樓盤推廣方案

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樓盤推廣方案范文第1篇

關鍵詞：建筑漫游動畫；房地產銷售；工程施工

隨著科學技術的發展，計算機三維動畫技術在建筑工程設計投標、建設項目審批、古建保護、園林景觀、環境藝術設計、廣告設計、影視節目制作等許多專業領域得到廣泛的應用。特別是在房地產行業中，建筑漫游動畫在房地產開發項目的方案設計、項目審批、房產銷售推廣、樓盤展示及項目施工等方面都具有極其重要的作用，能極大提高開發商以及樓盤的知名度，起到了一個很好的宣傳效果。

建筑漫游動畫是利用三維技術來制作樓盤的動態效果圖，表現設計師的設計意圖，讓購房者體驗小區的規劃與布局的動畫影片。制作建筑漫游動畫的計算機軟硬件要求性能都很高，參與制作人員專業復雜，涉及計算機應用、景觀設建筑設計、室內裝飾設計、陳設設計、動畫制作、音樂、文案及后期特效制作等，制作出的效果也是越來越逼真。建筑漫游動畫制作是在前期Auto CAD平面圖的基礎上，使用三維動畫制作軟件3ds Max，將建筑的設計方案進行場景建模，構筑逼真的三維動態模型；模擬現實場景中的燈光與材質，利用攝像機制作隨意可調的鏡頭，施加鳥瞰、俯視、仰視及穿梭等運動方式，同時加入一些烘托氣氛的飛禽、動物、植物等，構建各種不同的環境氛圍；在3ds Max中將動畫制作完成后，渲染輸出為avi格式的動畫文件，然后導入到Premiere或AE等影視后期編輯軟件中進行三維動畫后期編輯，添加聲音、文字等介紹，施加環境特效，聲畫結合，將建筑樓盤的外觀、室內布局及裝飾、小區的環境設計及相關的配套設施等進行全方位的展示與預演，完美的展示樓盤的未來整體規劃，使購房者更加直觀的了解未來建筑生活區的樣子，如同身臨其境，提前感受到未來居住區的環境氛圍。

建筑漫游動畫使用三維動畫的表現形式展示樓盤整體規劃，這種方式在設計師與開發商溝通的過程中，起到重要的橋梁作用。在房地產樓盤的前期設計階段，設計單位需要與樓盤開發商進行良好的溝通與交流，房地產樓盤的設計方案及施工圖紙包括整個小區的規劃圖、鳥瞰圖、總平面圖、戶型平面圖、結構施工圖、電氣施工圖及消防圖等許多專業圖紙。這些專業圖紙對于樓盤開發商來說，是不容易完全看懂的，因此簡單、直觀而效果極佳的三維電腦效果圖和建筑漫游動畫就發揮了重要的作用。單幅三維電腦效果圖是平面、靜止的，只能展示設計方案的局部內容；而三維漫游動畫則是全方位的展示整個居住小區的規劃布局、建筑外觀、園林景觀設計等內容。開發商通過觀看居住小區的建筑漫游動畫，可以對樓盤設計方案進行多角度的體驗與觀察，通過自身的感受與體會，對設計方案進行綜合評價；對于設計方案的不理想之處，按照自己的設想與設計師進一步溝通，從而不斷的修改、完善設計方案，直到滿意為止。這樣一方面縮短了設計時間，減輕了設計人員的重復勞動，節省設計經費，為設計單位增加了設計方案的中標率；同時避免了工程施工后再去更改設計，降低了施工難度，加快工程進度。

建筑漫游動畫在房地產建設項目的審批過程中，為建設工程項目的審批提供了良好的交流平臺。目前我國國內所有的房地產開發建設項目，必須經過國家政府部門的審批許可，審批過程非常復雜，需要幾十道手續。審批者通過建筑漫游動畫，可以充分了解房地產樓盤建設項目的具體內容與項目規劃，對建設項目有了更加全面的了解，可以極大地加快建設項目的報批速度。

在房地產開發及銷售中，最核心、最重要的是房地產銷售。對于已經建好的樓盤，開發商采用制作精美的樓盤及戶型宣傳畫冊、吸引購房者實地參觀建好的樓盤及設計樣板間等各種方式來促進樓盤的銷售。但對于尚在建造之中或未建的期房，房地產銷售的傳統做法是制作沙盤模型和戶型模型，但沙盤只能獲得整個小區的鳥瞰形象，無法從人的正常視角來感受小區的建筑空間與環境氛圍；戶型模型也只能給購房者一個大體的室內空間規劃，而購房者都想要直觀、全面的了解樓盤的所有內容。當房產沒有建成的情況下，不能進行實景拍攝，建筑漫游動畫的應用則滿足了購房者的這一需求。建筑漫游動畫作為一種新型的展示方式，比靜態效果圖更加生動、真實，大到整個城市的鳥瞰全景，小到一個花壇樹木，立體化地展示設計方案的布局，帶給購房者一種不一樣的視覺體驗，使購房者深入了解小區的特點和優勢，購房者通過觀看動畫，將樓盤的地理位置、樓宇外觀、內部裝修、園林景觀及配套設施等都有了一個比較深刻的印象。特別是樣板房的動畫展示，不僅可以向購房者展示多種風格的室內設計，刺激購房者的購買欲望，同時還可以為開發商省去建造多個真實樣板間的時間和費用，極大地節省了建設成本。因此許多規格比較高的小區，都在樓盤銷售中心設置了專門播放建筑漫游動畫的區域。如許多房地產小區的售樓部內，一般會專辟一塊場地，設立“數字化演播區”，高清晰度的數碼DVD配大型液晶電視，通過交互技術，讓客戶融入到小區的虛擬環境中，定位觀察小區環境及小區的幾種戶型，親身體驗小區建成后的效果；動態優美、真實自然的鏡頭畫面，配合富有生活情趣的主題音樂，文字介紹和配音解說的配合，帶給購房者最全面、最直觀、最震憾的效果，使購房者不知不覺就會被這種炫酷的畫面所吸引，不僅充分獲得想要的信息，而且提前感受到了居住區的美好。演示區前舒適的座椅與茶香，飄蕩著悠揚的背景音樂，旁側售樓人員的適度引導，使購房者感覺整個購房過程愜意十足，對未來的家有著美好的憧憬，建筑漫游動畫在房產銷售的應用不僅方便了購房者，也省去了銷售人員的許多不必要的解釋，提高了房地產行業的推廣與營銷，取得了較好的銷售效果。

