土地管理法論文

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土地管理法論文范文第1篇

1.1土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目缺乏完善的管理制度

任何項(xiàng)目工作的開(kāi)展都離不了完善的制度指導(dǎo)，只有在完善的制度指導(dǎo)下，才能確保項(xiàng)目的順利開(kāi)展。雖然目前國(guó)家出臺(tái)了相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)整理政策，但是其根本的制度還不夠完善，這樣就很難保證項(xiàng)目開(kāi)展能夠順利進(jìn)行。在缺乏完善制度的制約下，一些地方政府在實(shí)施土地開(kāi)發(fā)整理工作中，容易抓住制度的漏洞，以非正常的手段搞政績(jī)、急功利，常常存在表面應(yīng)付的情況，這都嚴(yán)重影響了土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的正常開(kāi)展，使開(kāi)發(fā)整理的土地項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的效果。

1.2人民對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理缺乏足夠的認(rèn)識(shí)

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目是適用于廣大農(nóng)村的項(xiàng)目之一，人們對(duì)于項(xiàng)目缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，有的只是知道這項(xiàng)項(xiàng)目是一種德政工程，所以大家對(duì)這項(xiàng)項(xiàng)目具有很大的期望，期望通過(guò)這項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)展能具體解決大家的一些實(shí)際問(wèn)題。但是人們對(duì)于項(xiàng)目的具體開(kāi)展流程、以及項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)意義并沒(méi)有良好的認(rèn)識(shí)。當(dāng)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及到其自身的利益時(shí)候，人們就會(huì)自然的產(chǎn)生抵觸情緒，不主動(dòng)的為項(xiàng)目開(kāi)展提供幫助，甚至破壞項(xiàng)目的正常開(kāi)展。如在某縣實(shí)施土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目材料的運(yùn)輸車隊(duì)需要經(jīng)過(guò)某村的自建公路，所以當(dāng)?shù)卮迕窬吞岢隽耸者^(guò)路費(fèi)的的要求，甚至有的村民會(huì)在路上設(shè)置障礙，破壞材料等。

1.3土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目中存在的其他問(wèn)題

除了上訴問(wèn)題外，在土地開(kāi)發(fā)整理過(guò)程中，還存在很多的問(wèn)題，包括項(xiàng)目資金短缺、使用中介缺乏規(guī)范等。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目是一項(xiàng)較為龐大的項(xiàng)目，所需要的資金較多，有關(guān)部門對(duì)于項(xiàng)目資金的投入方式不是根據(jù)具體項(xiàng)目所需要的情況而定的，而是土地開(kāi)發(fā)整理工作受投入資金量而具體執(zhí)行，這樣的模式下，項(xiàng)目很難開(kāi)展，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)展的質(zhì)量也有很大的影響。如在某地區(qū)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，由于資金問(wèn)題，在實(shí)施過(guò)程中按照資金量而進(jìn)行了工作，但是其功能工程的整體性就沒(méi)那么完整，所以受到了當(dāng)?shù)厝罕姷牟粷M，紛紛要求增加工程。另外，在土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施中，常常會(huì)借助于一些中介結(jié)構(gòu)的力量，但是由于對(duì)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，所以存在一些中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)水平低下，影響了土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的順利開(kāi)展，還有的中介機(jī)構(gòu)在工作中，常常會(huì)脫離項(xiàng)目實(shí)際，按照自己的意愿進(jìn)行實(shí)施，這種情況也會(huì)影響項(xiàng)目整體的質(zhì)量。

2加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)整理工作的有效對(duì)策

針對(duì)上訴問(wèn)題，需要加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的管理，并加大投資力度，加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施人員素質(zhì)等，其具體的對(duì)策包括以下幾個(gè)方面：

2.1加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)整理管理

對(duì)于土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的管理工作，需要從項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)施、竣工驗(yàn)收以及項(xiàng)目移交等方面實(shí)施管理。

（1）需要設(shè)計(jì)合理的項(xiàng)目規(guī)劃，這是項(xiàng)目順利開(kāi)展的前提。這就需要當(dāng)?shù)氐恼畬⒐ぷ髯黾?xì)，并統(tǒng)一思想，召開(kāi)全體人員會(huì)議，主動(dòng)的聽(tīng)取人民群眾的意見(jiàn)，并對(duì)一些重點(diǎn)普遍問(wèn)題進(jìn)行分析解決。還需要將項(xiàng)目的范圍進(jìn)行明確，并進(jìn)行相應(yīng)的土地測(cè)繪等工作，明確土地的歸屬權(quán)問(wèn)題。然后需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的具體內(nèi)容以及相關(guān)政策進(jìn)行處理，這關(guān)系著整個(gè)規(guī)劃的有效實(shí)施。

（2）對(duì)于土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程，需要加強(qiáng)施工管理，確保項(xiàng)目工程的實(shí)施質(zhì)量，并保證其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。這就需要做到以下幾點(diǎn)：①加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度管理，從施工人員、施工設(shè)備的落實(shí)方面入手，在施工前制定詳細(xì)科學(xué)的實(shí)施計(jì)劃書(shū)；②根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策、制度規(guī)范等，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量管理，在實(shí)施過(guò)程中，加強(qiáng)有效監(jiān)督，對(duì)于不合格的工程，監(jiān)理單位需要勒令有關(guān)施工單位進(jìn)行整改；③加強(qiáng)項(xiàng)目資金管理，合理的安排資金使用，并做好相應(yīng)的規(guī)劃，避免出現(xiàn)投資的盲目性，對(duì)于每一筆資金的流向，都需要嚴(yán)格的給予審評(píng)，制定完善的資金管理制度，并監(jiān)督其有效執(zhí)行。

（3）在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，需要加強(qiáng)驗(yàn)收管理。①制定完善的工程驗(yàn)收制度，并有專門的管理人員進(jìn)行監(jiān)督；②由施工單位、監(jiān)理單位等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行自檢，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行整改；③強(qiáng)化項(xiàng)目資金審計(jì)工作，只有對(duì)項(xiàng)目實(shí)施審計(jì)后才能進(jìn)行資金的結(jié)算；④做好相關(guān)資金的支付工作。在項(xiàng)目施工驗(yàn)收完成后，需要進(jìn)行項(xiàng)目的移交，這個(gè)過(guò)程中，要明確交接雙方的責(zé)任與義務(wù)。投資方扣除工程費(fèi)用的5%作為項(xiàng)目質(zhì)量保證金，如果發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量不合格或者無(wú)法進(jìn)行修復(fù)，保證金不給于支付。對(duì)于質(zhì)量保修期過(guò)后的管護(hù)工作及費(fèi)用在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程前也應(yīng)該重點(diǎn)考慮。

