小區物業管理
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小區物業管理范文第1篇
1.1.1業主方存在問題“候鳥”人群住宅小區的業主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員，他們在三亞購置物業的目的就是為了享受生活，所以他們對物業管理的要求相對較高。但通過對卓達、天澤湖畔、清平樂、半山半島等中高檔小區的走訪調查得知“候鳥”式業主的物業維權意識普遍不高。因為他們每年都只在三亞住一兩個月，所以沒有業主提議成立業主委員會。對于平時小區內出現的物業糾紛，業主的處理方法一般是去小區物業投訴然后不了了之，再就是以拒交物業費來表示自己的不滿，很少有業主運用法律來維護自己的權益。1.1.2物業公司存在問題在對三亞市“候鳥”式住宅小區的走訪調查得知，三亞市物業管理公司在日常管理中存在以下幾種問題：①誠信體系建設不完善。小區業主經常會懷疑物業公司把自己所交納的物業管理費用據為己有，在冬季過后返回北方生活時不放心把空置的房屋交給物業公司管理，有些業主想把空置的房屋租出去時寧可找中介機構也不相信物業。②服務透明度不夠。物業公司在對小區公共設備維修時可能會因為公用面積達不到使用“公共設備維修基金”的條件而需要向業主收取一定的維修費，只是告知維修什么、應該分攤多少錢，但是沒有公布維修費使用的明細列表公告。③智能化辦公程度低。在調查中發現，有部分物業公司的賬目記錄、物業費收取及歸檔還處在純手工工作階段。據某物業工作人員所述，在每月集中收取物業費時經常會把賬目記錯，這樣無疑加大了物業從業人員的工作量，也增加了產生財務問題的可能性。④從業人員綜合素質不高。在我國，專業的物管服務人員還較，所以物業公司在招聘時可供選擇的員工多數是對物業管理認識不足的外行，加之對這部分員工的培訓工作做得也不到位，導致物業從業人員綜合素質不高的局面。
1.2三亞市家庭旅館物業管理存在的問題
1.2.1業主方存在問題家庭旅館的業主一般都是個體投資商，他們在三亞購置房屋的目的就是為了投資，獲取豐厚的利潤是他們的主要目標。所以他們在經營家庭旅館時會盡可能的降低成本，對物業不會有特殊的要求。但是因為日常生活中使用物業的是流動性極大的旅客，僅依靠小區的保安是不能保障旅客居住安全的，所以經常會發生旅客在入住家庭旅館期間財物失竊的現象。此外，因為家庭旅館使用者復雜多變給小區公共設施，如游泳池、文娛活動室等的管理帶來了諸多不便。1.2.2物業公司存在的問題物業公司對家庭旅館這一特殊使用人群的管理沒有單獨的一套物業管理辦法，也沒有對入住小區的旅客有任何規定要求，這不僅會給小區其他業主帶來諸多不便，也給小區的公共安全埋下了許多隱患。
1.3三亞市住宅小區物業管理第三方存在問題
所謂物業管理第三方是指房地產開發公司和政府物業相關主管部門，他們在物業管理的健康發展中起著至關重要的作用。1.3.1房地產開發公司存在問題雖然國家有明文規定要嚴格實施“建管分離”，但通過對三亞市眾多小區的調查發現，三亞市前期介入的物業公司大部分都是房地產開發商自己的物業公司或是和房地產開發商長期合作的物業管理公司，沒有進行嚴格的招投標，鑒于三亞市業主組成的特殊性，物業前期介入后幾乎就不在更換物業公司了，所以就形成了“誰建誰管”的不良局面。1.3.2政府物業相關主管部門存在問題政府的宏觀調控對物業行業健康有序的發展起著至關重要的作用，尤其是像三亞這種本土居民、候鳥居民、旅游暫住居民混居，旅游物業優于普通物業發展的特殊物業發展情況，政府的宏觀調控力度和廣度都要加大，但據三亞目前的狀況而言，政府的管理力度還有待加強。
2三亞市住宅小區物業管理問題解決對策
2.1三亞普通住宅小區物業管理問題解決對策
2.1.1業主方存在問題的解決對策業主在日常生活和工作中應多關心小區的建設，應該意識到成功的小區建設不僅可以提高業主的居住水平，還可以讓物業保值增值。在業主對現代物業管理全面認識和了解以后就會逐漸的改變對物業公司的態度進而接受現代物業公司入駐小區。2.1.2物業公司存在問題的解決對策物業公司在進行日常的管理工作的同時應該分析一下公司所處的競爭環境，明確公司定位。針對普通小區這個尚待開發的物業市場，物業公司應看到它的前景，積極的做好物業管理的宣傳，普及居民的物業管理知識，開拓低收入階層市場，為將來公司的發展打下堅實的群眾基礎。
2.2“候鳥”人群住宅小區物業管理問題解決對策