建筑漫游動畫還可以為房地產建設項目的工程施工提供參考。房地產建設項目必須通過建筑施工得以實現。在建筑項目的施工中，施工人員根據施工平面圖、立面圖及節點大樣等建筑施工圖紙進行施工，效果圖及建筑漫游動畫可以給工程的施工人員作為施工的參考。同時可以幫助開發商及施工監理人員更好的監督工程施工的質量及進度，隨時觀看、對比設計效果，減少了工程糾紛，使工程按時、保質、保量的完成。

隨著計算機技術的發展，制作水平的提高，三維全景動畫也成為近年來迅速流行的虛擬現實技術，與傳統的三維建模技術相比，三維全景制作簡單，數據量小，電腦系統要求低，采用真實場景的圖像，效果真實感更強，購房者置身于這種全景虛擬空間，利用鼠標控制瀏覽的方向，上下左右的任意瀏覽場景中的物體，可以自由穿梭在這種虛擬場景中，仿佛身臨其境。

在房地產樓盤宣傳及銷售中，房地產企業都會選擇車站、廣場、酒店及商場等人員密集場所的LED顯示屏上，以及在電視節目、網絡上或公交系統等播放建筑漫游動畫，來加強樓盤的影響力，提升企業影響力。如一些城市廣場的LED顯示屏上，就經常播放房地產商的樓盤銷售宣傳廣告等。總之，建筑漫游動畫在房地產業的應用，可以極大提高樓盤的建設項目規劃設計質量，降低建設成本與風險，加快工程建設項目施工進度。在未來，三維動畫制作技術手段會越來越豐富，隨著房地產行業的競爭加劇，房地產企業除了提升樓盤的質量、小區環境的規劃、服務水平等手段外，還應不斷與時俱進，應用最新的制作技術做出最好的作品，充分體現公司的實力與能力，這樣才能更好的促進樓盤的銷售，提升企業形象，未來樓盤展示的三維動畫視覺效果沖擊力會更加炫目，制作技術會更加多樣化。

樓盤推廣方案范文第2篇

一、專業技能

1、策劃案寫作

策劃案的核心是給這個項目的定位，以及怎么在各方面做到這個定位。每個策劃案都有很多花哨的部分，一是為了渲染項目定位的感覺，二是美觀，三也是展現能力的一種體現。

策劃案是有模板和套路的，寫過幾個之后，就可以不自覺的就大量套用模板。要求不高時，合適的模板，不管在板式還是文字上，都可以大量沿用，只需要改動里面的部分文字即可。因為我們公司項目多，幾乎可以找到所有需要運用的模板，這對我這個剛學做策劃的是很方便的。如果需要的話，我自己也可以做出比較漂亮的模板。

2、報廣

報廣方面，我目前還是簡單的寫了一些，平時沒感覺的一些“盛大開盤、榮譽開啟”之類的詞，到自己想就覺得不簡單了，可能也是因為自己剛開開始寫吧，反正也都是有套路的。

整個項目的報廣內容是分階段的，一、籌備期 二、蓄水期 三、預熱期 四、強銷期 五、持銷期 六、開業期 七、養市期，每個階段的報廣側重點不一樣，如籌備期和蓄水期就注重整體的概念、定位基調的宣傳，到預熱期開始就涉及到一點產品的信息，再到強銷期或以后，就要體現具體的產品信息，各種的營銷活動則會摻雜在各個階段。

3、案場改進方案

開發商由于對自己案場的布置習以為常，很多很明顯的需要改進的地方都忽視了。或者只想到一兩點，無法成為系統，商站在旁觀者的角度，專業的來矯正很有必要。

我們給外灘中心做案場改進方案的時候，發現開發商因為幾個領導要操心的事情太多了，重心偏向銷售，沒有專門的推廣部門;歷史遺留的問題又比較嚴重，前一個領導的作風是想到一個做一個，毫無連貫性可言，宣傳推廣的畫面也是根據他的喜好選擇多種亮色交雜在一起，無法體現項目的高端品質。我們接過這個項目，直嘆這么好的項目，做成這樣真是被埋沒了。改進方案里，我們提出泛現場的概念，將項目的宣傳布展擴大到周圍 一公里內，從道旗、展示牌、工地圍擋、高炮到售樓處包裝都統一更改，項目的高端有序的形象馬上就出來了。

4、具體活動方案

活動展現出來的，其實都是簡單的聚人氣、彰顯樓盤品質的東西，真正要命的是活動的核心及其想要達到的效果。

比方說都是參加房展會，你在房展會上要展示什么?有些樓盤展示是的定位和品質，有些樓盤就會在房展會上大肆打折促銷，有些樓盤則會用高品質的活動吸引成交，屬于比較隱晦的促銷。

5、踩盤

踩盤的目的是什么呢?該開始經理讓我去踩盤，我是很暈的，去樓盤轉了一圈就回來了，售樓員說了一大通，不知道該聽什么，樓盤里各種各樣的東西，不知道該重點看哪些，記下哪些。事實上需要知道的資料網上都可以查得到，而且我們公司房地產信息研究很強大，可以查到各個樓盤的銷售情況(不過有一定的滯后性)。踩盤一定要帶著很強的目的性的。

