房地產行業信用管理
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房地產行業信用管理范文第1篇
Abstract： With the rapid development of China's economy and the expanding demand of market economy， China's real estate industry is also growing. Among them， as an important part of the real estate industry， the business services scope of the real estate valuation industry is wider and wider. Credibility and integrity is one of the traditional virtues of the Chinese nation， every service industry should uphold the principle of good faith to better serve their customers， especially the real estate valuation industry. This paper researches the current status of the development of China's real estate valuation industry as well as the relevant content of the industry credit system to provide some reference and help for the real estate industry.
P鍵詞： 房地產；估價；信用體系；內容；問題；對策
Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0237-04
0 引言
誠信乃房地產估價行業存在之根本。目前，我國的房地產估價行業在誠信制度方面還有一定的欠缺，這對房地產行業的發展造成了一定的阻礙。因此，本文旨在通過加強我國房地產估價行業信用體系的建立，有效地推動我國房地產事業的穩健發展，為國家的經濟發展做貢獻。
1 房地產估價行業信用體系建設現狀與存在問題
進入到二十一世紀后，我國的房地產行業的發展呈現出一派繁榮的景象，這也進一步推動了房地產估價行業的快速發展。我國的房地產估價行業一直處在政府部門的主要管轄下，從宏觀上能對房地產估價行業起到一定的促進作用，但是結合社會整體的經濟發展勢態，處在政府部門統籌下的房地產估價行業在其發展上也受到了一定的限制。我國的房地產估價行業在近十年的蓬勃發展中已經建立起了一系列相關的法律法規，相應的職業資格制度也在不斷的更新和完善，其業務范圍也是在不斷擴展。另外，隨著社會經濟市場的不斷發展，誠信經濟的概念已經深入到每一個經營的環節中，像房地產這種涉及范圍廣泛，涉及的資金龐大的行業更是應該將誠信的理念貫徹到每一個經營環節中，因此，信用體系的創建和完善在房地產行業中顯得尤為重要。但是，房地產行業目前的發展情況就是市場規范不到位，信用體系不健全，還存在欺瞞消費者，侵害消費者合法權益的現象。2006年，一份有關于北京市房地行業的消費者關于該行業誠信度問卷調查的結果顯示出只有百分之六的人對目前的房地產行業的誠信度較為滿意的，而超過半成的人認為目前的房地產行業的誠信度很低，經過了十年的發展，目前相關的消費者對房地產行業的誠信度依舊不是很滿意。總的來說，目前我國的房地產行業出現了很嚴重的信用危機，針對這種情況，房地產行業應該及時地采取措施，建立起一套完整的信用體系，為促進房地產行業的穩定發展提供有效的保證。
目前，在房地產估價行業快速發展過程中，行業協會對于其健康發展十分重視，2005年協會第三屆理事會選舉后，提出了加強行業研究的設想，并做出相關數據調查。以上海為例，有估價資產的房地產估價公司共有一百余家，其中外地估價公司在上海開設的分支機構有5家，一級估價結構相對較多，與此同時，對上海八達、城市、國城等三個估價公司展開調查，從調查結果來看，受訪公司的平均員工30人，估價報告二千份，二級和三級估價公司差別相對較小。與此同時，房地產估價行業的估價師占全國的10%，但是專職房地產估價師只有300名左右，數據調查結果顯示，大部分估價師出擁有此職業資格證之外，還有其他的資格證，估價師的專業化水平和對行業的認可度還有待提升。
其中絕大部分估價公司信息建設投入明顯不足，信用體系不完善，所以，主要通過公司高層的人際關系進行客戶維護，與此同時，其中僅有百分之25%的估價公司成立的專門的客服部門提高其信用度，此外，其中95%的估價公司由估價師自己尋找所學資料，所以其服務質量和專業水平仍有待提高，設立研究部門手機市場資料的估價公司進展25%，自身研究能力相對較弱，嚴重阻礙了房地產股價行業信用體系的構建和完善。
2 國外房地產估價行業信用體系建設經驗與借鑒
信用體系的成熟度很大程度上可以對市場經濟的穩定和發展起到促進作用。分析國內外信用體系的建立成果，我們不難發現發達國家都是具有較為完善的信用系統的，而我國的信用體系的建立起步晚，發展慢，較發達國家還有很長的一段距離要走。
