土地登記制度

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土地登記制度范文第1篇

① 登記所

在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）

② 登記對象

係以不動產登記及商業？法人登記為主要，其他尚有成年監護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業登記法、監護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。

商業？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。

所謂成年監護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監護人、被保佐人或被補助人；而監護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數年而成立之登記制度；而目前已有相當數量之申請登記件數。

③ 不動產登記法

不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯法規之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規則〈2005年2月18日法務省令第18 號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456 號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。

2． 不動產登記

① 可為登記之權利

登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。

所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權

所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發生現地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等） .

在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

② 公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。

但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。

③ 申請人

登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。

申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規定之不同資格者來提出。

不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。

④ 登記之效力

權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發生效力之要件（契約生效要件） .舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。

一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。

在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。

⑤ 登記之申請

登記之申請，在備斉下列要件后為之：

· 登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）

· 登錄免許稅之繳納 原則上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

· 附件書類之檢附

申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫并加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面，並以發行日起三各月以內者為限）

· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

· 登記識別資訊 （或被稱為權利証之登記完了證明）

· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。

⑥ 登記之囑托

承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）

作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：

· 證明登記原因之資料 （土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）

· 對司法書士之登記申請委任狀 （由登記義務者填寫并加蓋印章）

· 印章證明書 （證明確屬印章之書面）

· 登記事項證明書 （登記義務者為法人之場合，為證明其權限）

若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執照稅。

在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業使用而讓用地事業者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3． 土地收用法之登記

裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）

關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項） .此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。

因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）

申請或囑托為所有權移轉登記時，有必要指定已消滅權利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應依職權涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權涂銷之。

土地登記制度范文第2篇

1.1 土地登記將實行自我舉證制度。

《物權法》第11條規定：“當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。”即《物權法》實施后申請登記的土地權利人不但要提供權屬證明，還要提供宗地圖件以及反映宗地界線情況等圖件。對照目前的《土地登記規則》，申請土地登記，當事人只要提供權屬證明材料即可，對土地的界址、面積等材料的取得主要以登記機構進行實地地籍調查的結果為準。但是，《物權法》在第11條又規定，“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”.因此對申請人提供的申請材料并不是直接認可，一般還必須到實地進行調查。特別是土地權利的登記，涉及土地界址的情況很多，未經核實單靠申請人提交的界址材料就登記的話，很容易引發界線糾紛。此外，相鄰宗地的權利人不給土地登記申請人指界的情況時有發生，申請人要提交完整的界址資料是很困難的。實行自我舉證是必要的，但不能絕對化。特別是在中國信用體系不健全、做假現象普遍發生的情況下，僅依靠申請人自我舉證就給予登記，登記機構將承擔巨大的風險，不動產相關權利人的權益也可能難以得到有效保障。

1.2 土地登記將實行屬地管轄制度。

《物權法》第10條規定，“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理”.《中華人民共和國土地管理法》第11條規定，“農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。論文格式農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定”.因此，現行的土地登記是分級管轄制度。部分省還專門規定了中央和省屬單位用地由省級人民政府登記。一些設區市規定，城區土地和單位用地由市人民政府登記，農村集體土地由區級人民政府登記等。這對土地登記資料的完整性和統一性產生了不利的影響。因此，對不動產實行屬地登記管轄是十分必要的。屬地登記由哪一級登記機構辦理，《物權法》中沒有明確規定。對中央一級來說，省級以下即可認為是屬地。也有人認為土地登記管轄應由市級或者縣級管轄。

1.3 土地登記簿的法律地位更加明確。

《物權法》第16條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理”.第17條規定，“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”.第14條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”.這意味著土地登記申請經批準后，未將登記情況記載于土地登記簿的將不產生登記效力。現行的《土地登記規則》對土地登記簿也有相同或類似的規定，如《土地登記規則》第65條規定，“土地登記卡是土地登記的主件，也是土地使用權、所有權和他項權利的法律依據”.但是，在實際工作中大部分地方沒有很好地執行，造成了重登或漏登等一系列問題。因此，土地登記部門從現在起就應當更加嚴格依照《土地登記規則》的要求，建立土地登記簿。在《物權法》實施后，在土地登記簿上記載土地權利的變更情況將成為土地登記的必經程序之一，如果未履行該項程序，其登記結果將可能被認定為不合法。[LunWenData.Com]

