房地產限購

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房地產限購范文第1篇

1、限購是因為在房價上漲過程中，有些有錢人炒房。低價買進、高價賣出獲利。一個人可能在低價時買進幾十套房產，然后在這個小區房價上漲時賣出去。

2、過去的十幾年，房價成倍的上漲，很多炒房人因此發財。但為社會帶來的負面影響更大。首先真正買房的人，買到的房是高價房。另外因為房源都被炒房者買走，整體市場的房子感覺上少了。更增加了房價的惡性上漲。

（來源：文章屋網 ）

房地產限購范文第2篇

蘇曉婷，女，漢族，安徽人。現為四川大學經濟學院2012級產業經濟專業的碩士研究生，研究方向為：房地產經濟。

摘 要：通過對2010年我國房地產限購政策出臺后所引發種種問題的分析和研究，得出了雖然“限購令”在控制房價和抑制房地產投機投資等方面有巨大的作用，但其也存在著一些問題。經過分析認為“限購令”應該被其他措施取代，應該從根本上尋找徹底解決供求關系不平衡的方法，進而達到調控房地產市場目的。

關鍵詞：限購政策；國十條；投機性需求

一、 限購政策的出臺

2010年初，我國宏觀經濟形勢逐漸向好發展，房價暴漲趨勢十分明顯。國務院在4月17日出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”） ， 從此開啟了2010年樓市調控的大幕。

4月的新“國十條”進行了以下規定：首先要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；其次對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。在新“國十條”出臺后不久， 4月30日北京就出臺了樓市限購令，規定了一個家庭只能新購買一套商品住房。

二、 限購政策的經濟理論基礎——供給、需求理論

供給理論是說明商品本身價格與其供給量之間關系的理論。其基本內容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的供給量與價格之間成同方向變動的關系，即供給量隨著商品本身價格的上升而增加，隨商品本身價格的下降而減少。

需求理論是說明商品本身價格與其需求量之間關系的理論。其基本內容是：在其他條件不變的情況下，一種商品的需求量與其本身價格之間成反方向的變動，即需求量隨著商品本身價格的上升而減少，隨商品本身價格的下降而增加。

供給與需求之間一般存在著以下三種狀態：第一，供不應求。它是指一定時間內，市場上生產部門生產出的商品，也就是提供給人們消費的商品總額，小于（落后）人們在這段時間內滿足物質資料生活所需要產品的總額；第二，供大于求。就是一定時間內，市場上生產部門生產出的商品，也就是提供給人們消費的商品總額，大于（超出）人們在這段時間內滿足物質資料生活所需要產品的總額；第三，供求均衡。是指在一定時間內，商品的供給與人們的需求達到了理想的對等狀態，即供給剛好滿足需求。這種平衡只是種趨勢，只能是相對的平衡，這需要在嚴格的假定條件下才能實現。

限購政策的實施是在房地產市場供給小于需求的背景下進行的，它從需求方面考慮，在不改變或者較小改變房地產供給的情況下，單方面壓制需求。不管是投資投機需求還是剛性需求，在短期內確實被壓制住使得需求減少。根據供求理論可以看到，在供給不變的情況下，需求減少，可以使得價格下降。因此，限購政策在短期內確實可以達到降低房價的作用。但是，市場價格是由供給與需求兩方面共同決定的，單方面壓制需求在長期來看是不可取的，因為被短期內壓制的需求還是存在的，一旦被釋放出現會出現反彈。

三、 限購政策的消極后果

第一，造成部分改善型住房需求和剛性需求被限制

限購政策的一個消極后果就是無形中剝奪了部分群體的改善型住房需求，比如在深圳、北京、上海出臺的限購政策細則中就都規定非本市戶籍居民家庭限購1套住房得情況。這不僅限制了已經擁有1套小戶型住房的非本市戶籍居民家庭的升級置業需求，也迫使剛性需求者放棄正常過渡時期的小戶型，在購房時選擇一步到位。

第二，間接推動了部分三、四線城市房價的上漲。由于限購令目前只在部分房價過高的城市實行，所以注定了其不可能將住房投資、投機力量完全清出住房市場，況且徹底清除投資力量對住房市場的發展也是不利的，一個成熟穩定的房地產市場需要有10% 左右的投資性需求支撐。

