房地產開發盈利模式
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房地產開發盈利模式范文第1篇
中圖分類號：TU2文獻標識碼：A
綠色建筑開發的發展現狀
我國目前正處于工業化與城鎮化的快速發展階段，建筑行業保持了較高的發展速度。根據國家統計局的數據[1]，過去7年的年度新開工面積年均增速達到了13.4%。2011年，年度新開工建筑面積達到了42.7億平方米，竣工面積29.2億平方米，竣工產值6.2萬億元。與此同時，按投資額計算，2011年全球建筑業的平均增長率僅為0.5%。根據蔡偉光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生產、新建建筑生產及建筑運行等方面的我國宏觀建筑全壽命周期能耗總量約為12億噸標準煤，占全國能源消費總量比重為39.5%，是我國最大的能源消費部門。而在我國已經建成的建筑物中，根據住房與城鄉建設部的測算，到綠色建筑所占的比例尚不足1%。
為了進一步提高資源利用效率，應對全球氣候變化，實現可持續性發展，國務院辦公廳于2013年1月1日以 〔2013〕1號轉發國家發展改革委、住房城鄉建設部制訂的《綠色建筑行動方案》。在該方案中，提出了我國在“十二五”期間的綠色建筑發展目標。其中，完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年末，20%的城鎮新建建筑達到綠色建筑標準[3]。各地方政府也紛紛根據當地的實際情況制定了相應的實施方案。
與各級政府對發展綠色建筑的積極態度相對照，作為發展綠色建筑的實際執行者的建筑行業的態度卻相去甚遠。尤其是作為商業開發類建筑的主要運作者的廣大房地產開發商來講，絕大部分都只是被動的去適應政府部門對綠色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分會主動的選擇開發綠色住宅。究其原因，主要是而綠色建筑建設成本較普通建筑高，而全社會的環保消費意識不足，消費者對綠色建筑的需求彈性大；同時政府對綠色建筑開發的補貼或獎勵也無法完全覆蓋成本的增額，開發商無法憑借建造綠色建筑而獲得更大的收益，故缺乏動力去進行綠色建筑的開發。因此，要實現綠色建筑建造的目標，推動社會的可持續性發展，除了政府從政策層面的鼓勵與要求之外，最重要的是要尋找到建造綠色建筑的創新性盈利模式，從而充分的調動以開發商為首的建筑行業各參與主體的積極性，使建造綠色建筑成為建筑業的內生性需求。
二、當前建筑開發盈利模式解構
盈利模式是企業在市場競爭中逐步形成的企業特有的賴以盈利的商務結構及其對應的業務結構[4]。如圖1所示， 也可以認為盈利模式指的是企業的收入結構與成本結構以及相應的收支方式。各類企業在生產運營中均有自己的商務結構和業務結構，但并非所有的企業均能盈利，故并非所有企業都有盈利模式。只有當企業能夠持續的盈利時，其所采用的成本與收入結構才能稱為盈利模式。
圖1. 盈利模式構成框架圖
由于我國的房地產業形成的時間尚短，絕大部分開發商的盈利模式具有高度的趨同性。由于在盈利模式中的成本結構是為收入結構服務的，也就是說在對盈利模式的研究中，最重要的是尋找其收入結構。在某一確定收入結構之下選擇成本最低的成本結構便構成了一個盈利模式。對于房地產開發商來講，根據其開發的房地產產品不同，其收入來源主要分為兩大類，一類是出售房地產產品獲取銷售收入，另一類是將建好的物業長期持有并出租獲取租金收入。
在我國當前的房地產市場中，采用第一類方式獲取收入的開發商，其基本盈利模式中的收入結構如下：
以普通消費者或物業投資者為主要交易對象，以某一套住宅、某一間商鋪或一定面積的辦公物業的產權（房屋所有權及國有土地使用權）為交易內容，以置業顧問或銷售中介采為交易渠道，采用一次性出售的交易方式獲取收入。
其成本結構為：投資部門首先通過各種渠道籌措開發資金，然后購買土地，委托設計單位進行設計、施工單位進行施工，再通過聘請中介機構或自身的營銷部門進行銷售。
對于采用第二類收入來源的開發商，其基本盈利模式中的收入結構如下：以某一間商鋪或一定面積的辦公物業的使用權為交易內容，以長期出租為交易方式獲取租賃收入。收入結構中的其它要素的內容與搭配基本與第一類相同。