二、土地登記中貫徹《物權法》的建議

《物權法》的實施對土地登記規范產生了重要的影響，特別是在現行土地和地上附著物分離登記的情況下，對土地登記提出了新的更高要求。

2.1 積極推進不動產統一登記。

《物權法》確定了不動產登記制度的方向，從法律角度講，該法實施后就應當實行不動產的統一登記。任何涉及不動產登記的機構都應當積極推進此項工作的開展。不動產的統一登記，一方面將十分有利于保護不動產相關權利人的合法權益，另一方面將節省大量的社會資源。例如，假設建立以土地登記為基礎的不動產登記制度，對一宗土地只有一個使用者的，只要登記土地權利即可。對房地產開發小區內業主只要登記其房屋所有權，對小區使用土地范圍只要登記機構一次統一登記備案即可。上文提到的小區土地使用權分攤等問題也就迎刃而解。

2.2 擴大土地登記自我舉證范圍。

《物權法》確立了不動產登記自我舉證制度，不動產登記申請人有提供申請登記事項的權屬證明和不動產界址面積情況的義務。在當前的土地登記體制下，不動產界址面積等情況以登記機關下屬的承辦機構進行地籍調查取得。從土地登記的角度看，土地權利人的自我舉證資料主要包括土地權屬證明文件和土地界線的合法性證明文件。土地權屬證明文件應明確由土地登記申請人負責提交并對其真實性負責，而土地界址面積的認定，可以采取由登記機構的地籍調查逐步向有土地登記資質的中介機構負責收集過渡。在理順土地登記機構后，再全面轉由土地登記機構開展上述工作。

2.3 制定過渡時期的土地登記收費辦法。

《物權法》規定了不動產登記按宗收費的制度。原土地登記以面積或價值來收取費用的辦法面臨改革，但從目前看，時機還不成熟。首先，不動產統一登記制度還沒有建立，有關的配套法規均未出臺，對不動產也沒有明確和具體的界定。其次，如果現在實施按宗收費，大部分從事土地登記的機構將面臨經費問題而無法開展正常的工作。現有的房屋登記機構同樣也會出現類似的問題。因此，建議在不動產登記制度未建立前，維持現有的土地登記收費辦法，逐步向不動產的統一登記制度平穩過渡。

2.4 《物權法》規定了不動產登記按宗收費的制度。

土地登記制度范文第3篇

關鍵詞：舉證 地籍調查 思路 變革

中圖分類號：P27 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）02（a）-0233-02

土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權利人自我提交登記資料和宗地調查成果的一項制度，是建立與社會主義市場經濟相適應、符合國際慣例土地登記制度的重要內容，也是轉變政府職能，提高土地登記效率和社會化服務水平的重要措施。這意味著，土地登記必需的相關資料必須由申請者自我提供，從而土地登記的程序相應調整為申請權屬審核注冊登記核發證書。地籍調查則因為土地登記自我舉證制度的實行，而變為申請之前的必要過程，其成果則成為申請登記的必需要件。實踐中，土地登記制度建設的滯后、地籍信息化系統應用的普及等，對于許多基層國土資源部門同志都是極大的考驗，尤其是土地登記一線的老同志，對土地登記自我舉證制度還不能準確把握，從而影響了自我舉證制度作用的正確發揮。如何更好的實施自我舉證制度，對此，筆者認為可以從以下幾個方面來把握。