策劃經理帶我的時候，踩盤就是要看項目的資源、現場的包裝、小區的設計和產品的細節，這些都是要到項目現場去親自看才知道的，思考為什么他們是這個定價，項目是不是受市場歡迎，消費者主要來自哪里，不過要求是比較感性的，市場情況知道一些就可以。

銷售經理來了之后，對我的踩盤則提出另外的要求，銷售率成了踩盤的重點，整體銷售了多少?哪些戶型銷售的好?客戶是哪個地區?要盡可能的得出具體準確的數據。

踩盤是有很多技巧的，這個到下個篇章再具體來說。

二、學習方法

1、多看

要看大量的策劃方案，但是自己的經驗對于理解這些方案是很大關系的。一開始接觸到策劃案，一點感覺都沒有，不明白項目這樣的情況是多危及，系列的營銷活動又是怎樣力挽狂瀾的。在聽臧總分析項目，并寫過策劃案之后，看策劃案馬上就有很大進步，立馬可以抓出策劃案的核心，知道他們想要干嘛，會采取哪些方法來做。不過方法光看是沒用的，凡是親身經歷了才知道水深水淺，才有經驗。

2、實踐

做事情前，要對為什么做這個事情，會達到什么效果心里要有數，不光要知道自己要做什么，還有知道其他人的分工，要有總局的把握。然后做的時候就驗證預期的時候，這個過程可以變的很有趣。如果你是一個不怎么重要的角色，整個活動你知道的信息不會很多，對活動的把握自然就沒有。那么就在做的過程中認真觀察，梳理出來每批人都在負責什么，要想達到什么效果，在活動結束后，就能最大可能的掌握活動內容。各大活動大同小異，包括的都是幾個部分。

這次公司組織的中國旅游地產論壇，規模是很大的，來了很多全國重量級地產人物，參與到組織活動的其中，以前對大型活動，大型公司、大人物的崇拜感一下子就沒了。再大的活動，重要的不外乎幾點：制造出可以供不斷炒作的噱頭，請到大量的重量級人物，聯系好重要媒體，安排好他們的行程和食住。

3、跟在師傅們的后面

很多東西不是口教或者安排課程來教會的，就是需要時間的潛移默化的。默默的跟在師傅們后面，看他們怎么說話，怎么行事，耳濡目染，提高自己。

4、自己創新

任何活動都要積極參與進去，當成安排到自己的任務，盡可能的想出解決的方法，并最好有多種方法。已經知道的方法，懂得怎么做就可以。創新很重要，想到大家沒想過的，在你知道自己說出這個想法，可以得到贊許時，找機合適的時候發表自己的看法，如果不確定，先問過你的直接上司或者同事。

創新，并且能創新到很好，可以讓上司關注到你，對于我來說，我是很喜歡創新的人，而且是喜歡大的創新，比方說創新造一座城之類的，在我進公司前，說我這些想法是會被取笑死的，但是在公司后，大家都習以為常的鼓勵創新，在我以前看來是大的創新，在這里都有可能實現，大家會給很多的建議。我曾經提出來就專門為富二代做一個項目，完全滿足他們炫酷的生活方式，提供一個集中的大舞臺來給這樣一批人來玩樂，師傅們聽了覺得不錯，就好好的談論了番。在去外灘中心提案的時候，我發現他們的經理也是很有意思的，他想要在他們的項目做一個大型的海上廣場，免費提供給華誼兄弟，只要他們把所有的最新產品會都放在這里舉行，每個月讓他們的一個或幾個一線明星來這里表演一次。這樣的話，不僅僅是對項目有很大的意義，對海口、海南來說都是非常棒的，游客來海南不僅僅可以看風景，更可以享受追星的樂趣。無意之中聽到經理說，有人要在萬綠園做一條藝術長廊，把世界級的藝術品拿過來展出，這樣的話，海口的文化層次有上了一個臺階，萬綠園完全靠風景的局面就完全得到改變。海南就是一個娛樂場，是有錢人的冒險城，他們可以隨心所欲的打造一個個驚奇。雖然比不上迪拜，但我能有幸參與，或者說是觀望到這樣的游戲，也讓我激動不已。

樓盤推廣方案范文第3篇

上海湖北路上的上海世界貿易大廈，耗資9億多港元．可以說是目前上海最引人注目的建筑之一，大家都認為很漂亮．但就是沒有人買；

廣州汽車博覽中心寫字樓項目．計劃面向全國汽車整車及配件企業招商，項目建設前后投入近億元，可是汽車企業考察后卻沒有合作意愿。

類似的情況太多了。大量的樓盤建成后卻積壓空置，賣不出去，難道僅僅是宏觀經濟緊縮的影響嗎?對照一些經營成功的樓盤，我們可以發現、凡是成功的樓盤，導致樓盤好銷，而且賣上好價錢的原因，不是發生在廣告當中，而是發生在這些樓盤開發銷售過程中每一項、每一個階段的具體操作當中。這就告訴我們一個道理，房地產營銷的技巧并不是"吹"的技巧，不是推銷的技巧，而是房地產開發和銷售全過程如何把握的技巧。

"預則立，不預則廢"。在房地產開發一開始到準備銷售的那一天，我們究竟做了些什么，我們有沒有一開始就盯向買家，一開始就瞄準買方的需求?在我們劃地的時候，在我們進行項目設計的時候，在我們進行建筑施工過程監督的時候，在我們為這個小區添上一塊綠草地、一棵樹的時候，我們在想些什么?我們怎樣做更能博得買家的認可和青睞?在我們看來，一些項目之所以能取得輝煌的成果，能夠賣得比別人價高，而且在預售階段就賣出去，資金回收得那么快，完全是因為其非常準確、全面地抓住了房地產從開發到銷售過程中的每一個環節，對其中的每一個環節都進行了認真的處理，準確地執行了房地產作為一個行業的游戲規則。