2.2加大對(duì)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的宣傳力度

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目關(guān)系到所有群眾的切身效益，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的效益目標(biāo)，所以需要廣大的人民積極參與和支持。這就需要有關(guān)部門加大對(duì)項(xiàng)目的宣傳力度，使群眾充分了解黨和國(guó)家的相關(guān)政策，以得到廣大群眾的支持，提升項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)性以及生命力。

2.3全面提升土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施人員的專業(yè)素養(yǎng)

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施人員是整個(gè)項(xiàng)目的終端，也是開(kāi)展項(xiàng)目的實(shí)施者，其專業(yè)素養(yǎng)的高低直接關(guān)系著整個(gè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。所以必須加強(qiáng)實(shí)施人員專業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)，建立一支專業(yè)素質(zhì)高、責(zé)任性強(qiáng)的項(xiàng)目實(shí)施隊(duì)伍。對(duì)于土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施人員，要定期的進(jìn)行培訓(xùn)，并合理的調(diào)配施工人才資源，保證實(shí)施隊(duì)伍中專業(yè)人才的全面性，將土地開(kāi)發(fā)整理人員與項(xiàng)目有機(jī)的結(jié)合起來(lái)實(shí)施管理，確保項(xiàng)目高質(zhì)高效的實(shí)施。

3總結(jié)

土地管理法論文范文第2篇

論文關(guān)鍵詞 集體土地 征收 征收程序 征地補(bǔ)償安置

一、集體土地征收制度概述

（一）概念與背景

在我國(guó)，土地所有權(quán)的主體只有國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織。依照現(xiàn)行的法律制度，土地所有權(quán)不能自由地在流通市場(chǎng)買賣，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到了較大的限制。因此，當(dāng)國(guó)有土地難以滿足公共利益的需求時(shí)，國(guó)家就只能依靠征收和征用兩種強(qiáng)制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發(fā)點(diǎn)，但二者存在明顯的區(qū)別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)榱藝?guó)家所有權(quán)，即土地所有權(quán)的主體發(fā)生了變化，而征用僅僅是臨時(shí)性地改變了土地使用權(quán)的主體。

所謂集體土地征收，指的是國(guó)家為公共利益的需要，由縣級(jí)以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實(shí)施，依法將屬于集體所有的土地變?yōu)閲?guó)有，確定給建設(shè)單位使用，并對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織及有關(guān)農(nóng)民給予補(bǔ)償和安置的一種具體行政行為。

集體土地征收包含三層法律關(guān)系，其一，國(guó)家作為征收主體與被征收主體集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民之間的征收與被征收的關(guān)系，其二，國(guó)家作為征收主體與用地主體建設(shè)單位之間供地與用地的關(guān)系，其三，建設(shè)單位與集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民之間補(bǔ)償與被補(bǔ)償?shù)年P(guān)系。目前，這三層法律關(guān)系沒(méi)有理順。集體土地征收作為一項(xiàng)具體的行政行為，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為政府與集體組織、農(nóng)民兩者之間的直接而簡(jiǎn)單的關(guān)系。對(duì)集體組織、農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償不應(yīng)由用地主體建設(shè)單位進(jìn)行，在實(shí)踐層面上，這種做法容易導(dǎo)致被征收主體的合法權(quán)益得不到切實(shí)的保障。不牽涉到建設(shè)單位，單純的政府與集體的征收補(bǔ)償關(guān)系才是制度未來(lái)發(fā)展的方向。

（二）集體土地征收的基本程序

《土地征收管理法》規(guī)定了集體土地征收的法定程序。依據(jù)該法規(guī)定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補(bǔ)償?shù)怯?、確定補(bǔ)償安置方案、事實(shí)補(bǔ)償安置。

征地公告是指縣級(jí)以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已被國(guó)家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規(guī)定：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。”《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條則對(duì)公告程序的具體內(nèi)容進(jìn)行了明確說(shuō)明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內(nèi)容是批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法以及辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋坏谌?，公告地點(diǎn)是被征用土地所在地的鄉(xiāng)、村。

補(bǔ)償?shù)怯洺绦蛟凇锻恋毓芾矸ā泛汀锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》中規(guī)定存在差異。根據(jù)《土地管理法》，被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)持權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)卣恋匦姓鞴懿块T辦理登記。但《土地管理法實(shí)施條例》則將登記機(jī)關(guān)規(guī)定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實(shí)施條例將辦理補(bǔ)償?shù)怯浀臋C(jī)構(gòu)規(guī)定為公告指定的相關(guān)部門，相比《土地管理法》之規(guī)定在實(shí)際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進(jìn)行征收公告時(shí)從高效便民的角度出發(fā)，選擇更便利被征收主體辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀恼恋匦姓鞴軝C(jī)關(guān)進(jìn)行登記。征地補(bǔ)償?shù)怯涍@一程序的內(nèi)容主要分為兩個(gè)方面：第一，辦理登記的期限為公告規(guī)定的期限。在相關(guān)法律上，由于征用土地涉及面積、人數(shù)等多種因素，登記期限并沒(méi)有給出一個(gè)具體的時(shí)間限制，而是交由公告主體依據(jù)不同的實(shí)際情形進(jìn)行確定；第二，登記機(jī)關(guān)為公告指定的機(jī)關(guān)。

確定補(bǔ)償安置方案，包括以下幾個(gè)步驟：第一，補(bǔ)償安置方案的確定。法律規(guī)定只對(duì)補(bǔ)償安置方案的主體進(jìn)行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內(nèi)容。依此規(guī)定，征地補(bǔ)償安置方案是行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部程序，被征收人無(wú)權(quán)參與方案的確定過(guò)程。因此，補(bǔ)償安置方案系屬行政機(jī)關(guān)作出的單方面決定；第二，公告補(bǔ)償安置方案；第三，聽(tīng)取意見(jiàn)；第四，上報(bào)批準(zhǔn)。補(bǔ)償安置方案應(yīng)報(bào)“市、縣人民政府批準(zhǔn)”。

（三）集體土地征收補(bǔ)償制度

農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權(quán)力約束機(jī)制，更是一種利益協(xié)調(diào)、權(quán)利保障機(jī)制。就其對(duì)權(quán)力約束的功能而言，征收補(bǔ)償費(fèi)的支出能夠有效限制政府過(guò)于草率地采用征地權(quán)這一行政權(quán)力，集體土地征收補(bǔ)償制度是對(duì)公權(quán)力的實(shí)質(zhì)性約束。就其作為權(quán)利保障機(jī)制的一點(diǎn)而言，被征收對(duì)象依據(jù)公平原則應(yīng)當(dāng)獲得適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，在公共利益和私人利益相沖突時(shí)，補(bǔ)償制度提供了一條救濟(jì)途徑。

