房產稅

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房產稅范文第1篇

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一直以來，房產稅改革牽動著各方。關于房產稅的一點風吹草動，不斷地觸動媒體緊繃的神經，一次次地解讀、猜測，一次次地喊“狼來了”。而目前為止，仍然是雷聲大、雨點小，僅有上海和重慶開展個人房產稅征收試點。

5月24日，國務院辦公廳《關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，提出“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”為今年的經濟體制改革重點內容之一，再次引來各方的關注和解讀。這次，房產稅真的要來了嗎？ 房產稅前世今生

房產稅并不是一個真正意義上的新事物，1986年9月15日，國務院就了《中華人民共和國房產稅暫行條例》。《條例》規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收（不包括農村），由產權所有人繳納。其中第五條規定了幾類房產免納房產稅，其中包括個人所有非營業用的房產。房產稅一直是稅收體系中一個重要的稅種，主要針對營業用房征收，因此，多數只擁有住宅的居民對該稅種并不熟悉。

房產稅的改革可以追溯到10年前。2003年10月召開十六屆三中全會，全會公報首次提及房產稅改革的內容，其表述為“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。此后幾年，中央文件關于財稅體制改革的表述中均會例行提及加快推進房地產稅制改革，研究房地產持有環節征稅問題。房產稅的改革并不是開征一個新的稅種，而是對已有的房地產相關的稅費進行歸并，簡化稅制，拓寬稅基，特別是將征稅對象擴大到住宅，統一稅率，規范征稅依據，以房產的市場價值（基于市場交易價格的評估價值）作為征稅依據，而不再是以房產原值或租金作為征稅依據。

從2003年開始，財政部和國家稅務總局先后分3批在北京等10個省市和計劃單列市的32個縣、市、區開始房地產模擬評稅試點（“空轉”）。有關部門對房產稅相關的任何動作都極為謹慎，始終未針對空轉效果相關信息，因為任何動作都可能引來市場的過度解讀。

真正小心翼翼邁出第一步的，只有上海和重慶。2011年1月28日，上海和重慶分別開始實施各自的房產稅改革試點方案。其中，上海針對新購的住房征稅，以家庭為單位，對人均60平方米以上的住房面積進行征稅，計稅依據為住房市場交易價的70%，稅率為0.6%，但住房單價低于平均單價2倍的，稅率為0.4%；重慶對主城9區的獨棟商品住宅和新購的高檔住宅，以及非居民的二套以上普通住房征稅，計稅依據為房產交易價，稅率根據房產單價實行累進，有0.5%、1%和1.2%三檔。

滬渝兩地的試點方案，共同點在于謹慎地選擇征稅對象，通過嚴格的限定條件，盡可能縮小征稅方案的影響范圍，而且都主要是對新購房產進行征稅，新老劃斷；不同之處，上海方案更接近一般意義上的房產稅，未來可以通過調整免稅面積，擴大征稅范圍，逐步完善，而重慶方案更像是對房產的奢侈消費征收的調節稅，與我國目前實行的消費稅性質相似。 房產稅改革推出的初衷并不是為了調控房地產市場。房產稅的改革目標一直很清晰，就是將其培育為地方的一項穩定的收入來源，逐步降低地方政府對土地財政的依賴，遏制地方政府經營土地的沖動，鼓勵地方政府從關注經營城市轉向提供公共服務，為城市居民創造安居樂業的環境。

上海和重慶的試點方案盡管引起關注，但帶來的波動卻不大，因為征稅范圍較窄，涉及納稅人較少，選擇的納稅人多為高收入者，方案設定的稅率也較低，幾個因素共同促成了試點方案平穩落地，沒有帶來突出的納稅人抵制行為，也沒有對房地產市場形成明顯沖擊。盡管這兩個方案因征稅額低、房地產市場調控作用弱而被詬病，但這卻是地方政府所追求的理想結果。地方政府并不會期望通過一個稅種的改革在短期內迅速增加稅收收入，更不希望房產稅改革沖擊房地產市場。

從上海、重慶兩個試點方案也可以透露出未來房產稅改革的兩個可能傾向：一是選擇緩和的切入點，即從窄稅基、低稅率切入，條件成熟后再逐漸擴大稅基，調高稅率；二是房產稅改革將有別于以往“一刀切”式的稅制改革，而是給予地方政府更多的制定稅制的權力，中央政府只設定原則和框架，鼓勵地方政府因地制宜選擇合適的征稅對象、征稅依據以及稅率。

2013年2月20日，國務院常務會議確定將擴大個人住房房產稅改革試點范圍。此后，對于第二批列入試點的城市屢有傳聞，其中“杭州方案”最受關注。根據傳出的消息，“杭州方案”將主要參考上海模式，暫只對增量房產征收房產稅，人均免稅面積60平方米，以家庭為單位進行征收，稅率分為兩檔，對普通住宅，以交易價格的0.4%的稅率征收；對非普通住宅，以交易價格的0.8%的稅率征收。“杭州方案”雖然沒有在預期的時間內推出，而是暫緩，但透露出重要的信息，即上海模式是操作性較強的一個方案，未來最有可能在其他城市推廣。 房產稅與房價

