房地產行業財務處理
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產行業財務處理范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
房地產行業財務處理范文第1篇
關鍵詞：建筑工程 房地產 建安企業 稅收征管
我國房地產行業的飛速發展我為我國國民經濟的發展起到促進作用。由于建筑安裝企業存在施工時間長、投資大的特點，在具體操作中，存在著較大的稅收籌劃空間。然而近年來，我國的稅收法律法規日趨完善，雖然稅收利率的差別依然存在，但是納稅籌劃的空間逐漸降低。在全面稅收約束下的市場經濟的競爭環境中，如何通過稅務籌劃，達到最大限度地降低稅收成本以及提高資金的使用效益，成為擺在企業面前的一道難題。部分企業使用違法違規的手段進行稅務籌劃，因此，必須要加強房地產以及建安企業的稅收征管。
一、我國建安企業稅收征管存在的問題
受到金融危機的沖擊，我國的稅收征管的矛盾日益突出。近些年來強勢發展的房地產業和建筑安裝業的企業所得稅征收卻十分困難，在各行業稅收管理中，基本處于末項的位置。如何在金融危機的形勢下引導房地產以及建安企業持續、健康、穩定地發展，依法進行納稅，是亟待解決的重大難題。我國房地產與建安企業在稅收征管中存在的問題如下：
（一）隱瞞預售收入
部分房地產及建安企業將預售購房的金額掛名在其他金額往來上，或者記錄在短期借貸項目中，在賬面上沒有真是的反應。不僅如此，部分企業私下制作憑證，預售房屋，將金額存入其他賬戶中，故意隱瞞預售收入，企圖逃脫所得稅。
（二）隱瞞銷售收入
由于 目前的國內經濟形勢處于低迷狀態，各地的房地產銷售量大幅下降，銷售價格也降低，導致銷售收入的減少。在經濟勢頭較差的情況下，部分房地產及建安企業故意隱瞞銷售收入，偷逃所得稅。
（三）混淆應稅收入
部分房地產及建安企業將視同銷售收入的部分金額故意隱瞞，不作為應稅收入，不主動向稅務部門申報。如果被稅務部門發現，再確認聯系。
（四）屬地納稅意識低
建安企業的流動性較強，由于部分注冊的企業實際施工地址與注冊地址并不一致，多數企業的屬地納稅意識薄弱，拖欠稅款或者直接在注冊地納稅的事件屢見不鮮。
二、強化房地產及建安企業實施稅收征管的意義
隨著我國國民經濟的快速增長，我國的房地產以及建安行業得到了快速的發展，與此同時，房地產的行業稅收也隨之增加。目前，稅收在房地產行業的宏觀調控作用日益顯現，房地產的稅收已經成為我國的財政稅收的一個重要的來源部分。
自從新的《營業稅條例》、《增值稅條例》等相關法律法規的頒布和實施以來，關于預收款項、甲供材等政策的變化較大，確定我國的房地產以及建安企業中關于預收款項以及自產貨物的納稅義務，以及其稅款的計算成為了重點和難點所在，在相關業務處理中，應該保持高度的重視。在此基礎上，深入研究探析我國的房地產以及建安企業的稅收征管問題，提出進一步強化房地產行業的稅收征管的政策與措施，有著至關重要的意義。
（一）深入探析房地產行業的稅收征管問題，有利于分析影響稅收收入的因素
房地產業和建安企業歷來是稅收管理的重點，同時也是十分棘手的難點。由于影響稅收的主要因素是經濟因素、政治因素以及稅收征管因素。通過對于房地產以及建安企業的稅收征收問題的研究，可以為稅收征管因素雖與稅收的影響提供有力的參考，用實例分析稅收征管因素的影響力。
（二）加強稅收征管問題的研究探析，有利于完善稅收政策
隨著我國的社會主義市場經濟的不斷深入發展，人民的生活水平有了顯著的提高。房地產行業在國家產業結構中的突出位置日益顯現。通過對于房地產行業的稅收征管問題的深入研究，尤其歸納整理是針對開發環節、銷售環節等稅款征收管理方面的建議，對于完善我國的房地產以及建安企業的稅收政策有著重要的意義。
（三）加強稅收征管問題的研究探析，有利于開展同業稅負分析
稅收負擔作為納稅人繳納的稅款占營業收入的比重，在同同一行業中，數值相差不大。稅務機關通過開展同行業的稅負分析研究，根據各個地區的不同情況，確定出房地產行業的平均稅負，根據稅負企業進行納稅評估，開展監督活動，有利于提高稅收的征管水平。
（四）加強稅收征管問題的研究探析，有利于考核稅收征管力度
通過對于房地產以及建安企業的稅收征管問題的研究分析，在考核評價稅收征管力度、測算地區的房地產行業的平均稅負之后，可以從稅務機關的另一個角度去分析研究各類稅種的稅收負擔情況，考核稅收征管力度，不斷改進稅收征管的措施方法，進一步提高稅收征管的水平。
（五）加強稅收征管問題的研究探析，有利于建立稅收預警機制
由于近年來國家實行住房制度和用地制度的改革，我國房地產行業的發展對于國民經濟的促進作用日益體現出來。根據房地產行業的各項經濟指標，加強研究探討房地產行業稅收征管的問題，對房地產及建安企業與稅收有關的數據統計分析，有利于稅收機關掌握房地產相關行業的稅收收入的變化情況，對于加強房地產行業的稅收監控、避免稅收漏洞、建立稅收預警機制、促進稅收征管水平有著積極的意義。
強化房地產以及建安企業的稅收征管，有利于分析影響稅收收入的因素，完善稅收政策，開展同行業稅負分析，考核評價稅收征管力度，建立相應的稅收預警機制，對于促進我國的經濟發展有著重要的現實意義。
參考文獻：
房地產行業財務處理范文第2篇
關鍵詞 房地產企業 財務管理 財務信息化
目前，隨著房地產市場競爭程度的日益加強，我國房地產市場總體上已經出現了供大于求的狀況，企業所面臨的挑戰也在不斷加大。因此，要充分把握市場商機，促進房地產行業的健康發展，就必須合理配置各種資源，以保證房地產企業的高效管理。在這種情況下，房地產企業正確認識并全面實行財務信息化管理是十分必要的。
