不動產經營租賃業會計核算研究

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摘要：在當前稅收政策的背景下，有關營改增的內容獲得了有效地落實與應用，且具有極高的應用價值與意義，能夠有效促進產業建設與發展，對于行業稅負管控也會產生積極的影響。對于不動產經營租賃業而言，在稅務管理的過程中，需要以營改增為基礎，針對實際情況完成相應的核算工作，進而來滿足后續的建設需要。因此，本文就營改增背景下，不動產經營租賃業在會計核算中所面臨的影響加以分析，進而來滿足社會經濟建設的各方面需求。

關鍵詞：營改增；不動產經營租賃業；會計核算

當前，我國常見的企業租賃在固定資產方面，共分為兩種，一種是以經營租賃形式為主，另一種則是以融資租賃為主要的使用方式。對于不動產經營租賃模式來講，大多是為了滿足企業在周期性貿易活動方面的需求，整個過程中，很容易受到各方面因素的影響，因而需要較長的周期來進行風險管控。因而，在探究營改增對不動產經營租賃業快捷核算影響的過程中，需要先明確會計核算對不動產租賃的影響，并結合實際情況選擇符合要求的計稅方法，從而來滿足企業的財務審計需要。

1一般納稅人出租不動產

通常情況下，一般納稅人大多是以經營租賃的手段，以此來實現不動產的處理，形式上多樣性明顯，并圍繞著所有權完成后續的工作內容，比如說，直接進行不動產資產的購買、通過捐贈的形式獲得不動產所有權、以入股的形式完成所有權的合理分配，以及通過抵債償還的方式獲得不動產[1]。

1.1納稅人適用簡易計稅方法倘若納稅人在出租時，是在未落實營改增政策時完成了不動產的獲取，那么在進行簡易計稅的過程中，便要以此為基礎進行應納稅額的統計與分析，是以百分之五的征收率來完成相應的計算，需要注意的是，該計算中并不涉及稅收收入額。在進行應納稅額的計算過程中，需要利用簡易計稅的手段完成稅額的統計與分析，從而來判斷出，所涉及的應納稅額并不能夠滿足常規狀態下的進項稅額抵消需求，這就需要人員利用財務信息來完成相關賬戶的處理，進而來為后續工作奠定良好的基礎[2]。就目前來看，我國常見的核算方法可以集中為兩種形式：（1）倘若機構與不動產所涉及的區域存在不同時，納稅人在開展稅款繳納的過程中，需要前往不動產所在的地區，并在當地的國稅機關中完成繳稅工作，征收率為百分之五，等到完成稅款繳納后，再回到機構所在地區，進行第二次的申報納稅，從而來完成相應的核算工作。（2）倘若不動產與機構的所在地相同，那么納稅人只需要依照實際情況前往機構完成申報納稅工作即可，整個過程同樣要以百分之五的征收率為基礎。在這一過程中，需要注意的是，當納稅人在進行核算過程中選用了簡易計稅的方法與手段，那么在這三年之內便不可以進行任何手段方面的更改。比如說，甲企業滿足一般納稅人的條件，并在某一年的八月份，經董事會集體協商，決定將前一年獲得所有權的辦公樓進行出租，出租方為乙公司。在購買辦公樓時，甲企業所花費的價格為2000萬元，倘若是以直線法來完成有關折舊金額的統計與計算，那么有關折舊的時間應當控制在40年標準，且期末不會發生殘值的情況。甲公司與乙公司通過協商后，進行了租賃合同的簽訂，且合同中明確指出，辦公樓的租賃時間為3年整，每一年的八月份，乙公司需要向甲公司進行租金的支付，在合同中所提到的年租金共有101萬元，其中將稅費包含其中。由于辦公樓從購買后到租賃過程中，沒有發生任何貶值的情況，因而甲企業在進行計算中，可以通過成本模式的特性，實現對投資性房產的管控，倘若是以簡易計稅方法為主，那么企業在進行計算的過程中，需要從預計繳稅額以及應納稅額兩方面開展相關工作，同時在進行合同簽署的當天，對內容進行轉變，將本來滿足固定資產的辦公樓加以轉變，使其符合投資性房地產的要求[3]。如果辦公樓和甲企業所在的地區不同時，那么需要前往辦公樓所在的區域，在機關內完成預繳稅款的工作，在這一過程中，納稅人所應當承擔的應納稅款和預繳稅款需要通過完整的計算，且滿足相應的規定要求，最終達到4.81萬元。當乙企業完成第一年租金遞交后，則要由甲企業依照實際情況完成納稅申報工作，并在相關機關內實現納稅期限下預繳稅款的核定內容，并獲得具有法律效應的納稅憑證。反之，當辦公樓所在區域與甲企業相同時，那么需要以百分之五的征收率來完成納稅申報工作，進而來避免雙方的利益受到不必要的影響。

