土地性質和規劃用途
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土地性質和規劃用途范文第1篇
只要在房管局有登記的房產都有房產證，商業用途的房子只是房產性質為商業性質，不是普通的住宅性質，所以商業用途的房子有房產證。商業用途的房子房產證的辦理，買賣雙方應進行房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
擴展資料：買商業用途的房子，應該5證齊全，《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。《建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。《建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。其它兩證則是：《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。
（來源：文章屋網 ）
土地性質和規劃用途范文第2篇
關鍵詞：城鎮；鄉村；規劃；土地；價值
中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2016.06.049
1 城鄉規劃的具體意義
城鄉規劃是政府協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展的重要手段，城鄉規劃包括城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。所有規劃的實現最終都落實在土地上，土地是珍貴的自然資源和人類賴以生存的基礎，是人類一切活動的載體。不同的規劃導致土地具有不同的價值和作用。
鄉規劃和村莊規劃主要是對鄉村道路系統、村民住宅、公共設施、市政基礎設施、環境衛生、景觀環境等建設和改造的計劃。鄉村道路普遍偏窄，村內小巷狹窄彎曲，比較凌亂，除過境道路外，村內其他道路為質量較差的水泥路或者泥土路，道路附屬設施差或者根本沒有。村民住宅布局散亂，建筑質量參差不齊，環境臟亂，衛生狀況差。在公共設施方面，學校規模小，教學設施比較差，沒有幼兒園，大多數沒有醫療設施，商業網點混亂。在基礎設施方面，排水不成系統，生活污水無處理。在環境衛生方面，生活垃圾缺乏管理，閑置空地和排水明溝垃圾較多，居民家庭多露天或簡易廁所，衛生條件差。
通過對鄉村制定規劃，合理布局村莊發展用地，理順村內道路交通，改善村莊生活環境，完善基礎設施和公共設施建設，因地制宜付諸實施，使鄉村土地得到有效利用，節約集約利用土地。通過規劃，不但使土地具有經濟價值，更體現土地的社會價值和環境價值。在社會價值方面，改善了村民的居住條件和交通條件，鄉村社會更加和諧。在環境價值方面，改變了以往臟亂差的局面，村莊面貌更加整潔。
與鄉規劃和村莊規劃不同，城鎮規劃在體現土地利用的社會價值和環境價值的基礎上，更加突出體現土地利用的經濟價值。
城鎮規劃是建設城市和管理城鎮的基本依據，在確保城市空間資源的有效配置和土地合理利用的基礎上，實現城市經濟和社會發展目標。城鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。我國城鎮國有建設用地實行有償使用制度，在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。可見，控制性詳細規劃是城鎮土地綜合開發、土地有償使用的依據。
2 城鄉規劃具體措施
土地價格與城鎮規劃密不可分。受土地市場供求的影響，地價是不斷變化的。就城市內某一宗地而言，決定地價高低的關健因素是區位、功能性質、土地開發的主要技術指標、基礎設施狀況等因素，而這些因素是城鎮規劃所確定的，所以城市規劃部門在編制總體規劃、詳細規劃等過程中必須對土地經濟價值予以統籌考慮，使土地的價值達到合理化、最大化。
以往城鎮規劃是以土地利用控制為主要內容的規劃，多對工程技術合理利用，追求社會、環境效益方面考慮，未能充分重視土地經濟效益。隨著城市房地產市場的迅速發展，城市規劃越來越注重土地資源的經濟效益。
為了合理確定城鎮國有土地使用價格，政府定期公布基準地價。在制定基準地價過程中，途徑之一便是按土地質量的優劣劃分不同的級別，然后確定每一級別的基準地價。而土地級別的劃分，其根據就是城鎮規劃的用地規劃內容。例如葫蘆島市在開展城市土地定級工作過程中，其依據之一就是葫蘆島市城市總體規劃。
城鎮規劃應當考慮土地利用的邊際效益。土地利用的邊際效益遞增遞減原理對城鎮規劃有指導作用。當對土地資本投入逐漸增加，土地利用強度逐步提高，土地收益會出現逐漸遞增遞減的比例關系。當地塊的容積率與環境容量協調時，土地投資報酬遞，地價同步上升；但當地塊容積率提高到一定程度，使土地利用強度超過所在區域環境容量時，就會出現交通擁擠、環境污染、生活環境質量下降等現象，土地投資報酬遞減，致使地價下降。
