房地產信托論文
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房地產信托論文范文第1篇
作為一個新興的金融品種,房地產投資信托在我國出現不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》卻使得信托業也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急。
房地產投資信托的含義和基本特征
房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規定條件(包括資產構成、收入來源收入分配等)的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產投資信托的投資項目不屬于應稅財產,且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:
穩定的高收益。由于它必須把90%的應稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩定。
流動性強。由于多數房地產投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統的以所有權為目的的房地產投資相比,因此它的流動性相對較強。
能夠抵御通貨膨脹。作為房地產投資信托價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時物價上揚,房地產物業的價值更是升值得很快,以房地產物業為資產基礎的房地產投資信托股票價值也會隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時期,房地產投資信托的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產投資信托是一種很好的保值類投資工具。
面向中小投資者。由于房地產投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產,通過其特有的運行機制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產業的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經濟和產業政策。
我國房地產投資信托發展過程中存在的問題
房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產業的發展,對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關的法律法規還不完善,再加上房地產投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產投資信托發展還存在諸多問題。
法律法規尚不健全
目前我國信托業主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的規定來開展業務。從目前國內的法律環境看,房地產投資信托產品無法進行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時選擇買進、持有、賣出。同時,在募集資金的使用上,雖然產品設計了貸款給房地產經營企業、投資于房地產經營企業股權、購買商業用途樓房和住宅等組合運用方向,但實際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業投資行為,無法長期或永久性地購入商業物業,進行租賃、經營等商業運營。
道德風險問題
房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創造一種環境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產投資信托的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關聯關系”,但是由于缺乏完善成熟的監督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業,違背投資收益最大化的原則。
項目自身及市場風險
房地產信托的市場風險主要來自于項目本身的風險,對項目的選擇是房地產信托首要工作,如果項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題,則信托產品無論怎么設計控制風險,項目本身的先天缺陷是無法避免的。
進一步完善房地產投資信托的建議
從上述分析可以看出,我國房地產投資信托業務的發展,因為受到政策等多方面的限制,在我國還需要更進一步完善。
建立相適應的政策和法制環境
加快我國相關政策和法律法規制定的進度,為房地產投資信托的發展建立完善的政策和法制環境。這方面,海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經濟發達國家的做法,根據房地產投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規,保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。一方面,要防止它與銀行等房地產金融機構的過度競爭;另一方面要鼓勵其資金運用,實行專業化投資組合,并保護投資者的利益。