1 土地登記自我舉證制度和土地登記制度的區別

自我舉證制度是《物權法》規定的不動產登記重要制度之一，是指土地登記申請時由土地權利人自我提交登記資料和宗地調查成果。談到自我舉證制度，與之相似、緊密相連的兩個概念不能回避：地籍調查前置和土地登記制度。所謂地籍調查前置就是指在集體土地征收、農用地或未利用地轉用、簽訂《國有土地使用權出讓合同》、核發《國有土地劃撥決定書》前，需對批準用地進行勘測定界，先行完成地籍調查工作，出具地籍調查前置成果。地籍調查前置是土地管理工作實踐創新的結果，地籍調查前置后土地登記的程序就變為：地籍調查申請權屬審核注冊登記頒發或更換證書。需要注意的是，地籍調查前置，僅僅是將過去土地登記的程序中地籍調查環節的順序進行了調整，提前至整個登記程序的最先，地籍調查仍然是土地登記程序的重要環節，而且仍然由國土資源部門負責組織實施。

土地登記是指土地登記機構在受托權限內，為委托人提供土地登記咨詢、等業務服務，并由委托人直接承擔相應法律責任的經營活動。由于土地登記是法律性、政策性和技術性很強的工作，普通老百姓不可能、也沒必要了解那么多與土地登記有關的法律、政策和技術，因此，必須委托土地登記人來完成。

通過上述分析，很明顯土地登記自我舉證制度必然要求地籍調查前置，但地籍調查不再是包含于土地登記程序之中的一個重要環節。同時，自我舉證制度的實施必然要求有成熟的土地登記制度作為支撐，必須有一定數量的土地登記人員及機構來服務土地登記市場。而地籍調查前置和土地登記制度不受自我舉證制度的必然影響，無論是否實施自我舉證制度，都可以實行地籍調查前置和土地登記制度。

2 積極推進自我舉證制度的優勢

實行土地登記自我舉證制度是轉變政府職能、提高土地登記效率和社會化服務水平的重要措施，可以進一步優化土地登記程序，以減少政府部門工作量，提高辦事效率和質量。一是更加便民，體現了土地權利人的主體地位。過去土地登記的地籍調查等事務性工作只能是全部由國土資源行政主管部門包攬，這樣一方面土地登記申請人沒有自主選擇的余地；另一方面，“一對多”的供需關系使得國土資源行政主管部門疲于事務性工作，不能全心依法行政，降低了工作效率。自我舉證制度讓土地權利人成為自主維權的主角，在辦理土地登記中，根據相關中介的信譽、價格等市場綜合情況自主選擇中介進行地籍調查、土地登記，土地權利人不再是被動接受政府要求登記的對象，而是主動請求政府給予合法權益保護，大大方便了土地權利人。二是優化了土地登記程序，提高了土地登記工作效率和質量。土地登記自我舉證后，國土資源行政主管部門將從地籍測繪等沉重的事務性工作中解脫出來，專心于土地登記行政工作，更有利于政企分開、依法行政，同時避免了因地籍測繪等事務性工作引起的相關土地登記訴訟、賠償等責任，提高了土地登記工作的效率和質量。

3 地籍測量和權屬調查全權委托給中介機構的可行性分析

受委托開展包括土地權屬調查在內的地籍調查工作是土地登記機構及人員的合法職能和業務。根據《關于印發〈土地登記人職業資格制度暫行規定〉和〈土地登記人職業資格考試實施辦法〉的通知》的規定，土地登記機構及人的業務范圍包括七項（如圖1所示）：一是辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地證書等；二是收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料；三是幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續；四是查詢土地登記資料；五是查證土地產權；六是提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢；七是與土地登記業務相關的其他事項。第一項明確規定可以受委托開展地籍調查工作，而地籍調查的概念是指國家采用科學方法，依照有關土地法律程序，通過權屬調查和地籍測量，查清每一宗土地的位置、權屬、界線、面積和用途等基本情況，用于滿足土地登記的需要。地籍調查本身就包括了權屬調查和地籍測量。