投資、投機力量撤離了“熱點”城市以后部分流向三、四線城市的住房市場，部分轉向了政策相對寬松的海外地產和其他投資品。流向三、四線城市住房市場的投資、投機力量不可避免在推高了部分三、四線城市的房價。

第三，限購政策并未解決房地產市場根本的問題。限購政策的出臺在短期內來看確實抑制了投機需求，在一定時間內能夠改變目前的供求關系，抑制房價過快上漲，但是這些被抑制的需求是長期存在的，加上我們國家積極推進的城市化進程，住房的供需矛盾仍將在較長一段時間內存在。限購令并沒有從根本上改變目前的供需矛盾，也不應當是政府調控房地產市場的主要措施，因此政府必須制定相應的配套政策，從長期來對房地產市場的供給和需求進行調節。

四、 小結

誠然， 從短期看， “限購令”政策確實能起到了立竿見影的效果。在當時房價調控的關鍵時期實行限購政策是很有可以的。但是，限購只能是調控房價的輔助手段。在住房供需關系失衡的時期，由于短期內住房的供給缺乏彈性，只能通過實行限購來抑制不合理需求，從而實現短期內的供需平衡。

限購政策對于當期有降低房價的作用。如果限購政策在短期內取消，則取消限購時市場會出現房價的陡然升高，我們稱之為“報復性反彈”。限購是特殊時期依靠行政指令的特殊調控手段，長期來看，在摸清房產資產數量的前提下，可逐步利用稅收、交易頻度規制、利率與信貸政策等予以替代。由于“報復性反彈”的存在，在限購政策取消時，要采取漸進的形式，同時應該輔助于其他有效的政策工具。①

但從根本上說， 僅靠政府干預扼制房價效果有限。若要使其發揮強效，或只有使其常態化、制度化，但這種強行壓制，又是否切合實際，又是否對樓市發展有利。限購只是行政性的短期措施，其深層次的東西是根治不了的。所以，調控的關鍵在于供求的平衡，而非抑制需求的限購。因此，限購政策不是長遠之策，更無法根治頑疾。

例如一些長期從事房地產研究的專業人士都發表出自己的觀點，犀利的指出了其中存在的問題。例如深圳中原董事總經理李耀智認為，如果沒有配套政策，限購反而會成為市場的巨大隱患。因為“限貸令”與“限購令”都是將目標集中在打壓需求上，在供應方面并沒有采取太多的措施。（作者單位：四川大學經濟學院）

參考文獻：

[1] 孔紅枚.“限購令”：特定時期調控房價的輔助手段[J].中國房地產.2011。

[2] 程鴻群，何汶金.限購令讓房價“何去何從”[J].城市開發.2011。

[3] 杜龍，王龍龍.房地產限購政策作用與效果分析[J].政經視點.2012。

[4] 黎顯揚.限購令政策評述[J].基建管理優化.2011。

[5] 章劍鋒.樓市限購政策：關鍵時刻貴在堅持.觀點速遞.2010。

房地產限購范文第3篇

在部分城市房價上漲過快的背景下，2010年4月“新國十條”即《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，其后一些房價漲幅過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規定（被稱為“限購令”）。最多時有數十個地級以上城市實施“限購令”。隨著宏觀經濟環境趨冷，通貨膨脹壓力減輕，國內房地產市場迅速降溫，許多城市出現了不同程度的新建商品房庫存積壓。自2014年6月起，不少城市開始相繼取消或調整“限購令”，其中包括杭州、蘇州、天津、青島、西安等之前房價漲幅過快、限購政策執行較嚴的省會城市或經濟重市。

2008年全球金融危機發生以來，出口導向型的浙江沿海城市國民經濟遭受重創，區域經濟發展的減速使杭州房地產市場所處的宏觀經濟環境相較大多數一、二線城市更為惡劣。因此在本輪住房限購政策帶來的房地產市場波動中，杭州房地產市場遭受的影響尤甚。截至2013年12月31日杭州市區（含蕭山、余杭）商品房庫存高達113187套，其中住宅76689套。與北、上、廣、深四個一線城市相比，杭州住宅庫存量最大，同時也遠大于鄰近省會城市南京的庫存量（截至2014年1月2日，北京住宅庫存為57625套，上海63663套，廣州56150套，深圳41757套，南京35207套）。縱觀國內各一線城市和靠前的二線城市，杭州受本輪調控的影響最大。2010年底至2013年底，杭州市區商品房庫存量依次為40327套、78813套、83859套、113187套。限購四年，杭州市區商品房庫存套數復合增長率達29.43%，房地產市場供需矛盾異常突出，開發商產品價格體系受壓較大。2014年3月至今，杭州主城區沒有一宗住宅用地出讓，高企的庫存已嚴重影響了土地市場的正常運轉，進而影響了地方政府的財政收入，對地方整體經濟的發展產生了負面影響。綜上所述，住宅限購政策的調整已迫在眉睫。