某種意義上，我國從未有一項改革如房產稅這般經過如此充分的公開討論。但這些討論中，有些討論思路混亂，使得關注房產稅的人形成混亂的預期，無所適從。

房產稅改革是為了調控房地產市場？房產稅之所以一直以來吸引如此多的關注，的確因為其可能對房地產市場形成沖擊，房產稅自然地被視為懸在房地產市場上的“達摩克利斯之劍”，也不排除有關部門可能有過利用房產稅調控市場的考慮。

需要厘清的是，房產稅改革推出的初衷并不是為了調控房地產市場。房產稅的改革目標一直很清晰，就是將其培育為地方的一項穩定的收入來源，逐步降低地方政府對土地財政的依賴，遏制地方政府經營土地的沖動，鼓勵地方政府從關注經營城市轉向提供公共服務，為城市居民創造安居樂業的環境。

一個普遍的觀點是只要房產稅推出，房價必然大跌。因為這樣的預期，房地產開發商談房產稅“色變”，地方政府在房產稅政策上猶豫不決，許多民眾對“增加”一項稅收翹首以盼，作為潛在購房者，他們期待著這個稅收能夠為他們創造出購房的最佳時機。

從各國的實踐來看，推行房產稅的國家如美國、日本等，房地產市場依然可能存在投機和價格泡沫，遵循其自有的周期規律。房產稅在短期內可能會對房地產市場形成沖擊，由于先入為主的預期帶來的拋售行為，也由于購房者在未來所需繳納的房產稅折算為當前的“折價”，也由于持有成本提高，使得囤積房產變得無利可圖。但這個沖擊的大小，取決于各地推出的房產稅實施方案，即征稅范圍和稅率。對此的期待不可過高，因為地方政府會盡量避免房產稅對當地的房地產市場形成太大的沖擊。

長期來看，房產稅會提高房產持有成本，降低囤積房產的回報率，特別是如果設定累進的房產稅率，將極大提高持有多套房產的成本，改善房產的分布結構，增加二手房市場供給，有助于推動房地產市場健康發展。 利益集團博弈

房產稅的推出一直無時間表，政策的靴子遲遲無法落地，政府關于房產稅的表述都引來過度解讀，媒體一次次地喊“狼來了”，也可以反映出公眾的關注和緊張。

改革滯后是因為受制于利益集團激烈的博弈，也反映出決策者的謹慎態度。過去的10年，我國各個領域的改革緩慢，大環境的改革氛圍不濃，因此房產稅改革也就不那么迫切了。

征收房產稅的反對方包括房地產商、持有多套房產的有房者，也包括部分潛在購房者。房產稅給房地產市場帶來的不確定性，是房地產商最大的顧慮，因此以任志強為代表的房地產商，以房產稅將轉嫁給購房者并進而推高房價的觀點，影響一些潛在的購房者共同反對房產稅的推出，也影響部分對房地產調控有顧慮的決策者。 房產稅所增加的稅收收入對地方政府的吸引力不夠，相反，地方政府所顧慮的是，房產稅可能沖擊當地的房地產市場，從而影響房地產相關的其他稅收收入以及土地出讓收入；征收房產稅可能面臨納稅人的抵制以及由此引發的不穩定風險，也使地方政府對房產稅避之不及。

在過去的10年，持有多套房產的有房者逐漸成為一股力量，其中包括成功的商人、中高級公務員、企事業單位的中高級管理者、大學教授、高級技術人才等，他們擁有財富、權力和知識，改革的決策者也可能在其中，他們也是對決策具有間接影響的人。

基于對稅收的樸素理解，認為增加稅收必定增加負擔，也有一部分潛在購房者會反對房產稅改革。對于他們，購房支出已是巨大的負擔，難以承受未來可能的額外的房產稅支出。

改革的支持者中，重要的是一部分政府官員和專家學者，他們共同意識到當前財稅體系存在的問題和可改進的空間：中央和地方財權與事權不匹配，房產稅因其不可轉移的性質，是地方稅的理想選擇，也被各國廣泛采用；地方政府過度依賴于土地財政，難以為繼，需要尋找穩定的收入來源進行補充；房地產稅費復雜繁重，尤其集中在交易環節，需要進行兼并，轉向對持有環節征收；房產增值成為造成收入差距的重要原因，需要對此進行合理調節。這些理由成為推動房產稅改革的最重要力量，也是房產稅必須要改的原因。

基于房產稅可以降低房價的預期，一直以來都有一些潛在購房者對房產稅改革充滿期待，但他們可能會等不及，或逐漸意識到征收房產稅對他們無利可圖，卻可能在未來成為納稅人，轉而不再支持房產稅的改革。不過他們的支持只是作為輿論的一部分發揮作用，對決策影響卻不大。

