房地產開發商

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產開發商范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房地產開發商范文第1篇

【關鍵詞】房地產；開發商；資金借貸；合同公證

對于房地產開發行業來說，資金借貸涉及額度很大，少則幾百萬，多則幾十億，如何維持借貸雙方的合法權利，必須要通過借貸合同作為法律約定。公證處可辦理各類法律行為公證，借助公證處管理借貸合同可降低雙方的風險損失。

一、商業借貸合同的風險性

合同本質上是雙方的紙面協議，用文字條款把合作事項逐一標明，合作雙方簽字后生效。就借貸合同來說，其面臨的主要風險是“違約”，有兩種情況：一是貸款方無法定期向借款方償還資金，甚至沒有能力償還，這對于貸款人來說是很嚴重的經濟損失；二是借款方無法向貸款方提供資金幫助，或者未按合同規定額度給予幫助，導致借款方生產鏈、營銷鏈中斷；分析這一風險的原因，大部分是由于借貸關系缺乏公證保護，前期沒有對借貸雙方進行綜合公證與考核。

二、借貸合同公證管理的作用

社會經濟環境正處于良好局勢，各個行業正不斷地調整營運對策，擬定切實可行的經營管理方案。房地產是從事土地資源開發與利用的行業，大部分項目集中于房地產開發與利用，進而銷售商品房屋以賺取豐厚的利潤。房地產開發商借貸合同公證管理的主要作用：

（一）保障利益。項目開發前期，開發商往往會選擇銀行借貸或其他方式籌集資金，為新項目建設提供充分的資金保障，進而滿足了項目建造中的資金需求。為了避免各種風險損失，借貸雙方會選擇公證機構作為鑒證，強化借貸合同公證管理是極為關鍵的。公證機關參與房地產開發商借貸合同的制定、審核、修改等流程，降低了借貸合同的風險系數，保障了借貸款雙方的經濟利益。

（二）處理糾紛。我國公證機關是按照法律規定設立的公證機構，嚴格遵循法律前提下執行公證職能，其能夠為各類合同項目提供法律方面的幫助，為合同雙方建立良好的合作機制，在合同期內推動借貸雙方履行各自的職責。例如，若借貸關系中的某一方無法執行合同條款，公證機關可以按照法律規定不予公證，并且把有關情況匯報給工商部門進一步處理，從而規范了房地產市場的經營秩序。

（三）依法經營。從某種程度上來說，房地產開發商借貸合同參與公證管理，也是在宣傳法律對經濟事業的調控作用，“依法經營”才是企業長期創造收益的根本保障。當前，國家正對房地產行業實施“限購”措施，這極大地限制了開發商“拿地”。部分開發商為了賺取市場利潤，而盲目地籌集資金、違規經營，破壞了房地產行業的良好秩序。公證機關參與借貸合同的審查，減少了違法經營行為。

三、房地產開發商借貸合同公證管理研究

借貸合同是針對“借款、貸款”行為的法律約束，簽訂借貸合同后按照協議履行各自職責。盡管借貸合同簽訂之后，雙方利益在法律上受到了保護，但進入合同履行期卻面臨著諸多的風險。房地產開發商借貸資金的額度較大，必須要在法律規范內執行借貸責任，公證處參與借貸合同管理有效提升了合同的法律效力。借貸合同公證管理措施：

（一）公證程序規則。（1）公證處依事實、法律、規章等要求，獨立辦理與房地產開發商借貸合同相關的公證事務。公證事項由當事人住所地、法律行為或事實發生地，不動產所在地管轄，這些都是借貸合同管理需要遵循的基本原則。（2）公民、法人申請公證，應向公證處提出并提供相關的材料，如屬公證處業務范圍，公證處應受理。公證承辦人通過詢問當事人，調取書證等方法對提供材料進行核實，審查，屬真實、合法、充分，應擬出審批報告，送領導審批。（3）公證處應及時辦理各類公證，從當事人提供材料齊全時起十天內辦結（不含寄送副本），最長不得超過六個月，公證書由當事人到公證處領取。房地產開發商借貸合同必須要雙方同時到場，按照合同規定確認無誤后簽字生效。