2.1 國外信用體系的分析
就國外的房地產相關行業信用體系建設而言，以美國為代表的發達國家都具有一套完整的信用系統，主要由信用管理體系以及與之對應的法律體系和信用服務公司組成。到目前為止，這些發達國家的信用體系體現出來了以下特點：
2.1.1 有效的法律保障和監管機制
一些發達國家的信用體系發展歷史長達數百年，因此，發展到現在，相關的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美國針對于市場信用體系頒布的法律政策接近20部，相應的管理手段和有關的政策也是不停的在更新和發展。
另外，國外一些發達國家對信用體系的監管是采用政府和相關的協會共同協助來完成的，這樣的監管手段能有效的結合二者在信用體系建設過程中發現的問題，政府部門起主要的監管作用，行業協會根據行業的特點在政府部門和行業企業中起到樞紐的作用，綜合的從國家發展和民生建設兩方面來監督和管理市場信用體系的建設和發展。并且，一些發達國家的政務信息是公開透明的，這種透明的監管制度也能更好地督促社會信用體制的建設和發展。
2.1.2 很強的市場信用意識
除了有效的法律監管手段之外，國外發達國家對于信用體系中涉及的信用服務機構和征信公司都采取了有效的管理政策，能對信用信息的采集、分類和更新起到很好的督促作用，同時還能有效地促進信用產品生產和改革創新。此外，發達國家的政府部門對于采集到的信用信息會進行分析管理，對于信用記錄較為差勁的企業和個人都會采取相應的制約手段，用以限制其在生活和工作中的信用消費行為。又因為征信公開透明化，在這種背景中，一些公司在選擇服務和合作對象時，會將信用記錄差的公司和個人排除在外。因此，發達國家市場主體都會具有很強的信用在這種執行政策下，國家的市場主體部分都會自覺的形成很強的信用意識，這對信用體系的建設和管理有很大的促進作用。
2.1.3 嚴厲的懲罰制度
任何體系的建立和形成都離不開嚴明的獎懲制度，一些國家針對失信行為建立的懲罰制度也是信用體系的重要組成部分。例如，美國對于企業和個人的失信行為有著非常明確的懲罰機制，不僅將失信的內容擴大和公開化，更是將其失信的行為永久記錄在案，除此之外，還會進行相應的經濟和勞動處罰，對一些出現嚴重失信行為的公司和個人將會直接取締其營業資格，使其付出慘痛的代價。通過建立這種懲罰制度，可以有效地促使企業和個人形成良好的誠心習慣，以保證信用體系能健康的發展。
2.1.4 完善的信用體系
在國外，其房地產評估信用體系相對完善，就目前其發展狀況來講，遠遠超過我國房地產估價行業的發展水平，同時，在國外，包括美國、英國等國家在內的發達國家，其房地產估價信用體系構建過程中主要傾向于估價的技術路線的研究，同時也包括對估價工具的重視，此外，這些國家在構建房地產估價行業信用體系過程中，更加側重于估價實踐的效率和公平，因此建立了較為完善的信用體系，企業信用通常包括五個方面的基本要素，其中涉及到企業品格、能力、資本、擔保、環境。在財富全球100強企業中有一半以上被稱之為誠信企業，其信用體系相對完善，誠信是其企業文化的重要組成部分。
2.1.5 專業組織的創建
英國皇家特許測量時協會目前是一個全球性的專業組織，主要以維護公共利益為目的，并以此代表、規范、推廣特許測量師這一職業。1881年學會被允許皇家注冊，名稱至今。一百多年來，英國皇家特許測量時協會與很多相似道德組織合并，不斷發展，直接帶動了其房地產估價行業的進一步發展。
2.2 國內信用體系
對比國外房地產市場擁有的一套完善的信用體系，我國在這方面的建設還存在很大的不足，具體來講有以下幾個方面：
2.2.1 法律制度和監管職責不完善
由上面的介紹我們不難看出，國外的信用體系在建設的過程中都注重法律制度的規范性。相比較之下，在我國，與信用體系相關的法律規范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用體系作為主要內容的法律規范一個也沒有。另外，我國的房地產信用體系是在政府部門單獨的監管下實施的，相比較國外的政府部門和行業協會共同監管，我國的這種監管情況沒有充分的發揮行業協會的作用，很容易因為片面性而出現一些紕漏，在這種情況下，我國的信用體系建設必會受到很大的阻礙。
2.2.2 信息公_程度不夠，市場信用意識不夠強烈
對比國外的政務信息公開透明化來說，我國在信息公開方面還存在很大的不足。我國對于企業和個人的失信行為不會將其公之于眾，導致行業部門在經營的過程中不會強烈的約束自己的行為，對于一些失信行為也不會給與足夠的重視，最終呈現出來的就是行業經營過程中信用意識不強烈，因此出現了很多經濟和合同糾紛。
2.2.3 缺乏明確的獎懲制度
我國的關于房地產信用體系的建設過程中缺乏對失信行為的懲罰行為，對比國外對失信行為的嚴厲懲罰而言，國內的信用體系似乎缺乏對失信行為的明確定義和管理。也沒有像發達國家一樣，對社會群體和個人的失信行為登記在案，更沒有將其擴大化和嚴肅化。另外，在對失信行為的經濟和勞動懲罰中，也沒有明確的懲罰機制，其懲罰力度也是一般，最終出現的結果就是失信行為在行業內部惡性循環。
3 體系框架
對于我國目前的房地產估價行業而言，綜合考慮房地產行業和國家市場經濟的發展，針對其信用體系的整體框架而言，具體來講應該包括以下幾個部分：
3.1 主要內容