城鎮控制性詳細規劃所確定的用地規模、建筑結構、容積率等各項要求，決定了對土地投入資本的數量，如果城市規劃不合理，就會出現兩種情況，一種是不能達到土地投資報酬最大化，另一種是土地投資過大而報酬降低的情況，關于如何科學確定土地利用邊際效益，很值得深入研究和探討。
土地性質和規劃用途范文第3篇
關鍵詞：土地開發權；土地開發權轉移；土地管制
中圖分類號：F061．6文獻標識碼：A文章編號：1009－2382（2015）12－0086－05
一、引言
從最早的中國奠定了黨領導革命的民心基礎，到后來農村為改革開放提供了堅實的物質基礎，中國的土地問題始終是改革的焦點問題，懸系著民族命運與復興希望。近年來，土地亂象再起，亂拆亂建成風，小產權越禁越多，征地頻發，土地財政似已積重難返。這一切看似亂花迷人眼，實則與以往的土地問題已不盡相同。在中國當今圍繞土地問題的各種紛爭，也已經極少是關于農地本身的分配或使用，而幾乎全是農地非農用即開發使用的權益紛爭。時至今日，許多人仍然只有土地所有權的意識而沒有土地開發權的概念，是我們這些年來土地制度改革一再陷入誤區的原因（華生，2014）。土地開發權（LandDevelopmentRights），有學者直譯為土地發展權。土地開發權概念是伴隨著1947年英國《城鄉規劃法》的實施，首次在法律上得以明晰的。對于土地開發權，國內學界的研究始于20世紀90年代末期，已取得了一定的理論積累。眾多的法律學者（劉國臻，2005；任中秀，2013）從法律的層面對開發權涵義、權源、權利主體等相關層面進行了剖析。與法律學者不同，經濟學更多聚焦于探討土地開發權的配置是靠市場還是靠規劃以及土地開發權的增值收益方面（沈守愚，1998；張安錄，2000；王小映，2007；華生，2013；盛洪，2014；周其仁，2014；文貫中，2014）。此外，有些學者專注于土地開發權轉讓的研究，對土地開發權轉移產生的背景、運行的機理、實踐的模式等做了較為深入的研究（靳相木，2009；汪暉等，2011；陸銘，2011；柴鐸，2014）。土地開發權的理論和實踐都源于國外，對其國際比較研究自然不可或缺。國內也有學者對此作過些介紹，英國實行的“土地開發權國有化”，美國則屬土地開發權私人模式（劉明明，2009；林曉雪等，2012）。學者們的介紹太過簡單，并未系統地加以展開，就以此為實踐基礎作出事實判斷。以英國為例，土地開發權國有化法案早被廢止，現實情況早已迥異。而通過土地開發權的購買或轉移的實踐研究，就認定美國私人土地所有者擁有土地的全部開發權，政府不讓開發就得向土地所有者去購買，也是對美國土地開發權的極大誤解。本文通過對美國、英國和日本的土地開發權的運行現狀介紹，還原目前國外土地開發權實踐的全貌，為國內更深入地研究拋磚引玉。
二、土地開發權的定義
明確界定土地開發權的涵義，是深入研究的基礎和前提。對于土地開發權的涵義，不同的學者有不同的見解，或從土地用途變更的視角來厘定，或從土地開發強度提高的視角來界定，抑或是兩者的結合。國內的學者慣以用狹義土地開發權和廣義土地開發權來予以區分（林曉雪等，2012；王永莉，2007；楊笛韻，2015）。實際上，土地開發權是一個舶來詞匯，關于其內涵本就有權威的釋義。土地開發權涵義的內核是對“開發”（Development）一詞的定義，在《英國城鄉規劃》中是這樣規定的：“開發”就是“在地上、地面、地下進行建筑建造、工程建設、礦產開采或其他工作，或在對任何建筑、土地的使用中所進行的任何實質性改變”（巴里•卡林沃思等，2011）。定義中有兩點要進一步明晰，第一，這里“建筑活動（BuildingOperations）”包括了建筑的重建、結構改造或加建，某些類型建筑的拆除等，甚至包括“通常由建筑商所從事的其他一些活動”。需要特別指出的是：2004年，建筑活動的內涵進一步擴大，在英國“產生了總建筑面積增加的結果”的內部改動也被納入“開發”定義的范疇。第二，關于定義中的“實質性改變”認定。此處的“開發”是指一幢建筑或一塊土地在使用功能上的轉變。構成這種“開發”行為，轉變的“實質性”（Material）必須達到一定大“度”（Degree）的變化“性質”（Kind）才被認為是“實質性”的。同一住宅，從用作自住到用作經營性使用的改變，視為“開發”行為。基于以上兩個“開發”內涵，以土地為載體的權利就是土地開發權。簡單地說，就是一幢建筑或一塊土地在物理上的改變或者在使用功能上的實質性轉變。那么就目前世界各國的實踐來看，土地開發權的運行現狀究竟如何？接下來，通過對美國、英國和日本的實踐給予答案。
三、美國的土地開發權模式