利益集團的博弈最終體現為決策者猶豫不決，這是導致改革滯后的最關鍵原因。決策者需要平衡利益集團的利益，承擔決策帶來的潛在風險，可能因此就不得不推遲決策，或將包袱留給繼任者；決策者的另一顧慮來自房產稅對房地產市場乃至整體經濟的不確定性影響，政策對經濟沖擊過大是不可接受的；決策者還要考慮輿論的反應，如果輿論普遍認為這是增加新的稅收，并且強烈抵制，由此帶來的政治風險也是難以接受的。

稅務機關是改革的重要參與方，征收房產稅對整個稅務系統的征管能力是巨大的挑戰，向普通個人直接征稅而非代扣代繳也是前所未有的，因此稅務機關并無積極性推動改革。

房產稅作為地方稅，地方政府將在決策中扮演更重要的角色，試點范圍的選定乃至向全國鋪開，都必須地方政府同意并積極做好準備。房產稅所增加的稅收收入對地方政府的吸引力不夠，相反，地方政府所顧慮的是，房產稅可能沖擊當地的房地產市場，從而影響房地產相關的其他稅收收入以及土地出讓收入；征收房產稅可能面臨納稅人的抵制以及由此引發的不穩定風險，也使地方政府對房產稅避之不及。 “狼來了”還要喊多久

5月24日國務院的《通知》是一個明確的信號，房產稅年內試點擴圍已經確定，在全國范圍內鋪開也為期不遠，最多在一個政府任期內應該可以確定基本的稅制框架。

經過10年的醞釀，房產稅改革的各項準備工作已初步就緒。在輿論方面，經過10年的討論，房產稅的改革已經被大體默認，成為不可逆轉的趨勢。

新一屆政府履職半年多來，致力于推動重要領域的改革，為改革營造出較好的氛圍。關鍵部門的人事安排重用有改革意識和經驗的干將，這對房產稅改革具有實質性的推動作用。

房產稅范文第2篇

進入10月以來,關于房產稅的討論再度喧囂。

事實上,作為一種財產稅稅種,房產稅曾在舊條文里休眠了24年,曾經熱議的合并稅種物業稅也在一些試點城市空轉了7年。

此番中央部委及地方政府再度釋放房產稅信息,所引發的爭論之激烈,足以說明今時社會矛盾之尖銳及利益沖突之復雜。

但來自國家部委的表態是紛紜的,而來自試點城市流傳的試點方案也差異頗大,這足以說明這一稅種開征的真實出發點及目標之模糊與搖擺。

征稅出發點

目前,財政部已將“完善房產稅制度”列入其2010年工作要點,而發改委在其2010年度經濟體制改革重點中也提及“逐步推進房產稅改革”。上海、重慶、深圳等城市也傳出將出臺試點方案的消息。

在目前房地產市場宏觀調控舉措不斷的背景之下,房產稅信息釋放的真實意圖究竟何在?

“開征房產稅的目的無非是兩個,一個是解決地方財政收入問題,一個是調控房地產市場。”中央財經大學稅務學院副院長劉桓對本刊記者說。

2004～2005年,劉桓在北京市稅務局掛職副局長,其時北京正在進行物業稅空轉試點。“但那時候房地產價格尚沒有暴漲,所以當時出臺物業稅的目的是要解決土地財政的問題,因此決策層并未有決心要推進這一稅種的開征。”劉說。

現時追尋土地財政的問題,矛頭似乎都指向了1994年分稅制改革,但實際上,是自2004年8月31日之后,土地協議出讓被叫停,政府壟斷土地出讓渠道之后,才開始了一輪土地財政的突飆猛進。按照設想,物業稅作為一項財產稅,將為地方政府提供穩定的地方稅收來源,減少對土地財政的過分依賴。

而追尋房產稅的起源,則要歸結到1956年出臺的《中華人民共和國房產稅暫行條例》(下稱《暫行條例》)。1950年1月,當時的政務院公布《全國稅政實施要則》,規定全國統一征收房產稅、地產稅兩個稅種。同年6月調整稅收,將房產稅和地產稅合并為房地產稅。上世紀80年代,鑒于城鎮土地屬于國家所有,使用者沒有土地所有權,我國將城市房地產稅分為房產稅和城鎮土地稅兩個稅種,并于1986年頒布了《暫行條例》。在這個暫行條例中,“房產稅由產權所有人繳納”。

但與物業稅改革的基本框架是將房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并,轉化為房產保有階段統一收取,其額度及操作難度大大超于房產稅不同,房產稅的征收則看上去相對容易一些,因此在兩年前關于房產稅的討論亦開始出現。

真正到了1998年住房市場化改革之后,高房價問題逐漸成為城鎮居民的心頭之患,并伴隨其泡沫化,成為了一個社會矛盾集合體。在一些地方政府和房地產商結成牢固利益聯盟之后,房地產保有環節的稅收開始被賦予了解決地方財政收入和調控市場的作用。

但在國務院公布的《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》中,對于住房保有環節的稅收的表述還是“深化房地產稅制改革,研究開征物業稅”。直到今年4月,新一輪房地產宏觀調控舉措“國十條”出臺,但仍未能遏制重點城市房價的快速攀升,“開征房產稅”開始頻頻亮相。

