個人住宅房產(chǎn)評估報告

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個人住宅房產(chǎn)評估報告范文第1篇

關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn);信貸風(fēng)險

中圖分類號:F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)24-0067-02

一、美國次貸危機(jī)發(fā)生的原因分析

次貸危機(jī)又稱次級房貸危機(jī)。是指從2007年開始,因信用程度和還款能力較低的次級抵押貸款客戶拒絕還貸,導(dǎo)致放貸機(jī)構(gòu)壞賬增加,機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的風(fēng)暴。其產(chǎn)生的原因有以下幾點(diǎn):

1.房地產(chǎn)泡沫的破滅。2000年,美聯(lián)儲降低利率,美國經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇;到2003年6月,利率降到了1%。整個市場環(huán)境寬松,房地產(chǎn)投資成為拉動美國經(jīng)濟(jì)的主要引擎。同時低利率成為支撐高房價、高銷售量的主要因素。

從2004年開始,待售房比例急劇攀升,明顯出現(xiàn)供過于求。2004年6月起,美聯(lián)儲連續(xù)加息。將短期利率由1%提升至5.25%。提升利率有效抑制了房地產(chǎn)信貸消費(fèi),同時也加重了購房者的還貸壓力。2004年第二季度以來,次貸拖欠率大幅上升,從10.4%升至13.5%,是同期優(yōu)貸拖欠率的5倍多。2007年3月13日新世紀(jì)金融公司被迫提出破產(chǎn)保護(hù)申請。當(dāng)日道瓊斯指數(shù)跌1.37%。由此揭開了次貸危機(jī)的序幕,產(chǎn)生巨大的蝴蝶效應(yīng)。此后“多米諾骨牌”紛紛倒下。

2.透支消費(fèi)的盛行以及過度信貸發(fā)放。在美國人看來,巨大的債務(wù)固然可怕,但是過度消費(fèi)欲望已經(jīng)深植入消費(fèi)者的心理。經(jīng)不住消費(fèi)欲的誘惑,越來越多的美國人成為房奴。美國依靠資本市場的泡沫來維持消費(fèi)者的透支行為,市場被無節(jié)制地放大了。另外,放貸機(jī)構(gòu)間競爭的加劇催生了多種多樣的高風(fēng)險次級抵押貸款產(chǎn)品。

3.抵押貸款證券化規(guī)模的不斷擴(kuò)大。2007年,美國住宅房地產(chǎn)市場的規(guī)模約為17萬億美元,住宅抵押貸款市場規(guī)模約為10萬億美元,而抵押貸款證券化市場的規(guī)模達(dá)到約6萬億美元,就包括了以次級抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行的次級債券。信貸公司將這一部分的次級貸款經(jīng)過證券化和再證券化(包括擔(dān)保債權(quán)憑證CDO的創(chuàng)設(shè)、信用違約掉期CDS的創(chuàng)設(shè)),使得建筑在次級抵押貸款這種基礎(chǔ)資產(chǎn)上的信用衍生品大樓越來越高。經(jīng)過多次打包重組,形成了巨大的“次貸”衍生品泡沫市場。它們是債務(wù)的打包、組合,這些債務(wù)被作為資產(chǎn),被保險公司和退休基金當(dāng)做資產(chǎn)放在賬戶上,然后通過資本市場,將此類風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到各類投資者頭上。

4.信用風(fēng)險的監(jiān)管不當(dāng)。此次金融危機(jī)爆發(fā)前,美國采取的是“雙重多頭”金融監(jiān)管體制。然而,隨著金融的全球化發(fā)展和金融機(jī)構(gòu)綜合化經(jīng)營的不斷推進(jìn),“雙重多頭”的監(jiān)管體制出現(xiàn)了越來越多的“真空”,并使一些風(fēng)險極高的金融衍生品成為“漏網(wǎng)之魚”。

二、中國目前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分析

目前,中國房地產(chǎn)金融市場欠發(fā)達(dá),銀行信貸業(yè)務(wù)覆蓋了從土地開發(fā)到工程施工、到銷售管理的各個環(huán)節(jié),所以房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險主要體現(xiàn)在信貸風(fēng)險。中國50%的房地產(chǎn)資金來源于銀行貸款,這使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中于商業(yè)銀行。

