物業使用手冊

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物業使用手冊

瀘州東洲物業管理有限公司

目錄

1、致業主書P2-3

●函書

●物業規劃

●公司簡介

2、服務指南P4-7

3、物業使用守則P8-11

4、物業管理服務承諾P12

5、物業管理小常識P12-13

6、便民服務項目P14-15

7、生活指南P16

附件：

（1）房屋驗收交驗單P17-18

（2）房屋裝修責任協議書P19-22

（3）房屋裝修安全文明施工承諾書P23-26

（4）鑰匙及附件發放清單P27-28

致業主書

尊敬的業主：

【東洲·墨香苑】在您的熱切期待下，終于正式交付給您使用了！從這一刻起，瀘州東洲物業管理有限公司員工將向您提供竭誠、周到的服務。

為把【東洲·墨香苑】建成一個安全、文明、整潔、優美的物業住宅小區，我們已高標準、高檔次地做好了入伙前的各項準備工作。同時，為體現【東洲·墨香苑】物業風格，體現【東洲·墨香苑】物業管理水平的經典之作，我們將對【東洲·墨香苑】實行規范化、專業化的管理。

希望通過我們對【東洲·墨香苑】的管理，能讓您體味到真正意義的“安居樂業”，實現您心中“幸福美滿家園”的夢想。

物業規劃

【東洲·墨香苑】位于瀘州市城北新區香林路與南光路交匯處，占地面積122畝，總建筑面積約11萬平方米。

【東洲·墨香苑】由瀘州東洲房地產開發有限公司精心開發建設，為瀘州市首家別墅型高檔自然生態園區。小區采用圍合組團方式，用現代技術演繹傳統的居住內涵，建筑以歐式別墅的風格利用原有的山形地貌，依山就勢，重組了花園、廣場、水系、綠地、文物等自然元素，使之與曲徑通幽的園林特色融會貫通，將自然與人文最詩意的結合奉獻給您。

生活配套

【東洲·墨香苑】設計典雅，配套合理。設有24小時小區電視監控系統、可視對講系統、燃氣泄漏報警系統、24小時電子巡更系統、防盜報警系統、緊急求救報警系統。配備了水、電、氣、光纖、通訊等。小區還配置會所、幼兒園、網球場、中心休閑區、戲水景區、社區活動設施及便民商店等設施。

交通配套

小區與老城區僅一橋之隔，距沱二橋轉盤僅1分鐘車程，與超長途客運中心相毗鄰，230、231路等多路公共汽車直達園區，交通位置優越、方便。

公司簡介

瀘州東洲物業管理有限公司是一家自負盈虧、具有獨立法人資格、專業的物業管理公司，公司座落于城北新區香林路二段東洲·墨香苑小區入口處。公司的經營理念是“兢業營造墨香苑，誠信以待眾業主”。

公司擁有一支經過專業培訓、工作認真、嚴謹高效的管理隊伍。其中大、中專以上學歷占70%，具有專業技術職稱者占60%以上，具備較強的人力資源和綜合管理實力。依據規范的管理公約和科學的操作程序，耐心細致的工作準則，為業主提供優質的管理服務。

公司為引進先進的管理模式，特聘請具備二級資質且經驗豐富的杭州公用物業管理有限責任公司作為東洲·墨香苑的物業咨詢公司，聘用期為3年。希望吸收杭州先進的物業管理經驗，倡導“以人為本”的服務宗旨。

優美、舒適、安全、文明的生活環境基于良好的物業及完善的管理服務，同時更需要業主真誠的配合和支持。為此，我公司根據《瀘州市城市住宅物業管理暫行辦法》及物業管理有關文件精神，編制本手冊。手冊載明事項，關系您與全體業主共同利益，請您認真閱讀。若有疑問，請向公司咨詢，我們將樂意盡力協助。

誠望您們給予我們支持和協助，讓我們共同創造一個美好的家園而努力。

服務指南

一、管理范圍和服務內容

物業管理范圍包括物業及物業使用的相關方面，我司將對下列事項進行管理和服務。

●物業共用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新。

●物業共用部位和物業管理區域內道路的保潔服務。

●公共花草樹木、綠地及綠化設施的養護和管理。

●協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、搞好安全防范。

●業主檔案及物業檔案資料的建立和保管。

●其它特約服務。

二、物業管理服務費

管理服務費是物業正常使用和維護所必需的費用。為了您所擁有的物業以及物業使用的相關設施設備、環境能得到良好的維護和保養，請您按時繳納物業管理費。根據本小區實際情況，我公司每半年首月向您收取半年物業管理費。

