集體土地使用權轉讓

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集體土地使用權轉讓范文第1篇

關鍵詞 農村；集體土地；使用權；流轉

中圖分類號S29 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2014）120-0173-02

1 建立農村集體土地使用權流轉的基本原則

農村集體土地使用權流轉的原則內涵主要包含兩個方面的內涵：一方面，農村集體土地使用權流轉需要貫穿到整個使用權流轉的整個歷程中，對流轉過程將起到指導性意義，是使用權流轉制度的重要根據。另一方面，農村集體土地使用自身也起到一定的規范作用。不管是集體性的經濟組織、個人還是政府在開展農村土地使用權流轉的過程中，都需要從以下幾個原則出發：

1.1 有償使用原則

農村集體土地使用權流轉應該堅持有償性原則，這主要是考慮到農民所獲得的土地承包經營權既為經營行為，并體現出社會保障性質與福利性質。

1.2 自愿原則

農村集體土地使用權流轉將尊重群眾的基本要求。在堅持自愿原則后，確保廣大農民能能參照自身的意愿就能有效轉讓土地使用權，根據市場經濟規律辦事，這樣土地流轉才能有效的推行。

1.3 效率原則

在社會主義市場經濟體制下，農村集體土地使用權流轉應該將遵守市場規律，全面考慮到效率原則，市場可以通過價格控制，根據競爭的基本原則來有效調控土地使用權并從低效使用漸漸向高效使用轉變。

2 確立農村集體土地使用權流轉的具體形式

2.1低價入股

將農村集體土地當成是出資，一同舉辦聯營企業，這是通過以農村土地作為資金吸納的有效路徑。農村集體土地組織能參照法律來進行土地使用權聯營、入股等多種形式，來一起舉辦企業。農村集體土地使用權采取低價入股實際上是土地承包人員或者是具有對土地有永久性支配權的經濟組織把土地所有權采用折股的方式和其余的生產要素綜合之后出現的經濟行為。農民將土地使用權進行入股，農民自然就成為了股東，采取這樣方式后，不管農民是否參與種田或者是土地實現增值的潛能多大，都不再關心土地本身增值的潛能，都能依托股權來獲得土地收益的分配，為今后實現土地的集中式連片流轉奠定了基礎。并且，還能對土地實現企業化管理以及實現市場化運作，農民可以采取自愿入股的方式，創建農業股份合作制公司來真正完成土地資源動態配置，能便于開展土地的規模化經營，而農民則憑借占有的額實際股份到股份合作制企業來進行投資，憑借獲得股權來參與權益的分配之中，并且能一起來承擔相關的風險。

2.2 轉讓

轉讓是變更權利主體，轉讓可以采取互換、轉包以及贈予等。農村中的集體土地使用權轉讓，指的是開展土地承包的人員把還沒有到期的土地使用權，全部轉讓給土地承包經營者的經濟行為，實際上，這里的土地使用權轉讓是在土地承包期中，將余下的期限進行轉讓。轉包指的是新的土地承包人向原來的土地承包人來履行相關的義務，原來的承包人再向發包人履行特定的義務，再由原來的承包人、新承包人一起來承擔相關風險，也就是說新的承包人不和土地的所有人產生直接的經濟關系，雙方可按照承包時的經濟、社會、技術等多個方面的條件簽署新的協議，來確定雙方應有的權利與義務，在轉包期限內，原來的土地承包所有人使用權在剩余期限內可以采取隨機行動，轉讓行為在全部完成之后，原來的土地承包人和所有人主體之間形成的權利、義務也將發生變化，也就是新的承包人應該承擔原承包契約義務，并且享受到原來承包契約權利。該種形式的土地流轉形式因為與土地所有權主體密切相關，應該獲得土地所有人的許可，并對其加以監督。

2.3 競價承包

競價承包指的是，在農民已經放棄土地的經營權、或者承包權后，堅持將土地歸集體所有，集體采用行政手段來接管并進行統一管理，重新進行發包，但是承包期長短不確定。采用競價承包本身屬于市場行為，將土地經營權去哪不轉入到市場機制內，將土地直接推向市場，將競爭導入農田，對生產關系進行全面有效的調整，重新確立農業生產內的農戶與集體間的關系，確定雙方的責任、義務與權利，讓其更符合當前社會生產力發展的整體要求。

