物業社區經營

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物業社區經營范文第1篇

關鍵詞：河南省物流業；中原經濟區；影響分析

一、中原經濟區的建設對物流業的需求

第一，物流活動是促進經濟增長的前提條件。區域經濟的發展受分工深化程度的影響，可以這樣說要想促進經濟發展，必須促進分工的進一步深化。如果能夠深化物流活動，產品的市場范圍就會擴大，交換能力也相應增強，這些因素都可以促進勞動分工進而促進經濟發展。試想在沒有緊密物流活動的情況下，生產的大量產品就會堆積在狹小的空間，商品的價值和使用價值就難以實現，中原經濟區的基本運行就會間斷。

第二，在中原經濟區快速的發展過程中，完整高效的物流體系對中原經濟區經濟活動的正常運行起著基礎性的作用。這就是為什么強調物流對中原經濟區的經濟增長是不可或缺的。

第三，信息技術的發展帶來了第三方物流。現代社會中，互聯網和電子商務的出現對傳統的管理方式和交易方式發起挑戰，傳統方式不得不提高交易效率以適應于快速發展的互聯網和電子商務。第三方物流通過減少繁瑣的交易步驟，使得企業更容易控制交易成本，進而使得企業提高生產效率。

第四，企業在建設中還會通過產業結構調整和承接產業轉移形成一些新的產業，使這些新產業能適應高速發展的物流需求。為了使中原地區各個企業的結構優化升級，就要通過發揮有效的物流服務，提升企業的資源整合。

第五，近幾年隨著中原經濟區的各種運輸體系如鐵路、公路、水運、航空貨運等方面的逐步完善，形成了以信息技術為支撐的現代物流服務體系。

第六，現代物流產業快速的發展推動了中原經濟區的金融、信息等有關服務業的發展，擴展了服務業的發展范圍，提高現代服務業的市場競爭力。

二、河南省物流業發展的現狀分析

1.河南省物流業發展的成就

第一，河南省的地理位置和交通優勢。河南地處全國的經濟地理腹地，聯南接北，承東啟西，是全國各經濟區交流、聯合的命脈之地。四通八達的交通運輸為河南省發展物流業提供了難得的設施基礎。

第二，河南省的通信設備和網絡技術水平。河南作為全國關鍵的通信紐帶之一，在2012年的時候固定電話用戶達到1364.6萬戶，居于全國第五位：城市電話用戶759.9萬戶，居全國第4位。全省互聯網用戶達到194.9萬戶，居全國第10位。

第三，河南省的城市建設方面。總投資幾百億元的鄭州國家干線公路物流港、鄭州國際航空貨運中心、鄭州鐵路集裝箱貨運中心、鄭州鐵路零擔貨中心、中南郵政物流集散中心、鄭州出口加工區、河南進出口保稅區等七大物流工程已經開工或完成。

第四，目前省內的物流企業的發展。截止到2014年河南省已經擁有2A級以上物流企業41家，其中3A級物流企業16家；4A級物流企業16家，如河南豫鑫物流有限公司、漯河雙匯物流投資有限公司；5A級物流企業2家，分別是鄭州交通運輸集團有限責任公司、河南煤業化工集團國龍物流有限公司。

2.河南省物流業的不足

首先，物流業的基礎水平偏低。雖然河南省有諸多優勢，但對于發展現代物流業我們還是要清醒的看到，和沿海開放城市：廣州、上海等相比，現有的現代物流系統距離發達城市之間有一個很大的差距。

其次，河南省物流業依舊是規模小、效率低，而且服務項目有限，只能提供單項運營，而不是提供網絡設計和貨物全過程服務。在省會鄭州，目前的500多家規模較大的企業中，實現網絡化、信息化的“現代物流”企業幾乎沒有。

再次，由于大部分物流園區正在建設中，因此這些物流園區的基礎設施功能并沒有得到充分發揮。現有的物流園區和物流基礎設施布局不合理，與產業規劃的協和度不高，區域物流資源的缺乏，也沒有形成區域物流網絡系統。

最后，物流人才奇缺是河南省物流發展的絆腳石。由于物流起步晚，高校物流專業又不夠完善，導致培養適應市場需求的復合型物流人才很困難。

三、河南省物流業對中原經濟區建設的影響分析

河南省地處中原，是中原經濟區的主體，又是中原崛起的核心增長極。

首先，鄭州優越的地理位置為中原經濟區帶來機遇。隨著中國在國際中的地位逐步升高，以及中西部地區的經濟發展水平的提高，我國對于進口消費品的消費呈現出不斷增長的趨勢，鄭州的地理區位優勢和交通優勢，是鄭州成為中西部地區進口商品分撥中心的有利條件。

其次，鄭州國際物流中心的建設提升中原經濟區產業和企業的競爭力。現代物流業是以現代運輸業為主導，以信息技術為支撐，以現代制造業和商業為基礎，集系統化、信息化、倉儲現代化為一體的綜合性產業。通過建設鄭州國際物流中心，有利于重點行業物流發展、現代物流業與制造業以及其他產業的聯動發展。

四、政策建議與研究結論

1.大力發展第三方物流

第一，工業企業要有運用第三方物流的意識。一方面，把運輸、儲存、包裝、配送等物流功能分包給第三方物流企業。另一方面，自己致力于新產品的開發、制造和市場開拓，塑造核心競爭力。這樣既促進了第三方物流的發展又使自己的企業有新的市場。

第二，當前的物流公司要拓展自己的業務范圍。要在物流增值服務方面，特別是全程物流服務或者更高層次的服務方面，從原來的單一物流模式逐漸發展為更全面更具體的物流模式，適應社會發展需要。

第三，第三方物流企業要注重專業化、規模化。通過信息管理系統，將物流服務與企業的生產和營銷緊密結合，增強服務意識，完善服務功能，擴大增值服務，為客戶提供物流規劃設計、組織管理和實際運作等綜合服務，使物流過程更加完善和高效。