除憲法之外，集體土地征收補(bǔ)償制度的法律依據(jù)還集中體現(xiàn)在《土地管理法》與《物權(quán)法》等法律文件之中。《土地管理法》及實(shí)施條例對(duì)集體土地征收補(bǔ)償制度的規(guī)定較之于《物權(quán)法》更為詳實(shí)具體，是該制度的主要法律依據(jù)。

從征收土地的補(bǔ)償范圍來(lái)看，我國(guó)法律規(guī)定只對(duì)直接損失予以補(bǔ)償，被征收主體的間接損失和其他相關(guān)損失一般不予補(bǔ)償；從征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，被征收主體獲得補(bǔ)償?shù)臄?shù)額根據(jù)被征收土地原有用途的不同基本采平均年產(chǎn)值的倍數(shù)方法計(jì)算；從補(bǔ)償爭(zhēng)議處理程序來(lái)看，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，由縣級(jí)以上政府處理，如果協(xié)調(diào)不成，則交由批準(zhǔn)征地的政府通過(guò)裁決的方式予以解決。

此外，國(guó)務(wù)院于2006年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》、國(guó)土資源部分別于2010年、2014年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》和《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于落實(shí)中國(guó)中央國(guó)務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化若干意見(jiàn)有關(guān)政策措施分工的通知》三個(gè)法律文件均對(duì)集體土地征收補(bǔ)償制度進(jìn)行了不同程度、不同方面的完善。

二、集體土地征收制度的主要缺陷

（一）征收目的界定不清

國(guó)家行使征收權(quán)的正當(dāng)性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國(guó)家只有為了公共目的，才能夠?qū)竦幕矩?cái)產(chǎn)權(quán)利給予一定的限制，否則，將可能導(dǎo)致政府行政權(quán)力的濫用。我國(guó)立法對(duì)“公共利益”作出了規(guī)定，但對(duì)于其概念并沒(méi)有進(jìn)行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當(dāng)廣泛的外延，對(duì)其若不進(jìn)行明確的界定，有可能造成政府征收權(quán)的濫用，征收土地行為的擴(kuò)大化，進(jìn)而損害集體組織及廣大農(nóng)民的切身利益。

由于立法對(duì)公共利益界定不清，直接導(dǎo)致在實(shí)踐中我國(guó)公共利益認(rèn)定的行政主導(dǎo)性與征收泛化。按照《土地管理法》的規(guī)定，公共利益的認(rèn)定完全由行政機(jī)關(guān)單方面決定。立法層面授予了行政機(jī)關(guān)最大化的自由裁量權(quán)，而缺乏被征地者等相關(guān)利益主體的監(jiān)督約束。在國(guó)土資源部對(duì)北京、上海等十六個(gè)省市征地項(xiàng)目的一次調(diào)查中，數(shù)據(jù)顯示東部城市近十年來(lái)的所有征地項(xiàng)目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經(jīng)營(yíng)性目的。

（二）征地補(bǔ)償?shù)姆鞘袌?chǎng)化

2005年國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》，通知規(guī)定“必須按照征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償”，這在本質(zhì)上是政府主導(dǎo)定價(jià)，由政府利用所處的優(yōu)勢(shì)地位單方面決定被征收土地價(jià)值。多年來(lái)，集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用過(guò)低已成為引發(fā)征地矛盾的最突出原因。征地補(bǔ)償?shù)姆鞘袌?chǎng)化在一定程度上體現(xiàn)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，長(zhǎng)期以來(lái)過(guò)低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地的真實(shí)價(jià)值，因此農(nóng)民的合法權(quán)益也無(wú)法得到公平受償。

（三）征地程序不完善

前文已對(duì)集體土地的征收程序進(jìn)行過(guò)討論，在此不再贅述。我國(guó)征地程序的一個(gè)非常明顯的特征是程序設(shè)置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對(duì)被動(dòng)的地位。涉及被征收人的利益保護(hù)的程序如聽(tīng)證、申訴等缺乏應(yīng)有的具體的制度保障。盡管2004年《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》中賦予了相對(duì)人對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案要求聽(tīng)證的權(quán)利，但難以解決根本上的問(wèn)題，整個(gè)征地過(guò)程群眾參與度低、透明度不高是普遍現(xiàn)象。目前關(guān)于保障農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)的程序性規(guī)定大多過(guò)于原則化，在實(shí)踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權(quán)利難以得到真正落實(shí)。

三、完善集體土地征收制度的建議

（一）引入市場(chǎng)機(jī)制，建立合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍

目前，在我國(guó)，集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用過(guò)低無(wú)疑是引發(fā)征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎(chǔ)上不斷提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這種非由市場(chǎng)機(jī)制確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不僅存在嚴(yán)重的滯后性，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值，從而對(duì)農(nóng)民的損失做到公平補(bǔ)償。

合理的集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)在公平市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)之上，充分考慮到集體土地的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)征收土地的實(shí)際價(jià)值與原所有人的交易成本給予完全的補(bǔ)償。這在一定程度上也要求擴(kuò)大征收補(bǔ)償范圍。

（二）具體完善集體土地征收程序

首先，法律應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時(shí)，可以采用列舉加概括的立法方式，在進(jìn)行概括時(shí)，還應(yīng)當(dāng)運(yùn)用比例原則，進(jìn)一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導(dǎo)致的行政權(quán)力濫用，加強(qiáng)對(duì)公共利益審查的力度。

土地管理法論文范文第3篇

    論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投機(jī)治理 法律探析 囤積土地行為

    近年來(lái),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展,也在當(dāng)下成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,不僅如此,還對(duì)其他一系列行業(yè),包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動(dòng)力。所以,在現(xiàn)時(shí)如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展,具有非常重要的意義,也成為當(dāng)下政府必須要考慮的問(wèn)題之一。隨著市場(chǎng)開(kāi)放度的不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開(kāi)始顯現(xiàn)出一些亂象,在急速發(fā)展的過(guò)程中,各種房地產(chǎn)投資商,利用國(guó)家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì),投機(jī)倒把,哄抬物價(jià),大量的囤積土地,并借此來(lái)操控房地產(chǎn)市場(chǎng),利用這種手段來(lái)攫取了大量的利潤(rùn),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力,甚至對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅,這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)下全社會(huì)所關(guān)注的熱點(diǎn)話題。因此,我們現(xiàn)在來(lái)探討我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律問(wèn)題,是有著相當(dāng)大的現(xiàn)實(shí)意義的。