2.4 反租倒包

反租倒包指的是，農戶保有土地承包權的情況下，由村集體、鄉集體對土地進行集中之后，將集中之后土地，再租賃給中糧大戶或者是一些其他的經營單位，這樣有利于形成規模化經營。

2.5拍賣未充分利用的土地

拍賣的方式上，全部引入市場競爭機制，具體來說，可以采用以下幾種方式：一是，競標拍賣，二是協商拍賣，三是招標拍賣等。而購買荒地的形式主要包含以下幾種：一是，個體獨自購買，然后進行綜合開發。這樣做的好處是農戶可以從家庭勞動力以及資金實際情況出發，來購買一定數量的土地；二是，一起聯合起來購買，進行綜合治理。可以由當地的大戶牽頭，采用股份合作的方式來購買未利用的土地，有效彌補了單一個體購買在技術、資金以及勞動力等方面存在的而不足之處，漸漸產生一些規模效應；三是，采用集體投資的方式，進行集中購買，這能有效彌補資金、技術以及勞動力等方面存在的不足之處，由集體組織相關勞動力進行統一治理，之后，再將其賣給廣大農戶來進行統一開發。

總之，農村集體土地使用權流轉，需要在建立農村集體土地使用權流轉的有償使用原則、自愿原則以及效率原則基礎上，采用低價入股、轉讓、競價承包、拍賣未充分利用的土地等形式，提升農村集體土地使用權流轉水平。

參考文獻

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[3]許恒周，郭玉燕，寧蕊蕊.關于農村集體建設用地直接入市流轉的探討[J].北京理工大學學報：社會科學版，2010（1）.

集體土地使用權轉讓范文第2篇

農村集體建設用地是指依照法律程序申請、經國土資源管理部門批準的、使用集體所有的農村非農建設用地,主要包括農民住宅用地、鄉鎮企業建設用地、鄉鎮或村級公共設施及公益事業用地。當前農村集體建設用地流轉一直處于初始階段，主要體現為以下幾種形式。

1.農村集體經濟組織或個人出租土地使用權

這是集體建設用地流轉的主要形式。集體建設用地所有者或使用者將土地使用權出租并按年收取租金。主要有三種形式：其一，集體所有者為出租主體，將集體建設用地使用權或廠房出租給企業或個人，集體收取租金。其二，建設用地使用者為出租主體，主要表現為村辦企業以全部或部分土地出租，以收取租金為企業盈利。其三，農村村民個人出租房產，連帶出租土地使用權，按期收取租金。這種情況在城鄉結合部比較普遍，并已成為城郊無地農民家庭的主要收入來源。

2.企業或個人以土地使用權抵押融資

集體建設用地使用者將土地使用權作為融資的擔保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權抵押的情形。這主要存在于民營經濟發達地區，由于開辦企業或經商的資金不足，企業或個人大多以所取得的土地使用權進行抵押。

3.農村集體經濟組織直接轉讓土地使用權或所有權

集體土地所有者或土地使用者將建設用地使用權或所有權一次性轉讓給新的土地使用者。主要表現為：其一，集體土地所有者將一定年期的建設用地使用權轉讓給受讓者開辦企業，村委會或鄉政府作為土地所有者收取轉讓金。其二，集體土地所有者直接轉讓土地或以地合作開發建設商品住宅，開發商分得部分商品房，所占土地的使用權隨之轉移。其三，建設用地原使用者（企業或個人）在土地所有者的允許下將一定年期或無限年期的建設用地使用權轉讓給企業或個人，所有者收取一定轉讓金。

4.農村集體經濟組織以土地使用權作價入股

一是在鄉鎮企業合并、兼并及股份制改組中，集體建設用地所有者或使用者以土地使用權作價入股、聯營形式為合辦企業的條件，從而引致土地使用權轉移。二是在基礎設施項目建設中，以集體土地使用權合作的方式進行流轉。

5.其他方式取得的土地使用權

符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的，企業因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的。

