房地產(chǎn)稅

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房地產(chǎn)稅范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；特性；問(wèn)題；建議

近年來(lái)，由于各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)也逐步出現(xiàn)了供求失衡、價(jià)格飛漲、利潤(rùn)構(gòu)成畸形等方面的問(wèn)題，給中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了一定的安全隱患。 為了調(diào)控具有脫韁之勢(shì)的房地產(chǎn)行業(yè)，近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復(fù)使用。但是從當(dāng)前的市場(chǎng)反饋情況來(lái)看，稅收政策本身對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控作用發(fā)揮并不明顯，在某些情況下甚至產(chǎn)生了推波助瀾的作用，如何進(jìn)一步完善現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展將成為我國(guó)下一輪稅制改革必須正視的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)稅收的特性

1.國(guó)家性

房地產(chǎn)稅收行為是一種國(guó)家行為，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)，或受國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)委托的國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門(mén)，都只是代表國(guó)家代行房地產(chǎn)稅收行為，或者換句話說(shuō)，國(guó)家的房地產(chǎn)稅收行為是通過(guò)或借助于國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)的。土地是國(guó)家資源，是一切財(cái)富的源泉，只有國(guó)家才有權(quán)選擇或?qū)嵤┓康禺a(chǎn)稅收行為，其他任何組織或個(gè)人均無(wú)權(quán)實(shí)施房地產(chǎn)稅收行為。國(guó)家行使著土地資源的最終的管理權(quán)限，國(guó)家通過(guò)對(duì)土地、不動(dòng)產(chǎn)及附屬的財(cái)產(chǎn)以及其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、流通過(guò)程的稅收征管，使國(guó)家財(cái)政得以相應(yīng)保證，這是國(guó)家權(quán)力的體現(xiàn)和反映，是國(guó)家存在的基本要求，所以也只有國(guó)家才有資格和能力來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)稅收的征收、管理。

2.法定性

稅與法不可分離。“因法設(shè)稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開(kāi)了法律的規(guī)定，稅收這樣一個(gè)社會(huì)財(cái)富再分配的活動(dòng)便失去了其應(yīng)有的基礎(chǔ)和保障，也無(wú)法真實(shí)發(fā)揮其功能，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。作為專門(mén)用以調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收，當(dāng)然也無(wú)法離開(kāi)法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。通過(guò)立法的規(guī)定，將有關(guān)房地產(chǎn)稅收的種類、具體內(nèi)容、法律責(zé)任等予以一一確認(rèn)，使房地產(chǎn)稅收的有關(guān)內(nèi)容得以公布頒行，從而為房地產(chǎn)稅收的開(kāi)征、征收、管理、稽查等奠定法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅收具有了普遍遵行的效力和依據(jù)并得以正常進(jìn)行。

3.規(guī)范性

房地產(chǎn)稅收工作是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的工作，無(wú)論是由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，還是通過(guò)受委托的國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門(mén)來(lái)進(jìn)行，其行為必須遵守國(guó)家的法律規(guī)范，不可任意妄為。

二、我國(guó)房地產(chǎn)稅收存在的問(wèn)題

1.重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋交易既要征收契稅，又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款，只要未流通，就無(wú)須為土地的增值而納稅。

2.稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

一是兩套所得稅制。對(duì)內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開(kāi)征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。而對(duì)涉外企業(yè)則只開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅，而對(duì)涉外企業(yè)則只開(kāi)征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對(duì)房產(chǎn)征稅，對(duì)地產(chǎn)不征稅；三是城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加內(nèi)外有別。對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)征城建稅和教育費(fèi)附加，而對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項(xiàng)稅費(fèi)；四是耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對(duì)內(nèi)資企業(yè)占用耕地卻不征收。

3.稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒(méi)有法律依據(jù)，國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。