房地產估價行業的信用體系在建立之初就應該明確其涉及的主體對象，提供估價服務的房地產建設公司、中介公司等，提供監督管理的政府職能部門，以及相應的從業人員和服務對象。另外一個不可或缺的就是支持房地產估價行業信用體系的法律和法規，任何一個體系的完善都離不開法律制度的支持和保護，因此，建立一套與之相關的法律和法規，有效的針對失信行為給與相應的法律處分，在信用體系實施的過程中作為其后盾的存在，能有效地促進信用體系的改革和發展。
3.2 運行過程
房地產估價行業的信用體系建立完成后，應該怎么運行就變得十分的重要了。首先要說的就是該體系的執行方式了。體系建立完成，明確了主體對象之后必須確定信用體系的實施方式，按我國現有的發展模式來看，我們應該借鑒國外成功的經驗，將信用體系的監控主題由原來的政府部門主管改變成為政府部門和相應的房地產估價行業協會公共監督管理，該行業涉及的群體和個人應該嚴格按照體系的要求展開工作內容，做到令行禁止。
當信用體系成功運行起來后，就應該嚴格的按要求執行，一旦出現不按要求執行的，又有違反法律法規的行為時，相應的懲罰制度就顯得尤為重要。因此，整個體系的框架結構中應該留出一部分作為針對失信行為實行的懲罰制度，通過在體系的運行過程中實行對失信行為不同程度的懲罰來約束該行業相關人員的失信行為。
與此同時，還要著重發揮政府在此過程中的相關職能，其中包括監督、抽查和審核等監管機制，眾所周知，在經濟生活中，信用可以發揮制度規范作用，但是在此過程中，必須滿足一下幾個條件，其一，市場中的行為主體更加傾向于關注長期利益，其二，構建暢通的信息渠道，最后是行為主體認識到不誠信行為會受到相應處罰，基于此，政府需要不斷加強監督和引導，針對估價行業發展過程中的失信行為進行相關處罰條例的頒布和實施，并進行適當監管和抽查，避免法律漏洞帶來的信用缺失。
房地產估價行業在構建信用體系過程中，大體可以針對以下幾個方向，建立信用管理制形象。其中信用建設的基礎是信用管理制度的構建，其中不僅包括估價機構誠信檔案制度，同時也包括房地產股價行業從業人員的職業道德守則以及政府的信用監督，從而使不守信的估價師和估價機構收到相應的懲戒，從而引領整個股價行業的健康良性發展，并保障守信的估價師以及估計機構收到相應鼓勵和褒獎，從而帶動良性風氣的樹立和形成。
房地產估價行業信用體系的構建還應該自身行業的自律和不斷規范化，在此過程中，可以加大自身企業信用宣傳，樹立企業信用形象，并在此過程中，不斷提高自身的服務水平和信用程度，提高服務質量的同時，形成帶有自身準則的信用服務意識，總而促進估價行業的健康可持續發展。房地產行業信用體系的構建不僅是為了提高股價是自身的道德準則和職業素養，同時也是為了將房地產股價行業發展成為一個經濟所需、社會所歡迎和認可、群眾所支持和尊重的健康行業。
4 評價體系的機制
社會經濟市場上的誠信問題日益嚴重，雖然信用體系建立已經有一段時間了，但是相應的評價機制還未成型，特別是房地產估價行業的評價機制，幾乎還處在零起步的位置。因此，針對房地產估價市場存在的評價機制空白的問題，建立有效的評價體系機制變得極其重要。通過分析目前存在于市場經濟中其他各行業中的誠信評價機制，結合國外一些較為成功的誠信評價機制的建立過程，我國房地產估價行業的誠信評價機制的建立應該由以下幾個部分組成：
4.1 企業素質
企業自身的素質從很大程度上可以決定企業完成業務的能力，也能對企業的誠信度產生很大的影響。企業自身的素質主要由企業資質、注冊資金、從業時間以及企業內部員工的數量這四個部分組成。這四個部分中，企業資質等級越高，相關的管理機制也就越完善，注冊資金的金額越大，其承擔的失信風險也就越高，而從業時間越長也就意味著企業的誠信度結較高，最后的員工數量就可以顯示出企業規模，對這四部分進行綜合的評價就能大致上確定該企業在誠信評價中是否占據優勢。
4.2 員工素質
評價體系機制中，納入對員工素質的綜合分析，主要的分析內容包括了對員工的學歷以及考取的專業資格以及業務能力，通過這些分析可以看出與房地產估價行業相關的管理和從業人員的專業知識技能和業務能力是否具有較高的水平。這也是反應房地產估價行業誠信度的一個重要的因素。
4.3 經營能力
經營能力指的是房地產估價企業展開的有關于估價行為的經營方式和取得的成果。經營能力很大程度上是與該公司的業務收入掛鉤的，一個擁有良好經營能力的企業必定也具有很強的市場競爭力。因此，將企業的經營能力納入評價體系機制的內容中能有效地提高企業的誠信度，促進企業更好的發展。
4.4 信用記錄
作為評價企業誠信體系的幾個機制，有關于企業的信用記錄是不能缺少的。信用記錄能夠反映出該企業在經營的過程中接受的來自外界，包括了政府部門、同行業競爭者以及客戶群的信用反饋。通過一套完整的信用管理檔案，我們可以很好的對企業的誠信水平做出評價，從而更好地實現對企業信用的督促。
5 完善房地產估價行業信用體系建設的對策
針對目前房地產市場出現的信用缺失和相關監督制度不夠完善的情況，在此提出以下幾點建議：
5.1 完善監督制度
完善房地產估價行業的監督制度主要就是提高國家和行業協會的監控能力，國家應針對目前房地產估價行業存在的問題提出與之相對應的法律條文，對于細節部分也應該更加完善和充足，從法律根本上杜絕房地產企業的僥幸心理。另外，有關房地產估價行業協會應該有針對性的對行業內部的違法亂紀現象制定相應的行業規則，保證房地產行業的正規經營。