2.2.1業主方存在問題解決對策業主要學會用法律的武器合法維護自己的正當權益，應該認識到業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織，可以檢查、監督物業管理企業的物業管理工作，召集和主持業主大會，對小區內物業管理問題處理方案進行表決，同時也可以協助物業管理企業和業主進行溝通，是業主維權的主要法人代表，也是業主和物業公司溝通的橋梁，所以業主委員會的成立對于小區的和諧建設是很有必要的[1]。2.2.2物業公司存在問題解決對策①完善誠信體系建設。業主和物業公司之間的相互信任是物業公司開展日常管理工作的前提，物業公司在日常的管理活動中應多與業主溝通，及時了解業主所需，及時向業主反饋房屋托管的情況，適當時也可以在小區宣傳欄張貼物業公司成功的房屋托管案例，以優化物業公司在業主心目中的形象。②增大物業服務透明度。物業公司應定期向業主公布《物業費使用明細表》，對于小區公共設施維修費用的收取應列預算表，打消業主的顧慮，樹立物業公司服務業主，不以公謀私的良好形象。③采用智能化辦公。通過電腦網絡提供各種管理服務，不僅可以收取網絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統形象，提升了物業管理的科技含量、檔次和社會地位。④對員工進行嚴格的上崗培訓。物業公司要在其員工上崗前培養他們的服務意識，端正他們的工作態度以及鍛煉他們工作崗位所需的專業技能，讓物業公司的日常管理工作井然有序。⑤積極參與市場競爭。物業公司要意識到僅僅依附于房地產公司是不能讓公司持續發展下去的，只有參與正常的市場競爭才能讓公司不斷完善自身的組織結構、管理方法，才能不斷地進行改革創新。
2.3三亞市家庭旅館物業管理問題解決對策
2.3.1業主方存在問題解決對策業主方應從長遠的角度思考問題，跟小區物業協作，安裝獨立的保全系統，并通過網絡平臺及時提供家庭旅館旅客的相關信息，在保障小區安全的同時也可以為自己贏得良好的聲譽。2.3.2物業公司存在問題解決對策物業公司應積極地拓展自己的業務范圍，針對家庭旅館這一特殊物業制定出一套適合其居住人群高流動性、高復雜行特征的物業管理模式，加強小區治安管理，給旅游人群和正常居住業主提供一個可以和諧共處的環境。
2.4三亞市住宅小區物業管理第三方存在問題解決對策
小區物業管理范文第2篇
棗莊市共有住宅小區902個，已實行物業管理的小區329個，主要指2008年以來的新建住宅項目，建筑面積約2600萬平方米；機關、企事業單位自行管理的小區127個，建筑面積約540萬平方米；社區居民自行管理的小區446個，建筑面積約1200萬平方米，其中機關、企事業單位和居民自行管理小區絕大多數為老舊小區。
（一）房屋產權形式多樣
棗莊市老舊小區房屋產權形式有全產權商品房、房改售房、直管公房、回遷房等。住房的產權人多樣，有居民個人、房管部門、單位產權人、二手房產權人等。
（二）部分小區硬件條件相對落后
棗莊市部分老舊小區建成年代比較早，硬件條件比較差，比如市中區文化四村，該小區建成于1984年，雖然地處市中區中心地帶，但多以陳舊的低矮樓房為主，規劃比較滯后，綠化面積較小、缺少機動車停車位、體育健身設施和文化活動空間較小，且無物業管理，門面管理混亂、安全隱患嚴重。
（三）存在部分住宅樓無物業管理的現象
由于各種歷史原因以及產權形式的多樣化，以榮華里小區為例，該小區從90年代開始分四期建設，財政局宿舍屬于有物業管理的住宅樓可以看到業主的生活環境得到了提高，財產人身安全得到了保證，綠化和房屋設施設備、娛樂設施設備得到了完善。反之，而作為商品房出售的榮華里二、三期沒有物業管理的住宅樓只有用“臟、亂、差”來形容，也影響了市容市貌。
（四）部分居民觀念陳舊，物業管理交費意識淡薄
多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的后勤部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄，需要改變陳舊的觀念。目前，老市委、老政府宿舍包括東郊小區在內都是由機關事務管理局進行管理，業主并不承擔物業費。
（五）老舊小區基礎設施的改造資金無來源
老舊小區實施物業管理，改善居民的生活環境，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如對小區進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金問題是困擾實施物業管理的一個重要問題。目前，建成于20世紀80年代的文化一、二、三、四村，龍門里、青松里、光明新村等小區亟待進行整治改造。
