房產(chǎn)稅實施細則

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房產(chǎn)稅實施細則范文第1篇

北京明確房產(chǎn)稅執(zhí)行標準1，哪些人需要繳納房產(chǎn)稅?

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人(以下簡稱納稅人)。

2，什么時間繳納?

房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

3，房產(chǎn)稅是如何計算的?

房產(chǎn)稅計算公式

(1)，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)的，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算繳納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%。

計算公式為：應納稅額=房產(chǎn)原值(1-30%)稅率(1.2%)

(2)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

計算公式為：應納稅額=房產(chǎn)租金收入年稅率(12%)

4，哪些房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅?

國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn);由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn);宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn);經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。

除法定免納房產(chǎn)稅的情況外，納稅人納稅確有困難的，由稅務機關核實情況、提出處理意見并報市政府批準后，減征或免征房產(chǎn)稅。已經(jīng)稅務機關批準享受房產(chǎn)稅困難減免稅收優(yōu)惠政策的，繼續(xù)執(zhí)行至原優(yōu)惠期滿為止。

北京市房產(chǎn)稅實施細則最新全文第一條 根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十條和規(guī)定，制定本細則。

第二條 凡座落在本市城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城(含衛(wèi)星城)、建制鎮(zhèn)轄區(qū)內和工礦區(qū)范圍內的房產(chǎn)，均應在本市繳納房產(chǎn)稅。國家和本市另有規(guī)定者除外。

本條所指城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城(含衛(wèi)星城)、建制鎮(zhèn)的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區(qū)劃為依據(jù)。

第三條 納稅人有營業(yè)機構的，在獨立核算的營業(yè)機構所在地納稅;無營業(yè)機構的，在其房產(chǎn)所在地納稅。

第四條 企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末帳面房產(chǎn)原值，一次減除百分之三十后的余值，計算繳納房產(chǎn)稅。其他單位和個人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

第五條 除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

1、經(jīng)有關主管部門批準由企業(yè)、事業(yè)單位和個人自辦的各類學校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫(yī)院、醫(yī)務室、診所等占用的房產(chǎn);

2、火葬場、殯儀館、公墓的房產(chǎn)。

3、經(jīng)市人民政府或市稅務局批準免稅的房產(chǎn)。

第六條 納稅人納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經(jīng)稅務機關批準后，給予減稅或免稅照顧。

第七條 本市房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。

第八條 本細則后，納稅人應在稅務機關規(guī)定的 期限內，向主管稅務機關辦理納稅申報登記。具備自核自繳條件的，其應納的稅款，應在納稅期限內，自行計算繳納;不具備自核自繳條件的，由稅務機關填發(fā)房產(chǎn)稅繳款書，由納稅人繳納。

納稅人發(fā)生房產(chǎn)增加、減少或使用性質變更、租金調整等情況，必須在變動后十五日內到主管稅務機關辦理變更申報登記。

其他有關征收管理方面的問題，按《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和本市有關規(guī)定辦理。

房產(chǎn)稅實施細則范文第2篇

第二條  房產(chǎn)稅在下列地區(qū)征收：

一、城市按市行政區(qū)域（含郊區(qū)）的區(qū)域范圍；

二、縣城按縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域（含鎮(zhèn)郊）的區(qū)域范圍；

三、建制鎮(zhèn)按鎮(zhèn)人民政府所在地的鎮(zhèn)區(qū)范圍，不包括所轄的行政村；

四、工礦區(qū)指大中型工礦企業(yè)所在地非農(nóng)業(yè)人口達二千人以上，工商業(yè)比較發(fā)達的工礦區(qū)。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)須經(jīng)省稅務局批準。

第三條  房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。

第四條  房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之三十后的余值計算繳納。

房產(chǎn)原值是指納稅人按照財務會計制度規(guī)定，在帳簿記載的房產(chǎn)原值。對納稅人未按財務會計制度規(guī)定記載，房產(chǎn)原值不實和沒有原值的房產(chǎn)，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同時期的同類房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