4 自我舉證實施過程中存在的問題和措施

4.1 存在的問題

按照《土地登記辦法》規定：地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得。按照此規定，土地登記是一種自愿行為，實行自我舉證，地籍調查成果應由申請人自我提供，即通過自主選擇有資質的中介機構辦理。在執行此項規定時，實際工作中碰到很多問題，如：（1）由于土地登記機構是有償服務的，對于貧困戶等弱勢群體，由于經濟困難，沒能力委托機構進行地籍調查，如何進行自我舉證？（2）由于政府原因造成的更正登記，如果還是讓申請者委托機構進行地籍調查也不妥，申請者也無法接受。（3）按照《關于完善征地補償安置制度的指導意見》中規定在征收土地前，要確認征地調查結果，即當地國土資源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。建設項目用地的勘測定界成果上報前，須經地籍管理業務機構對有關內容進行復核。也就是說，新增建設用地，在報批前，界址已是很清晰了，已相當于進行過地籍調查。用地批準后，在土地登記時是否有必要再委托中介機構進行重復地籍調查？

4.2 對策措施

為解決自我舉證制度下宗地地籍調查引發的主要問題，盡快盡好的推行土地自我舉證制度，應及時針對問題制定相應措施。

4.2.1 修改《地籍調查規程》中不適合《物權法》和《土地登記辦法》部分

（1）重新設計土地地籍調查表。

按《土地登記辦法》，針對工作中碰到的問題重新設計地籍調查表，把地籍調查員改為參加國家統一考試獲得土地登記資格的人，地籍調查結果由土地登記機構審核，負相應的法律責任。地籍調查單元宗地要考慮空間概念，修改平面地籍調查指界，需要對地表、地上、地下分別進行地籍調查指界的要制定相應的地籍調查表。

（2）改行政行為的指界規定為平等的民事行為規定。

自我舉證制度下的指界系指界雙方平等的民事行為，既然是舉證，當然證據說明問題，不能通過下違約指界通知書強制性定界。建議定界時，充分考慮證據。建議修改認界規定如下：雙方對相鄰的界限達不成協議的，可以根據不同情況按下述辦法處理：1）指界雙方有下列材料的，按提供的證據直接定界，定界后將定界結果（地籍調查表）送達給對方。①相鄰指界方有土地證的，其宗地界限以已發證的界限定界；②雙方若一方有用地批復和勘測定界圖或能證明自已界限的用地文件，以合法的用地界線直接定界；③若申請者已辦理房產證，其用地界限不超過房屋占地界限，申請者同意以房產界限為界定界的，可以直接定界；④對于法院判決的按判決書指定的范圍指界。2）雙方對相鄰的界限均拿不出依據，可以按下列辦法辦理：①經雙方協商同意，可以對有異議的界限暫不定界，只對無爭議的界限定界，將爭議界限劃出，在地籍調查表中注明，待雙方對爭議界限達成協議后，憑協議辦理變更地籍調查。②若雙方對界線達不成認同，又不同意將爭議界限劃出，按《中華人民共和國土地管理法》第十六條的規定處理。3）對于指界一方長期無人居住找不到戶主，而造成不能指界的，應采取在宗地附近張貼公告形式通知相鄰一方5天內來指界，并照片取證，若規定時間不到場指界，可以在當地居委會或村委會配合下指界，中介機構根據現狀和申請者提供的資料及當地基層組織的書面意見合理定界，然后將定界結果在報紙上公告和住戶附近張貼公告，此舉參照《中華人民共和國民事訴訟法》的規定：“受送達人下落不明，或者用規定的其他方式無法送達的，公告送達。自發出公告之日起，經過六十日，即視為送達。公告送達，應當在案卷中記明原因和經過”的規定，60日內無異議，定界結果生效，由人在地籍調查表中注明定界經過。若60日內有異議，按1）、2）兩款處理。

4.2.2 實行多機構地籍調查

《土地登記辦法》中規定地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業技術單位進行地籍調查獲得，并沒規定必須由有資質的專業技術單位辦理，鑒于中介機構地籍調查不能滿足所有情況的土地登記地籍調查。建議地籍調查分下列情況辦理：（1）對于貧困戶等弱勢群體，應由國土資源部門具有土地登記人資質的人員或國土資源部門指定中介機構免費進行地籍調查。（2）對于新增建設用地，由于地籍調查征地時前置，該項工作由國土資源部門辦理，所以在界址確認時可以由國土資源部門中有土地登記資質的人員進行界址確認，同時填制地籍調查表。土地登記時，直接提供成果。