二、杭州住房限購政策的調整辦法

2014年7月28日，杭州市住保房管局發文認為杭州房地產市場總體平穩，但住房供求的區域性、結構性矛盾比較突出，宣布從7月29日零時起，購買本市蕭山區、余杭區住房 （含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。2014年7月30日杭州住房公積金管理中心在《中心調整二套房公積金貸款審批口徑》中明確，為進一步支持住房公積金繳存職工改善型購房，自2014年7月29日起，對購買第二套住房的職工，現有住房建筑面積在140平方米以下，或按同一戶籍家庭成員計算，人均住房建筑面積低于本市統計部門公布的上年度平均住房面積水平的（2013年度標準為34.68平方米），可以申請第二套住房公積金貸款，貸款首付款比例不低于60%，即首套房公積金貸款首付三成不變，二套房公積金貸款首付比例從原來的七成下調至六成。

三、杭州住房限購政策調整的政策解析

杭州住房限購政策采取的調整方案與之前退出限購政策的城市有一定的區別。杭州采取的是經限購政策的結構化調整過渡后再采取全面放開的方案，相較于其他地區的限購退出政策具有較強的針對性和保障性，對地方政府房地產政策的制定具有一定的啟示作用。首先，從杭州房地產市場的庫存區域結構來看，蕭山區和余杭區住宅可售套數占市區住宅可售套數的61.16%，主城區住宅具有一定的相對稀缺性。其次，從市區新建商品房簽約房源戶型結構分析，2014年上半年144平方米以下的房源簽約套數占比達到88.83%，其中90平方米以下的房源簽約套數占比達64.09%，說明市場成交以剛需小戶型為主；而從市區新建商品房可售房源存量結構來看，90平方米以上房源套數占比57.19%，其中120-144平方米房源套數占比達25.21%，可見住宅成交戶型結構與庫存戶型結構之間存在較大的矛盾，居民改善型購房需求受到顯著抑制。第三，先行采取住房限購政策的結構化調整再過渡到全面放開可以更好地避免市場短期出現因政策影響的大幅波動從而更利于保持市場的穩定。綜上三方面，杭州市住房限購政策的調整方案對于改善庫存區域結構和庫存戶型結構具有重要的指導意義，同時，也順應了居民擴大住房面積、優化居住地段、孩子入學“學區房”等日益增加的改善型住宅社會需求并最大限度地減少了政策變動對市場造成的波動。

四、杭州住房限購政策調整后的市場展望與建議

杭州住房限購政策調整后一周，市場新房簽約2230套，日均318.57套，較7月日均成交量上漲60.66%，其中前三天成交新房占一周的54.84%，說明初期成交量的上漲很大程度上受部分受限購影響的房源線下轉線上簽約的短時間刺激；隨后的兩周中，市場新房簽約套數分別為1959套、2305套、2501套、3324套，在短暫的成交下滑后持續回暖，保持相對的活躍。但積弱已久的市場能否隨著住房限購政策的調整而發生根本性改變尚有待觀察。綜合住房限購政策調整后短期內市場的表現，對住房限購政策調整后的市場，有以下幾點展望與建議。

1.進一步降低限購門檻并逐步過渡到全面放開

考慮到契稅等因素對開發商戶型選擇的影響，目前市場上139平方米左右的改善型戶型存量較大，限購政策的結構化調整只能有限地解除一部分改善型住房的限購，仍然存在對正常改善型住房需求的誤傷。建議在市場穩定的情況下，徹底放開改善型住房的限購，“保障剛需，放開改善，遏制投機”不失為針對現今市場情況的較好選擇。從長期看，為切實減少行政干預，完善房地產市場的市場機制，在條件成熟時居民住房應當全面放開限購。