重拾一項只需國務院修改便可出臺的《暫行條例》,在劉桓看來一方面是應對宏觀調控之“失效”,同時又能給地方政府“開源”。一方面要穩定住房價格,一方面要增加地方政府收入,房產稅的開征似乎正好承受了這兩樣功能。

如果穩定房地產銷售價格,則可能出現的局面是土地成交量或成交金額下降,鑒于宏觀調控“打壓”的大環境,地方政府對土地出讓金收入的愿景也將有所下降。在未來城市化飽和,土地出讓金逐漸下降的情況下,從土地出讓收入轉向房屋保有環節稅收收入,亦是趨勢之一。

在這次積極申報房產稅試點的城市中,重慶目前的試點方案已上報至三部委會簽。而根據中國指數研究院的報告,2010年1～9月,重慶土地出讓成交總價為286億元,同比下降9%。

現實矛盾

在劉桓看來,房產稅的另一個重要功能是完善財稅體系,作為房產保有環節的稅收,在過去是缺失的,這并不利于地產的調控,最明顯的是對住房空置率的調控,這一稅種對房地產市場上的投資、投機者具有擠出效應。

我國房地產市場現有主要稅費項目中,營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、交易契稅等都集中在開發流通環節,而保有環節的稅種僅有城鎮土地使用稅和房產稅兩個稅種。

10月中旬,財政部、國家稅務總局有關負責人表示,對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的,“既有利于調節居民收入和財富分配,也有利于健全地方稅體系,促進經濟結構調整及土地節約集約利用,引導個人合理住房消費。”

“具體的征稅方案制定,將涉及房產稅可能發揮的功能不一。”北京大學房地產研究所所長、中國房地產學會副會長陳國強則對記者說。

“解決土地財政問題的一個前提是房產稅具有替代作用,房產稅作為一項財產稅,成為地方政府的穩定收入之后,將土地出讓金降下來,將交易環節的稅種合并,總體稅負降低。但這涉及的并非一項房產稅所能解決,地方政府的財政收入涉及的是事權和財權的分配,地方政府目前這種高投入、參與投資的發展模式下,一項稅收是解決不了地方政府的土地財政沖動的。”陳國強認為。

這可能意味著,在土地財政無法改變的情況下,房產稅又作為一項額外的稅收,成為市場經濟體和購買者的另外一項稅負。

我國近年來的宏觀稅負一直呈現上升比例,以政府財政收入占GDP的比重來計算,我國近3年的宏觀稅負均超過30%,這一水平已經向工業化國家看齊,甚至有國外研究機構聲稱中國的稅負痛苦指數全球第二。

而中國的房產稅與歐美等土地私有制國家的房產稅之區別在于,中國城鎮土地為國有,消費者購房獲得房屋所有權70年,已攤分了土地出讓金,相當于攤分了房屋70年的租金。如果購房者已經支付了70年的土地租金,再支付土地持有環節的房產稅,則相當于重復征稅。

另一方面,“調節居民收入和財富分配,放在房產稅的身上,顯得有點大了。財富分配體系目前存在的問題,就像靠個人所得稅來調劑一樣,作用是有限的。財富分配體系的不合理目前主要在于政府收入和企業收入過重,初次分配不合理的問題最為突出,灰色收入和腐敗問題,這不僅僅是靠一項稅收就能解決得了的。”北大地產基金中心主任、北京國際發展投資有限公司CEO杜猛則對記者說。

“在這里面,官員的多套房產數據,要不要披露?怎么披露?”杜猛說。此外還有諸如福利分房、集資房等認定和估值技術難題的背后,實質又是利益群體的阻障。

陳國強同時認為,依靠房產稅來打擊目前的房產價格,這樣的期望太大,房產稅并非“核武器”,而是一個長效機制,立竿見影的效果是不太可能的,只會針對少部分的投資投機者征收。但改變不了中國快速城鎮化過程中商品房住宅的供不應求的大格局。

“稅基過窄,稅率過低,調控的作用微少,稅基過寬,稅率過高,增加的稅負過重,要衡量具體的設計方案。”杜猛認為。

房產稅范文第3篇

房產稅的退還條件是：符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊急急需人才，持有當地居住證并在當地工作生活的購房人新購住房已征收的房地產稅退還。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。

房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典價也不同于租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。為此，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》明確規定，產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅，稅率為1.2%。

（來源：文章屋網 ）

房產稅范文第4篇

[關鍵詞] 房產稅 房價 房產稅改革

一、房產稅改革的必要性

近年來,我國各地房價上漲幅度較大,尤其是一些大中城市房價出現過快上漲勢頭。與往年有所不同,最近這一輪房價飆升的最主要原因是:在流動性相對過剩的背景下,大量投資投機性需求涌入樓市,造成部分城市房價短期內迅速抬升。其結果是:一方面,大量有居住需求的人望房興嘆、無力購買;另一方面,不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。

為遏制部分城市房價過快上漲,2010年5月31日公布的《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》,明確將“逐步推進房產稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內容之一。