    一、房地產(chǎn)投機(jī)行為的相關(guān)法律約束方式

    (一)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關(guān)約束規(guī)定

    現(xiàn)行的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來(lái)分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)內(nèi)容,這項(xiàng)管理法則是在上個(gè)世紀(jì)末期,我國(guó)的第八次人大第八次會(huì)議上通過(guò)的,當(dāng)時(shí)建立這項(xiàng)規(guī)定的首要目的就在于促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的向前發(fā)展,這項(xiàng)法則中規(guī)定了許多的關(guān)于房地產(chǎn)的條例,譬如說(shuō)在第九條之中,明確的規(guī)定了在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則,也必須要符合城市規(guī)劃以及建設(shè)用地計(jì)劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),也在一定程度上抑制了****行為的發(fā)生,打擊了房產(chǎn)商的投機(jī)行為;為了避免土地使用權(quán)的變更過(guò)程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變,國(guó)家的政策可以簡(jiǎn)單的概括為“認(rèn)地不認(rèn)人”,在第十七條中明文規(guī)定,為了防止投機(jī)者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過(guò)程中的投資及行為,土地權(quán)利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉(zhuǎn)讓;為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使用土地,在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中,明確的規(guī)定縣級(jí)以上的人民政府對(duì)土地權(quán)限的使用過(guò)程,對(duì)相關(guān)的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細(xì)致而又詳盡的規(guī)定,從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂;在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中,特別對(duì)包括炒地皮、長(zhǎng)期閑置土地以及對(duì)土地資源的過(guò)度浪費(fèi)等現(xiàn)象制定了相關(guān)政策,有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對(duì)成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行了明確的規(guī)定,這種對(duì)成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為,具體來(lái)講,在成立房地產(chǎn)公司的過(guò)程中,除過(guò)要具備相關(guān)的企業(yè)資質(zhì),還需要有一定的注冊(cè)資本以及開(kāi)發(fā)投資的具體數(shù)額;在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,由于土地轉(zhuǎn)讓以及商品房的預(yù)售過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題,屢見(jiàn)不鮮,所以該法對(duì)這一環(huán)節(jié)中的問(wèn)題,也做了非常詳細(xì)的說(shuō)明,具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。

    分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后,我們來(lái)簡(jiǎn)單分析一下土地管理法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)現(xiàn)象的一系列說(shuō)明。從根本上來(lái)講,我國(guó)的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對(duì)土地進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理,有效的維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制,從而保證這項(xiàng)資源能夠得到合理的開(kāi)發(fā)和利用,重點(diǎn)對(duì)土地交易過(guò)程中所出現(xiàn)的投機(jī)行為進(jìn)行打擊,因此,在對(duì)建設(shè)用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規(guī)定。

    (二)其他法律法規(guī)

    《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩項(xiàng)重要的法律法規(guī),也在維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)順利運(yùn)行的過(guò)程中起到了非常大的作用,但事實(shí)上,還存在其他的一系列法律也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了相關(guān)的規(guī)定,起到了很重要的補(bǔ)充作用,在這方面,其中的反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對(duì)此進(jìn)行逐一的分析和理解:

    第一,反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法。這項(xiàng)法律對(duì)于打擊投機(jī)倒把行為,有效的保護(hù)消費(fèi)者以及經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益起到了重要的推動(dòng)作用,在關(guān)于房地產(chǎn)方面,這項(xiàng)法律針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)中屢見(jiàn)不鮮的虛假?gòu)V告、全力經(jīng)營(yíng)以及串通投標(biāo)行為,都做出了非常詳盡的規(guī)定;

    第二,消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。在這項(xiàng)法律之中,明確規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中的開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的關(guān)系,譬如說(shuō),相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者必須要向消費(fèi)者提供與商品相關(guān)的最真實(shí)的信息,不得進(jìn)行虛假的宣傳吸引和誤導(dǎo)消費(fèi)者。這項(xiàng)法則對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中隨處可見(jiàn)的虛假?gòu)V告、虛假標(biāo)價(jià)的行為,進(jìn)行了明確的規(guī)定,對(duì)于保證房地產(chǎn)消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)的過(guò)程中不因開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳而上當(dāng)做出了重要的保障。

    第三,合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對(duì)交易合同中的相關(guān)具體事宜作出規(guī)定,這項(xiàng)法律也詳細(xì)的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)合同法律問(wèn)題的解決措施,對(duì)于合同雙方的權(quán)益都有了非常準(zhǔn)確的說(shuō)明;在民法通則中,也對(duì)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的虛假宣傳而導(dǎo)致的合同不公等問(wèn)題作出了規(guī)定,其中的第八十條,還對(duì)土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定,避免土地使用承包過(guò)程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問(wèn)題。物權(quán)法對(duì)包括動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬問(wèn)題作出明確規(guī)定,當(dāng)然,它也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為作出了細(xì)致的規(guī)定,對(duì)于打擊房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為起到了推動(dòng)作用。

    二、房地產(chǎn)投機(jī)行為法律規(guī)范中存在的問(wèn)題

    (一)總體法律的缺乏

    從目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程的現(xiàn)狀來(lái)看,房地產(chǎn)投機(jī)行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等,但在現(xiàn)時(shí),房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至是個(gè)人也加入到了房地產(chǎn)投機(jī)的大潮之中,但是就目前來(lái)看,《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,與形勢(shì)已經(jīng)不相符合,對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人來(lái)說(shuō),僅僅只有反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法對(duì)此做了些許規(guī)定,涵蓋的范圍也非常的狹小。

    (二)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有效控制的相關(guān)法律缺乏

    在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行管理,加大房?jī)r(jià)的透明度方面,相關(guān)的法律已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求,對(duì)于由于房產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關(guān)系的極度扭曲,相關(guān)部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個(gè)大問(wèn)題。

    (三)保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺

    包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)依然是流通環(huán)節(jié)的投機(jī)行為,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的規(guī)范,依然存在法律空缺的現(xiàn)象。

    (四)對(duì)政府的行為約束不夠有力

    在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中,政府的相關(guān)行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng),在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長(zhǎng),在當(dāng)下,相關(guān)的法律對(duì)于政府行為的規(guī)范做得還不夠好,權(quán)限不明、權(quán)責(zé)不清的現(xiàn)象非常普遍。

    三、房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律改善策略

    (一)修訂和完善相關(guān)的法律法規(guī)

    眾所周知的是,《城市房地產(chǎn)管理法》是一項(xiàng)保障我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律,從上個(gè)世紀(jì)末期開(kāi)始實(shí)行,至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史,在這二十多年內(nèi),我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了翻天覆地的變化,其市場(chǎng)化程度也隨著對(duì)外開(kāi)放的進(jìn)一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變,在這種態(tài)勢(shì)之下,《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)向,所以,我們必須要采用必要的措施來(lái)盡快加強(qiáng)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個(gè)方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)法律問(wèn)題、在拆遷過(guò)程中需要注意的問(wèn)題、交易過(guò)程中需要遵循的原則、消費(fèi)保有問(wèn)題、中介服務(wù)法律制度問(wèn)題、物業(yè)管理制度問(wèn)題等等,從多個(gè)方面對(duì)這項(xiàng)基本法律作出與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整和完善。