道德風險問題的防范
作為專業從事經營性信托業務的非銀行金融機構,信托投資公司受到國家金融監管機構——中國銀監會的嚴格監督和管理,嚴格按照信托業“一法兩規”進行經營活動。在產品架構設計上,信托公司可邀請商業銀行、律師事務所、房地產專業服務機構及會計師事務所等中介機構參與,對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監督。信托公司內部,應建立和完善業務評審及風險控制流程,按照審慎的原則運用信托資金,各部門分工協作,交叉監督,以最大限度地防范風險。借鑒美國經驗,我國可以考慮在開展房地產投資信托業務的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責制訂房地產信托的業務發展計劃,并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系。
項目自身及市場風險的防范
信托公司在進行項目選擇的時候,可以聘請有市場公信力的房產專業機構對項目進行可行性分析及評估,對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識;深入調查了解開發商實力、財務及資信情況,選擇與開發經驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發商進行合作;落實土地房產抵押、第三方保證、質押等擔保措施,在項目運作過程中,加強資金監控,做到“封閉運行,專款專用”。通過這一系列的手段,信托公司能將項目風險控制在最小范圍之內,最大限度地保證信托資金的安全,保護委托人和受益人的利益。
就目前的市場狀況而言,房地產商也好、投資者也好、信托機構也好,距理性認識房地產投資信托,在心態上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購買房地產信托的投資者都認為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區別,而且收益更好。而信托產品的流動性很差,缺少轉讓平臺,也存在較大的流動性風險。因此,只要出現一個信托產品不能兌付,有可能導致信托業受到致命的打擊。這不僅需要信托機構、房地產商不斷調整心態,投資者在投資過程中也應加強金融知識,提高風險意識。
參考文獻:
1.劉曉兵.美、日房地產投資信托發展及啟示.金融理論與實踐,2003(10)
房地產信托論文范文第2篇
[關鍵詞]房地產；投資信托；制度特性
一、房地產投資信托(REITs)的制度內涵
房地產投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡稱REITs)，又稱為房地產投資信托基金，最早產生于上世紀60年代的美國，它是一種通過發行股票或者單位受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業投資機構投資經營房地產及法定相關業務，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國的房地產投資信托(REITs)制度經過40多年的發展，不斷趨于完善，極大地促進了美國房地產業乃至整個經濟社會的發展和進步。從上世紀90年代開始，世界上許多國家紛紛借鑒美國做法，通過立法建立起本國的REITs制度。據全美房地產投資信托協會(NAREIT)的資料統計，截至2003年底，已有1日個國家和地區制定了REITs法規。由于各國的REITs制度都是借鑒美國REITs的理念和原理創建，因此在制度內涵上基本相同。美國的REITs制度安排主要有以下內涵和特點：(1)REITs的實物形態是一種證券化了的信托投資基金，它是通過向大眾投資者發行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數人牟利的工具，美國法律對REITs的股東數作出嚴格限制，規定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個或5個以下的個人持有的REIT股份不得超過50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實現對房地產的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產投資于能夠定期產生租金收入的經營性房地產項目，且收入來源主要應是房地產項目的租金。譬如，新加坡和韓國規定REITs投資于房地產的比例至少在70％以上，美國和日本規定REITs投資于房地產的比例至少在75％以上，香港規定REITs投資于房地產的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當年內分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規定，那么房地產投資信托(REITs)作為一個專業投資機構，可以享受免征公司所得稅的優惠政策。
二、房地產投資信托(REITs)制度的契約性