一、財務信息化對房地產企業發展的重要意義
（一）財務信息化有助于提高房地產企業的核心競爭力
由于房地產企業一般都有投資規模大、資金需求量大、開發周期長、與地區經濟發展程度關聯度高等自身的特點，所以為了提高房地產企業的核心競爭力，增強其盈利能力，就必須加強對企業的業務流程控制、資金鏈控制和成本控制。通過引入財務信息化管理，對實現房地產企業業務流程控制、資金鏈控制和成本控制，對提高企業核心競爭力，都將起到積極的作用。
（二）財務信息化有助于提升房地產企業管理效率
隨著我國經濟的發展以及房地產企業規模的逐漸擴大，財務管理難度也在不斷增加，這不僅體現在房地產企業涉及資金的體量越來越大，也體現在母子公司之間的管理層級越來越復雜，這就需要更加高效的財務管理模式來適應業務發展的需求。通過房地產企業財務信息化管理，可以有效地壓縮企業管理信息傳送的時間與空間的距離，實現企業財務的標準化管理和智能化辦公，既避免了繁雜的人力勞動帶來的誤差，也提高了企業財務管理的效率，進一步體現出其提高企業集團財務管控能力的積極價值。
（三）財務信息化有助于防范房地產企業財務風險
房地產行業自身的發展規律還決定了房地產企業容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響。房地產企業運用財務信息化手段，可以對投資項目進行更加科學的綜合分析，進而降低項目的投資風險。同時，通過運用財務信息化手段，還可以對房地產企業的資金使用、融資規劃等設定警戒線，減少人為的干預因素，切實實現防范企業財務風險的目標。
二、現階段房地產企業財務信息化管理中存在的問題
（一）企業管理人員對財務信息化的認識不到位
房地產企業高速發展的近30多年以來，雖然也建立了與自己行業相配套的一系列模式、體制和方式等，而且在過去的時間里，也取得了比較好的效果。但是，隨著房地產行業規模的不斷擴大以及市場對房地產多樣化的需求，過去的一些企業的管理理念、管理模式、資金運作方式、生產組織方式等都出現了與市場發展不適應的狀況。目前，許多房地產企業的管理人員對財務信息化的認識還不到位，還有相當一部分企業認為實現財務信息化的目的只是單純地讓財務會計人員從繁雜的手工勞動中解放出來，減輕他們的工作量，而沒有認識到財務管理信息化是企業管理信息化的核心，是實現管理現代化的技術保障。還有一部分企業甚至認為以前的傳統管理方法也挺好，即使不加強信息化建設，企業也能很好地發展，沒有認識到財務信息化的重要性。這些錯誤的認識都嚴重影響了房地產企業財務信息化的進程。
（二）企業財務會計信息失真
一方面，現代企業管理最根本的是信息的管理，房地產企業必須及時掌握真實準確的信息來控制物流、資金流。但是，目前我國不少房地產企業由于部門或個人利益等因素，導致存在有意或無意的信息傳遞不對稱、不真實的情況。房地產企業財務會計信息失真，使企業的決策者難以獲得準確的財務信息，難以對瞬息萬變的市場做出有效的科學決策。
另一方面，隨著房地產企業規模不斷擴大，在集團公司和各個子公司之間要進行會計信息的處理，需要向財務信息總系統提供更加準確的數據，但是各個子公司之間具有不同的業務性質，財務處理的具體程序也是不相同的。因此，總公司和各個子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實現了表面的信息共享，卻沒有實際的指導作用，反而在財務信息化管理中制造了障礙。
（三）財務信息化管理專業人才不足
要搞好房地產企業財務信息化建設，高素質的財務人員是重要的人力資本基礎。但是，由于長期以來的粗放型經營，目前的財會人員隊伍中吸收了許多對房地產企業會計制度和財務制度不太熟悉的人員，部分房地產企業的財會工作人員在專業知識和專業技能方面與實際需要都存在一定差距。這種財務人員的組織結構和知識結構狀況，難以適應房地產企業發展的要求。同時，不少財會人員由于學歷不高、專業知識不強、學習勁頭不足等原因，就產生了缺乏財務信息化管理的能力和意識，其財務管理能力和理念已經不能適應現代企業管理的需求。為了房地產企業的健康、平穩、可持續發展，迫切需要培育一批具有財務信息化管理能力的專業人才。
（四）財務管理應用軟件比較滯后
隨著經濟的發展，房地產企業在財務預測的基礎上，獨立自主的進行生產經營決策，在決策執行過程中還要加強控制，事后要組織好核算和分析，因而需要開發出融入企業文化和管理理念的統一財務管理軟件。但是，目前大多數房地產企業缺乏開發自己企業財務管理軟件的專門技術人才，而一些國外大公司的財務管理軟件不但價格貴，而且也存在“水土不服”的現象。所以，我國目前實施財務信息化管理的房地產企業大多選擇一些通用的財務管理軟件。這些財務管理軟件雖然也能滿足房地產企業的部分需求，但是功能比較滯后，更為突出的缺陷在于不能滿足企業的個性化需求，難以按照企業的經營思路設計出不同的功能，不能很好地滿足財務管理工作的實際需要。
三、針對財務管理信息化面臨問題的解決對策
（一）提高企業管理層對財務信息化的認識水平
要想進行房地產企業的財務管理信息化建設，就必須提高企業管理層對財務信息化的認識水平，要讓他們認識到實現財務管理信息化不僅是核算工具和核算方法的改進，更是對財務管理工作的一次大變革，不僅能夠將財務管理人員從繁雜的基礎財務會計工作中解脫出來，提高他們的工作效率，更能使財務管理人員將更多的時間和精力用于研究公司資金運作、統籌策劃，既為企業的決策層提供更加可靠的分析數據，更能當好領導的參謀和助手。所以，房地產企業的經營者和財務會計工作人員，特別是企業管理層，一定要對財務信息化管理有正確的認識和足夠的重視，這樣才能為企業實行財務信息化管理提供組織保障。