2.給予首次購房和首次改善型購房需求充足的信貸支持

相比限購對房地產市場的影響，限貸及貸款利率的變化對房地產市場的影響更大。目前，政府應指導商業銀行配足個人住房貸款額度，保持個人住房貸款利率的合理性與穩定性，并優先滿足個人首次購房的貸款需求。從長期看，在資金成本相對較高的情況下，商業銀行主觀上并不愿意過多涉及利潤相對較低的個人住房貸款業務，而政府也不能過多干預商業銀行的業務選擇（不能對市場進行大量干預的限制），因此，設立政策性房貸銀行專門用于支持個人首次購房和首次改善型購房的貸款需求不失為一種可行的選擇。在進一步運營中，這種針對性的政策性銀行將有更大的運營空間，同時也將受更嚴格的風險監管，例如政策性房貸銀行對房貸的利率設定和放款的執行效率都將較商業銀行更高，可以切實實現個人房貸的不壓單、不壓貸，同時對首次購房和首次改善型購房貸款業務的接管也為商業銀行房貸業務利率市場化提供了基礎；政策性房貸銀行可將受監管層直接監管下的房貸資產統一整合證券化，背靠政府監管與信用可以切實降低資產風險與融資成本，在全社會范圍內實現資源的更優配置。

3.完善靈活的區別化土地供應機制

為維護房地產市場和土地市場的健康發展，政府的市場監測分析除了要密切關注當地商品房庫存存量和市場去化情況等市場狀況外，還要獨立關注所在城市各個具體區域的市場狀況。在各區域靈活實施區別化的土地政策，例如在現有商品房存量和預期增量折現去化周期超過16個月的區域，需要注意控制土地供給；而在現有商品房存量和預期增量折現去化周期低于10個月的區域則需要適當注意增加土地市場供應，以緩解供求緊張局面（具體預判月數的選擇需針對地方實際情況做出調整）；結合地方當年新建住房簽約情況靈活調整年度推地額度紅線等。

4.多方面切實加強對首次購房需求的支持

目前我國針對個人首次購房的扶持尚不具有顯著的區別化，具體體現在個人首次購房的購房成本并不具有明顯的優勢，地方政府應在現有的對個人首次購房的各項支持性政策基礎上，結合實際財政情況采取給予首次購房者貸款總額的比例補助、購房階段相關稅收的減免、降低首付比例或首付免息分期、嚴控金融機構對首次購房者執行的房貸利率等針對性政策扶持措施，從而顯著拉開個人首次購房與非首次購房的購房成本差異，以削弱限購全面放開對“剛需”購房者購房帶來的負面影響。

房地產限購范文第4篇

關鍵詞：房產限購 事件分析法 非參數秩得分

一、引言

近年來伴隨著經濟的快速增長，房地產開發投資資金也不斷增長。據WIND咨詢統計，2010年房地產開發投資額已經達到1998年的8倍之多，房地產業投資始終占全國固定資產總投資的26%左右，房地產業增加值占第三產業的14%左右。2008年，受國際金融危機影響，房地產行業進行了深度的行業內調整與資源整合，發展減速明顯。從2009年至今，針對房地產市場的過熱現象，政府出臺了密集且嚴厲的政策，最具代表性的是“新國八條”。本文從政策角度出發，研究房產限購政策出臺對地產業上市公司股價的影響，以探究國內地產業上市公司的市場價值在限購政策出臺前后是否發生了變化。

二、事件研究法綜述

事件研究（Event Study）的目的在于考察某一與股票收益率、波動率等金融變量相關的外生事件的發生是否會對其產生統計意義上顯著的影響，以及該影響在時間和空間上的表現。

用事件研究法進行分析，首先要定義事件并確定事件窗口期、估計期、確定研究樣本。t=0為事件公告日，t=T0+L至t=T1表示估計期，作用是通過模型得到參數以估計事件期的正常收益；t=T1+L至t=T2表示事件期，作用是通過得到的異常回報率，檢測特定事件的發生對股價的影響情況；t=T2+L至t=T3為事后期，常用于考察特定事件的長期影響，以檢測事件發生后一段時期股價的變化。令L1=T1-T0，L2=T2-T1，L3=T3-T2分別為估計期、事件期和事后期的長度。