美國是當今私權社會的典型，土地制度自然也不例外，但土地開發權可不歸私人土地所有者，即土地所有者并不能隨意對建筑物或土地做物理上的改變或者使用功能上的實質性轉變。這種土地開發是受到美國的規劃管制的。美國政府規劃的基本形式是綜合規劃，也有稱其為概念性規劃、整體規劃，或者地方政府規劃。土地的使用規劃是綜合規劃的核心和不可或缺的組成部分，其管理和規范著域內的土地，包括公共的和私人的。土地的規劃核心內容為管理土地使用的區劃法規①（埃里克•達米安•凱利，2009）。1．區劃法規土地區劃法規將土地進行分區管理，對于每一個分區，規定土地或建筑的用途、使用強度以及使用的尺度。（1）規定用途。分區規劃規則將土地分為農業、居住、商業（或營業）和工業4個基本使用類型。每個分區均制定了詳細的土地用途，嚴格避免不相容土地使用性質的交互。（2）規定使用強度。強度是土地使用的定量化衡量指標，基本的強度指標有：居住用地上的每英畝的住宅單元、最小宅地規模、容積率等，不同分區，土地的使用強度也通常不同。（3）規定尺度。顧名思義，主要是涉及地塊和建筑物的尺度，具體有：地塊的寬度和進深、建筑物的高度、建筑物的體積，以及院子和退紅標準等。用途、強度和尺度，土地分區規劃的三個維度，不同的用途，不同的強度，不同的尺度排列組合在一起，使美國地方的土地分區一般都多達數10種不同區域。例如美國馬里蘭州霍華德縣最新的分區管制條例HowardCountyZoningRegulations長達456頁，將域內土地劃分為41個不同區域，每個區域內的每塊土地或每幢建筑物都作了詳細的規定（霍華德縣規劃制度）。以住宅細類分區為例，依不同的建筑規劃分為各類不同面積和規格標準的城市獨幢住宅區、聯排住宅區和公寓住宅區等。在每一個細類分區中，對不同分區的高度、容積率、遠離道路的距離、室外的各種附屬物設置等均有詳細的規定。可見，土地區劃法規頒布后，每塊土地受相應分區規劃中的用途、強度、尺度規定后，土地才擁有了相應的土地開發權。土地的開發和利用必須遵守區劃法規，區劃法規的更改也受到嚴格的限制和程序約束。除了規劃規定的一些微小變動無需申請之外，土地開發和建筑物變更都要在允許利用的范圍（UsePermittedasaMatterofRight）之內。有條件的使用（ConditionalUse）是在當某些土地開發利用在特定的分區與現有規劃是適當和兼容時，由分區規劃和聽證機關批準的帶有條件的土地利用。臨時使用（TemporaryUses）是指規劃和分區部門的主管有權在任何地區授權土地臨時使用，除了一些特殊規定，臨時使用不超過90天，最多延長至一年。可見，不管是允許使用、有條件的使用還是臨時使用，都必須在分區規劃和分區管理部門的要求下進行，而不是任意為之。所有權人要求變更規劃的申請應當符合分區授權法案和分區委員會的議事規則。申請計劃必須詳細包括建筑物位置、大小、高度、表面材料等特征，與其他現存建筑包括境界線和相鄰建筑的大小和距離等，以及申請使用的主要用途、工期、最大工人數，規劃和分區部門要求的其它必要信息等。規劃變更需要舉行聽證會。規劃和分區主管根據法律條例和聽證會情況作出同意或拒絕請求的決定，批準同意的條件也要納入建筑許可和占用許可，所有權人未能遵守這些條件將被視為違規，分區管制部門有理由撤銷建筑許可和占用許可。按照申請計劃的分區變更必須與分區委員會的批準完全相符，除了在不增加住宅數量并且滿足特定條件的一些微小的修改外，與變更計劃不相符的均需要分區委員會復議。“任何人違反條例所規定的建筑建造、更改、擴大、轉換、移動或者使用的行為，或者允許這種使用的行為將被認定為非法。”一旦認定為非法，規劃和分區管理部門可以禁令、命令書或其他適當的行動來防止、減弱或消除這樣的變更或其他違反條例的行為。如果所有權人沒有在規定的時間內停止行為，規劃和管理部門可以采取一切必要的行動，包括根據法律對違反者提訟。違反規定將被處以不超過500美元的罰款，每日單獨計算。條例中明確規定的“任何顯著的變化必須按照初始分區委員會申請的程序由分區委員會核準”更是美國開發權受管制的最直接的證明。由此可見，美國的土地開發權是受嚴格管制的，每塊土地受相應分區規劃中的用途、強度、尺度規定后，就擁有了相應的法律限定內的土地開發權。任何未受申請批準的改變都是違法行為。2．土地開發權轉移土地開發權始于20世紀70年代。彼時，城市蔓延過快，嚴重地侵蝕城周邊的開放空間，造成農地快速減少。為保護農地及開放空間，地方相繼頒布一系列法案對城市空間的土地利用進行分區管制。美國政府于1981年頒布了《農地保護政策法》，將全國的農地劃分為以基本農地、特種農地、州和地方的重要農地三大類，實行嚴格的區劃管制，控制開發密度。基于保護環境、農地以及開放空間的目的，每一塊農業劃定區域內的土地都根據地方不同的人地資源稟賦規定了嚴苛的開發密度上限，即一定的土地開發權。舉例來說，如果某一農業分區所設定的農場永續經營最小規模為160英畝，則地主在每160英畝的土地上只能允許建造一棟非農建筑。為了永久性的保護農地以及綠色開放空間，政府和一些非盈利機構以協商價格購買土地所有人限定內的土地開發權。這就是土地開發權購買（Purchaseofdevelopmentrights，PDR），有的學者也稱其為農業資源保育地購買（purchaseofagriculturalconservationeasement，PACE）。