在一個充滿競爭的買方市場中，市場利益絕對不會平均分配到每一個項目上。所以，現在應該是重視房地產全方位營銷的時候了。 做好項目前的研究

項目開發之前要進行深入細致的研究，選擇地塊，選擇開發方式至關重要。

一、選擇的地塊條件要與開發的項目特點相吻合

上海世界貿易大夏，可以說目前在上海是最引入注目的一幢大樓之一，整座大樓金光閃閃，就是站在外灘也能看到，非常醒目。但是，這樣一幢高級寫字樓，選擇在湖北路這個街區是否合適呢?當年在選擇地盤時，發展商沒有深入考慮。通往這幢大廈的主要交通干道全部實行交通管制，要到那里去辦公，最好還是步行，而步行一兩公里到這么高檔的寫字樓上班，顯然是說不過去的。也就是說，湖北路這個地塊缺少開發寫字樓街區的背景、條件，缺少這種街區功能、沒有與項目相適應的街區功能與環境，選擇不恰當的地塊開發項目，注定是不會成功的。選擇地塊時的盲目或疏忽，很可能會一失足成千古恨，造成最終難以挽回的損失。

二、選擇地塊開發要與地塊的規模和開發方式相結合

開發尤其是開發住宅項目，小項目風險更大。每開發一個項目，要把它銷售出去．需要進行推廣。任何一個項目要讓市場普遍接受，要能夠形成銷售熱潮，所需的推廣成本都有一個最低限度，它等于一個起點規模，銷售額達20億的項目也好，銷售額1億的項目也好，推廣成本并不是和項目規模完全成正比的，因此小項目的推廣，從資金角度看，推廣成本按比例講就比較高。在廣州，市內的單體住宅，推廣成本一般都超過4．5%，而小區住宅達到3％已經很高了。從項目進程來說，要完成-個項目，從不為公眾所知到將其銷售出去，需要一定的時間和工作，完成后再搞另一個項目，又要從頭做起。如果是成片開發，那么后期開發完全可以就著先期開發形成的市場一路做開去，大大縮短項目營銷的進程。影響房地產開發利潤的一個重要因素，是資金占用量和資金占用周期的關系，在同樣的銷售結果，同樣的成本控制這一個前提下，影響利潤的最主要的因素就是項目的營銷進程。小片的分散的開發，注定其營銷過程是很長的，因而利潤也是微薄的。

另外，零星的地塊很可能無法給房地產買家提供一個優越的生活前景，難以樹立整體的樓盤理念，很難給人營造一個圓滿的夢。現在人們越來越注重提高生活質量，買房就是提高生活質量的一種手段，這時環境就顯得很重要。而買一個大型的小區住宅和買一個單體住宅所享受到的環境、享受到的街區功能、小區功能大不一樣，因而對于買家的吸引力也就大不-樣。所以，目前國家建設部提倡的200O年國家小康住宅示范小區，要求建成規模性的小區，這符合市場規律的要求。

三、可行性研究

上海世界貿易大廈的失敗是由于樓盤的選址缺少開發寫字樓的背景條件，廣州汽車博覽中心寫字樓的沉寂，也是因其建在了一塊被高架橋包圍的三角地帶上。而這些都是我們可以借助于項目可行性研究避免的情形。項目的可行性研究．就是要從市場、技術和經濟等多方面對項目的前景進行分析預測，對項目進行整體的綜合評價，告訴我們能不能做，怎么做，幫助我們更透徹清楚地了解市場和項目本身的特點、定位，了解各種可能產生影響的因素，規避投資風險，同時增強對項目的把握能力。這是一項專業性很強的工作，可以借助行業內長期從事房地產營銷的商、專業咨詢機構的力量進行。 制定完整的項目策劃

一、市場研究和市場定位

市場研究就是要了解項目所處的市場環境和條件。了解有利的和不利的因素，區域內其他項目的情況，競爭對手的情況，以及人們選擇樓盤的傾向性等等，通過考察、對比、分析，確定項目的市場定位。

市場定位包含多方面的內容。比如項目的目標客戶群的定位，房子是要賣給什么人的，對這些人進行全面的分析，找出他們的需求；項目自身的定位，通過對市場的研究，結合項目的背景、先天條件、目標客戶及區域內項目間的比較，確定項目的整體形象、文化內涵、項目檔次、進而對項目的功能進行定位，包括室內空間和室外空間，對功能進行系統策劃，滿足客戶需要。

市場定位是相對的而不是絕對的，定位的目的，是使項目的規劃設計、項目的銷售具有一定購傾向性，吸引目標客戶。

二、規劃設計要求及建筑方案的設計

云影花苑從設計師的角度說無可挑剔，但就是賣不動，沒人感興趣。為什么會這樣？因為在設計之前，發展商就沒有考慮到，能夠接受這種黃金地段住宅價位的買家，對戶型、面積及戶外設施的較高要求。-個項目的規劃設計及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市場，有豐富的房地產銷售經驗，對買家非常了解，對個人居住生活中的行為規律、喜好，社交特點非常了解、同時又要掌握建筑語言和專業知識．而這樣的人實際上是不存在的，所以規劃設計和方案的形成，需要由房地產發展商和專業建筑設計師共同進行。建筑設計的要求應當是具體而詳細的，在建筑上每一部分應考慮哪些因素，應該表現什么，項目要賦予的特色是什么，功能是什么，這些特色和功能如何體現，只有這個項目的開發者心中有數。設計師只是負責設計出符合發展商要求的建筑，但如果發展商沒有提出明確的要求，他就無所適從，只能設計一個大眾化的、毫無特色的方案。因為只有發展商才清楚項目的定位，區域的環境，樓盤的特色和賣點以及成本控制的限度。再高明的設計者，如果沒有對他提出項目的市場定位，沒有提出具體的設計要求，那么他只能按以往的經驗和猜測來設計，很難符合要求。只有發展商對規劃設計的要求訴求明白，設計師才能設計出出色的建筑方案。建筑規劃及設計要求，往往為項目所有的優勢打下了伏筆，做好了準備。