第四，企業資源管理與物流相結合。運用現代信息技術，推動企業物流流程和供應鏈一體化，建立一套企業自己的物流體系，統一管理企業從采購、制造、再到銷售等一系列的物流，這樣可使企業物流變得專業和高效。

2.完善物流基礎設施平臺

物流基礎設施平臺使物流活動能夠正常、有序、高效的進行，完善物流基礎設施平臺為中原經濟區的快速發展提供了強有力的保障。

一是合理規劃、最大化利用現有的物流基礎設施平臺。和全國一樣河南省的物流園區也是存在規劃不合理，管理不恰當的現象。因此要科學規劃、合理布局物流園區，構建以現代綜合交通體系為基礎的物流園區和物流中心。

二是要注意加強聯程運輸能力。物流如果重復運輸就會增加物流成本，造成城市交通擁擠，環境污染。更嚴重則會影響經濟和社會的長遠發展，要利用河南省現有的交通優勢，大力發展聯合運輸的能力。

三是在物流輔助基礎設施過程中要充分利用網絡信息技術連接不同區域的服務網點，利用信息交換、信息管理系統等其他手段，構建一個完善的物流協同管理平臺。

3.加快物流企業人才的配置和培養

沿海地區的物流教育比較發達，從業人員具有一定的知識水平和時間經驗，而河南在這方面還比較落后。因此，要想促進現代物流業的發展，需要引進一批全面了解物流知識、精通現代物流組織方式和管理技術方面的人才。

4.發展農業物流，建設農產品物流市場

首先，完善農業物流的“綠色”通道，降低交通運輸的成本，使得農產品能夠快捷、便利地流向百姓餐桌。

其次，培育大型農業生產資料流通企業，完善農業生產資料流通系統，從而降低農業生產資本、增加農民收入，提高農民的種糧積極性，保障農業的穩定發展。

最后，制訂相應的法規、方針政策，鼓勵農業物流業的發展，保證農產品物流的法律地位，將重點放在對農業物流的建設，盡早研究出臺農業物流與供應鏈體系的規劃和實施方案，能夠有效的促進農業物流健康快速的發展起來。

參考文獻：

[1]喻新安.中原經濟區頂層設計背景、歷程與經驗[J].中州學刊，2011（08）.

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[4]劉巖.對中原經濟區建設的影響研究[J].商業時代，2012（03）.

[5]周曉利.中原經濟區背景下的河南物流發展機遇分析[J].中國商貿，2012（11）.

物業社區經營范文第2篇

【關鍵詞】高速公路 服務區 發展 研究

高速公路服務區作為高速公路的配套設施,直接向司乘人員提供生活服務和工作方便。由于全省各條高速公路的投融資體制、管理體制、經濟發展水平、市場化程度、經營理念各有不同,服務區的管理模式也不盡相同。如何選擇一種適合自己需要的管理模式是每個高速公路經營管理單位都要認真面對的問題。因此,分析高速公路服務區的經營現狀,發現服務區管理上的不足,對提高高速公路服務區的整體經營質量,加快服務區品牌化進程具有十分重要的意義。

1 福建省高速公路服務區經營現狀分析

1.1 經營管理的現狀

(1)經營管理的概況。1997年12月15日,福建省第一條高速公路廈高速公路正式通車,通車里程81.4公里,只有一個服務區。隨著高速公路建設的不斷發展到2009年底,全省高速公路通車里程達2000多公里,建成服務(停車)區達50對,已建的50對服務(停車)區占地面積5000畝,面積最大的服務區為天福服務區為2000畝,最小的停車區為云淡停車區面積為20畝,平均面積為100畝,總投資額19.34億,兩對服務(停車)區間的平均距離約為37公里。

(2)經營管理的模式。一種是根據“誰投資誰管理”的原則,由高速公路業主或者承建商全權負責建設運營,如沈海線福泉段、泉廈段、廈漳段等;一種是采取成立合營公司的合作投資經營模式,由高速公路業主單位分別委托所屬開發公司或其它子公司聯合中石化福建石油分公司按一定股比出資聯合成立合營公司,負責所屬路段服務(停車)區的投資建設經營管理,并按合同將前期道路“三通一平”費用以租賃費形式逐年返還給高速公路業主,主要有漳詔段、福寧段,京福福建段、莆南段、龍長段。在具體經營方式上則以對外承包經營為主,自營項目為輔。

1.2 經營管理的分析

(1)功能設施基本一致、潛在效益挖掘不深。一方面是省內大多數服務區對閑置空地不開發,各個服務區功能單一,項目簡單,經營范圍基本相同,除加油站、餐飲、超市外,很少開發其它的服務項目。另一方面是各服務區的設置功能和經營業務一致,但采購、銷售以及人員、設施上又各自為政,加上部分高速公路上的服務區選址和間距不合理等,都造成人財物配置的極大浪費。

(2)管理人員仍需充實,整體素質有待提高。每個服務區只配備1-2名管理人員,從事管理的人員太少,缺乏高素質的專業管理人員;經營管理人員的素質相對較低,對經營項目的認知程度不夠,經營缺乏自主性和靈活性;制度雖多,但約束性差,效率不高,特別是缺乏良好的激勵制度,不能充分發揮員工的主觀能動性,很多時候不能正確理解和自覺執行公司的經營管理制度,致使工作差錯率偏高。造成服務區管理人員缺乏的其他原因還在于,服務區與征費所相比,職級和收入待遇等方面的差距;服務區的管理水平難以盡快提高,也就難以創造良好的社會效益和經濟效益。

(3)經營地位實際壟斷,性價比例整體偏低。高速公路服務區內的餐飲、住宿、購物、通信、加油、汽車修理等經營項目大都采用承包經營方式,由于司乘人員上了高速公路以后,只能在服務區內加油、就餐和消費,服務區內的經營單位實際處于壟斷地位,存有“賣啥買啥”、“供啥吃啥”的獨家買賣觀念上,思想上沒有從“關注顧客需求”的焦點上,抓管理、搞經營、提質量、上水平。經營上的隨意性,違背了市場規律,障礙了服務區的發展。服務區內商品的價格高于市場,而服務質量卻低于普通經營場所的事實降低了司乘人員的滿意度,使其主觀上盡量減少在服務區的消費行為。