5.2 提高企業自身的素養
房地產估價行業存在的一些問題從根本上來說與企業自身的素質文化有很大的關系，從企業內部的企業文化，到專業知識技能的培訓，再到員工的職業素養，各方面都對房地產估價行業的信用a生了影響，因此，從企業自身來說，創建企業文化知識，加大對職工素養的培訓，提升企業整體的職業素養很有必要。
5.3 消費者及時的監督舉報
任何一個行業，其失信行為都會給消費者造成一定的經濟損失，針對房地產估價行業的失信行為，消費者應該持有冷靜客觀的態度，一發現任何違反誠信現象就應該及時的舉報，堅決不姑息任何有違信用體系建立的行為。相信通過消費者的監督一定能夠對房地產估價行業信用體系的建立起到促進的作用。
6 結語
誠信是立人之本，也是一個行業存在于市場的根本所在。房地產估價行業信用體系的建立對于目前該行業的發展有著重要的作用，用一套完整的信用體系對房地產估價行業的服務行為進行約束和規范，以保證我國房地產市場的穩定發展。
參考文獻：
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房地產行業信用管理范文第2篇
關鍵詞：商業銀行；經濟環境；風險管理；信用
一、經濟下行趨勢對商業銀行的影響分析
2015年來，我國經濟下行的趨勢明顯，表現在多個行業領域方面，而經濟下行帶來的行業領域的影響，則直接影響到商業銀行的發展。首先，從房地產行業的角度來講，房地產行業的發展關系著我國的經濟穩定，同時，房地產行業的資金鏈又離不開商業銀行，可以說，在一定程度上，商業銀行與房地產業的發展是息息相關的。經濟下行的趨勢對于房地產行業的發展有著直接的影響，房地產市場的不景氣，其資金鏈的維護就會受到負面影響，一旦房地產企業的資金鏈發生斷裂，那么在整個市場中，商業銀行受到的影響將是巨大的。很多房地產企業的發展，其資金的來源都是依靠商業銀行放出的貸款，市場的滑坡，經濟的下滑，房地產市場的經營收到負面影響，這些企業在還貸方面的能力自然也會受到影響，從這個角度來講，商業銀行就成為經濟下行的間接受影響者。其次，從股票市場的發展角度來講，股票市場也就是資本市場，經濟發展的形式對于資本市場的觸動是最為明顯的，資本市場往往能夠為經濟發展環境的變化提供非常明顯的反饋。從2015年的股市發展環境中，可以明顯的看出當年的經濟環境的下行特點明顯，中國整體的經濟形勢表現出來的負面特點還是比較突出的。而股市的動蕩，股市環境的變化，對于商業銀行的影響也是非常明顯的。股市是資本流動的大環境，資本的流動也是企業發展的動力，但是我國很多企業在發展中對于商業銀行資本的依賴性比較大，商業銀行提供給他們的資金支持也是其資本依賴的重要方面。因此，在整體的市場資本流動過程中，股市的發展發揮著十分重要的影響作用，在股市動蕩的環境中，企業的資本融合能力也會受到影響，因而，整體的資本市場對于企業的影響就會在一定程度上反饋到商業銀行的發展環境中來。當企業無法在資本市場獲得足夠的資本支撐的時候，那么其信用能力也會受到相應的削弱，給商業銀行的資本信用管理帶來風險和隱患。
二、經濟下行趨勢下商業銀行的風險管理
在經濟下行的大環境下，整體的商業環境面臨的問題和壓力也非常明顯，在這樣的情況下，商業銀行應該做好風險管理，提升風險管理的能力，防范經濟下行帶來的各種風險問題。
1.加強信用風險管理未來，商業銀行要加強對不良貸款和融資平臺的監管，從自身的角度來講，商業銀行應該從行業發展的角度出發，對于國家的產業政策調整進行及時的分析和研究，從政策的調整過程中適當的對自身的信貸政策進行調整和改變，這一點是商業銀行自主防范各種信用風險的一種重要對策，通過這種政策分析，能夠讓商業銀行在政策的推行過程中，更好地適應產業調整的步伐，也能夠在產業的政策變動方面，更加規范自身的信貸政策，保障信貸業務的發展能夠更加適應市場的變動，強化對商業銀行的信貸保障。此外，對于信貸資本的流通過程中的因素，也就是貸款方面的企業，要注重加強對貸款企業的信用管理，商業銀行注重發展信貸業務自然是好事，但是這種信貸業務的發展能否更好地提升商業銀行的發展能力，這一點還需要作為信貸主體的企業能夠有比較好的信用能力。所以，為了更好地加強自身的風險管理能力，商業銀行應該對貸款企業進行更加嚴格的風險分析，做好貸前調查，對于有不良信用記錄的企業能夠做到及時發現，從源頭控制信貸風險，保障商業銀行的健康發展。
2.強化信貸后的管理，防范信貸風險信貸后的管理風險防范問題，也是商業銀行風險管理工作的另一個重點。風險管理應該是貫穿商業銀行管理工作始終的，是強化貸后管理，在整個貸款額度的存續期內，貸后管理不僅是一個風險管理概念，更是一個經營戰略概念，是銀行最重要的基礎性管理工作，通過深入細致的跟蹤、專業的組合分析發現客戶可能違約的蛛絲馬跡。要做好貸后的風險管理，就需要對影響還款的各項因素進行統計分析，如：貸款用途是否按照規定使用，貸款合同是否如期履行，貸款抵押品，貸款的還款情況等。同時，還應該加強對企業的調查研究，要及時跟蹤企業所處行業、產業鏈上下游和企業本身的財務狀況，一旦發現潛在風險，就要及時采取措施，或選擇退出，或增加風險緩釋措施，或采取保全手段等等，以化解風險或減少風險。