在我國,房產稅并非一個新的稅種,有關房產稅的改革也由來已久。房產稅在我國最早出現在上世紀50年代。原政務院在1950年頒布的《全國稅政實施要則》中規定開征房產稅,1951年政務院公布《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》,將房產稅并入城市房地產稅。上世紀80年代,鑒于城鎮土地屬于國家所有,使用者沒有土地所有權,我國將城市房地產稅分為房產稅和城鎮土地稅兩個稅種,并于1986年頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》。同時,城市房地產稅仍保留,繼續對外商投資企業、外國企業、外籍個人征收,直至2009年1月1日我國宣布廢止《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》,對內外資企業和個人統一征收房產稅。

房產稅是以房產為征稅對象,按照房產的計稅余值或出租房產取得的租金收入,向產權所有人征收的一種稅。根據我國現行房產稅暫行條例,在城市、縣城、建制鎮和工礦區內擁有房屋產權的單位和個人均為納稅人,但條例同時規定,個人所有非營業用的房產免納房產稅。

按照現行的房產稅暫行條例,房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%,沒有房產原值作依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定;房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據,稅率為12%。

但在當前一些城市房價過快上漲的情況下,按照原值征收房產稅難以體現房價波動,且難以起到調控作用。而房產稅由原值征收改為按評估值征稅后,則可以解決這一個問題。房產稅改革的重點應放在現有征稅范圍內對計稅依據的調整。改革應將原先按房產原值計稅改為按評估值,也就是市值計稅,從而更好發揮房產稅調節貧富差距的作用。

要正確理解當前推進房產稅改革的目的和意義。作為我國深化財稅體制改革的一項重要內容,房產稅改革最主要的目的并非調控房地產市場。“房產稅稅制改革的核心目標是公平市場競爭,調節收入分配。”

二、房產稅改革短期利空、長期利好

房產稅一旦開征,短期內對市場無疑是利空,它將增加住房持有成本,持房者將會對成本和收益進行審慎權衡,一部分炒房者將會被迫拋售房源,這將增加市場供應,并給價格帶來更大的下行壓力。

而從另一個角度說,房產稅將會減少樓市的投機和非理性成分,逐漸擠出房地產市場的價格泡沫,使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來,促進樓市長遠平穩健康發展。

房產稅的長遠利好還在于:它不僅著眼于房地產業自身的調控,更具有調節居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。

從世界各國的情況來看,有的國家的確因此較好地控制了房價,以加拿大為例,所有的房地產征收1%的物業稅,為地方財政服務。而二套房以上者交易必須繳納資本利得稅,為全社會服務,這樣的措施讓炒房者望而卻步。買房后,無論是別墅還是普通住宅,每年都必須向政府繳納住宅總估價1%的房產稅。房產稅隨每年房子的評估價格浮動。如果所購房屋的價格是30萬元加幣,每年需支付3000元加幣的房產稅,如果十年后房子增值到100萬元加幣,每年就需要支付1萬元加幣的房產稅。

根據我國1986年施行的《房產稅暫行條例》規定,對于營業性用房征收房產稅的計算辦法,一幢原值100萬元的房子,按余值計算,一次扣除30%,年稅率1.2%,根據公式:年應納房產稅=房產原值×(1-扣除比例)×1.2%,則年應納房產稅=1000000×(1-30%)×1.2%=8400(元),每年要繳納的房產稅是8400元。如果房產購買價格為200萬元,每年繳納的房產稅就是16800元。如果將原先按房產原值計稅改為按評估值即市值計稅,住房持有人每年繳納的房產稅更多,稅負更重,這樣房產稅對于打擊炒房就會有明顯作用。

國家逐步推進房產稅改革旨在保證居民基本居住需求的同時,合理引導住房消費,抑制房地產市場中的投機、投資需求,遏制房價過快上漲,這對市場中投機性等需求打擊壓力很大,也將對投資、投機者的心理產生很大影響,并將影響樓市預期。

三、對居民個人征收房產稅有技術難度

對于房產稅改革的執行,面臨不少困難,例如需要建立一套大型的全國性資料庫,統計每戶家庭到底擁有多少套房。征收的稅率若以價格作為標準,更要開展繁復的估價工程。

房產稅改革“牽一發而動全身”,高度敏感,改革須慎重。目前只能先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點征收,積累經驗后逐步擴大到全國。

在具體實施上,可以對居民第一套自有住房免征,對第二或第三套以上住房或獨立別墅、豪華公寓征收,而且稅率要有差別,超過一定面積普通住房或獨立別墅、豪華公寓可實行高稅率。同時針對投資炒房客設置門檻,無戶籍或無居住證,不能提供幾年以上工作納稅記錄,購房也將征稅。

四、“一稅”無以除“百弊”

房產稅等相關稅收所起的作用是有限的,不能過高估計房產稅在房市調控中的作用。樓市調控關鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”,并著力推進保障性住房建設、供應,從而真正終結房價近年來連續暴漲、社會資源向房地產業畸形積聚的亂象,從根本上破解困擾房地產已久的結構性問題。

其一,要與“調供應”形成合力。隨著近期“房產稅之劍”的高懸不下,一些處在觀望中的開發商紛紛推遲開盤時間,其中部分已達到開盤條件甚至申領了預售證的樓盤,也不見有房源推出,這說明需要進一步加強市場監管和打擊捂盤惜售的力度,增加樓市實際供應;同時,要在加大土地供應的同時,督促房企開工,增加預期供應量。