2 海西建設大視野下高速公路服務區的發展前瞻

就服務區發展論服務區發展,其前景和規模都是有限的,跳出服務區,從更大的視野審視服務區的發展問題,更有助于服務區的發展,要在競爭中獲勝,不僅僅是與時俱進,更要有前瞻性。筆者認為,隨著海西經濟的快速發展,海西路網密度的加大,高速公路服務區的功能、定位和經營模式也將發生相應調整。

(1)由休息功能向休閑功能轉變,經營范圍更加豐富。無可否認,人們選擇高速公路出行的主要目的是盡快抵達目的地。但隨著人們對生活質量要求的提高和自駕游的發展,司乘人員在服務區內停留的時間也將會延長。服務區內的商品質量將會大大提高,經營品種將更具個性化和地方特色,當地特有的水果、藥材、工藝品等將成為服務區銷售重點。服務區內餐飲服務將會更加豐富,具有當地特色美食、小吃將成為經營重點,連鎖經營的中高檔餐館將在服務區內涌現,滿足一些自駕游和高端商務人士需求;服務區也將為地方經濟和旅游提供宣傳服務,起到旅游推廣作用。

(2)由配套設施向物流園區轉型,節點作用更加突出。現代物流行業的快速發展將改變部分服務區的經營方向。高速公路上不僅存在人流與物流的流動,還有商業流、信息流、金融流、文化流,因此,高速公路沿線適宜發展以商流、物流、信息流和資金流為標準的現代流通業。目前許多物流中轉站多設在毗鄰高速入口的城郊,進出該城市的貨物都先經過該中心分配后再進入高速公路網絡配送。這種在高速公路網絡以外進行中轉的物流方式無疑增加了進出高速公路的物流時間。隨著現代物流業的,服務區獨特的土地資源、物流區位優勢和信息網絡優勢將使著物流配送中心逐步向高速公路服務區轉移并迅速形成高速公路貨運系統,使在高速公路服務區內進行物流中轉成為一種發展趨勢。

(3)由壟斷經營向連鎖經營轉變,服務品牌更加普及。一方面,隨著我國汽車擁有量不斷增加,高速公路的車流量不斷上漲,駛入服務區的車和人在不斷增加;另一方面,人們對單一功能、低性價比的現行服務區經營模式越來越不滿。這種高需求水平與低服務質量的矛盾中存在著無限商機,勢必引發高速公路經營模式轉變;連鎖經營將作為改變矛盾、實現轉變的一種經營模式進入高速公路服務區。可以預見,一些連鎖經營經濟型酒店、連鎖經營餐飲店和連鎖經營休閑娛樂品牌,將陸續進駐高速公路服務區,加快服務區品牌化建設步伐,提高服務區的服務質量和形象。

3 正確把握海西建設歷史機遇的思考

國務院支持福建海西建設《若干意見》的出臺,為福建省高速公路發展提供了極為難得的機遇,福建經濟的快速發展,必將為高速公路公路帶來持續穩定增長的交通能夠流,這也必將為我省高速公路服務區發展提供更加廣闊的空間。

3.1 確保企業持續穩定發展必須制定科學的經營發展規劃

戰略規劃對公司的發展至關重要,對資源型企業而言,尤為重要。在資源越用越少的情況下,如何保持企業的持續增長,的確是必須面對和思考的課題。公司的核心業務是服務區的經營,如何充分利用服務區各種資源創造最大收益是業務發展的重中之重,對此應有清醒的認識。

(1)科學確定服務區的經營模式。高速公路服務區的經營應該采用自營與加盟連鎖經營(對外承包)相結合的方式。這種方式有兩個層面的含義:一是服務區所有項目整體外包,二是服務區主營業務由公司經營,一些較難控制的項目(如汽修等)外包經營。根據海西高速公路網規劃,全省將有112對服務區,這些服務區全部由公司投資經營是不現實的。因此,可取的方式是選取條件較好的服務區自營,其余的對外承包經營。而對于外包經營的服務區,可以按照一體化管理的要求,統一品牌和標識、統一服務標準、統一外在形象,充分利用社會資源,維護公司整體形象,減少公司投資風險。

(2)迅速培養公司的核心競爭力。資源是有限的,政策是可變的,壟斷是暫時的。作為一個資源型和依靠政策支持的公司,在市場化呼聲日益高漲的今天,面臨反壟斷風險,唯一的解決方法就是加快培養公司經營的核心競爭力,即根植于企業內部組織運營中的知識、技能與經驗的結合體。在服務區經營管理中,知識不深奧,技能不復雜,經驗靠積累,關鍵是要有意識的將三者有機結合,要靠內在組織性的精耕細作創造利潤,并形成自己的綜合能力,也就是適應未來的競爭力。規模大、成本低、資金優勢、企業文化等要素,都不是核心競爭力,因為它們都是外在的力量,它們固然可以推動企業的增長和發展,但絕不是企業持續增長的根源。當市場發生變化的時候,真正可以支撐企業繼續增長和繁榮的,是再生能力、應變能力、適應能力。

(3)充分利用服務區資源。隨著越來越多的服務區投入運營,要緊緊圍繞服務區發展新業務。一是在高速公路服務區內連鎖經營餐飲店和便利店,實施分區統一配送、統一經營管理,規范服務標準、提高服務水平,商品銷售量達到一定水平后,可以建立配貨中心,為服務區做商品配送,降低服務區經營成本。二是通過連鎖經營網絡,在高速公路服務區,尤其是省際服務區內經營地區特色產品,如閩南鞋帽服裝、武夷山的紅茶、莆田的工藝品等等。在這些交通量很大的省際高速公路服務區經營我省特色產品,有利于加強同外省商貿流通,促進地方經濟的發展。三是與物流業務相結合,利用服務區點多面廣、交通便利的特點及經營高速公路服務區的優勢,利用服務區用地建設小型物流倉庫和配送中心,作為散件、小件貨物集散地,建立高速公路網絡快速貨運系統,開展運輸、倉儲、配送、中轉、包裝等綜合性物流服務,既可以充分利用現存資源,為社會提供多功能服務,滿足社會需要,又可以拓展公司的業務范圍,提高企業的經濟效益。