在確定了事件窗之后，需要對窗口期內關鍵金融變量進行計算。本文從常用的關鍵金融變量中選取超額收益率（AR）和累計超額收益率（CAR）進行計算。

超額收益率是股票的實際收益率與其正常收益率的差，其中正常收益率是在該事件不發生時的預期收益率。一般采用市場模型來計算出證券的正常收益率，表述為：

Rit=αi+βiRmt+εit （2.1）

其中，Rit是股票i在時期t的實際收益率；Rmt是市場在t時期的收益率，該收益選當天市場指數來表示；εit為隨機擾動項。

利用最小二乘估計法對上式進行回歸，用參數估計期數估計出αi和βii，并假定在事件期里αi和βi保持不變，這樣，我們可以得到事件期的超額收益率ARit和累計超額收益率CARit（累計超額收益率等于窗口期內每一交易日的超額收益率之和）。

以上是單個證券超額收益率的計算，對于多個證券而言，可以計算其平均超額收益率和平均累計超額收益率。

之后再對事件窗口期內的關鍵金融變量進行統計顯著性檢驗。在研究某事件對單一證券的影響時，檢驗事件發生前后關鍵金融變量在時間上的分布特征是否存在差異，零假設為不存在顯著差異。在研究某事件的影響時，除了可對某一證券所有證券的均值分別采取上述方法外，還可以檢驗關鍵金融變量在窗口期內每一日的截面均值（或分布）的變動情況。在具體方法選擇上，一般包括參數檢驗和非參數檢驗兩類，本文將利用SAS程序實現這兩種檢驗。

為克服各種主觀臆斷所可能對事件研究結果所帶來的影響，對窗口期長度、估計期長度、關鍵金融變量和檢驗方法等各種可能的設定進行嘗試，進行穩健性檢驗。最后，對全部統計檢驗的結果進行總結和分析。

三、事件、樣本及數據描述

（一）確定事件及事件日

2011年1月26日國務院總理主持召開國務院常務會議，會議確定了“新國八條”。觀察這一日地產業收益率走勢，大量公司存在收益率驟降的現象，為研究這一政策的出臺對于地產業股票收益率產生影響，事件日定義為2011年1月26日政策出臺日。定義估計期為[-150，-30]，事件窗口期為[-30，30]，并測算事件窗口期內個股的超額收益率與累積超額收益率。

（二）確定研究樣本

本文在國泰君安數據庫中根據公司規模選取了地產業135支股票中的10支，其中，上證交易所和深證交易所各選取了5支。按照資產總額由小至大依次為sz000514渝開發，sh600052浙江廣廈，sz000897津濱發展，sh600736蘇州高新，sz000718蘇寧環球，sh600266北京城建，sz000031中糧地產，sh600663陸家嘴，sh600048保利地產，sz000002萬科A。

四、窗口期關鍵金融變量的計算及統計顯著性檢驗

（一）估計αi和βi

分別計算窗口期10支股票超額收益率和累積超額收益率，首先應用估計期的數據根據公式2.1估計αi和βi的值，所有的模型和系數都通過了檢驗。

（二）計算超額收益率與累積超額收益率

根據估計期估計出的αi和βi值，計算窗口期10支股票的超額收益率，然后計算出事件窗口期內第t日的平均超額收益率。而后根據公式2.3、2.5，計算出10支股票的累積超額收益率。

（三）統計顯著性檢驗

首先計算限購令推出前后15個交易日、20個交易日、30個交易日的10支樣本股票平均收益率的統計量，結果如表1所示。

從主要的描述統計量可以看出，“限購令”推出后，平均收益率的均值水平有所提高，標準差變小，數據分布趨勢相對集中，且有右偏的趨勢。接下來對平均收益率進行非參數檢驗。檢驗結果顯示，政策推出前后，窗口期的長度無論選擇15日、20日、30日，平均收益率的檢驗結果不顯著，不能拒絕原假設，即平均收益率的分布在政策推出前后不存在顯著差異。

對于平均超額收益率，“限購令”推出后，平均超額收益率的均值水平有所下降，標準差同樣變小，數據分布趨勢相對集中。對其進行非參數檢驗，檢驗結果同樣是不顯著，不能拒絕原假設，即平均超額收益率的分布在政策推出前后不存在顯著差異。考慮到股票的選擇可能影響到結果的不顯著，因此分別對10支樣本股票的超額收益率在政策推出前后的15日、20日、30日進行非參數檢驗，檢驗結果如表2所示。