三、對(duì)改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的建議

1.調(diào)整征稅方向

應(yīng)逐步將房地產(chǎn)稅收的重點(diǎn)由目前對(duì)供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫悾@是下一步房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策應(yīng)該選擇的方向。目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為什么不能像營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅那樣對(duì)個(gè)人住宅房地產(chǎn)征收呢？一方面因?yàn)樯鲜龆愔频挠?jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值其與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值相差太遠(yuǎn)，而改變計(jì)稅依據(jù)和方法就需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行較大的改革和調(diào)整；另一方面，如何對(duì)個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)征稅，在現(xiàn)行的稅法和《稅收征管法》中都缺乏必要的規(guī)定和實(shí)施細(xì)則。此外，如果對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)征稅.還有大量的問(wèn)題和技術(shù)條件需要解決。解決這些問(wèn)題，應(yīng)該是未來(lái)房產(chǎn)稅收方面的重點(diǎn)工作。

2.合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制

如外資企業(yè)的土地使用費(fèi)與內(nèi)資企業(yè)的土地使用稅、外資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅與內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅、外資企業(yè)的外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅與內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)所得稅，都應(yīng)盡快統(tǒng)一，并統(tǒng)一實(shí)行國(guó)民待遇原則，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境，以適應(yīng)我經(jīng)濟(jì)全球化的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

房地產(chǎn)稅范文第2篇

“地方財(cái)政收入增長(zhǎng)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加。”在分析地方財(cái)政收入（本級(jí)）增長(zhǎng)的因素時(shí)，財(cái)政部給出了上述解釋。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅收研究所所長(zhǎng)曾康華認(rèn)為，這表明地方對(duì)土地財(cái)政的依賴至今有增無(wú)減。

“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4 萬(wàn)億元，繳納契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營(yíng)業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計(jì)約1.1萬(wàn)億元，銀行房貸余額12萬(wàn)億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬(wàn)億元收入的75%。”這條某媒體負(fù)責(zé)人的發(fā)言引起了消費(fèi)者的高度關(guān)注。盡管事后多位業(yè)內(nèi)專家否認(rèn)75%的比例，但中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)表示“土地出讓金以及稅費(fèi)占房地產(chǎn)銷售收入百分之六十左右。”60%的比例則被業(yè)界視為相對(duì)客觀。

膨脹的稅費(fèi)十年

在一季度房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為 38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。這四項(xiàng)稅收合計(jì)2575億元。房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅普遍高于全國(guó)財(cái)政收入增幅。

中國(guó)18個(gè)稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個(gè)，其中5個(gè)稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收，為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。

上述五個(gè)在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種收入合計(jì)，從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬(wàn)億元，增長(zhǎng)1022%。五個(gè)稅種收入合計(jì)占全國(guó)稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。其中，增長(zhǎng)最快的土地增值稅，從2003年的37.3億元飆升至2012年的2718.8億元，增長(zhǎng)7289%，占全國(guó)稅收收入的比重也由0.19%上升至2.7%。

另有5個(gè)稅種也涉及其他行業(yè)，包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。學(xué)者測(cè)算，若將房地產(chǎn)業(yè)的十個(gè)稅種收入合計(jì)，2012年房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的稅收收入將超過(guò)1.5萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收收入的比重超過(guò)15%。

在住房建設(shè)和交易環(huán)節(jié)，除了各種稅收，政府還向房地產(chǎn)商收取各種費(fèi)用，收費(fèi)項(xiàng)目近百項(xiàng)，包括征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)、市政配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)等。幾乎所有的政府部門(mén)都設(shè)有針對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目，包括規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)防、工商、水利、電力、郵政、環(huán)保、公安、城管，等等。此外，還有一個(gè)具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)，即教育費(fèi)附加。

根據(jù)財(cái)政部預(yù)算報(bào)告，僅城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一項(xiàng)，2009年至2011年的數(shù)額分別為337億元、611億元、857億元。其他近百項(xiàng)地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)，多數(shù)混雜在部門(mén)收費(fèi)中，公眾難以獲悉具體數(shù)額。

稅制的扭曲效應(yīng)