3.2 確保企業優質高效發展必須實行規范化的經營管理

規范化建設是加強形象建設、提高經濟效益的支撐和保障。高速公路服務區從無到有、從小到大的成長過程,說明規范化經營管理是高速公路服務區發展的必由之路。

(1)延伸服務內容,形成專業化、系統化的服務體系。

一方面是福建省高速公路發展和服務區做強做大的需求,需要有一個統一的融資平臺,拓展融資渠道,吸納社會資本參與到服務區建設領域;另一方面高速公路服務區高昂的建設運營成本和其所具有的公共服務屬性決定了其收益低的必然事實。因此要利用高速公路服務區的壟斷經營、網絡和資信優勢,按餐飲、超市和汽修加水三大類成立專業化公司,依托品牌化建設,通過引進先進的管理模式,統一標準,規范管理,進行連鎖經營、集中配送,實施有效成本管理,優化成本控制,保證企業實現利潤最大化。通過統一垂直管理、條塊分類核算、合理配置人財物,實現集約化、集團化經營,促使企業生產由粗放管理向精細管理轉變。全面提高了服務區的服務質量和管理水平,創造良好的經濟效益和社會效益。

(2)推行人才戰略,實現人才的良性流動。一是借外腦,融智力。善用外腦、善于融智,是現代企業拓思路、求發展、在競爭中立于不敗之地的重要手段。高速公路服務區各行各業的服務人員大都就近招工,素質參差不齊,具體做事的人多,明思路、定戰略的人少,要選定幾位專業人士為服務區運行與管理顧問,融集社會智力資源為己服務,借用外力彌補自己之不足;二是要勤學習、練內功。服務區要發展,離不開一支好的員工隊伍。要聘請專業人士培訓員工,提高從業人員的基本素質,讓大家一開始就從思想上明白自己應該做什么、必須做什么和怎樣做。要讓整個服務區形成學習業務、研究業務的良好風氣,一邊學習一邊服務工作,學中練、練中干、干中學,苦練業務基本功,達到人人能夠勝任崗位工作,并有可持續發展的后勁。三是引人員、強管理。立足高速公路系統內部職工隊伍,在路政、征費等部門內進行良性的交流輪崗,發揮他們原先在高速公路系統內所積累的知識經驗和管理經驗,在較短的時間內迅速形成提升;通過面向社會引進專業化、高素質的管理人才,壯發揮他們的理論優勢和廣闊的視野,確保打開服務區持續上升的通道。

物業社區經營范文第3篇

一、社區建設中的物業管理面臨的新形勢

黨十六大提出了構建社會主義和諧社會的重大命題。作為社會的縮影，和諧社區建設是和諧社會建設的基礎，也就是通過調動社區力量，平衡社區關系，整合社區資源，達到人民安居樂業、社區和諧發展的目的。但是從目前來看，我國多數城市的社區建設工作離“和諧社區”的目標還有很大的距離，這主要表現在社區服務體系不完善、社區資源利用率較低、行政干預力量過于強大等方面，這些因素制約了市場及社區居民參與社區建設的積極性，制約了和諧社區建設的效果。因此，需要一種新的思路打開目前社區建設困頓的局面，而物業管理無論在人員、地域范圍、可用資源上都與社區具有較高的重合度，因此通過物業管理促進社區建設、化解基層矛盾、健全服務體系、強化社區內聚力，無疑是一種有效的方式。物業管理行業應抓住和諧社會構建這一歷史機遇，既可增強行業實力、又可為和諧社區建設發揮重要的作用。目前世界經濟形勢較不景氣，對我國也造成了一定的影響。一些中小民營企業的倒閉，導致人們對工業物業和寫字樓物業的需求降低，空置率提高，加之政策調控趨緊，房地產市場低迷，對物業服務企業新市場的拓展帶來了負面影響。部分地區甚至出現了由于房價下跌而導致業主拖欠物業服務費的現象。在這種情況下，物業服務企業應注重對經濟形勢的研判，利用社區建設的大好契機，更多地去關注城市的老舊小區，爭取“老樹開新花”［1］，通過強化經營意識、增強服務品質、開拓市場思路、降低管理成本，減少由于市場熱度降低對行業帶來的不利影響，為政府排憂解難，維持社區穩定。當然，這也是一個調整企業內部結構、進行市場重組的大好時機。從某種程度上說，挑戰也是一種機遇。

二、物業管理在社區建設中的作用

社區建設的目的是為了創造一個和諧、舒適、穩定、優美的社區環境，這就需要加強物質文明建設與精神文明建設。在市場經濟條件下，作為房地產經濟市場化產物的物業管理，無論從工作內容，還是服務目標都與社區建設有著很大的重合度，它既是社區服務的主要實現方式，也是社區成員聯結的重要紐帶，因而能在社區建設中發揮重要的作用。