而該類盈利模式中的成本結構與第一類盈利模式相比，多出了對物業的運營管理部分。
綠色建筑開發盈利模式創新思路
在目前的房地產開發盈利模式框架之下進行綠色建筑的開發，對于開發商來講將導致其成本結構中的設計、建造的成本的顯著上升。正如前面所分析的，由于目前國內消費者的環保意識不足，對綠色建筑的消費彈性大，因此開發綠色建筑所能帶來的收入結構的變化僅僅只是在收入來源中多出了政府的補貼或獎勵，以及在營銷中相對競爭項目擁有一定程度上的宣傳優勢。對于開發商來講，開發綠色建筑除了體現出企業的社會責任以外，并不能為企業帶來更多的盈利，甚至會損害既有的盈利。因此為了使開發綠色建筑成為開發商的自發性選擇，最佳的辦法就是尋求盈利模式的創新，讓開發綠色建筑變成有利可圖的活動。
圖2 盈利模式分類圖
依據前述的盈利模式構成框架，可以利用圖2中由朱武祥、魏煒提出的分析工具[5]，按照不同的收入來源與成本來源的組合劃分為十二個區域，所有的盈利模式都處于其中的某一個區域中。對于傳統的房地產開發，其盈利模式屬于“盈利模式0”，即由開發商完全支付成本，并將產品出售給直接顧客獲利。對于綠色建筑的開發，則可以認為政府的獎勵或補貼是第三方伙伴在支付一部分成本，故屬于“盈利模式3”。由于政府的獎勵或補貼往往只占到綠色建筑投資增加的10%左右，大部分的成本仍然是由開發商來承擔。上述分析工具為綠色建筑開發的盈利模式創新提供了以下的思路：
（一）尋求更合理的成本分擔機制。
房地產開發作為一項資金密集型的商業活動，其對融資的需求本身就非常強烈，要進行綠色建筑的開發，完全讓開發商獨自承擔增加的成本及風險，其開發意愿將會非常低。因此，可能的解決思路是開發商利用自身作為房地產開發中的核心企業所具有的較高議價能力，將增加的成本在綠色建筑開發的價值鏈上進行重新分配，使價值鏈上的各參與主體都分別承擔與其收益相匹配的一部分成本，從而降低開發商的資金壓力及開發風險。對于綠色建筑開發所增加的成本的分擔機制的設計，可以分別對圖3中的房地產開發基本價值鏈中所涉及到的各參與主體進行具體的分析。其中涉及到的對成本影響較大的參與主體包括：設計單位、施工企業、材料供應商、設備供應商等。
圖3. 房地產開發基本價值鏈圖
另外，由于綠色建筑的一大特點是前期投資較大，而全壽命周期的成本較普通建筑低。因此，利用合理的金融產品，對綠色建筑的成本進行時間上的調整，將前期投資分配到建筑的整個壽命周期，可以有效降低開發商的前期投入，使開發商的開發成本得到進一步降低。
（二）創造更多收入來源。
如前所述，傳統房地產開發的收入來源都較為單一，即房屋產品的銷售或出租收入。如此單一的收入來源，在開發綠色建筑時，由于成本的上漲，開發商為了維持自身的利潤率，勢必提高產品的售價或租金。而如此一來，勢必使消費者對綠色建筑的接受程度大大下降。解決這一問題的思路則是通過利用金融創新方案、開發延伸產品、提供解決方案和授權許可等方式拓寬開發商的收入渠道，使綠色建筑產品的銷售價格或租金水平與傳統建筑基本持平，甚至略有下降。
綠色建筑開發企業盈利模式建議
在成本分擔機制設計中，對于設計單位，除了可以將目前已經大量用于工業和政府投資項目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）應用于住宅、商場及寫字樓等商業地產開發之外，還可以通過利用保險等金融產品，使其共同分擔開發風險。對于材料、設備供應商，可以通過設備租賃或以購買功能代替購買實際產品的模式，使供應商承擔綠色建筑開發中大部分的成本增加。另一方面，為了
而在創造新的收入來源方面，可以嘗試將綠色建筑項目中的能源供應系統單獨打包建立服務公司，通過提供能源服務代替產品銷售，以此獲得穩定的長期收益，同時將該收益權作為公司資產進行證券化，從金融市場獲取流動資金進行新的投資。同時，由于綠色建筑的后期物業管理具有較高的技術含量，開發商可以考慮成立專門針對綠色建筑的物業管理公司，通過管理綠色建筑獲取超出普通物業管理公司平均收入水平的收益。甚至開發商可以與設計單位合作，建立各種綠色建筑技術在建筑中應用的接口標準，通過向綠色建筑技術供應商收取授權費的方式獲取收入。