第五條  房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為百分之一點二；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為百分之十二。

第六條  下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：

一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；

二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四、社會舉辦的學校、圖書館（室）、文化館（室）、體育館、醫(yī)院、幼兒園、托兒所、敬老院等公共、公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn)；

五、個人自有自用的非營業(yè)用的房產(chǎn)；

六、經(jīng)有關部門核定屬危房、不準使用的房產(chǎn)；

七、經(jīng)財政部門和省稅務局批準免稅的其他房產(chǎn)。

第七條  對少數(shù)民族地區(qū)、山區(qū)和其他地區(qū)部分新建立的建制鎮(zhèn)，由于經(jīng)濟不發(fā)達，房屋簡陋，縣人民政府要求緩征的，可由縣稅務局上報，經(jīng)省稅務局批準，可暫緩征收房產(chǎn)稅。

第八條  除本細則第六條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難，可向房產(chǎn)所在地納稅人稅務機關申請，經(jīng)縣（市）稅務局批準，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。

第九條  房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。具體的繳納期限，由市、縣稅務局規(guī)定。

第十條  納稅人應于本細則施行之日起二個月內，將現(xiàn)有房產(chǎn)的座落、結構、幢數(shù)或間數(shù)、面積、原值或租金等情況據(jù)實向房主所在地的稅務機關申報登記。申報登記后，納稅人變更地址，新建或購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權轉移，房屋添建，改建增減原值，免稅房產(chǎn)出租或營業(yè)，應于變更、建成、購進、轉移、添建、改建竣工和出租、營業(yè)之日起二十天內，向所在地稅務機關申報。

第十一條  房產(chǎn)稅的征收管理，除本細則第十條規(guī)定者外，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《廣東省稅收征收管理實施辦法》的規(guī)定辦理。

第十二條  房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務機關征收。

房產(chǎn)稅實施細則范文第3篇

關鍵詞：資產(chǎn)交易 企業(yè)實質性 稅制管理

在國家稅務總局《關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知》（國稅函〔2009〕285號）及《關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）出臺前企業(yè)通常會選擇股權收購的辦法來達到資產(chǎn)收購的目的，因為該方法手續(xù)簡便，加上缺乏監(jiān)管，不少企業(yè)采用按原價轉讓股權的方法逃避股權轉讓環(huán)節(jié)的稅費，但該方法存在很大的稅收風險，并且會將轉讓方的稅負轉稼給受讓方。下面我們通過一個例子分析用不同的方法進行實質性資產(chǎn)交易所產(chǎn)生的稅收成本及各自的利弊，以幫助企業(yè)選擇最佳方案。

例：A公司是一個有限責任公司，注冊資金為2000萬元，由甲（法人）投資1500萬元，占注冊資本的75%，甲公司是一個由自然人投資的有限公司，乙（自然人）投資500萬元，占注冊資本的25%。假設A公司賬面的主要資產(chǎn)為房產(chǎn)，賬面價值為1800萬元，其余為流動資產(chǎn)200萬元，A公司尚未開始生產(chǎn)經(jīng)營。B公司欲以3820萬元的價格收購A公司的房產(chǎn)，交易完成后A公司將收益進行分配，甲公司也將投資收益向其股東進行分配（甲公司無虧損），即A公司將轉讓實質性資產(chǎn)的收益最終分配到自然人手中。

一、不同方法下交易產(chǎn)生的主要稅收成本

（一）A公司以房產(chǎn)作價3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權按A公司凈資產(chǎn)3515萬元的價格轉讓給B公司股東

所得稅：

①A公司以非貨幣資產(chǎn)投資，資產(chǎn)轉讓所得

3820-1800=2020萬元

2020*25%=505萬元

根據(jù)國稅發(fā)〔2000〕118號關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知第三條規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉讓所得或損失。