房產稅范文第5篇

【關鍵詞】稅收公平原則 房產稅 改革 試點

自2011年1月以來，重慶和上海已率先開啟房產稅試點改革。但試點兩年多來，包括試點城市在內的全國城市房價依然堅挺，居高不下。中國指數研究院2013年9月的“百城價格指數”顯示，8月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10442元/平方米，環比7月上漲0.92%，是2012年6月以來連續第15個月環比上漲；同比上漲8.61%，連續第9個月上漲。在房價依然不斷上漲的背景下，2013年5月的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。更有甚者推斷，或將于2013年下半年擴大房產稅試點范圍。雖然社會上對房產稅試點改革未能遏制房價過快上漲等有些負面評價，但也可觀察到試點改革對商品房市場上高端成交量和成交價位的沉穩化影響。因此，有必要對上海、重慶兩市的試點改革方案進行分析，提出合理化建議，為今后擴大房產稅試點范圍提供一定的參考及借鑒。

房產稅試點改革和稅收公平原則概述

房產稅試點改革的原因。房產稅是房地產市場制度建設的重要一環，應和市場發展相適應。我國1986年10月1日開始實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定房產稅的征收對象為城鎮的經營性房屋，個人所有非營業用的房產在征稅范圍之外。這一房產稅制度是根據20世紀80年代的相關經濟、社會制度設計的。隨著國民經濟的快速發展，房地產行業規模的不斷擴大、土地供求關系日益趨緊，這引發了房價虛高、房奴等諸多社會問題。現有的房產稅收制度與當前經濟發展不相適應的矛盾日益突出，制約了我國經濟結構的調整，影響了稅收調節經濟作用的發揮。為了完善稅收制度，促進房地產價格平穩健康發展，適應新時期的經濟社會制度，必須進行房產稅改革。

2011年1月，上海、重慶分別制定了房產稅試點改革辦法，作為試點城市進行房產稅改革，開始對部分居民住房征收房產稅。此次房產稅試點改革是對個人住宅真正開始征收房產稅，標志著我國房地產稅收制度改革進入新的發展階段。這次房產稅試點改革目的主要有以下幾點：一是調節居民收入和財富分配，縮小逐漸增大的貧富差距；二是培育新的地方稅種，完善我國稅收制度；三是抑制房價過高，遏制較為嚴重的投機性購房；四是引導個人合理住房消費，促進消費習慣的改變。①

房產稅試點改革與稅收公平原則的關系。稅收公平原則作為稅法的基本原則，指各個納稅人承受的納稅負擔與其經濟負擔能力相一致，具有相等納稅能力者應負擔相等的稅收，不同納稅能力者應負擔不同的稅收，并使各個納稅人之間的負擔水平保持均衡。具體體現為：其一，普遍征稅原則，即所有有納稅能力的人只要發生了納稅義務，都必須毫無例外地依法納稅；其二，量能征稅原則，即依據納稅人經濟負擔能力的高低課稅。作為當前我國稅制改革的重點之一，房產稅改革涉及到各階層的核心利益，如何找到利益的平衡點，這需要制定者把握住稅收公平原則，做到形式和實質上分配公平。房產稅的重要功能之一即是通過稅收來調整社會的收入結構，從而實現社會公平。縱觀試點城市的房產稅方案，不難發現其中有些規定容易造成稅負分配的不公，這違背了稅法公平原則，而這些將影響調節收入差距、完善房地產稅制等長期目標的實現。

上海、重慶兩市房產稅試點改革方案存在的問題

上海房產稅試點改革方案可以歸納出五大特點：一是明確對居民家庭“起征點”為人均60平方米；二是實行差別化的比例稅率；三是暫以應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據；四是存量房一概不征稅；五是優惠區分戶籍地。而重慶試點方案的特點則為：一是主要針對高端住房征稅；二是實行差別化的比例稅率，劃分標準區分戶籍地；三是以應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據；四是除獨棟商品住宅外，針對的都是增量房。

兩市的房產稅試點改革方案頒布實施是為了解決近年來我國房價不理性的持續上漲，而國家長期調控房價政策效果并不明顯這一難題。方案中均有注意到區分房產的不同情況，以區別有階段地推進房產稅的征收，在稅率方面也實行差別稅率，這是我國房產稅改革的大膽嘗試。但從稅收公平原則的角度看，兩地房產稅試點方案存在著一些問題。

納稅人。納稅人，即納稅義務人，是稅法規定的直接負有納稅義務的單位和個人。納稅人的確定一般隨課稅對象的確定而確定，不應受其他非相關因素影響和制約。

在我國，稅收公平存在兩種解釋：受益原則和支付能力原則。受益原則要求以從政府公共支出中所獲收益的大小分擔稅收；而支付能力原則要求以納稅人的負擔能力分擔稅收②。對房產享有所有權，代表所有人有相應的負擔能力，其作為納稅人符合支付能力原則；而房屋使用人實際接受了政府提供的公共服務，其作為納稅人符合受益能力原則。試點方案中只是將所有權人列為納稅人，而未將房屋使用人列入，這使房屋使用人和所有人分離時，只對房屋所有人征收房產稅違背稅收公平原則。