（一）物業管理是完善社區服務體系促進社區建設的重要力量

經濟發展的根本目的是為了滿足人們日益增長的物質文化需求，也是科學發展觀的必然要求。社區建設的一項重要工作就是建立和完善社區服務體系，社區服務體系的完善需要借助市場化的力量，在社區服務體系中，借助物業管理這種市場化運作機制，無疑會提高社區服務體系建設的工作效率。社區服務體系的建設包含了社區養老服務體系、社區商業服務體系、社區家政服務體系等內容，是一項系統性的工程，物業管理能夠借助自身優勢，發揮自身特長，通過深挖服務項目，開展多種經營，進而協助完善社區服務體系的建設，改善社區居民人居環境與工作環境。隨著經濟體制改革的逐步深入，大量的“單位人”向“社區人”轉變，居民與社區之間的關系也愈來愈密切。隨著生活水平的逐年提高，社區居民對社區服務水平、生活環境、社區治安等提出了新的要求［2］。物業管理促進了社區人居環境和工作環境的改善，能使社會穩定，人們安居樂業，人際關系融洽。優秀的物業管理有利于物業保值增值，給人以良好的居住、工作環境，并能改善物業的功能，增強物業的適應性，延長物業的使用壽命。此外，隨著人們消費觀念的逐年成熟，物業管理的覆蓋率也逐步提高，社區居民對以物業管理企業為主的社區服務模式的依賴性也越來越大，物業管理越來越成為社區建設中的一支重要力量。

（二）物業管理是強化社區整合維護社會穩定的可靠紐帶

社區整合是指社區各要素之間彼此適應與調節，以達到相互協調和良性運行。物業管理對于社區整合的促進作用既表現在業主委員會與業主間就小區事務所進行的溝通與交流上，也表現在業主委員會與物業服務公司之間的互動與協作上，還體現在物業服務公司與各職能機構和社會團體之間廣泛而密切的社會交往和聯系上［3］。物業管理對增強社區內的個人、團體、組織之間的橫向聯合發揮了重要的作用，有效促進了社區內部的整合和維系。在社會經濟體制轉型過程中，社區穩定對于整個社會的安定團結具有重要的作用。作為社區服務的重要內容，物業管理對于強化社區內在聯系、維護社區穩定具有重要的作用。在就業形勢極其嚴峻復雜的今天，物業管理行業吸納了大量的農村閑散勞動力和企業下崗職工，這對于緩解社會矛盾、維護社會穩定起到了重要的作用。此外，物業管理為社區居民創造了良好的生活環境，確保了社區的安定，它通過開展豐富多彩的社區活動，提高了居民精神生活的品質，形成了友善和睦、團結互助的社會風尚。

（三）物業管理是改善社區環境提高生活品質的重要保證

社區環境是城市環境的重要組成部分，它既指社區綠化、通風采光、場地衛生等室內外的硬環境，也指與社區居民有關的社區秩序、管理水平、文化氛圍、鄰里關系等軟環境。社區硬環境質量的改善是物業管理的常規服務內容之一，它提供房屋養護、設備維修、保潔綠化、安保巡護等服務，為社區居民創造了一個干凈整潔、良性運行的生活空間。社區軟環境是社區環境的靈魂，擁有和諧健康軟環境支撐的社區，能夠給人們提供一個安定舒心的生活氛圍，改善人們的精神面貌，促進人際關系的和睦，緩解社會壓力所帶來的困擾。物業管理通過提升服務品質，開展社區活動，可以增進居民交流，促進社區軟環境的改善。社區環境的改善，對人的行為舉止會產生巨大的約束力。和諧的社區環境會對居民的素養帶來積極的影響，它反過來又能促進整個社區生態環境的良性循環，為社區建設帶來巨大的推動力。

三、物業管理在社區建設中發揮作用的措施

（一）注重平臺建設，提高社區居民的參與意識

社區建設的一項重要工作就是提高社區居民的主人翁意識，增進居民間的交流，發揮居民的能動性，使其在分享社區利益同時，又能夠承擔社區內的責任。而要達到這一目標，關鍵環節就是要注重社區互動平臺的建設。好的社區往往有著暢通的溝通渠道，能有效地促進了居民間的交往，增進彼此的情感聯絡，維護社區的團結。同時方便政府傾聽民聲、了解民意，進而紓解民困，將社會矛盾化解在基層。物業管理在社區互動平臺建設中具有天然的優勢。作為社區建設的主體，物業管理企業可以通過搭建有效的社區溝通橋梁，廣泛開展各種集體活動與義務服務，來培養新型的人際關系和鄰里關系，建設團結互助、友愛和睦的社區風尚，增進居民的集體意識與社區榮譽感。網絡也是社區建設中的一個重要平臺，它能將社區居民、物業服務公司、政府職能部門聯系起來，促進彼此間的溝通，開展多元交流；同時能夠增進社區居民對政府部門，物業企業的了解，這既有利于社區居民主動參與社區建設，也有利于增進政府職能部門的親和力與物業服務企業的透明度。同時，建設網絡宣傳平臺，可以引導健康風氣，并對不文明行為進行曝光，形成強大輿論壓力，進而開創一個“人人參與，文明共建”的良好局面。

（二）切實以人為本，轉變社區建設中物業管理的思路

我國加入WTO以后，物業管理開始面對國外同行的競爭，對手實實在在“以人文本”的服務理念，在市場中有著極高的競爭力。而我國的眾多物業企業由于受傳統管理思路的影響，在服務中仍習慣以管理者自居，無論是服務理念、服務態度，還是服務方法，都遠遠落后于時代的需求，這對和諧社區的構建極為不利。因此，轉變經營思路，做到“以人為本”，才是解決社區居民與物業服務公司矛盾的有效途徑。“以人為本”，就是尊重業主、善待業主，明確自身定位，在服務品質上下功夫，為社區居民提供一個環境優美、格調高尚的社區環境。同時要在服務項目的“深度”上進行挖掘，注重服務產品細分，滿足社區居民的不同需求。此外，社區的整體設計必須體現人性與自然建筑的和諧一致，硬件設施的規劃要做到“以人為本”，諸如設置殘疾人無障礙通道、健身娛樂設施等。“以人為本”是科學發展觀的核心，也是社區建設的宗旨，借助物業管理這個平臺，更好地將“以人為本”落到實處，實現社區物質文明與精神文明建設的和諧統一。