二、當前農村集體建設用地流轉存在的主要問題

1.法律制度不完善

現行相關法律制度在確定農村集體土地所有權權力內容的行使上有明顯的不完全性。例如，在集體土地使用權方面，規定集體土地只能用于農業生產或農民宅基地建設、興辦鄉鎮企業或者鄉（鎮）村公共設施、公益事業，而對能產生巨大經濟效益的房地產開發經營活動，法律明令禁止。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規定：“農村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農建設，但是符合土地利用總體規劃，并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外”。這就造成實際操作性差。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經營活動，如房地產開發，使得農村集體組織喪失了這部分土地收益，農村集體經濟實力難以壯大。此外，由于國家征地的強制性，集體土地所有者在如何處分自己土地時缺乏地位，土地的大部分收益被政府拿走，造成失地農民生活困難。為了獲取更高的利益，在市場經濟的拉動下，農村集體經濟組織和村民將農用地充當建設用地進行交易，對土地利用總體規劃和城市規劃實施及耕地保護政策造成沖擊，正常土地市場秩序受到嚴重干擾。

2.土地流轉不規范，缺乏契約約束，影響穩定

集體建設用地私下流轉，得不到法律的保護。在征地拆遷中，往往因為補償費用問題，賣出方反悔，要求收回所賣的集體土地和地上建筑物。因為交易雙方的交易行為不被法律認可，因此買方的權益得不到法律的保護，造成交易雙方的矛盾，以致發生，甚至，影響社會穩定。

3.耕地保護制度受到沖擊

過去，農村集體建設用地流轉必須通過征地途徑，“低進高出”的特點突出，征地前后土地價格相差甚遠，不可避免地造成農民心理失衡。一些農村集體受經濟利益的驅動，想方設法通過各種途徑將耕地轉為建設用地，造成耕地的大面積減少。而耕地、基本農田的保有量關系到國家的糧食生產安全，因此，在治理、規范集體建設用地流轉的過程中，必須嚴格執行土地用途管制制度，加強規劃引導，切實保護好耕地和基本農田。

4.集體土地資產和國家土地收益大量流失

集體建設用地雖然是鄉鎮或村等集體經濟組織所有，但這些土地的增值源于國家或地方各級政府對配套基礎設施和公共公益事業等多方面的投入，以及土地所有者對土地的先期投入。長期以來，集體建設用地的流轉一直是自發的、無序的隱形交易，誰交易誰受益，這就造成了集體土地資產和國家土地收益的流失。

三、規范農村集體建設用地流轉制度的對策和建議

1.加快法制建設，為流轉提供法律保障

通過立法或修改、完善相關法律法規，廢除對農村集體所有土地的歧視性規定，明確農村集體土地與國有土地同地、同價、同權，全面推行集體建設用地使用權流轉。在符合土地利用規劃和用途管制的前提下，允許農村集體土地和國有土地一樣通過出讓、租賃等方式向用地單位有償提供建設用地使用權，供其進行開發建設，建立統一、開放、有序的土地交易市場體系。凡不屬于法律明確的公共利益范疇的其他建設項目用地，應當通過土地一級市場取得國有土地使用權，沒有國有土地可以提供的，可以在符合土地利用總體規劃和城鎮規劃的前提下取得農村集體建設用地使用權。第一，應當符合土地利用總體規劃，不符合土地利用總體規劃的企業破產后只能拆除地上建筑物、構筑物，按土地利用總體規劃確定的用途使用。第二，必須是依法取得的建設用地使用權，并隨廠房等一同轉移的，如果是農用地，或土地上沒有房屋等設施的將不得轉讓。

2.轉變職能，加強管理，切實搞好流轉服務保障

充分發揮政府的服務職能作用。各級政府依法監督、管理農村土地的合理使用，為土地使用權流轉提供法律、信息服務，收集供求信息，規范土地流轉程序，處理好各方面的利益關系。首先，要嚴格土地規劃管理，加強土地利用總體規劃的修編工作，建立健全土地規劃體系，全面實施土地用途管制，充分發揮土地規劃在土地市場中的引導和調控作用；其次，應加強農村土地的產權管理，要結合第二次土地調查，加快農村集體土地的登記發證步伐，確保農民集體土地在進入市場前產權明晰，沒有權屬爭議，并核發土地證書，為集體土地進入市場提供完善準確的權屬保障。