《土地登記辦法》和《物權法》實施不久，在實際工作中，需要對如何進行自我舉證制度下的宗地地籍調查不斷進行探索、完善、規范，制定出符合新規定的《地籍調查規程》。

參考文獻

土地登記制度范文第4篇

土地登記作為一項重要的法律制度，對明確土地產權關系，保護土地權利人的利益，保障土地交易安全，維護土地市場秩序具有重要的作用。十多年來，我國土地登記制度取得了長足進展，在國民經濟和社會發展以及國土資源管理中發揮了重要作用。但也一定程度上存在著違規登記、不規范登記的問題，影響了土地登記的公信力、土地登記的效力，甚至在一定程度上影響了土地市場健康發展，給土地權利人造成損失。規范土地登記行為，是規范土地市場、加強土地管理的一項重要措施，是把“三個代表”重要思想落到實處，真正保障土地權利人合法權益的具體體現。為進一步規范土地登記行為，保證土地登記的合法性、有效性，現將有關事項通知如下：

一、土地登記的權屬必須清楚。土地權屬是土地管理的重要內容，是土地登記的核心環節，要把土地權屬放在土地登記的首要位置 ，確保登記的土地權屬準確、合法、有效。土地權屬的認定，必須嚴格把握有關法律和政策界限，依據國家有關法律、法規和規章進行，做到依法行政。沒有權屬來源或權屬來源不合法的用地，一律不予登記；權屬不清的用地，在權屬問題解決前，不得登記。嚴禁通過登記，使違法用地合法化。經過登記的土地，必須達到“權屬合法、界址清楚、面積準確”的要求。登記中遇到的具體權屬問題，可根據實際情況，按照原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權；土地權屬爭議，要在地籍調查和登記過程中及時解決，一時難以解決的，要依照《土地權屬爭議調查處理辦法》依法處理，并以處理結果作為登記的依據；復雜疑難的權屬問題，要研究解決辦法，妥善處理。

二、土地登記的程序必須合法。土地登記發證要嚴格依照《土地登記規則》的規定和要求進行，要建立和完善土地登記的工作制度，嚴格履行土地登記的申請 、地籍調查、權屬審核、注冊登記、核發土地證書的程序，要防止出現在為當事人提供便利時，減少必經的法律程序的作法，確保土地登記的合法性。對不符合登記程序要求的，不能予以登記，不能頒發土地證書；對因指界中相鄰一方不簽字無法登記發證的，要按照原國家土地管理局《城鎮地籍調查規程》有關指界的規定，及時定界，明確相鄰方土地權屬界線，進行登記發證。不能因一方原因造成土地登記發證久拖不決，影響當事人的合法權益。注冊登記的土地所有權、使用權和土地他項權利，在土地權源審批材料中要有事實和法律依據的正確表述，準確記載， 以備查驗。

三、土地登記的主體必須統一。依照我國有關土地管理的法律規定，土地登記的主體是縣級以上人民政府，只有縣級以上人民政府才具有土地登記造冊，核發證書的權力。人民政府派出性機構，特別是各類開發區，一律不得辦理土地登記手續，不得頒發土地證書。已經以開發區名義登記發證的，要堅決予以糾正、換發。土地他項權利如土地抵押權的登記機關，必須與該土地所有權和使用權登記機關一致，不得在另一登記機關分別進行登記。

四、取消“土地權屬證明”。土地證書是證明當事人享有土地權屬有效的法律憑證。從本文件下發之日起，各類土地權屬審核，必須以土地證書作為土地權利的唯一證明材料。取消以前在國企改革等工作中，以出具“土地權屬證明”，代替土地證書進行權屬審查的作法。今后，凡土地征用、土地開發整理項目立項和國企改革等涉及土地權屬認定，必須以土地證書為依據，對以其他材料作為土地權屬證明的，一律不予承認 .

