個人住房抵押貸款

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個人住房抵押貸款范文第1篇

甲方：中國農業銀行

乙方：____________

經甲、乙雙方充分協商，甲方同意對乙方開發的位于_______________________________的_______________項目的購房人提供商業用房抵押貸款（以下簡稱“商業用房貸款”）為明確雙方權利義務，特訂立本協議。

第一條 甲方向乙方所開發的上述項目商業用房的購房人提供商業用房貸款。具體購房人指與甲、乙雙方簽訂《商業用房抵押借款合同》的借款人。

第二條 甲方對該項目提供的商業用房貸款最高限額為人民幣_______________萬元（大寫____________________萬元）抵押貸款額度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的額度經甲方同意后可以展期。

第三條 甲方為該項目購房者提供不超過房價或評估價（兩者取低者）_____%的貸款（其中營業用房貸款不超過房價的______%）貸款期限最>文秘站:

第四條 每筆貸款的金額、期限、利率、擔保方式、違約責任等，以借款人與甲方簽訂的《商業用房抵押借款合同》的約定為準。對于不符合甲方規定條件的借款人，甲方有權拒絕貸款。

第五條 甲方應按照《商業用房抵押借款合同》的約定及時足額地發放貸款，并負責一次性將貸款劃到乙方在甲方設立的售房專用帳戶上。

第六條 乙方承諾

1.所開發的項目為合法項目，開發和銷售的各項手續完備，售房專戶的資金專項用于本項目的建設，不挪作他用，按時、保質地完成項目的建造，使借款人能夠按時入住。

2.與該項目有關的建造和銷售活動存款、結算業務集中在甲方辦理。

3.該項目物業管理單位在甲方開立存款帳戶，統一辦理與該項目物業管理有關的代收、代付業務。

4.協助甲方辦理抵押貸款項下商業用房的抵押登記或預登記手續，并將房屋他項權證等記文件直接交甲方執管。

5.在借款人辦妥抵押登記手續之前，對甲方提供的商業用房貸款承擔回購保證責任，并在甲方開立“回購保證金專戶”，按照甲方商業用房貸款余額的______%存入回購保證金。當借款人不能按期還本付息時，負責代為償還，授權甲方直接從保證金賬戶中扣收。有關回購保證責任的具體內容以《商業用房抵押借款合同》的記載為準。

第七條乙方應在本協議簽訂后、甲方發放貸款前，辦理抵押貸款項目工程質量保險。保險的第一受益人為甲方。保險金額不低于本協議確定的抵押貸款最高限額。保險期限至項目竣工驗收合格可交付使用止，保費由乙方承擔，保險單正本交甲方保管。

保險期間，被保險的抵押貸款項目工程如發生保險責任內的問題，須以保險理賠款代借款人償還相應的貸款本息，理賠款不足以償還的，甲方有權向乙方追償；如發生保險責任外并因乙方原因造成的問題，使住房部分或全部驗收不合格，不能交付使用的，由乙方負全部責任，代借款人清償所欠甲方的貸款本息。

經甲方同意不辦理工程質量保險的，應在本協議“其他事項”中另作約定。

第八條 乙方如發生承包、租賃、股份制改造、聯營、轉讓、合資、分立以及企業領導變更等重大事項，應當及時通知甲方，并落實相應措施，確保其回購責任的承擔。

第九條 在售房及房屋使用過程中，乙方與購房人發生的有關房屋質量、價格、交付時間等方面的問題，甲方不承擔任何責任。

第十條 乙方在印制售樓說明書、廣告宣傳中，有關涉及甲方的名稱或其他文字，事先應當征得甲方同意。

第十一條 一方不履行本協議約定時，另一方有權解除本協議并要求對方賠償損失。

第十二條 未盡事宜，由雙方協商解決，協商不成時，通過甲方所在地人民法院訴訟解決。

第十三條 其他事項

第十四條 本協議一式______份，雙方各持______份，效力相同。

第十五條 提示

甲方已提請乙方對本協議各印就條款作全面準確理解，并應乙方要求作了相應的條款說明。簽約各方對本協議含義認識一致。

甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________

負責人：_______________ 法定代表人：____________

或授權人：_________ 或授權人：__________

簽約日期：_________________________________________

個人住房抵押貸款范文第2篇

關鍵詞：個人住房；抵押貸款；風險；防范

一、美國次貸危機的啟示

美國之所以會發生次級貸款抵押危機，主要是因為：一方面，市場投資者偏好風險投資，資產價格的上漲導致了經濟泡沫；另一方面，在巨大利益的誘惑驅動下，貸款機構降低了管理信用風險。經濟收入中等或偏低以及信用程度不高的借款人向貸款機構貸款，這就是次級抵押貸款。自2001年至2004年，美聯儲的低利率政策促進了美國當地房地產業的發展，也刺激了美國人的購房熱情，在這種高溫市場的作用下，貸款機構錯誤的判斷房價還將不斷上漲，在利益的驅使，放貸的條件有相當大的松動，在正常情況下認為不具備還款能力和貸款條件的借款人也被發放了貸款。

