土地承包的相關政策
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土地承包的相關政策范文第1篇
農村土地的范圍：農村集體所有和國家所有依法由農民使用的土地，包括耕地、林地、草地以及其他依法用于農業的土地。農村土地承包經營權，是指農村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權利。2002年8月29日通過《農村土地承包法》使之趨于完善并增強可操作性。
自農業部發出《農村土地承包經營權登記試點工作方案》的通知（農經發[2009]8號）和《關于開展農村土地承包經營權登記試點工作的意見》（農經發【2011】2號）之后，全國各地的農村土地承包經營權登記試點工作陸續展開。新民市農村土地承包經營權登記試點選在張家屯鄉柴家窩堡村，張家屯鄉柴家窩堡村是張家屯鄉政府所在地，位于新民市東南25公里，102國道705公里處。
2、工作任務
《關于開展農村土地承包經營權登記試點工作的意見》（農經發【2011】2號）中，明確指出開農村土地承包經營權登記試點工作的主要任務：嚴格執行農村土地承包法律政策，在農村集體土地所有權登記發證的基礎上，進一步完善耕地和“四荒地”等農村土地承包確權登記頒證工作，以現有土地承包合同、權屬證書和集體土地所有權確權登記成果為依據，查清承包地塊的面積和空間位置，建立健全土地承包經營權登記簿，妥善解決承包地塊面積不準、四至不清、空間位置不明、登記簿不健全等問題，把承包地塊、面積、合同、權屬證書全面落實到戶，依法賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權。因此新民市農村土地承包經營權登記試點的工作目標和主要任務是利用國土部門提供的國家第二次土地調查的影像、農村集體土地所有權的面積等資料，結合檔案進行影像判讀，外業實測等先進技術，逐戶逐地塊實地調查農戶承包土地的地類、空間位置和面積，建立健全土地承包經營權登記簿，妥善解決承包地塊面積不準、四至不清、空間位置不明、登記簿不健全等問題，把承包地塊、面積、合同、權屬證書全面落實到戶，依法賦予當地農民更加充分而有保障的土地承包經營權。對每個承包地塊上圖、登記、造冊；建立互聯共享的集影像、圖形、地類、面積和權屬（包括承包合同、證書是否落實到戶及地塊四至情況等）為一體的農村土地承包經營權數據庫管理系統。
3、技術路線與方法
本次農村土地承包經營權登記采用國土部門提供的全國第二次土地調查的正射影像圖和集體所有權相關資料，以遙感正射影像圖為基礎底圖，充分利用柴家窩堡村的現有資料和問詢熟悉試點區土地承包情況的工作人員，在正射影像圖上預判出承包地塊的面積和空間位置，再參照試點區土地承包登記簿和承包土地經營權證等資料，按承包地塊和承包人基本情況進行內業預判。然后對圖像預判的信息進行全野外實地測量核實，對未確定的信息進行實地調查，對實地發生變化的承包地塊狀況進行補充調查，確保每一承包地塊的位置、范圍、現狀等信息準確。此次外業調查測量采用動態GPS（RTK）進行實地逐地塊測量，精度達到厘米級。
（1）制定宣傳方案，確定宣傳內容，擬定宣傳提綱。采取廣播、電視、報紙、網絡、標語等形式，大力開展農村土地承包經營權登記工作的重要意義、內容和工作要求的宣傳工作，使廣大農民群眾充分認識開展農村土地承包經營權登記不僅是落實黨和國家政策法律的要求，更是保護他們權益的需要，從而激發廣大農民參與的自覺性和主動性采取多種形式，對各層次的工作人員開展農村土地承包經營權登記的相關政策法規和業務培訓工作。培訓主要是對具體做業人員進行培訓。在培訓的方法上，結合實際，采取文件要求培訓、作業程序培訓、依據工作進度逐次培訓等方式進行。通過培訓，使作業人員，準確理解和把握政策界限，明確具體操作規程，明確統一的操作規范。
（2）調查底圖，協調國土部門由其統一提供。
（3）組織有相關工作經驗的技術隊伍進行內業預判，利用正射影像圖的光譜特征、現有農村土地承包資料和問詢熟悉調查村承包地塊情況的相關人員，通過人機交互的方式，逐地塊逐承包人進行預判，并為實地測量調查提供調查底圖及調查記錄表等資料。
（4）實地測量調查是農村土地承包經營權登記調查的主體，在內業調查底圖的基礎上，按照統一的技術流程進行承包土地面積測量、地塊空間位置調查、承包人情況調查、承包土地流轉狀況調查；
（5）外業測量調查完成后，根據GIS相關的數據庫標準，進行農村土地承包經營權登記調查數據和資料的加工、整合，分別進行承包土地面積、地塊空間位置、遙感正射影像以及相關承包地塊數據匯總。
（6）以此次農村土地承包經營權登記數據庫為基礎，形成試點區農村土地承包經營權登記成果。
4、農村土地承包經營權登記調查結果與分析