REITs作為一種通過募集大眾投資者的資金交由專業投資機構投資經營房地產的集合投資制度，其產生與房地產業投資的“高進入壁壘”直接相關。這種產業進入壁壘主要體現在兩個方面：一方面是高資本“門檻”。房地產投資動輒上千萬，很多項目投資都是數億元，甚至數十億元，中小投資者根本無法承受。另一方面是專業化技能“門檻”。房地產投資雖然利潤豐厚，但所面臨的風險和不確定性很大。對房地產的投資需要對國家政策、宏觀經濟、房地產業發展周期、市場供求、房地產地段、價格、升值潛力等作出比較準確的判斷，否則很容易導致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業化要求，一般投資者也是難以達到的。產業壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對于房地產業的投資。REITs制度的出現就是國家在制度創設上對于這一現象所作出的反應。通過REITs制度，禮會投資者將自己的資金委托給更具有專業優勢和效率的機構或者人士去運用，并從人那里獲得投資回報。這實際上就在委托人和人之間建立了一種契約關系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實質隱含著社會投資者與專業化的房地產投資管理機構之叫的特定權利義務關系，也即契約關系。與一般契約關系不同的是，REITs中體現的契約關系具有公共性和集體性的顯著特點。為盡量減少因締約雙方信息不對稱給投資者帶來的損害，國家對于REITs的投資對象、資產結構、收入構成、分配比例等都進行了詳細的規定，而一般的契約對于這些問題都是山締約雙方協商確定。也就是說，在REITs這一投資活動中，田家為社會投資者和專業投資管理機構擬定了一份公共契約，需要雙方協商的內容已經很少了。作為接受這份公共契約的回報，國家給予其稅收優惠。REITs投資中的契約關系的另一個顯著特點是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬個不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業投資機構談判簽訂一個個契約而形成，而是統一由專業投資機構根據國家規定提供一份集體契約(即REITs投資協議)，交由每一個投資者“背書”(即認購基金份額)，當達到法定的背書人數及投資金額時，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過提供稅收優惠為社會大眾提供一個房地產投資獲利的渠道或者機會。
三、房地產投資信托(REITs)制度的社會性
KEITs作為國家創立并推動的特殊集合投資制度，其意義遠遠不止于一種商業行為，它還具有調整社會關系，維護社會穩定，促進社會進步的社會職能。社會性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現在以卜三個方面。
第一，大眾參與性。房地產業是大眾產業，與社會大眾的生產、生活息息相關。房地產業又是一個創造巨大財富的產業，歷來對于房地產的分配是決定社會財富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業化進入壁壘，社會大眾—直被排除在房地產投資之外，分享不到房地產業發展所帶來的好處，房地產業所累積的巨額財富往往被少數人所占有，從而加劇了社會貧富分化。這種因為投資機會不均等而導致的財富占有的多寡更容易使大眾產生社會不公平感，如果國家不采取措施而任其累積，勢必影響到社會的穩定和經濟的持續發展。對于此，美國政府創設的REITs制度為大眾投資者提供了一個持有房地產、分享房地產利潤的公平機會，使房地產業成為社會大眾直接參與的產業。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動的方式實現了房地產投資的大眾化和社會化。
房地產信托論文范文第3篇
[關鍵詞]房地產投資信托基金(REITs) 路徑選擇
房地產投資信托基金 (簡稱REITs)作為一種新興融資工具,它既能拓寬房地產融資的渠道,讓只有少額資金,或對房地產市場的知識和經驗不足的投資者參與到大型的房地產項目投資中去,從而滿足了廣大中小投資者對房地產業的投資需求,同時又降低金融業的系統性風險,大大促進房地產業的發展。
本文將結合我國實際國情,對我國未來信托與房地產的合作的途徑之一即房地產投資信托基金做簡要的分析。
一、我國房地產投資信托基金發展的背景
房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts)屬于房地產證券化的一種,是指信托機構面向公眾公開發行或者向特定人私募發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金,然后將信托項目投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等,投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。它源于上世紀60年代的美國。繼美國之后,REITs概念也逐步出現在歐洲、非洲及大洋州,但在亞洲的發展卻很晚。雖然第一家REITs公司1989年成立于馬來西亞,但絕大多數亞洲國家或地區都是在經歷了“金融風暴”于2000年之后發展起來。近年來,日本、新加坡、韓國紛紛建立了REITs公司的市場,而中國的香港和臺灣地區的REITs市場也在快速發展過程之中。
我國房地產投資信托基金的發展經歷了很長的時間,最早是在建國以前,一戰后,中國各家商業銀行相繼成立。隨著的爆發,房地產價格也一落千丈,從而使當時的房地產信托業走入低谷。1979年以后,中國的房地產信托也隨著金融信托業的恢復而在全國發展起來。我國的信托業正處于快速發展中, 信托財產的運用多集中于金融投資,房地產信托也得以快速發展。
二、房地產投資信托的制度優勢