3.建立健全配套制度，嚴格規范集體建設用地流轉

一是建立土地流轉收益分配機制。建立農民應得土地收益和集體經濟組織土地收益的監督機制，加快建立集體土地流轉收益管理辦法以及農民社會保障措施等配套政策。二是建立地價評估機制。建立相應的地價體系及評估體系，包括轉讓價格、租賃價格、抵押價格等，健全集體建設用地價格評估體系。三是建立集體建設用地基準地價和最低價保護制度，以及土地價格評估備案制度。四是建立健全農村集體建設用地（宅基地）復墾置換機制，切實解決“一戶多宅”、超標準占地、違法違規用地等遺留問題。五是調整稅收政策，使集體土地的流轉和國有土地的流轉都需要繳納相同的稅種、稅額，為達到集體土地和國有土地的同地、同權、同價、為集體土地市場和國有土地市場搭建同一平臺的最終目標奠定基礎。六是搞好信息公開查詢工作、指導簽訂各有關文書、產權變更登記政策咨詢等相關配套工作。

4.嚴格土地執法監察，依法治理土地流轉

集體土地使用權轉讓范文第3篇

【關鍵詞】： 土地經濟；土地征用；失地農民；經濟權益；可持續保障

中圖分類號：F301文獻標識碼： A

前言

對于農民來說，土地就是他們的全部，失去土地就失去了一切。要根本解決被征地農民的經濟保障問題，必須從土地本身入手，從保障農民的土地所有權、使用權、支配權、以及經營權等方面深入研究，深化改革。必須依據基本原理，解決土地價值增值收益分配問題。

一、我國現行征地制度的缺陷

觀點認為，所有制問題是生產關系的根本問題，與所有制相關的主要是所有權、支配權、使用權及經營權等問題。其中所有權是核心，其它權利行使都會受到所有權的制約。我國經濟體制改革過程中，實施了所有權與經營權的分離。國家在保持重要生產資料所有權的同時，可依據法律對生產資料使用權進行轉讓、買賣。國有土地使用權出讓、轉讓的規定就體現了這一原理。

但是，在農村集體所有制土地征用過程中，這一原理卻遭到摒棄。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條卻規定， 任何單位和個人進行建設需要使用土地，必須依法申請使用國有土地；第四十四條規定，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。國家及地方政府可以憑借自己掌握的權力，變集體所有制土地為國有土地。因改變土地用途，形成的土地價值增值收益，大量裝入各級政府及開發商的腰包。地方財政很大部分變成了土地財政，一個個開發商因此獲得大量超額利潤。不少農民因為失去土地，失去了經濟依靠，變成了無所事事的城市居民。

事實上，現有土地管理的法規政策，本身就存在弊端。一是為各級政府采用強制力量，剝奪農民集體所有制土地的權利提供了合法依據；二是否定了不同所有制主體之間的平等權利。從理論和實踐方面看，政府征收集體土地這個環節，也存在嚴重問題。

1、否定了不同所有制主體之間的平等權益 集體所有、國家所有和私人所有，都是平等的所有制主體，現行土地管理體制，保證了其它所有制主體的建設權和發展權，卻限制了農民集體所有制主體的建設權和發展權。這一體制是國家和政府通過限制一個利益主體的合法權益，而滿足另外一個主體經濟利益的法律歧視。

2、 “公共利益”本身就界定不清 一個村的利益可以是公共利益，一個鄉、一個縣、一個市的利益也可以看作是公共利益，農村集體所有土地，可以為了任何一級的政府的“公共利益”而被剝奪。地方社會發展、文化發展、生態環境改善是公共利益，招商引資，開發建設也可以看成是“公共利益”，任何意圖都可以看成是“公共利益”需要 [2]，對 “公共利益”的解釋變成了職能部門和主要行政領導自由裁量的權力[3]。

3、為有關管理人員權力尋租提供了便利和通道 從土地征收到出讓，再到轉讓，任何用地都必須辦理近百個手續，每道手續一道坎，道道都為權力尋租開辟了通道。

4、嚴重損害農民的合法權益 農民沒有權利在屬于自己的土地上投資開發建設。而政府卻為開發商提供便利。大量的超額利潤，誘發開發商私欲膨脹，不惜鋌而走險，暴力剝奪農民的土地所有權，侵害農民的土地使用權和經營權，損害農民群眾的經濟利益。