不同的房地產開發企業具有不同的資源優勢。因此，在開發綠色建筑時，不同的開發企業能夠選擇的收入與支出結構相互之間往往是有較大區別的。本文并不試圖提出一個適合于所有開發企業的盈利模式，而是根據前述的盈利模式創新思路，尋求一些具有一定可操作性的方法，供開發企業在開發綠色建筑時參考。
參考文獻
[1] 中華人民共和國國家統計局. 中國統計年鑒[J]. 2012
[2] 蔡偉光. 中國建筑能耗影響因素分析模型與實證研究[D]. 重慶大學博士學位論文:2011
[3] 國家發展與改革委員會.住房與城鄉建設部. 綠色建筑行動方案[Z]. 2013
房地產開發盈利模式范文第2篇
計劃生育政策導致家庭結構的轉變，家庭養老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強調的“9073結構”（即90%的老人居家養老，7%的老人依托社區養老，3%的老人依靠專業機構養老）來看，居家養老在未來仍是主流。
國務院辦公廳于2011年底印發《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》（下簡稱《規劃》），其中指出，目前我國是世界上唯一老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2015年，老年人口將達到2.21億，約占總人口的16%；2020年達到2.43億，約占總人口的18%。
面對巨大的市場潛力，受限購政策之苦已久的眾多房地產開發商們仿佛發現了又一片藍海，紛紛朝著養老地產進發。從萬科、保利等行業龍頭企業，到區域性開發商，大大小小的企業都在涉足養老地產。甚至一些醫療機構和保險公司，也開始憑借自身優勢介入養老地產行業。
然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。
“養老地產根本沒有回報模式。”北京某房地產開發商告訴《英才》記者，之所以說養老地產的模式不成熟，因為并不是老人住進來就行，項目中所有的醫療系統、保健康復系統、醫院等一整套配套設施都得跟上。
“所謂‘養老地產沒有穩定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過去房地產開發的‘大投入大產出’來說的，過去地產商抓住一個機會就能一夜暴富，但在養老地產領域，是沒有這種可能的。”北京太陽城集團（下簡稱太陽城）總裁朱鳳泊對《英才》記者說道。
而談到養老地產的特點，華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司策劃總監、養老地產研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養老地產與傳統的住宅地產開發區別很大，住宅是一次性銷售物業，與后期服務聯系較弱。養老地產的本質類似于商業地產，注重后期運營，“在養老地產項目中，房地產公司應該是一個服務提供商或者運營商。”
賣房還是賣服務
養老服務包含許多方面，從《規劃》來看，主要包括對健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業化程度較高的康復醫療，這顯然已經超出了房地產開發的傳統范圍。
傳統住宅地產的開發商進入養老地產行業，在養老服務經驗上并沒有優勢。
“健康老人以自主生活為主，更多選擇自娛自樂，一般服務是輔助的服務，比如做飯、洗衣、打掃衛生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護理人員護理，而護理人員須由民政部持證考核，要有護理經驗和護理技能，具體到如何給老人翻身、導尿。”朱鳳泊認為，很多開發商不愿意做服務運營，或者在這個領域沒有經驗，因此做起來就虧了本。
而在郝榮福看來，具有專業能力的醫療機構與保險公司，其實更適合經營養老地產：“開發商轉型，其實也要依托這些機構來完成經營。”
醫療機構在與房地產公司合作時，主要輸出其在醫療領域的管理經驗，具體的服務內容包括提供護理培訓、簡單的診治、醫護人員的派駐等方面。此類醫療機構的收費模式是，向養老地產經營方收取一定比例的服務費。
創富（北京）創業投資管理有限公司醫療基金合伙人徐天宏在談到醫療機構進軍養老地產的盈