（二）優化財務信息化體系建設
要想實現房地產企業的財務信息化，就必須建立與完善財務信息化體系，為實現房地產企業財務信息化管理提供制度保障。房地產企業不僅要根據國家有關法律法規，建立健全本企業的財務信息化管理的相關制度，譬如財務信息化系統操作管理制度、財務信息化軟、硬件管理制度、財務信息化管理崗位責任制度、財務信息化管理檔案管理制度等。而且，要根據現代企業管理制度對財務管理信息化建設的要求，不斷進行優化和完善，要根據工作中發現的新情況、新問題，不斷完善財務管理信息系統的功能，使其能夠更好地適應企業的發展要求，最終達到持續優化、提升管理水平，全面實現財務管理的目標。
（三）開發與企業管理中實際需要的相適應的財務軟件
房地產企業應結合自身實際，總結自身特點，組織專業技術人員，研究開發出適合自己的財務信息化管理平臺，逐步實現企業各個生產過程中財務、資金、流程等信息的集成和數據共享，為實現企業優質、高效的財務信息化管理提供技術支持。信息化財務軟件可以參照新一代ERP系統中所具有的功能模塊，將事前財務管理信息處理，到事后財務信息的反映，不僅在財務系統的內部各模塊充分集成，而且與采購、生產等系統也達到無縫對接，使企業各項經營業務的財務信息能及時準確的得到反饋，從而加強對企業資金流的全局管理和控制。強調面向業務流程的財務信息的收集、分析和控制，使財務系統能支持重組后的業務流程，并做到對業務活動的成本控制，更全面地提供財務管理信息，為企業戰略決策和業務操作等各層次的管理需要服務。
（四）培養滿足財務信息化需求的復合型人才
目前，房地產企業實施財務管理信息化的關鍵就是培養滿足財務信息化需求的復合型人才。首先，企業管理層要認識到人才對房地產企業實施財務管理信息化的重要作用，管理層要不遺余力地支持企業引進既懂信息技術又懂財務管理的復合型人才，同時，也重視內部挖潛。其次，企業的財務工作人員也要認識到學習的迫切性，要主動靠前一步，根據財務信息化管理的要求積極進修，力爭早日成為符合企業財務信息化管理要求的復合型人才。
（作者單位為上海淀山湖新城發展有限公司）
參考文獻
[1] 周波.對信息化財務管理的若干探討[J].會計師，2014（11）.
房地產行業財務處理范文第3篇
關鍵詞：企業內部；財務控制；現狀；措施
房地產企業屬于資金密集型行業，并且具有較高的風險性，在當前社會競爭日益激烈的環境下，房地產企業要想得以發展長遠，就必須從管理上入手，提高企業管理水平，加強內部財務控制。
一、企業內部財務控制的概述
（一）內部財務控制的定義及目標
內部財務控制是利用控制論的基本原理和方法，對財務活動進行科學的規范、約束、評價等一系列方法、技術、程序及理念的總稱，以期達到財務活動預定目標的活動。
就企業內部財務控制而言，其最終目標是企業戰略計劃的快速實施，實現企業價值的最大化。因此，需要在進行財務控制的過程中有針對性的對戰略的制定、實施及控制階段采取對應的內部財務控制措施，同時還要整合并優化企業資源，使之得以有效的應用。
（二）財務控制的方式
財務控制包括了兩個方面：一個是內部財務控制；另一個是外部財務控制，這里我們主要對前者進行了解，其涉及的對象主要有董事會、經理層，還有相關負責人及他們所建立的財務控制體系。財務控制的方式通常有兩部分組成，即激勵措施和約束手段。
二、企業內部財務控制的現狀分析
（一）內部控制制度不夠健全
在現代企業管理制度中最為重要的一個組成部分就是內部控制制度，其作用非常之大，不僅能對企業財產的安全與完整起到保護作用，還能確保會計信息資料真實且正確，同時還能實現有效、協調的運轉各部門的經營活動。在現階段看來，大部分房地產企業在管理制度上缺乏合理的組織制度，對于權責的劃分還不夠清晰，缺乏崗位責任，這就使得企業在購、產、銷、賬、錢、物等方面的分管原則得不到徹底貫徹；另外，由于在檢查稽核方面沒有完善的制度進行規范，缺乏考核制度，因此就會導致較多差錯舞弊的相關行為出現。
（二）財務預算編制執行不規范
目前在我國房地產企業之中，一些企業并沒有真正有效的法人治理結構，在企業財務預算編制過程中董事會和董事長較少參與，再加上大部分企業還沒有真正了解財務預算管理的重要性，對于其有無必要開展還存在一些爭議，因此，這塊的工作都由財會部門或者預算小組一起完成，這樣就使得財務預算管理沒有了權威性和前瞻性，以致于財務預算的內部控制作用很難得到發揮。
另外，還有一些房地產企業以歷史指標和過去的活動為基礎，對于未來的財務預算指標指主要依據資金、技術以及管理水平來確定，這樣進行財務預算編制工作，通常都會忽視外部環境，不會對其進行詳細的調研和預測，從而導致財務預算指標與外部環境很難互相適應，預算差異大，不斷的根據實際情況對預算進行調整，導致預算缺乏嚴肅性，也失去了考核標準化的意義。
（三）信息化建設水平低
房地產公司信息化主要集中在財務處理、流程審批、房源管理三大方面。由于房地產業賬務處理繁瑣、復雜，目前大部分房地產企業已經實現了會計電算化，但受企業經濟實力、社會環境影響，信息處理僅維持在局部的范圍。若干信息無法披露，導致財務信息不暢，資源無法共享。