（二）貸款人公證。根據我國公證機關的相關規定，對商業借貸合同管理必須從貸款方開始公證。在借款合同中，貸款人不得利用優勢地位預先在本金中扣除利息，不得將借款人的營業秘密泄露于第三方，否則，應承擔相應的法律責任。房地產項目貸款人的權利主要有：有權請求返還本金和利息，對借款使用情況的監督檢查權，貸款人可以按照約定監督檢查貸款的使用情況。此外，具有停止發放借款、提前收回借款和解除合同權。借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。

（三）借款人公證。房地產開發商作為借款方，其應當受到公證處的綜合考察，以免借款資質不足而影響到公證效率。首先，按照約定用途使用借款。合同對借款有約定用途的，房地產項目借款人須按照約定用途使用借款，接受貸款人對貸款使用情況實施的監督檢查。房地產借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。其次，按期歸還借款本金和利息。當借款為無償時，房地產開發商須按期歸還借款本金；當借款為有償時，借款人除須歸還借款本金外，還必須按約定支付利息。

四、結語

借貸合同是針對某項貸款行為編制的合約，其可以是個人與個人、個人與企業、企業與企業等多種主體組合方式，并且貸款人按照約定的利息支付給借款人作為經濟補償。公證處對房地產開發商借貸合同進行公證管理，大大減小了資金借貸過程中的風險，全面提高了開發商及公證處的辦事效率，這些都為房產項目開發提供了多項幫助。

參考文獻

[1] 周軍.商業借貸合同編制存在的問題及對策[J].商業時代，2011，15（3）.

[2] 唐穎東.我國房地產開發借貸合同公證管理的必要性分析[J].中國行政管理，2011，19（12）.

房地產開發商范文第2篇

【關鍵詞】房地產開發商；工程監理；作用；方法

自工程建設項目實行監理制度以來，隨著我國經濟的快速發展、體制改革的不斷完善，現代工程監理工作已逐步與國際接軌。在市場經濟體制下，我國工程監理正向著規范化、科學化、系統化、制度化邁進，從而逐漸被工程建設市場認可、接受。然而，在實際的房租建筑工程建設中，由于我國工程監理的起步較晚，監理機構的整體水平較低，而項目的施工規模較大、施工工藝與技術較為復雜、交叉作業與工種較多，為充分滿足現代項目管理的需求，房地產開發商在委托多家監理單位實施管理的同時，往往需要通過外聘的方式來滿足項目管理的需求，從而分散了房地產開放商的精力，不利于項目的宏觀調控、重要決策、信息處理、應對處理，降低了項目管控的效率與質量。以下，本文就工程監理存在的問題進行分析，同時提出房地產開發商實施“小業主、大監理”建設管理模式的具體措施。

1 房屋建筑工程監理存在的問題分析

1.1 職業素養與業務能力較差：

近些年，隨著我國經濟的飛速發展、體制改革的不斷完善，監理機構的專業知識、業務技巧、職業素養雖然有了顯著提升，但在市場經濟環境中，仍嚴重缺乏現代化復合型人才。目前，我國監理機構的在崗人員，其部分是通過職業資格考試來錄用的，而多數監理工程師并未經過系統的培訓與學習，甚至存有半路出家、無證上崗的職員，監理機構的業務能力較差、職業素養較低，以至于在實際的房屋建筑工程中無法充分行駛其職責，僅是形式上的監督、管控，不僅無法保證項目的施工安全、質量安全、成本經濟，同時還虛增了房地產開發商的管理費用，降低了項目管理工作的效率與質量，損害了項目的經濟效益。