三、確定項目的投資策略及總體的銷售策略

即項目建到什么程度可以開始銷售，滾動方式是什么，需要立即回收的資金是多大比例，對采取何種付款方式，對各種可能出現的悲觀因素予以充分考慮，對不同的項目采取不同的合理的投資策略。在此基礎上結合自身投資實力，確定總體的銷售策略。如銷售組織的建立健全，銷售隊伍的建立培養，推廣方式的選擇組合，銷售渠道的選擇等等。另外合理地選擇專業商，亦有助于加快售房進度，加速資金回籠。

四、營銷中的進度控制方案

對于項目的營銷進度，要有一個明確、系統的計劃。對入市的時機和姿態，廣告的推出與廣告策略的變更，人員的培訓與調配，資金回籠的速度與安排等-系列的事項，要心中有數。房地產營銷是一個復雜的過程，必須對營銷過程有一個清醒、準確的預測，努力把握營銷進度的節奏，使各項工作得以有條不紊地展開。 進行全面的銷售策劃

已經有了銷售策略，為什么還要做銷售策劃?之所以確定銷售策略，是為了制定好營銷進度方案，包括工程進度在內。而具體的銷售計劃，到底怎么去做，創造哪些賣點，各賣點運用什么手段、方式、媒體與買家廣泛溝通，吸引人們注意、認可，并且在展銷會或大規模推廣時，達成實際銷售，這一切都是銷售策劃的內容。具體講有以下幾點：

一、銷售策劃中要再展開一次市場調查

這時的市場調查與前面的不同，這時要調查買家對競爭對手有哪些印象，目前市場有哪些反應。一般而言，在今天的市場中，研究對手是最簡捷有效的研究市場方式，在這種情況下可以立刻拿出一些具體的，眼前具備的措施，這時的市場調查是進行具有針對性、策略性、技術性的目標階段的市場分析。

二、價格定位

這是房地產營銷中最關鍵的工作，定位過高或過低，直接影響發展商的利益及銷售成果。一個項目的價格定位可以分階段進行。第一期的市場反應很好，第二期就可以適當提高銷價，這樣依市場反應逐期提價，直到達到一個較穩定的銷售狀態。這樣既可使發展商取得最大收益，又不致影響銷售進程。但是切忌起價過高，一旦開始銷售時起價過高，造成銷售不暢，再想把價格降下來很難。因為樓盤最怕跌價，如果開盤價與后來的價格形成跌勢，就會使買家產生不良印象，認為樓盤有缺陷。所以價格定位應是動態的價格定位和價格策略，尤其對大型小區，有時寧可犧牲一些利益，把價格限制在某個范圍內，以保證全盤利益。廣州錦城花園，是一個建筑設計非常成功的項目，在銷售時一炮打響，12．5萬平方米的住宅，在短短一個半月的時間內銷售一空，價格從6700元飛快地漲到1200O元，這時發展商才意識到價格的失控，因為這個價格純粹是利用人們的購買熱情才提到這個高度，而后面還有12．5萬平方米待售，如果仍以12000元的價格出售，就很可能賣不動。結果，由于發展商沒有控制好銷售及提價的節奏，擺在面前的是自己提高的門檻，把自己置于一個很窘迫的境地。

三、控制銷售節奏 　 對于規模較大的項目．要有細致、嚴格的銷售節奏控制，以利于對不同的價格、樓層和戶型的掌握，避免發生不利情況。同時，適當地控制節奏有利于維持人們的購買熱情，掌握銷售的主動，更好地吸引客戶，保持銷售形勢的穩定和一致。

四、把握入市的時機與姿態

即利用一個很好的時機，適當的方式，使項目推出受到廣泛的關注，給人留下強烈的印象。如廣州一樓盤廣告稱，為慶祝七一，改在7月1日進行內部認購，凡當天認購者，均能得到特殊優惠。這就是一種把握入市時機()與姿態(內部認購而非公開銷售)的入市技巧。

五、良好的宣傳推廣體系

首先，項目的宣傳、推廣要有系統周密的策劃，利用巧妙的媒體組合、公關組合緊密配合，連續不斷、有計劃、有節奏、一氣呵成地推出項目的形象、氣勢，以達到最好的效果。廣州碧桂園學校推出時，以"給你一個五星級的家"為理念，把項目形成的賣點，通過巧妙的新聞攻勢，媒體組合，廣告活動，用最短的時間一氣推出，產生了明顯的效果，在營銷方面形成了一個典型的案例。其次，合理的銷售方式也是加快項目推廣的有效手段，不同的價格組合、付款方式組合、貸款組合，可以更好地吸引買家，增加銷售的機會。同時，在項目推廣過程中，要注意對推廣成本進行合理的預算與分配，以期達到最優的成效。

六、進行干擾因素分析

樓盤推廣方案范文第4篇

關鍵詞:房地產;營銷;項目管理

中圖分類號:F293.3

文獻標識碼:A

文章編號:16723198(2009)20013902

1房地產項目尾盤產生的原因

1.1經濟形勢和市場環境的變化

房地產項目的開發周期比較長,經濟形勢和市場環境處在動蕩變化之中,這就要求開發商的市場預測、市場細分與定位等應當貫穿到整個產業價值鏈中,如果某一個環節出現漏洞或問題,就有可能增加尾盤銷售的成本和難度,產生尾盤就成為自然。