在流程審批及房源管理方面，企業還遠遠沒有實現信息化，仍采用以往的紙質單據審批及專人管理的方法。即使個別有前瞻性的企業已經逐步嘗試明源、OA等軟件，部分解決了企業在相關業務領域的一些問題。但各業務模塊相對獨立，信息資源屬于自閉狀態，分散在各部門，難以及時更新，也難以實現對財務數據的共享。這就對企業的財務管理造成了極大的障礙，難以實時監控財務動態。出現市場反應遲鈍等諸多問題。由于信息傳遞不及時，甚至出現一房多賣等重大管理漏洞。
三、加強企業內部財務控制的措施
（一）建立健全財務管理制度和內部控制制度
對于房地產企業來說，內部控制制度的建立和完善應該重點把握下面兩個關鍵點：（1）企業需要根據自身實際情況，在相關法律法規的指導下設立股東會及經理層；（2）對于各部門的工作崗位要分工明確，而崗位的職責權限也應該有相應的崗位說明書及業務流程，企業員工在授權范圍內承擔責任。（3）對財務工作的相關業務程序和人員職責權限需要清晰明確，在機制上、制度上達到規范行為、控制風險、防范舞弊、糾正差錯的效果，從而使財務工作能規范有序地進行得到切實保證。
（二）完善全面預算管理模式
企業進行預算管理的目的是使企業既定的經營發展目標得以實現，對企業經營活動進行編制預案，并且還要在工作中讓其貫徹執行得到保證。在房地產企業當中，全面完善的預算管理體系包括了企業的所有業務及所有員工，對財務預算進行全方位、貫穿式的管理與控制，對企業的預算分析工作進行分期處理。為了使財務流向的管理工作能夠切實做好，有必要讓全員及全部門參與到預算編制的過程中去，要做到“精打細算”每一筆經費。為了能夠對開發項目的各階段，包括：可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等的推進程度進行科學、合理的掌握，企業應該建立并完善動態調整型的財務預算，促進企業資金的周轉與回籠，從而使公司更好的預見資金風險，并提高其承受風險的能力。就財務部門而言，要想實現精確、真實、合理合法的財務流動，就必須要做好對財務預算的監督工作，及時跟蹤與財務相關的管理程序、環節以及最終結果等。
（三）加快財務信息系統建設
在企業經營活動中，作為企業戰略決策依據的財務信息是其集中反映。房地產企業進行信息化建設對于企業快速、方便的獲得財務信息起到很好幫助作用，從而也讓企業在做決策時更加快速和準確。同時，公司應當建立有效的溝通和信息機制，確保信息溝通交流具有時效性，實現合理推進財務內部控制，進一步規范有效信息的收集及傳達程序，并且科學合理的考查、整理與選擇各項內外信息。與此同時，企業還需要通過計算機信息技術的利用創建集團式財務共享平臺，為了實現這個目的，使信息傳遞的速度加快，企業應該根據其自身狀況對ERP系統進行合理的選擇，然后全面管理信息流、資金流及物流等方面，這樣不但能夠使企業信息溝通的水平得到提高，還能對企業財務管理工作甚至整個企業的經營狀況起到非常大的幫助作用。
四、結束語
總而言之，在當前的企業經濟控制系統中內部財務控制有著非常重要的作用，企業自身的生存與發展對于財務內部控制的依賴度越來越高，要想使企業管理水平得以提高，讓企業內部擁有的資源能夠有效地運用，達到企業快速發展的目的，就必須加強對企業內部財務的控制。
參考文獻：
[1]王真.房地產企業內部控制的現狀與必要性分析[J].時代金融，2011（9）：92-93.
房地產行業財務處理范文第4篇
關鍵詞：物業公司；物業管理；會計核算；財務管理；人才管理制度
引言
物業公司隸屬房地產行業旗下的企業，其發展具有明顯的房地產行業發展特征，屬于時下新興的朝陽企業。服務是該行業的最基本又是最重要的發展特征。我國物業公司介于我國城市房地產的綜合開發和我國城市住房制度改革背景下，通過實行住宅商品化發展管理應運而生的。我國物業公司的發展具有新時期社會主義發展的時代氣息。隨著物業管理行業在我國不斷新興和發展起來，物業公司也在中華大地上如雨后春筍般建立起來，并得到不斷發展壯大。
物業公司的運行與發展，會計在其經濟管理中扮演著十分重要的角色。物業公司的會計核算和財務管理，直接關系到物業公司的發展大計，因為物業公司的會計等方面的財務管理直接影響到物業公司的經濟效益。在公司財務管理中如果能夠做到科學化管理，會計核算工作將會得到更大的發展空間，這不僅能夠簡化會計核算工作，而且還能夠更大程度地實現物業公司各部門工作效率的提高。文章將針對物業公司的會計核算及財務處理方式進行剖析，旨在提高物業公司的財務管理活動。
一、現階段我國物業公司會計核算及財務管理的發展現狀
新時期發展視域下，我國物業公司會計核算及財務管理當下發展不明顯。物業管理作為新時期社會發展中不可或缺的服務性經濟發展行業，其發展時間雖然短暫，但是它不等同于其它服務行業，它具有其獨特的發展特征。對于物業公司本身的發展特點來說，其發展要求必須加強該公司的會計核算管理和財務管理，確保物業公司在經濟發展中具備高效性、安全性和準確性。會計核算和財務管理是物業公司財務管理的重要組成部分。同時，二者又是企業經濟發展和經濟監督的重要組成部分。
物業公司會計人員和財務人員在工作中綜合素質能力有待提高。當前，不少物業公司員工主要是直接從原企業的一些行政總務部門以及內退返聘人員，加之還有不少員工還是一些企業競爭上崗失敗的富余人員通過關系走后門手段而成為物業公司的管理骨干員工。介于歷史發展的原因，大多數會計人員和財務管理人員管理理念落后，平均年齡偏大和文化水平偏低的發展狀態。在工作綜合能力評定方面，有待提高。然而，就算是財務人員的組成隊伍，大多是原來公司的一些老財務管理人員，沒有專業的高素質的文化水平。對企業財務管理認知程度不得而知，即便是財務人員也多是沒有經過財會理論和專業知識系統學習的“半路出家”人員，僅能應付日常的會計核算工作，要求他們做好財務管理的確勉為其難。