與一般的信托合同、證券投資基金相比,REITs制度具有很大的優勢,這主要體現在以下幾個方面。
1.REITs面向中小投資者。意味著一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資,這為小額投資者提供了一種通過低成本、低風險以及最低投資額度最小化的專業理財工具,顯然有利于實現中小投資者的投資理財愿望。
2.REITs具有較高的流動性和變現性。它是一種房地產的證券化產品,一般采用股票或受益憑證的形式,從而使得使房地產流動起來。投資者可以通過金融市場自由買賣,這與傳統的房地產投資相比,具有相當高的流動性。同時,這也使得REITs與一般封閉式基金相比,能夠讓廣大投資者迅速退出,具有較高的變現性。
3.REITs是一種有效的保值增值投資工具,能夠有效抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。在通貨膨脹時期,伴隨著物價的上揚,房地產物業的價值也會升值得很快,但在同時,以房地產物業為資產基礎的RETIs股票價值也會隨之上升,因而RETIs的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵銷通貨膨脹的影響。因此,房地產投資信托是一種很好的保值增值投資工具。
三、我國發展房地產投資信托的路徑選擇
1.國外的REITs立法模式
目前國外對REITs的立法模式主要分為兩種類型:一種是美國的分散立法模式,REITs的相關規定體現在不同的法律領域中;一種是集中立法模式,對REITs進行專門的立法規定,以亞洲各國和地區為代表。亞洲的REITs在結構、投資范圍、收入分配等方面都與美國的規定十分相似,但亞洲各國和地區普遍采取了統一制定REITs專項法規的立法模式。造成這兩種立法模式的原因主要有以下兩點。
首先,美國由于最早獨立發展REITs,面對這種全新的投資理財產品,只能通過“摸著石頭過河”的方式,在出現新問題的時候不斷的出臺新規則或修改以前的規則,最終通過不同的法律規則形成對REITs的規制。而亞洲各國和地區則充分利用后期發展REITs國家的優勢,可以借鑒美國發展REITs立法模式的成功經驗,從一開始就進行專門的統一立法。
其次,這也是由兩大法系的立法特點所決定的,在美國等英美法系國家,主要依靠判例法或者單個的法案對REITs進行規范,成文法在法律體系中則處于次要地位。而亞洲各國則屬于大陸法系國家,一直采用成文法的形式進行立法,不具備英美法系判例法那樣的靈活性,而采用統一立法卻可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎。
2.我國發展REITs的路徑選擇
我國應當充分利用后發展國家的優勢,借鑒亞洲其他國家的做法制定專門的REITs法律法規,即采用統一立法模式,這樣的操作具有巨大的優越性。
首先,制定REITs專項法能夠減少立法沖突,克服目前存在的法律制度的局限。正如前文所述,我國目前的各項法律制度存在著一些局限甚至自相矛盾的問題,制定REITs專項法則顯然減少了這些法律制度之間的沖突,同時,統一的立法模式可以使REITs的過程及各種規定一目了然,從而在適用這一REITs專項法的時候有利于投資參與人以及裁判人員的實際操作,尤其對于我國現在的情況,對于大多數人來說,REITs是一種新生事物。這就從法律法規上保障了REITs的發展。
其次,制定REITs專項法可以維持法律的穩定性,節約立法成本。REITs所涉及的法律部門比較多,如果對所有涉及的法律部門都進行修訂,一方面立法成本很高,費時費力,另一方面現有法律都進行修改不利于維持法律的穩定性,而采取統一立法的模式則完全避免了上述弊端,也發揮了后發展國家的優勢。
再次,制定REITs專項法也符合我國法律體系的完整性。我國作為大陸法系國家,成文法在我國的法律體系中占有不可動搖的地位,制定REITs專項法則繼續保持了成文法的優勢,符合我國大陸法系的完整性。同時,制定REITs專項法也可以更好的為REITs參與者及法院提供守法和司法方面的的法律基礎。
基于上文的分析,我國發展REITs應當采取制定REITs專項法的統一立法模式,這樣既能發揮我國作為后發展國家的優勢,充分利用我國發展REITs的有利條件,又能克服目前我國法律體系中存在的各種局限,最大程度的促進我國房地產與信托業的合作。
參考文獻:
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房地產信托論文范文第4篇
【關鍵詞】房地產融資；房地產投資基金；聯信?寶利
房地產行業是中國支柱產業之一，在我國經濟高速發展的大背景下，房地產行業得到了快速發展，很多地方政府的一半以上的財政收入都來源于房地產行業。然而，因為近些年來房價高企，普通百姓無力購買房地產，想直接投資房地產行業，分享房地產業高速發展的收益，更加困難：一是上市房地產公司的股票，在整個行業受國家打壓的背景下，沒有活力，不好投資；二是直接投資房地產公司實體，需要的是大筆的資金，也不是一般人能投資的；
另一方面，房企融資渠道狹窄單一，過度依賴銀行信貸。在因房價高企，國家加強了對房地產行業的宏觀調控，緊縮了銀根的背景下，很多房企因融不到資，資金鏈斷裂而倒閉。
國外很常見的房地產投資基金，卻是普通百姓直接投資房地產行業的一條相對比較方便的途徑，同時也是房地產企業的融資的一條合法途徑。
引進房地產投資基金，可以為普通百姓多一條投資房地產行業的渠道，也對房地產企業的融資開辟了另一條合法途徑。
一、房地產投資基金界定