利模式時，對《英才》記者表示：“醫療機構還是更看重‘地產’的概念，因為除和地產結合外，單憑醫療、養老盈利的機構還很少。很多醫療機構選擇獨立開發養老地產，項目資金則通過引入投資方來解決。”
像太陽城這樣的地產企業，并不愿意與醫療機構合作。“養老地產的利潤本來就不高，如果再在醫療服務上購買別人的服務，利潤空間就更小了。”朱鳳泊表示。
此外，險資與養老地產也打得火熱。保險公司尤其是人壽保險公司坐擁豐富養老客戶資源，可以通過險種的設計與養老地產高度結合，甚至可以實現養老地產與保險產品的捆綁式銷售。
然而，中國保監會于今年7月下發《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，以規范運作“防止以養老項目名義建設和銷售商品房，防范以自用項目名義投資不動產”。這在某種程度上反映出，此前的險資投資養老地產，或許更偏向于不動產開發，而不是服務。
盈利模式未知
種種跡象表明，無論經驗豐富與否，單純依靠服務來盈利，在當前國內養老地產領域并不成熟。收取養老服務費用的細水長流，難以在短期內填滿前期開發項目資金的大水池，開發商往往面臨巨大的資金壓力。
“至少在目前的中國，通過老年人購買服務的盈利能力還是比較弱的。相比養老地產的建造、投入，短期看來盈利回報還是比較低的。”郝榮福說。
在如何平衡項目資金上，房地產公司各顯神通。
當前市場上養老地產開發通常是通過銷售和服務配比的方式，來實現項目資金的平衡。盡管各個養老項目中物業銷售與持有的比例不盡相同，但物業銷售確實對資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質疑養老地產“只賣房、不養老”。
朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽城項目是通過銷售70%的物業、持有30%的物業來實現資金的平衡：“這是一種循環關系，開發商并沒把利潤拿走，而是用利潤直接作為老人服務的持有型物業了，企業通過配套服務來實現最終的盈利。”
除了進行物業銷售，有很多養老項目開發商，選擇通過會員制或押金制的方式來實現資金的平衡。
所謂押金制，就是一開始入住養老機構交付一筆很高的押金；而會籍制，則是通過購買會籍來入住，而這個會籍一般是可轉讓的。押金或會籍費通常會按照不同養老服務標準，分成若干個檔次，從幾十萬元到上百萬元不等，開發商可借此達到回籠資金的目的。
但養老地產界對此模式也存在爭議，比如這種模式導致了物業使用權和產權的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會出臺一些政策對養老地產的發展進行規范，會員制、高額保證金，將不允許再這樣做。”
房地產開發盈利模式范文第3篇
關鍵詞：房地產開發 資金募集管理 策略
一、我國房地產行業項目投資的資金募集管理現狀
房地產行業在我國進入快速發展的階段已經有將近20年的時間，目前全國排名較為領先的房地產開發企業也基本上經歷了15年以上的發展歷史，這些企業在房地產行業的規模快速擴張階段基本是在2000年至2010年這10年間，這10年正是中國經濟快速增長、中國城市化進程突飛猛進的10年，這些房地產企業正是把握住了這一階段的歷史性機遇，從而實現了企業規模和資金規模的快速膨脹。在進入2010-2015年這一個5年階段后，隨著中國經濟增速逐漸放緩，城市化速度的減慢，房地產開發行業也從快速的粗放式增長進入了穩定的精細化發展階段。在之前的10年中，不論大規模的集團型房地產開發企業還是僅有一兩個項目的小型房地產開發企業，其資金的募集基本上是通過銀行融資和銷售回款來完成的，而且其操作模式極為簡單，只要在建設期通過銀行融資拿到充足的建設資金支持，項目開始銷售以后基本上可以很快實現貸款的歸還和投資回收，這種模式在中國房地產行業發展的這一特定階段中被證明是高度有效的資金募集方式。
從銀行方面來說，在這10年間全國各地的土地價值均出現了快速增值，開發商不論大小只要成功拿地，手中的土地就會快速增值，當開發商用快速增值的土地作為抵押到各個商業銀行申請貸款時，便實現了抵押物對融資額度的高比例覆蓋，同時各商業銀行看到了房地產企業實現銷售以后的快速資金回流和房屋銷售價格的高溢價，也更愿意發放貸款給房地產企業。