1.2開發商實力不足

影響樓盤銷售進度的一個重要問題就是開發商要作為項目的實施者是否具有實力,是否有充足的資金來保障工程的順利進行,而不至于延緩交接,造成客戶的投訴,而影響售樓進度。房地產是屬于投資大、周期長、回報慢的行業,有些開發商在投資運作過程中由于資金不到位,造成了問題樓盤的產生而影響產品銷路。

1.3開發定位失誤

開發定位包括市場定位、功能定位、文化定位、專營性定位和象征性定位等。由于對市場研究不夠透徹,對市場走勢把握不準,在開發過程中,造成價位、目標群體、戶型配套檔次、建筑風格、社區規劃、景觀營造等失準,偏離市場需求方向,被市場所排斥產生尾盤。當然這與城市規劃有關,但這類失誤往往造成樓盤一開盤就長時間滯銷的局面。

1.4產品設計存在缺陷

產品需求要看市場的實際容量,不可以憑感覺去設想市場。由于產品的設計階段和投放期有一段時間,所以一定要考慮產品投放時的實際需求問題。產品的規劃設計是建立在目標市場確認的基礎上,根據市場的需求來制定的,這是影響產品是否為消費者接受的重要環節。另外,隨著人們對生活質量的要求不斷提高,對細節也越來越重視。比如:小區是否有活動場地、衛生間門的朝向、上下水立管的位置、灶臺的安放位置、強弱點插座的布置是否合理;對于公共建筑,是否有足夠的停車位、是否有會所等等。細節決定成敗,在競爭越發激烈的今天,細節做得不好,一樣會使其他方面都不錯的樓盤成為尾盤。

1.5樓盤推廣失誤

能否采取較為合適的推廣手段也將直接影響到樓盤的銷路。隨著產品競爭的日趨激烈,同類樓盤的大量涌現,加上各類傳播媒體大量充斥人們的頭腦中,對樓盤的優劣很難區分清楚,這種情形下,如果沒有有效的推廣手段,就很難打開市場。但仍有不少開發商還未意識到推廣工作的重要性,直到樓盤開始投放市場時才尋找商、廣告商、策劃機構匆匆忙忙上陣,這種情況下,往往會由于對市場把握不準而出現多種漏洞,最終影響到樓盤的銷路。而且廣告定位決定了項目的形象,廣告的賣點決定了受眾群體的類型。推廣工作的失誤,直接影響銷售效果,嚴重了就會導致尾盤產生。

1.6銷售策略及計劃的失控

樓盤推廣應嚴控房號和價格杠桿。在價格上是高開低走,還是低開高走。在數量控制上是全部推向市場,還是逐步推向市場。這些都與決策有關,應由市場經驗豐富的專業人員做出合理可行的計劃,由決策者做出正確決策。銷售失控的狀況主要分為兩種,一種是價格炒作過度,產生過多的泡沫而影響到后期的銷售進度;另一種是銷售計劃安排的無序紊亂,好的位置、好的朝向、好的景觀、好的房型和低價位房前期順暢的銷售出去以后,剩下相對較差的單位,不易消化而形成尾盤。

2采用項目管理進行尾盤營銷的優勢

2.1可以重新設置恰當的目標

房地產項目必然有明確的目標,營銷工作作為項目的一部分在努力完成總目標的同時也在完成具體的目標,比如:在開盤當年銷售量完成80%等等。如果尾盤數量所占比例超出開發商的計劃控制或承受能力,則意味著銷售目標和整個項目總目標都沒有實現。這時再把原來的目標作為尾盤營銷的目標是不恰當的,也是不可能實現的。把尾盤營銷作為一個新的項目來處理,就可以根據尾盤與企業的實際情況重新設置恰當的目標,并把尾盤作為一個新的起點。這樣有利于激活尾盤,將損失降到最低限度,甚至使項目得到重生。

2.2可以調用各種資源

如果尾盤營銷作為原有項目的一部分,可以調用的資源是非常有限的,基本上局限于銷售方面。但是,尾盤形成的原因是多種多樣的。尾盤營銷的過程也是非常復雜的。因此,解決尾盤問題僅僅依靠銷售方面的力量是遠遠不夠的。而將尾盤作為一個新的項目,就可以在組織內調用一切可以利用的力量和資源(在成本允許的情況下),包括人力資緣和物力資源。

2.3可以重新設立成本、利潤目標

尾盤作為整個房地產項目的一部分,占用了大量的資金。如任其成為死盤,就會使大量的利潤沉淀。尾盤營銷就是要用小的投入激活尾盤,從而獲得盡可能多的利潤。這里涉及機會成本、財務成本、現金流、凈現值等的概念,不在贅述。尾盤營銷作為新的項目處理,可以設立成本、利潤目標,為尾盤的啟動提供依據。

2.4可以開拓處理尾盤的思路

尾盤的存在從某種義上說是對整個項目失敗的證明,如果繼續運用原來的戰略思想、原來的資源、原來的組織體系去處理,只能還是失敗。所以,要解決尾盤問題必須開拓新的思路。將尾盤作為一個新的項目可以重新制定新的戰略,組織新的資源和體系,為新的思路創造條件。

3尾盤營銷項目管理中存在的問題

(1)不把尾盤營銷作為一個新的項目,也沒有把尾盤當作企業或原有項目的危機來處理。因此不能系統的看待尾盤營銷的各個環節,僅僅是從銷售環節入手,這是片面的理解尾盤營銷工作。采取的措施只是促銷手段,例如:降價促銷、廣告轟炸等等,效果自然是事倍功半。