②甲公司股權轉讓所得

（3820+200-505）*75%-1500=1136.25萬元

1136.25*25%=284.06萬元

根據(jù)國稅函（2010）79號關于貫徹落實企業(yè)所得稅若干稅收問題的通知第三條：企業(yè)轉讓股權收入，應于轉讓協(xié)議生效、且完成股權變更手續(xù)時，確認收入的實現(xiàn)。轉讓股權收入扣除為取得該股權所發(fā)生的成本后，為股權轉讓所得。企業(yè)在計算股權轉讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。

個人所得稅：

①乙投資收益

（3820+200-505）*25%-500=378.75萬元

378.75*20%=75.75萬元

②甲公司股東投資收益

1136.25-284.06=852.19萬元

852.19*20%=170.44萬元

契稅：A公司以房產(chǎn)投資，交易雙方需繳納契稅

3820*2%*2=152.80萬元

稅收成本合計為

505+284.06+75.75+170.44+152.80=1188.05萬元

（二）B公司以公允價值4020萬元收購A公司股權

所得稅：

①甲公司股權轉讓所得

4020*75%-1500=1515萬元

1515*25%=378.75萬元

根據(jù)財稅〔2009〕59號《關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》規(guī)定：企業(yè)股權收購相關交易處理規(guī)定，被收購方應確認股權轉讓所得或損失。

②A公司賬面房產(chǎn)不能按公允價值調整，公司不確認資產(chǎn)轉讓所得，賬面房產(chǎn)按公允價值計量與按賬面價值計量產(chǎn)生計稅基礎差異并產(chǎn)生所得稅差異。

計稅基礎差異：3820-1800=2020萬元

所得稅差異：2020*25%=505萬元

根據(jù)財稅〔2009〕59號《關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》規(guī)定：企業(yè)股權收購相關交易處理規(guī)定，被收購企業(yè)的相關所得稅事項原則上保持不變。

個人所得稅：

①乙投資收益

4020*25%-500=505萬元

505*20%=101萬元

②甲公司股東投資收益

1515-378.75=1136.25萬元

1136.25*20%=227.25萬元

稅收成本合計為

378.75+505+101+227.25=1212萬元

（三）B公司吸收合并A公司，以非股權支付形式支付對價4020萬元

所得稅：

①A公司清算所得

4020-2000=2020萬元

2020*25%=505萬元

根據(jù)財稅〔2009〕59號《關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》規(guī)定：

企業(yè)合并，合并企業(yè)應按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產(chǎn)和負債的計稅基礎；被合并企業(yè)及其股東都應按清算進行所得稅處理。

②甲公司股權轉讓所得

（4020-505）*75%-1500=1136.25萬元

1136.25*25%=284.06萬元

個人所得稅：

①乙投資收益

（4020-505）*25%-500=378.75萬元

378.75*20%=75.75萬元

②甲公司股東投資收益

1136.25-284.06=852.19萬元

852.19*20%=170.44萬元

稅收成本合計為

505+284.06+75.75+170.44=1035.25萬元

從上面的例子我們可以看出，在實質性資產(chǎn)交易中轉讓方的股權結構不同會產(chǎn)生不同的稅收成本，一般情況下法人資本占的比例越高，稅收成本越高，造成這種結果的原因為。一方面是由于企業(yè)所得稅比個人所得稅的稅率要高5%，另一方面是由于稅法規(guī)定股權轉讓收入不能等同于股息、紅利等投資收益，不享受免稅政策，其中包含著重復征稅的因素。如果上例中A公司的股權結構為甲（法人）投資500萬元，占注冊資本的25%，乙投資1500萬元，占注冊資本的75%，三種方法計算的稅收成本分別為1036.55萬元、1010萬元、883.75萬元，因此在公司成立時就應根據(jù)投資策略做好籌劃。