從銷售回款方面來說，消費者在看到了土地快速增值和不斷上漲的房價后，也對整個房地產市場產生了強烈的漲價預期，全國各地出現了剛性需求提前釋放的恐慌性購買和投資性購買，日光盤、月光盤頻現，在此期間房地產開發企業實現了巨大的資金回流和快速的資金周轉。
因此，在這一階段內我國房地產開發企業資金募集和資金來源管理的成敗其實并不取決于資金募集管理手段是否成功，而是取決于是否拿到了溢價潛力的土地和能否快速實現銷售。
但是，自2010年以來，尤其是在2011年以后，政府部門陸續出臺了限制各個城市房地產市場價格過快上漲的多項措施，包括限購、限貸、銷售資金監管等制度。這些制度的出臺一方面放緩了開發企業的銷售量和銷售速度，影響了資金回收速度；另一方面房地產市場的觀望情緒逐漸升高，影響了土地增值的速度，在2010-2015年這五年間，房地產行業的盈利模式已經從主要依靠土地增值的方式，開始向樓盤品質、品牌附加值等更注重于產品本身的溢價能力因素發展。從目前房地產行業發展的現狀來看，房地產開發項目的資金募集也不可能再繼續依靠之前簡單的方式去解決，這就需要房地產開發企業通過多元的融資渠道、合理的融資節點安排、高效的資金使用效率來完成房地產開發項目籌資工作。
二、房地產開發項目資金募集的主要來源分析
（一）股權融資
股權融資的資金主要分為兩類資金。
1.股東自有資金的投入
這部分資金屬于投資者或公司所有者投入的項目啟動資金，由于房地產項目投資的資金需求量巨大，一般很少有項目能夠依靠股東自有資金投入作為項目資金募集的主要來源。
2.上市融資
上市融資即通過資本市場進行融資，主要方式就是公司上市，在資本市場上募集資金。此類融資的金額和規模較大，而且成本較低，但是有可能稀釋所有者對公司的控制權，而且目前我國對于房地產企業在A股上市存在較多的限制，H股上市的條件也較為苛刻，因此這種方式不適合規模較小的開發企業。
（二）負債融資
1.債券融資
（1）公司債。這類債券是上市公司通過資本市場發行的長期債券，此類融資期限較長，但融資成本較高，還本付息壓力較大。這類債券首先要求發行企業是上市公司，因此同樣不適用于規模較小的開發企業。
（2）企業債券。這類債券主要是由政府部門或者國有控股企業經過審批部門核準發放的債券，對發行主體和審批程序有著嚴格的要求。
2.銀行貸款融資
銀行貸款融資是目前國內房地產企業采用的最為普遍的融資方式，企業通過將土地或者在建工程抵押給商業銀行，然后在取得“四證”后即可得到開發貸款。此類融資成本相對較低、期限較長、對債務人主體沒有過于嚴苛的限制，但是根據目前我國各大商業銀行對于房地產開發貸款的基本條款，普遍對授信貸款采取受托支付的方式進行管理，開發商無法將此部分融資用于新項目拿地，另外對還款條件等有著較為嚴格的限制。
（三）房地產信托基金
房地產信托基金是由有資格的基金發行商或相關的商業銀行定向發行的專門用于項目建設的基金，此類融資的資金可以用于項目開發前期拿地，對于資金使用的限制很少、融資額巨大，但相應的融資成本也較高年融資成本普遍在11%-20%，而且由于是基金定向發行融資，融資期限固定，及時企業有較為充裕的現金流時也不能提前還款，因此對于項目整體的投資效果有較大影響。
三、規模不同的房地產公司應采取的籌資管理策略分析
（一）具有上市條件且公司股東較為集中的公司
這類公司往往屬于國內房地產行業規模排名較為領先的公司，在總資產和項目數量上都十分巨大，這種類型的公司在全國都有幾十甚至上百個項目在同時開發，其資金需求的規模無疑是巨大的。因此，此類公司集團層面較為適合采用資本市場中的權益類融資或者債券融資，因為這些公司一般都符合在資本市場上市或者是發行債券的條件，而且這種渠道的融資量巨大，可以滿足整個集團公司進行項目投資的長期結構性自有資金需求。
另外，結合公司旗下各項目的融資渠道，合理利用開發貸款、信托基金等方式，以資本市場的權益融資為建設投資資金來源，以開發貸款、信托基金作為項目建設資金來源，合理地搭配融資渠道、保持穩健的資金結構。
籌資策略的核心：這種規模的集團公司籌資策略往往屬于戰略級別，而且資本市場融資工作具有長期性，一旦實施短期內不可能進行大的結構性調整，因此必須根據集團公司發展定位來制定，為公司的可持續發展做出長遠規劃。