1.抵押物風(fēng)險:首先,表現(xiàn)在評估時點(diǎn)的風(fēng)險,中介機(jī)構(gòu)在評估時,對房地產(chǎn)價值的評估與貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值存在差異;其次,職業(yè)技術(shù)道德風(fēng)險,中介機(jī)構(gòu)及其人員素質(zhì)參差不齊,主要是抵押房屋評估與真實情況有出入,評估機(jī)構(gòu)沒有對房屋進(jìn)行實地勘測,對出具的評估報告不負(fù)責(zé)任,往往評估房價偏高。再次,抵押物的損毀、滅失風(fēng)險。抵押物價值毀損、急速貶值,以致其實際價值低于未償還的貸款本息,從而可能出現(xiàn)貸款不能完全收回的風(fēng)險;最后,由于自然或人為的原因,無意或故意地造成住房抵押物的滅失風(fēng)險,如火災(zāi)、地震等。

2.金融市場風(fēng)險:中國金融市場欠發(fā)達(dá),金融工具創(chuàng)新不足;國家對房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上融資都有嚴(yán)格的規(guī)定,這在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄。大多數(shù)企業(yè)主要通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款、在建工程貸款等形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)此,銀行貸款變成了開發(fā)資金的重要來源。這樣會導(dǎo)致銀行貸款的流動性危機(jī),短存長貸的矛盾突出,房地產(chǎn)對金融的依賴性過大。

3.借款人信用風(fēng)險:信用風(fēng)險是指借款人信用狀況的不確定性造成貸款損失的可能性。凡是信用不佳的借款人,出現(xiàn)貸款違約的可能性要大大高于信用良好的客戶。結(jié)合中國實際,商業(yè)銀行不僅為房地產(chǎn)開發(fā)商建房提供貸款、也為購房者提供個人住房抵押貸款,承擔(dān)著雙重信用風(fēng)險。在開發(fā)商開發(fā)貸款中,自由資金比例相對失衡;基本采用的都是高負(fù)債的杠桿模式經(jīng)營;銀行貸款的回收基本也是在房地產(chǎn)盈利之后。如果當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中,遇到資金鏈斷裂,也可能出現(xiàn)攜帶銀行貸款和預(yù)售房款潛逃的風(fēng)險。

4.提前償還風(fēng)險:提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。近年來,在央行多次提高住房按揭貸款利率、購房者產(chǎn)生“升息預(yù)期”信號的引導(dǎo)下,住房按揭貸款提前償還現(xiàn)象明顯升溫,這種行為會減少銀行的收益。中國商業(yè)銀行的利潤大多來自存貸款利差,住房按揭貸款提前償還將會直接減少銀行的貸款利息收入。其次增加了銀行的服務(wù)成本;銀行需要對原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計算,增加了經(jīng)營成本;對提前收回的資金再投資,增加了交易成本。再次擾亂了銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。住房按揭貸款提前還貸可能導(dǎo)致銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的錯配,動搖銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性,打擊銀行拓展住房按揭貸款業(yè)務(wù)的積極性,給銀行的風(fēng)險管理帶來不確定性。

5.業(yè)務(wù)操作風(fēng)險。(1)中國的私有房產(chǎn)雖然大部分屬于配偶間共有,但是在形式上并未按照其共有財產(chǎn)進(jìn)行登記,或者產(chǎn)權(quán)人配偶已死亡,或者產(chǎn)權(quán)人離婚后重新組成的家庭,有可能在實現(xiàn)抵押權(quán)時產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)歸屬的糾紛,無法處置抵押物;(2)未成年人的父母為了生產(chǎn)或經(jīng)營的需要而貸款,或是為他人擔(dān)保,用未成年人的房產(chǎn)進(jìn)行抵押,因不能認(rèn)定其是為了被監(jiān)護(hù)人的利益,由此造成抵押無效的法律后果,導(dǎo)致貸款風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的規(guī)避

1.抵押物風(fēng)險:可以科學(xué)選擇專業(yè)技術(shù)能力強(qiáng)、信譽(yù)度高的中介評估機(jī)構(gòu),制定對中介評估機(jī)構(gòu)誠信經(jīng)營的評價制度,每年對其工作業(yè)績進(jìn)行一次審核評價,以進(jìn)一步確認(rèn)其經(jīng)營的房地產(chǎn)評估項目是否做到客觀、公平、公正。促使中介評估機(jī)構(gòu)在抵押物的估價上做到:一是防止因信息不對稱導(dǎo)致信用社被動接受情況;二是防止因評估機(jī)構(gòu)評估不客觀,且缺乏制約和救濟(jì)機(jī)制造成的資產(chǎn)高估風(fēng)險。