而將農業區域內的土地開發權定向轉移到其他地區行使就是開發權轉移了。實踐操作中，土地開發權轉移是將發送區（開發權的出讓區域）的某一塊面積的土地開發權轉移到接受區（開發權的受讓區域）的某一塊土地上，土地開發權的受讓方得到開發權后，按項目規定將開發權按一定的方法折算成容積率或其他開發指標，在原有的開發上限的基礎上拓展了其權利。其中，發送區指的是正在尋求土地保護、降低土地開發密度的區域，接收區則是指需要適度提高土地開發強度的地區。需要指出的是，地方政府在發送區和接收區的選取以及土地開發權轉移項目的規則設定上有很強的自主性和授權彈性。每一個開發權轉移的項目中發送區（開發權的出讓區域）與接受區（開發權的受讓區域）都是事前規定好的。同時，接收區可多大限度地突破原來的開發限制以及接受區內每一個額外的開發需要多少個發送區的開發權數量也是項目前規定的。由此可見，土地開發權轉移是基于土地用途管制的，是土地區劃制度的衍生品。土地開發權轉移屬于基于美國特殊的目的而進行的實踐探索，并未實現普遍地自由交易。所以在介紹美國的開發權時，把美國由規劃確定的極其有限的土地開發權，包括其購買和轉移，說成是美國私人土地所有者自然擁有土地的全部開發權，是對美國開發權理解的極大偏誤。
四、英國的土地開發權模式
英國的土地開發權與美國基本類同，土地的使用受規劃用途管制，開發實行的是規劃許可制，即每項土地開發行為都需得到規劃當局的許可。與美國不同的是，英國的土地開發權管理更為靈活，在處理規劃變更申請時有一定程度的自由裁量權。在英國，議會授權中央規劃管理部門頒布《用途分類規劃》和《一般開發規劃》對土地用途實行管制。《用途分類規劃》將土地按使用性質進行分類。同時，不允許使用性質類別之間隨意的改變，尤其是當“實質性”的用途轉變已構成開發時。但英國土地用途管制相較美國靈活，英國1995年通過《一般開發許可導則》授予了一些許可的開發權。《導則》規定“允許開發”的類別是特定的小規模開發活動，如涂刷油漆、建造高度在2米以下的圍墻、籬笆等小規模的施工。即使是如此小的開發改變，規劃許可也隨時可依據導則第4條款收回該許可或給規劃許可附加條件。從這點看，相較美國，英國土地開發權管理倒是更為靈活，允許土地所有者未經規劃當局批準做些特定的小規模開發（巴里•卡林沃思等，2011）。除了《導則》允許的特定小規模開發外，被法律確認為“開發”活動都需要事先得到地方規劃當局的批準。所不同的是，與歐洲大陸具有“法律確定性”的規劃體系不同，“英格蘭規劃體系建立在英格蘭習慣的法律框架下，有著高度的行政裁量權”。這是英國規劃的特點，學者們將其稱之為規劃許可制度。雖然規劃決策當局是有一定的自由裁量權的，但為確保自由裁量權以有效、合適的方式運作，決策規劃申請時，政府最主要的考慮的實質性因素是發展規劃。這也是得到法律支撐的，《2004年規劃與強制收購法》第38（6）節中明確規定，“如果考慮發展規劃的目標，而這個目標是依據規劃法做出的；除非實質性的考慮因素指出還有其他因素，規劃決策必須與發展規劃相一致。”除此之外，還會考慮空間戰略規劃、地方政策、環境評價等。可見，英國是一個以規劃為主導的開發控制體系。
五、日本的土地開發權模式
20世紀的日本深受西方影響，尤其是德國和美國的土地管理。日本1919年借鑒德國法蘭克福的區劃制度，頒布了《都市計劃法》和《市街地建筑物法》對建筑物實施限制，而且將都市劃分為工業、商業及居住區。1968年《都市計劃法》修訂時，將都市區域分為市街化區域和市街化調整區域，并導入了開發許可制度。此后，又相繼修訂或制定了《國土利用計劃法》、《農業振興地域整備法》、《農地法》、《都市再開發法》、《建筑基準法》和《土地基本法》等一系列法律，進一步完善了國土計劃（日語計劃，即規劃）管制和開發許可制度。可以說，日本的土地開發權模式與英美模式基本類同，但在不斷地借鑒、模仿和實踐過程中，又結合了自身的資源稟賦特征，最終形成了一套適合本國的土地開發權模式。與英美類似，日本的土地開發權同樣受土地規劃（計劃）和土地用途管制。《土地基本法》、《國土利用計劃法》規定將國土分區，按計劃（規劃）管理。在都市，《都市計劃法》、《都市再開發法》和《建筑基準法》共同構成了都市規劃（計劃）的法律體系。《都市計劃法》將城市計劃區劃分為市街化區域和市街化調整區，并根據用途及功能，將城市分為低層住居專用地區、高層住居專用地區、近鄰商業地區、商業、工業、工業專用地區等12類功能分區。同時，依據《建筑基準法》對各功能區內的建筑物的用途、容積率、建筑密度、層數、高度、建筑前面道路的寬度、建筑間隔等都有明確規定。與英美不同的是，鑒于土地資源極為稀缺，日本明確了土地的公共福利性質，對土地的開發實行更為嚴苛的限制。第一，日本《土地基本法》在第一章總則的第2條就直接明確“土地無論現在與將來都是用之于民的有限的寶貴資源，是國民進行各種活動的基礎。鑒于土地與公共利益關系所具有的特點，規定土地優先用于公共福利。”