此次通過對柴家窩堡村農村土地承包經營權的調查，基本查清柴家窩堡村有關土地承包的相關信息。并且發現了很多問題。
（1）原始資料合同與實際調查結果不一致。承包人有所出入，分析原因主要是因為承包戶將承包土地互換耕種或繼承耕種（主要是在父子，兄弟之間）以及有新遷來的承包戶，而檔案在后期根本沒有及時更新，互換或者繼承情況也均為私下進行。
（2）原始資料的地塊信息與實際調查的地塊信息不一致。檔案上地塊的四至等信息不準確，根本不可用，分析原因多數是因為當初在分地的時候，檔案上只能說明在該區域內分了多少面積，而不能體現出來這么大的面積是一塊地，還是分散的多塊地。
（3）原始資料上地塊面積與實測面積也有所出入。面積不符主要是因為：首先村1989年分地的時候耕地中有很多溝渠、土坑等現以被平整為耕地，實際上增加了耕地的面積。其次有的耕地靠路邊、水渠、土壩等的承包戶當時分地時都多分了些耕地而村臺帳上沒記錄多的部分，也是造成了耕地的增加。還有的原因是當時的丈量手段和現在的測量精度有誤差。也是造成面積不一致的原因。以上原因，最終導致該村的承包地面積總數增加幾百畝。
（4）在調查中遇到的最大的問題，就是地塊不能按照簽訂合同時分配的地塊去進行實測。很多地塊被當地的承包人私下進行互換、繼承，多數地塊在圖形上是經過了分割、合并，當前地塊的圖形與當初分配時完全不一樣，而因為年代久遠，現在的承包人已經無法明確指出地塊原來的界線，只能按照地塊現在的狀態去調查，在經過此次登記工作之后，只能按照現在的狀態重新發證。
5、分析數據庫規范（試行）
（1）目前數據庫中編碼規則是宗地編碼22位=縣區代碼6位+鄉鎮代碼3位+村代碼3位+組代碼2+位承包戶代碼3位+合同類型代碼1位+宗地地塊編碼4位。問題是，這樣的編碼規則只能滿足家庭承包的，如果是其他承包方式的，怎么編碼？舉例，張三家5口人，兩個兒子，如果兩個兒子都以其他承包方式承包了其他的地，或者第一年大兒子承包了某地，該地沒到期，大兒子又承包了其他的地。按照上述規則編碼，就會出現重復的合同號，因此承包合同、權證等檔案編號18位以及宗地編碼22位是不合理的。我們公司的做法如下：
承包共有人表結構中添加了共有人編碼字段19位（承包方編碼17位+共有人流水編碼2位），承包方編碼17位保留
針對其他承包方式：考慮一戶人可以有多人簽訂其他方式承包合同、一個人可以有多個其他方式合同兩種情況，合同中關于合同編號等編碼變成22位：縣區代碼6位+鄉鎮代碼3位+村代碼3位+組代碼2+位承包戶代碼3位+合同類型代碼1位+共有人流水編碼2位+合同流水2位。家庭承包方式，編碼依然是18位
其他方式的權證、登記簿等編碼和合同一樣改為22位；家庭承包方式依然保持18位
宗地中的宗地編碼，根據承包類型不同，編碼也不一樣。其他承包方式是26位：合同22位+4位地塊編號；同時需要修改的還有宗地的四至編碼、和其他表中關于宗地編碼的地方
（2）宗地表中的是否基本農田、有無合同兩個字段，字段類型是Bool型，正常此類型里邊就是填寫true或者false，可是后邊值域確實填寫字典表的代碼，這個和數據庫設計規則是沖突的，因此我們將這兩個字段類型改成了Char，長度為1。這樣的問題同樣存在于其他表中，比如：發包方的有無臺帳、有無登記簿字段中，承包方的共有人性別字段中，權屬變更屬性表的變更合同是否鑒證字段中
（3）承包方表中的與承包方代表關系，有些試點地區的工作人員認為規范目前給定的幾種關系不能滿足要求，想添加其他關系，比如兒媳婦、女婿等，但是目前結構中給定的長度是1，如果再填寫，代碼已經從1排到9了，難道可以把代碼給成a、b、c等字母？建議把字典表中長度為1位的改成2位，然后代碼從01開始，這樣也能滿足后期的擴展。
（4）關于變更承包合同這個字段，在幾個地方都提到過了，但是指代不明確，是指變更前承包合同，還是變更后承包合同（如：權屬變更屬性結構中，承包經營權證編號，是變更前后哪個編號，沒有指代清楚）？權屬變更屬性結構中，有變更期限開始日期和變更期限結束日期，指的是這個變更操作的開始、結束日期，還是指這份合同或者權證的變更開始、結束日期？如果是后者，想體現什么？
（5）關于宗地屬性結構，宗地的面積應該考慮坡地，而現有結構中沒有考慮到，因此建議添加一個類似于坡地系數的字段，宗地的面積要根據投影后的圖形面積與系數共同計算得出，才能準確的描述農戶承包的面積。
（6）關于行政區表4后的注1，只說明了村內沒有組，對應代碼用00表示，可以理解為沒有組，是村集體組織，用00表示，那么請問1：會不會有某村中既有村集體組織，又有村小組呢？換句話說，00和01能不能同時存在？2：會不會出現該村內有組，但是只有一個組的情況？然后代碼是01？或者干脆不允許這種情況，直接是村集體，代碼是00？
6、結論與建議