1.2納稅人適用于一般計稅方法通常情況下，一般納稅人在進行不動產審核與計算的過程中，會選擇一般計稅方法，同時還要遵循“營改增”的政策要求，這就需要注意兩方面內容，詳細情況如下所示：（1）不動產所在地區不滿足一般納稅人機構所在地時，納稅人應當前往不動產所在地區，在當地的主管國稅機關中，以百分之三的預征率，完成相應的稅款繳納工作，而后再回到企業所在的地區，在主管國稅機關中，開展相應的納稅申報，以此來達到預期的效果。（2）如果不動產所在地區滿足機構所在地要求，二者相同，那么納稅人員則可以直接前往當地主管國稅機關完成納稅申報工作，并不需要花費時間進行預征率的處理。

2“營改增”后不動產租賃業存在的不足

2.1跨地域納稅申報“營改增”政策本身所代指的便是，營業稅發生變動，轉變為增值稅，這就使得不動產在進行租賃行為的活動中，所涉及的增值稅會以其所在地為基礎，所在地不同，所涉及的內容也會發生一定程度的改變，不然便會使得增值稅的繳納工作無法順利開展[4]。仍然以上述所提到的甲企業與乙企業為例，倘若在進行辦公樓的租賃過程中，有關地理位置存在著較為明顯的差異性，企業與寫字樓所在的區域并不相同，這就會使得企業所要承擔的繳納稅款數值呈現上升的趨勢，需要跨地域完成納稅申報工作，以至于企業自身的經濟利益受到一定程度的影響。

2.2行業的相對復雜性因為不動產租賃行為本身具有較強的復雜性，相關企業在進行日常工作中，往往會面對“營改增”政策下所產生的問題。對于不動產租賃而言，在業務內容上共分為長期與短期兩種，對于短期租賃業務來講，承租方為了滿足較短時間的生活或是工作需求，簽署了相應的入住合同，整個業務辦理流程較為簡單，先是雙方進行聯系，而后前往現場進行房屋質量與空間分布的判斷，確認無誤后再進行住房手續的辦理工作，整個過程并不麻煩。對于長期租賃業務而言，則要在各方面都呈現出復雜的狀態，人們常見的長期租賃業務是正常租賃與回租兩種，在進行業務辦理時，不但需要對出租人的資料與信息進行比對，同時還要在承租人的經濟能力以及各項標準方面加以分析，雙方敲定后才能夠完成手續的辦理工作[5]。就目前來看，由于不動產租賃過程中，所涉及的內容過于復雜，甚至還存在著租賃房想要進行不動產購置，或者是出租方想要自行進行不動產開發的情況，這些都會使得企業在進行租金收取的過程中存在著較為巨大的風險影響，有關進項稅的界定內容也會存在不同程度的問題，使得不動產租賃效益無法得到有效保障。在“營改增”政策的背景下，倘若企業無法針對當前所存在的租賃問題進行有效控制與管理，不但會使得自身所承擔的稅收壓力過于巨大，同時在財政以及資金彈性方面也會受到較為嚴重的影響，這樣不但會導致租賃行業發展受阻，后續的工作內容也會受到一定程度的阻礙。不僅如此，為了滿足新老稅制的要求，相關企業在開展不動產租賃的過程中，還要針對實際情況完成新項目和老項目的有效分化，前者需要遵循新推出的增值稅率要求，這就使得營業稅額呈現上升的態勢，倘若企業無法對進項稅開展合理的抵扣處理，便會使得新項目所產生的租賃收益受到較為嚴重的影響。

2.3納稅過渡時間較短與其他行業相比，不動產租賃具有較為明顯的特殊性，主要的花銷與費用支出集中在前期以及人工工作中。隨著我國政策發生變動，營業稅轉變為增值稅，這就使得傳統的租賃模式無法滿足預期標準，企業很容易會受到納稅過渡時間的影響，整個周期相對較短，加上投入資金無法進行發票抵扣，這樣不但會使得不動產租賃行業面臨資金緊缺的情況，同時也會加大企業所面臨的經濟風險，使得后續的發展受到較為嚴重的影響。就目前來看，我國有關納稅的過渡時間定格在3年，整體周期相對較低，倘若企業本身存在著稅負管理方面的問題，很容易會發生稅負數值大幅度提升，或者是資金鏈斷裂的情況，若是以宏觀角度來進行分析，這種狀態下的不動產租賃模式顯然不滿足可持續發展需求，對于企業后續的發展也會產生較為不利的影響。