五、不符合規定不得登記。要嚴把登記關口，對于出讓土地沒有支付全部土地使用權出讓金的，不得登記；對于經營性土地沒有按招、拍、掛方式出讓的，不得登記；對協議出讓地價明顯低于出讓底價的，不得登記；對違反規劃改變土地用途的，不得登記；未辦理土地使用權登記而設定抵押的，不得登記。

六、實行登記人員持證上崗，建立責任追究制度。從事土地登記的人員，要取得全國統一的《土地登記上崗資格證》，方可從事土地登記工作。沒有取得該資格證書的人員，不得直接從事土地登記工作，不得在有關登記文件中簽字。要建立登記人員責任追究制度，對違規操作造成錯登、漏登的，要承擔相應責任；因違規登記造成權利人重大損失的，要追究有關人員的行政責任。

土地登記制度范文第5篇

摘 要：地役權能最大化的提高土地的利用率。而登記制度作為地役權制度的重要內容之一，其完善與否關系到地役權功能的能否正常實現。本文介紹了香港地役權登記的內容、效力、公示以及注冊日期等，旨在借鑒香港地役權登記制度中合理的內容，進而完善內地地役權的登記制度。

關鍵詞：地役權；登記；土地契約注冊制度

一、香港的地役權登記制度

（一）香港的土地登記制度

土地契約注冊制度是指由土地注冊處對土地契約進行登記注冊并予以保存記錄的一項制度，它是香港目前實施的土地登記制度。根據《香港法例》第128章《土地注冊條例》的規定，對所有契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，包括會影響契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，以及會影響在香港的任何一幅地、物業單位或處所的文書和判決，進行登記和注冊。①可見，在土地契約制度下，土地契約和其他與物業交易有關的文件和資料都必須送交到土地注冊處進行登記，文件資料的具體情況會記錄到土地登記冊上。土地契約注冊制度以“當事人主義“為行事原則，登記只是對抗要件，并不影響物權的變動。香港現行的土地登記制度是香港政府幾十年積累的經驗總結。

（二）香港的地役權登記制度

1．香港地役權的概念

香港地役權是為行使自己土地及土地上的權益，而對他人土地享有使用和利用的權利，即是以此土地供彼土地之役。地役權可分為方便地役權和收益地役權②。

2．香港地役權登記制度

(1)登記記載的內容

《香港法例》第585章第51條規定，設立地役權或證明地役權存在的文書須指明─ (a) 該地役權的性質、所授予的該地役權有效期及用意是影響該地役權的享用的任何條件、局限或限制；

(b) 負擔著該地役權的注冊土地或注冊長期租契；如處長要求，亦須指明該土地上負擔著該地役權的特定部分；及

(c) 享有該地役權利益的注冊土地或注冊長期租契；如處長要求，亦須指明該土地上享有該地役權利益的特定部分。

(d) 任何地役權的注冊，須藉在業權注冊紀錄上，就負擔著該地役權的注冊土地或注冊長期租契及受益于該地役權的注冊土地或注冊長期租契而記入設立該地役權或證明該地役權存在的文書的詳情而達成。③由此可見，地役權登記記載的內容不僅包括地役權的目的、性質、范圍和有效期間，而且還需要記載負擔或享有該地役權的注冊土地或注冊長期租契。

(2) 登記的效力

香港的土地契約制度奉行的是當事人主義原則，所以當事人一旦達成地役權設立、變更或終止的合意并記載于書面契約上，地役權成立并即時生效。登記注冊只是對抗要件之一，并不影響物權的變動。因此，當事人對地役權進行登記僅產生對抗第三人的公示效力，并不是影響地役權變動的決定因素。

(3) 登記的公示

查閱土地記錄是香港土地注冊處向市民提供的一項公共服務，服務內容包括：

1）可公開查詢的各類土地紀錄

在香港，可以公開查詢的土地紀錄就有五種，主要包括土地登記冊、注冊摘要、注冊摘要日志、政府租契、集體政府租契。因此，香港的普通市民想要了解某一物業的地役權的登記信息，只需繳納一定的費用，就可以通過柜臺查詢、自助查詢和網絡查詢等多種方式獲得自己想要的登記信息。