除了房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的稅收收入，土地出讓收入更是地方政府建設(shè)資金的主要來(lái)源。2005年房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始加速上揚(yáng)，地方政府隨之開(kāi)始出讓土地的盛宴，并助推房地產(chǎn)市場(chǎng)直線升溫。根據(jù)財(cái)政部公開(kāi)數(shù)據(jù)，2008年至2012年，地方政府土地收入分別為1.04萬(wàn)億元、1.40萬(wàn)億元、2.91萬(wàn)億元、3.32萬(wàn)億元、2.85萬(wàn)億元。近三年，土地出讓收入已相當(dāng)于地方本級(jí)公共財(cái)政收入的50%-60%。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員朱大鳴早在兩年前就指出，土地價(jià)格已經(jīng)偏離公允價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，這些偏離的利潤(rùn)，形成成為各地土地財(cái)政的來(lái)源。

這樣的發(fā)展道路不可持續(xù)性在于，地價(jià)上漲終究會(huì)形成土地泡沫，而土地的泡沫必將傳導(dǎo)，形成房?jī)r(jià)的泡沫。商品房?jī)r(jià)格高的最重要原因是土地一級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)狀，而中國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家絕對(duì)壟斷的，所以要消除暴利，必須從改革土地“招拍掛”開(kāi)始。

如果改革地方政府的土地財(cái)政，地方政府收入的大半又需要從哪里尋找填補(bǔ)空缺的收入？

這正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的阻礙，亦在告誡政府，財(cái)政體制的改革正在步入深水區(qū)。種種之怪現(xiàn)狀直指二十年前的分稅制改革。分稅制導(dǎo)致地方財(cái)力吃緊。地方財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政收入的比重，已由分稅制改革前的70%左右驟降到50%以下。而地方政府在實(shí)際工作中承擔(dān)的事權(quán)與財(cái)權(quán)逐漸不相匹配。因此，對(duì)中央與地方稅制的利益關(guān)系的系統(tǒng)化理清則成為當(dāng)務(wù)之急。

對(duì)于房地產(chǎn)稅費(fèi)制度，中央早已確定了降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，在保有環(huán)節(jié)增加稅負(fù)的目標(biāo)。2012年底財(cái)政部部長(zhǎng)提出，將“統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并”。國(guó)務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示，這說(shuō)明有關(guān)部門(mén)已注意到當(dāng)前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種過(guò)多、稅負(fù)偏重的問(wèn)題，而這意味著未來(lái)我國(guó)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)將有可能下降。

不過(guò)，今年3月份財(cái)政部提請(qǐng)審議的預(yù)算草案報(bào)告顯示，2013年全國(guó)稅收預(yù)算收入近11萬(wàn)億元，較2012年增長(zhǎng)8.5%，其中，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅預(yù)期增幅居前，緊隨其后的是房產(chǎn)稅，四個(gè)稅種的預(yù)期增幅全都超過(guò)了11%。

事實(shí)上，無(wú)論中央政府還是地方政府，在土地和稅費(fèi)收入猛增的巨大利益誘惑下，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革距既定目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。

房地產(chǎn)稅范文第3篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；評(píng)估；綜述

近年來(lái)，推進(jìn)房產(chǎn)稅制改革逐漸成為學(xué)界研究的熱點(diǎn)，其中以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收管理和稅制改革的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)稅基評(píng)估是房地稅收制度的重要組成部分，對(duì)健全完善房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)課稅的相關(guān)配套制度與保障系統(tǒng)，建立以房地產(chǎn)評(píng)估制度為核心的征管運(yùn)作體系具有重要意義。

一、房地產(chǎn)稅基評(píng)估研究情況

（一）稅基評(píng)估主體與客體問(wèn)題研究

稅基評(píng)估主體是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行稅基評(píng)估行為的實(shí)施者，一般為負(fù)責(zé)展開(kāi)稅基評(píng)估的政府部門(mén)或者第三方機(jī)構(gòu)。

徐愛(ài)農(nóng)（2011）認(rèn)為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)比較合適，理由是：其一，該部門(mén)擁有其他任何部門(mén)都無(wú)法比擬的房地產(chǎn)信息；其二，由該部門(mén)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估可以保證稅基確定和稅金交納相互獨(dú)立，公正性可以得到保證。曹霄琪（2011）建議將評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置于稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部，并采取相對(duì)獨(dú)立的方式，其機(jī)構(gòu)職權(quán)應(yīng)與征收部門(mén)平行，國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)應(yīng)設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)地方評(píng)估機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督。玄永生、王建忠、王余丁（2011）認(rèn)為我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置可以考慮建立中央、地方政府兩級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)并且分別賦予一定的權(quán)限。寇婭雯（2011）更傾向于在國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理部門(mén)設(shè)置專門(mén)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。丁增穩(wěn)（2011）認(rèn)為應(yīng)建立一個(gè)專門(mén)的房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，該評(píng)估機(jī)構(gòu)隸屬于政府國(guó)土部門(mén)的一個(gè)事業(yè)單位，其經(jīng)費(fèi)由財(cái)政全額撥付。