（三）合理廣拓渠道，搞好社區建設中各類資源的經營

在市場化程度逐漸增高的今天，要想搞好社區建設，一定的物質基礎是必不可少的，因此，強化經營意識、切實合理利用社區資源顯得十分重要。作為居民的聚居地，每一個社區都是一個天然的聚寶盆，是一個需求非常集中的天然市場。但是，多數物業公司卻不知如何挖掘這些寶貴的財富。物業企業應轉換經營思路，盤活社區現有資源，在物業管理經營活動中，除按合同提供的常規服務外，還應當注重社區活動中其他資源，如物業資源的經營、社區居民資源的經營、物業管理文化資源的經營等等［4］。隨著城市化進程的加快、社區功能的逐步完善以及社區服務品質的逐步提升，人們的消費需求也越來越集中于社區，這就為物業服務公司廣泛利用社區資源開展經營活動打下了良好的基礎。物業服務公司可為社區居民提供二手物品交易平臺，方便社區居民的生活，或者與企業合作，為社區居民提供諸如團購電影票、集體旅游、駕校代報名等服務，使社區居民既得到物美價廉的產品，也豐富了社區文化建設的內容，物業服務企業也能從中獲取一筆不小的收益。此外，物業管理經營者更應當敏銳地看到社區居民自身所擁有的無形資產，諸如居民的社會關系、知識技能等，這是一筆寶貴的財富，如果加以有效組織，合理利用，充分發揮社區居民的潛能，會對社區建設起到有力的促進作用。

（四）搞好社區文化，增強社區建設的內聚力

社區文化是社區居民在生活過程中的風俗習慣、人文環境、行為規范、生活方式等的總和。社區文化以社區為載體，以文化為媒介，通過發揮文化塑造精神、教化育人、傳承文明和科學導向的功能，增強社區居民的文化修養和內涵氣質，推動社區精神文明建設。社區文化是社區的靈魂，是社區的精神支柱，它可以內聚人心、外樹形象，是和諧社區的內在動力。社區文化建設有利于形成和諧安康、文明禮貌、團結互助、尊老愛幼的社區環境，有利于弘揚社會主義榮辱觀，更有利于和諧社區的構建。健康的社區文化，能夠緩解人們的緊張情緒，有利于形成和諧安寧的鄰里關系，增強社區居民幸福感和舒適度［5］。社區文化建設不是簡簡單單搞幾個活動就可以形成的，它是一項長期、復雜的系統工程，需要社區管理者堅持以人為本的核心理念，踏踏實實地搞好社區文化內涵建設，滿足人們的需要，建立友善的鄰里關系和健康人居環境。物業服務企業應在社區文化建設中起主導性作用，要多方面利用現有資源搭建社區互動平臺，提高社區居民精神生活品質，密切社區鄰里關系，樹立和諧社區新風尚，進而增強社區內聚力；還要充分利用現有場地，完善各種社區文化設施，通過與各企事業單位合作開展法規宣傳、文藝演出、親子活動、健康論壇等豐富多彩的文化活動，倡導社區文明，從而形成一種高雅健康的文化氛圍和人文格調。居民間良性互動的增加，有利于增強居民的社區認同感，有利于社區內聚力的提高，也有利于社區的和諧與穩定。

物業社區經營范文第4篇

［關鍵詞］油田社區;物業管理;標準化;實訓基地建設

勝利油田物業管理協會的正式成立，標志著油田社區物業行業向專業化、市場化、規范化管理邁出了堅實的一步。但是，目前油田社區物業管理“四保”(即保潔、保安、保綠、保修)作業中，各社區要求不統一，執行的標準也不規范，直接影響了油田社區服務質量的提高，也不利于勝利服務品牌的創建。因此，推動油田社區物業管理標準化就成為擺在我們面前的一項重要任務。

一、油田社區物業實訓資源特點及管理標準化方面存在的問題

目前，全油田9大社區共管理著189個小區、20.7萬住戶(21.7萬戶住宅)。為進一步拓展物業管理培訓市場，先后對油田公共事業部、勝北社區、勝東社區、孤島社區、河口社區、勝中社區、勝南社區等單位開展了社區物業“四保”作業規范、物業實訓基地情況、社區單位職工隊伍現狀和物業服務品牌特色做法等進行了調研。通過參觀、座談會、專家訪談、員工問卷調查、企業培訓需求調查等形式，摸清了油田社區實訓資源情況，包括各社區物業實訓基地情況、社區物業大師及培訓專家情況、社區物業培訓資料情況等，也找出了標準化方面存在的問題。

(一)油田社區物業實訓資源特點

(1)在綠化方面，各社區均有綠化實訓基地，但實訓基地室內外規模、內容、布局都不一致。(2)在綜合維修方面，社區均有綜合維修隊，但綜合維修實訓室規模小，功能弱。(3)在保潔方面，各社區均沒有保潔實訓基地。例如:勝東社區僅有呂書棟工作室展示了一些保潔方面的創新工機具;勝北社區也僅設置了拖把配送中心。(4)在秩序維護方面，各社區均沒有實訓基地。

(二)油田社區物業管理標準化方面存在的問題

各社區物業管理“四保”作業操作標準不統一，要求上各自為政。盡管中國石化已制訂了《中國石油化工集團公司物業服務規范》，但從內容看，規范更多涉及的是結果，而并沒有從如何達成這個結果上進行要求。目前，油田各社區在保潔、綠化、秩序維護、綜合維修等作業操作上，無論崗位操作規范，還是檢查驗收標準，沒有統一一致的要求，造成油田社區在物業管理工作中各自為政現象較為突出。

二、油田社區物業管理標準化滯后的原因分析

通過調查油田社區物業從業人員的培訓情況及分析目前社區物業管理服務現狀，歸納出物業管理標準化方面滯后的主要原因有以下五個方面。

(一)對物業服務標準化重要性認識還不到位，各社區在物業服務標準化上培訓、宣傳力度不夠

隨著中國經濟邁入“服務化”時代，服務業已成為新常態下拉動經濟增長的新動力，而物業管理在向現代服務業轉型升級過程中體現出的巨大的經濟和社會價值，尤其是在社區管理中發揮的作用越來越大，在這種背景下，以新的高度來推動物業管理標準化工作，具有重要意義［1］。目前，油田社區物業管理已全覆蓋，而物業服務人員眾多、涉及服務內容復雜，由此，就需要通過標準化工作的開展，提高物業服務品質，提升物業服務水平，實現物業管理規范化發展。但油田社區在這方面培訓宣傳得不夠，還沒有充分認識到物業管理標準化的重要性。