（六）小區公共部分侵權行為引起業主之間糾紛
個別業主在進住小區后存在著違章搭建、毀綠種菜等破壞小區整體面貌的行為，從而引發其他大部分業主的不滿。而物業公司除了進行勸阻外，無任何行政執法權來對其進行制約。物業的無授權管理行為，往往成為和而不解的導火索，往往導致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進一步增加物業管理工作的難度，擴大了矛盾糾紛，影響了小區的和諧建設。
（七）業主委員會成立困難，運作難度大
通過了解，棗莊市中區2005年前建成的小區中成立了業委會的只有華山小區、君府花園、光明園、蘋果花園4個小區。在成立了業委會的4個小區中，只有光明園業委會和物業公司相互協調正常運作，蘋果花園業委會由于經濟收入不公開，業主意見較大，處于半癱瘓狀態，另兩個則完全形同虛設沒有開展工作。在調查中有的小區業主入住13年都沒有辦法成立業委會，有的小區業主出于個人利益拉成幾團，相互爭斗，干擾了業委會的正常有序成立。而有些業主的自我保護維權意識淡薄，不關心業委會的成立，認為成立不成立不關他的事。
二、老舊小區物業管理問題分析
（一）法律法規落實難
2009年出臺的《山東省物業管理條例》在實際的操作過程中難以落實，原因主要是《山東省物業管理條例》高估了業主的法治意識和主動參與業主委員會實施民主管理的意愿，對物業管理區域業主的復雜性缺乏充分的分析和把握。
（二）物業管理缺乏規模效應、科技含量低、管理行為不規范
由于物業管理工作起步較晚，目前“小、散、亂”諸侯割據的狀況十分突出，多數物業管理公司都達不到正常的經營規模。據統計，有70%以上的物業管理企業處于虧損或虧損邊緣。科學技術在物業管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業管理的主導模式。部分物業企業的行為不規范，存在著服務不到位、收費與服務不相符現象，一定程度上損害了業主的合法權益。傳統的物業管理內容包括對保安、保潔、保綠、對房屋設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠人工方式進行管理，不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間，而且難以達到規范化的管理效果。
三、對策
（一）實行屬地管理
近幾年，棗莊市按照物業管理“縱向到底、橫向到邊”的總體指導思想，2011年出臺了《關于進一步加強物業管理工作的意見》，明確了物業管理重心下移，管理窗口前置，規定了社區物業管理工作原則，即“區（市）政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，主管部門指導監督，屬地管理，條塊結合”，將物業管理納入社區建設統一管理，積極發揮街道辦事處、社區物業管理在基層物業管理中的重要作用。
（二）推行“四位一體”物業管理模式
近年來，棗莊市著力推廣了在社區居委會黨支部領導下的居民委員會、業主委員會、物業服務公司共同參與的“四位一體”物業管理模式，積極發揮“社區居委會黨支部、居民委員會、業主委員會、物業服務公司”四方面力量，共同致力搞好社區物業管理工作，特別是在解決物業矛盾糾紛問題上，更顯這四方合力的重要性。棗莊市中區創新了“四位一體”物業管理模式為“4+X”聯席會議制度，同時將物業管理納入社共網格化管理。全面推廣“四位一體”物業管理模式，為老舊小區實行物業管理提供了社會各方共同參與社區物業管理的全新平臺。
（三）加大財政資金投入
棗莊市于2007年出臺了《關于加快推進棚戶區改造和舊住宅區整治的實施意見》，市政府以“文化四村”作為老舊住宅小區綜合整治試點，積極探索老舊小區綜合整治改造經驗。“文化四村”經過綜合整治改造后，小區“路不平、污水流、燈不明、停車難、環境差”等問題得到了徹底改變。
（四）依法成立業主委員會，為老舊小區實行物業管理提供組織保障
針對業主積極性不高，小區業主委員會成立難的這一現狀，嘗試在業主委員會籌備及成立的前期，由街道社區人員充實進去，組織小區內的業主依法進行選舉，協助業主委員會與物業及政府部門進行溝通，承擔組織、監督等職責，方便業主委員會正常運行，及業利的有效實現。當業主委員會動作正常時，自動退出。
（五）培育以人為本的物業服務理念，構建和諧平等物業服務關系