稅基評(píng)估客體是指房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的對(duì)象，即稅基評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)類型。

婭雯（2011）認(rèn)為未來(lái)對(duì)土地和房產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該合一，并且建立健全產(chǎn)權(quán)登記制度和房地產(chǎn)評(píng)估體系。董昕等（2010）針對(duì)不同房地產(chǎn)稅征收方案進(jìn)行對(duì)比分析，得到的結(jié)論是僅合并房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種不足以使房地產(chǎn)稅成為地方財(cái)政的主要來(lái)源，將土地出讓收入納入房地產(chǎn)稅的征收才有可能使房地產(chǎn)稅成為我國(guó)地方政府的主體稅源。曹霄琪（2011）認(rèn)為我國(guó)在確定稅基評(píng)估客體時(shí)，不宜采用統(tǒng)一的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)， 可以借鑒土地與地上建筑物價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，各個(gè)城市的商業(yè)中心，可以借鑒租金收益為計(jì)稅依據(jù)；中部地區(qū)可以考慮以土地價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)；而我國(guó)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的西部地區(qū)宜采用以土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

（二）稅基評(píng)估方法問(wèn)題研究

徐愛(ài)農(nóng)（2011）認(rèn)為在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍的地區(qū)，應(yīng)該采用市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估，因?yàn)槭袌?chǎng)法評(píng)估需要的數(shù)據(jù)比較容易收集，評(píng)估速度快，評(píng)估結(jié)果易于被納稅人接受。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍的地區(qū)以及對(duì)于一些特殊類型的房地產(chǎn)則應(yīng)該采用成本法或收益法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。曲衛(wèi)東（2012）認(rèn)為在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)普遍采用收益法評(píng)估，工業(yè)房地產(chǎn)普遍采用成本法評(píng)估，建議先行對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，待居住類房地產(chǎn)信息逐漸完善具備開(kāi)征條件后，再?gòu)纳虡I(yè)、工業(yè)房地產(chǎn)過(guò)渡到對(duì)全部類型房地產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一完善的房地產(chǎn)稅。樊慧霞（2011）認(rèn)為我國(guó)應(yīng)綜合利用各種評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn)，建立以“市場(chǎng)比較法為主，成本法和收益法為補(bǔ)充”的評(píng)估方法體系。

