物業管理意見

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各鎮人民政府，開發區管委會，臨港新城管委會，開發區**園區管委會，市各辦局，各有關單位：

為促進我市物業管理工作的健康發展，進一步落實職責，建立物業管理工作的長效機制，提高物業管理工作的整體水平，根據國務院《物業管理條例》和《**省物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，現就進一步加強我市的物業管理工作提出如下意見。

一、明確職責，形成齊抓共管的良好局面

物業管理工作涉及的范圍廣、內容多、工作難度大，需要各級政府和有關部門的密切配合和齊抓共管。

市房管部門作為全市物業管理行政主管部門，負責對全市物業管理活動的監督管理工作，組織物業管理行業重大問題的調研及制定相關配套政策，核定物業管理服務的等級標準；負責查處物業管理區域內危及房屋使用安全的搭建、裝修行為。

市規劃部門負責住宅小區區域的劃定和物業管理用房及配套設施的規劃，并督促其落實到位；負責改變建筑外立面和搭建建（構）筑物的審批；查處擅自改變建設工程規劃許可證內容的違法建設的行為。

市建設部門負責監督小區物業的建筑質量，負責需要辦理施工許可證的裝修裝飾的監督管理，督促開發建設單位做好房屋保修期內的維修工作，及時處理關于房屋質量方面的投訴。

市**部門負責指導、支持業主委員會和物業管理企業落實各項治安管理措施，督促物業管理企業做好治安協助工作；指導物業管理企業在物業管理區域內劃分停車位及制定合理的行車路線；對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型客車、貨車和油罐車（化學品車）的行為依法采取強制措施；定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法查處物業管理區域內破壞消防設施的行為；依法查處未采取有效措施造成生活噪聲污染的行為。

市城管部門負責查處擅自設置戶外廣告或者不按批準的要求設置戶外廣告，擅自搭建建筑物、構筑物或其他設施，擅自占用綠地、毀壞綠化等違法行為；負責新建小區垃圾收集房的及時安裝和小區垃圾及時清運的管理。

市園林部門負責小區綠化管理的指導工作，負責制定小區綠化的具體量化標準，負責小區綠化的相關審批，及時處理關于綠化質量方面的投訴，具體負責由市政府承擔綠化管護經費的小區綠化養護管理工作。

市環保部門負責對有可能引起環境污染（主要指冷卻塔產生的噪聲污染）的城市房屋裝修工程進行環境影響評價審批，并負責做好環境監測工作，為解決環境糾紛提供法律依據。

市物價部門負責制定《**市物業服務收費管理辦法》，核定物業管理和車輛停放的收費標準，并對其進行監督檢查；協調業主委員會與物業管理公司在收費方面的矛盾。

各鎮人民政府對物業管理工作實行屬地管理，協調物業管理與社區建設之間的關系。各鎮要充分發揮其社區綜合協調的優勢，將物業管理納入轄區綜合管理范圍，把創建文明小區、安全小區與創建物業管理示范小區相結合，及時協調物業管理中出現的綜合性問題，會同市房管部門及時處理業主委員會與業主、業主與業主之間的矛盾和投訴。社區居民委員會具體負責業主大會的籌建等工作。

市各有關部門和鎮人民政府要按上述工作職能認真履行職責，積極受理相關業主和單位的投訴和舉報，及時進行調查處理。

二、積極扶持，進一步健全物業管理發展的長效機制

為積極扶持物業管理行業的發展，推動拆遷安置小區和經整治改造后的小區物業管理工作的開展，讓業主享受更多的、優質的公共性服務，實施以下優惠政策：

（一）經整治改造后推行物業管理的住宅小區，整治改造前由市建設、園林等部門承擔的工作職能和費用，整治改造后繼續由相關部門承擔，或按原標準有償委托給物業管理企業實施。

（二）拆遷安置小區、經濟適用房小區內的綠化養護費，路燈的電費和維護費、商品房小區的路燈電費納入城市維護費，由財政支付。拆遷安置小區在現收費標準（0.25元/平方米）未作調整的情況下，由財政按每月每平方米0.1元的標準繼續實施補貼。

（三）對動用房屋維修資金實施的房屋維修工程，可憑收款憑證辦理報銷結算手續。

（四）物業管理小區內經濟困難并持有市民政部門發放的《**市最低生活保障金領取證》和總工會發放的《**市職工優惠證》的業主和使用人，由社區統一申報，經市房管局審核，可免交其物業管理費。免交的費用由財政補貼給物業管理企業。

（五）對未交納房屋維修資金的老住宅小區，由政府出資建立專項維修資金，保障公共部位和設施的正常維修。

（六）在物業管理行業開展的達標創優活動中，被上級評為優秀物業管理的住宅小區、大廈、廠區等項目，對負責管理的物業公司實施獎勵，經費由市財政支付。

供水、供電、供氣、電信、有線電視等專業部門應當向物業管理區域內最終用戶（指實際最終使用的個人或單位）收取費用，物業管理企業接受委托代收上述費用時，雙方應簽訂有償服務合同。

三、明確標準，確保物業管理用房落實到位

新建住宅物業的開發建設單位應當按照住宅物業區域物業總建筑面積的4‰無償提供物業管理用房。設施設備房不得作物業管理用房抵扣，物業管理區域內有會所的，其會所性質的用房不得作物業管理用房抵扣。為確保物業管理用房按規定配置到位，在規劃和設計方案中應明確物業管理用房的具體位置及面積。物業管理用房應相對獨立，連體建筑應安排在一二層。