（1）由于特殊歷史條件的限制，多數地方土地承包不同程度地存在地塊不實、四至不清、面積不準等問題，導致不少爭議和糾紛。通過試點，進一步完善土地承包管理工作，探索健全農村土地承包經營權登記制度，具有十分重要的意義。
（2）采用調查實測同步進行的方法精度滿足要求，但由于經營權人前期準備不足，現場指界時猶豫不決，耗費了大量的時間，導致測量進度緩慢，成本較高。因此，該方案有待進一步優化。
土地承包的相關政策范文第2篇
一、當前農村不能同等享受村民待遇的幾種情況
有相當一部分的農村，對特殊群體的土地承包權和相應的經濟分配權得不到落實。從而引發此類問題的糾紛已成為農村的熱點問題，其主要表現有：
（一）“農嫁非”問題
農村婦女嫁給非農業戶口人員后，其戶口有兩種情況：一是戶口仍留在該村；二是戶口被強行取消。但不論哪種情況，村里均不予保留承包土地，不分或少分土地征用補償費。她們子女的戶口也難以落實。
（二）離婚婦女的問題
外村嫁到本村已落戶的女村民，離婚后未改嫁，戶口仍在該村，但村里考慮到男方要再婚，故收回其承包土地或半額享受。
（三）合法入贅的男子離婚問題
外村合法入贅的女婿，因故離婚后，村里認為已不屬本村的女婿，故收回其承包土地或取消其村民待遇。
（四）“農轉非”問題
上世紀八十年代后，中央和地方先后出臺了有關鼓勵農村人員進城經商辦廠農轉非等政策，且有相當一部分村民以自理口糧、交納一定數額城市增容費和向二三產業轉移等進入城鎮農轉非。這些人中的大多數現在都沒有被國有單位、集體單位錄用，村里也不予以保留承包土地。
（五）大中專生問題
農村學生進入大中專院校（包括縣技校）學習后，其戶口也農轉非遷入學校。畢業后，有的自謀職業，有的因找不到工作又重新回到了農村。但他們的戶口有的放在城鎮，有的因無法非轉農而留在學校。但無論是在校或畢業生，在調整承包土地或分配土地征用費時，不分或比其他村民少分。
二、農村特殊群體喪失村民待遇的背景及影響
一些農村往往按照傳統俗習制訂一些“村規民約”，這些“民約”雖然有其合理性，但與政策、法規有明顯的抵觸。導致農村情況千差萬別，執行起來難度極大。
（一）男女不平等觀念
男尊女卑的觀念在農村仍然根深蒂固。總認為嫁出去的婦女是潑出去的水，因此，對外嫁的婦女，不論是農嫁農，還是農嫁非，也無論其戶口是否遷出，均不再將其當作本集體成員看待。女兒戶，則只允許一個女兒上門招親入戶，離婚婦女也收回其承包土地。這既違反了土地承包的相關政策，也違背了《婚姻法》。
（二）“村民”的概念不清
長期以來，我國一直實行人戶一致的政策，戶口既是人們的身份，又與經濟利益直接掛鉤。在農村，生產資料及各種權利、義務均按本村戶口分配，這種做法的“合理性”已為大多數人所認同。2001年5月1日起，我國實行戶口與糧食關系脫離，戶口不再與經濟利益直接掛鉤。但在農村中，多數人仍把戶口與村民（成員）等同起來。
（三）政策還不夠明確，對法律的理解有差異
農村舊的管理體制打破后，從中央到地方對農村土地承包等涉及村民待遇的問題都出臺過政策，但政策規定不很明確，靈活性較大，農村干部在理解上有差別，操作中把握不準，執行中打折扣。《村民委員會組織法》實施后，有的鄉鎮和村干部對法律有誤解，片面擴大村委會的自治權，對屬于法律范疇的村民基本權益問題，認為也可以由村民代表會議或戶主會決定。
（四）切身利益問題
由于土地資源的不可再生性，農民都十分看重土地。而農轉非人員和外嫁婦女等特殊群體在村中畢竟是少數，因此，他們的土地承包經營權的要求往往得不到多數人的支持。鄉鎮和村干部對婚嫁婦女及農轉非人員的土地承包經營權問題也感到很困惑。他們反映，城郊和生活條件較好的村，外嫁女青年大多不愿意把戶口遷到對方。有的村由于人多地少，土地小調整長期得不到落實，造成新增人口的土地得不到解決。企業改制以后，有的從農村出去的下崗職工又要求重新回到農村落戶。而有的村民到行政、事業單位工作已有幾十年，戶口卻一直放在農村。為緩解人口增長與土地下降的矛盾，一些農村出現了違反政策和法律的做法。2002年8月29日，我國頒布了《中華人民共和國農村土地承包法》，并于2003年3月1日起施行。該法律明確規定：農村土地承包，婦女與男子享有平等的權利。承包期內，發包方不得收回承包土地。承包方全家遷入小城鎮落戶的，應當按照承包方的意愿，保留土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流動。承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包土地的，發包方不得收回其原承包土地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包土地的，發包方不得收回其原承包地。因此，許多農村的做法是與新頒布的法律相違背的。如果喪失土地承包權的村民上訴法院，將使相當一部分村委會的工作處于被動。