財務管理基礎工作需要規范。物業公司加強財務規范化管理基礎工作的主體是企業的客戶和職工。由于物業公司的客戶大多是個體私營者，與公司發生的業務，不愿簽署合同或協議、提供合規票據。這既不符合財務規范化管理要求，又從反面耳濡目染地影響到職工，使他們對不規范的做法習以為常，而對正常的財務管理反而感到不適，認為是財務人員有意制造麻煩。這既不利于財務管理工作的規范進行，也阻礙和影響財務管理水平的提高。
二、當前我國物業公司會計核算和財務管理存在的問題
（一）會計人員的專業技能和職業道德素質偏低導致會計核算失真
就如上面一節所述，現階段不少物業公司員工質量以次充好以假充真的現象頻頻出現，沒有嚴格的員工準入制度和員工績效考核制度的制約，給物業公司員工濫竽充數式的經驗工作以發展契機。會計核算是一項系統的艱巨而復雜的審計方面的工作，沒有具備堅實的專業基礎和過硬的職業道德素質，是很難勝任的。然而，現階段我國不少物業公司的會計人員和財務管理人員專業素質偏低，職業道德素質能力有待加強。例如，某物業公司在一年度核算中因會計做賬不謹慎，出現死賬和漏賬情況，導致整個會計核算過程無法正常進行，給會計核算工作帶來不可估量的損失。
在財務管理方面，由于財務管理的相關工作人員職業道德偏差，導致財務管理不嚴，拉幫結伙貪污現象嚴重，給公司經濟發展帶來極大的影響。
（二）財務管理的松散性導致公司財務混亂
松散的財務管理促使公司財務混亂。受到傳統的財務管理的影響和公司傳統人事管理方式的制約，當前我國物業公司財務管理方面存在諸多問題，尤其是當下松散的財務管理方式，給物業公司一些一直覬覦公司資金的不法人員更多進行違法行經的機會。比如財務人員在財務管理中與會計人員相互串通，故意弄虛作假，虛報瞞報賬目等等，致使公司財務出現混亂。
不嚴格的財務管理方式，給財務管理帶來不同程度的影響。財務管理與會計管理糾結不清，制度界限和權責不明導致公司財務管理一片混亂，相關部門和相關管理成為財務管理混亂的主要替罪羊。
（三）物業公司人才管理和人才引進方面存在問題
物業公司人才方面的管理一直是該類公司進一步發展的一塊絆腳石，如何解決好物業公司人才引進成為物業公司高層們共同關注又很難解決的問題。物業公司是現行企業中的朝陽企業，誰不想往里頭鉆。眾人的覬覦和公司在人才引進的松散性成為物業公司優秀人才引進的障礙。而作為物業公司肥肉部門的財務管理部門，更是大家眼紅的關鍵部門。由此，財務管理部門的人才引進方式往往是關系式引進方式，或者是一些老員工拉關系直接進入財務管理部門，這為企業人才的發展埋下了隱患，從而導致人事管理和企業發展根基不牢。
三、加強物業公司會計核算和財務管理的優化管理措施
（一）嚴格會計從業人員和財務管理人員的準入制度
物業公司會計從業人員和財務管理人員的準入制度無小事，會計人員和財務管理人員引進不當，很可能導致整個公司的發展受到影響。所以必須嚴格會計人員和財務管理人員的準入制度。從根本上杜絕公司員工聘任的關系化發展毒瘤，澄清公司發展的污垢，凈化公司發展的環境，為公司經濟和核心發展方向奠定堅實的基礎。
（二）加強物業公司會計核算和財務方面的優化管理
物業公司的會計核算直接關系到物業公司的發展，它是物業公司經濟發展的晴雨表，有效反映公司經濟的發展狀況，從而為公司管理層和決策者提供可靠的研究數據和進一步調控物業公司的發展方向。會計核算以后的數據的真實度與公司經濟的發展方向息息相關，會計核算的真實度越高，就越有利于公司的發展，并為公司高層對企業在市場競爭中發展方向的有效調整提供堅實可靠的資料。會計核算何其重要，不可能在只言片語中說得清楚的，故而，優化會計核算的管理，提高會計核算的質量是物業公司應該關注的課題之一。
財務方面應優化管理部門結構，嚴格控制財務人員的數量和質量，從嚴處理財務方面存在的問題，杜絕無制度無責任下的私人財務關系，做到權責分明，同時并劃清各部門的權責界限，做到責任到人，責任到財務管理中的每一細節。
（三）革新人才管理制度，加強公司員工績效管理
人才是公司發展的根據，尤其是管理方面的人才，直接關系到公司發展的根本大計。革新公司人才管理制度，實現任人唯賢，杜絕任人唯親的人才引進歪風。可以通過公平公正的人才引進方式，真正做到提高公司財務管理方面人才的優化發展。同時，在長期的發展中，公司應通過高效率的員工績效管理方式，鼓勵優秀人才發展，提高公司的綜合競爭力。
結語
綜上所述，物業公司的會計核算和財務管理，在發展中相互依承、共同促進。辯證地處理好兩者的關系，優化物業公司人才管理結構，實現物業公司全新的變革式的發展管理。只有從人才引進和員工素質方面優化管理，從根本上杜絕財務蛀蟲的出現，凈化物業公司發展環境，才能更有機會提高物業公司的綜合競爭力，促使物業公司在當今激烈的市場經濟競爭中立于不敗之地。（作者單位：湖南省國立投資（控股）有限公司）
參考文獻：
[1]左溆；物業管理：燙手還是搶手[J]；現代商業銀行；2010年01期
[2]謝暉；論物業公司集團化管控模式創新[J]；物流工程與管理；2011年07期
[3]楊麗萍；論克拉瑪依物業管理的現狀及對策[J]；經營管理者；2011年15期
[4]王衛國；李光杰；；20年歷程 怡海與你同行——怡海物業20年發展紀實[J]；中國物業管理；2011年07期
[5]田愛華；城鄉一體化進程中物業管理存在的問題及對策[J]；決策探索（下半月）；2011年06期
[6]張麗萍；淺議物業公司內部控制規范[J]；現代經濟信息；2011年14期