（二）不具有上市條件中等規模的集團型房地產公司
這種類型的公司一般短期內不具備上市條件，項目分布基本上在本省市或者兩三個省市范圍內，項目數量一般在20個以內，股東數量較少，資金結構基本是采取股東自有資金加負債融資的模式。由于整體資金規模的限制，這類集團公司一般在新投資項目時主要考慮采取以已有項目進行信托基金融資，信托基金對于資金用途的限制較少，公司可以將信托資金在滿足本項目開發建設的前提下，將其余資金用于新土地的摘取和投資，這樣以實現滾動開發。
籌資策略的核心：此類型的公司一般資產規模中等，資金鏈穩健程度較弱，各個項目滾動開發之間的資金需求連接十分緊密，因此在選擇融資渠道及規模時一定要考慮后期整個公司的還款壓力和資金平衡能力，否則一旦出現某一個項目的銷售回款情況未達到預期，便很有可能產生多米諾骨牌效應，致使整個企業的資金鏈斷裂，甚至產生破產風險。
（三）小規模的房地產開發企業
這類企業股東的主業往往不是房地產行業，而是在其他行業積累了一定的資金量以后進行房地產開發的投資。這種企業的自有資金規模一般都極其有限，所能開發的規模一般也就1-2個項目。其自有資金的來源比較復雜，甚至還有采用民間借貸的資金進行摘地的，所以這類企業的資金鏈非常緊張，單一項目的銷售回款速度直接影響了其投資成敗。因此，這類企業一般采取成本較低的開發貸款來滿足開發資金需求。
籌資策略核心：這種小規模公司在進行融資時的首要因素是融資速度和融資規模，即如果不能在一定時間內獲得足夠量的資金，其投資風險就會大幅增加，因此這類企業應在成本可接受的范圍內盡可能地提高融資速度和規模。
四、結論
房地產開發盈利模式范文第4篇
關鍵詞： 中小型房地產企業； 企業轉型
一、當前房地產形勢分析
政策趨勢決定房地產市場走勢，這是“中國式房地產”的顯著特征。自2008年開展大規模救市以來，過去的8年時間里，房產政策先后經歷了救市-調控-救市-再調控-去庫存的復雜過程。
對于2016年房地產市場的走勢，當前房地產市場調整尚未完成，調整仍需一段周期。但從政府調控的角度來看，如果單純依靠市場力量實現房地產市場出清，完成“去庫存”進程所需要的時間相對較長，其社會成本也十分巨大，并將影響到國民經濟的平穩運行。在這一背景下，政府會出臺相應的政策措施來加快房地產“去庫存”的進程，避免房地產開發投資的過度下滑，穩定宏觀經濟的增長速度。
展望2016年，房地產市場面臨的政策環境都將更加寬松。預計穩定和促進房地產市場發展的政策仍將會在2016年繼續出臺，但由于貸款政策和稅收政策等相對而言已較為寬松，進一步放松的空間有限，預計明年將會在一些配套改革政策如戶籍制度、住房制度、保障房建設等方面進行更多的調整，房地產市場將迎來政策最為寬松的時期。隨著這些措施的出臺，預計2016年房地產市場的銷售形勢相對較好，去庫存步伐有所加快，這有助于房地產市場早日實現出清，市場將重新尋求新的平衡。
二、中小型房地產企業面臨的危機與問題
（一）缺乏核心競爭力
中小型房地產企業缺乏核心競爭力，沒有明確的發展目標，大型的房地產企業資金實力較為雄厚而且管理技術較為先進，在當今競爭日趨激烈的社會形勢下，盲目跟從大企業的發展途徑已經不再適用中小企業的發展需要。
（二）融資能力薄弱，資本結構單一
作為一種典型的資金密集型行業，房地產企業的資本競爭力對企業的土地儲備能力、抗風險能力和企業的項目運作能力有很大影響。對于中小型房地產企業來說，他們的資金主要來自于銀行借貸資金，融資方式比較單一，同時項目的建設成本也在不斷的增加，這對很多房地產企業來說造成了融資艱難的困境；另外，銀行的按揭制度越來嚴格，這樣使得開發商不能及時取得按揭款項，資金的流動和利用變得困難，針對此種情況，中小型企業要想獲得可持續發展，必須要改變現有的盈利模式。
（三）管理手段較為落后，員工整體素質不高
中小型企業的項目管理人員素質不均衡，沒有建立健全相應的管理機制，對企業的長遠發展缺少必要的規劃。在人員組織上，領導權力較為集中，做不到合理適當的分權和授權，不能很好的將人力資源轉化為人力資本。
（四）后期物業服務不到位
作為房地產企業面對業主的主要服務平臺，物業管理的質量體現著企業的服務管理水平，并且承載著企業的信譽和口碑，又間接影響了企業后期項目的銷售業績，中小型房地產企業由于自身經濟規模較小，因此把主要精力都放在了項目的開發和銷售的管理方面，對后期物業的服務水平不能保障，這對于企業的后期發展很不利。