檢驗結果顯示，在95%的顯著水平上，窗口期選為15日時，檢驗結果顯著的有萬科A和保利地產；窗口期選為20日時，檢驗結果顯著的有保利地產和蘇州高新；窗口期選為30日時，檢驗結果顯著的有保利地產。可見在選擇的10支股票中，只有少數受到了限購政策的影響。

在此之后，為克服各種主觀臆斷所可能對事件研究結果所帶來的影響，對窗口期長度、估計期長度進行調整，估計期分別調整為[-160，-40]、[-170，-50]、[-180，-60]，窗口期調整為[-40，40]、[-50，50]、[-60，60]，平均收益率和平均超額收益率的檢驗結果都不顯著，個股超額收益率的檢驗結果也不顯著。

五、結論

由以上的分析得出結果，平均收益率和平均超額收益率在政策推出前后在時間分布上沒有顯著差異，對個股超額收益率的檢驗結果顯示，僅有少數的股票受到該政策的影響。由此可以看出，限購政策推出后對整體的房地產股票市場影響沒有預期的顯著。

總的來看，房地產限購系列政策對房地產市場的調控取得了一定的成效，但是我國房地產業存在著自己的特點，比如利率市場化機制尚未形成、資金價格傳到受制因素較多、信貸渠道作用尚未達到預期效果等。這導致實體經濟與資本市場之間的傳導受到一定的限制，可能會是造成檢驗結果不顯著的原因之一。另外，本文在選擇股票過程中也存在一定的不可避免的主觀因素。

參考文獻：

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[2]李曉莉.成品油調價對石油上市公司市場價值影響的實證分析――基于事件分析法[D].山東：山東大學，2010

房地產限購范文第5篇

我國房地產行業已取得長足發展，但行業本身受貨幣政策、行業政策等變動影響較大，加之近年來針對房地產行業的監管力度加大，調控措施收緊，整體而言行業競爭壓力呈現增長態勢，作為行業核心之一的可開發土地資源也日益減少，土地資源稀缺使得行業競爭壓力進一步增加。針對房地產行業發展現狀，企業通過合理的并購行為，可以一定程度上擴大企業規模，迅速整合資金、資產，優化企業資源的戰略布局，增強土地使用權獲取的競爭力并一定程度上減小融資壓力、降低開發成本，拓寬企業盈利空間。另外，并購重組后，房地產企業的核心業務將被重新整合優化，極大程度助力企業特色強化，推動形成品牌效應，提升企業的市場競爭力。相較于其他企業，國有房地產企業具有一定的特殊性，在政策信息獲取、土地資源信息獲取、融資信譽、品牌信譽等方面具有一定的優勢。但在房地產行業市場化程度較高、龍頭企業規模優勢及品牌優勢日益凸顯的形勢下，國有房地產企業受限于管理體系相對固化、土地使用權競爭力相對不足等問題。在此情況下，如何完善企業管理體系，為企業發展注入新動能，提升國有房地產企業市場競爭力成為國有房地產企業謀求長遠發展亟待解決的問題。混合所有制改革是國有房地產企業提升管理水平的有效手段，也是謀求長遠發展的重要基石。從社會層面而言，發展混合所有制經濟、深化國資國企改革是推動國有企業職能市場化轉變、調整國有資產配制結構、優化國有經濟戰略布局、深化供給側改革的重要一環。從企業層面而言，國有房地產企業混合所有制改革可以引入社會資本，減低資金來源渠道單一對企業發展產生的制約，同時通過混合所有制改革撬動國有房地產企業管理體系相對固化的現狀，將員工自身發展需求與企業戰略布局有機結合，助力企業長遠發展。同時，房地產企業，無論是并購還是混合所有制改革，都往往涉及數量龐大的資金資產，會受到多方面、多類型的法律法規、政策、行業標準約束，且并購及混改程序復雜。因此，在房地產企業進行并購活動或推進混合所有制改革的過程中，各個階段都將面臨多種類型的潛在風險。進行科學有效的前瞻性風險評估，采取行之有效的策略調整管理結構，是企業有效面對挑戰，占據生存空間，謀求長遠發展的必經之路。