建立房地產(chǎn)稅稅基的批量評(píng)估系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)稅的成功實(shí)施至關(guān)重要。樊慧霞（2012）認(rèn)為我國(guó)應(yīng)采用“批量評(píng)估為主、單宗評(píng)估為補(bǔ)充”的房地產(chǎn)稅基評(píng)估技術(shù)，另一方面，如果對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估產(chǎn)生了爭(zhēng)議和糾紛，因單宗評(píng)估具有針對(duì)性和準(zhǔn)確性等特點(diǎn)，必要時(shí)可采用單宗評(píng)估技術(shù)予以重新評(píng)估。另外，還應(yīng)建立專業(yè)化、專門(mén)化的稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)。耿繼進(jìn)（2012）基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，前提假設(shè)在一定時(shí)段內(nèi)評(píng)估分區(qū)各房屋價(jià)格存在著關(guān)聯(lián)關(guān)系提出了整體估價(jià)的思想，建立了房地產(chǎn)整體估價(jià)模型，并對(duì)模型所需的標(biāo)準(zhǔn)單位選取和修正系數(shù)確立進(jìn)行了詳細(xì)分析。程漢明（2012）提供了一個(gè)稅基評(píng)估技術(shù)路徑的設(shè)想。我國(guó)對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，其稅基確定的三個(gè)發(fā)展階段：第一階段，按照交易價(jià)格課稅，主要在試行階段，沒(méi)有評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，第二階段，做好了部分稅基評(píng)估準(zhǔn)備工作，擁有相對(duì)完善的住房信息數(shù)據(jù)，可以開(kāi)展稅基評(píng)估，第三階段，房產(chǎn)稅以增加地方財(cái)政收入為主，應(yīng)采用 CAMA 和 GIS 系統(tǒng)輔助完成評(píng)估作業(yè)，以降低評(píng)估成本和提高評(píng)估質(zhì)量。米旭明（2011）在證實(shí)了美國(guó)等房產(chǎn)稅的累退稅率特征以后，得出結(jié)論模型運(yùn)用不當(dāng)會(huì)對(duì)整個(gè)房產(chǎn)稅征管系統(tǒng)帶來(lái)?yè)p害，市場(chǎng)容量、交易頻度等因素對(duì)評(píng)估命中率影響較大。我國(guó)必須得到適用于我國(guó)不同區(qū)域市場(chǎng)類型的房產(chǎn)稅稅基批量評(píng)估模型理論和方法。然后，制定出有效的模型操作方法和調(diào)整、更新細(xì)則，確保批量評(píng)估系統(tǒng)的準(zhǔn)確性和公平性。不過(guò)劉洪玉（2011）設(shè)計(jì)了一種基于主體變量的房?jī)r(jià)批量評(píng)估模型，認(rèn)為在數(shù)據(jù)收集方面，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將工作重心放在采集價(jià)格信息和房屋的物理屬性上，而不必投入大量的人力、財(cái)力整理小區(qū)層次的信息，也沒(méi)有必要過(guò)分依賴地理信息系統(tǒng)。通過(guò)簡(jiǎn)單地添加主體變量進(jìn)入回歸模型，就可以獲得更好的評(píng)估效果。

（三）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估爭(zhēng)議復(fù)議問(wèn)題研究

房地產(chǎn)稅是對(duì)居民財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制性稅收。居民在履行納稅義務(wù)的同時(shí)，有權(quán)監(jiān)督它的使用。房地產(chǎn)稅的征收和使用直接考驗(yàn)政府部門(mén)的智慧、透明度和管理能力，良好的評(píng)估申訴和爭(zhēng)議處理十分必要。

曹霄琪（2011）認(rèn)為應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)納稅人的法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，只有在納稅人不斷維護(hù)自己合法權(quán)益的基礎(chǔ)上才能夠快速推進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在稅基評(píng)估業(yè)務(wù)中的主導(dǎo)地位，也才能夠使稅基評(píng)估快速、科學(xué)、公正的運(yùn)用到稅收工作中。進(jìn)行稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理的部門(mén)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)獨(dú)立的部門(mén)。玄永生、王建忠、王余丁（2011）認(rèn)為我們可以借鑒國(guó)外解決稅基評(píng)估爭(zhēng)議的復(fù)議制度和措施，分別設(shè)立評(píng)估事務(wù)所內(nèi)部復(fù)議部門(mén)、評(píng)估機(jī)構(gòu)上一級(jí)管理監(jiān)督單位（或委員會(huì)）的復(fù)議部門(mén)以及專門(mén)為稅基評(píng)估復(fù)議仲裁的法庭三級(jí)復(fù)議部門(mén)。

二、總結(jié)

綜上所述，在房產(chǎn)稅稅基評(píng)估的研究方面，學(xué)術(shù)界已經(jīng)取得了豐厚的成果，尤其在重慶、上海實(shí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)以后，為我國(guó)房產(chǎn)稅改革的研究提供了豐富的理論參考和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)相關(guān)方面的研究主要集中在理論研究，實(shí)證分析較少，對(duì)于數(shù)據(jù)處理分析的精確度不夠；另外，國(guó)內(nèi)學(xué)者在房產(chǎn)稅對(duì)地區(qū)差異的影響、減免稅政策規(guī)定等方面的研究有待提升。這些不足有待后續(xù)研究發(fā)展拓深。（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1]徐愛(ài)農(nóng). 國(guó)外物業(yè)稅稅基評(píng)估實(shí)踐與啟示[J]. 經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索， 2011， 8： 021.