房地產行業財務處理范文第5篇
2015年，11家上市銀行不良貸款合計9388億元，環比增加3076億元，增幅為49%。從各家銀行來看，增幅最大的是農行，同比增加70%，其次是招行、平安、浦發，分別增加70%、68%、62%；增幅最小的是中信，同比增加27%，其他銀行增幅都在40%以上。上市銀行的不良貸款在2015年增幅較大。相比而言，招行、平安在加快不良貸款的暴露，而中信銀行前期不良貸款暴露充分，新增幅度小于同業。
事實上，“不良貸款/逾期90天以上貸款 ”這個指標已經越來越受重視，這個比值低于1意味著銀行在某種程度上隱藏或延遲了“不良”的生成。測算的結果顯示：逾期90天以上的貸款合計8907億元，不良貸款/逾期90天以上的貸款的比例為1.05，且四大行該比值均大于1.1，建行達到1.62，這表明國有銀行在主動真實暴露資產質量方面，具備嚴格的資產質量評價標準。而股份制銀行中，招行將所有逾期90天以上的貸款列入不良，中信銀行接近全部列入不良，其余股份制銀行該比值普遍低于0.8，其中平安銀行僅為0.52。
在銀行業資產質量下降期間，隨著監管的趨嚴和銀行的主動調整，銀行真實暴露“不良”和嚴格執行貸款分類后，會在一定程度上加速不良數據的增長。
潛在不良貸款風險較大
根據已公布的年報數據，除了農行外，招行的不良率是業內最高的，除了認定標準外，招行也在加快風險的提前暴露。
不良率+關注類貸款占比可以視為潛在的不良貸款，這一指標的行業區間在4%-6.6%之間。其中農行最高，為6.6%；光大為6%；平安、民生、中信分別為5%左右，潛在信用風險高；浦發和招行只有4.3%-4.4%，行業內偏低。
按照不良率來看，招行的不良率在行業內偏高，資產質量風險相對較高；按照不良貸款同比增速看，招行增幅也是行業內最高，這說明其不良率認定標準相對較高，其不良率暴露較為充分。但是，如果按照不良+關注類貸款占比來看，招行潛在的不良在行業內最低，潛在信用風險低于同業。
2015年，11家上市銀行合計核銷不良貸款2985億元，加上不良貸款余額9388億元，總共毛生成的不良貸款余額為12373億元，加回核銷的不良率達到2.2%，比實際的不良率（1.7%）高0.5%。
分上市銀行來看，股份制銀行加大核銷力度，加回核銷的毛不良率較高，在2%-3.4%之間。平安最高，接近3.4%，相對于不良率高出1倍以上，資產質量問題相對較高；而招行、中信、民生、浦發都在2%-3%之間，光大最小為2%；除了農行，大行加回核銷以后的不良率都為1.9%，核銷力度同樣也在加大，但是相對其較為龐大的不良貸款規模，加回核銷后的不良率提高幅度不大。
數據顯示，公司貸款中各個行業的占比都在下降，如建行；但是一些銀行在金融業、租賃和商業服務業、交運、電力行業的貸款增幅比較明顯，如工行、農行、招行；值得一提的是，招行、平安銀行在房地產行業的貸款占比在回升，招行從12%提高到14%，平安從10%提高到11%。
從不良的行業分布來看，制造業、批發零售的不良率已經加速暴露，而產能過剩行業在 2015年得到一定程度的釋放，下一個信用風險的暴露口可能是房地產行業貸款。不良貸款依然集中在制造業、批發和零售，其中，建行這兩個行業的占比超過60%，農行超過77%，招行超過73%，中信超過80%。
采礦業、建筑業的不良率回升最大，其中，建行采礦業、建筑業的不良貸款余額占比排在第三和第四位，農行這兩個行業的不良貸款占比排在第四和第五位；采礦業的不良率從2015年的0.8%提高到3.1%。而招行采礦業不良率則從2.5%提高到6.7%。房地產行業的不良率則在回升，不良率僅次于以上四個行業。建行和農行的數據也是如此。
不過，有三個行業不良率在下降。一是交通運輸、倉儲和郵政業；二是信息傳輸、軟件和技術服務業；三是金融行業。這同穩增長、穩基建、金融加快發展相關，建行和農行的情況與此相符。相比而言，招行和中信所有行業的不良率都在回升，沒有不良率下降的行業。
從不良的區域分布來看，各個區域的不良貸款率都在提高，只有海外分行在下降。這表明經濟下行周期中，系統性風險在增加，區域不良的提高是必然，而在海外經濟復蘇過程中，海外分行的資產質量在改善過程中。海外分行的不良率變化不一，建行在下降，而工行和農行的不良率在回升。
此外，不良貸款區域分布也在轉變中，同一般認為的行業不良向中西部地區蔓延有差別。建行在珠三角、環渤海地區和西部的不良問題相對比較嚴重，而農行和工行在西部地區比較嚴重，而招行在中西部地區相對嚴重。這些區域成為不良多發區域，如果銀行債轉股逐步實施的話，這些不良高發區域都將成為重點地區。
建行2015年不良貸款正在從長三角地區向珠三角、環渤海和西部區域蔓延。因為長三角的占比在下降，而珠三角、環渤海地區、西部的占比出現明顯回升。農行2015年的不良貸款正在從長三角、珠三角、環渤海地區向西部蔓延。工行只有珠三角地區占比在下降，而西部的不良率在回升。工行只有珠三角地區占比在下降，而西部的不良率則在回升。招行不良的確在從長三角、珠三角、環渤海地區，向中西部蔓延。中信不良相對嚴重的區域是珠江流域、中部和西部地區。
信用風險潛在壓力未減輕
2015年，商業銀行信用風險暴露壓力繼續上升，商業銀行口徑不良余額增加51%，不良率升至1.67%的高位。“關注+不良、逾期貸款、核銷前不良貸款”三項指標可以作為“潛在問題資產”的參考，11家上市銀行已披露的數據顯示，潛在信用風險壓力超過了名義不良數據：“關注+不良”增加37%，占比達到5.17%；“逾期貸款”增加45%，占比達到2.64%；“核銷前不良貸款”增加5851億元，同比上升75%，相當于年初賬面不良余額的96%。