1.2 責任落實不到位：

在房屋建筑工程的項目管理中，房地產開發商主要是對項目的實施進行宏觀調控，施工單位主要是通過規范施工操作、組織生產秩序來保證項目的質量、進度、成本、安全，而監理機構主要對項目的實施采取全過程、全方位的監督、管控。值得注意的是，作為項目管理的主體，監理機構的內部管理對于其業務行為與操作的規范性、有效性、合理性有著直接影響。然而，目前我國多數監理機構并未構建合理、完善的內控制度，對于房屋建筑工程的監理工作，也沒能根據其各生產環節、工序、崗位進行責任劃分，以至于實際的工程監理工作缺乏積極性、主動性，普遍存在檢查工作不檢查、旁站監理時不旁站、隨意簽字驗收等現象，最終流于形式，無法發揮其應有作用。

1.3 業務活動不規范：

主要負責建筑工程項目管理的監理單位，往往隨意設立分支機構，或將其發包給他人。然而，這些分支機構往往缺少專業的監理人員或相關的儀器設備，甚至有一些機構并沒有項目本部，而部分的監理人員，獨自跨區掛多個項目。監理部門，有些監理工作人員并未認真履行其監督、控制職責，沒有監督、落實施工單位向安全監理單位、建設行政主管部門提供安全隱患整改意見。除此之外，一些監理單位對監理人員的招聘缺少管理，并未根據相關規定、標準進行招聘，從而無法保證監理人員的專業素質。

2 房地產開發商充分發揮監理作用的具體方法及措施

在工程建設項目的實施過程中，工程監理機構主要負責各項監督、管控、檢驗、協調工作，在施工質量的控制上發揮著至關重要的作用，其業務能力的強弱、職業素養的高低對于項目施工的質量、造價、進度、安全有著直接影響。因此，在實際的項目管理工作中，應充分發揮監理的監管、協調作用，而目前我國工程監理的整體水平較低，普遍存在責任意識不足、監管意識較差等問題，由此就需要房地產開發商根據項目的具體需要，制定完整有效的策略，采取各項措施加以調整，充分調動其積極性、主動性、責任心，提高工作效率與質量。

2.1 樹立監理機構在項目管理中的核心地位：

在建筑工程項目的實施過程中，房地產開發商應給予監理機構必要的支持、授權，維護監理工作在項目管理中的權威性，對于不合格安全標準的施工工序，工程監理享有管理權，可責令其停工、返工，倘若問題比較嚴重，可要求更換生產團隊。此外，房地產開發商應依據由工程監理所提供的實際施工進度、分部工程質量簽證，給項目的施工單位進行撥款，倘若施工質量無法滿足有關標準，則不予撥款，通過管理項目財務，控制施工質量。

2.2 加強對監理機構的考核：

在工程項目的實施過程中，為充分發揮監理作用，保證其工作效率與質量，房地產開發商應依據實際的監理規劃，綜合考慮項目管理的實際需求與監理機構的業務水平，構建合理、完善的考核制度，其具體考核內容包括：監理規劃與實施細則的編制情況；項目實施期間各崗位監理人員的到位情況；對施工方案、設計圖紙、組織計劃等材料的審核情況；對施工材料、機械、設備、構件等物料監管、檢查、記錄情況；經過審查發現施工質量存在問題時的處理、上報情況；對各個單項工程、分部分項工程技術交底的驗收情況等。通過對監理機構的考核、評估，對于已發現的問題應立即責令糾正，使其以合同約定為標準投入到項目管理的工作中。

2.3 推行監理管控工作的責任機制：

在項目實施的過程中，為保證監理機構的工作效率與質量，房地產開發商可根據項目管理的具體需要，構建合理、完善的責任機制，并將其落實到項目實施的各個階段、各個環節中的不同管理崗位中，形成一個完整的責任體系，通過定期的考核、審查、評估，可給予工作表現優異的監理人員適當獎勵，而對于存有問題、沒能充分行駛其職責的監理人員，應進行批評教育，情節嚴重者則需同監理機構的主管人員協同給予嚴懲，以此保證各項監督、管控行為的規范性、有效性，使之更好的服務于房地產開發商。