[2]曹霄琪. 物業(yè)稅稅基評(píng)估的國(guó)際借鑒及對(duì)我國(guó)的啟示[J]. 金融經(jīng)濟(jì) （理論版）， 2011 （5）.

房地產(chǎn)稅范文第4篇

一、實(shí)行房地產(chǎn)稅制改革的必要性

1、從居民個(gè)人角度而言，房屋作為個(gè)人休憩場(chǎng)所是必不可少的，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格能夠真實(shí)反映居民消費(fèi)的需求，則就不會(huì)存在泡沫，也不會(huì)產(chǎn)生如今的局面。但是，從全局看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的主要原因是由于炒房者或者投機(jī)者的炒房行為和投機(jī)行為。由于目前我國(guó)證券市場(chǎng)不景氣，投資者理所當(dāng)然將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)一部分投資者充當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)示范人大量購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)“囤積”，并通過(guò)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)抬高房地產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛抬，并使人們產(chǎn)生一種房地產(chǎn)價(jià)格存在繼續(xù)上漲趨勢(shì)的預(yù)期。由于我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制對(duì)居民自有自用房不征稅，加之前幾年央行利息率較低以及證券市場(chǎng)收益率不高等因素，“炒房者”或投機(jī)者“囤積”房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本較低。接著，一些人出于獲取投資利益的考慮開(kāi)始模仿“炒房者”或投資者投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，使房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升。于是，投資房地產(chǎn)成為一種時(shí)尚，結(jié)果導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也會(huì)擴(kuò)大投資，以高拍賣(mài)價(jià)獲取土地，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲造成土地價(jià)格的不斷上漲。因此，推行房地產(chǎn)稅制改革，核心就是要對(duì)居民自有自用住房征房地產(chǎn)稅。這樣，投資人如果一次性購(gòu)買(mǎi)多套住房，如果“囤積”房屋賣(mài)不出去，就要交納不少的稅，這樣對(duì)于投資者而言，成本也是非常大。那么，其炒房投機(jī)行為在一定程度上會(huì)抑制住。這樣，市場(chǎng)風(fēng)向發(fā)生逆轉(zhuǎn)，居民買(mǎi)房就不會(huì)承擔(dān)如此大的金錢(qián)壓力，也不會(huì)出現(xiàn)高校學(xué)生一工作就面臨買(mǎi)房壓力。

2、從整個(gè)社會(huì)角度而言，房地產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的不動(dòng)產(chǎn)稅。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重已達(dá)到10％左右，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但在稅收中所占比重微乎其微。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，普遍的做法是在私人對(duì)房地產(chǎn)具有完整產(chǎn)權(quán)的情況下，無(wú)論該房地產(chǎn)是否投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)均應(yīng)交納房地產(chǎn)稅，而我國(guó)房地產(chǎn)在保有階段稅少，稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重，實(shí)際上是鼓勵(lì)了投機(jī)，同時(shí)，在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒(méi)有稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配，拉大貧富差距，稅收無(wú)法成為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展的重要工具。由于房地產(chǎn)稅在地方公共收入中的地位非常重要。因此，必須進(jìn)行房地產(chǎn)稅創(chuàng)新。

3、房地產(chǎn)稅制度是一國(guó)財(cái)產(chǎn)稅以及整個(gè)稅收體系的重要組成部分。由于房地產(chǎn)稅的課征對(duì)象無(wú)法隱藏，稅源比較穩(wěn)定、廣泛且比較容易控制和管理，因此，在很多國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅乃至整個(gè)地方稅收入中占有比較重要的地位。如美國(guó)，房產(chǎn)占財(cái)產(chǎn)稅稅基的6成，其稅收收入占地方稅收入的比重達(dá)到40％～50％。而我國(guó)房地產(chǎn)稅開(kāi)征以來(lái)規(guī)模一直偏小。例如，深圳特區(qū)2002年度房產(chǎn)稅的入庫(kù)額為84574萬(wàn)元，占地方稅收總收入的3.4％，其對(duì)地方財(cái)政的作用未能充分發(fā)揮出來(lái)。筆者認(rèn)為，除了征管技術(shù)和力度以外，更主要的是有關(guān)房地產(chǎn)稅制缺陷方面的原因。相對(duì)于所得稅制、流轉(zhuǎn)稅制而言，房地產(chǎn)稅制乃至整個(gè)財(cái)產(chǎn)稅改革的步子要小得多，現(xiàn)已到了急需改革的階段。