三、中小型房地產企業的戰略轉型
（一）中小型房地產企業及其轉型的含義
1.中小型房地產企業的定義
對中小企業的定義一般分為兩個方面，一個是質的表現，比如企業的組織形式、當前所處的行業地位以及融資方式等；另一個方面則主要是量的體現，主要包括企業內部雇員的人數多少、企業實收資本和資產總值等。我國的房地產業較國外來說起步較晚，2003年國家國務院國有資產監督管理委員會對房地產行業設置了不同類型的分類標準，中小型房地產企業是指從業人數在200人以下或者銷售額在15，000萬元以下的房地產企業。其中，中型房地產企業必須同時滿足從業人數在100人及以上且銷售額在1，000萬元以上，其余的則統統成為小型房地產企業。
2.中小型房地產企業轉型的含義
轉型是事物的結構形態、運轉模式和觀念的根本性轉變過程。轉型是一個創新性的過程，是主動求新求變的過程，轉型主體的狀態不同以及它對環境的適應程度是影響主體轉型內容和方向多樣性的重要因素。對于一個企業來說，要想獲得成功轉型，就必須根據外部環境的實際情況，對企業的運行模式和發展前景以及戰略規劃、體制機制等進行調整與創新，轉變為符合新時展的新的運行模式。當企業所屬行業的整體環境發生較大變化或者企業進入一個新的發展階段，而當前的生產經營理念和管理模式已經不再適用時，就需要企業及時轉型，尋找一種新的生存與成長模式，推動企業的發展戰略轉型。
（二）中小型房地產企業的戰略轉型措施
1.推行差異化發展戰略
我國的房地產市場經過多年的高速發展，目前正是結構性轉變的重要時期，人們的需求越來越多樣化，中小型房地產企業要注意對市場進行細分，抓住市場的空白和盲點，選擇競爭力較小的二三線城市作為自己的發展區域，在產品的定位上盡量選擇那些中低價商品房、經濟適用房或者平價商品房等中低檔的商業房地產作為自己的主要產品；再者，開發商要對自己所做的項目做出清晰明確的定位，不斷了解消費者的需求，這樣才能設計出更好的符合消費者需求的產品，同時有效利用項目所在地的地理位置和人文特色等特點，提高項目的文化品位，采用文化差異化的手段來吸引消費者，通過差異化的營銷方式進行創新性營銷也可以取得較好的效果；另外，一些中小型房地產企業可以關注政府保障房的項目的開發工作，一方面與政府可以建立較為良好的關系，又可以較為容易的獲得銀行貸款，承擔的風險也較低。
2.多元化發展戰略
物業管理行業的門檻不高，運營管理所需的成本也不高，可以作為企業多元化發展的一個行業。很多物業管理服務的小區樓盤大都是由企業本身開發的，這樣就保障了產品服務的連續性和統一性，同時物業管理行業屬于一個發展較為平穩的行業，在經營和盈利上相對穩定，可以作為企業的避風港；另外，可以有效利用房地產開發的技術優勢和專業優勢，發展經濟性連鎖酒店業，更便于降低投資減少成本，與企業共享品牌資源。
3.開展戰略聯盟
企業發展的其中一個目標就是要擴大企業規模，提高企業的經濟效益，作為實現這個目標的有利手段，戰略聯盟也是提升企業競爭力的有效辦法。一種是企業之間僅僅有生產協作關系或者在分工上較為專業化，但是不涉及資金和技術的往來，互相之間的約束力較為松散；另一種則是除了生產協作關系以外，在資金、技術和銷售上也進行聯合，實現兩個企業的共存。另外與大企業進行聯盟也不失為一種發展戰略，中小企業可以負責大企業的技術開發、售后服務等業務，超越自身的價值鏈，尋求更為廣闊的競爭優勢。
4.加強自身的戰略融資
房地產行業是一項資本密集型行業，企業自身的資本競爭力對企業的發展起到至關重要的作用，中小型房地產企業要想得到發展，首先要提升自身的融資能力，企業可以通過股票上市、海外私募基金、發行企業債券、房地產信托投資基金等多種方式和渠道進行多元化的融資。
5.轉變單一的盈利模式
市場環境的不斷變化，讓中小型房地產企業所面臨的挑戰越來越多，如果繼續保持之前單一的盈利模式對企業的發展會有所阻礙，企業可以有針對性和選擇性的對一些出租類的項目進行開發，比如商場、高檔公寓以及寫字樓等。企業在做選擇時，一定要依據自身的實際情況，結合企業所具備的優勢和有利條件來確定開發的類型。
四、結語