3.從以人為本的角度提升商業銀行的風險管理能力經濟下行的趨勢下，商業銀行風險管理，一個重點是從人的角度進行管控和信用能力的提升，因此，從這個角度來講，未來的商業銀行信用風險管理工作中，應該堅持以人為本的管理標準，從多角度來提升全社會人民的信用風險認識能力，提升社會中的個人對于信用的認識。未來，社會信用風險管理工作的運行，應該從人的角度入手，提升人的積極性、主動性和創造性，在社會中建立一支高能力高素質水平的風險管理工作團隊，提升團隊主體中的人對于風險管理的認知和管理能力，通過人的角度來管控各種風險。此外，在未來的風險管理工作中，還應該注重加強對信貸主體的人，企業中的管理主體的信用風險能力的培養，提升他們對信用能力的認識，進而更加規范信用管理的各項指標。
三、結論
經濟下行是我國社會經濟發展中的一個必經階段，如何在經濟下行趨勢基礎上，提升商業銀行的風險管理能力，是當前乃至未來商業銀行信用風險管理工作的重要目標。在實際工作中，要處理好風險管理和擴展業務的辯證關系，不能因噎廢食，一方面要加強商業銀行的風險管理和內部控制，把風險控制在可承受范圍之內；另一方面要努力開展業務，要用長遠的眼光來衡量客戶，注重扶持行業的龍頭企業，完善服務渠道，為商業銀行進一步發展提供動力和契機。
參考文獻
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房地產行業信用管理范文第3篇
摘 要 美國的次貸危機波及全球，對我國的金融市場也造成了一定的沖擊，進一步加大了中國商業銀行住房信貸業務的風險。本文意在通過借鑒美國次貸危機的啟示，對商業銀行的房屋貸款的風險因素分析，進而尋找有效的防范措施，推動其更好地發展。
關鍵詞 商業銀行 房貸 風險
我國現階段房地產市場存在的問題與美國次貸危機形成和發展的原因有很多相似特征，而且客觀的說，我們并不具備向美國那樣發達的金融避險工具，美國的金融危機為正處于高速發展中的我國經濟敲響了警鐘，我們必須從中得到啟示，根據國內房地產市場運行和風險現狀研究出更完善的風險管理策略，進一步完善我國的房貸市場。
一、美國次貸危機對中國商業銀行房貸的啟示
（一）不應夸大按揭房貸的安全性
美國的次貸危機借款者主要對象是收入相對較低、信用記錄不佳的借款者。當經濟環境不穩定時，借款人極可能集中發生拖欠行為，造成次貸市場的系統性風險。自2004年開始，隨著美聯儲17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠遠超出其還款能力，逾期還款和貸款違約的現象不斷增加，與此同時，住房市場持續降溫，引起人們對次級抵押貸款市場的悲觀預期。
因此我們可以看出，當房地產市場行情較好時，房地產價格的上漲會提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴大抵押信貸的規模；相反，當市場行情不好時，房價走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。因此銀行不能一味只看到房貸所帶來的收益性，應全面客觀的評價其風險，再做出理性決策。
（二）要看到金融創新的雙刃劍作用
在美國，通過資產證券化的方式將次級貸款變為次級抵押貸款債券的確對于風險的分散起到了非常大的作用，它大大減少了住房貸款機構的流動性風險，使其在短時間內獲得資金融通從而開展新一輪的放貸活動。但我們要看到的是，金融體系中存在著監管缺失或監管漏洞難辭其咎，金融衍生品的創新并不能有及時的監管是促使危機發生的重要原因。我國金融監管機構應引以為戒，對相似情形應有預警能力，加大對各類投資基金的監管力度。
二、房貸風險管理的必要性
我國的房地產市場近些年來波動較大，自2003年開始升溫，直到2007年都一直持續升溫，直到最高點，這期間全國各地房價不斷飆升，尤其是北京、上海、深圳等地。但隨著美國次貸危機的爆發，我國的樓市開始逐漸降溫。2008年初，國家出臺了若干相關政策，房地產市場開始逐漸回暖。
為了衡量房地產行業的健康程度，產生了房價收入比的概念，即一個地方居民的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例：合理的住房價格應該是相當于每戶居民3―6年的平均收入。可是縱觀我國房地產行業今年來的發展，特別好似2003年以來，房價收入比明顯上升，出現嚴重的失衡，購房者還貸壓力增大。
顯然，在金融業日益全球化的新形勢下，加強我國商業銀行的內部評級體系和風險度量模型的研究，縮小與國外同行的差距，已成為刻不容緩的工作。
三、我國商業銀行房地產信貸存在的風險
近年來，我國商業銀行房地產信貸業務呈現高速擴張的趨勢，在銀行貸款總量中，房地產開發貸款和個人住房貸款占據了相當大的比重，相對的，風險隱患也在加大。我國商業銀行房地產信貸的風險主要體現在在以下幾個方面：
（一）市場風險的存在
經濟發展具有一定的周期性，同樣的，房地產市場也呈現出一定的周期性。在經濟較為繁榮的時期，人們的收入穩定，生活水平較高，對生產用房、商業用房的需求也增加，另外由于投機炒房者的存在更促使了房價的進一步上漲；相應的，當經濟處于衰退期的時候，房屋價格下跌。
隨著我國經濟的持續快速發展，房地產行業發展勢頭猛進，該行業的開發投資資金不斷擴大，銀行投放其中的資金也不斷上升，這無疑加大了風險。但伴隨著金融危機的出現，房地產的泡沫開始暴露出來，房產價格下跌，一些作為抵押物的房產出現嚴重的貶值，市場風險被逐步擴大。
（二）信用風險