三、維護農村特殊群體合法權益問題的對策
為維護農村特殊群體合法權益，確保《農村土地承包法》的順利實施，須抓緊做好以下三方面工作：
（一）加強法律宣傳
在農村廣泛開展《農村土地承包法》宣傳教育活動，組織鄉鎮和村干部進行培訓，使之家喻戶曉、人人皆知，為該法律的實施打好群眾思想基礎。
（二）制定成員資格認定的相關規定
當前國家關于農村集體經濟組織成員資格認定的相關規定，還是空白。這給解決此類問題的糾紛增加了難度。在國家出臺農村集體經濟組織成員資格認定相關規定之前，各地方政府結合本地區實際制定農村集體經濟組織成員資格認定的相關規定，為解決農村集體經濟組織內部分配糾紛提供政策依據，這樣就能大大緩解和引發此類糾紛發生，減輕政府的壓力。
（三）及時糾正土地承包工作中與法律相抵觸的做法
土地承包的相關政策范文第3篇
關鍵詞：農村土地承包經營權流轉；采取措施；存在問題；對策
中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A
1 農村土地承包經營權流轉采取的措施
1.1 完善農村土地承包經營權流轉服務體系建設
1.1.1 信息化建設
建立和完善市、鄉村三級流轉服務體系的基礎上，加快信息化建設，搭建流轉信息化平臺，實現微機聯網，及時掌握流轉情況和流轉動態，指導流轉工作。
1.1.2 轉檔案建設
積極與檔案局聯系，取得他們對檔案建設的業務指導，建立規范標準的檔案。
1.1.3 基礎設施投入
改善辦公條件和辦公環境，充實人員隊伍，為開展好這項工作提供了必要保障。
1.2 建立農村土地承包經營權流轉規范化管理和服務長效機制
在經營主體進入農村土地流轉市場上，針對不同情況區分對待，采取不同的措施和辦法加以規范和引導。對種糧大戶，農民專業合作社流轉土地采取推動和鼓勵的辦法加以推進，提供流轉信息、指導合同簽訂，協助貸款和提供農技推廣服務；對家庭農場采取扶持和示范的辦法促進其發展。家庭農場是一個新興的經營主體，具有旺盛的生命力，符合現階段我國農村經濟發展的實際，對此，要高度重視；對工商企業進入流轉領域，要嚴格把關，堅決防止出現非農化和非糧化傾向。做到防患于未然，將風險降低到最低限度，切實保護企業和農民的合法權益。
1.3 加強培訓，提高業務人員素質
土地流轉工作政策性強，涉及面廣，對工作人員有很高的政治和業務要求，只有不斷提高政策水平和業務素質才能適應工作，更好地提供指導和服務。針對這種情況，要有針對性的組織培訓學習，請專家、學者授課，并將理論知識和實踐相結合，業務人員素質有明顯提高，取得較好效果。
1.4 完善風險防范預警機制
確保穩定，切實保護農民合法權益，是推進土地流轉工作的前提和基礎，是始終堅持和把握的一條準則。在現有風險防范機制基礎上不斷優化和完善。對土地流轉工作實現全程監控，完善土地流轉糾紛解決的辦法和渠道。同時，完善責任追究制，使問題解決快速反應，責任到位。
2 農村土地承包經營權流轉存在的問題
2.1 認識不夠，顧慮較多
許多農戶認識不清，將承包地與承包權混為一體，以為流轉了承包地就喪失了承包經營權，因而寧可荒蕪土地，也不愿將土地流轉出去。當前農民之間土地承包經營權流轉還處于自發狀態，雙方口頭協議穩定性差，利益無法受法律保護。有些雖有合同但違反了土地承包的政策，發包方和承包方權利、義務不清，承包方缺乏長期經營打算，對產業結構調整積極性不高。
2.2 缺乏扶持政策，制約土地流轉
目前，對土地流轉缺乏相應扶持政策，一些部門出臺的扶持政策多而不實，在一定程度上制約了土地健康流轉和土地經營效益的提高。
2.3 服務不到位，體系有待健全
流轉平臺未建立，土地流轉信息不暢，出現農戶有意轉出土地卻找不到合適的流入方，而需要土地的流入方又難以找到有流轉土地意向的農戶，造成轉入轉出兩頭難。沒有專業的經營權價值評估機構，農村土地承包經營權流轉缺乏金融服務支持。
3 搞好農村土地承包經營權流轉工作的對策和建議
3.1 完善管理機制
要建立和完善土地流轉機制和具體管理措施，讓土地流轉合法、規范。建立流轉中介機構，確保土地“自愿、有償、合法、有序”流轉。相關部門要設立土地流轉服務中心，負責土地流轉日常工作。開展土地流轉的供求登記和信息工作，將流轉土地集中起來，統一對外招商，吸引高效農業投資；搞好土地流轉中的中介協調和服務，指導辦理流轉手續；及時調解土地流轉糾紛，保障流轉雙方的合法權益；建立土地流轉檔案，加強對土地流轉行為管理監督，確保土地農業用途不變和適度規模經營；確定合理的流轉價格，實現流轉雙方共贏。
3.2 出臺相關政策