    (二)通過(guò)法律手段對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定

    要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為,必須對(duì)投機(jī)的定義做出一個(gè)準(zhǔn)確的界定,在這之前,對(duì)于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個(gè)明確的闡述,特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費(fèi)的功能,為了從根本上打擊投機(jī)行為提供法律上的說(shuō)明。在新時(shí)期,要關(guān)注個(gè)人以及中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)行為對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響,并建立相關(guān)的約束機(jī)制;針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保有性質(zhì)做好法律保障,從而進(jìn)一步的對(duì)購(gòu)房人的行為作出規(guī)范,從而在生產(chǎn)、交易以及消費(fèi)保有的全過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為進(jìn)行完整的保證,從而建立起一個(gè)非常好的市場(chǎng)環(huán)境。

    (三)完善信息的披露過(guò)程,保證交易信息的暢通、真實(shí)

    在當(dāng)下,由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的惡意競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的現(xiàn)象非常的普遍,這種信息的不對(duì)稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展,從某種程度上來(lái)講,來(lái)是投機(jī)行為泛濫的一個(gè)原因,所以,需要從法律手段來(lái)對(duì)信息的披露過(guò)程做出一定的說(shuō)明以及規(guī)范,從而有效的彌補(bǔ)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的不足之處,保證市場(chǎng)價(jià)格在價(jià)值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下,能夠維持在一個(gè)消費(fèi)者能夠接受、開(kāi)放商也能過(guò)夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關(guān)的政府部門來(lái)說(shuō),還應(yīng)該及時(shí)的對(duì)相關(guān)的信息做出披露,促進(jìn)信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場(chǎng)的行為,將投機(jī)者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

土地管理法論文范文第4篇

【關(guān)鍵詞】失地農(nóng)民 國(guó)內(nèi)外權(quán)益保障 土地權(quán)益

我國(guó)失地農(nóng)民權(quán)益受損現(xiàn)狀

土地征用制度不明確。首先，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)公共利益的界定不甚相同，矛盾重重，導(dǎo)致土地征收范圍過(guò)于寬泛?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：國(guó)家的土地征收行為，必須以公共利益的正當(dāng)性以及征收行為的公共目的性才能成立。而《土地管理法》并不排除基于自身利益考慮對(duì)土地進(jìn)行征收。其有“任何單位和個(gè)人為非公共利益需要使用土地時(shí)，必須先依法申請(qǐng)將農(nóng)村集體土地征為國(guó)有”的規(guī)定。這些立法上的紕漏無(wú)形中為某些利益群體創(chuàng)造了可以施展并且逃避法律責(zé)任的空間。此外，當(dāng)前我國(guó)還缺乏界定土地征收公共利益糾紛的專門裁判機(jī)構(gòu)。一般是由政府許可任何單位和個(gè)人為非公共利益進(jìn)行土地征收，同時(shí)，法律又賦予政府對(duì)土地征收行為是否合乎公共利益的裁判權(quán)。政府身兼二職，先行體制又缺乏必要的監(jiān)督和制約，某種程度上會(huì)影響到對(duì)失地農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù)。

土地補(bǔ)償機(jī)制不合理。土地征收補(bǔ)償機(jī)制關(guān)系到失地農(nóng)民的切身利益，也是土地征收工作能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。我國(guó)現(xiàn)行的土地征收仍依據(jù)2004年國(guó)土資源部頒布的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》設(shè)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償費(fèi)用明顯偏低。近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物價(jià)急劇上漲，土地市場(chǎng)價(jià)格也是一翻再翻，況且低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償費(fèi)用落實(shí)到失地農(nóng)民的手里也是難之又難，致使失地農(nóng)民權(quán)益受損。此外，土地補(bǔ)償方式的單一化，某種程度上也威脅到失地農(nóng)民的合法權(quán)益。

土地產(chǎn)權(quán)制度不健全。我國(guó)《憲法》和《土地管理法》中都有“農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體所有”的規(guī)定。然而農(nóng)村集體是個(gè)抽象意義的概念，是一個(gè)沒(méi)有法律人格意義的集合群體，是一個(gè)虛置的權(quán)利主體。①欲對(duì)其科學(xué)界定絕非易事，其外延非常寬泛，大可以指鄉(xiāng)和鎮(zhèn)，小亦可以指村和村民小組。由于農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體和產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，也影響到法律賦予農(nóng)民的土地承包權(quán)益。

土地征收程序不完善。土地征收程序健全與否直接關(guān)系到土地征收工作能否順利進(jìn)展及土地征收結(jié)果的公正性。我國(guó)關(guān)于土地征收程序的法律制度并不完備，其亦未對(duì)土地征收程序、土地征收涉及主體的權(quán)利、義務(wù)做出明確規(guī)定。這些無(wú)疑影響到土地征收程序的規(guī)范化和公正性，侵犯了失地農(nóng)民在土地征收過(guò)程中的知情權(quán)與參與權(quán)。此外，我國(guó)被征地農(nóng)民的救濟(jì)機(jī)制不健全，失地農(nóng)民權(quán)益受損。

農(nóng)民社會(huì)保障體系欠缺。受我國(guó)城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)體制的影響，我國(guó)的社會(huì)保障制度突顯出二元性。我國(guó)有關(guān)城市社會(huì)保障的立法已經(jīng)出臺(tái)且相對(duì)成熟，農(nóng)村社會(huì)保障卻尚未進(jìn)入立法階段，法律基礎(chǔ)欠缺。

目前，有些地方政府通過(guò)出臺(tái)效力較低的規(guī)章、條例對(duì)失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)方面規(guī)定，其并不能全面保障失地農(nóng)民合法權(quán)益，我國(guó)也尚未設(shè)立有關(guān)失地農(nóng)民的法律援助制度，同時(shí)農(nóng)村社會(huì)保障的內(nèi)容涵蓋面也遠(yuǎn)低于城市。

國(guó)外失地農(nóng)民權(quán)益保障經(jīng)驗(yàn)

土地征用制度明確。目前，世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都有相對(duì)明確的土地征用制度。美國(guó)規(guī)定征用土地必須符合公共利益需要，其所有的公共利益評(píng)判都由司法機(jī)關(guān)根據(jù)必須的要價(jià)調(diào)價(jià)進(jìn)行最終判定，進(jìn)而確定利益的公、私性質(zhì)，進(jìn)而建立土地征用的法律依據(jù)。②日本《土地征用法》中有“征用土地必須從公共利益出發(fā)，公共利益主要包括依據(jù)《城市規(guī)劃法》、《河川法》、《港灣法》進(jìn)行的公路、防洪設(shè)施和港灣建設(shè)等”的規(guī)定，其公共利益界定較明確、具體，操作性較強(qiáng)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)突破了為公共目的征收土地的局面，其規(guī)定征收土地只要能達(dá)到公共利益需要即可。