《國土利用計劃法》甚至規定在土地投機導致地價上漲對國民生活造成影響時，可對土地交易實行限制。日本同樣是私權社會，政府不但對土地利用有諸多的管制，更明確提出土地利用優先服務于公共福利，這點與國內許多人的認識可謂相去深遠。第二，開發許可制度。日本實行的是開發許可制度。在日本，一切的開發行為都必須向相關主管部門申請，辦理相關的許可手續，得到許可方可進行開發。根據日本國土交通廳《開發許可制度》，這里“開發行為”指“建筑物的新建、改建、增建、位置移動，土地性質、用途的變化，地塊的形狀、邊界的變更，地表超過50公分的土壤性質的改變等。包括但不限于上述”。可見，日本的土地雖是私有的，私人財產權也是神圣不可侵犯的，但是未經許可土地所有人不得實施開發行為，土地開發權是被管制的。如若土地所有人未經開發許可擅自動工改變現狀，則會被處以行政處罰并要求其恢復原狀，情節嚴重的甚至于刑事處罰。《關于違反行為的監督與處分》規定：“未經開發許可的開發行為以及實際開發行為與申請不符的，限期恢復原狀，已許可的撤銷許可”（第81條）；期限內未恢復原狀者將由行政機關代為恢復，費用由土地所有人負擔。“未經許可的開發行為，情節嚴重者應告知所在地警察局，對其實施刑事處分”。顯而易見在土地私權的日本，雖然從憲法到民法都明確規定保護公民的財產權不受到損害，但土地權益所有人未經許可擅自改變現狀的行為，不僅不受到法律的保護，反而會遭受法律的制裁。這種幾乎近于苛刻的開發許可制度，從根本上保證了土地開發權得以按規劃有效配置。第三，新城區土地權被賦予地方政府公團，即地方政府公團壟斷新區的開發。在日本，《新住宅市街地開發法》總則第6條規定，“新市街地開發事業由地方公共團體以及地方住宅供給公社等符合本法規定的公共團體實施。”以1965年在多摩地區開發為例，公團與各級地方政府攜手以原土地用途價格一次性購買域內全部土地后，一體化開發。可見，受限于土地資源低稟賦，日本將新城區土地開發權賦予地方政府公團，由其實施新區開發。
六、結論及展望
綜上所述，在美國，僅僅是規劃認可的密度上限以內的極小部分土地開發權才歸土地所有者，而由此就判斷美國的土地開發權歸私人所有是對美國土地開發權認知的極大偏誤。在英國，土地開發權也不是簡單歸公，土地開發權國有化的法案已被廢止。在日本，由于土地極為稀缺，實行嚴格的土地開發制度，將土地的開發權賦予公共福利屬性，更將新城區域的土地開發權賦予政府公團。實際上，無論是美國、英國還是近鄰日本，土地使用都是受規劃和用途管制的，開發行為即使符合規劃與用途管制，也必須向決策當局申請。可見，從現代西方市場經濟法治社會的實踐來看，土地開發權是既非國有也非私有，也不能簡單地界定為政府與土地所有人之間分享的權利。土地開發權并不是土地所有權人的私權力，土地開發權受規劃和用途管制，是政府基于社會管理的公權力對私有權力的規制。實際上，在厘清國外實踐的基礎上，土地開發權還有許多問題亟待研究。譬如，土地開發權演進機理、土地開發權的收益如何分配？尤其是中國所處的這個加速城市化過程，土地開發權的分配有無特殊性？與土地開發權轉移有諸多相似性的中間特色的實踐增減掛鉤、地票制度有無普遍性？對這些問題的深入研究，不僅有助于夯實國內外土地開發權的理論基礎，更是對破解城市化過程中的土地“迷局”大有裨益。
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土地性質和規劃用途范文第4篇
關鍵詞：土地交易資源配置交易制度完善
Abstract: The principle of implementing the land transactions, adhering to the reserve priority, permit trading and scanty develop simultaneously, can fully guarantee the government monopoly land market, but also can effectively promote the land market development, obtain the good effect in practice. This paper proposes using the city land use research train thought based on the system analysis method, undertakes an analysis that dividing the rule and system arrangement into system , governance and operation these three levels, and studies the interaction between different factors in different levels, to perfect trading system.