最新的數據顯示，銀行業名義不良余額升幅超過50%，不良率則升至1.67%。我們一般用三個層級的數據觀察銀行不良貸款的情況，結果顯示，2015年名義不良余額增長幅度超過40%，商業銀行口徑增幅達到51%。全口徑不良率接近2%，商業銀行不良率為1.67%。
如果從最大口徑來看，銀行業金融機構口徑包括商業銀行、政策性銀行、信用合作社等吸收公眾存款的機構。銀行業金融機構資產質量數據一般由銀監會披露，但至今尚無定期披露機制。根據媒體披露的數據，截至2014年年末，銀行業金融機構不良貸款余額接近1.48萬億元，不良率為1.60%，2015年末的不良貸款余額接近2萬億元，不良率接近2%，整體不良余額增幅約為35%-40%。
如果從一般口徑來看，商業銀行口徑包括五大國有銀行、股份制銀行、城市商業銀行和農村商業銀行，以資產規模計大致相當于銀行業金融機構的77%。商業銀行資產質量數據由銀監會按季度定期披露。根據銀監會的數據，2015年商業銀行名義不良水平繼續雙升，不良率、不良余額均達到2010年以來的最高水平。
商業銀行名義不良呈現三個特征：首先，2015年不良余額增幅繼續加速；不良余額同比增幅在2015年內持續保持在50%以上，這是本輪經濟周期下行以來增速最高的年度。其次，不良率連續10個季度上升：自2013四季度以來，商業銀行不良率連續10個季度上升，2015四季度升至1.67%。最后，在財務處理之后不良結構基本穩定：在經過核銷、轉售等財務處理之后，商業銀行報表不良結構基本穩定。
如果從最小口徑看，根據已披露2015年年報的11家上市銀行的數據（以資產規模計，這11家銀行大致相當于銀行業金融機構的52%），其不良余額在2015年內的增幅為48%。
市場認為不良余額和不良率指標相對靜態，不能完全反映資產質量的潛在趨勢，中信建投提出三個替代指標作為“潛在問題資產”的度量方法。
一是關注+不良貸款，該指標可以修正銀行在不良暴露層面的顧慮。11家上市銀行2015年關注類貸款增長33%，年末關注類貸款占比為3.50%，較年初提高0.6個百分點。在此基礎上，關注+不良貸款累計規模2015年增長37%，占比升至5.17%。
二是逾期貸款，該指標可以修正五級分類過程中的主觀因素。11家上市銀行逾期貸款增幅為45%，年末逾期率為2.64%，較年初提高64BP。
三是核銷前不良貸款，該指標可以修正財務處理的影響。11家上市銀行2015年大幅提高核銷規模，總計核銷為2910億元，同比增加了72%。據此推算，銷前不良貸款在2015年增長了5851億元，較2014年增加了75%，相當于2014年年末賬面不良貸款的96%。
從上述三項替代指標的情況看，2015年以來，銀行潛在信用風險壓力并未減輕，多項指標增量和增幅處于多年高位，新增風險暴露的壓力仍然存在。
不良仍有小幅蔓延趨勢
分析商業銀行不良貸款細分結構的結果表明：1.整體而言，存在從中小微向對公部門蔓延的趨勢；2.從期限結構看，短期貸款不良升幅偏高，原因可能在于風險較高的中小企業和民營企業更多使用短期貸款；3.行業分布方面，制造業和貿易行業仍是主要發生領域，商業服務業和個人按揭升幅較大但基數較低；4.區域分布方面，環渤海和中西部不良增幅偏高。
2015年，代表性銀行對公不良貸款增幅提升至46%，四年來首次超過零售貸款不良增幅。中信建投對可獲得數據的銀行（工商銀行、中信銀行、招商銀行）的歷史表現進行了分析，結果顯示，不良貸款在對公和零售兩大類別上的分布主要體現為兩個階段。第一階段在2012-2014年，風險集中在小微貸款領域。上市銀行零售貸款不良余額增幅較高，原因可能在于零售貸款余額增速較高（年化18%），以及零售項目下的小微企業、個人經營性貸款風險持續暴露；第二階段在2015年，風險蔓延至對公領域。對公貸款不良升幅躍升至46%超過零售部門，表明風險向公司業務條線蔓延。
從期限結構看，中小企業和民營企業短期貸款壓力較大。2015年，代表性銀行短期貸款不良增幅達到67%，明顯超過中長期貸款不良的增幅。以建行和農行為例，事實上，2013年以來一直是短期貸款的不良上升較快，原因可能包括：短期貸款里，中小企業、民營企業占比較高，而這兩者是本輪不良上升的重災區；與之相比，中長期貸款中國家項目較多，質量問題暫未集中爆發。
2015年，代表性銀行不良貸款在行業分布上繼承了前期特征，制造業和貿易行業仍是主要的發生領域。從已披露年報的上市銀行（農業銀行、中信銀行、招商銀行、民生銀行、光大銀行）的不良貸款行業分布來看，主要體現出以下三方面的特征：第一，存量風險集中在制造業和批發零售業，5家銀行合計分別為1090億元和888億元，這兩類不良在2015年增速相對較低，但仍然達到42%和63%；第二，增速最高的行業是商業服務業，達到246%，但該類貸款不良余額較小；第三，市場關注度較高的房地產行業和公共事業類貸款，余額規模中等，分別為126億元和128億元，增速均為74%。
而在個人貸款方面，上市銀行（農業銀行、招商銀行）主要體現出下述特征：一是個人按揭貸款不良余額低基數高增長，在2015年的增幅達到80%，但余額仍然溫和，僅為105億元，不良率仍遠低于其他貸款品種；二是信用卡和個人經營貸款不良升幅在70%左右，推測這兩類貸款在經濟形勢低迷和前期擴張較快的背景下，將逐漸暴露相關風險；三是個人消費貸款不良增幅相對溫和。
數據顯示，代表性銀行2015年不良貸款在區域分布上出現了一定程度的分化。