爆發美國次貸危機的直接導火線是利率的上升和住房市場持續降溫。從2004年到2006年，在這短短兩年內，美國的息金連續提高了17次，儲備聯邦委員會把利率由原來的1%增長至5.25%，如此大的攀升利率在很大程度上加大了買房者的償還貸款的重擔，與原來6％～8％的抵押貸款利率相比，次級房貸達到約為10％～12％利率。另外，美國如火如荼的住房市場在慢慢降溫。從美國房地產協會發表的數據我們可以發現，在歷經5年牛市，美國的房地產市場在2006年全面迅速降溫，比前年跌幅8.4%，銷售量只占舊房銷售量的85%，17年來遭受的最大重創。

二、我國商業銀行個人住房抵押貸款風險分析

近年來，隨著房價上漲，中國國內大量發放抵押貸款，在競爭較激烈、抵押貸款發放較多的一線城市，風險在一定程度上開始顯現:房貸逾期頻頻發生，房貸不良率大幅度增長，銀行訴客戶房貸違約現象不斷上映法庭。由此可見，中國的住房抵押貸款市場也存在著重大的風險隱患，美國發生的次貸危機應該讓中國保持警惕，應當認真分析我國住房抵押貸款面臨的風險，防患于未然。

（一）來自交易相對方的風險

主要是指來自開發商和借款人的風險。

針對開發商來說，銀行把他們開發的房產當成是第二還款源，第二還款源是借款人還款的后備源泉。倘若開發商營運手段不佳以及資金方面出現漏洞，就可能對工程的質量以及工程進度造成影響，最嚴重的后果的導致樓市成為爛尾樓，這不僅很大程度縮水了銀行的還款來源，還會引起購房人對開發商不信任的不滿，從而不會再如以往支付借款本息。

就借款人而言，違約風險是他們要考慮的最大的風險，就是說，如果借款人違約了，那么銀行就不能到期收回借款人所貸款的本息。如何能按時還款，很大程度上取決于借款人的還款能力跟還款意愿。借款人是否能按時還款，這個能力與經濟發展、個人工作和家庭收入等因素密切相關。而借款人是否意愿還款更難把握，這與借款人的教育程度、成長背景、生活習慣有莫大關系。龐大房貸隊伍的信息采集是困難的，尤其需要注意，我國還沒有建立比較具體的信用個人制度，很難準確又全面地評估和跟蹤借款人的長期還款和履行條約的能力，不能及時地補救出現的問題，毫無疑問，貸款風險肯定會上升。

除此之外，來自交易相對方的另外一個風險源就是――“假按揭”。開發商或者借款人用不合法手段，用個人的名義進行住房貸款，而實際上是用來做非住房交易，利用這種手段來鉆銀行信貸的空子，從而套取資金的行為就是假按揭。例如，通過虛構借款人的名義，房地產開發商利用許多虛假申請從而來騙取銀行資金；或者借款人因其與開發商的特殊關系相互串通騙取銀行貸款。不管是哪一種情形，這都是非常典型的違背了銀行的法律法規的欺詐行為，如果不及時移除這種不誠信行為，銀行信貸就會遭受巨大的風險。

（二）銀行自身的風險

銀行通過加快辦理貸款的速度來爭奪市場份額，通常都沒有認真嚴謹地進行貸款操作，導致許多環節出錯，這些漏洞為以后的風險隱患埋下了伏筆。一方面是銀行在放貸前沒有對借款人進行充分的調查。由于有房產抵押和借款人支付一定比例的首付款，通常不認真調查借款人的家庭情況、收入狀況、負債斥資與否以及開發商的財務狀況、開發工程的進度審查等真實性；二是在貸款操作的過程中進行的違規風險。一方面是有意的違規行為，像信貸員與借款人、開發商串通起來謀求最大個人利益，程序操作不規范，私自降低貸款門檻來騙取銀行貸款。另一種是過失性違規，像過度依賴售樓部，委托置業顧問代為辦理合同簽約及客戶資料收集工作，由此導致客戶資料虛假、合同無效等情況，最終導致貸款無法收回。三是銀行內部制度的漏洞。內部制度不完善、貸款人員業務能力不一和人員分配不合理都很難形成全面、有效的信貸資金控制管理，從而形成風險。

（三）流動性風險

個人住房貸款的期限較長，一般為20到30年，而銀行發放貸款的資金主要來源于企業和個人的存款。眾所周知，銀行定期存款最長期限是5年，這就產生了相當大的時間差。銀行“短存長貸”的現象必將對現金的流動產生一定的影響，也將承擔一定的期限風險。