土地補(bǔ)償機(jī)制合理。西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)大多建立了合理的征地補(bǔ)償機(jī)制。美國(guó)憲法明確規(guī)定：“非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)供公共使用。”美國(guó)土地征用補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)是土地被征用前的市場(chǎng)價(jià)格，它既補(bǔ)償被征土地的現(xiàn)有價(jià)值，也補(bǔ)償土地可預(yù)期的未來(lái)價(jià)值，而且還補(bǔ)償因征地導(dǎo)致的相鄰?fù)恋厮姓?、?jīng)營(yíng)者的損失等，充分考慮并且保障土地所有者的權(quán)益。日本通過(guò)制定相當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地補(bǔ)償，其土地補(bǔ)償費(fèi)用的確定主要考慮征用損失賠償、通損賠償、離職者賠償和事業(yè)損失賠償和少數(shù)殘存者賠償?shù)确矫?。③我?guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于土地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定主要散見(jiàn)于《土地法》、《平均地權(quán)條例》、《國(guó)民住宅條例》、《科學(xué)工業(yè)園區(qū)設(shè)置管理?xiàng)l例》、《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)條例》之中。臺(tái)灣的征地補(bǔ)償費(fèi)主要由地價(jià)補(bǔ)償、土地改良物補(bǔ)償、營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償和土地改良費(fèi)用等組成。此外，臺(tái)灣的地方自治法規(guī)對(duì)土地補(bǔ)償也作出了規(guī)定。

土地產(chǎn)權(quán)制度明晰。西方發(fā)達(dá)國(guó)家在土地征收方面多數(shù)具有比較明晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，有比較明確的權(quán)利主體和客體。作為被征土地一方的農(nóng)民享有法律賦予的相關(guān)權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)法律規(guī)定的相關(guān)義務(wù)。在奉行土地私有制的美國(guó)，其《聯(lián)邦土地管理法》嚴(yán)格規(guī)定作為征地雙方的法定權(quán)利和義務(wù)，各司其職、各盡其責(zé)，有效避免了土地征收過(guò)程的部分侵權(quán)行為。英國(guó)實(shí)行土地私有制，作為其土地征用依據(jù)的《強(qiáng)制收購(gòu)?fù)恋胤ā访鞔_規(guī)定征地雙方的權(quán)利、義務(wù)，并且盡可能使其在法定的框架范圍內(nèi)實(shí)施。

土地征收程序完善。世界上不少國(guó)家和地區(qū)都制定了比較完備的土地征用法律制度，如日本《土地征用法》，韓國(guó)《土地征用法》、《土地征用法施行令》和《土地征用法施行規(guī)則》等。這些土地征用方面的法律對(duì)土地征收程序都作了具體而明確的規(guī)定，可操作性強(qiáng)。一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的土地征收程序既包括征地申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)、征地公告，還包括被征地人如何參與征地過(guò)程中的程序、發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的申訴和仲裁程序以及最后如何進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)某绦虻取＂?/p>

農(nóng)民社會(huì)保障體系發(fā)達(dá)。在社會(huì)保障方面，不少發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)紛紛建立了比較健全的失地農(nóng)民社會(huì)保障體系。美國(guó)設(shè)立了專項(xiàng)的失地農(nóng)民社會(huì)保障基金，同時(shí)對(duì)失地農(nóng)民輔以一定的稅收優(yōu)惠，并且注重對(duì)失地農(nóng)民的教育和培訓(xùn)，提高了失地農(nóng)民再就業(yè)能力。日本政府在已建立的農(nóng)村社會(huì)保障體系基礎(chǔ)上，加大對(duì)失地農(nóng)民的社會(huì)保障力度，大力發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，為失地農(nóng)民提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)也注重對(duì)失地農(nóng)民的教育和培訓(xùn)。韓國(guó)已將失地農(nóng)民納入社會(huì)保障框架內(nèi)，通過(guò)“基礎(chǔ)生活保障制度”幫助達(dá)不到國(guó)家規(guī)定的基本生活水平的失地農(nóng)民，同時(shí)對(duì)失地農(nóng)民普及科學(xué)知識(shí)和實(shí)行金融政策方面的優(yōu)惠，努力構(gòu)建失地農(nóng)民的安置基地。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)設(shè)有專門針對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保險(xiǎn)，其通過(guò)分散化轉(zhuǎn)移的方式解決失地農(nóng)民的就業(yè)，促使失地農(nóng)民向大城市和中小城市分散轉(zhuǎn)移。同時(shí)還規(guī)定失地農(nóng)民享有農(nóng)用地轉(zhuǎn)非的公共用地和由土地交易帶來(lái)的土地增值的收益。⑤

我國(guó)失地農(nóng)民權(quán)益保護(hù)策略構(gòu)想

建立合理土地補(bǔ)償機(jī)制。合理的土地補(bǔ)償機(jī)制關(guān)系到征地工作的順利進(jìn)行。一方面，我們要科學(xué)確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)算方法，提高土地補(bǔ)償費(fèi)用?，F(xiàn)今因土地糾紛引發(fā)的上訪案件約占全國(guó)各類案件的41%，征地補(bǔ)償問(wèn)題頻頻成為焦點(diǎn)。雖然我國(guó)《土地管理法》已對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出了相應(yīng)提高，但仍不能有效應(yīng)對(duì)日新月異的形勢(shì)。因此，征地補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目都應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，適時(shí)調(diào)整，整體上提高征地補(bǔ)償水平。⑥另一方面，土地補(bǔ)償方式也要實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。我們可以結(jié)合失地農(nóng)民的不同需求，采取實(shí)物補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償方式。

完善農(nóng)民社會(huì)保障體系。當(dāng)今我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障制度缺失，大量失地農(nóng)民正當(dāng)?shù)纳鐣?huì)權(quán)益無(wú)法得到有效保障。鑒于此，我們可以著重從以下方面考慮：首先，基于農(nóng)村社會(huì)保障制度尚未立法，我們必須盡快將失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系，保障失地農(nóng)民在醫(yī)療、養(yǎng)老、住房和生活方面的權(quán)益；其次，現(xiàn)行《土地管理法》修訂過(guò)程中應(yīng)明確規(guī)定失地農(nóng)民社會(huì)保障制度，從法律上保障失地農(nóng)民社會(huì)保障權(quán)益；第三，明確政府在失地農(nóng)民社會(huì)保障中承擔(dān)的綜合責(zé)任，主要包括宏觀調(diào)控責(zé)任、一部分財(cái)政責(zé)任以及監(jiān)管和實(shí)施責(zé)任等；⑦最后，建立失地農(nóng)民社會(huì)保障基金。實(shí)踐中可由政府、征地主體、農(nóng)村集體和失地農(nóng)民個(gè)人按比例合理分擔(dān)，共同出資。