房地產投資基金，在美國等多數國家簡稱為房地產投資信托，在英國和亞洲稱為房地產投資基金，是指在信托法基礎上發展起來的一種專門投資于房地產業的證券化的產業投資基金，通過發行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將投資不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。
房地產投資基金，通俗地來講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產投資組合里，主要用來購買有穩定租金收入的成熟物業，以得到的收益來回報投資人。由于采取公開募集，并發行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。迄今為止，中國現在的房地產投資基金只是一種房地產投資信托計劃，而并不是真正意義上的房地產投資基金。它們之間的共同點：首先是將房地產投資作為基金投資的重要目標；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進行投資，所以被通稱為房地產投資基金。
在房地產投資信托的發明地及最發達的美國，如果要取得房地產投資信托資格，公司每年必須將至少90%的應納稅收入分配給股東。取得房地產投資信托資格的公司可以從企業應納稅收入中扣除付給股東的股息，因此，房地產投資信托沒有企業稅，股東要按收到的股息和資本收益付稅。
房地產投資基金，不同于房地產直接投資，也不同于房地產上市公司的股票。因為她比房地產直接投資方便靈活，也比房地產股票的回報穩定。房地產投資基金也能通過上市發行，為房地產企業融來大筆資金。
二、房地產投資基金的意義
房地產投資基金通過集合社會各方面資金，使用專業人士投資和經營管理，因此，它不僅可以解決開發企業外部融資渠道單一和困難的問題，而且可以促進房地產資金和產品結構不斷優化并減少商業銀行的貸款風險，更為中小投資者參與房地產投資和收益提供一條現實的途徑。
1.有效降低銀行體系的經營風險
從1997年亞洲金融危機的產生可以看出，房地產泡沫的破滅是亞洲金融危機出現的一個重要原因。而銀行業不僅在房地產泡沫的產生中發揮著重要作用，而且也深受房地產泡沫破滅的危害。因此，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。作為銀行信貸資金的重要補充，房地產投資基金可以有效減少銀行體第所承擔的巨大金融風險。作為國際金融市場上普遍的安全性和獲得性較為理想的投資方式，房地產投資基金可分流部分銀行儲蓄資金，以減速輕銀行系統的經營負擔，對居民的消費也將起到一定的刺激作用。房地產投資基金的發展也必將帶動銀行網點銷售、資金結算、托管等等一系列中間業務的產生，為銀行業創造新的利潤增長點。
2.拓寬我國房地產企業融資渠道
由于我國房地產開發企業融資渠道較為單一，中國人民銀行在2003年6月16日的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，實際上切斷了房地產市場賴以生存的資金鏈。按照目前防地產市場的需求趨勢，促進行業良性發展的最根本問題不在與強制管理風險，而是開辟多元化融資渠道，發展多種沖抵風險的工具，保證防地產開發的資金供給，并分散資金供給雙方的風險。因此，從發展的前景看，房地產投資基金具備成為我國房地產資金供給主流渠道的特性和條件。房地產信托投資的迅速發展幾乎引起了房地產融資方面的最大的變革。
3.促進我國房地產資本市場的形成
從市場發展來看，我國的房地產金融創新仍停留在一個較第的水平，至今沒有建立一個穩定的房地產資本市場。房地產投資基金這種新型投資工具的出現為社會大眾資本介入房地產業提供了有利條件。正是由于房地產投資基金的迅猛發展，美國的房地產業已經從一個主要由私有資本支撐的行業過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產業。因此，引進房地產投資基金機制將有助與我國房地產資本市場的形成和發展。
4.有利于房地產經營專業化和資源的優化配置
我國的房地產主體行為很不規范，房地產投資基金的專業化運作使房地產投資漸漸從投機行為轉向理性的投資行為。房地產行業將進一步細分，出現專門的房地產投資管理公司，土地交易公司，物業開發公司和物業管理公司等等，從而使得整個房地產價值鏈進一步豐富和完善。房地產投資基金由于具有較高的政策水平和投資管理經驗的專家操作，依據國家產業政策導向合理進行房地主投資，減少了盲目性。因此，在我國引進房地產投資基金機制，將在客觀上促進房地產行業內部的結構調整，實現資源的優化配置。
三、房地產投資基金的案例分析
目前我國內地尚處在房地產投資基金的起步階段。除了稅收政策、財務制度、資產管理等方面的障礙之外，還有國內的金融體系以及現有房地產政策支持下的市場環境等深層次的問題。
從目前看來，盡管2004年10月18日出臺《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》（征求意見稿）已超過幾年，但由于存在房地產的配套法規和稅收政策等原因，該辦法的正式出臺進展緩慢。同時一定數量的內地開發商和投資機構，已經在探尋將中國內地的房地產項目，作為房地產投資信托產品，列入在新加坡或中國香港上市的可能性方法。譬如，由廣州越秀集團旗下上市公司越秀投資有限公司（0123.HK）、越秀房地產投資信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港證券交易所掛牌交易。也有的國內信托公司開始率先進行準房地產信托基金的嘗試，譬如，聯華國際信托投資有限公司設計并推出了國內首只準房地產投資基金聯信?寶利。