5、農民的合法經濟權益得不到持續保障 在我國，現行政策對農民的征地補償一般是一次性貨幣補償，之后讓農民自謀出路這種措施無法保證農民的“可持續生計”問題。根據中華人民共和國國土資源部官網公布數據顯示，當前法定最高補償標準大約為24000元/畝，按最低生活標準每人300元/月計算，當前法定的征地補償費僅夠農民維持不到7年的生活需要。而失地農民由于文化水平低，缺少現代工業所需的勞動技能，加之生活習慣差異，很難真正融入城市社會，有些甚至走向違法犯罪，形成現代城市不安全隱患。

二、研究現狀

根據目前土地征用過程農民權益保障研究的現狀來看，業內人士主要提出了以下幾種觀點：一種觀點是改革征收制度，將符合土地利用規劃的集體非農建設用地納入土地使用權交易市場，建立城鄉統一的土地使用權交易市場。用地單位與農民集體通過談判，以市場價格達成土地使用權出讓協議，在國家土地管理部門登記備案即可。另一種觀點是改變土地增值分配格局，增加農民的分配份額。在現有的土地征收制度下，即國家作為征收主體，可以因“公共利益”需要征收土地所有權，對于農民的賠償價格要以市場價為準。第三種觀點是對于征收集體土地，賠償時可以借用使用年限趨于無窮時的國有土地使用權的出讓價格代替集體土地所有權的出讓價格，從而維護農民可持續性經濟保障對于以上觀點我認為都有一定的局限性。

對于第一種觀點，我認為存在一些問題。首先，對于農民來說，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）第十條規定：加強村鎮建設用地的管理，禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設，第十一條規定：要嚴格保護基本農田。但由于農民缺乏法律知識，他們可能會將更多的基本農田非法用于非農業建設，再進行自由轉讓，進而獲取更大的利潤。其次，就地方政府而言，土地征收是其主要財政收入，是其進行基礎設施建設，社會公益建設的資金來源，地方政府不可能將這部分土地的主動權交給農民。

國家征收土地是壟斷行為，具有強制性，非競爭性，既不符合市場交易原則，也不符合市場價格規律，那么第二種觀點提出的市場價到底應該以什么為準則來衡量，也難以確定，而且不具備可持續性。

第三種觀點雖然提出了土地可持續性補償，但無窮年限土地價格的確定，要考慮通貨膨脹以及國家經濟發展速度，難以計算。而且一次性貨幣補償不利于農民的可持續生計，這中補償也會給國家帶來巨額的資金壓力。

三、維護失地農民經濟權益的幾點建議

1、 國家征收集體土地使用權，保留農民土地所有權 國家征收集體土地使用權，保留集體土地的所有權，保證了政府參與征收，獲取財政收入，防止農民非法轉讓土地使用權，同時農民享有永久土地收益權。《憲法修正案》第10條第4款：“任何組織或者個人不得侵占，買賣或者以其他形式非法轉讓土地，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”

集體土地使用權流轉可分為“首次流轉”和“再次流轉”[4]。上文所提及征地制度不完善是基于所有權的征收，如果征收過程只涉及使用權，不涉及所有權。國家按一定使用年限（70年）征收農民土地使用權，再通過收取轉讓金，將土地使用權轉讓出去進行開發建設。這樣既符合現有法律規定，也可以在不觸動農民土地所有權的同時，保證農民享有永久土地增值收益。這與小產權不同，開發商仍舊以買國有土地的模式進行開發，國家仍就頒發產權證，只是國家對于買賣土地的資金應和擁有所有權的農民進行合理分配。

2、健全土地增值收益分配機制 集體土地流轉過程中的土地增值主要是指政府征收后的建設用地價格與征地前的農業用地價格的差額，扣除必要的土地開發成本以及征地過程中交納的有關稅費后的余額[5]。

農用地轉變為建設用地，一般需要經過兩個階段，即國家先把農用地的使用權征收，然后再出讓給開發商，開發商對其進行開發利用，獲取利潤。其流程如圖 1 所示：

3、合理確定土地增值收益分配比例 目前大部分土地增值收益是分配給國家的.李英強在座談會上也指出，學界公認的分配格局是地方政府占到20-30%，開發商占40-50%，村集體占到25-30%，農民大概只占5-10%。筆者認為，要保證土地增值收益分配的合理性，就必須：

3.1 實現農村集體土地使用權的有償有期轉讓 保障農民對土地的永久所有權，國家保留農民的土地所有權，征收其土地使用權，并保證其在使用者之間有償有期轉讓（一般以建筑使用年限為標準確定土地使用權轉讓期限），并根據此期限進行補償。這一觀點解決了上文提出的無窮年限的土地補償弊端。