2）查冊的種類

香港的土地登記處將查冊取得的資料信息按照電腦土地登記冊、文件影印本和紙張三種形式保存和記錄下來，以方便市民可以按照自己的喜好選擇查冊的種類。

3）查冊的方式

a.柜位查冊和自助查冊，根據土地注冊處的提示規定，香港市民可以前往金鐘道土地注冊處客戶服務中心及新界各處查冊中心，使用柜位查冊服務和自助查冊服務，查閱相關土地登記冊，以及訂購全港各區物業的土地文件影像副本等。

b.網上查冊：香港市民可以通過登陸土地注冊處的“綜合注冊資訊系統”，查詢相關的土地及物業信息。此外，市民還可以通過“綜合注冊資訊系統”以下載、電郵、傳真、郵遞及柜位領取等方式索取土地文件相關副本。 由此可見，在香港，地役權登記公示的服務對象為全體公民，香港市民只需繳納一定的費用就可以查閱相關的地役權信息資料。而地役權登記公示的內容包括土地登記冊、注冊摘要、注冊摘要日志、政府租契、集體政府租契等，所以，只要與地役權有關的以上資料，公眾便可以自由查閱。此外，香港政府還提供了多種多樣的查閱方式和種類，從各方面滿足了公眾的查閱需求。 --!>

4．登記的注冊日期

《香港法例》第128章第5條規定，“所有在下述各有關時間內妥為注冊的契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，即：在簽立后一個月內分別注冊的所有契據、轉易契及其他書面形式的文書，以及在登錄或記錄后一個月內注冊的所有判決，須各別地以同樣方式享有優先權，并且分別地只依照各有關日期生效，其方式猶如本條例并未通過一樣。”④可見，在香港，地役權的注冊日期分為優先注冊日和實際注冊日。

三、香港地役權登記制度對我國的啟示

1．擴大查詢主體的范圍，維護當事人的合法權益

從《土地登記資料公開查詢辦法》和《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》的規定可知，在內地，土地權利人和利害關系人可以查詢土地登記資料，但只有土地或房屋權利人、國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門才有資格查詢原始登記資料。主體范圍受限無形中增加了當事人的交易成本，也給當事人的交易帶來了不可預知的法律風險。因此，筆者建議應擴大地役權查詢主體的范圍，尤其是應將律師納入到查詢主體的范圍，以較少交易主體的法律風險，維護當事人的正當權益。此外，《律師法》賦予了律師調查取證的權利，所以當持有合法律師執業證和律師事務所證明的律師進行查詢取證時，土地登記部門應當積極予以配合，而不是相互推諉職責。

2．增加登記查詢的種類和方式，為市民提供更方便優質的服務

在香港，土地登記處以計算機、微型縮影和紙張三種形式記載和保存登記資料，而普通市民可以通過柜位查冊、自助查冊和網上查冊三種方式查詢登記信息。多種多樣的查詢方式和種類為市民提供了方便快捷的查詢服務。而在內地，當事人的查詢方式只有一種，即親自到相關的土地或房屋登記部門進行查詢，這種單一的查詢方式不僅不便于當事人進行查詢，而且如遇到登記部門記載不一致的情形，還會給當事人增加額外的交通負擔。因此，應當借鑒香港的查詢服務機制，增加內地的查詢方式和種類，尤其是應該充分利用便捷的網絡技術，為公民提供更高效方便的查詢服務。（作者單位：昆明理工大學法學院）

注解：

① 《香港法例》第128章《土地注冊條例》第2條 為影響土地的文書注冊而設立土地注冊處

② 馮心民：《港澳民法概論》經濟科學出版社，2007年版第30頁

③ 《香港法例》第585章《土地業權條例》第51條 地役權

④ 《香港法例》第128章《土地注冊條例》第5條 文書簽立后須予注冊的期限

參考文獻：

［1］ 馮心民：《港澳民法概論》，經濟科學出版社，2007年版

［2］ 趙開勇. 淺議香港土地登記公示制度及其對內地的啟示. 濟南市律師優秀論文