二、不同方法的利弊分析

（一）A公司以房產(chǎn)作價3820萬元入股B公司，再由A公司股東將股權按A公司凈資產(chǎn)3515萬元的價格轉讓給B公司股東

優(yōu)點：

（1）A公司可以承續(xù)；

（2）交易的資產(chǎn)可以按公允價值在B公司入賬，并進行攤銷。

缺點：

（1）需要繳納契稅，成本較高；

（2）需要進行兩次股權變更，房產(chǎn)權證需要進行變更，手續(xù)較繁鎖。

（二）B公司以公允價值4020萬元收購A公司股權

優(yōu)點：

（1）A公司可以承續(xù)；

（2）只需進行一次股權變更，房產(chǎn)權證無需變更，手續(xù)簡便。

缺點：

（1）該方法雖然在交易的當時比另外兩種方法需要繳納的稅收較少，但由于該方法下，交易資產(chǎn)的賬面價值保持不變，會將稅負轉稼給受讓方，因此在交易時必須將該筆稅務成本考慮進去；

（2）在A 公司轉讓股權時，受讓方付出的股權投資成本將大于其在A公司所占股權的份額，該部分差額當受讓人為法人時可在其股權投資成本中體現(xiàn)，當受讓人為自然人時就無法體現(xiàn)，自然人股東在今后收回投資時存在被重復征收個人所得稅的風險。

（三）B公司吸收合并A公司，以非股權支付形式支付對價4020萬元

優(yōu)點：

（1）交易的資產(chǎn)可以按公允價值在B公司入賬，并進行攤銷；

（2）稅收成本較低。

缺點：

（1）A公司需要進行清算；

房產(chǎn)稅實施細則范文第4篇

我國房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的基礎性，從1978年改革開放至今，歷經(jīng)三十多于年的發(fā)展，與其他產(chǎn)業(yè)間聯(lián)系密切，已然成為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展在一定程度上影響著我國經(jīng)濟的走勢。根據(jù)這幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展走勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相較于其他行業(yè)而言則要更加緊張。因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有單位價值高、建設周期長、負債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點。目前房地產(chǎn)企業(yè)稅制設計不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉環(huán)節(jié)，而且多是以預繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費用，使的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營壓力。因此，科學有效的稅務籌劃，能夠縮減企業(yè)稅收成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高其競爭實力。

在利潤率普遍趨同的當今社會，降低成本很顯然是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的一大法寶。而稅務籌劃工作的實質是指納稅企業(yè)在依照我國稅法的相關規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關稅收規(guī)定）基礎上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎上，通過對企業(yè)的投融資、經(jīng)營管理等活動進行合理的分析和決策，充分利用國家有關稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風險，實現(xiàn)稅負最小化，從而使企業(yè)達到利潤最大化這一經(jīng)營目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃現(xiàn)狀

2015年隨著全國兩會閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟密切相關。國家在政策上加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復雜，在短期內限制了其經(jīng)濟效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內學者和專家近幾年開始了稅務籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的可行性

第一，政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時合法的稅務籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業(yè)而言，有效的稅務籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財務管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。

第二，我國的稅收環(huán)境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經(jīng)濟逐漸與國際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎上，不斷學習與借鑒國外稅收法律法規(guī)。在國際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國各項稅收優(yōu)惠政策，實施稅務籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺。

第三，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的日趨復雜，相關稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營周期長，負債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務日趨復雜，企業(yè)除了土地、房屋的開發(fā)以外，還要建設相應的基礎和公共配套設施，經(jīng)營業(yè)務涵蓋了征地、拆遷、勘測、設計、建設、銷售到售后服務等一系列環(huán)節(jié)，當然各個環(huán)節(jié)都會牽扯到涉稅事宜。其中在建設環(huán)節(jié)會涉及繳納耕地占用稅、營業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營業(yè)稅、附稅以及可能還會涉及印花稅等等。

我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中涉及的稅種比較多，進行稅務籌劃的稅種主要有4種：營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級超率累進稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。