（四）結構性風險

通脹壓力、證券市場泡沫、房地產市場過熱等因素，都對未來經濟的發展構成很大的調整壓力，需警惕經濟繁榮背后的結構性風險，美國次貸危機爆發的直接原因就是利率上升和房地產市場的持續降溫。我國沒有經歷過真正的房價大幅下降導致抵押物不足值的情況，公眾對于房價的增值持樂觀態度，在這種情況下，實際在一定程度上是掩蓋了按揭貸款的風險。就像美國在2006年以前，次級按揭形式一片光明，然而，接下來以后，房價就出現了大幅度的下滑，次級按揭市場崩潰，盡管房價下降并不是惟一的原因。事實上，我國存在著同樣的隱患，一旦出現重大負面消息，風險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預期，從而造成整個宏觀經濟的系統性風險。

（五）外部經濟環境、政策風險

個人住房貸款的還款期限一般比較長，而經濟周期的變化將會影響房地產市場及借款人的收入。當房地產市場處于低迷時，公眾的購房熱情會減弱，作為第二還款來源的房產價值會降低，將會對銀行貸款安全產生威脅。同時，經濟環境的不景氣也會影響到借款人的收入，直接影響貸款按時償歸。個人住房貸款實施的是浮動利率，借款人的還款金額每年都處于變化狀態，將隨著利率上調而隨之增加，而借款人的收入并不一定會增加，因此很可能導致貸款不能及時被借款人償還。此外，銀行信貸資產也會隨著法律規定及政策的變化而可能面對受到重大受損失。《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中規定，“不得抵押、變賣或拍賣被執行人和所扶養家屬所必需的居住房”。在我國，由于較完善的社會保障體系尚未成功形成，如果借款人無法還款，不良貸款已經造成了的話，銀行要實現相應的抵押權往往會陷入十分困難的境地。

（六）制度不完善風險

我國住房按揭貸款尚未證券化，不良信用貸款的風險集聚于銀行一身，缺乏風險共擔機制，有悖于風險分散和風險轉移的準則。資產證券化是轉移風險的一種重要工具，但是，我國目前的銀行并不熱衷于此，這主要是因為：一方面，我國的房價未曾經歷急劇下降的時期，未曾出現抵押物不足引起的相關危機；第二個方面，我國商業銀行日前在市場上的競爭依然顯得力不從心，存在存貸利差較充裕的情況；第三個方面，銀行對短期盈利的能力進行過度追求，卻不贊同和其他相關投資者同享優秀業務中的利益。故當銀行不斷加大房貸業務時，其實，這同時就變成了信用風險不斷積聚的過程。

三、防范個人住房貸款風險的對策及建議

（一）從銀行方面來講

1、完善對借款人的資信評價

個人住房貸款的資信評價是以借款人財產信息、信用信息等為依據，通過分析借款人信用狀況，對借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過程。我國目前的商業銀行需建立一個比較完備的客戶信用評級系統已勢在必行，貸款客戶的信譽情況與經濟實力急需要加強分析，深入了解借款人的還款能力也需通過各種渠道。

2、證券化的方式發展住房貸款

將金融機構放出的住房抵押貸款轉變為抵押貸款所支持的證券，通過資本市場轉售給投資者，資金不僅更加通暢，也實現了眾多投資者分散承擔住房貸款的風險，這即為住房抵押貸款證券化過程。正在我國實施的信貸資產證券化的形式之一便是住房貸款證券化，它主要有三個優勢：（1）銀行貸款的資產流動性得到極大的提高，即銀行長期貸款便暢通無阻，從而“短存長貸”的根本矛盾得到很好的解決；（2）深化了金融產品和金融行業的發展。抵押貸款證券化是指將銀行過去一家獨自扮演的發放貸款、持有貸款及回收貸款本金利息等功能，轉變為由多家具有存款金融功能的機構與相關機構投資者一起參與的活動。因而，整個金融行業分工細化得到了深化，并且銀行把部分抵押貸款風險轉移到了相關機構，這些機構都能更能較好的承擔長期債權風險，進而總體的金融體系效率得到了提升，金融體系的整體安全性得到大的增強；（3）銀行的經營范圍得以擴大，其經營效益也跟隨得以提高。非銀行金融機構同銀行之間聯系更加緊密，其間的差異逐漸變得更加模糊不清，現在，銀行能夠進入諸多過去未曾跨入的領地，進而達到了提升資本經營效益和促進經營多元化的目標。

（二）從政府方面來講

1、建立完備社會信用體系，完善合理個人信用制度

到目前為止，在我國，個人及全國集中統一的企業信用信息基礎數據庫已經建成。到2010年末，我國在相關企業和個人特征系統建立了近1700萬戶企業和超過7.77億多自然人的信用檔案文件。但是，在我國，個人信用體系的發展卻處于起步階段，進一步完善還有待時日。