(2)把尾盤作為一個新的項目來處理,但項目發起人不是主要領導,常常致使尾盤項目半途而廢。因為尾盤營銷項目會調用企業內部的各種資源,特別是人力資源,如果沒有主要領導的支持,這是不可能的。而且,尾盤項目是在原來一個失敗項目的基礎上進行工作,必然會否定以前的一些工作成果,這會涉及一些職能部門的利益。如果沒有主要領導的支持,尾盤營銷的工作就不會受到各職能部門的支持,甚至會受到它們的制約。

(3)沒有設立明確的目標,工作干到哪算哪,致使尾盤營銷效果不理想。由于尾盤的營銷難度較大,成功的風險也就比較大。因此,企業中很多部門和'r;理者不愿設置明確的項目目標。這造成項目沒有計劃,也沒有明確的責任人,工作自然就成了敷衍,營銷效果不可能理想。

(4)雖然把尾盤營銷作為一個項目來處理,但項目組成人員單一,不能形成一個有效的工作團隊,不能真正采用項目管理的方法來處理尾盤營銷,所以效果不理想。

4項目管理在尾盤營銷中的應用

4.1尾盤的改造

尾盤改造前,因根據尾盤形成的原因和市場調研,制定改造方案。由于尾盤形成的原因是多樣的,因此尾盤的改造可能也是多方面的。一般包括幾個方面:(1)市場定位的改變。(2)價格與銷售策略的改變。(3)樓盤的使用功能改造。(4)物業管理方面的改造

但在改造時,要注意以下幾個方面:(1)改造后能否滿足消防要求。(2)改造會不會影響結構安全。(3)改造后會不會產生新的不利影響。(4)改造過程中對業主會不會有不利影響,如何避免或減少這種影響。(5)改造工程持續多長時間,能否符合整個營銷計劃的要求。(6)改造工作過程中各專業之間如何協調等等。

4.2價格策略和促銷方案的制定

(1)價格策略管理。

尾盤改造完成后,必須對價格進行調整。至于是提價,還是降價,還是維持原價,要視具體情況而定。一般說來,維持原價或提價都要十分謹慎。因為,消費者對于改造過的尾盤仍然認為是“尾盤”,消費者對尾盤有降價的心理預期。如果不能迎合這種預期,就會失去相當數量的消費者。特別是尾盤剛剛上市時,這種現象更加明顯。如果尾盤上市不能一炮打響,會對后期的銷售造成負面影響,很可能使尾盤成為死盤,使尾盤營銷的工作前功盡棄。

根據以上的分析,降價促銷對于尾盤來講是很好的選擇。降價可以迎合消費者心理預期,引起消費者的注意。但也不是說,為了銷售一味降價。因為降價也會引起己購買者的不滿,損害他們的利益。

(2)促銷管理。

①廣告。如果尾盤的開發商或者銷售是很有名氣的企業,將尾盤廣告與企業廣告相結合不失為一個不錯的選擇。樓盤在前期的銷售過程中肯定已經做了大量的廣告宣傳,目標市場己經有了印象,因此尾盤的廣告要有針對性,還要側重體現用戶關心的一個或兩個方面,以期引起目標市場的關注。

②人員促銷。銷售人員可以向已購買者介紹尾盤的改造情況,鼓動他們帶動自己的朋友或者親戚來購買尾盤。他們的這種行為有非常強的示范作用,促銷效果明顯。另一個方面是有購買意向但沒有購買的潛在客戶。根據售樓處做的登記,銷售人員可以電話通知尾盤的改造和銷售情況,特別要介紹造成以前他們沒有購買的方面做出的改動。這樣可以使消費者有一種“我的意見受到重視的”感覺,從而對尾盤和開發商產生信任感,并激起他們的購買欲望和熱情。

③公共關系。已經購買的業主是一個重要的促銷群體,這一點在人員促銷中已經體現。此處強調的是物業服務人員的參與,提高服務質量,積極與樓盤的業主溝通,才能營造和諧的外部環境,為尾盤營銷創造條件。

④營業推廣。房地產樓盤是價值比較大的商品,一般不要采用營業推廣的方式。在尾盤開盤的一個較短時間內,可以贈送裝修費用、贈送獎品或抽獎等活動方式進行營業推廣,但時間不要過長,否則會貶低尾盤的形象,產生負面影響,得不償失。

樓盤推廣方案范文第5篇

關鍵詞：虛擬現實；房地產；競爭力

一、虛擬現實技術的主要特征

虛擬現實技術具有以下最主要的特征：（1）沉浸性。虛擬現實技術是由計算機產生逼真的三維立體圖像，再利用一些經過特別設計的外部配件和技術，如數字頭盔、數字手套、座艙、全方位監視器等，為使用者構建一個感覺上真實，但實際上并不存在的一種情境。使用者與虛擬環境中的各種對象相互作用時，就如同在現實世界中的一樣。（2）交互性。虛擬現實系統中的人機交互是一種近乎自然的交互，使用者不僅可以利用電腦鍵盤、鼠標進行交互，而且能夠通過特殊頭盔、數據手套等傳感設備進行交互。計算機能根據使用者的頭、手、眼、語言及身體的運動，來調整系統呈現的圖像及聲音。使用者通過自身的語言、身體運動或動作等自然技能，就能對虛擬環境中的對象進行考察或操作。

二、虛擬現實系統的類型

1．簡易型虛擬現實系統。簡易型虛擬現實系統又稱桌面虛擬現實系統，是利用個人計算機進行仿真，將計算機的屏幕作為用戶觀察虛擬境界的一個窗口，使用者通過鍵盤、鼠標便可與虛擬環境進行交互并操縱其中的物體。這種系統的最大特點是缺乏真實的多感知的現實體驗，但結構簡單、價格低廉，易于普及推廣。