（一）營業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程的不同環(huán)節(jié)所涉及營業(yè)稅稅率和計稅依據(jù)會有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業(yè)稅的不同稅率進行稅務籌劃，二是利用營業(yè)稅的計稅依據(jù)進行稅務籌劃：

1.營業(yè)稅稅率差異――不動產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構筑物裝修從而獲取的價款，需依照“營業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營業(yè)稅。

例1：當前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時，收到的全部價款中包括因提供裝修服務的費用，在計算營業(yè)稅應納稅額時，這部分裝修價款會作為價外費用計入到營業(yè)額中，按照“營業(yè)稅――銷售不動產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時建議采取商品房銷售與提供裝修服務相互分離的方式，也就是說企業(yè)在銷售毛坯房時，與客戶獨自核算裝修服務費用，即同客戶一方面簽訂不動產(chǎn)裝修和不動產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價款按照“營業(yè)稅―銷售不動產(chǎn)”稅目稅率5%計征營業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價款將按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計征營業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應納稅額。

例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負責建筑工程的組織和協(xié)調事宜，對于承包方將按照“營業(yè)稅―服務業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開發(fā)過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計稅，節(jié)約2%的應納稅額。

2.營業(yè)稅計稅依據(jù)差異――降低價外費用。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額等于全部價款加上價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價外費用方面已達到減輕稅負的效果。

例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，在收取全部價款時大多連帶收取一部分其他費用，譬如：采暖費、物業(yè)費、水和電的初裝費、基礎設置的配套費用等等，按照規(guī)定這部分費用全部作為價外費用一并收取營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來處理和收取這一部分價外費用，因此代收的這部分費用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關價外費用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負。

（二）土地增值稅

1.分散有關經(jīng)營收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價為1000萬元，進行了簡單裝修和必備的基礎實施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬元的費用，也就是說該筆交易中實現(xiàn)的房屋增值額為600萬元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應納稅額是實現(xiàn)的增值額除以允許扣除項目的金額的比率，按照超率累進稅率，找到相適用的稅率累進計算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應當繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。

如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個合同，也就是一個是房屋買賣合同，另一個是房屋裝修合同。前者不包括裝修費用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項目費用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項目扣除費用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應繳納的土地增值稅應納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。

因此，通過上例分析，通過將經(jīng)營收入分開計算，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)少納稅的關鍵。分散經(jīng)營收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。

2.巧用扣除費用扣除項目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過增加可允許扣除項目金額這種途徑以達到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)少納稅的又一關鍵方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房屋，支付800萬元取得土地使用權，花費1400萬元用于土地開發(fā)和配套必備設施的安裝，在公司的財務賬上財務費用中針對該房地產(chǎn)項目分攤的利息支出為200萬元，不超過當期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機構證明，公司財務人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項目費用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項目費用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。

因此，通過上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機構證明是明智選擇，增加可允許扣除項目金額，以減輕稅負。

3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點進行稅務籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條扣除項目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點進行稅務籌劃，關鍵點就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標準住宅出售時，將土地增值率控制在20%以內，獲得免稅待遇。

（三）企業(yè)所得稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權轉移時間。根據(jù)稅法相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，只有當房屋的所有權權屬關系發(fā)生變更時，企業(yè)才確認銷售收入的實現(xiàn)，此時間為納稅義務發(fā)生時間點。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理合法適當推遲房房屋所有權等權屬關系轉移時間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認銷售收入實現(xiàn)時間點，延遲繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負擔。