Key words: land transactions; resource allocation; transaction improvement system
中圖分類號: DF453文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）
1城市土地資源配置的本質
1.1土地資源配置的方式
土地具有自然和經濟的雙重屬性。土地的自然性體現在數量的有限性、沃度的差異性、利用方式的可持續性和位置的空間性等方面；土地的經濟性反映在供給的稀缺性、報酬的遞減性、用途的多樣性和增值性等方面。在一定時期內可利用的土地不可再生，在一定的時間內土地的總供給量是一定的，土地用途在不同性質之間轉換，一種用途的土地的產生總是以另一種土地的減少為代價。因此，一切土地使用性質的轉換都可以看作是土地資源配置到不同人類活動中去，即土地交易。
1.2土地資源配置的機制
資源配置有兩種基本模式，即市場模式和計劃經濟模式，其中的決策主體和決策模式是不相同的，政府的管制方式也是截然不同的。自由市場模式基于價格機制發生作用，市場經濟的參與者以個體利益最大化為目標，資源為價高者得。但價格機制并非一種零成本的機制，市場很容易受人類行為機會主義的性質所左右，產生交易成本，當來自人類本性的干擾大到一定程度，市場就會失效。要控制市場失效，最好的辦法是大家都建立和遵守一定的“游戲規則”，即一個由復雜框架形成的市場制度；另一個辦法則是采取行政計劃的方式資源決定配置。現實世界里，更多的資源配置方式是以上兩種的結合。土地使用的實際效果反映了當時的土地資源配置的體制和交易機制的作用。計劃經濟下建立起的土地規劃政策不一定能適應市場機制所支配的土地資源配置的要求。那么，計劃經濟和市場經濟機制如何共同對城市土地使用發生作用處在過渡經濟體制下的我國城市應如何對計劃和市場的手段進行取舍以合理利用城市土地資源？要采取市場手段時，支撐這種機制運作的條件是否已成熟，如未成熟如何改進。
2制度分析法在研究土地資源配置中的作用
2.1制度經濟學的觀點
主流經濟學因為與社會學及行為科學明顯隔離而受到批評。由于信息不完全，人們不可能處理所有與交易有關的信息、無法預測未來，現實交易存在不確定性。制度經濟學是經濟學發展到一定階段的產物，它主要研究經濟行為與游戲規則的關系。制度的形成是交易決策的參與者議價的結果。在充滿不確定性的世界里,制度被用來規范人類之間的互動，制度是社會的游戲規則，提供塑造經濟、政治和社會組織因素的整合框架，將人類活動中的交易成本固化。制度包括正式規則如法律、章程、規定，非正式約束如慣例、行為規范，以及上述規則實施的有效性。制度是規范人類互動和社會發展的“軟件”，實際上比“硬件”（可見的現象，例如物質資金）更重要。
2.2制度分析法在城市土地利用研究中的有用性
制度經濟學的制度分析方法作為一種系統的方法，對獲取復雜研究對象的全貌方面見長，這些對象包括社會秩序、公共政策、資源配置決策等，將為理解和駕馭導致土地配置（交易）的實際效果的制度因素之間的互動關系提供有用工具。因為許多因素雖然與常識性的產品或商品交換過程不直接相關，但實際上確實影響了具體的經濟決策，研究這些問題常常采用制度分析法。制度分析法已引起關注并用于土地制度研究,例如關于西方規劃體系的研究，以及關于國際上不同地區和體制下的房地產制度的研究。我國現今所處的是由市場機制和計劃機制同時驅動的過渡經濟形式，過渡經濟形式下的城市土地利用系統極為復雜，需要多視角的研究和理解，為實踐和改進提供支持。利用制度分析法對此領域進行研究將大有裨益。
2.3一個基于制度分析法的城市土地利用政策研究框架
影響房地產交易決策的因素或游戲規則可劃分到三個層面：體制層面、管治層面和操作層面，而一些層面內的因素又可以分為規則和制度安排等范疇。體制層面的規則確定個體的權利和責任以及主管部門的架構、范圍和性質，在土地利用方面，具體包括法規、產權、財政政策、土地利用政策、管治授權的形式、建筑規范等等。體制層面的游戲規則比較硬性和穩定，要發生變動困難很大，必須經過復雜的程序且歷時很久，對參與者影響深遠。例如，在單一的私有產權情況下，影響土地開發的直接政策限制只有規劃控制，土地開發者只需通過簡單的交易行為（如購買）即可獲得土地產權進行開發。城市土地為國家所有，農村土地除已明確為國有的之外均為集體所有。法律規定，僅僅國有土地使用權可以轉手。在這種雙重產權結構下，土地開發過程受到的重要“干擾”除來自規劃控制，還來自產權，即農村集體土地首先必須轉為國有土地。結果，涉及到利用原有農用地進行城市建設的土地開發過程十分復雜，對集體土地進行開發必須先通過征地。土地利用是一種交易成本很高的經濟行為，由于經濟體制、法規、產權等方面的因素，在我國現階段土地開發面臨的情況更復雜。制度和管治層面對于土地利用所產生效益的規模和分配影響力巨大，理論上說，為建立有利于提高土地利用效率的市場機制，這兩個層面的規則以及制度安排應清晰、穩定并且嚴格、不偏不倚地執行。
