房屋抵押貸款
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房屋抵押貸款范文第1篇
關鍵詞：KMV模型，住房抵押貸款，風險監控
1引言
2010年，國家出臺一系列政策抵制市場過熱，警惕房地產市場的泡沫，但是銷量仍呈現上升之勢，個人住房抵押貸款在商業銀行總貸款中所占的比例急速上升[1]。本文結合中國的現行的住房貸款執行流程分析各種風險的形成過程，并且借用國際先進的信用風險監測模型KMV模型監測房貸的違約風險。
2 KMV信用監測模型
KMV模型誕生于1989年美國舊金山的KMV公司（現已被世界著名信用評級機構一穆迪投資服務公司收購）。1974年，默頓開始論述他把期權定價理論運用到風險貸款和債券的估價思想之后，默頓的思想也沿著許多方向發展開來[2]。到了80年代初期，KMV模型的創始人McQuown和Vasieek改進了計算違約距DD（Distance-to-Default）的方法，建立了KMV模型 [3]。隨后他們通過KMV公司收集了數千家公司的資料，驗證KMV模型對信用風險監測的有效性，研究結果表明KMV模型能預測到信用質量的變化[4]。
根據B-S模型的假設條件，公司資產價值的變化可以表示為：
3基于KMV模型的住房貸款風險評估
3.1參數的設定
假設一套住房的初始價值是V，貸款比例是k，首付款的金額就是V（1一k）。貸款總額為L（L=V*k）。貸款期限為T（月），貸款利率為r，貸款每月償還一次。按照每月等本息還款方式，每個月的還款額X應為：
這樣經過了t個月后貸款的余額為：
我們設定在t時刻Lt為一筆房貸的違約臨界點，即DPT。
3.2影響因素分析
根據EDF計算公式，可以發現，影響因素主要包括：房價波動率，貸款利率r，貸款與房屋價值比k（貸款成數）和貸款期限T。EDF預期違約概率與貸款利率r（r為月利率=年利率/12）、貸款成數k、貸款期限T以及房價波動率之間的變化關系如下：
（1）貸款利率r直接影響還款額度。利率上調時，借款人每月償還額就會增多。這會直接影響借款人的還款意愿，進而影響預期違約率。
（2）貸款期限T是影響預期違約率的重要因素。貸款期限延長時，意味著借款人會在更長的時間跨度內分期還款，借款人生活不確定性增加，預期違約率就會上升。
（3）貸款額度與住房價值比k也是影響因素之一，銀行一般會制定貸款限額，這是根據借款人信用情況和收入水平制定的，可以保證銀行安全回收資金。
（4）房價的波動率。是影響違約概率的最主要因素，房價波動意味著住房價值的變化，波動率越大，說明房產價值越不穩定。
綜上所述，預期違約率EDF與各影響因素之間的關系滿足現實中的變化情況，并且EDF能動態的反映出一筆貸款風險的變化情況。
4結論
1預期違約率EDF能預示未來房貸所面臨的風險，以房地產市場與利率的變化為依據，在房市震蕩時能夠第一時間能判斷出風險，代表出住房貸款在未來所面臨的風險。
2對房地產市場進行合理假設時，運用KMV模型對現在幾種主要形式的住房貸款度量其違約率。得出結論當房價和利率出現動時，EDF變化明顯，風險的變化程度大得多。■
參考文獻
[1] 張瑩潔，馬英娟，房地產抵押率確定對抵押貸款理性違約的風險分析.甘肅農業， 2014，7（5）：38-41
[2] 凌江懷，劉燕媚，基于KMV模型的中國商業銀行信用風險實證分析――以10家上市商業銀行為例[J].華南師范大學學報，2013，5：142-148
[3] 曾詩鴻，王芳，基于KMV模型的制造業上市公司信用風險評價研究[J].預測， 2013，32（2）：60-69
[4] 王露溪，商業銀行個人房屋抵押貸款的信用風險KMV模型實證分析[J].經濟研究導刊，2013，23：210-212
[5] Constantinos Lefcaditis，Anastasios Tsamis，John Leventides， Concentration risk model for Greek bank's credit portfolio[J]. The Journal of Risk Finance， 2014，15 （1）：71 - 93
房屋抵押貸款范文第2篇
1、房屋產權證是房子的產權證明，可以用來辦理抵押貸款。
2、辦理房產抵押要求房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押。
3、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。也就是說即使房產證不是自己的，只要經過他人同意并且有同意抵押的證明材料，也可以用別人的房子申請抵押貸款。
（來源：文章屋網 ）
房屋抵押貸款范文第3篇
抵押房屋貸款實際上是指用客戶已經有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區別于二手樓置業貸款和一手樓貸款，在于客戶已經擁有房產的所有權，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途專款專用，并接受貸款發放方以及監管機構的監管，發現違規，銀行有權追回貸款。 抵押房屋貸款要求的資料一、身份證明（夫妻雙方）；二、婚姻證明；三、戶口本；四、收入證明以及近半年的銀行流水；（或其他資產證明）五、房產證；（或復印件）六、貸款用途證明；七、收款方的身份證明以及收款帳號；八、近一期的房產的水電費單。另外，抵押房屋貸款客戶的信用記錄很重要，是反映客戶的還款意愿的歷史證據，如果，信用不好，房產再足值，銀行也不會受理抵押房屋貸款的，也就是說一分錢不接。
(1)借款人貸前咨詢：填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據;購建住房的合同、協議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。(2)銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。(3)借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。(4)借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。(5)貸款合同簽訂并經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。
