點(diǎn)客戶或是媒體記者，到已經(jīng)運(yùn)做成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地感受，從而打消客戶的一些顧慮，強(qiáng)化客戶信心，形成良好的口碑傳播，加速客戶的購(gòu)買行為。

4.5 加強(qiáng)媒體整合

一是立體交叉組合：報(bào)紙平面廣告、戶外廣告牌、POP、樓體形象、招商/售銷中心等因素對(duì)商家產(chǎn)生最直接的沖擊。二是長(zhǎng)短期效應(yīng)組合：報(bào)紙的時(shí)效較短，POP、廣告牌時(shí)效較長(zhǎng)，在推廣前期注重長(zhǎng)期即時(shí)效應(yīng)媒體應(yīng)用（如戶外廣告和直郵），有助于樹(shù)立深刻的品牌形象；中后期偏重短期時(shí)效宣傳（如報(bào)紙廣告），敦促商家的入駐。三是公關(guān)活動(dòng)先行，構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。四是媒體的跟蹤報(bào)道。廣告是自己說(shuō)自己好，而新聞是別人說(shuō)你好；新聞傳播的是事實(shí)；新聞原則上花錢不多。在活動(dòng)前造大聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)；在活動(dòng)中現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，讓論壇或是座談的動(dòng)態(tài)盡展社會(huì)；在活動(dòng)后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大論壇或是座談的影響。

4.6主流媒體與非主流媒體關(guān)系的平衡

一是廣告投放以主流媒體為主，對(duì)待非主流媒體，應(yīng)抱著“不樹(shù)立任何一個(gè)敵人”原則，選擇非主流媒體具備的優(yōu)勢(shì)，適量選擇廣告投放。二是利用個(gè)人感情進(jìn)行引導(dǎo)，降低在非主流媒體上的廣告額度。三是以媒體不可能接受的壓價(jià)方式，讓非主流媒體主動(dòng)放棄。四是借助媒體上級(jí)主管部門（宣傳部）以行政指令的方式壓低價(jià)格及廣告量。五是非主流媒體廣告投放前應(yīng)在新聞配合、版面安排等方面爭(zhēng)取更多優(yōu)惠。

5、價(jià)格策劃

價(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的核心，是社會(huì)利益的結(jié)合點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格策劃是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的影響。因此價(jià)格策劃必須在對(duì)各種因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)之上制定。價(jià)格策劃主要體現(xiàn)在與其他營(yíng)銷組合的協(xié)調(diào)配合、合理確定定價(jià)目標(biāo)、靈活運(yùn)用各種策略的定價(jià)方法。

5.1 基本價(jià)格制定

應(yīng)考慮多種因素，如開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)空間、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格、消費(fèi)者的承受力、銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的關(guān)系，租金收入（最多不能超過(guò)10年收回成本）與按揭供款對(duì)比等因素。

5.2變動(dòng)定價(jià)策略

對(duì)于銷售的不同階段一般采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控，比如開(kāi)盤(pán)后一定時(shí)間內(nèi)減小折扣。

5.3 價(jià)格策略

一是“低開(kāi)高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。

二是結(jié)合價(jià)格低開(kāi)高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。

三是設(shè)立最低價(jià)“特價(jià)單位”策略，以部分位置極差且面積較大的以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購(gòu)場(chǎng)面。

總之，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的大環(huán)境下，市場(chǎng)營(yíng)銷被視為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作的生命線，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高自身的綜合實(shí)力有著十分長(zhǎng)遠(yuǎn)而重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]阿迎萍，常愛(ài)艷.試析房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃[J].職業(yè)時(shí)空.2011（02）

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地產(chǎn)策劃范文第4篇

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作 綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。

5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解

1. 銷售（招商）目標(biāo)

2. 銷售目標(biāo)分解

四、營(yíng)銷階段計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。

3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合

（一）宣傳策略主題

1、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介組合

1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

地產(chǎn)策劃范文第5篇

一、工作范圍及內(nèi)容

（一）整合推廣策略服務(wù)范圍:

1、項(xiàng)目整合營(yíng)銷推廣策略制定

2、項(xiàng)目整體宣傳包裝設(shè)計(jì)

3、分階段營(yíng)銷推廣策略制定

（二）整合推廣策略服務(wù)內(nèi)容：

第一部分：整合營(yíng)銷推廣策略

第二部分：基礎(chǔ)vi

第三部分：現(xiàn)場(chǎng)包裝

第四部分：賣場(chǎng)包裝

第五部分：宣傳廣告

第六部分：階段營(yíng)銷推廣方案

二、工作時(shí)間計(jì)劃

本合同共分五個(gè)階段工作。具體如下：

1、第一階段為合同簽定至開(kāi)盤(pán)前一個(gè)星期。具體遞交及執(zhí)行時(shí)間如下：

ø整合推廣策略報(bào)告的遞交；

ø項(xiàng)目基本包裝設(shè)計(jì)（標(biāo)志、現(xiàn)場(chǎng)、賣場(chǎng)、樓書(shū)、單張）的遞交。注：自項(xiàng)目定位及名稱確定后起；

ø第一階段策略執(zhí)行計(jì)劃的（自整合推廣策略報(bào)告確定后）遞交；

ø項(xiàng)目第一階段宣傳推廣執(zhí)行自第一階段策略執(zhí)行計(jì)劃確定及項(xiàng)目基本包裝設(shè)計(jì)完成后開(kāi)始，預(yù)計(jì)在合同簽定后月展開(kāi)，即月旬開(kāi)始執(zhí)行。