3.2 土地首次轉讓增值收益應該在農民和政府之間合理分配 地租是土地所有權在經濟上的實現形式，地租雖然可以以級差地租和壟斷地租形式存在，但其根源都在于土地所有權。政府規劃土地，改變土地用途，使其經濟位置變化，有了更大的交換價值，其地租就應該在農民和政府之間進行分配。

其實，政府作為土地利用規劃及其管理者，只不過是國家利益的“守門員”，農民和開發商之間的利益“調解員”。政府行使其職能所產生的地價增值及其分配，只能通過制定合理的稅收政策予以保證。

3.3 土地轉讓的二次增值收益應該在農民和開發商之間進行合理分配 農民作為土地的最終所有者，應該是土地收益的首要受益人，開發商作為投資人，只能獲得投資利息和資本利潤，獲得經營管理回報。在轉讓年限到期后，由開發商投資所產生的土地價格增長，歸享有土地所有權的農民所有。如此進行循環，保證農民土地永久性收益。

總結：

農村集體所有制土地征用過程，侵害村民合法權益現象時有發生，由此引發失地農民經濟權益的保障問題。現行土地征用政策存在諸多不合理，國家應在保證所有權主體平等的基礎上，實現農民與其土地使用者之間的平等交易。國家可在保障農村集體土地所有權的基礎上，由農民收取土地使用權出讓金。國家轉讓土地使用權，收取使用權轉讓費用。土地流轉中的地價增值收益，應在農民、政府和開發商之間合理分配，保證農民所有權收益，體現政府規劃權收益，保護開發商投資收益，實現農民經濟權益的可持續保障。

中國參考文獻：

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[3]黃東東.土地征用工益目的性理解[J].中國土地，2009（1）.

集體土地使用權轉讓范文第4篇

一、產權制度建設是規范集體建設用地流轉的基礎

集體非農建設用地流轉是圍繞集體土地產權這個核心內容展開的。土地產權關系明晰、權能明確是集體建設用地使用權流轉有序進行的前提條件。

綜觀我國國有土地使用制度改革，始終是圍繞土地產權制度建設進行的。我國1982年《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。在法律上明確了土地所有權的國家所有制和集體所有制，同時規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。此后，隨著

農民利用農村房地產進行融資的愿望難以實現。如何尋找突破，為農民發展效益農業，提前實現農業、農村現代化服務，有待研究和規范。

三、加強土地產權制度建設，規范集體建設用地流轉

為切實保障農民合法權益，促進土地資源的集約、高效、合理利用，加快農村經濟發展，需要我們以現有法律法規為基礎，按照江總書記“創新、創新、再創新”的要求，探索集體土地產權制度建設，研究集體建設用地流轉問題，以構筑與市場經濟相適應的農村財產制度。

（一）進一步明確集體土地所有權主體

依法合理界定集體土地所有權主體，是規范集體建設用地流轉的基礎。

確定集體土地所有權主體應以現有法律為基礎，從農村實際出發，在穩定農村大局的前提下，進一步明確集體土地所有權主體。一是已屬于村農民集體所有的土地，包括已打破村民小組界限和雖未打破村民小組界限但已由村農民集體實際使用的土地，宜承認現狀，明確為村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理。二是已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的土地，應依法確認為鄉（鎮）農民集體所有，由鄉（鎮）集體經濟組織經營、管理；沒有鄉（鎮）集體經濟組織的，可由鄉（鎮）政府代為經營、管理。三是村內有兩個以上的農村集體經濟組織或村民小組，各集體經濟組織或村民小組之間仍然保持著過去生產隊時期的土地權屬界線，并在各自的范圍內具有占有、使用、收益、處分的權利的，應確認各該農村集體經濟組織或村民小組為相應的集體土地所有權主體。如村民小組在組織形式上已不健全，可以由村委會監管，實行“組有村管”。