面對新的戰略調整，中小型房地產企業要積極的讓自身由被動變為主動，對企業的發展目標、實現目標的過程和方法重新進行思考，找尋出適合自身發展的轉型戰略，并不斷開發新技術、新產品，走出企業在原有經營模式下所遇到的困境，從而獲得企業的長期穩定發展并獲得新的競爭優勢。在企業轉型的過程中，企業要根據自身的情況，對企業面臨的未來的發展環境進行分析和研究，對企業的戰略目標作出改革和修正，只有這樣，企業才能獲得可持續的發展。
參考文獻：
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房地產開發盈利模式范文第5篇
關鍵詞：旅游房地產 現狀 對策
一、旅游房地產概述
1.旅游房地產概念。旅游房地產，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業為依托而進行的房地產開發項目，其開發模式與旅游業密切相關，常以景區或旅游接待作為其開發的功能，。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業以多種形式的結合，是旅游業與房地產業發展到一定階段時出現的一種房地產業態。
2.旅游房地產分類。旅游房地產種類繁多，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如，按照物業形式可劃分為：度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區住宅、景觀型房地產等；按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產等。隨著旅游房地產的發展，很多種旅游房地產存在交叉領域，并不能單純地歸屬于哪種類型。
二、成都旅游房地產開發現狀
目前成都市旅游房地產的開發熱點主要有以下幾種類型：
1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質量。成都景觀住宅的項目開發主要集中在郊區，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發有兩種主要的形式：一部分是借景。靠著處于景區或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉等，此種旅游地產地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風險也更大。
2.旅游觀光休閑度假村。指發展商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發最大的特色就是“農家樂”占主導地位。“農家樂”是近年來在成都市區周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農家樂作為成都市鄉村度假村的主要形式，現狀是規模小而分散，產品形式趨于雷同。
3.產權酒店。產權酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權。成都的產權酒店仍基本屬于新項目開發。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產權酒店的發展可仍存在投資陷阱等問題。
4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發思路都已經非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業，當公園環境出來后再開發住宅，然后利用主題公園的環境和資源提升住宅的品質和價格。
5. 主題街區。主題街區是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區域空間。主題街區一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區商業街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風格的特色商業街如銅梓林歐洲風情街、平安橋西式風情特色商業區等。 三、成都旅游房地產發展對策