土地規模經營的發展，改變了原有的經營組織形式，相對于目前以適應農戶家庭經營為主的法律政策和管理規范，都存在一些“空白點”，需要進一步配套完善。如財政支農的實施方式和扶持對象、農業資源的使用管理方式以及農業保險等，都需要改革。針對公主嶺土地承包經營權流轉現狀，各級、各部門要積極出臺具體的支持政策，從財政、信貸、稅收等方面予以扶持，鼓勵合法有效的土地流轉。
3.3 規范土地流轉
要進一步明確農村土地承包管理部門的職能責任，賦予工作權力，給予必要的財力支持，做到“有人管事”、“有錢理事”。要規范合同主體，探索流轉主體資質審查制度；要完善土地承包經營權流轉中的備案、登記；要規范合同條款，探索流轉風險保證金制度。對流轉期限長、改變田坎地界的流轉，應注重物價變化、情勢變更等，在履行、期滿復耕等方面進行相關約定或設立流轉風險保證金，解決拖延租金、復耕等問題。
3.4 改革創新機制
土地承包的相關政策范文第4篇
農地資本化是指農民土地權益能夠用來抵押或擔保，具有類似其他生產要素的流動性。我國農地分為耕地、園地、林地、牧草地及其他農用地5種。其中耕地是農業最敏感的神經，也是農民最主要的生產要素。耕地資本化是提高農民財產性收入和農民規模經營效率，建立農民長效增收機制的關鍵性制度創新［1］。我們主要從操作層面對農村經濟發展中耕地資本化進行研究，結合我國耕地資本化的實踐路徑選擇，設計一種高效實現耕地資本化土地金融組織形式，即針對耕地資本化的農村土地金融組織。
1耕地資本化的重要性
耕地資本化對于發展現代農業，實現規模經濟，促進農村富余勞動力遷移，提高農民收入，保障國家糧食安全等具有重要的作用。
1．1耕地資本化是建立現代農業、實現規模經濟的重要手段
曾極大促進了我國農業的發展，隨著我國農村經濟的發展，小規模的土地分散經營方式嚴重阻礙土地利用效率［2］。農業生產現代化要求通過機械化技術模式和農場化的組織模式來實現規模效益。由于我國耕地資本化程度低，導致農業生產和流轉均缺乏金融支持，僅能進行簡單的粗放式小規模生產，耕地價值難以體現［3］。
1．2耕地資本化促進農村富余勞動力遷移，提高農民收入
耕地資本化使土地價值得以體現。隨著農村經濟和城市化的發展，大量的農村人口向城市遷移，進城打工的農民可以利用耕地資本化所獲得的資金作為技術培訓和創業成本，提升自身價值，提高打工收入［4］。
1．3耕地資本化是國家糧食安全的制度保障
土地資本化促使農民將閑置的零散耕地向農業經營公司或承包大戶流轉，一方面從制度上保障種糧大戶獲得更多的補貼，另一方面使得糧食生產獲得規模效益，提高“1．2億hm2耕地紅線”的利用質量，促進糧食生產，保障國家糧食安全［5］。
2耕地金融組織的初步探索
耕地資本化的實際推行必須要有健全的運作組織，近年來，我國某些地方已開始探索耕地資本化運作模式，并初見成效，為我國耕地金融組織的構建提供了參考。
2．1表現形式
2．1．1以農村土地經營權為抵押直接向銀行申請貸款
如重慶市開縣，主要針對的是流轉大戶。流程大致為農戶將土地承包經營權流轉給大戶業主，業主支付農民土地流轉費，然后再用土地承包經營權作抵押向商業銀行融資貸款。據調查，2008年開縣182戶專業種植大戶以土地承包經營權為抵押物，獲金融機構貸款8540萬元。浙江省寧海縣和余杭縣也采取的是這一模式，對象都限定在“大戶”。
2．1．2土地信用合作社模式
如寧夏回族自治區平羅縣，具體做法是，在當地政府推動下，某些村鎮成立了土地信用合作社，由村領導擔任合作社負責人，農民自愿把自己的耕地存入合作社，由合作社向存地農民支付“存地費”，合作社再把土地“貸”給經營企業或大戶，并收取“貸地費”［6］。截至2009年，平羅縣共存貸集體荒地和農民耕地1．23萬hm2。
2．1．3土地入股模式
如浙江省樂清市的南岸村，具體做法是農民以土地承包經營權作為股份，與合作社簽訂入股合同，按股權實行保底分配，合作社再把土地承包給經營公司，年終視經營狀況按股權再給農民分紅。
2．1．4土地競拍模式
如河南省沁陽市，具體做法是在當地政府協助下設立土地流轉中心，農村閑置耕地經過整理后，在土地流轉中心進行公開拍賣，通過審核的農戶和公司依照自愿、公開、有償、合法的原則，競價高者取得該土地。
2．1．5公司貸款模式
貴州省湘潭縣1988年成立了全國第一家土地金融公司，1991年改為土地開發投資公司，經營以土地的使用權作為抵押向土地經營者發放中長期貸款［7］。
2．2主要特點
從各地試點情況看，在政府支持下的耕地金融組織通過耕地存貸業務，促進了土地流轉和農村剩余勞動力的轉移，相當程度上保護了農民利益，提高了農民收入。耕地資本化的初步探索具有以下特點:(1)各類試點中的耕地金融組織都不同程度上得到了鄉鎮或縣級政府的支持。(2)試點中耕地金融機構主要從事土地“存貸”業務，通過土地流轉將零散土地集中形成規模進行經營，并以集體或組織作為融資主體。(3)商業性銀行在一定的政策支持下也可以參與耕地金融，發放耕地抵押貸款。