收費范圍：

物業管理費住宅：在前期由開發商補貼的情況下，暫定0.4元/月·㎡（截止到2004年12月31日）

營業房：1.0元/月·㎡，車庫：15元/月·間

車位管理費100元/月·輛

專項有償服務費協議收費

代收代繳（一次性）裝修垃圾清運費平式、躍式房：200元/戶，復式房：300元/戶

營業房：1元/㎡

三、裝修審批程序

根據國家建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，凡需裝修的業主和物業使用人在裝修前必須前往我公司辦理裝修審批手續。未經許可不得擅自裝修，以免造成您和他人財產不必要的損失。

1、住戶在裝修前攜所有權人證明、身份證及裝飾裝修方案前往我公司提出申請，領取《裝修申請表》，詳細填寫裝修的相關內容，提供裝修圖紙，包括裝修平面圖、空調布置平面圖、室內水電管線插座布置圖一份。

2、住戶在裝修前到我公司登記備案后，由我公司發給《房屋裝修許可證》，并簽訂《房屋裝修責任協議書》。

3、裝修施工單位須持企業資質證書、營業執照、委托裝修協議書，及裝修施工人員身份證復印件、外地人員暫住證前往我公司備案，并辦理《臨時出入證》，簽訂《房屋裝修安全文明施工承諾書》后，方可施工。

※《臨時出入證》每人一證，不得轉讓，有效期為三個月，若因工程未完需延長期限者，請及時辦理延期手續。

四、用水用電

1、用水實行總表計量，用戶設分表，根據水司規定，您需交納的水費為您實際使用的水費加損耗費用，費用由我公司代收代繳。

2、小區配電使用高壓供電高壓計量，根據電力局規定，您需交納的電費為您實際使用電費加損耗費用，費用由我公司代收代繳，敬請您理解配合。

3、公用配套設備運行能耗等公攤電費由公司按實分攤，望您能理解配合。

4、天然氣實行一戶一表，費用由業主或使用人直接向有關部門繳納。

五、防火安全

消防安全，預防為主。防消結合，人人有責。樓宇防火，人人重視。消防設施，人人愛護。一人違章，大家規誡。一處失火，必將殃及他人。

1、請您不要擅自挪用或損壞消防設備和器材，保持走廊、樓梯及防火通道暢通。

2、一旦發生火警，務必保持冷靜，并按下列步驟滅火自救：

●立即撥打“119”，并關閉電源總閘。

●通知公司或保安值班中心。

●嘗試用就近滅火器或消防栓滅火自救。

3、不可將易燃易爆物品攜入樓宇存放或使用。

4、不在公共場所動用明火和焊接作業，不違章用電。

5、遇暴風雨，住戶應做好安全事項，尤其對放在陽臺、窗臺上的花盆等其它可移物件安置穩妥，以防不測。

六、安全防范

1、保障業主安全是本公司最為重視的內容，小區實行全封閉管理，有專業的保安隊伍，負責24小時安全防范。

2、為有效防止偷盜等治安案件的發生，保安人員隨時甄別出入小區人員，如果被甄別者是您的親友或訪客，請您協助和諒解。工作人員上門造訪或工作，將向您出示工作證，請勿讓陌生人進入家中。