2.4 嚴把工序關，做好施工過程的質量控制：

工程的質量是在工序中創造的，所以必須認真監督每道工序的施工，監理方要堅持每天跟班到崗，施工到哪里，檢查到哪里，對于不合格的工序堅決推倒重來，只有這樣做，才能消除質量事故隱患，保證工序質量，進而確保工程質量。建設單位要制定好詳細的監理檢查制度，做到每日一崗，崗崗簽到，責任到人，重點工序重點監管的原則，從細微處消除危害工程質量的因素。

3 結束語：

綜上所述，建筑工程項目的各項管控工作，需要房地產開發商、施工單位、監理機構共同負責完成，三者之間應加強溝通與配合。其中，房地產開發商應加強與監理機構之間的合作，明確其具體的職權、責任、利益，對各項監理活動進行監管、督促，通過各項激勵機制、考核機制、責任機制的運行，充分調動、發揮監理機構的監督、管控、協調作用，保證工程項目的質量安全與經濟效益。

參考文獻：

[1]寧勇. 淺談監理單位與承包商、設計、業主之間的關系[J]. 中國科技財富, 2008,(10) .

房地產開發商范文第3篇

關鍵詞：房地產；現金流量；時間價值

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）016-000-01

房地產行業屬于風險性較高企業，其風險性之所以高，與其開發周期長這一特征離不開關系。房地產開發商開發項目，是根據當前市場價值，來估算未來的投資價值。在房地產市場發展前景較好的情況下，房價呈上升趨勢，房地產產品可以快速出租或出售，一方面可以快速收回資金，償還貸款或者進行在開發，另一方面銷售期縮短，也會大大降低企業的財務成本。相反，在房地產市場不景氣情況下，則會對房地產企業現金流帶來巨大壓力。

一、從房價角度的思考

房地產開發商收回投資額并獲得利潤的主要途徑是通過出租或出售房地產產品，進一步體現于出租或出售房地產產品的數量和單價。在房地產市場不景氣的情況下，房地產產品無論在出租出售面積，還是在價格方面，都會出現下跌，并且銷售周期也會拉長，不僅會降低企業的資金收入數量，也會使得回收周期加長。

房地產行業統計數據中反應房地產市場狀況的一項主要指標就是商品房銷售面積，房地產市場不景氣，房地產產品銷售速度會降低，銷售面積會減少。不管是銷售面積減少，還是銷售速度降低，都直接導致銷售額的減少，開發商就難以在預期的時間內收回資金，對于財力雄厚的開發商，可以靠其財力支撐項目繼續進行，而對于財力不足的企業，則很有可能造成資金鏈破裂。這種情況發生的時候，一些小企業，資金、專業技術不強的企業，往往選擇降價來解決問題。首先，降價帶來的是總收入的減少，甚至有可能還是資不抵債，造成項目虧損，現金流中經營性活動的現金流入還是得不到滿足，企業“造血”功能跟不上，而且降價還要對已經購買房地產產品的業主進行差價補償，這無疑又是給企業帶來一筆不小的資金支出[1]。其次，房地產不同于一般商品，同一區域內一個房地產項目的降價，其他項目往往難以獨善其身，只能選擇被迫降價，這將會造成整個區域內房地產項目出現資金回收低于預期的問題。此外，消費者普遍存在“買漲不買跌”的心理，房地產降價伊始，消費者都是呈觀望態度，期待價格的繼續下跌，所以降價也不一定帶來房地產產品的熱銷，甚至是更低的價格。所以，房地產市場不景氣的情況下，首先表現于房價上，最終結果就是房產的貶值，開發商資金回收變小，全社會財富降低。

二、從利息角度的思考

生產建設過程中的的投資活動，從開始到結束，有一個時間過程，對于房地產開發商來說，資金的投入與收益的獲得構成一個有時間順序的現金流量，在不同的時間付出或得到同樣數額的資金是在價值上是不等的，之間的差別，稱為資金的時間價值[2]。利息就是資金時間價值的一種表現。