2、建立和完善個人住房貸款擔保、保險機制

降低和轉移貸款風險是與保險相結合的最終效果和目標，尤其是信用中的風險。目前，我國監管當局對各商業銀行的住房按揭貸款業務管理存在矛盾的要求，一方面商業銀行是企業，需要履行其社會責任，保障中低收入家庭能夠購買得起保障型住房，另一方面，其又需對借款人的收入狀況及信用狀況進行嚴格的審查。此時，國際經驗值得借鑒，對于特定類別的如中低收入者的個人住房抵押貸款應由政府提供擔保，政府通過設立專門機構進行實施，若購房者出現違約，清償貸款本息的責任由政府機構代替為之進行承擔。政府提供保險、保證，乃至出資設立金融機構，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確立規范。

3、積極準備個人住房貸款證券化

作為平衡住房信貸資金、防范住房信貸風險的有效工具，并作為世界住房金融發展方向的個人住房貸款證券化，我國卻未曾廣泛借鑒利用。同時，考慮到我國目前的具體情況，個人住房貸款證券化要在我國廣泛實施推行，市場基礎未發展到一定程度。應該先在比如，北京和上海等部分市場條件成熟的地區進行試點調研，一邊實踐一邊尋找經驗，挖掘其中的不足，不斷完善運作機制，待經驗充分，其它地區條件成熟時再給予推廣應用。

4、健全法規，完善社會保障制度

通過房地產抵押、擔保法律制度、預售及房地產轉讓法律制度的修訂和完善，個人破產法、社會保障法等法律的制定，便能夠更加完備、簡明在合法有效的基礎上的個人住房貸款業務的流程，減少以致杜絕抵押住房存在的權利瑕疵，從而使得抵押權人合法處分抵押住房的權力得到有效的保障。

四、小結

個人住房抵押貸款業務在我國對改善城鎮居民住房條件、擴大內需、促進國民經濟發展所發揮的作用越來越大。本文主要從分析美國次貸危機中揭示中國個人住房抵押貸款存在的風險，并提出了相應的解決對策，對我國的個人住房貸款風險問題有一定的指導作用。

參考文獻：

1、江世銀. 2006. 論信息不對稱條件下的消費信貸市場［J］. 經濟研究(6).

2、王福林. 2004. 個人住房抵押貸款違約風險影響因素實證研究 ［D］. 杭州：浙江大學.

3、辛數森:《個人信貸》，中國金融出版社，2007年.

4、季愛東:《住房金融新業務與法規》，中國金融出版社，2004年.

5、曾國安:《住房金融：理論、實務與政策》，中國金融出版社，2004年.

6、胡紅星:我國商業銀行個人住房抵押貸款風險與防范［J］，經濟師，2007，（6）.

個人住房抵押貸款范文第3篇

關鍵詞:個人住房貸款;貸款;風險

隨著我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向漸趨強烈。房價不斷上漲以及住房市場中存在的供給與當期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應運而生。由于我國房地產企業及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠這種單一地產金融機制，使各商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。而且，政策、市場及借款人自身情況的變化均可能引起市場環境和借款人的還款能力的變化，使得商業銀行的貸款風險面臨著一定的考驗。從實際來看，面臨的風險如下。

一、利潤風險

1.貸款利率風險

在金融借貸市場上，資金的供應關系隨著經濟波動或政府經濟政策的改變而發生變化。在住房貸款利率一定的情況下，若市場利率上升，那么貸款人就會因此減少利息收入，就會減少收益，造成損失。

2.存款利率風險

由于內外部環境的改變，導致存款利率上升，利率的上升意味著融資成本的增加，但是貸款利率是根據當時的利率情況加上一定的利潤制定的，所以一點存款利率上升，貸款人仍需按照合同約定來提供借款人資金，這樣利潤空間就會大大減少。

二、市場風險

1.通貨膨脹風險

如果市場出現通貨膨脹，就會導致購買力的下降。物價上升往往會伴隨著通貨膨脹而來，就會出現貨幣貶值，即使借款人如約還款，但是貸款人也會因此而受到損失。

2.機會成本風險

這種風險是指當住房貸款以外的其他金融投資的報酬率上升，超過住房貸款的報酬率的時候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發放出去所獲得的利潤就會少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤，從而造成收益的減少。

3.房地產市場風險

個人住房貸款本質上是屬于抵押性質的貸款，因而抵押物的價格是影響風險的重要因素。如果開發商故意抬高房價，造成房地產價格泡沫，當泡沫破碎就會致使房價大幅度縮水，銀行的貸款風險就會隨之提高。另外，即使開發商準確估價，若自然環境，政策變化等諸多影響下，也會造成同樣的風險損失。