3中國農村耕地金融組織的構想
在農地金融業比較發達的西方國家，農地金融機構比較健全和完善。德國早在1770年就率先發展了農地金融，主要特點是抵押土地債券化，組織方式是先組織各地的土地抵押合作社，然后向上發展成為聯合社及聯合銀行。美國于20世紀初建立了農地金融制度。在組建方式上，采取了自上而下的政策，先由政府撥款充當聯邦土地銀行的股金，發行土地債券，同時分區輔助農民組織聯邦土地銀行合作社。在組織方式上，采取了銀行及合作社雙重體制。日本農地金融實踐開始于19世紀末期，它充分借鑒了歐洲經驗，并結合本國實際大膽創新，特設立農林漁業金融公庫———國家土地銀行，向農林漁業的永久性建設提供長期低息貸款［8］。
建立中國特色農村耕地金融組織既要借鑒國外土地銀行的成功模板，還要結合我國的金融組織架構。基于我國重慶、貴州等地耕地資本化模式的實踐經驗，本研究從農村耕地金融組織的性質定位、業務范圍、組織架構、運行機制提出以下創新建議:
3．1性質定位
當前及今后較長一段時間，我國耕地金融組織應以廣泛的初級合作性土地金融組織為基礎，以政策性土地金融為主導，并輔以部分商業性土地金融。設立農村耕地金融組織的目的是為了切實解決農民在生產生活中遇到的融資問題，建設社會主義新農村，貫徹國家現代化發展戰略，業務活動有一定的公益性，故應將其定位以政策性土地金融為主導。然而，隨著資本市場業務的完善和農民信用等級的提高，土地銀行的政策性金融業務又有淡化的趨勢，為了保持耕地金融長期持續性發展，體系中還應輔以商業性土地金融，引入競爭，激勵金融創新，因此商業性土地金融是構建多層次耕地金融組織不可或缺的一部分。初級合作性土地金融組織是指承包經營權流轉的中介組織，在耕地承包經營權抵押中發揮承上啟下的作用，提高耕地經營權流轉效率，促進耕地規模化經營。
3．2業務范圍
耕地是我國農民的最大財產，但在流轉過程中信貸支持嚴重不足，所以農村耕地金融組織應以耕地抵押貸款為核心。
3．3組織框架
我國現行的農村金融體系中農業發展銀行、農業銀行、農村信用合作社等都有一定的能力開展業務創新，承擔耕地金融業務。
3．3．1商業性耕地金融組織
從試點區域看，現階段參與的金融機構絕大多數為農村信用合作社，因為農信社在鄉村的網點多，與村集體組織有較多的業務往來，與農戶信用等較為熟悉，具有開展耕地金融的先天有利條件，但是這種做法實際給農信社附加了政策性金融業務，有悖于商業化的經營方向。農業銀行雖致力于服務城鄉，資金優厚，技術管理水平高，但它在農村發展空間卻在收縮，由農業銀行完全承擔起政策性金融業務與其股份商業性的角色也不相符。我們認為，商業性銀行均不適于承擔過多政策性金融業務，但如果商業性銀行能夠通過金融創新，開發出從市場角度考量優良的土地金融服務產品，也同樣可以參與到耕地金融業務中，分享農村經濟發展的碩果。
3．3．2農業發展銀行+農村土地合作社
相對而言，農業發展銀行作為直屬國務院領導的我國唯一農業政策性銀行，與耕地金融組織中主導金融機構的性質相符，農發行主要從事糧油貸款及部分涉農基礎設施投資，有一定基礎。因此將農發行改建為具有金融融資功能和從事農業發展長期投資的政策性土地銀行不僅職能上可行，操作上也比較便利。但是，農發行也存在不足之處，即業務不面向個人、網點少等，所以，農發行還需與促進耕地流轉的中介組織結合才能真正發揮農村土地金融的作用。從試點成效來看，農村土地信用合作社(以下簡稱合作社)能夠有效盤活土地資源。一方面接受閑置土地資源的存入，另一方面將土地統一貸給經營大戶和從事農業開發的企業，提高了農村耕地規模利用效率和綜合生產率，在很大程度上促進了土地經營權的合理流轉和規范運行。而且，合作社更加了解農民土地和貸款需求，了解農民信用狀況，通過合作社為農民辦理土地流轉服務，經營抵押貸款申請和抵押擔保等業務更具有組織優勢。結合當前我國農村金融機構和今后發展，我國的耕地金融組織應為雙軌制:一支為農發行+農村土地信用合作社，主要承擔政策性耕地金融業務，另一支為涉農商業性銀行，從市場角度考量參與其中。至此，我國耕地金融的組織架構結合了政府、金融部門、中介組織等多種組織元素的結合。詳細農村耕地金融組織運行見圖1。
3．4運作機制