物業企業對小區和諧氛圍的形成起著至關重要的作用。物業企業應該樹立以人為本的服務理念，嚴格按照政策法規和物業服務合同，公開服務標準、收費標準和收費依據，盡職盡責的為業主服務。物業企業與業主的關系應該定位于魚水關系，成為業主親密的朋友和至親的伙伴。物業企業還要進一步提高自身素質，加強對員工的培訓，增強與業主的溝通和交流，積極與政府相關部門配合，進一步提高協調能力，全力支持社區建設，開展健康向上的社區文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結。
（六）加強輿論宣傳，為老舊小區實行業物業管理營造良好的氛圍
一是宣傳貫徹落實《物權法》、《山東省物業管理條例》、市人民政府《關于進一步加強物業管理工作的意見》，提高業主、物業企業及全民的法律意識，使社會各方面充分認識到物業管理實質上是一種有償服務，可以帶來巨大的社會效益、經濟效益和環境效益，營造一個全社會了解物業管理、接受物業管理、關心物業管理、支持物業管理的良好氛圍，積極營造出一個物業管理市場化的良好氛圍，為物業管理的健康發展奠定良好的社會環境。二是深入調研，為建立健全業主委員會和物業管理的監督體系提供有力的依據。三是強化黨委政府及社區居委會對業主委員會的指導，提升城市管理整體水平。
（七）打造物業服務品牌，引導物業企業積極介入老舊小區物業管理
小區物業管理范文第3篇
受委托方（以下簡稱乙方）：
根據《中華人民共和國經濟合同法 》、《深圳經濟特區物業管理條例》等國家、地方有關法律 、法規 和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對龍城工業園實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業基本情況
座落位置：
總建筑面積：
物業類型：工業園；
第二條 委托管理事項
（一）房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理；
（二）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯等）的維修、養護、管理和運行服務；
（三）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等）的維修、養護和管理；
（四）公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；
（五）車輛行駛及停泊（不包括車輛保管責任）；
（六）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，（但不含人身，財產保險保管責任）；
（七）社區文化娛樂活動；
（八）物業及物業管理檔案、資料；
（九）法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項；
（十）甲方要求符合法規和政策規定的其他事項；
第三條 合同期限
本合同期限為——年。自——日起至——日止。
第四條 甲方的權利和義務
（一）與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；
（二）對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；
（三）委托乙方對違反物業管理法規政策的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取繳催改措施；
（四）本物業規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理；
（五）甲方在合同生效之日起按政府規定向乙方提供管理用房 （其中包括辦公用房、員工宿舍、等其它管理用房），由乙方無償使用；
（六）甲方在合同生效之日起按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；
（七）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
（八）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛及有關歷史遺留問題；
（九）協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育；
（十）甲方承擔自用面積及配套服務場所的管理費、水電費、公共水電費等其他公共分攤費用；
（十）法規政策規定由甲方承擔的其他責任。