三、信用風險

1.借款人的違約行為

（1）提前還款。住房按揭貸款提前償還現象屢見不鮮，這對于銀行業并非一件好事。首先，這將會降低銀行的利息收益。其次，它將使銀行的可用資金增加，會造成資金閑置增加，從而加大銀行的投資壓力和風險。再次，提前還款還會增加銀行的各項無形成本。由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運用計算機來處理，耗費較大的人力。而且銀行需要對原借款合同中的內容重新修正與計算，增加了經營成本和服務成本。

（2）不還款。這種違約行為分為兩種，一種是主觀違約，就是這借款人基于個人利益的考慮而故意或有意違約。第二種是被迫違約，由于借款人喪失勞動能力、失業或其他特殊情況導致無法還款的一種無意違約。貸款人是很難做到對借款人的財物狀況作出有效監管或是準確預期，因此個人住房貸款的信用風險還是比較大的。

2.開發商的信用風險

（1）假按揭風險。部分房地產開發商指使他人辦理按揭貸款，通過辦理假按揭貸款套取銀行貸款以供他用。這樣就會使得銀行承擔的貸款風險由低到高，造成銀行的潛在的信用風險，后果嚴重。

（2）項目風險。項目風險是指開發商為了獲得該項目的銀行貸款，故意提供給銀行不真實的妾也和項目資料騙取貸款。隨著住房市場的快速發展，不具備雄厚資金實力、強大開發能力和優良開發業績的開發企業就會出現預售不理想，資金不足，就不能按期交房，從而使已購房者不能按期入住，最終開發項目甚至中途“夭折”。處于劣勢的購房者可能要求解除購房合同，迫使銀行出面幫助挽回損失，從而將其與開發商的合同糾紛轉嫁給銀行，造成銀行的損失。

四、操作性風險和銀行自身管理所引發的風險

1.貸前調查形式化

銀行對貸款前的調查流程有詳細、具體的規定，但實際操作中，由于個人信貸戶數多、筆數多、借款人來源分散，在沒有足夠的監督管理的情況下，過于形式化，輕視具體內容的調查，是銀行需要承擔不必要的潛在風險。

2.個人信貸審批不嚴謹

在個人信貸審批方面銀行存在監督檢查不夠、專業化程度低下、經營過渡授權等諸多問題使得銀行對個人信貸審批質量無法保障。

3.忽視貸后管理

我國商業銀行對個人貸款的管理，要求定期逐筆檢查、報告。但是個人貸款業務達到一定業務量后，無論是從工作量上海市從銀行管理上，逐筆檢查是無法實現的。

4.抵押物評估風險

主要表現為抵押物不足。房產估價普遍存在高估的現象，若不能及時發現房價高估，在貸款成數較高時，有可能出現抵押物價值低于貸款金額的風險。

五、法律風險

1.借款人借款資格

依據法律規定，自然人因為將抗狀況分為完全民事行為人、限制迷失行為人和無民事行為人。而對于不懂的借款人使用不同的貸款條件，對于戶籍不再貸款銀行所在地的，貸款條件也不近相同。所以確定貸款人的主體資格在實踐中非常重要，相反如果忽視了借款人的主體資格便會造成銀行的法律風險。

2.借款用途

我國法律明確規定，銀行貸款不能用于投資股票、基金等資本市場及用于非法活動。中國人民銀行和銀監會也在不斷強調銀行要嚴禁發放無指定用途的貸款。所以銀行沒有做好貸款前的審批核查工作，就會使貸款用于非法的活動之中。而這種貸款往往很難收回。

六、風險防范的對策和建議

1.采取利率可變性發放貸款的方式

其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。

2.提高貸款審查力度和管理水平

貸款人在接到借款人的貸款申請后，應該對借款人的信用狀況進行嚴格審查，對于不同資信度的借款人，應采取不同的貸款安排。貸款人向借款人提供貸款后，應按協議催收貸款，在整個貸款償還期間，借款人如有違反貸款協議的，應立即采取相應的措施進行處理。

3.通過保險降低風險

保險是一種風險轉移的工具，通過向保險公司投保來轉移風險是個有效的規避風險的途徑。如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財產險，以此防范抵押房屋因自然或人為災害而遭受的損失。同時，貸款人也可投保住房貸款保險，防止借款人不能如期還款的損失。

4.借款人違約風險防范。

針對購房者存在違約可能性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細調查，并根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業者的資信進行審核。

5.銀行對風險的控制。

銀行業金融機構應該積極開展個人首套自住房貸款，穩妥發展二手房貸款市場。首付款比例應當依據借款人還貸風險確定，不宜一刀切。要嚴格執行個人住房貸款風險監測等盡職調查制度，加強對各項權證的完整性、真實性和有效性審核，加強按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風險，防止一些資質低下的企業利用預售環節將風險轉嫁給銀行。