2．沉浸型虛擬現實系統。沉浸型虛擬系統是一套比較復雜的系統。它利用頭盔顯示器、位置跟蹤器、數據手套等設備與虛擬世界進行交互。由于這種系統可以將使用者的視覺、聽覺與外界隔離，因此，用戶可排除外界干擾，全身心地投入到虛擬現實中去。這種系統的優點是用戶可完全沉浸到虛擬世界中去，缺點是系統設備價格昂貴，難以普及推廣。

3．分布式虛擬現實系統。分布式虛擬現實系統是利用遠程網絡，將異地的不同用戶聯結起來，共享一個虛擬空間，多個用戶通過網絡對同一虛擬世界進行觀察和操作，達到協同工作的目的。這種系統最大的特點是對資源的共享，也是虛擬現實系統的發展趨勢。

三、虛擬現實技術在房地產業中的應用

正是由于虛擬現實具備真實的體驗、友好的人機交互等特征和功能，越來越多的虛擬現實系統及設備不斷地進入市場。同時，VR技術也逐漸從飛行仿真、戰爭應用進而應用到教育、科研、娛樂、建筑、醫療、工業等各個方面。本文重點探討虛擬現實在房地產業的應用及前景。

隨著房地產業的競爭越來越激烈，目前樓盤在規劃設計和空間創意方面，已經難有實質性的突破。而且購房者日益成熟，他們需要更直觀、更快捷、更全面的了解樓盤本身的信息，傳統的樓書、條幅等已無法完全滿足他們的需求。投資商在規劃初期或樓盤即將封頂之際，展開宣傳攻勢，向購房者們介紹自己在質量、設計、環境等方面的特點及優勢，以吸引他們租購的欲望。但由于樓盤尚在建造之中，購房者無法得知實物在裝飾設計，外形外觀及建筑質量方面的實際情況。因此投資商需找來與此樓盤相似的實物進行拍攝，或制作設計平面外觀圖形來向客戶宣傳。

由于技術的獨特性和提供信息功能的集成互動性，集影視廣告、動畫、多媒體、網絡科技于一身的虛擬現實技術在新的市場需求下，成為最新型的房地產營銷方式。其最主要的核心是房地產銷售。同時在房地產開發中的其他重要環節包括申報、審批、設計、宣傳等方面都有著非常迫切的需求。虛擬現實具體可以應用在以下幾個方面：

1.項目的招商和審批。傳統的效果圖等表現手段容易被人為修飾而產生誤導，而把樓盤做成三維動畫，投資商可通過沉浸虛擬現實，評估各種方案的特點與優劣，以便做出最佳的方案決策，不但可以避免決策失誤，而且可以大大提高該房產的潛在市場價值，從而提高土地資源利用效率和項目開發成功率，保護投資。利用虛擬現實技術作為大型項目的展示工具，在申報、審批時，能使目標受眾產生強烈的興趣，項目策劃者的訴求更易為他人所認同，使項目的報批順利及時通過，從而為項目開工爭取寶貴的時間。

2.方便經濟的設計工具。三維動畫技術不僅僅是一個成功的演示媒體，而且還是一個方便的設計工具。在蓋一座現代化大廈之前，首先要做的是對這座大廈的結構、外形做細致的構思并定量化，這需要設計許多圖紙，當然這些圖紙只能內行人讀懂，三維動畫技術可以把這種構思變成看得見的虛擬物體和環境，使以往只能借助傳統的沙盤設計模式提升到數字化的即看即所得的完美境界，大大提高了設計和規劃的質量與效率。

3.新穎先進的營銷手段。在房地產銷售中，傳統的做法是制作沙盤模型。由于沙盤模型要經過大比例縮小，因此無法以正常人的視角去感受小區的建筑空間，更無法獲得人在其中的真實感受。同時，在模型制作完成后，修改的成本很高，而且幾乎沒有重復應用的可能性，很有局限。近年來效果圖和三維動畫雖然得到普及應用，然而，效果圖只能提供靜態局部的視覺體驗。動畫雖有較強的動態三維表現力，但不具備實時交互性，觀察者只能按照事先設定好的路線和角度來瀏覽，信息獲取不夠全面。樓盤優勢往往無法表現。應用虛擬現實技術，突破了傳統的三維動畫的被動和無法互動的缺點，給客戶帶來真實感和現場感，能更快更準確的獲得定購決定，加快商品銷售速度。

4.快捷的傳播途徑。虛擬現實技術還可以應用在網絡和多媒體中，更方便快捷的傳播產品信息。例如：（1）在房交會以及售樓中心以三維互動的交互式展示手段，不僅可以全面提升房產的品牌形象，更使該項目從眾多樓盤中脫穎而出，直接獲得消費者的關注，認知，認可。（2）通過Intel進行樓盤宣傳，讓各地購房者能夠即時觀看，加快信息傳播速度，擴大信息傳播范圍。我們不妨做個比較，比較一下房地產業各種營銷手段的差別：

綜上所述，與傳統的售樓推介方式相比較，虛擬現實解決方案的各個指標具有明顯優勢。它在房地產業的應用，可以大大提高項目規劃設計的質量，降低成本和風險，加快項目實施進度，加強各相關部門對項目的認知和管理，極大地提升房地產開發商的品牌效應，促進房產銷售。虛擬現實是一種更加先進全面的直觀銷售方式，更具備競爭力的營銷手段，也必然給房地產商帶來最終的長遠效益。

作者單位：張英 吉林化工學院經濟管理學院

袁宏波 東北電力大學

于海龍 東北電力大學

參考文獻：