第五條 乙方的權利和義務
（一）根據有關法律，法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法，規章制度，實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益。
（二）遵照國家，地方物業管理服務收費規定，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。
（三）負責編制房屋及附屬設施，設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。
（四）有權依照法規政策，本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；
（五）有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；
（六）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督，指導，并接受甲方和業主的監督；
（七）至少每3個月向全體業主公布一次管理費用收支賬明細。
（八）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（九）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（十）開展有效的社區文化活動和便民服務工作；
（十一）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及有關財產，各類管理檔案及有關資料。
（十二）不承擔對業主及非業主使用人的人身，財產的保管保險義務。
（十三）完成甲方符合法規和政策規定的其他要求事項。
第六條 管理目標
1、房屋及公共設施完好率85%以上；（不包含設備設施老化及非管理責任造成的損壞）
2、每年進行不少與兩次物業用戶滿意度調查，用戶滿意率達不低于80%； 3、管理人員專業培訓合格率100%；
第七條 管理服務費用
1、本物業已出租給企業的面積按0、00元/㎡/月由乙方直接向企業計收物業管理費；
2、甲方承擔空置物業面積的物業管理費，乙方按0元/㎡/月計收；
3、房屋本體維修基金的收取以物業主管部門的指導標準執行：電梯房按0、25元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金、樓層房按0、15元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金；房屋本體維修基金的使用只涉及公共部位及公用設施設備的日常維修和養護；如龍城工業園房屋及設備維修費用超過人民幣壹仟元整或當本體維修基金已提前使用完畢的情況下，則由乙方提出申請，經與甲方議定方案后實施，所需費用由甲方承擔；
4、甲方應于每月5日前通過銀行直接轉賬或到乙方辦公場所繳納現金等方式，向乙方繳納當月物管費、房屋本體維修基金和上月水電費，甲方逾期不能正常轉賬或繳納現金的，則由乙方按日收取0、5%的違約金；
5、管理服務費標準如有調整則按雙方議定的標準執行。
第八條 收款收費項目約定
1、甲方委托乙方與龍城工業園所有入園企業簽訂物業管理合同，并負責向企業進行相關的解釋工作及協助乙方辦理相關手續，由乙方直接向龍城工業園所有入園企業收取物業管理費、房屋本體維修基金、水電費、電梯使用費、垃圾清運費、停車費和相關保證金；
2、乙方無法處理的收款收費問題，由甲方協助乙方進行處理。
第九條 違約責任
1、若各級政府對龍城工業園的政策有變動需要解除本合同的，或因政府采購、招標等原因需要更換物業公司而解除雙方合作關系的，甲方在得知消息后應提前三個月告知乙方；
2、若發生上述情況后，甲方不能及時通知乙方，所造成的一切后果、經濟責任、法律責任均由甲方負責承擔；
3、如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
4、如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。
5、因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）
6、甲，乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條 其他事項