1.房產證2.權利人及配偶的身份證3.權利人及配偶的戶口本4.權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)5.收入證明6.如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證7.如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最后一期的銀行對帳單8.為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存折、車輛行駛證等等)
（來源：文章屋網 ）
房屋抵押貸款范文第4篇
無抵押貸款當天放款是真的，這種貸款一般指信用貸款，不用抵押和擔保，只要信用好就能借錢，而且放款速度快，當天放款是很容易做到的。
申請無抵押貸款時，找正規機構的貸款比較好，例如支付寶的借唄，微信的微粒貸，招聯好期貸等，這些貸款的利率低、放款快、背景大，不用擔心被騙。
（來源：文章屋網 ）
房屋抵押貸款范文第5篇
住宅反向抵押貸款是指抵押人將自有住房的產權抵押給貸款人，將房屋價值轉化為現金，抵押人無需支付任何利息
和償還本金，直到房屋所有權人死亡或者永久搬離，然后將其住房出售，所得收益用于支付貸款，歸還貸款后的剩余部分再由其子女繼承。
住宅反向抵押貸款的主要特征包括：
（1）對象是擁有房屋產權的老年人，對其年齡有一定規定；
（2）抵押人去世或者永久搬離，貸方就有權出售房屋；但即使貸款額度超過了房屋的市場價值，貸方也不能要求抵押人搬離或者出售；抵押人在貸款期間，可以出售或者轉讓房屋，但是必須償還從貸方獲得的金額，包括利息以及其他費用；
（3）反向抵押貸款是無追索權的，即貸方不能要求抵押人用其他資產來抵償貸款。
2住宅反向抵押貸款的風險分析
2.1老年人預期壽命風險
住宅反向抵押貸款的還款期分為三種情況：自然死亡、永久搬離、房屋出售。其中，后兩種情況不存在預期壽命的風險，預期壽命風險對第一種情況有較大影響。借款方壽命越長，貸款方最終出售房屋所得收入不足以彌補支付給借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的壽命存在一個信息不對稱的問題。例如有些老年人雖然體弱多病，但壽命卻很長。反向抵押貸款申請人的實際壽命與預期壽命相差越大，貸款方面臨的風險就越大。
2.2貸款利率風險
利率風險是指由于貸款利率的波動，使資產的收益和價值相對于負債的成本和價值發生非等量變化而造成貸方損失的風險。利率風險的成因與宏觀經濟走向、通貨膨脹的壓力以及貸款利率的調整息息相關。宏觀經濟走向的不確定性直接導致反向抵押貸款利率的不確定；通貨膨脹會導致銀行發放住房反向抵押貸款時面臨更大的利率風險；由于在反向抵押貸款中，房屋的價值較大，抵押時間較長，因此貸款利率的調整關系到未來貸款方的收益合理性。
2.3房屋價值波動及評估風險
反向抵押貸款必須對房屋的價值進行評估。房屋價值評估涉及的范圍較廣，內容復雜，評估對象的異質性決定了評估存在一定的風險。反向抵押貸款的房地產評估，不僅要對房屋的現價進行估算，還要對房屋的未來收益進行預測，抵押期限越長，房屋價值波動風險越大。在反向抵押貸款評估過程中，需要考慮房屋的物理性折舊、功能性折舊以及經濟性貶值等問題。房屋價值評估風險還存在評估專業風險、操作風險、道德風險以及制度風險等問題。
2.4流動性風險
流動性風險具體表現為銀行資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需求，又缺乏及時融入現金的手段和渠道。住房反向抵押貸款是一種長期性消費貸款，客觀上要求銀行有穩定的資金來源與其相匹配。多數反抵押貸款計劃期限長，而回收卻要在借款人死亡、搬遷、出售房屋之后。這個時間是不確定的，抵押貸款機構的資金周轉很容易陷入困境。房產變現的容易與否也是影響流動性的很大因素。
3住宅反向抵押貸款的風險防范
3.1合適的貸款一房價比（LTV）
合適的貸款一房產價值比例是降低風險的最有效手段。反抵押貸款不同于抵押貸款，房主的負債是不斷累積的，而且貸款期限是不確定的。反抵押貸款機構定期為抵押人發放年金，一直到其死亡為止。對于反抵押貸款機構來講，這時面臨的風險是當房主死亡時累計的貸款額及應計利息可能超過其死亡時的房產價值。為了避免這種情況，只有控制定期發放的貸款額，使最終累計的貸款數額控制在到期時的房產價值之內。
3.2資產組合分散化
資產組合起到了分散風險的作用。就單個反抵押貸款項目來說，潛在的風險，以及風險造成的損失是很難預測的，而當數量足夠多，分布足夠廣泛的貸款組合在一起，“大數定理”就起作用，這些風險被分散化。道德風險、壽命風險、房產價值波動風險這些非系統性風險在反抵押貸款數量足夠多，分布足夠廣泛的情況下，風險可以被分散。
反抵押貸款要有足夠數量的貸款數目，因此要盡可能地擴大反抵押貸款的市場。此外反抵押貸款也要有跨地區的分布。房地產的價格很大程度上取決于地段，因此地區的關聯度比其他商品要小，這就為分散風險提供了有效的途徑。通過建立跨地區的分支機構，吸引各個地區的反抵押貸款，可減少房產價格波動風險。
3.3住房反抵押貸款證券化
住房反抵押貸款證券化是以一系列住房反抵押貸款為標的資產，并以其未來所產生的現金流為擔保，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后，以證券的形式出售給投資者以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔的融資過程。售房養老計劃中，購房機構雖然取得住房的產權，但是最后的現金流入要等到售房養老者死亡或者搬遷，期限太長，流動性不足。資產證券化有效地解決了這個問題，一方面增強了資產的流動性，另一方面分散了風險，吸引了更多投資者進入住房抵押貸款證券化市場。
3.4房產價值保險