利息是根據利率計算而來，利率是在時間單位內所得的利息額與借貸金額之比。利息計算分為單利計息和復利計息兩種，貸款的計息方式為復利計息，即相對于某一計息周期來說，按照本金加上之前計息周期所累積的利息進行計息，其公式為：

Fn=p（1+i）n

其中Fn表示n個計息期后的本利和，P為借貸金額，i表示貸款利率。這是以年為計息單位計算的，但是實際中，計息周期分為按年、季度、月為單位，不同計息周期之間的利率也不一樣，因而有了實際利率和名義利率之分，其之間轉換關系為：

式中，r為實際利率，i名義利率，i為每年計息周期數。

以貸款金額為10000元，期限為1年，年利率為5%復利計算，一年1次、4次和12次計息，一年后本息和分別為：

一年1次計息本息和=10000×（1+5%）=10500元

一年4次計息本息和=10000×（1+1.25%）4=10509元

一年12次計息本息和=10000×（1+1%）12=10511元

可見每年計息次數越多，差額越大。

上文提到，當房地產市場不景氣時，房地產產品出租出售周期、資金回收周期都將延長，同樣，對應的借貸資金的計息周期也隨之延長，計息周期的延長，帶來的是更多的利息，加重企業的財務費用。當房地產市場繼續下滑，產品持續滯銷時，銀行作為經濟人，則不愿意甚至限制再給房地產開發商提供貸款，資金周轉不過來的開發商只能將出路投向民間資本，而民間資本利率更高，需要企業償還更多的借貸利息，這無疑又增加了現金流中資金流出數額。

三、從融資角度的思考

房地產業作為資金密集型行業，開發項目資金動輒幾億數十億，絕大多數開發商難以考自有資本支撐其運作，都通過融資來啟動并維持項目運行，可以說沒有資金，就沒有房地產。目前房地產企業融資渠道主要有銀行貸款、房地產信托、上市融資、海外房地產融資、債券融資等[3]。房地產市場發展狀況良好的條件下，金融機構十分愿意借貸給開發商，而在市場不景氣的時候，則是銀根緊縮。雖然籌資方式也趨于多元化，趨于上市也被公認為最好的融資渠道，但是房地產企業上市門檻較高，對絕大多數的中小房地產企業都存在一定難度。并且隨著房地產市場的不景氣，房地產企業股票也是跌幅一片，也加大了其融資難度。因此，房地產企業應積極開拓融資渠道，加大自由資金比例，同時提高資金使用效率，減少資金占用，使得企業現金流能正常運轉。

參考文獻：

[1]池國華，劉佳.金融危機下房地產企業如何抵御市場的寒流――基于萬科現金流量的案例分析[J].財務與會計：綜合版，2009：20-22.

房地產開發商范文第4篇

房地產基金是通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。目前，在緊縮的貨幣政策下，開發商資金緊張，通過民間借貸和高利貸等形式進行融資，風險無疑會增加。因此，具有合法、規范、創新以及安全性等優勢的房地產基金應時而生。隨著地產業資金鏈趨緊，為房地產項目融資的房地產基金出現了井噴式增長。

億元資金注入地產基金領域

2011年堪稱是中國本土房地產私募投資基金飛速發展的一年，無論在募資和投資方面均較往年大幅增長。清科研究中心數據顯示，2011年前11個月，共有26支可投資于中國大陸地區的私募房地產投資基金完成募集，募資總額達36.42億美元；投資方面，前11個月中國市場總共完成房地產投資35起，交易總額22.20億美元。與幾年前外資地產基金的大量涌入不同，目前境內的房地產基金一般都采用人民幣募資。