第一只國內發行的類房地產投資基金聯信?寶利，值得業內人士分析研究。
2005年1月22日，聯華國際信托投資有限公司順利推出了被譽為國內首只“準房地產信托基金”的“聯信?寶利”1號（“聯信?寶利”中國優質房地產投資信托計劃，募集資金金額≥2000萬元，期限9-18個月，信托預期收益為5.3%+浮動收益+超額收益，信托資金運用方式為貸款或股權融資）。同年3月11日，聯信?寶利一號公開發售，原定30天的推介期，提前于3月25日便發行結束，投資者認購金額達8515萬元。資金運用的主要方向是：給房地產經營企業貸款；投資于房地產經營企業股權；購買商業用途樓房或住宅。信托資金收益主要來源是房地產企業貸款利息收入；房地產企業股權投資收益；房產轉讓與租賃收入。首期募集的資金，將主要用于給房地產企業提供貸款。自正式面世以來，聯信?寶利就受到市場追捧，至2006年7月21日已發行到“聯信?寶利”第九期，總共籌資10多億元。
該產品是按照房地產投資信托基金（REITs）的標準來設計的，并借鑒了美國REITs、我國香港領匯房地產信托基金和內地證券市場基金的成熟管理模式。
之所以說準“房地產信托基金（REITs）”，源于聯信?寶利產品從發行、設計上借鑒了國外流行的房地產信托投資基金方式。據聯華國際信托業務管理部經理陳穎介紹，聯信?寶利首次引進中介機構參與管理、首次實行受益人大會制度、按照公募產品要求進行充分的信息披露，而這些都是國外房地產信托基金最經常使用的REITs方式。為了防范風險，聯華信托還為該產品引入了一家國有商業銀行作為托管銀行，負責監督該項基金的使用；普華永道會計事務所負責審計工作，戴德梁行提供項目的可行性咨詢。除此之外，聯信?寶利產品內容與以往的房地產信托項目大有區別。一方面，該信托產品改變以往由特定項目委托發行的模式，采用先發行產品募集資金，再把資金匹配到項目上去，按基金的模式滾動來做，與現行的證券投資基金非常類似，只是聯信?寶利是專門用于房地產投資項目。
REITs匯合眾多個人和機構資金，然后從已上市或未上市公司手中收購房地產資產包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據法律，REITs只能投資于房地產行業，而且要求財務制度更加透明，有明確界定的最高負債水平。
“聯信?寶利”由于高收益而大受投資者歡迎。根據設計，優先受益人的預計最低基準年收益為5.3%，如果信托計劃年收益率達到5.3%以上，優先受益人還可享受10%的超額收益。如果整體信托計劃運作收益低于年5.3%，則由劣后受益人以其信托財產補足。
四、房地產投資基金發展的未來展望：市場極大，未來發展潛力大有可為
由于目前中國經濟持續穩定成長，人民幣有升值預期，加上2010年上海世博會等利多因素影響．不動產需求隨之提振，長期以來大量人口自農村遷入城鎮地區，使得城市地區房地產價格節節攀升。大環境的經濟景氣，必然會影響投資者的投資意愿。而預期投資者對于宏觀經濟情況越樂觀，其購買房地產投資基金發展的機率越高。看到中國房地產投資基金發展市場的原因，除了內地龐大的房地產市場需求外，包括自住性與投機性需求，更因為有越來越多的QFII等外資，開始對中國房地產市場產生極高的興趣，這對發展中國不動產證券化必可造成正面的積極作用，更何況，中國將以其優于全球的經濟成長與人口成長成為亞洲地區第一大市場。
何宗益（2003）在探討臺灣地區房地產投資信托證券化商品市場規模的研究中，以各國房地產投資基金市值占其股市市值的比率，推算臺灣地區房地產投資基金的規模。以美國2007年3月房地產投資基金市場發展為例。擁有近50年發展歷史，約有300多個房地產投資基金在運作，基金所控制的商業物業，包括商業辦公大樓、廠房、購物中心的運營等，其管理資產總值（RE1Ts規模）超過26,384億元（人民幣，以下同），有近三分之二的房地產投資基金在全國性的證券交易所上市交易，其房地產投資基金市值約占股市市值2.7%；日本房地產投資基金市值約4,091億元，其房地產投資基金市值約占股市市值1.4%；新加坡房地產投資基金市值約占其股市市值6.5%：而澳大利亞的房地產投資基金市值占股市市值的比率最高，約為29.9%。若深滬兩市2009年3月底A、B股市值合計161,474.24億元來推估中國房地產投資基金市場規模，假設其比率約1%，則保守預測將直逼1億元。因此，以目前中國經濟繁榮情勢來看，加上房地產投資基金市場規模在中國都還是起步階段，如果成功將不動產證券化推展開來，中國的房地產投資基金市場極大，未來發展潛力大有可為。
參考文獻：
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[4]李杰.中國發展房地產投資信托基金(REITs)模式研究[D].上海社會科學院,2009.
房地產信托論文范文第5篇
關鍵詞：房地產企業；融資方式；比較
DOI:10.16144/ki.issn1002-8072.2015.35.006
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模大
房地產業作為國民經濟的支柱性產業，對我國經濟發展有重大影響。2005年以來，房地產業發展迅速，大部分城市的房價在短短的7-8年內增長2-3倍。據統計，2005年全國商品房成交均價為2937元，2013年全國商品房成交均價為6200元左右。不僅房價直線上升，融資規模也不斷增長。盡管國家對房地產行業進行嚴厲的調控，全國房地產開發資金仍然高速增長。國家統計局有關資料顯示，2005年房地產開發資金為21397.8億元，至2013年達到122122億元，是2005年開發資金的5.7倍。