綜上所述，當(dāng)前形勢(shì)下失地農(nóng)民權(quán)益保障有迫切的需要，我國(guó)應(yīng)立足國(guó)情，充分借鑒世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，不斷明確我國(guó)的土地征用制度、明晰土地產(chǎn)權(quán)制度、完善土地征用程序、建立合理的土地補(bǔ)償機(jī)制、健全失地農(nóng)民的社會(huì)保障體系，切實(shí)保障失地農(nóng)民的合法權(quán)益。

【作者單位：河南師范大學(xué)法學(xué)院】

【注釋】

①陳垚：“失地農(nóng)民權(quán)益保障問(wèn)題研究”，《湖北社會(huì)科學(xué)》，2011年第4期。

②⑥李韶杰，鐘筱紅：“失地農(nóng)民權(quán)益保護(hù)對(duì)策與構(gòu)想”，《人民論壇》，2011年第9期。

③賴武梨：《城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民權(quán)益保障問(wèn)題研究》，西南政法大學(xué)2008年碩士論文。

④徐素芹：“城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民權(quán)益保護(hù)問(wèn)題研究”，《社科縱橫》，2010年第8期。

土地管理法論文范文第5篇

論文關(guān)鍵詞 宅基地使用權(quán) 抵押 抵押登記 農(nóng)村金融服務(wù)體系

在農(nóng)村社會(huì)管理創(chuàng)新的金融改革的大背景下，2012年7月25日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家發(fā)改委等八部委聯(lián)合印發(fā)《廣東省建設(shè)珠三角金融改革創(chuàng)新綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)總體方案》，該方案決定在廣東省梅州市進(jìn)行農(nóng)村金融改革創(chuàng)新綜合實(shí)驗(yàn)。《方案》提出要培育完善的農(nóng)村金融要素市場(chǎng)，推進(jìn)農(nóng)村宅基地和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作。這是在農(nóng)村進(jìn)行金融改革的創(chuàng)新型試驗(yàn)，也是對(duì)宅基地使用權(quán)抵押制度的一項(xiàng)建設(shè)性試點(diǎn)工作。本文就以宅基地使用權(quán)抵押?jiǎn)栴}為基點(diǎn)對(duì)農(nóng)村金融改革創(chuàng)新提出一些適應(yīng)性建議。

一、我國(guó)宅基地使用權(quán)抵押的基礎(chǔ)理論

（一）宅基地使用權(quán)抵押的界定

我國(guó)《物權(quán)法》第152條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。因此，宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民在集體所有的土地上建造住宅及附屬設(shè)施的用益物權(quán)。

宅基地是宅基地使用權(quán)的物質(zhì)載體，要深刻了解宅基地使用權(quán)的內(nèi)涵就必須清楚宅基地的所承載的功能。從社會(huì)發(fā)展方面看，宅基地承載著社會(huì)發(fā)展和保障的功能。作為一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村宅基地具有居住的最基本的社會(huì)保障功能。因此，對(duì)純農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，對(duì)其土地權(quán)益的保護(hù)則能更大程度的提高土地的社會(huì)保障能力。當(dāng)然，宅基地的社會(huì)保障功能不僅表現(xiàn)在實(shí)物保障，有時(shí)還表現(xiàn)為心理安慰保障。這種保障具有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面看，宅基地具有財(cái)產(chǎn)和金融載體功能。農(nóng)村的金融要素貧乏，土地作為農(nóng)村具有金融要素功能的資源之一，具有很大的市場(chǎng)需求?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第62條和《土地管理法實(shí)施條例》第6條的規(guī)定進(jìn)一步表明，農(nóng)村宅基地不能夠單獨(dú)流轉(zhuǎn)，但是可以根據(jù)房地一體原則而隨房流轉(zhuǎn)。

可見(jiàn)，現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)是一種受限制的用益物權(quán)，基于其社會(huì)保障性功能的考量，現(xiàn)行制度忽視了其財(cái)產(chǎn)金融功能，未將其作為純粹的物權(quán)來(lái)安排。

（二）宅基地使用權(quán)抵押的理論基礎(chǔ)

1.資源配置優(yōu)化論

這是宅基地使用權(quán)抵押的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)。根據(jù)新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究，可轉(zhuǎn)讓性是產(chǎn)權(quán)的一種本質(zhì)屬性，它涉及所有權(quán)通過(guò)出售或捐贈(zèng)等方式的變化。不可轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上違背了資源最優(yōu)配置的基本原則。從經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)看，土地的利用應(yīng)該要理解為一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。而土地的動(dòng)態(tài)利用，事實(shí)上反映的就是要求土地產(chǎn)權(quán)要具有可轉(zhuǎn)讓性。宅基地使用權(quán)抵押在堅(jiān)持宅基地使用權(quán)歸農(nóng)戶所有的前提下，進(jìn)行抵押流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)村的生產(chǎn)要素處于一個(gè)動(dòng)態(tài)的利用狀態(tài)。

2.權(quán)利配置正義論

這是宅基地使用權(quán)抵押的法學(xué)基礎(chǔ)。利益的正當(dāng)性評(píng)價(jià)結(jié)果在法律上表現(xiàn)為權(quán)利。對(duì)于權(quán)力配置正義論，羅爾斯提出了著名的正義兩原則：第一，最大權(quán)利公平原則；第二，差異原則。筆者以為，權(quán)利配置正義的兩個(gè)原則，實(shí)際上是反映了現(xiàn)實(shí)權(quán)利配置中可能出現(xiàn)的兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是權(quán)利設(shè)定環(huán)節(jié)；二是權(quán)利限制環(huán)節(jié)。在權(quán)利設(shè)定環(huán)節(jié)，必須遵循最大化權(quán)利公平原則；而對(duì)權(quán)利進(jìn)行限制時(shí)，則應(yīng)當(dāng)考慮到現(xiàn)實(shí)中的一些問(wèn)題遵循差異原則?！稉?dān)保法》規(guī)定宅基地使用權(quán)屬于禁止抵押的用益物權(quán)。如果賦予宅基地完整的用益物權(quán)，那么其從法律上就符合流轉(zhuǎn)的條件。

二、我國(guó)宅基地使用權(quán)抵押的立法現(xiàn)狀及現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