6.重視IT技術的應用

正是由于個人住房貸款的筆數眾多、業務量大的特點，個人住房貸款業務需要依賴科技手段。銀行借助于先進的科學技術，才能夠保證個人住房信貸的規范化操作和集約化經營，從而提高工作績效和工作管理水平。同時，IT技術的運用是降低成本、實現規范化的必經之路。

7.落實信貸責任制

落實各項貸款責任，如經營責任、審批責任等，建立充分的信息披露制度，加強內外監管，有效地降低商業銀行的道德風險。同時，建立起不良貸款責任認定和追究制度，使得造成個人信貸風險的損失的員工能夠承擔相應的責任。

參考文獻：

[1]辛數森:《個人信貸》，中國金融出版社，2007年.

[2]季愛東:《住房金融新業務與法規》，中國金融出版社，2004年.

個人住房抵押貸款范文第4篇

關鍵詞：商業銀行；個人住房抵押貸款；信用風險；風險管理

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）13-0117-02

一、商業銀行住房貸款面臨的主要風險

個人住房貸款風險就是指貸款中存在損失的可能性，即借款者如果不能按照規定的期限償還貸款的本金和利息，將會給銀行帶來的損失。目前，由于住房貸款的市場環境的內、外部因素本身的特點，中國銀行住房貸款主要風險表現在：

（一）信用風險

信用風險是借款者沒辦法按規定的期限償還住房貸款的本金和利息而帶來的損失，是住房貸款風險中最根本的風險，也是銀行在開展住房貸款的業務中面臨的最大風險，主要表現為：

1.理性違約。這被認為是主觀放棄償還貸款而能夠得到的好處的違約行為。當利率上升幅度較大或房價迅速下跌，接著支付的成本大于放棄還款的利益，借款者便會理性地違約。主動放棄償貸一般會發生在貸款合同簽訂后的前二年，這時違約的機會成本相對來說比較低，失去的只是一些交易費用、首付款和部分貸款的本金和利息

2.被迫違約。被認為是指借款人在購房之后，由于突發或無法再向銀行還本金和利息。中國的市場競爭激烈，教育和醫療的費用支出增加，就業條件嚴峻，使得借款人的支付能力下降甚至惡化，借款人沒辦法償還余下的本金和利息。

（二）利率風險

利率風險是指利率水平的變動使商業銀行資產收益發生損失的可能性。如果貸款的利率上升，借款人償債的負擔便會增大，他們的收入沒有跟上增加的住房貸款，借款人就會無法承受，便出現了還不起貸款本金和利息的現象，從而影響了銀行的利益。中國對提前還款的違約行為缺少政策性限制，如果利率下跌，減少了融資的成本，通過再融資來還貸，打亂了銀行可貸資金的使用并且預計的利息很難實現。中國正處于利率市場化的初期階段，銀行個人貸款的利率風險更加突出。個人住房貸款期限比較長，五至二十年之間，最長的能夠達到三十年。這么長的時間，經歷了多個周期，市場利率也會跟著變化。對固定利率的商業銀行來說，住房貸款占資產業務達到一定比例時，利率的變化將會給銀行帶來無法避免的風險。

（三）流動性風險

流動性風險指銀行銀行急需資金時所持的抵押貸款沒法足額變現而帶來的損失。首先，銀行發放的住房貸款的資金主要來自于居民的存款，基本上是短期的，但是住房抵押貸款的期限一般為三年、五年，也有十年、二十年的，這種把居民的存款作為放貸的行為，使得銀行資產的流動性降低了，產生了相應的風險，并且影響了銀行的還款能力。其次，中國銀行個人住房貸款流動差。個人住房貸款每筆貸款的利率、期限和到期的時間不同，銀行無法進行統一管理；住房二級市場不發達，抵押物變現困難，影響了住房貸款的變現性，使銀行喪失在金融市場上更加有利可圖的投資機會，增加機會成本的損失。

二、銀行住房貸款風險的現狀

（一）大型銀行個人住房貸款風險

由于中國房價在2009年以前處于上漲并且中國銀行對住房抵押實行貸款嚴格的風險控制，中國銀行個人住房貸款在2009年以前從沒出現大范圍的借款人違約或壞賬，總的說2009年以前，中國銀行住房貸款的不良貸款率在緩慢的下降，2009年到現在是住房貸款風險處于反彈期間。個人住房貸款風險的轉折點式是2007年8月，人行和銀監會已經告知用貸款買房或買兩套或者以上的，貸款的首付比例不能少于45%。而且2009年經歷了多次加息，五年期貸款利率達到了7.92%。在2009年上半年的個人住房貸款不良貸款金額出現增加。2009年中期以后個人住房抵押貸款不良金額有所下降但還是高于2008年年末。