（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
（二）合同規定的管理期滿，甲乙雙方如解除合同應提前六個月書面通知對方，本合同自然終止。如無疑義則合同自動順延。
（三）本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
（四）本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交仲裁委員會依法裁決。
（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律，法規和政策執行。
（六）本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲，乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
（七）本合同自簽訂之日起生效。
小區物業管理范文第4篇
關鍵詞：管理模式；小區物業管理；城市
城市小區的物業管理模式不僅在住宅小區的管理中占據重要地位，同時它也是城市發展的經濟部門，物業管理的資產相比較與其他部門的資產要高出很多，而城市小區物業管理的質量將直接影響城市的管理和環境的完善。從而影響我國社會經濟效益。因此加強城市小區物業管理模式的管理水平是城市發展中重點解決的問題，針對物業管理模式存在的問題提出相應的解決措施對城市發展具有重要意義。
一、城市小區物業管理模式存在的主要問題
1.在小區物業管理過程中業主和物業之間存在矛盾
城市小區物業管理過程中業主和物業之間的矛盾主要是由于兩者之間的交通渠道狹窄，造成溝通不暢。對于城市新建的小區，在物業管理過程中需要考慮很多細節問題，如水暖、電力的供應等。物業管理部門對待緊急問題處理的不及時，和業主之間不能進行有效溝通，就會對業主的正常生活產生影響，從而引起雙方矛盾的產生。
2.政府職能部門權責不夠明確對物業管理工作阻礙
城市小區物業管理缺乏比較系統、完整的法律體系，在物業管理的實際工作中缺少政策法規的保障，在實施過程中沒有統一標準，造成管理工作不及時，在解決實際問題缺少具體的措施依據。政府對相關物業管理部門沒有明確劃分職責，造成業主發生問題就會去找政府解決，給政府加大了工作難度。另外政府對物業管理方面的監管也不夠及時，相關的監管機制也有待完善[1]。
3.物業管理企業存在的弊端對物業管理工作的阻礙
物業管理企業自身的局限性，導致在城市小區物業管理過程中收費困難，和個別業主之間關系緊張。而造成這類問題的原因是由于業主的消費意識薄弱、物業管理中不恰當的管理方式對業主造成的不滿、個別業主自身經濟水平的限制、物業管理企業在提供服務時不到位、物業管理企業的收費制度不透明等。另外物業管理工作人員方面的影響也對城市小區物業管理模式產生阻礙。由于傳統計劃經濟的深入影響，物業管理工作人員的素質和服務意識薄弱，企業內部競爭機制的不健全，導致物業管理工作人員的物業管理能力難以適應市場的需求，再加上經濟收入不高，造成物業管理企業嚴重缺乏高素質和管理技能的專業人才。嚴重影響物業管理的人才隊伍的建設[2]。
4.小區業主的綜合素質問題對物業管理工作的阻礙
業主自身的素質和物業管理意識的薄弱都會直接影響城市小區的的物業管理質量。在實際物業管理調查過程中了解到，部分業主對物業管理的相關法律法規的認識存在不足，不能有效的利用法律的保障對自身權益加以維護，對具體的物業管理相關條例也并不了解，關于物業管理中小區的公共區域的管理、建立業主委員會等，也不夠重視。在業主進行維權的過程中，由于部分業主的素質較低，常常出現業主和物業管理部門發生口水戰、打架事件等不文明和不合理的手段。不僅不利于自身權益的維護，還會造成雙發的人身傷害，加重業主和物業管理部門的矛盾[3]。
二、促進城市小區物業管理模式發展的具體措施
1.改善業主和物業管理部門的關系
在城市小區物業管理過程中最重要的就是改善物業管理部門和業主之間的關系，為物業管理工作的開展提供良好的平臺。在改善改善業主和物業管理部門的之間關系的時候需要加強兩者之間的交流，拓寬交流平臺。首先可以通過設置業主意見箱，業主對物業管理部門的不滿和建議可以通過書信的形式投到意見箱中，物業管理部門在看到業主的意見和建議時及時的改正工作中存在的不足，為物業管理工作的有效開展提供保障。其次可以借助通信設備，開設物業管理服務專線，業主可以通過打電話的方式及時和物業管理部門溝通物業管理問題。最后，可以建立小區物業管理論壇網站，隨著計算機網絡技術的發展，人們對網絡的依賴性逐漸增強，物業管理部門可以利用這一趨勢，在論壇網站中大家可以暢所欲言，加強和業主之間的溝通，減少由于兩者缺少溝通而產生的矛盾問題，同時也有利于物業管理工作的高效開展[4]。