（一）立法現(xiàn)狀

從現(xiàn)有法律、政策的規(guī)定來(lái)看，法律嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的直接抵押。此外，我國(guó)法律雖未禁止農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓，但農(nóng)村住宅的流轉(zhuǎn)卻有嚴(yán)格限制。2007年《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問(wèn)題引致到《土地管理法》以及國(guó)務(wù)院的若干規(guī)定。同時(shí)《物權(quán)法》184條對(duì)禁止抵押財(cái)產(chǎn)的范圍做了同《擔(dān)保法》第37條基本相同的規(guī)定，將宅基地使用權(quán)明確排除在抵押財(cái)產(chǎn)之外。2012年7月25日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家發(fā)改委等八部委聯(lián)合印發(fā)的《廣東省建設(shè)珠三角金融改革創(chuàng)新綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)總體方案》，提出發(fā)展以土地金融為核心的農(nóng)村金融要素市場(chǎng)，把農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押貸款作為改革創(chuàng)新重要突破口。

（二）現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

1.宅基地使用權(quán)抵押無(wú)法可依，閑置嚴(yán)重

在國(guó)家城市化進(jìn)程的背景下，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，農(nóng)村集體組織成員對(duì)于城鄉(xiāng)各種要素的自由流動(dòng)的要求越來(lái)越迫切，而目前我國(guó)法律關(guān)于宅基地制度設(shè)計(jì)，注重農(nóng)民房屋的靜態(tài)保有，禁止將農(nóng)村宅基地及其房屋進(jìn)行抵押，忽視了農(nóng)村房屋應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)屬性。這不僅大大減少了農(nóng)民生產(chǎn)融資的渠道，也嚴(yán)重制約了金融機(jī)構(gòu)在農(nóng)村范圍內(nèi)業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和發(fā)展。而農(nóng)村居民經(jīng)常因?yàn)檗r(nóng)房繼承等事實(shí)行為而占有多處宅基地。法律禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，宅基地及其房屋又沒(méi)有相應(yīng)的回收機(jī)制，這些多余的宅基地及其房屋也只能被迫閑置起來(lái)。

2.宅基地使用權(quán)隱形交易屢禁不止，風(fēng)險(xiǎn)大

在農(nóng)村最重要、價(jià)值最高的財(cái)產(chǎn)莫過(guò)于房屋，在農(nóng)民亟需資金的時(shí)候往往是將房屋進(jìn)行抵押流轉(zhuǎn)，而根據(jù)“地隨房走”的理念，宅基地隱形抵押流轉(zhuǎn)很普遍。但在這些隱形交易中，由于缺乏法律規(guī)范，無(wú)法可依，雙方的利益都得不到法律的保障，因此產(chǎn)生很多法律糾紛。而農(nóng)民知識(shí)能力專業(yè)水平低，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未全面展開(kāi)。一旦遇到較大的自然災(zāi)害或市場(chǎng)因素改變，就會(huì)直接影響土地流轉(zhuǎn)或地上附著物的價(jià)值，這給農(nóng)民及金融機(jī)構(gòu)都帶來(lái)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善我國(guó)宅基地使用權(quán)抵押制度的若干法律建議

（一）明確宅基地使用權(quán)抵押范圍

通過(guò)修訂地方法規(guī)盡快破除宅基地使用權(quán)抵押法律障礙，將農(nóng)民宅基地使用權(quán)益具體化、法制化，賦予農(nóng)民更加充分、完整且有保障的宅基地使用權(quán)。允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宅基地使用權(quán)用作抵押，完善宅基地使用權(quán)登記制度，以登記的方式公示，把這項(xiàng)權(quán)利真正落實(shí)到農(nóng)戶、落實(shí)到地塊，提高其公信力，以奠定農(nóng)地金融制度創(chuàng)新及農(nóng)地金融業(yè)務(wù)開(kāi)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

（二）明確宅基地使用權(quán)抵押期限及登記部門

1.限制宅基地使用權(quán)抵押期限

因?yàn)檎厥褂脵?quán)是一種特殊的用益物權(quán)，現(xiàn)行法律沒(méi)有限制宅基地使用權(quán)期限，故應(yīng)在立法層面上進(jìn)一步探討，建議立法規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)抵押權(quán)人對(duì)抵押物的占有和使用最長(zhǎng)的期限。參照我國(guó)《物權(quán)法》第126條規(guī)定耕地的土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年，這樣抵押人不會(huì)永遠(yuǎn)失去宅基地。同時(shí)滿足債權(quán)人的合法權(quán)益，加寬了農(nóng)民融資渠道。

2.設(shè)立宅基地使用權(quán)抵押的登記部門

根據(jù)農(nóng)民的實(shí)物財(cái)產(chǎn)和收益權(quán)，建立適合農(nóng)村土地的抵押登記管理辦法。在福建溫州試點(diǎn)工作中就規(guī)定將試點(diǎn)區(qū)的縣農(nóng)業(yè)局設(shè)立為宅基地使用權(quán)抵押的登記部門。鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理由縣農(nóng)業(yè)局管理，那么可以借鑒福建溫州等地的做法，將縣農(nóng)業(yè)局設(shè)立為抵押登記機(jī)關(guān)，既有利于宅基地管理，也有利于保障農(nóng)戶利益。

（三）創(chuàng)新宅基地使用權(quán)抵押服務(wù)體系

農(nóng)村金融創(chuàng)新改革的的步伐不會(huì)太快，而應(yīng)在穩(wěn)健的前提下進(jìn)行，并完善相關(guān)服務(wù)體系。

1.健全評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)

建立專業(yè)評(píng)估機(jī)制、設(shè)立專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，出臺(tái)評(píng)估管理、技術(shù)規(guī)范等有關(guān)法律和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則，為金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展宅基地使用權(quán)抵押貸款提供完善的評(píng)估服務(wù)。土地管理部門或農(nóng)業(yè)行政管理部門也可組建獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評(píng)估和登記中心，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評(píng)估人員，規(guī)范宅基地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估，出具真正具有法律效力的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，為金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。陜西楊凌、廣東梅州、福建的試驗(yàn)區(qū)都將評(píng)估機(jī)構(gòu)的報(bào)告作為確定抵押物價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。

2.披露宅基地使用權(quán)抵押價(jià)值等信息

陽(yáng)光是最好的消毒劑，應(yīng)當(dāng)將宅基地使用權(quán)抵押價(jià)值信息公開(kāi)。而農(nóng)業(yè)信息是特殊的商品，相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)加以披露并進(jìn)行規(guī)制。為了改變并解決信息不對(duì)稱的局面，可以在土地流評(píng)估機(jī)構(gòu)中建立農(nóng)村信息服務(wù)站，并專門建立宅基地使用權(quán)抵押評(píng)估程序、評(píng)估價(jià)格披露公示欄及相關(guān)網(wǎng)站，及時(shí)更新，以實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)抵押信息在區(qū)域之間互通有無(wú)。