征收范圍。一個合理的稅收制度應該是既普遍課稅，又不漏征，也不重復課征稅，兼顧橫向公平與縱向公平。而征稅范圍的確定，就是兩個公平的博弈，范圍確定的好壞，很大程度上決定著稅收制度在實踐上是否公平、合理。

一個人擁有越多的房產，就意味著其支付能力越強，根據稅收公平原則其所納的稅就應該更多。可惜的是兩地試點方案中并未能將納稅人所擁有的存量房產納入征稅的范圍內，使納稅人的稅收負擔無法真正反映其應有的支付能力。其中上海試點只規定對增量房征稅，這容易造成新購房屋者與舊夠房屋者之間縱向上（時間上）的不公；而重慶雖有“存量+增量”的規定，但是存量僅限于高檔住宅，范圍過窄，實質上對于大多數納稅人仍會造成“同房不同價”，沒有體現普遍課稅的原則。

稅收公平原則首先體現為法律平等，禁止區別對待，在相同地域應以稅負能力作為范圍劃分的標準。試點中將戶籍以及穩定工作作為劃分征收范圍的標準，明顯有違于稅收公平原則。這使得同樣是家庭戶口、有著同樣稅負能力的納稅主體，只因為戶籍不同或沒有穩定工作等原因而在征稅起算套數上有所區別，這既違背量能課稅原則，又違背公平稅負原則。

稅基。稅基，即計算應繳稅額時的依據或標準。從全球范圍看，那些房產稅稅收制度較完善和稅收管理較好的國家，基本以“寬稅基”為慣例，即房產稅的稅收范圍不應局限于城市地產，還應包括農村建筑物和土地，除了極少數必要的公共事業、宗教、慈善機構等不動產免稅外，其他不動產一律是征收對象。

試點中稅基范圍過于狹窄，對于城市以外的不動產均未做出規定。如今隨著我國農村城市化程度日益加快，農村和城市的界限日益淡化，農村房產規模和質量都不斷提高，許多城市居民在城鄉結合部買房置業。對城市的房產征稅，對農村的房產不征稅這必定會產生城鄉稅負有別的公平性問題，實質上也是對購房者的橫向上（地域上）的不公。

此外，帶有明顯“商品稅”性質的稅基不符合國際慣例③，也極容易產生實施中的稅負不公。房產稅作為一種財產稅，是對社會財富的存量進行的課稅，因此人們也通常稱之為“存量稅”，其最大的特點是稅負不宜轉嫁。而商品稅的稅基是交易價值，其稅負更容易通過提高交易價格的形式加以轉嫁。

重慶以房屋交易價格作為稅基，而上海以房產評估值的余值作為稅基。因為房產價格是隨著市場供求關系的變化而變化的，以原值減除一定比例后的余值作為計稅依據，自然存在賦稅不公的問題。這會產生兩個問題：一是對于房屋出售者而言，其房屋出售價通常可以高出原來的買入價，并要求買家承擔各種由于交易而產生的稅費，從而造成本應由自己繳納的稅負轉移給他人負擔的不公平現象；二是就房屋持有者來說，因為房屋主要集中在交易環節納稅，如果其不將持有的房產出售，就可以零稅負地保有多套房產，這與房產稅控制房價的目的相悖，也與量能課稅原則沖突。因此，以房屋交易價值作為納稅依據并不合理，是有待商榷的。

擴大房產稅改革試點范圍的優化建議

在我國政府職能正在向現代服務型政府轉移的時期，政策的制定和實施更需要關注社會公平和以人為本。房產稅改革的稅收規定也應遵循最基本的稅收基本原則，針對現行試點方案中出現的問題，結合國外“寬稅基、簡稅種、低稅率”的優秀經驗，以及考慮到我國的實際情況，筆者建議可以從以下四個方面做出改進，爭取使“富人”多交房產稅、“窮人”少交或不交房產稅，以縮小貧富差距，調節收入分配④。

第一，統一納稅人的選擇標準。各國在房屋納稅人界定上有所不同，美國、英國、日本均以房屋產權所有人為納稅人；而荷蘭等國家則以房屋使用人或承租人為納稅人。

結合中國國情，筆者認為：以房屋產權人為主要納稅人、以房屋數量為主要考慮因素確定稅率。我國房屋類型復雜，所有人和使用人經常分離，多樣化的確定標準有利于控制稅收成本，但應堅持產權人為主的選擇標準，防止惡意的偷逃轉嫁等行為的發生。同時根據量能課稅原則，應排除以經濟調控為目的的政策性選擇因素，如戶籍、種族、貢獻率等，以擁有房屋的數量作為選擇標準。

第二，確定合理的征稅范圍。各國在征稅范圍上，大部分國家對城市和農村的房產均征稅房產稅；也有如英國、坦桑利亞等部分國家僅對城市房產征收房產稅。結合中國當前城鎮化水平，筆者認為：