二、合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制改革要素

1、納稅人。多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是土地和地上建筑物，納稅人的界定與一國(guó)的產(chǎn)權(quán)制度密切相關(guān)，土地私有制國(guó)家的納稅人比較容易確定，其房地產(chǎn)的所有權(quán)者為納稅人。由于我國(guó)土地公有，建議將房地產(chǎn)稅的納稅人設(shè)定在開(kāi)征行政區(qū)域內(nèi)擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)未確定，以及房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人不在房地產(chǎn)所在地的使用人為納稅人。同時(shí)，納稅人范圍應(yīng)推廣到農(nóng)民和政府部門(mén)，對(duì)農(nóng)民和政府部門(mén)自有自用房屋應(yīng)當(dāng)征房地產(chǎn)稅，對(duì)農(nóng)民自有自用房屋征稅有利于控制農(nóng)民用耕地建房，提高土地使用率，對(duì)政府自由自用房屋征稅則有利于控制政府辦公大樓規(guī)模，并能全面反映政府部門(mén)績(jī)效。

2、計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額規(guī)定：房地產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額=計(jì)稅原值×（1－扣除比例）×稅率（扣除比例為10－30％）；出租房產(chǎn)的應(yīng)納稅額=租金收入×稅率；城市房地產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額=房屋價(jià)值×稅率；城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額=實(shí)際占用土地面積×稅額標(biāo)準(zhǔn)。這些稅種的計(jì)稅依據(jù)存在不合理：一是在我國(guó)土地使用稅的征收，不是按價(jià)值，而是按面積，這種征稅形式不能隨課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有課源不足而缺乏彈性的缺陷。二是從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征的不公平性。從價(jià)計(jì)征的房地產(chǎn)稅，是依據(jù)房地產(chǎn)的原值減去10－30％后的余額，以1.2％的稅率計(jì)征，而這種價(jià)值是歷史成本，不反映市場(chǎng)價(jià)值；從租計(jì)征的房地產(chǎn)稅，是以租金收入乘以12％的稅率計(jì)征。與按歷史成本從價(jià)計(jì)征相比，從租計(jì)征顯然稅負(fù)過(guò)重；三是房產(chǎn)租金本是營(yíng)業(yè)稅的課稅對(duì)象，現(xiàn)在又當(dāng)作房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)，顯然人為造成了重復(fù)征稅。

房地產(chǎn)稅應(yīng)遵循國(guó)際慣例，以房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例作為計(jì)稅依據(jù)。按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，能比較客觀的反映房地產(chǎn)價(jià)值，解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題，平衡納稅人的承受能力，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)稅的財(cái)產(chǎn)稅特性。按評(píng)估值征稅也能比較正確的反映土地的級(jí)差收益，促進(jìn)納稅人合理利用房地產(chǎn)資源。由此也要配合設(shè)置一定的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

3、稅率確定。在從價(jià)計(jì)征房地產(chǎn)稅的情況下，由中央政府還是由地方政府來(lái)決定房地產(chǎn)稅率，各有利弊。由地方政府來(lái)決定房地產(chǎn)稅率，可能會(huì)導(dǎo)致各地方為了吸引投資，爭(zhēng)先降低稅率，以求帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然在短期內(nèi)會(huì)求得某地的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，這種“競(jìng)爭(zhēng)”最終會(huì)損壞國(guó)家利益；如果由中央政府來(lái)決定稅率，雖然會(huì)“一碗水端平”，但是從實(shí)際看，各地區(qū)發(fā)展是極不平衡的，如果都按統(tǒng)一稅率，公平則會(huì)名存實(shí)亡，因此最佳方法是由中央根據(jù)國(guó)家平均水平確定一個(gè)稅率幅度范圍，各地區(qū)根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、納稅人的負(fù)擔(dān)能力和地方政府年度預(yù)算等因素確定本地適用稅率。這樣既保證中央有一定的宏觀調(diào)控權(quán)，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實(shí)際情況。除此之外，還可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)不同的房地產(chǎn)用途設(shè)置不同的稅率。