中信建投分析了上市銀行（工商銀行、建設銀行、農業銀行）不良貸款區域分布的變化情況，主要呈現兩個特征：一是上升較快的區域首先是較低基數上的環渤海（增速分別為49%、110%、50%），其次是較高基數上的中西部（增速分別為48%、60%、88%）；二是不同銀行區域不良率的分化較大，其中工商銀行較為平均，建設銀行發達地區不良率較高，農業銀行發達地區不良率較低，可能與各行資產結構有關。
總體來看，由于風險層次向下遷徙，銀行不良更需以時間換空間。這主要體現在以下幾個方面：1. 占總貸款3.5%的關注類貸款向下遷徙壓力明顯上升；2. 逾期貸款年度45%的增幅與不良貸款接近，逾期/不良指標在2015年基本保持了穩定，但逾期未減值貸款同比增幅在50%-80%之間，可能意味著下階段資產風險暴露壓力仍未減輕；3. 考察“潛在問題資產”增量相對于撥備前利潤的比值，2014年后明顯上升，2015年升至30%附近，這意味著利潤表的穩定性預期在逐漸下降；4. 從企業償債能力的角度看，傳統行業存在融資性現金流的壓力。
從五級分類的角度來看：關注類貸款向下遷徙的壓力仍然較大。遷徙率描述報告期內，銀行各級貸款質量向下遷徙的比率在一定程度上可以反映銀行資產質量惡化的速度。上市銀行遷徙率的數據顯示，當前資產質量壓力主要體現為前期關注類貸款資產風險暴露的壓力。
正常類貸款向下遷徙平均比率從2014年的3.3%升至2015年的4.3%，升幅相對溫和，但考慮到正常類貸款基數龐大，這種上升趨勢仍然值得警惕；關注類貸款向下遷徙平均比率從2014年的14.8%升至2015年的24.6%，升幅較大，意味著此前關注類的資產問題有1/4在1年內暴露，這是新增不良的主要貢獻力量；次級和可疑類貸款向下遷徙的比率亦有小幅提高，但這兩項比率長期處于高位，年度變化參考意義有限。
從逾期貸款來看，商業銀行未下沉到不良的部分亟待化解。逾期貸款在一定程度上可以視作不良貸款的先行指標，一般而言，多數貸款逾期3-6個月后將被分類為不良貸款。
2015年上市銀行逾期貸款顯示出兩個特征。一是逾期貸款增幅與不良貸款接近，年度增幅在45%左右，表明（經過處置后的）不良貸款余額基本真實反映了逾期發生的規模；二是逾期/不良比率大致保持了穩定（約為1.6倍），但由于兩者規模同步增長，逾期和不良貸款差值的規模繼續擴大，將會在下階段形成新增不良的壓力。
中信建投分析了上市銀行逾期但未減值類貸款的規模和結構，總體形勢不容樂觀。雖然各家銀行的數據分化較大，但逾期未減值貸款占總貸款的規模約在1%-2%之間，逾期未減值貸款總規模年度增幅在50%-80%之間，略高于逾期貸款規模。這表明銀行業全行業積累未暴露的不良壓力仍在上升，盡管逾期未減值貸款一般具有較為足額的擔保品，擔保品公允價值覆蓋率在80%-120%之間，但總體來看，下階段新發生不良貸款的壓力仍然較大。
利潤表穩定性預期下降
參考前文提出的三個替代“潛在問題資產”的度量指標，考察一個年度內“潛在問題資產”增量相對于當期撥備前利潤的比值，能夠在一定程度上幫助評估利潤表的穩定性。結果顯示，2014-2015年的比值上升較快，2015年逾期貸款增量已經占撥備前利潤的22%，表明在極端假設下（所有逾期的貸款都形成損失），10家上市銀行撥備前的利潤需要折損22%。
從企業的償債能力看，傳統制造業債務壓力更高。銀行信貸的主體是實體經濟，銀行信貸資產質量最終反映的是企業部門的真實盈利能力。自2010年以來，一些傳統行業的整體盈利能力出現明顯下滑，但相關債務并未及時收縮（甚至還有進一步擴大），部分行業領域的債務開始呈現龐氏特征。
如果以上市公司分行業數據作為對象，可以對實體企業總債務水平和償債能力的變化趨勢獲得更直觀的了解。由于2015年的年報披露尚未完畢，中信證券使用2015年上半年的數據進行分析，結果顯示：首先，傳統行業總債務水平持續升高，2015年中期有息負債/所有者權益比值已經接近100%（相對于2000年的50%左右）；其次，2015年中期，傳統行業經營性現金流對流動負債的覆蓋能力、EBIT對總負債的覆蓋能力均已經降至10%左右；最后， 解決企業現金流成為現實問題，因此，存在改善融資性現金流的必要。
從當前的金融環境來看，信用風險的邊界主要源于債券市場的隱憂，從而導致民間金融承壓。未來一段時間，最有可能跨界對商業銀行資產質量形成傳染的風險有兩類：一是債券市場，若剛兌打破的進程超出預期，可能形成債權型市場公允價值的較大波動；二是互聯網金融市場，包括龐氏和高杠桿機構都面臨風險暴露的可能，商業銀行已經開始主動進行風險隔離，但仍可能在行業出清過程中受到牽連。
中國債券市場主流券種一直以來具有較強的剛性兌付預期，商業銀行債券類資產配置風險權重較低，配置規模較大，特別是一些機構投資者通過回購等工具進行債券資產杠桿投資。但是，在當前傳統產業經營形勢惡化、金融市場化推進、政企關系逐漸改革的背景下，一些債券開始出現違約跡象。2016年以來，違約現象從民企向國企蔓延，特別是4月央企中國鐵路物資宣布相關債務融資工具暫停交易事件對市場心理沖擊較大。
當前，互聯網金融領域的核心風險包括市場存在龐氏融資但難以及時識別；部分企業杠桿較高、流動性穩定性差、存在信用風險向流動性風險演變的趨勢。由于監管的持續強化，互聯網金融風險的蔓延值得關注。
對商業銀行而言，盡管此前已經陸續開始隔離民間金融風險（包括關閉P2P接口、排查資金挪用等），但在互聯網金融嚴厲監管、相關風險集中暴露的階段，可能仍將受到一定程度的風險牽連。