經整治改造后推行物業管理的住宅小區的物業管理用房，按照調整、新建的辦法，因地制宜予以解決。位于小區內的原居委會用房，因居委會合并或重新安排社區用房的，已改變用途的房屋可交由小區全體業主使用，作為物業管理配套用房。有條件新建的，應在改造過程中建造必要的物業管理配套用房。

物業管理配套用房應當符合國家有關規定。物業管理配套用房產權屬全體業主，主要用于物業管理企業的接待、辦公、資料物資存放、學習培訓、生活等。業主委員會可根據住宅小區規模大小，在物業管理用房中安排15～25平方米的辦公接待用房。

新建住宅小區和經整治改造的住宅小區初次向物業管理企業移交物業時，交接雙方應簽訂《住宅小區交接協議書》，明確雙方的權利義務。協議可以約定由開發建設單位向物業管理企業支付一定金額的交接費，以便物業管理企業接管物業后的及時運作。《住宅小區交接協議書》應當使用市房管局提供的樣本。

四、完善制度，建立房屋保修金和質價相符的收費服務體系

房屋保修期內的維修由開發建設單位負責實施。為保障保修期內房屋得到及時維修，建立房屋保修金制度。開發建設單位應在房屋銷售前一次性繳納保修金，存入保修金專用賬戶。開發建設單位在房屋保修期內歇業、被注銷或未及時進行維修的，由物業管理公司聘請專業公司進行維修，所需費用從保修金專用賬戶中支付。市房管局應當加強對保修金使用的監督。房屋保修金不得列入房屋建設成本。

房屋保修金的交納標準為多層住宅、別墅每平方米10元;高層住宅每平方米15元。

房屋保修金在房屋保修期滿后的節余部分退還給開發建設單位;不足部分由開發建設單位補交。

為適應各類不同檔次物業的管理要求，應從物業管理的主要工作內容著手，制定適合多層次需求的服務標準。市物價部門要根據物業的檔次、管理服務的等級標準，測定普通住宅小區物業管理服務實際成本、法定稅費及物業管理企業的合理利潤，制定與物業管理服務等級相適應的等級基準價及浮動幅度，定期向社會公布，由業主大會根據多數人的意愿選擇相應服務標準。要通過合同約束和規范服務，提高業主對物業服務的消費意識。對高檔公寓、別墅和非住宅大樓要全面推行市場定價機制，凡已成立業主委員會的住宅小區，由業主委員會和物業管理企業參照政府指導價自行確定物業收費和服務標準。

五、加強監管，不斷規范物業管理企業的服務行為

積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭來促進物業管理企業自覺提高管理服務水平。建立健全物業管理退出機制，加大對業主共有財產的監管力度，凡物業管理企業退出管理的，應提前一個月告知全體業主、社區居民委員會和市房管部門。市房管部門要督促業主委員會對其退出小區后的業主共有經費進行審計，監督物業管理企業將物業用房和剩余公共經費、管理資料移交給業主委員會，業主委員會未成立的移交給相關社區居民委員會。

鼓勵支持企業之間的優化組合，培育規模優勢企業；要建立健全物業投訴責任機制，及時糾正物業管理服務中的不規范行為，切實保障業主合法權益；要加強物業管理從業人員的業務培訓，提高行業整體業務素質；要加強物業管理企業信用檔案建設，并在資質評定、物業招投標中充分結合企業的誠信程度。

六、規范管理，充分發揮業主的自治作用

凡符合條件的小區，鎮人民政府和市房管部門要督促并指導及時召開業主大會、選舉產生業主委員會。業主委員會要根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，制定并監督業主公約的實施，發揮業主自治作用。

業主委員會應當積極配合和支持社區居民委員會的工作，并接受其指導，業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并聽取社區居民委員會的建議，與社區居民委員會相互協作，配合**機關共同做好社會治安等相關工作。

業主委員會應當根據《物業管理委托合同》監督和協助物業管理企業履行自身義務，加強對物業管理企業利用物業管理區域內共用部位和公共房屋經營行為、租金收入的監管力度。

業主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，由鎮人民政府、社區居民委員會監督、指導物業管理企業的服務行為。

業主要自覺遵守業主公約，執行業主大會作出的決議，按時繳納物業服務費用。對拒交物業管理費的業主，業主委員會要協助物業管理企業進行催收。物業所有權轉移時，業主或物業使用人應當結清按規定應繳納的物業服務費用。

未實行或沒有條件推行物業管理的住宅小區，可以實行在社區指導幫助下，以居民自我管理、自我服務為主要形式的業主自治管理。實行業主自治管理的住宅區，應當通過成立業主大會、業主委員會進行自治管理。具體實施按**市《關于在公房出售后未實行物業管理的住宅區推行業主自治管理的工作意見》（**政辦發〔20**〕191號）執行。

各級政府和市房管部門，要以住宅小區物業管理為重點，加強對物業管理行業的領導，進一步規范物業服務行為，保障廣大業主和物業管理企業的合法權益，充分發揮物業管理在構建和諧社會、建設平安**中的作用，進一步改善和提高市民的居住環境和居住質量。