3、完善委托交易制度的幾點思考
作為土地資產經營管理重要內容的委托交易制度，需要隨著社會經濟發展，在實踐中不斷發展和完善。
3.1完善委托交易制度，要堅持儲備優先、計劃管理。
對于政府重點項目、成片開發的新征地項目和舊城改造項目，必須堅持政府統征和收購儲備，以促進城市規劃落實，增強政府調控土地市場能力。對于中小規模的存量宗地，可以采取委托交易方式直接入市，減少土地流轉環節、提高土地供應效率，但必須嚴格落實土地供應年度計劃，實現土地供應總量、區域、結構、節奏平衡，促進市場持續健康發展。
3.2完善委托交易制度，要針對土地用途改變，分類確定政府土地收益征收標準和辦法。
區別重新出讓的土地用途，現階段按照成交價的一定比例征收土地收益。這表明，原土地使用人獲得的土地轉讓補償，與地塊原用途相關度小，而與規劃用途相關度大。這種辦法操作性強，但合理性有待進一步提高。近期，我市擬深入研究分析土地市場典型案例，科學測算土地用途發生不同變化時的不同增值率，進而分類確定不同區域、不同用途變化（工業商業、工業住宅、商業住宅、住宅商業等）的政府收益征收標準。
3.3完善委托交易制度，要進一步優化辦理程序，妥善處理各類法律關系。
土地性質和規劃用途范文第5篇
關鍵詞：農地發展權；征地；補償；綜述
我國自1987年《土地管理法》開始實施以來，土地征收補償一直按照耕地年產值的倍數標準，僅考慮了農地的生產資料價值，嚴重脫離了實際，影響了失地農民生活，也導致了很多社會矛盾。農地的價值除了包括生產資料的價值，也包含了農民生活保障的價值和國家糧食安全的價值，這兩部分價值可以通過對農地發展權補償來體現。農地發展權是農地改變用途的過程中產生的價值增值。理論界對農地發展權的歸屬、土地增值收益分配、農地發展權補償方式等問題存在很多爭議。通過查閱大量文獻資料，總結規律，在此基礎上對征地中農地發展權補償的理論研究綜述。
一、農地發展權的性質研究
土地發展權，這一構想最初源于英國采礦權與土地所有權分離而單獨出售和支配。此后，美國、法國等陸續建立了該制度，但不同國家的具體制度設計差異較大。我國土地發展權的研究開始于20世紀90年代，年限較短，相關制度還沒有設置。土地發展權可以分為農地發展權和市地發展權，本文研究界定的發展權是農地發展權，即改變農地使用性質的權利。
土地發展權是土地所有權的一部分，是可與土地所有權分割而單獨使用、處分的財產權，是一種與土地所有權具有相同效力和權能的物權。沈守愚（1998）認為它的權源是國家，很多學者提出土地發展權是因土地管制而產生的，沒有國家對土地的分區控制和用途管制就沒有土地發展權。近年來學者們從不同的角度研究土地發展權，拓寬了研究廣度和深度，對土地發展權的認識也越來越全面。如從經濟法律關系的角度、從人權的角度理解土地發展權。
二、農地發展權的歸屬研究
國外關于農地發展權的歸屬，有兩種主要處理方式：一是農地發展權同地上權、抵押權等一樣，首先自動歸屬于土地所有人，政府要保護農地，須事先向所有人購買發展權，具有代表性的是美國。二是農地發展權一開始就屬于國家或政府，土地所有人或使用人若想改變用途或利用強度，必須向政府申請或購買農地發展權，典型的是英國。
農地發展權的歸屬影響征地補償額的確定和土地增值收益的分配，并且影響未被征地農民的利益補償。當前，我國對農地發展權的歸屬研究爭議較多，主要有三種觀點，即農地發展權全部歸國家、全部歸土地所有者和兩者共享。
（一）農地發展權應全部歸國家所有的觀點
我國現行《土地管理法》實行的基本是土地發展權國有模式。很多學者支持現有模式，認為從土地用途管制、耕地保護的角度農地發展權應歸國家所有，這樣看似限制了農地轉為非農建設用地的靈活性，影響了農村集體和農民的收益，實則保護了農地不被輕易轉用和占用，保護了農地的農業生產方式，同時也保護了農民的長遠利益。陳柏峰（2012）認為土地發展增益源于外力增值，是全體社會大眾努力的結果，地塊的發展增益與國家發展戰略、城市規劃、非農用地供應政策、城市化速度等因素密切相關。從這個角度說，農地發展權也不應該全部歸土地所有者所有。我國還應當堅持土地發展權國有模式，并通過完善具體制度來保障土地發展增益全民共享，一部分收益用來反哺失地農民。如目前臺灣地區明確宣示土地發展權國有，但政府并沒有獲取全部土地發展增益，農地所有權人在土地開發中可以分享不菲的發展增益。
（二）農地發展權應全部歸土地所有者所有的觀點
也有學者從農地發展權的性質，農民利益保護的角度認為農地發展權應歸農民集體所有。劉永湘、劉國臻等認為非公共利益性質的征地行為壓抑了集體土地所有者的土地發展權，給集體土地所有者帶來了損失。這是有經濟實力的用地單位利用國家公權力侵犯農民私權利的行為。劉明明、黃滟、張安錄等都贊成農地發展權主要屬于農民集體所有，不能因為國家宏觀調控而抹殺了土地產權，土地發展權歸農民集體所有有利于土地流轉和土地資源合理配置。