自2010年開始，大型房地產開發商如金地、遠洋地產、綠城集團、萬通地產等與金融機構合作，成立了房地產基金管理公司。一方面目前多數房地產開發商需要“雪中送炭”，即基金可以為其提供一種新的融資工具；另一方面金融機構也需要地產基金提供一種避險工具，即提供一種債權與股權相結合的融資，股權內部監督與債權外部監督相結合的規避風險的工具。在短短兩年時間，全國房地產基金公司由零起步，已發展到500余家，管理資金約1000億元。

類金融業的多渠道融資

金融行業對房地產的緊縮政策，使得房地產企業的資金面非常緊張。以前房地產企業可以通過上市、信托、銀行融資，現在這些渠道逐一被封堵，房地產基金成了唯一的救命稻草。“中小開發商已經挺不住了，我們就是要解他們的燃眉之急。”某房地產基金投資集團董事長如是說。該集團對外群發了這樣一條短信：“房地產項目差錢了怎么辦？百億收購優質房地產項目……”與對資金饑渴的開發商相比，不差錢的房地產基金公司似乎發愁的是怎樣才能把錢花出去。

與傳統開發商相比，房地產私募基金的資金并不依賴銀行。目前中國的房地產基金尋找LP（投資人）時，主要依賴信托、銀行高端財富管理、私人銀行及第三方理財機構。業內人士這樣解釋地產基金的優勢：“地產基金其實就是用自己的錢辦自己的事。以往地產公司的杠桿融資模式有很大的風險，特別是在行業受到調控的時候。如果讓一個資金鏈吃緊的房企勉強維持一個項目，難免出現蹩腳的營銷、糟糕的物業和低劣的施工。而房地產私募基金通過自有資金運作項目，加上專業的運作，就可能把一個項目救活，風險也能夠降低。”

房地產股權信托需到銀監會前置報備，滿足“四三二”的要求，即四證齊全、三成自有資金、二級開發資質。所以，現在開發商較傾向與基金公司合作，一方面監管可以過關，另一方面房地產基金運作也能省一些稅。深圳德信資本董事長陳義楓談到，目前銀行信貸收緊，房地產信托計劃也在收縮，融資年化成本正常是在20%左右，現在開發商融資困難是明顯狀態，而房地產基金在某種程度上可以解決房企的資金難題。

房地產基金的崛起，固然與房地產企業資金緊張有關，然而房地產正回歸其金融屬性。過去房地產開發資金僅依靠銀行貸款，一旦開發失敗，給銀行造成巨大壓力。美國就不一樣，開發商只是一個項目商，資金來源靠各種金融產品籌措。這正是房地產的金融屬性，應把房地產看成一種金融產業，讓其回歸其應有的金融屬性，“房地產基金就是其回歸金融屬性的一種很好的手段。”

此前8月，包括德信資本、盛世神州基金、高科投資等國內近40家房地產投資基金發起成立了房地產基金聯盟。可以看出，房地產融資方式必將改變，已得到了市場的普遍認同，房地產基金在國內的發展也將更具潛力。除此之外，還有兩點也表明房地產基金的潛力：一是房地產基金的高收益將吸引更多的投資者；二是房地產基金將向更加規范化的方向發展。

發展進入“快車道”

目前，房地產基金的投資收益較高，房地產基金GP（管理公司）參與項目的發起和管理，其投資金額占GP股本的1%-3%，收益占項目總利潤的20%。房地產基金LP（投資人）的行業平均預期收益為15%-30%。在市場一片哀鴻之下，這樣的收益無疑會吸引更多的投資者加入到房地產基金的投資行列。隨著更多的投資者加入，房地產基金公司所管理的資金規模也將日益龐大。

房地產開發商范文第5篇

【關鍵詞】非上市房地產開發企業； 發展現狀； 內部控制； 必要性； 關鍵點； 措施

【 abstract 】 this paper the particularity of the real estate enterprises, this paper discusses the present situation of real estate development enterprise, private real estate enterprise of internal control system in advance of the necessity and a few key points and the measures that should be adopted.