既增量，也存量。應根據稅收公平原則，針對居民家庭自住型首套房房產免稅外，對其他家庭成員擁有二套以上房產者均應當征稅。這樣能促進稅收公平的實現；有利于增加二手房交易率，促進房地產市場資源的合理分配；也符合國際上房產稅稅基廣，稅率低的特點。

適時對城鄉房產征稅。面對如今城鎮化熱潮，土地資源日益緊張，對于城市和農村的土地，都應合理使用。鑒于城鄉結合部特殊的地理位置，其土地上建設的房產也應該在一定條件下征收房產稅，這將有利于遏制各種形式的逃稅行為，避免同一城市中出現“同房不同價”。

嚴格設定免稅范圍。隨著居民擁有房產數量的提高，開征房產稅符合量能課稅的原則，但對于只有一套住房的家庭和因其他情況只能以住房作為必要生活資料的家庭，根據生活資料不納稅原則，理應減免。這就要求征稅時必須嚴格控制免稅范圍，確保稅負公平。筆者認為，以家庭為單位的首套住房理應免征房產稅；購買經濟適用房和其他保障性住房的房產可以減免房產稅；購買微型房產可以減免房產稅；對特定的弱勢群體購買房產可以酌情減免房產稅。

實行差別累進稅率，完善其他收入分配體系。雖然擁有第二套以上房屋的納稅人應繳納房產稅，但現實情況復雜多變，設定相對靈活的稅率范圍和幅度符合量能課稅原則。如以養老、應對突發疾病或家庭安全和利益的考慮下購買的第二套房⑤，其征稅是可以適當低于同等情況下應繳數額，而對高檔住房、多套累計計算面積達到特大標準的新增買入房屋，則應采用比同等情況下更高的稅率。

第三，建立多樣化的征稅方式。各國在稅收模式上，有些國家如英國、法國和荷蘭，其房產稅征稅對象只是房產；有些國家如加拿大、意大利，其房產稅征稅對象則是房產和土地。而在稅率形式上，國外主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三種形式，其中又以比例稅率，即以差別比例稅率為主流。結合中國當前住宅類型，筆者認為：

對空置住宅征稅。可以借鑒法國的經驗，針對空置時間超過一年的房產所有人，征收“空置住宅稅”⑥，列入地方稅種。根據住宅空置年限的不同，實行不同的房產稅年稅率。稅收所得納入地方政府的財政收入中，有利于形成地方政府收入的一個穩定來源，可以用于補償因房地產供需關系的突出矛盾而受到影響的低收入人群。征收空置住宅稅有效增加了房產的持有成本，從而達到遏制消費者的投機性購房以及投資者的捂盤惜售的調控目的。

對投資性住宅累進征稅。抑制房價過高作為房產稅改革的目的之一，要求政府控制和規范投資及投機性買房。房產是貴重商品，可以作為衡量納稅人經濟能力的重要依據。一般而言，一個人擁有的房產越多意味著其經濟能力越強，個人房產的增加意味著收入的增加或者隱含收入的增加，因此，對投資性住宅累進征稅，按照所有權人擁有住房的套數和面積遞增累進，房屋套數越多，適用稅率越高，房屋的使用面積越大，適用的稅率越高，這將有利于調節收入分配差距，穩定房價。

第四，明確稅基。各國在稅基上都以房屋的市場價值為主，這就要求改革中要堅持以房屋的評估價值作為稅率依據，同時健全評估機制。為了保障房產稅制度的順利實施，各國都建立有完善的個人住房信息系統、高效的房產評估部門，從而房產稅稅源得到有效的控制。

房屋價格隨市場供求關系變化而變化，并且還受制于諸多因素影響，以現有規定房屋交易余值作為稅基，存在明顯的稅負不公問題。而評估價值反應的是市場價格的變化情況，其估值波動與當前社會發展情況相適應，受其他因素影響較小，能夠如實反應個人社會財富存量的多少，且不易轉嫁。

然而，房屋價值要想能夠公平準確的評估，需要一系列的保障。首先，需要制定科學的評估標準；其次，采用高水平的評估手段；再次，健全不動產評估機構；最后，建立較詳盡的房地產信息管理系統，并且與工商注冊登記等相關部門聯網，為房產稅的公平評估奠定良好的信息基礎。

（作者單位：梧州學院）

【注釋】

①陳杰：“房產稅試點初評與房產稅改革深化的意義”，《探索與爭鳴》，2011年第5期，第48～52頁。

②苑新麗：“國外房產稅特定及對我國的啟示”，《中國房地產》，2011年第7期，第24～27頁。

③高波：“中國房地產稅制：存在問題與改革設想”，《南京社會科學》，2012年第3期，第8～13頁。

④李曉紅：“目前我國推行房產稅改革的必要性及問題對策研究”，《中國經貿導刊》，2012年第12期，第55～56頁。

⑤尹煜，巴曙松：“房產稅試點改革影響評析及建議”，《蘇州大學學報》（哲學社會科學版），2011年第5期，第77～83頁。