3“營改增”后不動產租賃業采取相關問題解決方法

3.1對不動產租賃業的業務稅收處理能力進行加強對于不動產租賃行業而言，營業稅額的變動，使得其會計核算工作難以正常進行，有關不同業務的稅收管理工作，也會受到外界因素的干擾，使得管理工作量無法得到保障，后續的工作內容也難以順利進行。為了避免類似的情況發生，企業在進行日常工作中，應當提高對會計人員的培養，提高人員本身所具備的稅收處理能力，實現綜合水平的強化，確保在處理涉稅業務的過程中，工作人員能夠有效地完成相關工作內容。在這一過程中，企業可以利用業務宣傳大會的方式，或者是專業知識培訓，來提高人員的綜合素養，強化核算處理能力，提高數據的精準性與可靠性，以此來為后續工作奠定良好的基礎，對于企業自身的經濟建設，也會產生積極的影響。

3.2實行不動產轉讓實行不動產轉讓，是有效提高企業會計核算精度的重要措施與手段，上述提到，在面對跨地域納稅業務時，企業所要承擔的繳費款項更多，相關的資金支出也會隨之提升，進而導致自身的經濟效益受到較為不利的影響。因此，為了有效降低經濟風險所產生的問題，企業在進行不動產管理的過程中，可以將其進行轉讓處理，將不動產與當地的企業或者是個人進行綁定，使其能夠避免發生跨地域納稅的情況，從而來實現不必要費用的減免。與其他方式相比，這種手段在處理效率上更高，且辦理手續較為簡單，既不需要花費大量的時間進行地域的轉移，在經濟管控質量上也能夠得到有效保障，這樣不但能夠滿足會計人員的核算需求，對于不動產行業的長久發展也會產生積極有效的促進作用。同時，在進行不動產轉讓管理過程中，既能夠縮短了整個業務處理周期，減少金錢投入與支出，同時也能夠降低納稅申報所產生的風險問題，從而來滿足企業的經濟建設需要。

3.3縮小納稅過渡時間如何縮小納稅過渡時間是當前企業在進行租賃過程中所存在的一大問題，并與會計核算工作有著極為密切的聯系。在營業稅轉變的背景下，為了滿足新時代增值稅的要求，不動產租賃企業在日常工作中，很容易會受到前期資金大量投入的影響，自身所承擔的稅負發生過重的情況，風險系數上漲，后續的工作內容也會面臨較為嚴重的影響。因而，相關企業在進行日常工作中，可以選用增長資金儲備的方式，從保險、基金或者是國債的方面來完成金融模式的調整，擴展金融處理手段，這樣不但能夠有效提高成本費用的管控力度，同時還能夠增強進項稅額的管控工作，在面對債務問題的過程中，能夠與其他公司合作，一同完成追繳作業，實現資金的回流發展，并為后續的工作奠定良好的基礎。經濟基礎對于任何一個企業的發展都有著極為重要的作用，在“營改增”政策背景下，不動產租賃企業需要從合理的角度出發，增強對合理投資理財的管控力度，加強資金回流的處理工作，加速進度的同時，降低稅負過重所產生的不利影響，以此來實現社會經濟的高速運行。

4結論

綜上所述，為了滿足租賃行業的發展需要，同時也是順應“營改增”政策需求，相關企業需要依照自身的實際情況，對會計核算工作進行相應的調整，從而來完成政策內容的規劃與處理，這樣不但能夠滿足經濟效益的建設需要，對于行業的發展也會帶來積極的影響。倘若從社會角度來講，良好的管理手段與風險處理模式，能夠有效提高企業的會計核算工作，降低風險影響，反之，如果企業本身不具備足夠的計算與財務管理水平，很容易會引發經濟問題，使得效益受損，人員的利益也很難得到保障。

參考文獻

[1]王軍.營改增后不動產租賃會計核算探析[J].財會學習,2021(33):160-161.[2]趙建輝.關于經營租賃資產退租費會計核算的探討[J].交通財會,2021(11):22-25.

[3]薛丹.簡析新租賃準則主要變化、會計核算處理及財務管理影響[J].行政事業資產與財務,2021(17):71-72+76.

[4]張麗.“營改增”對不動產經營租賃業會計核算的影響研究[J].財經界,2018(12):123-124.

[5]王新玲.“營改增”后以經營租賃方式出租不動產的會計核算[J].山西財政稅務專科學校學報,2016,18(04):39-41.

作者:丁卓