（二）合理界定集體非農建設用地的權能

在明確集體土地所有權主體的前提下，實現集體土地使用權和所有權分離。明晰集體建設用地使用權權能，是實現集體非農建設用地有序流轉的前提。

集體非農建設用地主要包括鄉村企事業用地和宅基地。目前鄉村企事業用地的土地使用權主要通過批準撥用、入股、聯營等方式取得，還有因兼并、破產等情形轉移取得；農村宅基地土地使用權通常是本集體經濟組織成員在規定的使用面積范圍內通過合法審批程序經批準后劃撥使用或通過繼承等取得。隨著農村社會經濟的發展，鄉鎮企業結構的調整，客觀上要求對集體建設用地產權權能進行重新設定，在強化土地利用規劃控制的前提下，允許集體建設用地使用權依法有償流轉，以實現集體土地財產權利。一是從集體土地所有權上直接派生的集體土地使用權可比照國有土地使用權，可通過出讓、租賃、作價出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設用地使用權的權利人，在土地使用年期內，可將集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押，對批準撥用的集體土地使用權制定出相應的流轉管理辦法。從而，賦予集體土地產權更為豐富的內容。所以，應盡早出臺相關法律、法規，以盡快完善集體土地產權制度。

（三）加強土地登記工作，明晰土地產權

明晰土地產權是入市的前提。為規范集體建設用地流轉，應加強土地登記工作，依法確定集體土地的權屬范圍，明晰土地產權主體，保障交易的安全性。在具體登記過程中，一要加強土地登記的規范化建設，特別是對“一戶多宅”和超過法定面積的處理上，要依法進行，保持集體建設用地使用權在不同主體間的公平和公正。二要強化集體土地變更登記工作，依法改變土地權屬或土地用途的，應及時憑有關批準文件及有關申請資料，辦理集體土地使用權變更登記手續，以加強對集體土地產權流轉的檢查監督，及時發現和制止違法行為，切實保障土地權利人的合法權益，保證地籍資料的現勢性，為集體建設用地流轉創造良好的市場環境。

集體土地使用權轉讓范文第5篇

中國作為一個大國正在崛起，她的現代化、城市化所需的土地資源也從自然資源開始轉變為法律權利。但同時土地粗放的使用也同時威脅著她的生存，正越來越明顯地影響著她的發展。

中國可能的四種用地模式

綜合來看，一個國家進行高速現代化所需要的建設用地，來源主要有四種方式：

一、石板森林模式。這是日本、中國香港所采用的模式，即土地高度集約利用，充分向空間擴展，此模式對中國來說，需要革命性改變現行城市規劃和建設總體規劃，建立新的資源運轉制度和國家增長管理體制。這種土地集約利用已經成為城市土地高效使用的主要業態，沒有任何一個工業國家可以逾越。

二、獨木橋模式。即農用地只有經過征地轉為國有土地之后才可以作為建設用地使用。根據國土資源部調查，我國現有可利用的建設用地面積大約為500萬平方公里左右，其中農村、牧場、林地、園地等面積超過六成，國有建設用地面積不足一成。廣闊的農村集體土地將是中國新增國有建設用地的基本來源，若僅以廉價的征地方式解決幾百萬平方公里的開發建設之使用，將構成歷史上最大的社會強制性互動和利益剝奪，其懲罰性報復也不是一個和諧社會能夠接受的。由此也就決定了獨木橋模式必然是一種臨時模式。

三、土地使用權直接流轉和買賣模式。目前農村集體所有的土地主要有兩個使用主體，一個是農村的集體組織使用的建設用地，伴隨著農村工業化、城鎮化，農村建設用地的使用已超出中國目前運轉的國家地政管理行政系統的監管和約束，正在成為農村資本積累的重要來源，廣東、安徽、重慶等地正在推進有限制的集體土地流轉；另一個就是城市對郊區土地的索取利用，在中國許多發達地區的城市它也成為地方政府和企業利潤的來源。這是一種農村建設用地直接流通并通過市場公平交易的“土地使用權直接流轉和買賣”的模式，比較符合各方利益的平衡和需要。

四、全球分工的用地轉換替代模式。即通過國際分工將中國目前的資源基地、重化工業體系擴散到全球體系中去，若努力，每年最高可節省工礦用地100萬畝。這種模式將對中華民族的生存方式產生重大影響，目前中國對此還沒有重視。事實上國家應當對此進行戰略補貼，循此也可分解全球貿易順差的國際壓力；或者通過建立穩定的國際貿易分工體系以進口重大資源替代中國工礦用地需求；或者集合性直接向市場利益關聯的區域分散工業制造力量。港臺地區有過這樣的行為，內地的企業家也應該認識到此舉的重要性。