3、保安門衛將對出門大件物品進行登記檢查，并需經住戶的確認方可放行，晚上10：00時至早晨7：00時前禁止一切物品搬運。

4、為了您的安全，請愛護安全防范設施，提醒您的孩子勿亂按樓宇可視對講系統。

5、為您居室財產的安全，外出時，請檢查關閉水、電、氣等閥門開關，并關好所有門窗。

6、為了交通治安防范需要，小區對進出車輛進行登記制度。

7、安全防范智能化預留接口為您提供個性化服務。

8、若發現任何可疑情況，請及時與保安值班中心和我公司聯系。

七、報修、投訴

如您家中的水電發生問題或需要其它幫助，可直接向我公司報修和登記，我們將在盡可能短的時間內為您調查和解決。

如您對我們的工作有意見和建議，歡迎您向我們提出投訴，我們將認真落實您所反映的情況，妥善解決。

八、其它

1、小區內公共走道、屋頂和其它公共場所不得違章搭建、改建或安裝任何設施和設備。

2、樓上住戶，切勿往窗外亂扔東西，一旦發生傷人損物，須負責賠償，并承擔相應法律責任。

物業使用守則

為使【東洲•墨香苑】每一位業主都能享受到安靜、舒適、文明、安全的生活環境，本公司根據《瀘州市城市住宅物業管理暫行辦法》、國家建設部《住宅裝飾裝修管理辦法》及其它有關文件精神，并結合【東洲•墨香苑】居住區實際情況，特編制本守則，望全體業主和使用人自覺遵守。

房屋裝修管理規定

為了確保樓宇的外觀和結構不受損壞，使您擁有的物業保值、增值，每位住戶裝修都必須遵守裝修管理規定，不得違章裝修。

1、任何裝修不得改變房屋的柱、梁、板、承重墻及屋面防水隔層、上下管道等建筑構件。業主和使用人必須嚴格按申報批復圖紙施工，不得擅自改動。

2、住宅裝修不得改變房屋外觀形象，不得封閉陽臺。未經許可，不得設立戶外廣告或標志。房屋外立面不得擅自安裝曬衣架、花架和雨棚等有礙觀瞻的設施。屋頂不得擅自安裝衛星接受器，不得擅自安裝太陽能熱水器。（平、半躍式住宅的頂層住戶可在露臺上按照我司統一規定的顏色、款式、規格安裝雨蓬和晾衣架，其余住戶只能在陽臺上按照我司統一規定的顏色、款式、規格安裝自動晾衣架）

3、住戶陽臺和窗不能安裝防盜柵欄，底層住戶確需安裝，應向我司提出申請，按我司統一規定的式樣、規格安裝內置式防盜窗。

4、浴廁、廚房裝修時，不能損壞地面防

物業管理服務承諾

1、客戶接待：每周七天8小時接待

2、維修接待：每天24小時接待

3、水電急修：20分鐘內到達現場，完工后清潔場地

小修3天內修復，返修率不超過1%

中大修3天內予以答復，明確修復日期

4、保安服務24小時治安巡邏，接到報警求助電話后5分鐘內到達現場

5、衛生保潔：環境衛生，每周七天清潔

公共樓道衛生，每周二次清潔

6、來信、來訪：一周內答復

物業管理小常識

什么是自用部位

是指一套房屋內部，由房屋的業主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院及室內墻面等部位；

什么是自用設施設備

是指一套房屋內部，由房屋的業主或使用人自用的門窗、衛生潔具、家具用品以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；

什么是共用部位

是指住宅建筑的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯、走廊通道等。

什么是共用設施設備

是指住宅小區內，建筑費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、鍋爐電梯、供電線路、照明、暖氣、線路、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場庫、公益性文體設施設備等用房。

什么是房屋承重結構

指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。

什么是業主委員會

業主委員會簡稱業委會，是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

什么是物業管理

是指物業管理企業與業主、使用人依據物業管理服務合同的約定，通過對對各類房屋以及配套人共用設施、設備和相關場地進行專業化維護、修繕、整治管理，以及維護相關區域內環境衛生、綠化和公共秩序，為業主提供服務活動。