商業銀行房貸還存在系列的信用風險。由于個人住房貸款期限較長，貸款期間銀行對借款人經濟狀況難以預測，對借款人的財務狀況和財產持有狀況也難以持續監控。我國目前尚未建立個人信用等級制度，對個人資信評估缺乏統一、客觀的標準，影響了銀行對貸款申請人信用的調查評定，造成銀行放貸風險。隨著房地產業進入調整期，房價若跌到商品房剩余價值比期房價款更低的時候，借款人就會產生拖欠還款的動機；一旦房地產開發商與購房者因為質量問題或其他問題產生糾紛使用個人住房貸款購房的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商之間的矛盾轉嫁到銀行身上。
（三）政策性風險
對房地產而言，其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。2003年以來，為了抑制房地產市場過熱及商業銀行的放貸沖動，國家和央行連續出臺土地、稅收、金融、信貸等相關調控政策。中國人民銀行在2007年連續五次加息，同時上調住房信貸利率，足以體現央行力圖通過金融手段來引導房地產市場發展、加強對房地產市場的調控、進一步抑制房價上漲。這些措施在對房價的上漲起到抑制作用的同時，也使商業銀行住房信貸業務的發展受到影響。預計今后相當長的一段時間，針對房地產行業持續的宏觀調控會進一步加大，房地產這一周期性行業景氣水平的變動頻度和幅度將會進一步加劇，房地產市場面臨的不確定性因素也將更加突出。
四、幾點建議
商業銀行快速擴張的房地產信貸業務應該而且必須慢下來，與漸進變化的市場環境相適應；在現實狀況中已處于明顯淡薄和弱化趨勢的房地產信貸風險意識必須盡快扭轉，高度的風險控制意識必須貫穿于房地產信貸業務的全過程。
（一）逐步完善金融市場的宏觀環境，分散市場風險
房地產金融涉及社會生活的各個方面，惟有各級政府、有關部門通過法律、行政、經濟等手段為商業銀行等金融機構營造良好的社會環境，才能促進房地產金融的良性、協調發展。完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障，政府應建立起多元化、全方位的金融監管體系，加大對個人住房貸款的監控力度，各地政府要根據各地區不同的情況，把握地區特色，有針對性地開發土地資源，理性規劃本地房地產業的開發，確立合理的商品房開發結構，保持商品房價格穩步增長。
（二）我國商業銀行應加強信用管理水平
目前我國的信用體系還不夠健全，沒有好的途徑使得金融產品的開發與個人信用緊密聯系在一起，這樣也就加劇了風險。內部控制是規避風險的第一道防線，在申請房貸的貸款人中，很多人都高報個人收入，因此加強銀行內控，加強銀行體系的穩定性，在一定程度上可以杜絕商業銀行存在的類似“假按揭”的各種風險。
銀行要加強對貸款申請人的資信審查，客觀、準確地對申請人的整體信用進行評估；除此之外，還要加強對貸款發放流程的監督和審核；還要強化貸款后期的管理力度，及時進行跟蹤調查。同時，應酌情提高貸款人的首付比例，甚至于對于信用狀況不良的貸款者，銀行應不予發放按揭貸款。
（三）應密切關注國家政策變更
密切關注和深入了解、認真研究和準確把握政策動態及變數，有效規避政策性風險。提高對房地產貸款風險周期及其危害性的認識，改變把房地產信貸當作低風險品種開發、過度放大房地產貸款對當期的利潤貢獻、僅顧及短期業績提升的做法。理性適度拓展房地產信貸市場，合理控制房地產貸款的投放節奏及貸款投向，將貸款的重點主要放在普通商品房和經濟適用房項目，以及個人自住性住房需求等方面。
（四）加強金融監管
我國要關注發達國家金融市場的發展趨勢，學習先進的風險管理方法，根據實際情況及時調整監管和管理策略，同時監管部門應密切監視房地產信貸市場的經濟運行情況，加強對商業銀行的房貸監管，及時向相關部門發出預警，以便降低銀行風險。
參考文獻：
[1]方緯.未來10年住房消費需求增速將放緩.上海證券報.2008.6.20.
[2]高軍.個人住房貸款風險控制的思考.中國房地產信息.2005.9.
房地產行業信用管理范文第4篇
關鍵詞：企業；三角債
“三角債”是人們對企業之間超過托收承付期或約定付款期應當付而未付的拖欠貨款的俗稱，是企業之間拖欠貨款所形成的連鎖債務關系。“三角債”問題給企業帶來的危害是顯而易見的。企業間的“三角債”使企業流動資金周轉速度放緩、周轉周期加長，甚至使部分資金滯留或壓死。同時，企業間的“三角債” 容易使部分使企業出現超前消費的現象，為企業經營埋下風險。
筆者由于工作關系，于2012年下半年參加了陜西省部分企業“三角債”問題調研研究，被調查企業中，包含電子類企業16家，房地產企業25家，鋼鐵類企業9家，化工類企業17家，機械類企業24家，煤炭類企業26家。
一、 調研的基本情況
（一）從資產負債率指標來看，化工類企業最高，其他幾類企業
相差不大。調查顯示，化工類企業資產負債率最高，基本維持在80%，企業經營風險及償債壓力較大。其他幾類企業資產負債率則基本位于50%左右。其中，鋼鐵類企業資產負債率出現逐年攀升趨勢，機械類企業資產負債率則穩步下降。
（二）煤炭、機械類企業經營效益較好，電子、化工類企業則虧損較為嚴重。 從企業凈利潤指標來看，煤炭、機械類企業凈利潤率較高，這與陜西省資源、機械行業發展較快的產業特色密切相關。電子、化工類企業盈利狀況則不理想，長期處于虧損狀態。2010年以后，房地產業凈利潤率則在逐年下降。