2.加強政府相關部門的導向作用
在城市小區物業管理過程中，政府要充分發揮自身的主導作用，建立健全物業管理相關的政策和法規機制，根據城市小區物業管理的實際情況，制定切實有效的解決方案。另外加強物業管理相關知識的宣傳和引導，制定統一的物業管理服務規范，滿足業主的物業管理方面需求，通過多媒體社交媒介和多媒體設備進行物業管理方面的知識宣傳，提高業主的物業管理意識。政府在落實物業管理政策法規的過程中還應該加強監管力度，可以建立小區的物業管理資金賬戶，對于建設小區的消耗可以通過使用物業管理專項資金，而物業管理資金的征收對象則是小區內的所有業主，物業根據相應的比例和消費的支出科學合理的進行征收，另外物業管理部門對資金的去向和用途做出明細的報表，便于業主及時監督[5]。
3.完善物業管理企業的管理職能
物業管理企業在城市小區物業管理過程中也不斷創新、增強自身的實力和市場競爭力，滿足社會發展的需求。在物業管理方面，需要不斷創新管理手段，引進先進的科學技術到實際物業管理工作中，如統計分析技術、市場預測技術、辦公自動化、計算機信息系統和網絡技術等，為城市小區物業管理提供技術保障。在物業管理人才隊伍建設方面，加強培訓物業管理人員的物業經營、計算機網絡、公共關系、房產法律等方面的知識，提高物業管理人員的管理技能。同時還要加強培訓操作人員的服務技能、治安保衛、設備維護、清潔衛生等方面的技能。另外還可以從社會、學校招聘高素質的物業管理人才，以此優化物業管理企業的人才隊伍[6]。
4.提高業主素質和物業管理意識
城市小區物業管理過程中受業主的影響較大，因此要注重提高也很足自身的綜合素質和物業管理意識。提升業主自身綜合素質的途徑有很多，業主可以從身邊的小事做起，養成不隨意亂扔、亂放生活垃圾等良好的生活習慣。愛護小區內公共基礎設施。另外還可以成立業主委員會作為物業和業主之間溝通的紐帶，通過業主委員會將集體的意見和建議反應給物業，避免在物業和業主在溝通中產生過激的行為，保證物業管理工作的正常進行。
三、結論
綜上所述，我國城市小區物業管理模式發展還有待完善，在實際物業管理過程中仍存在許多問題，因此，相關管理部門要加強對城市小區物業管理模式的研究，針對存在的問題做出具體合理有效的解決措施，提高我國城市物業管理水平，推動我國城市的發展，促進我國經濟的增長。
參考文獻
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小區物業管理范文第5篇
（一）昆山高新區老小區物業現狀
1.基本情況
由于這些老小區基礎設施相對薄弱、居住人員素質不高、物業費收費困難等原因，正規物業公司不愿接手，只得由街道社區自行管理。物業人員由年齡較大的保安、保潔組成，目前共有1719人。管理模式普遍為最簡單的“看看大門、搞搞衛生、修修補補”，與正規物業公司差距較大。
2.保障機制基本以財政投入為主
老小區改造、社區零星維修、門衛經費全部由財政安排；保潔經費扣除各街道社區物業收費外的差額部分由財政安排。門衛及保潔經費按“人數×定額標準”的形式核定。
（二）昆山高新區老小區物業管理中的問題
當前老小區物業管理矛盾較突出、糾紛不斷，雖然社區和業主主觀上有一定原因，但物業管理體制、物業服務理念、經費保障體制也都存在著一些問題。
1.管理體制不順暢、獎懲力度不夠
①無相關的職能管理機構。全區未設立相應的工作部門或領導小組，無法統籌協調全區物業服務工作，缺乏通盤考慮，各街道社區各自為政。②街道社區既是“裁判員”又是“運動員”。社區工作人員要花大量的精力投入到物業管理雜務中，經常出現加班上門收取保潔費的現象。這讓原本只是監督物業管理的社區變成了自已動手搞物業，如果與社區居民產生物業糾紛，容易影響到社區其他方面的工作。③街道社區缺少自。具體體現在1097個老小區門衛全部由市綜治委統一招錄（為解決本地戶籍50歲左右人員就業問題），工資待遇由市統一制定，街道社區只有建議權、無決定權。④業主委員會組建難。老小區基本無業主委員會。除了街道社區指導和監督工作不到位，還有老小區居住人員的結構問題。老小區大多以本地老年人、學區房居住人員、外來人員租住為主，相當一部分業主都不居住在本小區，對是否成立業主委員會并不關心。
2.物業服務水平低、理念舊