(二)缺乏統一規范的物業管理實訓基地，對標準化問題研究不夠

通過調研可知，油田各社區在“四保”實訓方面均有自己或大或小的基地，但參差不齊，不統一、不標準，員工培訓大多在自己社區基地完成，沒有統一的物業實訓基地，非常不利于推廣物業管理標準化。2015年，全國物業服務標準技術委員會和中國物業管理協會標準化工作委員會相繼成立。同年3月，國務院印發《深化標準化工作改革方案》，鼓勵制定滿足市場和創新需要的標準。11月，國務院辦公廳下發《關于加快發展生活業促進消費結構升級的指導意見》，要求推動物業管理、房屋租賃經營等生活規范化、標準化發展。但油田社區還沒建立標準化部門，各社區在這方面投入的研究力量不夠，成果較少。

(三)社區從業人員素質參差不齊，培訓重理論、輕實訓現象較為突出，離標準化要求差得較遠

絕大部分社區員工從社區成立起即從事物業服務工作，有著高度的責任心，較高的崗位技能，較強的工作能力，多年的物業管理工作實踐，樹立起了現代服務意識;但近年來，由油田主體轉崗到社區進行物業承攬的部分員工，轉崗前沒有進行良好的系統性的培訓。還有些員工轉崗目的不純，如為了從前線調到后勤或為照顧孩子方便，轉崗后崗位技能不高，現代服務意識不強，所以這部分人員的技能和素質急需提高。提升隊伍素質、加強員工培訓是油田近幾年來狠抓職工隊伍建設的重要舉措，但社區物業系統培訓重理論、輕實訓現象較為突出，培訓取得的效果不理想，這就要求我們建設統一的物業管理實訓基地。

(四)社區物業公司經營意識還不夠強，發展理念不先進，缺乏標準化推動力

油田社區物業公司依靠油田主體過日子的思想較重，自主經營、物業服務品牌創建意識不強，缺乏先進的發展理念與做大做強油田物業的長期發展戰略，缺乏標準化推動力。尤其是在互聯網快速發展的今天，油田社區對如何結合“互聯網+”發展、如何建立O2O小區平臺進行生產經營等研究與實踐較少。

三、推動油田社區物業管理標準化發展的措施

(一)創建油田社區勝利服務品牌

目前，中石化市場化改革已達成共識，礦區(社區)板塊正在積極推進“四供一業”分離移交和市政公益類業務社會化，探索經營類業務專業化發展，完善社區服務市場化收費機制。勝利社區作為中石化上游企業，正處于低油價的“寒冬”期，得到的油田補貼會進一步降低，而分離移交和減員的壓力也會越來越大。這種形勢逼迫勝利社區物業企業轉變觀念，由重物業管理、服務向重物業經營轉變，走市場化經營、社會化服務之路。那么，打造油田社區勝利服務品牌，開發出一批名聲叫得響、質量立得住、服務過得硬的品牌項目，利用品牌項目擴展物業服務市場，通過服務質量提升取得實實在在的效益，實現企業的發展壯大，良好地踐行物業管理標準化要求［2］。

(二)建設油田社區物業標準化實訓基地，開展物業管理標準化培訓

在勝利油田物業管理協會與公共事業部的支持下，學院要建設物業管理實訓設施，掛牌成立勝利油田物業管理培訓示范基地，在油田社區統一要求下，將重要培訓項目集中放在基地進行，如物業管理標準化培訓、現代物業服務理念培訓、社區服務人員輪訓、物業承攬轉崗人員崗前培訓等，以充分發揮培訓基地作用，推動社區標準化工作。對物業實訓基地建設，主要建設保潔標準化實訓室、綠化標準化實訓室、綜合維修標準化實訓室和物業管理創新工作室。

(三)制作社區物業管理標準化操作教學視頻

物業管理標準化操作教學視頻對于物業管理標準化宣貫、培訓及作業行業的規范起著非常重要的作用。所以，根據《物業管理員國家職業標準》、《中國石油化工集團公司物業服務規范》第一部分住宅物業(Q/SH0598.1－2014)與第二部分辦公物業(Q/SH0598.2－2014)的要求，并參考《中海油大廈物業管理與服務圖示標準》，建議拍攝油田社區物業管理標準化操作教學視頻，具體設想制作包括物業保潔、綠化、綜合維修、秩序維護、信息化管理與辦公物業標準化等6個方面的教學視頻。具體由油田勞資處、公共事業部牽頭組織實施，由勝利職業學院、有關社區、視頻攝制廠家共同組成視頻制作項目組，負責視頻制作的組織、領導與協調工作。腳本編輯及視頻編輯完成，由公共事業部牽頭組織社區有關專家組成審定組，對腳本及視頻進行審定，審定后進行標準化視頻拍攝。本視頻制作完成后，可作為物業管理標準化實訓基地的軟件，除物業管理相關人員培訓外，還要由油田征訂、發行，以進一步推動油田社區物業管理標準化。