4、減免稅的設(shè)置。建議對(duì)外國(guó)使館房地產(chǎn)等特定房地產(chǎn)所有權(quán)的減免以及對(duì)教育、文化、宗教或慈善等特定用途房地產(chǎn)稅進(jìn)行免稅。對(duì)城鎮(zhèn)居民住房設(shè)定起征點(diǎn)或免征額。有學(xué)者認(rèn)為，對(duì)農(nóng)民自住自用房和國(guó)家政府自有自用房暫免房地產(chǎn)稅，本文不這樣認(rèn)為，同前所述，農(nóng)民雖為弱勢(shì)群體，但對(duì)其自住自用房征稅是有一定的必要性的，有人擔(dān)憂如此會(huì)增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)么？回答是否定的。可以依據(jù)農(nóng)民的收入、住房面積等設(shè)置一定的寬免額，保證農(nóng)民的基本住房需要和基本收入需要，而且由于是屬于地方公共部門(mén)收入，對(duì)農(nóng)民自住自用房征收房地產(chǎn)稅所獲取的收入有助于地方公共部門(mén)提供更多的地方公共商品。對(duì)政府而言，雖為特殊部門(mén)，但不能區(qū)別對(duì)待，不能免稅。

房地產(chǎn)稅范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革

Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.

Keywords：realestate；taxationsystem；reform

一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購(gòu)有較多較高價(jià)位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會(huì)矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過(guò)稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對(duì)營(yíng)業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問(wèn)題。但不對(duì)個(gè)人非營(yíng)業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無(wú)息貸款，只要未流通，就無(wú)須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有，助長(zhǎng)了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)與高空置率的存在。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國(guó)商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國(guó)空置率超過(guò)25%，大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買(mǎi)不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和1951年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場(chǎng)的構(gòu)建和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒(méi)有法律依據(jù)，國(guó)家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國(guó)家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國(guó)務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級(jí)次較低。

(四)征稅范圍窄，財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對(duì)城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過(guò)窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅

目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售全過(guò)程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來(lái)的稅制改革，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估的稅種和數(shù)量會(huì)很多，而我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評(píng)估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無(wú)法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對(duì)現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對(duì)符合國(guó)際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國(guó)統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國(guó)物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對(duì)占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對(duì)占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買(mǎi)不起房，而買(mǎi)得起的人因持有成本過(guò)低，就多買(mǎi)多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對(duì)符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購(gòu)房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國(guó)逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會(huì)矛盾，構(gòu)建和諧社會(huì)。二是取消對(duì)事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營(yíng)業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對(duì)房產(chǎn)稅以評(píng)估市場(chǎng)價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù)；二是從租計(jì)征，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價(jià)余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離，國(guó)家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計(jì)征的則對(duì)其實(shí)際租金難以把握，且對(duì)經(jīng)營(yíng)行為征稅與營(yíng)業(yè)稅有交叉；而且對(duì)同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。

3.對(duì)土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國(guó)家不能及時(shí)分享土地增值收益；二是稅率過(guò)低，且不同等級(jí)土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級(jí)差收入的作用，對(duì)促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過(guò)多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，影響企業(yè)間的平等競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此可借鑒國(guó)際通行作法，對(duì)個(gè)人住房按類型、經(jīng)過(guò)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格采用三四級(jí)超額累進(jìn)稅率制。

4.全國(guó)稅率應(yīng)有彈性。我國(guó)地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國(guó)不宜采用統(tǒng)一稅率。可設(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級(jí)次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對(duì)稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級(jí)立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問(wèn)題，充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級(jí)地方稅的主體稅種。

(三)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購(gòu)而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國(guó)內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過(guò)50%，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元。而我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來(lái)的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費(fèi)，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國(guó)家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國(guó)家發(fā)展帶來(lái)的負(fù)面影響。

(四)完善各項(xiàng)配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評(píng)估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng)，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，因此，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來(lái)，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：