①服務水平低，收費難、多。亂停車、環境差、侵占公共空間等現象時有發生，造成業主拒絕繳費，形成惡性循環。由于物業服務水平低，導致物業類投訴占全區投訴總量的40%左右；收費率在50%以上的小區個數只有49個，占總數的23%，有的街道物業費收入甚至出現逐年下降的趨勢。②服務理念舊，質量差、意識弱。雖然各街道有物業管理中心，但真正運作的只有朝陽街道，其他街道基本只是空架子。集體收入意識弱，對屬于社區收入的商家進場費、廣告費等缺乏管理，免收賣人情現象較多。
3.財政負擔較重、保障機制等缺乏創新
保安保潔經費由于工資水平提高，總量增支較大，2011-2014年均增長16.01%。雖然財政投入大、負擔重，但不治本，無法促進老小區向建立現代物業管理模式轉變，關鍵就是保障機制缺乏創新。①預算制度不適用。我區的配套資金及保潔經費預算參照市級“人數×定額標準”模式，其實對物業管理經費的核定并不適用。因為定額一經確定，大家都知曉全年收入，客觀上造成“養懶養散”的現象，缺乏收入考核的彈性。②重改造，輕保養。近年來我區用于老小區屋頂、立面、道路等硬件的改造力度非常大，使很多老小區面貌煥然一新。但幾年過后，一些小區又重返臟亂差現象，公共設施損壞嚴重。究其原因主要是缺乏日常的保養和維護。安排給各街道每年的零星維修經費，根本不足以解決保養和維護問題。③物業收費票據不統一。物業收費是提供服務后的有償收費，原則上應使用稅務發票，但大多數街道的物業管理中心不正常運作，并且申領稅務發票會帶來繳稅問題，因而造成物業收費票據稅務發票、財政非稅票據并存的局面。
二、街道社區、財政部門對老小區管理的有益探索
（一）整合資源，充實街道物業管理中心
朝陽街道抽調了5名正式工作人員到物業管理中心，開通專門的服務熱線；招錄10多名有水電等有一技之長的社工，專門負責老小區的物業報修。通過這些資源整合，統籌使用原分散在各社區的物業力量，改變了原先街道內部各社區各管一塊的局面，得到了社區居民的肯定，街道2011-2014年的物業收費也逐年上升。
（二）動遷小區物業管理開展的市場化改革，將為老小區提供借鑒
目前我區銘景苑、廟燈2個動遷小區的物業管理，正在進行市場化管理改革試點。具體做法是召集5個有一定資質且經考察平時管理較正規的物業公司進行議標確定。如試點順利并得以在動遷小區推廣，那么此做法應值得老小區借鑒。
（三）對老小區物業經費補助方式的創新也提上了議事日程
一是財政等部門正在調研老小區物業經費預算管理新模式，以亭林街道為試點測算。基本思路是核定收入基數，按物業面積計算物業經費差額補助。二是在2015年預算中專門安排了老小區養護經費。
三、對財政支持老小區物業管理的建議
老小區物業管理是社區建設管理的重要內容，是老小區居民最大的民生事業，而物業管理屬于《蘇州市政府向社會購買服務指導目錄》中的內容之一。因此老小區的物業管理應走以政府投入為主，街道社區、物業公司、社區居民共同參與下的市場化改革之路。財政對老小區物業的支付應促進這一市場化改革。
（一）堅守民生屬性的底線
老小區物業管理屬于民生事業屬性，是財政必須保障的公共事業范圍，這是做好老小區物業管理的底線。既要重視老小區的改造也要重視改造后的保養及維護；既要做好日常物業經費保障，也要放權街道社區；既不能參與物業人員招錄，也不能框定物業人員的待遇標準。
（二）堅持循序漸進的原則
①在認真調研的基礎上搞好測算。做實做好測算方案，是推進市場化改革的前提，財政、街道、區社區管理部門要形成合力。②先試點，成功總結后再推廣。在動遷小區物業管理市場化試點成功后，可借鑒其經驗選擇一個有代表性的街道進行試點，成功后總結經驗形成制度再推廣。③轉變街道物業管理職能。在目前的情況下可參照朝陽街道的成功做法，先充實街道的物業管理中心。市場化改革后街道只是物業管理的監督部門，不再是“裁判員”兼“運動員”了。
（三）拓展規模化整體化的運作思路
亭林街道曾在去年對里厙新小區進行了物業管理改革的可行性研究。綜合測算年收入與年支出，結果是收不抵支。但測算的基數是維持目前的物業管理人員數量，單單保安就有20人（3個小區進出口），如真正市場化后真的需要20個保安嗎？如以街道內全部老小區作為整體測算呢？再拓展一下，如以昆山高新區全部老小區作為整體測算呢？市場化后由于老城區和城北地區的老小區大多比較集中，物業公司可統籌使用物業人員，遵循優勝劣汰的公司化用人規則，肯定會出現減人增效的良好效果，財政資金的績效也將體現。如以街道為整體進行市場化招標運作，將更加能保證物業公司的正常利潤。另外，區國有資產經營公司也可組建相關子公司參與競標。財政部門力推的PPP模式也可在小區物業管理方面嘗試。
（四）拿出改革創新的決心