（三）國家和土地所有者共享土地發展權的觀點
就我國現狀來看，不適合將土地發展權全部歸國家，那樣農民分享土地增值收益就沒有了理論依據；也不適合將農地發展權全部歸農民集體，國家還要通過土地規劃、分區控制、用途管制等限制土地自由開發。周誠（2006）曾提出“私公兼顧論”和“農地全面產權觀”，指出在農地自然增值的公平分配應當全面顧及失地農民和國家。王永慧、嚴金明、何元斌、林泉等認為實體發展權價值應由政府和農村集體共同分享。可以從土地發展權增值收益來源的角度來確定增值收益分配，因土地規劃、改變用途帶來的增值收益歸國家所有，因土地使用者增加投入帶來的增值收益歸土地所有者所有，因土地自然增值帶來的收益歸國家和土地所有者共同所有。
三、農地發展權價值補償方式研究
不論農地發展權的歸屬如何界定，未來我國在征地補償中必將考慮使農民能夠分享土地增值收益，保護農民的土地權益。對于發展權的補償方式，可以采取直接的方式如國家購買發展權，或間接的方式如提高失地農民社會保障等。
（一）國家直接購買土地發展權
國家直接購買發展權是建立在發展權歸土地所有者所有的基礎上的，采用這種方式，政府的財政負擔重，和我國現行征地制度完全不銜接，相應的制度建設存在很多困難。劉明明（2008）認為我國應當借鑒美國的經驗，采取國家購買發展權和發展權移轉兩種模式，其中應當以發展權移轉為主，輔之以國家購買發展權。但事實上發展權移轉需要完善的土地發展權市場，我國現在還不具備條件。
（二）嘗試多種補償方式
也有學者提出了許多靈活的發展權補償方式，可以歸納為以下幾種：1.完善農民的生活保障體系，使失地農民教育、醫療、養老有保障；2.如果征地后土地用于生產經營活動，可以讓失地農民自愿入股或安排工作，直接參與土地的后續開發經營，使其長期獲益；3.考慮增加 “土地發展權補貼”，按被征收土地面積發放，國家可以從全國“土地財政”收入中提取一定比例的經費，作為“土地發展權補貼”的資金來源；4.將征地過程產生的土地收益全部返還失地農民，國家通過征收農地發展稅參與土地增值收益分配。這些補償方式是對現行征地制度的補充，而不是推到重建，更現實可行、可操作。
四、農地發展權評估研究
在國際上用于土地發展權估價的方法主要有：依據發展權涵義定價，依據市場定價，依據產權價格因素量化定價（特征價格法），依據條件評估法（CVM）定價等。近年來，我國學者對土地發展權價值評估也有許多研究。
農地發展權評估思路大體可分為“加法”和“減法”。“減法”的觀點認為發展權價值=改變用途后的土地價值-原農業土地價值。前者可以用市場法、收益法、假設開發法等計算不同用途土地價格；后者可以從土地作為農業生產資料所能帶來的收益的角度計算土地價格。“加法”的觀點從失地農民未來生活保障的角度評估發展權價值，認為土地發展權價值等于農民就業、養老、醫療及失業等社會保障費用的總和。也有一些其他的計算方法，如從土地未來發展潛力的角度評估，主要考慮土地與城市邊緣的距離、城市邊緣的開發程度、每公里交通費等因素。
五、對農地發展權價值補償的思考
（一）設立農地發展權具有重要意義
我國現行的征地補償制度，沒有使失地農民分享土地增值收益，脫離了農地的實際價值。因為征地補償偏低，引發許多案件，矛盾較為尖銳。在城市快速擴張的過程中，以低廉的價格購得農用地，再以較高的價格在城市交易，這實際上是另一種形式的“剪刀差”，只不過過去的載體是農產品，現在是農村的土地，這是對農民極大的不公平。引入土地發展權，維護農民土地權益，使農村集體、農戶都能分享土地增值收益，已是勢在必行。設置農地發展權是我國進一步深化，明晰農村土地產權，適應經濟社會發展的需要；是保護農民利益，調動農民生產積極性，促進土地規模經營的需要；也是耕地保護，有效利用土地的需要。
（二）我國的農地發展權不適合全部歸土地所有者所有
有學者批判現有征地模式，主張將土地發展權完全歸土地所有者所有。我國現在實行的是土地發展權完全歸國家所有的模式，如果轉換為土地發展權全部歸土地所有者，需要很高的制度轉換成本。而且轉換以后也不能實現期望的社會公平，在城市未來規劃區內的城郊農民將獲得高額的土地增值收益，而那些沒有機會被征地的農民，擁有的土地發展權不能帶來任何收益。這樣的制度安排不僅不會促進社會公平，相反是另一種制度不公平，只是把城市擴張和農民收益的矛盾變為了不同區位農民收益之間的矛盾。從當前中國的國情來看，還是應該堅持土地發展權國有，在此基礎上最終通過公共財政，采用不同的方式，補償全體農民。
（三）適當保障農民土地發展權權益
政府應從立法的層面，建立新的征地補償制度，從土地轉換用途后的價值增值中分出一部分作為對失地農民土地發展權的補償。同時，對沒有被征地的農民，也要考慮限制土地發展權的補償，從已開發土地的發展增益中拿出適當的份額進行再分配。
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