二、房地產企業并購及混改過程中的潛在風險來源

（一）政策及市場環境不確定性帶來評估風險

房地產行業的健康發展對我國經濟、社會、民生的發展都有著重要的推動作用。隨著我國經濟社會發展、人民生活水平提高、新型城鎮化建設不斷推進，人民群眾對房屋的需求呈現上漲趨勢。一方面，經濟社會的發展為房地產行業帶來了全新的發展契機；另一方面，隨著我國住房商品化改革持續深化，房地產行業發展迅速，但與此同時，房價增速過快也導致了普通民眾購買力下降，為助力解決人民群眾的居住需求、預防房地產行業泡沫產生，我國出臺了一系列政策、法規，從土地使用權獲取、投融資、房價、稅費等多角度、多層次對房地產市場進行宏觀調控。隨著經濟社會發展，市場供求也在不斷變換，就房地產行業而言，一定時間周期內、不同區域的發展存在較大的差異性。并購與混合所有制改革一方面可以為房地產企業注入新的動能，另一方面，也將使得企業資產規模、業務結構、管理體制等發生較大變化。而房地產行業本身具有資金密集型特征，且資金回收周期相對其他行業而言較長，企業運營面臨著較大的市場不確定性風險。科學合理的價值評估是房地產企業并購與混合所有制改革有序推進的先決條件。在并購活動進行過程中，企業需要對自身資金資產價值進行分析評估，明確企業支付能力，確定企業風險應對能力，并針對標的企業或標的項目進行并購價值評估，以此為依據確定并購活動的方向、方式。在混合所有制改革中，價值評估對企業資產定價機制、改革策略選擇等有著至關重要的影響。總的來說，價值評估的合理性一定程度上決定了企業并購及混合所有制改革能否有序開展、推進，而政策變動、市場環境變換都將對評估結果產生重大影響。在此情況下，一旦企業在并購活動進行過程中信息獲取不對稱甚至對政策、市場分析出現偏差，未能制定科學合理的并購或改革策略，或是在并購、改革進行方式的篩選上出現較大偏差，將極大程度地增大企業運營風險。

（二）資產結構及業務模式變動帶來運營管理風險

無論是并購還是混合所有制改革，都將使企業資產規模及結構、產權組成、業務模式等發生改變。就并購而言，無論以何種方式進行并購重組，企業都將整合配置原有資源以保障并購順利進行，在并購發生后，參與并購的企業之間需要重新梳理資金、資產、業務等并進行整合調整；企業資產結構、管理模式、業務方向、業務流程等都將發生變動；并購發生后，企業以何種方式調整優化資金資產配置、如何轉型升級管理體系、是否能引導推動員工適應新的制度及工作模式等，都將對企業運營產生影響。就混改而言，通過出資入股、股權收購、員工跟投等方式將多種形式的非國有資本引入國有房地產企業，一方面，混合所有制改革極大程度地改變了國有房地產企業資金來源單一、管理模式固化的現狀；另一方面，混合所有制改革將使得企業性質、產權結構、管理模式、經營體制、經營方向等發生重大改變，一旦在實施過程中經營模式轉型、管理體系優化升級難以與所有制改革相銜接，將使得企業混合所有制改革落實不到位，甚至出現產權、責任不明確、管理混亂等問題。

（三）稅務風險及法律風險

一般而言，由于行業特殊性，房地產行業運營覆蓋范圍較廣，業務流程繁復，房地產行業并購、混改過程往往涉及類型眾多且數量龐大的資金資產流動、所有權轉讓以及資源重組，因而受法律法規嚴格監管且涉及稅種眾多，房地產行業的并購重組及混合所有制改革不僅涉及企業資金、資產的整合處置，同時也涉及到稅務與法律關系的梳理、承接。目前，我國已有許多針對性的政策扶持及稅收優惠以推動房地產企業并購重組及混合所有制改革順利推進。在實際的并購、混改過程中，由于房地產行業所涉及的稅務組成、法律關系結構復雜，稅收籌劃及法律風險控制一直是房地產企業管理的重點、難點。整體而言，我國稅收政策往往依據經濟社會發展形勢及發展需求而變動，法律法規、管理條例、行業標準也依據社會發展不斷修訂、更新，因而使得房地產行業稅收籌劃及法律風險控制往往存在諸多不確定性。一旦企業未能及時掌握監管要求變化及政策變動情況并適時做出調整，將有可能出現原有方案不適用于新形勢，增加企業運營負擔，制約企業并購重組及混合所有制改革順利推進；甚至為企業帶來訴訟及處罰風險，影響企業信譽，嚴重制約企業未來發展。