2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認時間。根據(jù)稅法相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，通常會發(fā)生房屋所有權等權屬關系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實現(xiàn)，但實際上卻還有一些基礎等配套工程還未最終完全辦理竣工結算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無法準確地確認和核算房地產(chǎn)項目的最終成本、費用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認時間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負擔，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（四）房產(chǎn)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會計核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。也就是說，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應納房產(chǎn)稅稅額成正比例關系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務籌劃的關鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨確認其價值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)采用從價計征以房產(chǎn)余值作為其計稅方式。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關規(guī)定，房產(chǎn)稅按征稅對象劃分屬于財產(chǎn)稅類，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)存在和表現(xiàn)的一項財產(chǎn)，獨立于房屋之外的有關建筑物不包括在內。準確掌握稅法規(guī)定中對房屋的定義，對獨立于房屋之外的建筑物是不征收房產(chǎn)稅的，所以企業(yè)財務人員在核算房屋原值的時候，要將房屋與可分隔開的建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，分開確認和核算。

房產(chǎn)稅實施細則范文第5篇

關鍵詞：無產(chǎn)權車位 轉讓 稅收

稅收是國家財政資金的重要來源，而進行及時準確的納稅，不但可以促進企業(yè)納稅守法責任的履行，也可以防止因為不合理納稅或非主觀少繳稅款而受到稅務機關的處罰。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在政策允許條件下進行必要的納稅籌劃，同時根據(jù)優(yōu)惠政策合理進行資源配置，對提高企業(yè)依法納稅意識，凈化稅收法制環(huán)境，促進企業(yè)公平競爭，推動國民經(jīng)濟健康發(fā)展都具有重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售無產(chǎn)權車位是企業(yè)進行商品房屋開發(fā)過程中所伴生的一種房地產(chǎn)資源，由于沒有進行產(chǎn)權轉讓而只是所有權的轉讓，因此，從稅法角度來講實質上是長期的租賃行為，只不過這種租賃行為的期限與土地使用年限相同，一般稱之為銷售使用權而非所有權。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無產(chǎn)權車位轉讓屬于輔業(yè)，企業(yè)對其重視程度不夠，往往容易形成多繳稅款而導致納稅負擔加重，或者少繳稅款而導致被稅務機關處罰的兩難境地?；诖?，本文對房企無產(chǎn)權車位轉讓相關稅收問題進行探討，以期幫助企業(yè)進行合理的納稅籌劃。

一、營業(yè)稅的相關稅收問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售無產(chǎn)權車位，由于不涉及到所有權的轉讓問題，因此，不能作為財產(chǎn)所有權轉讓來繳納營業(yè)稅，而應從長期租賃角度來進行營業(yè)稅繳納。國家稅務總局2005年在《關于營業(yè)稅若干政策問題的批復》中對此比照了土地所有權進行了納稅相關事項的規(guī)定，對于租賃合同中對租賃期限的規(guī)定，不論租賃期限的長短如何，都不能將租賃行為比照房屋轉讓行為進行稅務處理，而應按照營業(yè)稅中的服務業(yè)的明細項目進行營業(yè)稅的繳納。從無產(chǎn)權的車位轉讓情況來看，由于其是房屋建筑物的一個重要組成內容，因此，不論是作為成本對象在房地產(chǎn)企業(yè)進行單獨核算還是作為公共配套設施來進行處理，都應該按照營業(yè)稅中的服務業(yè)（租賃業(yè)）進行營業(yè)稅的繳納。在納稅時間上來看，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的相關規(guī)定，不論是否進行產(chǎn)權轉讓，對于以上事項如果是采用預收款的，應為實際收到預收款的時間來確定納稅義務的發(fā)生時間。需要注意的是，由于我國《合同法》規(guī)定租賃期最長的時間為20年，超過了20年的租賃業(yè)務將視同為無效，而我國房屋產(chǎn)權的期限是40年到70年，而無產(chǎn)權車位轉讓雖然沒有進行所有權轉讓，但一般和房屋所有權趨于一致，因此，企業(yè)進行稅務籌劃時，要充分關注合同有效期，租賃期屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年，進而確保房屋產(chǎn)權和無產(chǎn)權車位轉讓在時間上區(qū)域一致。企業(yè)需要根據(jù)實際情況及稅務部門相關規(guī)定進行必要的納稅處理。