（二）中小型商業銀行個人住房抵押貸款風險

第一，市場的趨同。中國中小型銀行以追隨國有獨資銀行為目標，選址地點一般位于城市中心和經濟發達地區，業務種類追隨四大國有銀行，沒有自己的特色，使得中小銀行業務發展難度變大。第二，人員構成不穩定。中小銀行通過高薪來吸引大家，熟悉傳統業務的人多，了解現代銀行業務的人較少；懂實際操作的人多，專家人才稀缺；建立培訓的意識淡薄。眾多中小銀行之間人員流動性大。第三，中小銀行經營風險的主客觀因素。中小銀行由于沒有雄厚的資金實力，主要服務于中小企業。目前中小企業經營的穩定性較差、高比例的負債、發展沒有后勁等，還有的中小企業甚至通過很多方式來逃離負債現象。經營狀況不太好的客戶就會承受更多的風險。同時，中國中小銀行都希望自己將會有一席之地，追求更好的發展，然而在目前的市場環境下，過大的追求存、貸款規模，潛在風險不可避免。

三、商業銀行個人住房貸款風險的成因

（一）薄弱的商業銀行房貸風險意識

近幾年，由于房價的上漲，商業銀行放松了對貸款者的審查。根據個人住房貸款的規定，每個人每月還款額不能超過家庭每月人均可分配余額的45%。實際上，很多貸款者從單位開出假的收入證明，一些銀行為了短期的利益，往往對住房抵押貸款沒有目標的擴張，不僅違反規定放寬了住房貸款者的市場進入原則，還使得房價上升的個人住房貸款放大了。

個人住房抵押貸款范文第5篇

關鍵詞：個人住房抵押貸款；證券化；現實意義；可行性

中圖分類號：F830.5 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2008)18-0096-02

一、我國發展個人住房抵押貸款證券化的意義

20世紀70年代興起的資產證券化（Asset Securitization）被稱為是近30年來世界金融領域最重大、發展最迅速的金融創新和金融工具。資產證券化所證券化的不是資產本身，而是資產所產生的可預見的現金流。簡單說，資產證券化就是將一種預見的現金流為支持而發行證券，在資本市場進行融資的一個過程。對發放抵押貸款的銀行來說，資產的收益源于抵押貸款的本息。這種收益要在較長時間內才能實現，而用于發放貸款的資金大多來自期限相對較短的存款，于是產生矛盾，使銀行面臨資產流動性風險、利率變動風險等系統風險。解決這些風險的有效方法是通過證券化將這些期限較長，流動性較低的抵押貸款進行證券化，盡快地收回貸款資金，提高資產流動性，把風險轉讓給其他人，但同時也必須把一部分收益權讓渡給參與證券化的其他機構與個人。現階段在我國開展抵押貸款證券化，有以下重要意義。

（一）有利于改善商業銀行的經營管理

1.利用證券化技術，商業銀行能增強競爭力，增加投資收益。由于資產證券化是一種表外融資方式，金融機構將非流動性資產證券化等于增加了一條重要的資金來源，商業銀行擴展資產業務的能力大大增強、在同業競爭中會處于有利的地位。同時，住房抵押貸款變現后銀行可以擴大貸款規模，增加投資收益。

2.利用證券化技術，有利于商業銀行資產負債的合理搭配。證券化過程中在安排抵押支持證券的期限、利率、發行時間等方面都相當靈活，金融機構可以在適當的時機選擇將抵押貸款證券化，使自身的資產業務與負債業務完美地匹配起來。

3.商業銀行能降低和分散風險。住房抵押貸款經過證券化處理后，發行的證券可以在證券二級市場上流通轉讓，使得住房抵押貸款所面臨的各種風險可以通過證券市場分散給眾多的投資者。

（二）有利于促進資本市場健康發展

1.發展證券化融資，有利于融資工具的多樣化。資產證券化靠信用增級吸引投資者，與傳統融資方式大不相同，它會增加我國資本市場上融資工具的可選擇性。

2.有利于投資渠道多樣化，提高全社會的資金使用效率。據統計，2006年，我國國內保險費收入為5 641.4億元①，社會保障基金(養老、醫療、失業、工傷和生育保險基金)收入8 517億元②。2006年末,全國住房公積金繳存總額已達12 687.37億元③，這些資金和基金的共同特征是來源穩定，來源與支出的間隔期長，但目前主要集中于銀行存款和購買國債，投資渠道缺乏，資金運用效率很低。據國家統計局統計，至2007年末，我國城鄉居民人民幣儲蓄存款余額達到17.2534萬億元④。由于缺乏個人合適的投資工具，居民存款利率彈性低。發行住房抵押貸款證券有利于拓寬它們的投資渠道。抵押支持證券相對于銀行存款來說，投資收益高，相對于股票來說，投資風險小，十分適合中國的投資者，抵押支持證券還能減輕商業銀行所承受的壓力，促使資本市場上的投機行為向投資行轉化，提高全社會的資金使用效率。