【 key words 】 private real estate development enterprise; Development present situation; Internal control; Necessity; Key point; measures

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、我國房地產業發展的現狀

從2010年以來我國房市的實際運行狀況和走向來看，我國的房市進入了調整期，市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場。從2012年6月開始，各商業銀行的個貸利率開始下調，個貸7折利率又開始實行了。房地產形勢開始回暖，政策開始松動，在這一輪房地產的發展中，我國房市的其他方面在未來將會發生以下變化：

1、價格會逐漸趨于合理。

2、供需結構會得到優化。

3、市場秩序會逐漸改善，房地產開發公司的行為會逐漸規范，相關制度建設也會逐漸得以改善。

4、市場集中度會得以提高。隨著拿地、政府調控、行業競爭的加強、銀行貸款的收縮等原因，一些實力不強的中心房地產商或被淘汰出市場，或被其他大的房地產商兼并收購，從而市場集中度會得以提高。

5、政府行為會得以規范。

二、非上市房地產業提前實行內部控制制度的必要性

1、企業自身發展的需要

房地產開發商如果想在新一輪的競爭中立足，必須練好內功，加強和規范企業內部控制，提高企業經營管理水平和風險防范能力，提升企業的競爭力。

2、國家相關制度體系的要求

我國先后出臺了內部控制方面的制度指引和規范。

2010年4月26日，財政部、證監會、審計署、銀監會、保監會聯合了《企業內部控制配套指引》。該配套指引包括18項《企業內部控制應用指引》、《企業內部控制評價指引》和《企業內部控制審計指引》，連同此前的《企業內部控制基本規范》，標志著適應我國企業實際情況、融合國際先進經驗的中國企業內部控制規范體系基本建成。為確保企業內控規范體系平穩順利實施，財政部等五部門制定了實施時間表：自2011年1月1日起首先在境內外同時上市的公司施行，自2012年1月1日起擴大到在上海證券交易所、深圳證券交易所主板上市的公司施行；在此基礎上，擇機在中小板和創業板上市公司施行；同時，鼓勵非上市大中型企業提前執行。

3、房地產行業的特殊影響

房地產企業因為受宏觀調控的影響最大，受融資環境的影響也最大，資金投入大，建設周期長，建成后無法改變，項目建設涉及的政府部門多，涉及的利益主體多，這些特殊性決定了房地產開發公司建立和完善內部控制制度尤其重要。

4、非上市公司實行的難度大

非上市房地產開發公司因為經營管理大多不符合規范要求，人員素質良莠不齊，老板的經營管理理念落后，執行內部控制各要素大多不具備，執行內部控制制度的難度非常大。

這就需要非上市房地產企業提前運作實行內部控制制度，先從最重要的環節開始試行，在實行的過程中發現問題，逐步改進，然后穩妥地擴大控制范圍，逐步完善，達到《企業內部控制配套指引》的要求，待相關政府部門要求非上市公司正式施行內部控制制度時，可以提供合格的內部控制審計報告。

三、非上市房地產企業內部控制的關鍵點和控制措施

根據非上市房地產企業的實際情況，遵循內部控制的五原則（即：全面性原則、重要性原則、制衡性原則、適應性原則和成本效益原則），可以確定非上市房地產企業在執行內部控制的過程中應該重點注意以下幾個關鍵點并應采取適當的控制流程和控制措施。

1、開發項目的可行性研究和立項。

2、工程招投標及合同簽署。

3、資金控制。

4、工程質量驗收及竣工驗收。

（一）開發項目的可行性研究和立項

房地產開發企業在開發項目立項上應建立集體審議聯簽制度，實行集體決策，并建立項目決策及實施的責任制度，且將不相容崗位分離。項目設計部門對開發項目的規劃、設計進行可行性研究與分析，充分考慮各方面因素，銷售部門準確定位消費群體及預定售價，財務部、預算部、工程部等部門同時參與可行性研究工作，對項目的施工可行性、項目所需的資金、應承擔的稅負、預期的凈現金流量、投資收益以及投資風險等進行綜合分析和測算。其次是對項目進行評估，提出對項目投資決策的建議。必要時應從企業外部聘請有關專業部門進行項目評估。最后由董事會行使集體審議決策權。