物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

便民服務項目

●代叫出租車

●代訂報刊、雜志

●代訂牛奶、飲用水

●電話留言服務

●組織各類展銷

●房屋租賃

有償服務項目及收費標準

類別

編號

服務項目

收費標準

（不含材料費）

家

電

安

裝

維

修

01

安裝燈具

20元／套

02

安裝用電明線

0.5元/米

03

換鎮流器

5元/個

04

拆換入戶電源線

30元/次（50米）

05

拆換燈座

5元/只

06

拆換插座線

10元/次

07

拆換照明開關

5元/個

08

墻面粉刷

4元/㎡

09

換門鎖

10元/套

10

換門窗玻璃

10元/㎡

11

安裝門鈴

5—10元/只

12

修理門鈴

2—5元/次

家庭

水管

安裝

維修

13

換裝座便器

50元/只

14

換裝浴缸

80元/只

15

修理普通水龍頭

1—5元/次

16

調換水龍頭、軟管

5—10元／只

17

安裝洗臉盆、洗菜盆

30元／套

18

下水道嚴重堵塞，需動機械疏通

10―30元／次

19

疏通地漏、廁所管道

30元/次

20

疏通排污管

30元

類別

編號

服務項目

收費標準

（不含材料費）

清

潔

服

務

21

清潔地毯

3元/㎡

22

清潔玻璃

5元／m2

23

地板打臘

4元／m2

24

清洗抽油煙機

30元/次

25

其它清潔服務

20元/次

家

政

服

務

26

鐘點工

8元/小時

27

做飯

10元/小時

28

看護病人

30元/天

29

上門收洗衣服（洗衣費另議）

2元/次

商

務

服

務

30

傳真

10元/張

31

打字

10元/張

32

復印

0.5元/張（A4）

33

汽車打蠟

50元/輛

34

洗車

10元/輛

禮儀

服務

35

租售綠化盆景

市價

36

代接代送客人

面議

其它服務

37

另議

生活指南

匪警：110瀘州電信服務熱線：1000

查號臺：114電信用戶投訴臺：180

火警：119市話障礙管理自動臺（免費）：112

急救中心：120長途查詢臺：116

特快專遞：185自動信息臺：168

交通肇事：122語言信箱：166

話費查詢（免費）：170人工信息臺：160

龍馬潭區公安局紅星派出所：2507558

民航售票處：2297740

天立國際學校：2514586

龍馬潭區新民小學：2591690

柏香林幼兒園：2589978

寶來橋198號聯運公司：2392517

龍馬潭區中醫醫院：2990548

瀘醫附院急診室：2292219

建平中醫醫院：2591100

柏香林農貿市場：2589724

申銀萬國證券：2294247

華夏證券：2223103

房屋驗收交驗單

瀘州東洲物業管理有限公司：

根據本人與貴公司共同驗房，本業主已對交付使用的房屋、車庫及附屬設施進行驗收，現予以確認。

閣（居）棟號

業主_________

年月日

房屋裝修責任協議書

甲方：瀘州東洲物業管理有限公司

乙方：業主（使用人）

為使廣大業主（使用人）能有一個舒適、安全、優美的居住環境，保證本物業完好無損，維護全體業主的合法權益，根據國家建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，就房屋裝修訂立如下協議：

第一條、住宅裝修的基本情況

裝修地點：閣（居）

住宅建筑面積：＿＿＿＿＿㎡房屋結構類型：＿＿＿＿＿＿。

第二條甲方責任

一、甲方對乙方裝修住宅的行為實施日常檢查和管理，以保障房屋安全、維護公共設施設備的正常使用和相鄰業主的正當利益。

二、甲方將裝修的相關法規、裝修的禁止行為、注意事項通過《物業使用手冊》中房屋裝修管理規定給予明確，并對進入住宅區的乙方裝修施工人員進行裝修須知的宣傳。

三、甲方對乙方裝修施工人員進入小區的臨時出入證進行檢查，如發現證件過期，督促其及時辦理續期手續，甲方禁止無證裝修施工人員進入小區從事施工活動。

四、甲方每天對裝修現場進行巡視檢查，發現違規行為，應予以制止。對乙方整改不及時的，甲方令其停止裝修，直至乙方整改完畢。對施工不當造成公共部位或設備設施損壞的，應當督促責任人及時修賠。對涉及房屋結構安全的，應及時報區房地產管理部門依法查處。

第三條乙方責任

一、乙方嚴格遵守國家建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《物業使用手冊》中的房屋裝修管理規定進行規范裝修，不隨意裝修，并辦理有關裝修手續。