2、第二階段開(kāi)盤(pán)開(kāi)始至開(kāi)盤(pán)后一月

ø項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)（活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、廣告）開(kāi)盤(pán)前一月遞交；

ø第二階段策略執(zhí)行計(jì)劃開(kāi)盤(pán)前一個(gè)半月遞交；

ø項(xiàng)目第二階段宣傳推廣執(zhí)行自開(kāi)盤(pán)起至開(kāi)盤(pán)后一月內(nèi)執(zhí)行。

3、第三階段開(kāi)盤(pán)一月后至裙樓封頂

ø項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)（活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、廣告）開(kāi)盤(pán)前后遞交；

ø第三階段策略執(zhí)行計(jì)劃開(kāi)盤(pán)前后遞交；

ø項(xiàng)目第三階段宣傳推廣執(zhí)行自開(kāi)盤(pán)起至開(kāi)盤(pán)后一月開(kāi)始執(zhí)行。

4、第四階段自主體封頂起一月

ø項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)（活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、廣告）自項(xiàng)目主體封頂前15天遞交；

ø第四階段策略執(zhí)行計(jì)劃自項(xiàng)目主體封頂前15天遞交；

ø項(xiàng)目第四階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂前一周開(kāi)始執(zhí)行。

5、第五階段自項(xiàng)目主體封頂后一月開(kāi)始

ø項(xiàng)目推廣設(shè)計(jì)（活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)、廣告）自項(xiàng)目主體封頂后遞交；

ø第五階段策略執(zhí)行計(jì)劃自項(xiàng)目主體封頂后遞交；

ø項(xiàng)目第五階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂一月后執(zhí)行。

三、關(guān)于成果的界定

1、關(guān)于整體策劃報(bào)告的界定：以甲方認(rèn)可簽字為標(biāo)準(zhǔn)

2、關(guān)于設(shè)計(jì)的界定：以甲方認(rèn)可簽字為標(biāo)準(zhǔn)

3、關(guān)于廣告、活動(dòng)的界定：以入線率、到場(chǎng)率為標(biāo)準(zhǔn)

四、費(fèi)用及付款方式

本合同所涉及整體營(yíng)銷推廣策劃服務(wù)費(fèi)為項(xiàng)目總標(biāo)底的3‰。其具體付款方式如下：

ø合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的30，即萬(wàn)元（萬(wàn)元整）；

ø在完成項(xiàng)目第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的20，即萬(wàn)元（萬(wàn)元整）；

ø在完成項(xiàng)目第二階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的20，即萬(wàn)元（萬(wàn)元整）；

ø在完成項(xiàng)目第三階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的20，即萬(wàn)元（萬(wàn)元整）；

ø在完成項(xiàng)目第四階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務(wù)費(fèi)總額的10，即萬(wàn)元（萬(wàn)元整）。

五、甲方權(quán)利與義務(wù)

1、向乙方提供該項(xiàng)目合法的售樓詳細(xì)圖紙資料（包括項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖、沙盤(pán)等）、文件，并承擔(dān)所提供的一切資料的合法性與準(zhǔn)確性的法律責(zé)任。

2、甲方對(duì)乙方的所有提案具有否決權(quán)、審定權(quán)、修改權(quán)，并有權(quán)要求乙方修正。

3、雙方商定認(rèn)可的任何方案，甲乙雙方均不得有單方擅自改動(dòng)，否則引起的問(wèn)題由改動(dòng)方負(fù)責(zé)。

4、甲方采納的乙方方案或設(shè)計(jì)都應(yīng)簽字認(rèn)可并嚴(yán)格執(zhí)行，如執(zhí)行中需要修改也應(yīng)相互通報(bào)，經(jīng)雙方認(rèn)可方可執(zhí)行。

5、甲方應(yīng)及時(shí)提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對(duì)甲方的資料進(jìn)行保密。

六、乙方權(quán)利和義務(wù)

1.乙方向甲方提供一系列設(shè)計(jì)策劃方案，并收取策劃設(shè)計(jì)費(fèi)，甲方應(yīng)及時(shí)向乙方付費(fèi)。

2.乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的整合營(yíng)銷策劃及廣告設(shè)計(jì)。

3.乙方為甲方提供咨詢服務(wù)，并根據(jù)工作進(jìn)展，及甲方要求，經(jīng)雙方協(xié)商后提供相應(yīng)文本和服務(wù)。

4.乙方應(yīng)及時(shí)提供完整的市場(chǎng)分析及市場(chǎng)推廣建議。

七、違約責(zé)任

1.當(dāng)甲方發(fā)現(xiàn)乙方工作不力，或雙方意見(jiàn)難以溝通與協(xié)調(diào)時(shí)，甲方有權(quán)單方面終止協(xié)議。

2.當(dāng)乙方發(fā)現(xiàn)甲方因產(chǎn)品質(zhì)量或銷售管理等方面出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，乙方屢次建議，甲方不予以配合，乙方有權(quán)單方面終止協(xié)議。

八、其它

3.本合同所涉及服務(wù)內(nèi)容的服務(wù)時(shí)間為一年，具體自年月日開(kāi)始至年月日結(jié)束。

4.本合同一式四份，自雙方簽字蓋章時(shí)生效，雙方各持兩份。

5.本合同未盡事宜，雙方可根據(jù)具體情況友好協(xié)商解決。

6.合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經(jīng)濟(jì)損失由違約方承擔(dān)。

甲方：乙方：