(四)加強實訓基地物業管理師資隊伍培養，做好物業管理標準化科研工作

通過送出去與請進來相結合，加強實訓基地物業管理師資隊伍培養，努力提升教師業務水平。送出去，就是選派骨干教師到外地培訓機構參加培訓學習或專業會議或掛職鍛煉;請進來，即是對學院內部培訓班聘請的專家、技能大師授課、實訓指導之際，選派師資隨堂學習、拜師學藝，通過專家傳、幫、帶指導，提高自己老師的業務水平。并由學院教師與社區專家共同組成項目組，通過專門立項，認真研究物業管理標準化的推動與落地問題。通過調研發現，油田社區物業急需統一物業管理“四保”標準化流程，實施ISO9000質量管理標準。要通過創建勝利物業服務品牌，建設物業管理標準化實訓室，拍攝物業管理標準化操作教學視頻，培養物業管理師資隊伍，開展物業管理標準化培訓等來推動社區物業管理標準化工作，真正解決油田各社區物業管理“四保”等崗位操作規范不統一、檢查驗收標準不一致問題，用“標準化”工作，進一步提高油田社區員工素質，促進物業管理上水平，推動油田社區物業企業市場化、社會化、規范化。

［參考文獻］

［1］沈建忠．提升行業服務水平需要標準化助力［J］．中國物業管理，2015(12):2．

物業社區經營范文第5篇

【關鍵詞】物業管理 成本 控制

一、物業管理成本概述

物業管理企業的工作主要是根據與客戶簽訂的物業管理服務合同，對社區內的房屋以及各項配套的公共設施、場地進行日常管理和維護、確保社區內環境衛生、維護社區內社會秩序等社區服務。物業管理成本是指物業管理公司提供物業管理服務過程中發生的各項支出，主要包括：管理服務人員的工資和按規定提取的福利費;公共設施、設備日常運行、維修及保養費;綠化管理費;清潔衛生費;保安費;辦公費;文體活動成本;物業管理單位固定資產折舊費;法定稅費等。物業管理成本具有點多、面廣、線長的特點。物業管理企業日常管理的事物繁多，包含社區的各個方面，即使是同一物業企業由于社區的物業類型、社區大小、新舊程度、客戶需求、收費標準不一樣，導致物業管理企業成本監管難度很大，很難實行統一的成本管理標準、統一的成本核算。

二、物業管理成本的現狀分析

（一）物業企業組織成本較高

組織成本是企業成本的重要組成部分。物業管理企業的組織成本主要包含靜態組織成本和動態組織成本兩個方面。物業企業靜態組織成本是由企業自身組織結構決定的，動態組織成本是指組織在運行中消耗的成本。

靜態組織成本主要表現在企業組織結構不完善，組織存在多頭領導、管理層次過多等。動態組織成本主要體現在組織中的人員素質參差不齊，組織決策難以有效貫徹實施等。隨著物業管理企業的不斷發展，企業組織不斷壯大，組織成本有居高不下趨勢，增加物業企業負擔。

（二）物業企業管理方式簡單

我圍大多數物業管理企業提供的是一種簡單的粗放式的服務。管理服務手段智能化水平低下，科技含量低，手工操作形式比較多，這必然需要大量的物力和人力。隨著勞動力成本不斷上升，而且客戶對物業企業的要求也日益增高，造成物業管理企業成本不斷增多。

（三）社區配套設施不完備，管理難度大

改革開放以來.我國的房地產事業不斷快速發展，并且社區的配套設施也不斷完善。但是部分社區在早期的規劃時，忽略了日后的物業管理，社區中的部分基礎設施不完善，難以滿足顧客需求的多樣化。

三、控制物業管理成本的有效途徑

（一）降低組織成本

組織成本是影響物業管理企業成本的一個重要因素。也是物業管理企業易在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態和動態兩部分。因此，降低組織成本，要從兩方面入手：首先，要完善組織結構，也就是完善組織的硬件部分。一個物業管理處（項目中心）內部組織機構如何設置，對物業管理成本的發生影響很大。現階段各物業管理公司下屬物業管理處（項目中心）內部的組織機構基本趨同，多少年來也沒有發生多大變化。要想降低物業管理成本，首先要降低組織成本。物業管理企業在接到一個物業管理項目后，要對項目的特點、業主的需求進行仔細分析，然后有針對性地進行組織設計，做到力求合理。盡力杜絕組織結構上的先天不足。同時，也要根據市場的變化、業主需求的變化不斷調整組織結構。

其次，要完善運作機制，也就是完善組織的軟件部分。一個物業管理處（項目）內部組織機構設置后，管理處按照什么樣的程序和流程進行運作才能達到效率最高，從而降低運行成本，這也是物業管理企業要認真研究的。如：要完善決策機制、和業主的溝通機制、日常服務機制、員工的激勵機制、員工的進出機制等等。此外，還要完善現有會計制度的成本科目設置和歸集工作制度，實現會計核算、全面預算、成本控制的有效結合。

（二）營造良好的組織文化

企業文化的營造是物業企業發展之源和動力之本，從本質上講企業文化是企業內部成員在長期實踐活動中所形成的并且被組織成員所普遍認可和遵循的具有組織特色的價值觀念和行為規范。組織文化能從根本上改變員工原有的價值觀念，建立起新的價值觀念，促使員工適應組織正常的實踐活動需要。

組織文化作為團體共同價值觀，具有自我調控功能，使組織的目標自動轉化為個體成員的自覺行動。組織文化在組織成本控制中有著巨大作用。物業企業在注重企業形象的同時，要不斷地完善組織的文化，促進物業企業健康、快速發展。

（三）促進物業企業多元化經營

物業管理企業除了提供基本的社區服務外，可以利用自身有利條件，在社區內開展多元化經營，這樣既能發現和培育新的效益增長點，又能滿足不同客戶的個性化需求，同時達到降低服務成本、提高投資收益的效果。

物業管理企業在實行多元化經營過程中，既不會增加管理成本，也不會增加業主的負擔，而且還會給物業企業創造收益，因此多元化的經營策略成為物業企業控制企業成本的有效途徑。

總之，物業企業是以服務為宗旨，以經營為手段的綜合型經營組織。物業管理成本的高低直接決定了物業企業的可持續發展。因此加強對控制物業管理成本的研究，從而降低管理服務成本，實現投資效益最大化成為物業企業的當務之急。

參考文獻：

[1]徐莉，柳瑞禹，殷素萍. 基于服務價值鏈的物業管理成本控制[J]. 現代物業. 2009 （06）.