（二）融資難
國家對房地產行業實施嚴厲的調控政策，進一步加劇房地產行業資金緊張問題，而金融市場也嚴格限制房地產企業融資條件、規模等，造成融資環境進一步惡化。根據統計，全國與房地產有關的企業有幾十萬家，但上市的房地產企業只有136家，絕大部分房地產企業的規模較小。小規模的房地產企業由于體制不完善，資金規模小，信譽程度低等，導致金融行業對其放貸較為謹慎。另外，由于我國金融市場不發達，融資保障政策匱乏，融資難將是房地產行業未來一段時間內的發展障礙之一。
（三）融資渠道單一
在我國現行的金融體制下，在房地產開發、銷售以及后續服務等階段都離不開銀行信貸資金的支持。據統計，2005~2013年房地產企業開發資金來源（表1）中，國內銀行貸款平均占17.72%，其他資金來源中個人按揭貸款大約占24%，從中可以看出，銀行貸款大約占房地產開發資金來源的42%，這是相當高的比重。一味的依靠銀行信貸進行融資，導致債務比重過高，進一步加大了房地產行業的財務風險，過高財務風險不僅造成房地產業發展受阻，而且威脅到銀行體系的穩定。據統計，2013年全國136家上市房地產企業，負債率將近70%。另外，過分依靠銀行信貸這單一的融資渠道，導致房地產業受宏觀經濟政策影響較大，加大房地產業的經營風險。
（四）長期償債壓力大
長期負債主要指長期銀行借款、長期債券等。資產負債率是衡量企業長期償債能力的常用指標，一般行業資產負債率保持在60%是合適的，但房地產企業資產負債率普遍偏高，通常超過70%，一些地區甚至高達80%-90%。據統計，2009~2011年我國上市房地產企業的平均負債率分別為65.8%、70.2%、72.1%。從目前的情況來看，房地產企業的長期償債能力惡化，資產流動性較差。往年房地產企業可依靠高房價、高交易量、多融資渠道來緩解高負債的壓力，但2011年后國家實施一系列嚴厲的調控政策導致房地產行業經營狀況不佳，房地產企業融資變得越來越困難，大部分房地產企業很可能會因為資金鏈的斷裂而出現嚴重的財務風險。2012年，雖然國家調控政策有所放松，但在過高的負債率以及較低的資產流動性下，房地產企業長期償債能力仍不容樂觀。另外，以信托融資為例，房地產信托融資業務是在2010年、2011年得到快速發展，一般還款期限3年左右，受此影響，房地產企業將迎來信托兌付高峰期，在銷售低迷，資金捉襟見肘的情況下，房地產開發商將面臨更為嚴峻的長期償債壓力。
二、房地產企業融資方式比較
（一）概念及特征比較當前我國房地產企業融資方式
主要有內部融資、債權融資、夾層融資和股權融資。筆者通過對各種融資方式的概念比較，分析各種融資方式的特點。（1）內部融資。內部融資是指企業通過自我積累資金的方式形成籌資來源，具有以下特點：自主性強、融資成本低、融資數額有限、融資風險低等。從中可以看出，進行內部融資的優勢較大。正是基于這些優勢，內部融資是當前房地產企業普遍采用的一種融資方式。（2）債權融資。債權融資是指企業通過向銀行借款、向社會發行公司債券、融資租賃以及商業信用等方式籌集所需資金。房地產企業債權融資主要分為銀行信貸、債券籌資、商業信用、房地產信托融資。第一，銀行信貸。銀行信貸是指企業通過借款合同從銀行等金融機構借入資金。它具有以下特點：一是融資速度較快；二是融資成本相對較低，與其他融資方式相比，銀行借款所負擔的利息較小；三是融資數額有限，融資數額受企業自身經營規模和貸款銀行資本實力的制約；四是籌集資金使用限制條件較多，一般情況下，借款合同對借款的用途有明確的規定，附加一些保護性條款；五是融資靈活性較大。當前，銀行信貸是房地產企業融資的主要渠道，據有關資料統計，房地產開發資金中60%來源于銀行體系。第二，債券籌資。債券籌資是指企業為了籌集資金，向債權人承諾在未來一定時期還本付息而發行的一種有價證券。它具有以下特點：一是融資數額較大；二是融資成本較高，發行債券的利息負擔和籌資費用相對較高；三是融資條件嚴格，國家對發行債券的公司的經營規模、財務狀況、企業信譽等有嚴格的要求；四是籌集資金使用限制條件少，與銀行借款相比，債券融資具有較大的自主性和靈活性。由于我國資本市場起步較晚，發展不夠完善，發行債券本身也有著嚴格的條件，因此，債券融資在我國房地產企業融資中運用較少。第三，商業信用。商業信用融資是指企業通過賒銷商品、預收貨款等方式籌集資金的一種籌資方式。商業信用融資具有以下特點：一是融資便利，利用企業的商業信譽進行籌資是一種自動性融資，不需要辦理正式的籌資手續；二是融資限制條件少；三是融資數額有限，一般只能籌集小額資金，而不能籌集大量資金；四是融資成本靈活，企業可根據需要自主選擇是否放棄現金折扣。目前，我國房地產企業利用商業信用融資主要體現在預收購房定金或購房款，這部分信用資金在房地產開發資金來源中所占比重也較大，并且這部分資金基本無息，資金成本較低。據有關資料統計，2009~2013年房地產開發資金來源中，定金及預收款所占比重分別為27.86%、26.24%、25.96%、27.51%、28.25%。第四，房地產信托投資基金。房地產信托投資基金（REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資和經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它具有以下特點：一是收益主要來源于租金收入和房地產升值；二是收益的90%作為紅利，用于分配給投資者；三是長期回報率較高；四是投資不需要大量的資金；五是作為債權融資的一種，可以避免雙重征稅并且無最低投資基金要求。