還可以建立健全房地產(chǎn)抵押貸款評估及協(xié)商作價操作制度,規(guī)范操作程序,采取科學(xué)方法,盡量避免主觀因素的影響,避免高估抵押物價值和超比例發(fā)放貸款現(xiàn)象的發(fā)生,增強(qiáng)科學(xué)性。另外,通過建立健全抵押物保險制度,明確保險權(quán)利價值應(yīng)該包括貸款的本金和利息以及實現(xiàn)權(quán)利價值的費(fèi)用,以確保在處理抵押品時,能足額收回貸款本息,同時要確保保險合同時效與貸款期限相吻合,避免保險合同到期失效,導(dǎo)致信貸資產(chǎn)的損失。

2.金融市場風(fēng)險:商業(yè)銀行應(yīng)積極考慮資產(chǎn)證券化,分散房地產(chǎn)信貸的信用風(fēng)險,同時增加流動性管理的可選工具。也可以有針對性地提高信貸標(biāo)準(zhǔn)。

嚴(yán)格控制二手房的信貸。對二手房,應(yīng)充分利用征信系統(tǒng)和其他信息來源,關(guān)注其市場換手率。應(yīng)調(diào)整其房款結(jié)構(gòu),對明顯屬于消費(fèi)類需求的二手房貸款可以重點(diǎn)支持,但如果有明顯的投資、投機(jī)動向,應(yīng)嚴(yán)格控制此類二手房的貸款額度,還可通過增加按揭成數(shù)、提高利率等措施加以控制。

繼續(xù)改進(jìn)內(nèi)部信息系統(tǒng)。當(dāng)前,應(yīng)充分推廣一些分支機(jī)構(gòu)信息監(jiān)控手段較好的做法,在IT系統(tǒng)上可以再開發(fā)和整合,改進(jìn)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控手段。

與監(jiān)管部門保持良好的溝通。應(yīng)及時將基于一線的市場信息、風(fēng)險苗頭與監(jiān)管部門溝通,同時對于“超調(diào)”的政策風(fēng)險給予適當(dāng)?shù)慕ㄗh,這對于銀行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展具有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。

3.借款人信用風(fēng)險:信貸機(jī)構(gòu)須認(rèn)真重視借款人第一還款來源,改變信貸人員認(rèn)為抵押貸款有抵押物沒有風(fēng)險的麻痹思想。從長遠(yuǎn)的角度著眼,應(yīng)認(rèn)真調(diào)查核實客戶收入能力,切實掌握客戶的正常現(xiàn)金流情況,保證貸款本息的償還,實現(xiàn)長期的資產(chǎn)盈利和增值。還應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H,適度把握抵押率,切實注意抵押物變現(xiàn)能力。建立高效的貸款訴訟管理制度,通過完善的制度提高貸款訴訟決策的科學(xué)性和時效性,努力尋找貸款訴訟最佳切入時點(diǎn)。針對貸款訴訟易、執(zhí)行難現(xiàn)狀,應(yīng)在協(xié)助司法執(zhí)行方面發(fā)揮更加積極主動作用。

4.提前償還風(fēng)險:可以推行多樣化的還款方式,商業(yè)銀行的住房按揭按款主要采用可變利率等額本息還款法,這種單一的還款方式忽視了借款人的群體差異,滋生了借款人提前還款的念頭。由此,銀行可以推出多樣化的還款方式。根據(jù)借款人收入的穩(wěn)定性不同,銀行可以將房貸客戶分成三種類型。第一種是收入穩(wěn)定型。在法定利率上升幅度不大時,采取這種等額本息法符合這類人的需求。第二種是收入遞增型。這一類型的借款人在剛按揭的時候收入并不高,但是隨著工齡、職位的升遷他們的預(yù)期收入將會不斷提高。因此,對這類借款人,銀行可采用遞增還款方式,減少他們提前還貸的幾率。第三種是雙性收入型。這類人既有顯性收入,又有隱性收入。對于此類人銀行可以采用遞減還款方式。

5.業(yè)務(wù)操作風(fēng)險:加強(qiáng)信貸“三查”制度的落實,建立長效信貸質(zhì)量考核機(jī)制,及時監(jiān)控信貸資產(chǎn)質(zhì)量,避免出現(xiàn)貸款審查不嚴(yán)、操作失誤等人為的貸款操作風(fēng)險。對于不認(rèn)真履行職責(zé)的信貸人員,造成信貸資產(chǎn)損失的,應(yīng)嚴(yán)肅處理,情節(jié)嚴(yán)重的,吊銷信貸上崗資格,調(diào)離信貸工作崗位。加強(qiáng)信貸人員業(yè)務(wù)知識培訓(xùn),使信貸人員掌握信貸風(fēng)險識別、分析、控制的能力,避免工作失誤,同時要培養(yǎng)信貸人員愛崗敬業(yè)的精神,樹立良好的職業(yè)道德,增強(qiáng)信貸人員工作責(zé)任心。

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