（三）房地產行業流動比率最好，煤炭行業次之，化工類行業最差。流動比率即為企業流動資產與流動負債的比值，其反映了企業償還債務尤其是短期債務的能力大小。問卷顯示，陜西省內房地產行業流動比例較高，基本能維持在2左右，償債能力有所保障；煤炭企業次之，流動比例在1.5上下浮動；而化工類企業流動比率長期小于1，只有0.6左右，發生短期債務危機的風險較大，應予以關注。
（四）鋼鐵、房地產、化工類企業資金周轉速度快，資金利用效率較高，機械、煤炭、電子類企業則相對較慢。調查顯示各個行業的資金周轉率基本固定在某一范圍內，這主要與本行業特性有關。鋼鐵、化工類企業生產周期較短，房地產企業銷售則時間較為集中，這三類企業資金回籠速度較快，資金利率較高。相比之下，機械、電子類企業生產周期較長，煤炭類企業銷售周期長，直接影響了資金周轉速度。
（五）煤炭、化工類企業應收賬款行業集中度高。參與調研的企業中，煤炭、化工企業的應收賬款高度集中于本行業內，行業集中度比例均超過80%，相比之下，機械，電子、鋼鐵、房地產行業的應收賬款本行業集中度相比煤炭及化工類企業低，但也超過40%。
（六）化工、機械類企業應付賬款行業集中度高。調研結果顯示化工、機械類企業應付賬款行業集中度較高，其中化工類企業超過90%，機械類企業則為87%。值得注意的是，房地產類企業的應付賬款流向本行業企業的僅為不到20%，為六個行業中本行業集中度最低的，而流向屬于基建類的鋼鐵企業的應收賬款則為23%，這也符合房地產行業特點。
二、調研中所反映的問題
（一）企業資產負債率普遍較高，盈利狀況不理想
被調查各類企業資產負債率均處于較高水平，化工類企業超過80%，其他行業則在50%左右。盡管在高的負債率下，若經營得當，可以獲得高額的資本回報率，并迅速擴大企業生產規模；但是，一旦企業經營出現較大波動，則容易出現資金周轉不暢、無力償還貸款等諸多問題，同時還會影響與其有關聯交易的其他企業，造成連鎖反應。此外，由于目前國際國內經濟形勢的不確定性，企業的盈利情況也不甚樂觀，從問卷結果來看，除優勢行業煤炭類企業外，其他類型企業經營僅有微利甚至處于虧損狀態，再加上企業負債率高，導致企業經營風險不斷加劇。
（二）應收及應付賬款行業集中度高，容易形成“三角債”
部分被調查企業間應收及應付賬款行業集中度高，則較易出現上下游企業互相拖欠，形成“三角債”現象，風險相對較為集中。如果某一企業尤其行業內規模較大企業由于經營不善導致資金鏈斷裂時，則對本行業內其他企業會造成較大沖擊，形成多米諾效應，并擴散至其他行業。
（三）經濟大環境不佳，導致企業應收賬款增加
2012年，無論從國際經濟環境還是國內環境來看，都是極其復雜的一年，在歐洲債務危機、國內經濟增長速度放緩及結構轉型等因素作用下，國內企業的經營受到很大沖擊，企業經營波動加大，盈利狀況出現明顯下滑，企業之間拖欠賬款現象屢有發生。此外，在貨幣政策方面，相比于前幾年的適度寬松，今年主要以穩健的貨幣政策為主，銀行信貸有所收緊，企業融資尤其是中小企業融資仍然存在很大難度，也是導致企業應收賬款增加的重要原因。
三、 緩解企業“三角債”問題的建議
（一） 企業自身要加強企業應收賬款管理，防范三角債風險
一是建立專門的企業信用管理部門。配置專門人員對客戶的信用情況進行調查，對企業應收賬款進行調查、分析以及進行專業化的管理和控制。二是建立完善的企業客戶信息管理系統。建立客戶資源管理系統，對客戶情況進行詳細的記錄，并對客戶的信用風險情況進行評價，如果客戶出現延遲交款的情況，企業有足夠的資料可以保護自身的利益。三是加強銷售環節的管理。銷售部門在同客戶簽訂合同時，要保持嚴謹的態度，盡可能在合同中設置保護性條款。這樣企業可以根據合同的規定享有自身的權利，以防信用欺詐現象的發生。四是充分發揮內部審計部門的監督作用，加強對應收賬款的管理監督。通過內部審計可以檢查企業的內部控制是否有效執行，同時檢查應收賬款有無異常現象，此外，也要發揮注冊會計師審計的作用，通過他們的監督以及審計中發現的問題，及時給予企業積極的對策，保證企業經濟利益。
（二）從宏觀上構建完善企業征信體系
一是完善企業信用的內生機制。明晰的產權關系是履約的基本保證。加快企業產權制度改革，包括建立所有者對企業和銀行經營的監督約束機制，將企業改造成為產權明晰的市場主體，使信用交易的授信方有清晰的產權邊界，能夠獨立地承擔起相應的責任。二是完善企業信用評估機制。建立既適合中國企業發展實際又符合國際慣例的信用評級及確定企業信用級別的理論和方法，形成一整套科學統一的信用評級指標體系。三是完善企業信用擔保機制。企業融資難尤其是中小企業融資難，很重要的因素就是企業的信用程度差，而我國又缺乏企業融資支持輔助體系，如貸款擔保、貸款風險補償機制、財政利息補貼等，從而加劇了融資難的狀況。因此，解決中小企業融資難，關鍵在于提高企業信用，這就需要通過成立各種形式的信用擔保公司，完善多層次的企業信用擔保體系。
房地產行業信用管理范文第5篇
摘 要 我國電梯行業屬于特種行業，其產品質量要求高，維護保養也是銷售的主要環節，加上其客戶是資金密集型企業，因而其應收款管理具有很大難度，本文結合筆者自身工作實際，就如何加強電梯行業應收賬款管理進行了探討，對強化應收款管理，確保資金安全，實現電梯企業健康、持續發展具有一定的指導意義。
關鍵詞 電梯行業 應收賬款 管理