農業發展銀行與農村土地信用合作社共同組成了政策性土地金融組織，以保本經營為原則。農戶將承包的土地自愿存在鎮村級合作社，合作社根據土地等級、位置、存地期限等因素確定存地利息，并發給農戶存地證。耕地的最終承包經營權仍歸農戶，存地期間合作社有最終處置權，可對土地進行整理、開發、投資，經過整理形成規模后再根據貸地者的需求貸出土地，存貸地差額即為合作社的主要收入源。合作社還負責耕地抵押貸款登記、申請等業務，組織耕地評估專家評審抵押耕地，向農發行縣區支行提交貸款申請。貸款通過審批可向相關農戶或公司收取一定手續費。縣區農發行支行受理耕地抵押申請后，再次評審并決定是否發放貸款。貸款農戶如不能按期還款，縣區支行可依法處分抵押的土地承包經營權。農發行總行和農發行省市支行主要體現在業務范圍不同。省市分行貫徹總行的指導和規范，負責制定省市細化政策法規，落實土地債券發行，清算本省市資金并上報總行。總行負責制定全國性的政策法規，指導土地債券發行，進行最終的資金清算，推動耕地資本化健康平穩進行。鑒于農業貸款高成本、高風險等特點，對商業性金融組織國家應給予一定的政策扶持，如提供財政貼息，涉農業務利潤不計入營業稅、所得稅的征收基數等。商業性銀行主要參與耕地抵押貸款，不辦理耕地存貸業務，在一定政策優惠下從盈利性角度考量耕地抵押貸款的可行性，通過金融創新，根據農戶需求確定產品規模、期限和用途，開發出多樣化的金融服務產品，積極參與農村耕地金融。對于民間資本可適時適當放松金融市場的準入條件，充分引導民間資本作為商業性金融組織的靈活性，為農村金融的發展探索不同的途徑，如嘗試民間資本作為權益資本參與農村耕地資本化，通過耕地規模化和產業化生產收回利潤并逐漸退出特定地塊的資本投入，利用獲得利潤投資另一塊耕地。
4構建耕地金融組織需要的配套條件為了促進我國耕地金融的有效推廣和實施，降低參與各方的風險，應加強相關的配套條件建設。
4．1完善耕地抵押的法律
耕地抵押是耕地金融中的核心內容，但我國現行法律對耕地抵押缺乏明確相關政策。《農村土地承包法》對家庭承包的耕地和以招標、拍賣及公開協商等方式承包耕地的采取了禁止和允許兩種截然相反的態度。《物權法》第128條和133條延續了《農村土地承包法》的規定，沒有新的突破。第184條規定:耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，除法律另行規定外，均不得抵押。雖明文禁止但“除法律另行規定外”又給耕地抵押仍留有余地。我國應從法律上制定相關政策，加快制定我國《耕地抵押貸款法》，放寬農村土地承包經營權抵押范圍，并不以非家庭承包為必要條件，逐步將家庭土地承包經營權、宅基地使用權等納入抵押設定，實現土地財產權益。
4．2完善耕地抵押權登記制度
土地承包經營權抵押作為物權必須以登記的方式公示。耕地抵押及耕地流轉涉及復雜的利益關系，而我國目前土地登記法律不完備、登記機構不統一，削弱了國家對耕地財產權利的保護效力，耕地金融需要有明確的法律登記制度對法律關系各方的權利狀態以公示化、明晰化、確定化。
4．3建立科學的耕地評估體系
土地抵押及土地債券發行前都需要進行科學的土地評估。耕地價值評估系統的缺位，一定程度上影響農村土地承包經營權的流轉，損害當事方的合法權益。建立科學的土地評估系統是構建耕地金融組織必不可少的環節。
4．4建立農村社會保障制度，發展農業保險
逐步建立健全覆蓋全社會的農村醫療保障和養老保障制度，弱化土地的保障屬性，推動土地向資源屬性和資本屬性轉化，真正成為農民的創業資本。創設農村土地承包經營權抵押貸款的保險，進一步分擔土地抵押貸款的風險，減少農民的后顧之憂。
土地承包的相關政策范文第5篇
關鍵詞：潁上縣；農村土地流轉；農業發展；科學引導
中圖分類號 F311 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2015）12-11-02
近年來，潁上縣針對農業發展中出現的一系列問題，對如何科學的進行農村土地流轉進行了探索，取得了一定的成績。截至目前土地流轉面積已經超過2.8萬hm2，占全縣耕地總面積的27.3%，全縣已建立各類農民專業合作組織320家，參合農戶達4.5萬戶，其中省級農業產業化龍頭企業4家、市級53家，農產品年加工能力126萬t，年加工產值達59.8億元。
1 農村土地流轉勢在必行
1.1 農村勞動力緊缺的需要 隨著我國城鎮化進程的不斷加快，選擇外出打工的農村青壯年越來越多，留在農村繼續種地的老年人和婦女居多，他們多數文化水平不高，對新知識、新技術的認知不足，一定程度上妨礙了農業現代化發展的進程。要使土地的開發利用得到重新的重視，就必須進行農村土地流轉，將土地流轉到農民專業合作社、家庭農場、農業企業等新型經營主體手中，土地由分散經營向規模化、集約化經營轉變。
1.2 惠農政策的需求 現在有地的農民可享受政府補貼，買種子、化肥、農業機械等農業相關用具均有一定的補貼。2004年以前，農民種地每667m2須繳納近百元稅費，小麥價格僅為0.8元/kg左右，使農民種地收入不樂觀，種田積極性極大下降。2004年以后，我國農村進行了稅費改革，免除了農業稅，農民種地積極性得到極大的提高。自2012年以來，潁上縣政府對小麥的“一噴三防”實行免費供應，極大的推動了土地流轉步伐，使全縣小麥生產上了一個新臺階，同時促進了一些家庭的土地流轉。