三、控制房地產行業并購與混改風險的管理策略

（一）拓寬信息渠道，完善評估體系

價值評估體系的科學性、合理性是房地產企業并購重組、所有制改革推進的重要基石。在并購過程中，企業應當對自身資產結構、潛在風險情況、風險應對能力進行全面評估；并對標的企業或標的項目的資產組成、經營情況、債務結構、潛在風險開展全方位的調研，并結合并購雙方企業實際及發展目標選擇適宜的評估體系進行價值評估；必要時可委托專業的第三方機構進行。在混合所有制改革中，應著手建立起嚴格的資產評估機制，規范評估流程，并依據區域發展趨勢及市場經濟形式，完善定價機制及定價標準，及時論證并依據法律法規及監管條例進行公開，保障國有資產評估及定價的公開透明，杜絕混合所有制改革過程中產生國有資產流失問題。同時，立足于區域發展局勢、企業規模、發展現狀、發展方向等，結合企業資產評估結果以及社會資本投資傾向、投資能力等，制定適宜企業的混合所有制改革策略，并依據改革的不同階段企業發展現狀及政策經濟局勢，及時調整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推進。在評估過程中，針對產權不明確或存在爭議的資金資產，應進行詳細清點，為后續決策及并購重組或所有制改革提供合理依據。另外，就國有房地產企業而言，在企業并購重組、混合所有制改革、市場化轉型的過程中，可以充分利用國有企業在融資領域的信譽優勢及在政策變動、土地資源信息獲取方面的優勢，結合企業實際在原有的價值評估體系基礎上引入新的評估標準，探索出更為全面的價值評估機制，更好地服務于企業并購重組及混合所有制改革，幫助企業擴大自身競爭優勢，形成良好的品牌效應，推動企業可持續發展。

（二）健全完善管理體系，保障資產及管理體系整合的有效性

在并購重組及混合所有制改革的過程中，房地產應當加強管理體系的融合升級。毫無疑問，無論是并購還是混改，企業都需要著眼于資金資產的有機整合，調整資源配置策略，優化企業戰略布局。與此同時，還需要解決不同的文化體系、管理理念、管理模式、發展目標、業務模式之間的融合問題。以國有企業為例，國有房地產企業經營管理模式相對成熟，且在融資信譽、信息獲取方面具有優勢，但由于其相對特殊的管理模式及社會職能職責，國有房地產企業在人力資源配置及管理體系方面相對固化，決策流程相對復雜，難以形成強有力的品牌效應。但相較而言，民營房地產企業在管理模式上更為靈活，策略制定也更為貼合市場。在企業內部管理結構中，應當建立健全責任制度，規范業務流程，完善評估及獎懲制度，使員工能主動迅速適應重組或改革后的企業氛圍，保障企業有序融合、高效運轉。

（三）強化風險控制，做好稅收統籌及法律風險防范

房地產行業并購重組及混合所有制改革涉及資產重組、產權轉移、合同簽訂、法律關系承接、稅務籌劃等方方面面。在此情況下，企業應當增強對法律風險及稅務風險的重視。在前期調研階段，除了重視對企業整體財務狀況的梳理、整合、評估，還應當通過財務信息細節中反映的問題加以重視，對企業債務、稅務、訴訟風險、融資信譽等進行全面審查評估，避免后續整合過程中因稅務風險及法律風險制約企業發展。針對國有企業而言，在進行并購重組及混合所有制改革過程中，還應當注重建立健全法人治理結構，明確規劃國有資本與社會資本的股權設計，明確企業內部管理職能職責，完善監督反饋制度，確保管理及監督體系有效運行。在并購重組及混合所有制改革過程中，應當明確梳理資產結構，對產權不清晰或有爭議的資產進行剝離，并有針對性地制定處理策略，避免因存在產權有爭議的資產而為企業重組及改革帶來不必要的法律風險。在稅務籌劃上，應當依據企業運營現狀、并購重組方式、混合所有制改革策略等，找到稅負平衡點，優化稅務統籌體系。同時，應當加強與政府部門的溝通交流，加強對法律法規及稅收政策的理解，提高法律意識及稅收統籌能力，降低法律風險及稅務風險。

四、結語