二、裝修施工人員進入小區，自覺佩帶臨時出入證，以便我司工作人員檢查，如人員變動，及時辦理變更手續。施工人員須文明規范施工，不影響相鄰業主或使用人的正常生活。

三、維護房屋外觀統一，涉及房屋外立面的裝修嚴格按甲方裝修管理規定裝修。對裝修不當造成相鄰業主的房屋或公共部位損壞的，承擔修復、賠償等責任。

四、乙方在甲方規定時間內從事裝修作業。裝修時間為7：30時至21：00時止。

中午12：00時至下午2：00時不從事敲、鉆、鋸等產生嚴重噪聲的施工作業。

五、不在公共部位亂寫、亂劃、亂畫、張貼廣告，保持環境整潔。建筑垃圾袋裝后，按規定時間集中堆放在指定地點。搬運材料或清運垃圾后，及時清掃地面，以保持公共部位清潔。

六、裝修施工隊應與甲方簽訂《房屋裝修安全文明施工承諾書》后，方可進場施工。

七、由于裝修施工原因造成的公共部位或相鄰業主財產損失的，由裝修企業負責修復賠償。

八、乙方應對裝修施工人員裝修行為進行監督和管理，若造成消防、治安、違規裝修的事故，負有法律責任。

第四條本協議在履行中若發生爭議，雙方協商解決。協商不成時，可向人民法院提起民事訴訟。

第五條本協議自甲、乙雙方簽字蓋章之日生效。本協議一式二份，甲、乙雙方各執一份。

甲方（蓋章）：瀘州東洲物業管理有限公司乙方（蓋章）：

代表人（簽字）：代表人（簽字）：

聯系電話：聯系電話：

年月日年月日

房屋裝修安全文明施工承諾書

依照國家建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及《瀘州市城市住宅物業管理暫行辦法》，為確保東洲·墨香苑物業完好和裝修期間的公共環境、業主利益不受損失，達到業主滿意購房，精心裝修，高興入住及安居樂業之目的。特制定本承諾書。

一、本施工隊嚴格遵守東洲·墨香苑物業裝修管理規定。

二、裝修必須遵守按圖施工的原則，嚴格按照技術質量標準施工，不偷工減料，所用的材料不以次充好，不弄虛作假，不野蠻施工，確保裝修工程質量。

三、不擅自改變房屋的結構（包括庭院木梯，躍層樓梯的位置）及公共管道走向，不變更原設計用途。

四、對房屋的內外承重墻、梁、柱、頂及陽臺不鑿、不拆。不遷拆、更改公用設施位置或改裝任何排水及污水管道、電信、智能盒端口、有線電視接口等。

五、房屋外立面上不擅自安裝曬衣架、花架、雨棚等有損觀瞻的設施設備。屋頂不安裝衛星接受器，不擅自安裝太陽能熱水器。（平、半躍式住宅的頂層住戶可在露臺上按照我司統一規定的顏色、款式、規格安裝雨蓬和晾衣架，其余住戶只能在陽臺上按照我司統一規定的顏色、款式、規格安裝自動晾衣架）

六、不改變外立面的顏色、形狀及戶門、窗。（包括陽臺、排屋綠化柵欄、庭院木梯）

七、不封閉陽臺，內置式防盜柵欄按物管處統一規格安裝。

八、所有裝修工程只限在戶內進行，不在樓道等公共部位攪拌泥沙，從事裝修作業。

九、不往公共管道（屋內下水道）傾倒垃圾、泥沙、易燃易爆、有毒和有害物質。

十、不在園區內游蕩、喧嘩、酗酒、賭博。

十一、每日清理戶內建筑廢料，以保持清潔并減少火災可能性，建筑垃圾袋裝后堆放在指定地點。

十二、不損壞和動用公用設施設備，以及侵占鄰里財產。

十三、嚴格執行瀘州東洲物業管理有限公司用電用火的管理制度，不動用明火和焊接作業。

十四、在裝修過程中，保證通道、走廊及消防安全出口暢通。不損壞、戲弄消防設施設備，若有違規行為，按消防法追究責任。

十五、施工時盡量提供防御措施，以減少裝修引起的塵埃及噪聲，避免對其它業主造成的滋擾及不便。

十六、在裝修中，對違反安全管理條例而造成的火險、火災負經濟和法律責任。

十七、不隨意大小便，講究環境衛生和文明禮貌。

十八、在規定時間內裝修施工，裝修時間為7：30時~21：00時止。

嚴格遵守國家有關法律法規和東洲·墨香苑裝修管理規定，否則承擔一切相應的損害責任。

此承諾書一式二份，雙方各執一份，自簽訂之日起生效。

裝修單位：（簽章）瀘州東洲物業管理有限公司

經辦人：經辦人：

年月日年月日

鑰匙及附件發放清單

_______閣（居）棟號業主：請查收。

序號

名稱

數量

備注

1

單元防盜門鑰匙

2

戶門鑰匙

3

車庫門鑰匙

4

住宅使用說明書

5

住宅質量保證書

6

信報（牛奶）箱鑰匙

7

8

9

10

瀘州東洲物業管理有限公司經辦人：

業主：

年月日