二、所得稅的相關稅收問題

所得稅的課稅對象是實際取得的一定的財產(chǎn)收入，而不論這種轉讓收入是進行所有權轉讓還是非所有權轉讓，或者是進行租賃的行為，只要是企業(yè)取得了實際的收入，就應該對其進行相應的課稅。對于無產(chǎn)權的車位，其所獲得的收入都應納入企業(yè)的收入進行核算并繳納稅款，因此，其相關的成本或公共配套設施費用轉入銷售成本，作為企業(yè)應納稅所得額進行扣除，將企業(yè)當期獲得的凈收入進行稅款的繳納，所收到的銷售款也應當一次性計入企業(yè)所得稅收入。

三、其他相關稅收問題

印花稅方面，無產(chǎn)權車位的轉讓由于沒有將所有權進行轉讓，因此不屬于合同法所規(guī)定的買賣合同的范疇，但由于屬于租賃業(yè)務，因此，應按照財產(chǎn)租賃合同規(guī)定的合同總金額的千分之一繳納印花稅。

土地增值稅方面，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產(chǎn)權為標志，產(chǎn)權未發(fā)生轉移就不構成出售或轉讓。無產(chǎn)權車位的轉讓收入是按照租賃業(yè)務處理的，由于未發(fā)生產(chǎn)權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

房產(chǎn)稅方面，財政部在2005年出臺了關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》，規(guī)定房產(chǎn)稅的課稅范圍主要包括了具有建筑功能的地上和低下建筑物，以及相應的地下人防設施。根據(jù)以上規(guī)定可以看出，房產(chǎn)稅的課稅范圍不僅僅包括地上空間的車位，而且還包括了地下空間所開發(fā)出來的車位。在稅率方面，地下車位如果進行出租的，按照房產(chǎn)出租收入的12%繳納房產(chǎn)稅。無產(chǎn)權車位轉讓的政策在全國各地有很大的區(qū)別，相關稅收的地方規(guī)定也有不同，在政策理解上，存在較大的差異。此稅收政策不夠明確，建議按照實質重于形式的原則繳納房產(chǎn)稅。具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務機關的自由裁量權如何確定，公司可以與主管稅務機關充分溝通。在稅法允許的范圍內，選擇有利的納稅方式。同時，注意規(guī)避納稅風險，以免除不必要的稅務處罰。在此對繳納房產(chǎn)稅的方式可以從以下幾個角度進行籌劃：一是鑒于無產(chǎn)權車位使用權已不可撤銷地讓渡給了業(yè)主，業(yè)主成為事實上的實際使用者，按實質重于形式原則及稅收相關原理，開發(fā)商不應在保有環(huán)節(jié)對已經(jīng)無法支配的房產(chǎn)承擔納稅義務，而應由業(yè)主按照購置房產(chǎn)稅率進行納稅；二是房產(chǎn)稅條例規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納，無產(chǎn)權車位轉讓收入系一次性取得，計算房產(chǎn)稅時是否以年化租金為基礎，按年繳納；三是房產(chǎn)稅條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%，是否可按車位原值計算繳納，按車位原值的70%計算繳納房產(chǎn)稅。

四、注意事項

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行無產(chǎn)權車位轉讓稅收籌劃的目的是為取得企業(yè)整體利益最大化。對企業(yè)來說，不能僅僅只關注個別稅種稅負的高低，某一稅種少繳了，另一稅種可能會存在多繳的可能，因而必須著眼于企業(yè)整體稅負的輕重，而進行全面系統(tǒng)的綜合統(tǒng)籌。同時，不僅要使企業(yè)整體稅負最低，還要避免一味追求節(jié)稅效益而導致銷售與利潤的下降；要具體問題具體分析，稅收籌劃必須在應稅行為或應稅事實發(fā)生之前對企業(yè)的投資、經(jīng)營和理財?shù)然顒舆M行籌劃和安排。

參考文獻：