（二）工程項目招投標及合同簽署房地產開發企業的發包工程較多，而各類工程項目所需的施工資質也不同，開發項目應采用公開招標的方式，按評標標準選擇具有合格的相關資質的承包單位和監理單位；評標委員會應有項目設計部、工程部、工程造價部、財務部等共同組成。在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業，以期形成未來的戰略伙伴，以利企業將來的發展。簽署工程合同時，需要工程部、造價部門、財務部門共同參與審核，對合同的價格、內容、驗收、稅金、工程款支付節點等進行審核，對合同的嚴密性、合法性、經濟性簽署意見，最后由項目負責人簽署意見，流程需要符合規定的權限和程序。合同簽署后，企業還要監控合同的履行情況。因工程變更等原因造成價款支付方式及金額變動的，應提供完整的設計變更通知書等書面文件和其他相關資料，工程部配合工程監理方與施工方及時辦理工程變更簽證手續，并對工程變更條款進行嚴格審核。變更簽證手續必須有工程部、造價部、設計部、財務部的審核簽證。重大的項目變更應該按照項目決策和概預算控制的有關程序和要求重新履行審批手續。

（三）資金控制

房地產開發企業動用的資金大，動輒幾十萬、幾百萬，資金的籌集、調配和支出必須按嚴格的流程、對比資金預算、按資金需要節點支配資金，資金支付應嚴格履行授權分級審批制度。

對重大的支出應上報董事會，實行集體決策和審批制度，并建立責任追究制度。

房地產開發企業通過財務預算的方式控制其凈現金流量，以防止資金的閑置或斷裂。對預算外的重大現金流出應上報董事會，并實行集體決策。對預算內的現金流出應盡量在保證企業信譽的條件下，結合信貸資金的流入時間，采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期，最大限度地利用資金的機會成本為企業增效。對收入則應及時入帳，以加速現金的正向流量。對財務的日常支出控制應嚴格遵守企業內部控制的有關規定，實行授權審批制，并將不相容的崗位分離開，以保證企業內部控制的有效性與完整性。

房地產開發企業的財務部門應當加強與承包單位的溝通，準確掌握工程進度，根據合同約定，按照規定的審批權限和程序辦理工程款價款結算，不得無故拖欠。

另外，房地產企業的財務部門應當對工程合同協議約定的價款支付方式、有關部門提交的價款支付申請及憑證、審批人的審批意見等進行審查和復核。財務人員在發現辦理價款支付業務過程中發現申請支付的價款與合同約定的時間或金額不符，或與工程實際完工進度不符等異常情況，應該及時報告，拒絕支付，或按特殊事項重大事項集體審批聯簽后支付。因工程變更等原因造成的價款支付方式及金額變動，應該對這方面的支付進行嚴格審核。

發包合同支付最后一筆款項時，必須要審核是否已經收到竣工驗收報告和質量合格單，否則應拒絕或延緩支付。

（四）工程質量驗收及竣工驗收

房地產開發企業應當建立竣工決算環節的控制與審計工作，未進行竣工決算審計的不得辦理竣工驗收手續。要重點審查決算依據是否完備、相關文件是否齊全、竣工清理是否完全、是否有工程建設環節的完整的工程技術經濟資料、決算編制是否正確以及驗收人員、驗收報告的范圍、驗收的依據、驗收的程序是否符合國家有關規定和標準等，嚴格控制施工中的舞弊行為。

在施行內部控制的過程中，非上市房地產企業應在抓住上述關鍵點的前提下，逐步完善，增加控制的范圍，最后達到內部控制制度覆蓋開發的各個環節，由全體員工共同實施，并做出內部控制評價和出具內部控制審計，促進企業實現發展目標，提供經營管理水平、信息報告質量、資產管理水平和法律遵循能力。

參考文獻：