3.發展證券化融資，能促進資本市場的現代化和與國際資本市場接軌。資產證券化要求有一個完備、規范的制度環境，包括稅務制度、財會制度、信用評級制度、金融擔保制度等，資產證券化還要求有一批高素質的金融專業人才。所以，推行證券化，有利于促進資本市場的現代化。我國是一個資金短缺的國家，努力提高抵押支持證券的信用級別，在國外資本市場上吸引投資是發展證券化融資的主要目的之一。而且在證券化過程中，與國外的評級公司、擔保公司都會開展合作，所有這些都將把我國的資本市場與國際市場緊密地聯系起來。

（三）有利于我國住房產業的發展

1.銀行貸款積極性提高，購房首付率降低，刺激對住宅的有效需求。據國家統計局統計，2003年末，全國人均居住面積在10平方米以下的家庭還有257.5836萬戶①，說明我國住宅市場潛力巨大。但由于我國城鎮居民收入較低，房價收入比大大高于國際合理的房價收入比，在目前購房首付率較高的情況下，很難形成有效需求。據國家統計局公布的資料表明，截至2006年6月末，我國商品房空置面積1.21億平方米，同比增長17.2%。其中，空置商品住宅6 715萬平方米，增長14.1%②，遠超過空置率警戒線。本文前面已經分析，商業銀行通過發行住房抵押貸款證券，可以有效地降低和分散各種系統性風險，這樣商業銀行貸款積極性提高，購房首付率降低，促進房地產業的發展。

2.為住房建設項目利用外資開辟新途徑。隨著證券化業務的發展，將逐步由國內資本市場走向國際資本市場，通過在國際市場發行住房抵押貸款證券，我國住房建設項目可以進入國際市場直接融資，使住房建設項目擁有更多的資金來源，在更大的范圍內選擇最為有利的融資條件。

二、我國開展個人住房抵押貸款證券化的可行性分析

雖然中國建設銀行的“建元2005―1個人住房抵押貸款證券化信托優先級資產支持證券”公開發行，沒達到市場樂觀人士所預期的“火爆”狀態,但隨著人們對抵押貸款證券化認識的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價值所在,并將具備廣泛的應用前景。

（一）個人住房抵押貸款符合證券化資產的要求。并非所有的資產都適宜證券化，其中最基本的要求便是證券化的資產能在未來產生可預測的穩定的現金流，即證券化的資產對投資者要有吸引力。投資者在決定是否購買抵押支持證券時，主要依據的是這些資產的質量、未來現金收入流的可靠性和穩定性。居民住宅貸款的風險相對較小、收入相對穩定并且可預測性較高。所以，以個人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。

（二）居民個人收入水平的提高和金融意識的增強為住房抵押貸款證券化創造了物質條件。一方面居民儲蓄業務總量相當可觀，龐大的居民儲蓄資金為個人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來源。另外，抵押支持證券的信用級別高（一般為AAA或AA級），風險較小，收益率略高于國債，因此，居民樂意購買。另一方面，居民的金融意識在不斷增強，消費心理日趨健康，對這一新的投資工具能很快予以接受。

（三）我國證券市場已初具規模。形成了以眾多證券公司參與支持的證券發行市場，以及上海、深圳兩地證券交易所，STAQ系統和NET系統等為代表的場外交易。在滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國債、基金券、可轉換債券等。抵押支持證券發行以后完全可以在這兩個證券市場上市流通。

（四）我國已有相當數量的機構投資者。隨著養老、醫療等社會保障基金制度的深入展開，將會有越來越多的社會保障基金。這些社會保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場上尋求出路，社會保障基金的本質特征決定它不可能追求短期高風險的投資機會，只能把資金投入到風險低、收益穩定、期限長的投資品種上。抵押支持證券都是長達數十年的證券，又有政府信用的擔保，風險較小，收益比較穩定，恰能滿足這些機構投資者的投資需求。同時，也為支持證券的發行提供了穩定和長期的資金來源。

（五）我國個人住房抵押貸款狀況達到資產證券化的規模要求。根據分析,抵押支持證券的發起、包裝和承銷必須達到一定的規模才能實現其經濟利益,抵押支持證券的初始發行必須在2―3億元范圍內。1992年，中國建設銀行發放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此，個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其規模快速擴大。據人民銀行統計，至2007年6月末，全國商業性個人住房貸款達到25 720億元③。這顯然達到了資產證券化對個人住房抵押貸款規模的要求。

參考文獻：

[1]袁靖.我國住房抵押貸款證券化發展的現狀、問題及建議[J].財務與會計：理財版，2007，（5）.

[2]何德旭.中國住房抵押貸款證券化可行性分析[J].金融研究，2000，（9）.