REITs為房地產企業融資提供了很大的便利，據有關數據統計，過去三年信托公司向房地產行業提供貸款7000多億元，穩居各類信托產品首位。（3）夾層融資。夾層融資是指在風險和回報方面介于優先債券和股本之間的一種融資方式，常見形式為可轉換債券、可贖回優先股以及含轉股權的次級債。它們具有以下特點：一是屬于長期融資，夾層融資可獲得還款期限在5-7年的長期資金；二是可調整結構，提供者可以調整還款方式，使之符合借款者現金流的要求等；三是相關限制條件少，與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財務契約方面限制較少；四是夾層融資比股權融資成本低。風險和回報介于優先債券和股本之間，融資成本也是如此。發達國家通常通過設立專項夾層投資基金來推動和發展夾層融資市場。由于我國資本市場發展較晚，沒有專門設立夾層投資基金，因此夾層融資在我國房地產企業融資中運用較少，但未來發展潛力較大。（4）股權融資。股權籌資是指企業通過吸收直接投資、發行股票以及內部積累的方式進行籌資。房地產企業股權融資的主要表現形式是發行股票籌資。股票融資與其他融資方式相比，具有以下特點：一是融資成本較高，由于股票投資風險較高，發行費用較高，導致發行成本較高；二是無固定到期日；三是融資風險小，無固定的股利負擔；四是融資條件嚴格；五是融資規模大。股票融資是面向整個社會群體進行籌資，一次性能夠籌集的資金額很大。股權融資是我國房地產上市企業對外融資的最重要手段。
（二）融資要素比較
通過對的房地產企業融資方式相關理論的闡述，筆者基于相關資料和研究成果分別從融資成本、融資規模、融資期限等方面對各種融資方式進行比較（如表2所示），并分析各融資方式的優勢及風險。（1）融資成本。融資成本是房地產企業選擇融資方式考慮的首要條件。根據優序融資理論，企業傾向于首先選擇內部融資，其次債權融資，最后是股權融資。通過研究發現，內部融資由于資金來源于企業內部留存收益，不產生任何籌資成本，只存在使用資金的機會成本，因而融資成本較低。債權融資由于是通過向債權人融資，必將產生一定的籌資費用，還需向債權人支付一定的利息。雖然利息具有一定抵稅作用，但與內部融資相比，債權融資成本較高。股權融資主要是通過發行股票進行融資。一方面，發行股票證券費用較高，另一方面，股票投資本身受眾多因素影響，投資風險較高，因而投資者要求的報酬較高。股權融資的資金成本最高，這一點被經濟社會所普遍接受的。（2）融資規模。內部融資由于依靠企業內部積累進行融資，受企業盈余能力等條件的制約，一般情況下，一次性融資規模較小。債權融資通過銀行借貸、發行債券等方式進行融資，一次性融資規模較內部融資大。夾層融資風險與回報介于債券和股本之間，融資規模也介于債券融資和股權融資之間。股權融資主要通過發行股票進行融資，由于發行股票數額較大，因而一次性融資金額很大。（3）融資期限。內部融資所使用的資金是企業內部留存收益所得，一般沒有還款期限。債權融資通過向銀行借貸，發行債券等方式融資，籌集的資金是分期投入到房地產項目中，一般情況需要項目結束后才能償還借款，房地產一般建設項目期為3-5年。夾層融資還款期限一般在5-7年。股權融資主要是通過發行股票融資，籌集的資金形成股本，一般不予償還。（4）融資條件。傳統房地產融資方式限制條件較多，采用內部融資需要考慮企業的經營狀況等條件。進行債權融資，需要考慮融資企業的信用、資金實力、規模等，對信用等級差、規模小的公司一般不予貸款。與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財務契約方面限制較少。股權融資一般通過發行股票籌集資金，而國家對企業發行股票有嚴格的限制條件。（5）融資對象及范圍。內部融資資金主要來源于企業自身盈利，債權融資的融資對象主要是銀行、信貸公司等金融機構，夾層融資限于一些金融機構，也受企業自身規模制約。股權融資的融資對象雖然是面對整個社會群體，但只有上市公司才能發行股票，因而融資范圍受限。
三、房地產企業融資困境解決對策
（一）明確國家政策趨勢
信貸政策、稅收政策以及行政管制政策是我國房地產調控政策的重要組成部分，對房地產企業的發展有著直接影響。房地產企業應積極把握國家最新的調控政策，從政策中尋求商機、尋求出路。
（二）靈活運用融資方式
企業在不同的發展階段對資金有不同需求，因此，在融資方式的運用上也應做出適當調整。不同規模的企業，在模式的運用上也有不同的選擇。另外，企業在不同的發展階段，對融資模式的選擇具有不同的要求。只有靈活變通，才能長久不衰。
（三）轉變融資觀念，提高創新意識
在我國傳統融資觀念中，金融機構人員在實施貸款政策時，對大規模的房地產企業實施優惠貸款條件，對小規模的房地產企業實施限制貸款。大部分房地產企業管理者金融創新意識淡薄，一味照搬其他企業的融資模式。目前，國內銀行貸款占房地產企業對外融資的50%以上，單純依靠銀行貸款進行融資，導致企業管理者融資創新思維落后，不能有效制定適合企業發展的最佳融資方案。因而，房地產企業管理者應積極轉變融資觀念，提高創新思維，創造新型融資方式。金融市場也應積極革新，提高融資效率，降低融資風險。
本文系2015年河南省教育廳人文社會科學研究項目“我國房地產企業融資模式創新研究”（項目編號：2015-QN-035）、2014年信陽師范學院青年基金項目“我國房地產企業融資模式創新研究”（項目編號：2014-QN-12）階段性研究成果。
參考文獻：
［1］鐘田麗、彌躍旭、王麗春：《信息不對稱與中小企業融資市場失靈》，《會計研究》2003年第8期。
［2］魏開文：《中小企業融資效率模糊分析》，《金融研究》2001年第6期。