電梯行業屬于特種行業，從生產、發運、安裝、驗收到免費質保期結束，周期較長，同時電梯安全性關乎著蕓蕓眾生的生命，所有電梯均需經過國家安全質量監督部門驗收。客戶為保障工期順利進行及質保期內的服務質量，都留有一定的工程進度款、驗收后款及質保金。電梯銷售企業最大的客戶群體是房地產企業，房地產行業又是資金密集行業，一般資金缺口較大，慣用做法是盡可能利用上游供應商的信用額度，使用較長的賬期，推遲付款。電梯維修質保期為一般為驗收合格后一年，這期間電梯銷售企業必須定期維修保養，如服務不能滿足客戶需求，則驗收款及質保金就難以收回。
對安全性的特殊要求及客戶對資金的依賴性，決定了電梯生產、銷售企業應收賬款管理難度遠高于其他行業。應收賬款管理難度在于：如果對購貨企業應收賬款管得太松，會影響企業資金運作，甚至形成大量呆賬、死賬。但如管得太嚴，如不給錢不發貨，緊縮供貨，又會導致部分客戶流失，影響自身銷售。
結合筆者十多年在電梯企業的工作經驗，企業應收賬款管理的重點，就是根據企業的實際經營情況和客戶的信譽情況制定企業合理的信用政策，在合同投標、合同評審、生產、發運、安裝、驗收及質保期等環節，采取切實可行的監控措施及推進辦法。
1、建立信用管理部門，形成組織保障。企業信用風險管理是一項專業性、技術性和綜合性較強的工作，對賒銷的信用管理需要專業人員大量的調查、分析和專業化的管理和控制，須特定的部門或組織才能完成。因此必須建立專門的合同管理部門，獨立于財務與銷售部門，專門負責制定信用政策，評估客戶信用與授信管理，形成嚴密的應收賬款內部控制系統。筆者曾分別供職過國企、大型外企的電梯制造企業，感覺國企在這方面基本上是一片空白，而大型的電梯外資企業一般在這方面做得比較到位。我國電梯企業需要高度重視，加快管理步伐。
2、完善管理制度，形成制度保障。要制定切實可行的應收賬款、信用管理制度及相應的合同管理制度。應收賬款的管理始終是圍繞合同管理展開的，所以企業首先應建立合同管理制度，規范合同洽談、合同評審、生產、發貨、安裝、驗收、質保期各個環節的工作。其次要根據企業自身財務狀況制定適合的應收賬款、信用管理制度，規范客戶的信用評級標準及跟蹤辦法、合同執行各環節信用控制及應收賬款的管理。
3、加強應收賬款的日常管理。對應收賬款的日常管理，應實行嚴格的審核制度、崗位責任制度和交接管理。企業應選擇合適的合同管理軟件，將合同管理電子化、信息化，使銷售部門、合同管理部門、財務部門、生產部門、技術部門、安裝維保部門等與合同執行相關的部門可以過管理軟件及時掌握合同執行的具體狀態。財務部門對發生的應收賬款應及時登記，并定期利用比率、比較、趨勢、結構等分析方法對應收賬款進行分析，編制應收賬款賬戶分析，詳細列示各筆應收款的賬齡、形成原因、金額、合同收款期限、責任人、行動計劃、預計可收回時間等，每周將分析資料提交公司主管領導。按合同應收款日期及發票日期分別計算應收賬款賬齡，逐筆分析。財務部門至少每月組織銷售部門、合同管理部門、質量部門、技術部門、安裝維保部門共同參與的應收賬款會議。業務人員調動，要經財務部門審查，對所辦業務進行清理，沒有清理完的不得辦理調動手續。
4、建立應收帳款的防范機制。應收帳款管理首先應從源頭控制，防患于未然，因而防范機制的建立是十分必要的。為防患于未然，做好應收帳款的事前控制，要建立客戶動態資源管理系統，由合同管理部門對客戶進行風險管理。客戶的動態資源管理就是動態監督客戶，了解客戶的資信情況，給客戶建立資信檔案并根據收集的信息進行動態管理。通過銷售部門業務員掌握的客戶資料、管理人員的實地考察、客戶的其他供應商調查的情況、網絡數據、第三方資訊公司和其他公開的信息等渠道，對客戶的品質、能力、資本、抵押等狀況，以及客戶與企業往來的歷史記錄，客戶的規模、財務狀況、發展前景、行業的風險程度等方面進行評估，以確定客戶的資信狀況。對于收款風險過高超過公司風險承受能力的客戶，可直接舍棄，從而實現對應收帳款的事前控制。
5、建立應收帳款的監控體系。應收帳款的監控體系應包括賒銷的發生、收帳、逾期風險預警等環節。電梯從投標、生產、發運、安裝驗收到質保期結束，具有較長的合同執行周期，因此對于銷售監控應主要包括：一是投標前由信用管理部門和市場部調查業主資信狀況、項目審批手續、資金來源渠道等，選擇誠信、合法、有實力的業主參與投標。二是在生產過程中積極做好中期計量支付工作，對甲方的延期支付問題積極向信用管理部門反映，以確定正確的處理方法。三是在安裝驗收階段要做好電梯的檢驗交付工作，為項目尾款、投標保證金、質量保證金的回收做好準備。最后，在完工后積極做好電梯售后免保工作和產品使用情況回訪工作，搜集業主資金狀況的信息，以加強各種款項的回收并快速識別壞帳風險。
合同管理部門和銷售部門要做好應收帳款跟蹤管理服務。從合同簽訂到應收帳款到期日前，對客戶進行跟蹤、監督，從而確保客戶正常支付貨款，最大限度地防止逾期帳款的發生。通過應收帳款跟蹤管理服務，保持與客戶經常聯系，提醒付款到期日，催促付款，讓客戶感覺到壓力，從而不輕易推遲付款，極大地提高應收帳款的回收率。通過應收帳款跟蹤管理服務，可以快速識別應收帳款的逾期風險，以便選擇有效的追討手段。
建立應收賬款內部清欠責任制，將貨款清欠列入員工績效考核。對業務人員明確誰銷售，誰收回，明確欠款清收責任制，使每筆欠款落實到人，并制定欠款清收考核辦法和考核指標，規定具體的獎懲辦法，以激勵銷售人員積極推銷產品。對于難點客戶，可通過法律手段，如：發律師函、等，及時催收貨款，從而確保企業資金安全，實現健康、持續地發展。
參考文獻：