1.3 現代農業科技推廣的需要 推廣現代農業科技就必須進行土地流轉，只有使土地大面積的流轉起來，發展具有現代化特色的農業，才能將現代化的科學技術轉化成為實實在在的生產力，進一步推進農村土地流轉集約化、經營規模化。科學的進行土地流轉才能更好地實行種植專業化、管理一體化，進而推動農業現代化發展。
2 農村土地流轉基本情況
2.1 對土地流轉相關政策認識不足 目前，農村對土地流轉相關的一些政策宣傳力度小，導致農民對土地流轉的政策認識不夠，片面的認為土地流轉就是把土地租出去。一些農民擔心土地流轉后收不回來，使自己失去收入的基本來源。土地流轉是農民的土地承包經營權轉讓給其他農戶或農民專業合作社。土地流轉的方式也是多種多樣的，包括轉包、互換、出租、轉讓、入股等流轉方式。如果農民對土地流轉有足夠的認識，就會明白其實流轉出去的僅是土地的使用權，而農戶仍然保留著土地承包權。
2.2 發展現代化農業的意識不強 隨著農民收入的不斷增長，很多人認為自己種的糧食夠自己吃就行了，不愿為種植投入更多的精力，對發展現代農業失去了積極性。土地是農民經濟收入的主要來源，只有農業良好發展才能實現強國富民的目標。但是由于農村當前的勞動力素質較低，地塊零散、不便于機械化耕種，很多農戶都沒有真正認識到發展現代農業的必然趨勢。
2.3 國家惠農政策理解不夠深入 近年來，中央政府逐漸提高對農民的土地補貼，不斷完善農民種地的獎勵措施，但是沒有先進的技術和生產裝備，包括一些種植大戶仍采用傳統的種植模式，降低了農民的經濟收入。個別農民認為種植大戶僅僅是為了享受補貼，所以不愿把土地流轉出去，但對種植大戶來說，政府補貼也有限，這對擴大土地流轉、調動農民發展現代農業的積極性也有一定影響。
2.4 投入現代農業發展的資金不足 目前，國家已經開始加大對農民種植的各項補貼力度，但是對于促進發展現代農業現有的投入仍然不足。這包括國家財政資金的投入和金融支持力度的兩方面不夠。小戶農民多數采用松散粗放的種植方式，不但增加了管理成本，還降低了農業投入的使用效率，不利于加快土地流轉。
3 科學引導農村土地流轉
3.1 完善農村土地流轉服務體系 要做到科學引導農村土地流轉，就必須逐步完善土地信息的搜集體系、體系和糾紛調停體系。土地流轉服務中心，需要將轉出和轉入的土地信息全面的上傳到互聯網上。土地流轉服務站，必須進行土地流轉供求登記，同時在網上土地信息、提供法律咨詢和合同范本，建立完備的土地流轉檔案，充分發揮政府主管部門的服務和引導的作用。同時要對這些體系進行大力宣傳，營造良好的輿論氛圍。此外，對廣大農戶、合作組織以及龍頭企業典型事例、成功經驗等加以宣傳，積極引導和推動農村土地流轉。
3.2 加強領導，逐步落實土地流轉 土地流轉關系到農業生產力的提高和農村經濟的可持續發展。因此必須加強領導。成立由農業、財政、國土資源等有關部門組成的農村土地流轉工作領導小組，謀劃如何更好地深化農村土地制度改革，找出解決“三農”問題的辦法和突破口，鼓勵農村專業大戶、農民專業合作社、農業產業龍頭企業等經營主體接受農戶依法流轉的土地，并建立當地主導產業和特色農產品生產基地。對那些流轉土地面積大、期限長、示范帶動效益好的農戶及種植大戶，政府應該從資金、政策和技術等多方面給予大力支持。科學引導農村土地流轉必須組成一批可以切實履行職責，做好管理、指導和引導領導隊伍。至少要有經過專門的培訓的1～2人負責各專項工作。
3.3 完善土地流轉激勵機制 科學引導土地流轉，必須完善土地流轉鼓勵機制。政府財政部門應該設立土地流轉的專項資金，用于農村土地承包的各個方面，包括經營權流轉指導、流轉信息等。促進土地流轉，必須大力培育新型經營主體，同時激勵扶持出臺鄉鎮政府及村委會新型經營主體的財政、保險、信貸等獎勵扶持措施。對于推進土地承包經營權流轉工作力度大、成效顯著的應該進行表彰，促進農村土地規范流轉。
3.4 規范承包合同程序工作 有些農民一直以來對承包合同的手續不了解，很盲目。政府必須大力開展土地流轉的宣傳工作，同時完善土地承包合同的相關手續。對那些合同中存在問題的農戶必須進行一定的懲罰。同時要對各項合同的相關程序進行完善，使農村土地流轉規范穩步的進行。政策較好的村鎮還應該積極開展土地承包經營權抵押試點，切實為農村土地流轉創造良好的服務環境。
4 結語
土地流轉適度規范化種植，對促進農業增效、農民增收、確保國家糧食安全有著十分重要意義。土地流轉工作又錯綜復雜，是一個系統工程。因此要加強領導，各有關部門齊心協力。創新土地流轉模式，加快土地流轉進程，促進潁上縣農業新發展。
參考文獻
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