由此我們必須認識到中國土地利用的改革方向，不能只主要維系在征地制度這座獨木橋的，必須走世界先進國家以市場為主配置土地資源的成功管理道路，并推行各種土地直接入市和公平交易的市場運轉改革。

為此，中國應該實現國家從集權式的綜合經營管理土地資源轉型為依法管治和統籌規劃土地資源的管治制度。有必要加快以編纂《民法》，修改補充《物權法》、《土地管理法》等為基礎重構中國的土地權利制度和權利體系，并在此基礎上建立和運轉全國統一的現代化的地政管理體制，這應是中國建立公平的市場經濟的核心任務之一。

農村集體土地承載著農民的生存和城市發展的多重功能，建立市場化的農村集體土地用地體系，就是要對土地進行體系性的權利設定、合理利用和法律保護，這也是解決中國土地使用公平的唯一選擇。

土地使用權作為市場經濟結構中重要的物權，是中國市場經濟體系中最大價值的商品。限制集體土地使用權的流轉、抵押等，就是限制了中國市場經濟的規模和體量，集體土地使用權隱蔽的暗盤方式交易，不僅影響了國家的稅收，也扭曲了中國市場經濟的重要框架。

中國城鄉分治的二元土地制度、社會制度維護了城市對農村土地的征收、征用。在目前的土地法律管理制度框架內，由于農村集體土地權利設定簡單，與初步形成體系的國有土地使用權體系相比有天壤之別。在實行市場經濟的中國，農村集體土地使有權與國有建設用地使有權的轉換仍然保留著計劃經濟的等級特點，即農村集體土地不能流轉，它本身不是一個完整的物權，權利轉換的唯一方式就是國家對農村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計劃經濟模式之中，這種模式并不適應市場經濟對土地的要求，也難以實現國家對土地擇優價值的利用，它的本質是國家財政的廣義負債和強者對弱者利益的實際占有。

農民財產權的真正價值也是中國改革的價值

解決城鄉二元土地運轉之道大體可以有三條通路：

其一，實行城鄉兩個地權市場和政府作為主要征地者的模式。城市房屋價格將在中國房地產市場的半邊市中受困土地供應并將單邊上漲；農民住房暫時脫離了中國市場經濟體系并成為隨時可能沖擊中國城市住房體系的洪水猛獸，房價越高，沖擊越大。

其二，跨越式發展模式。即將中國農民建設用地一次性整體轉為私有制，或實行國有化，以國有土地使用權進入市場。

其三，總體保障，分期實現。即通過制度建設和權利訴求的轉換，通過法律或法律的修改重新界定農村建設用地和農民住房的商品化權利，通過具體的行政法規或限定條件分期、分區域、分重點地實現商品化，我們稱之為農村改革的“開權”之策，它應該是中國繼“均田”“免賦”之后更重要的改革重點。當然為保證中國的基本生存能力，農業耕地仍可維持現有制度。

對于中國而言，第三種模式是中國農村城市化最理想的道路和最小的改革代價，其實質就是將農民200多億平方米的住房商品化和近4億畝農村集體建設用地直接轉入中國的市場經濟體系，體現農民財產權的真正價值，打通城鄉一體化的戰略通道，重構農村市場經濟的體系。事實上，如何解決1.2億畝的建設用地、32萬個村莊、7.5億人口的中國農村的富裕成長，已經成為中國現代化的核心和不可逾越的主題。

僅以中國村鎮住房平均600～800元的成本造價計算，中國農村200多億平方米的農民住宅價值20萬多億人民幣；以較高的市場價1200元計算，即價值30多萬億人民幣，實施商品化房改是對中國農民核心財產權的最大確權和最高的肯定。目前中國金融資產總量現今已達到60多萬億人民幣，其中銀行業金融資產高達50多萬億人民幣，中國金融資產總量約占全球總量的4%～5%。因此中國的貨幣體系和金融力量已經完全具備了承納農宅商品化改革的基礎和能力。

中國土地權利調整的現實路線

只要中國憲法不取消農村集體土地在所有、所用上與國有土地的區別，就有可能建立更加特殊的有關農村集體土地所有權的區分所有權制度，其實質就是解決國家和農民土地利益的重新分配。

從1954年憲法到1982年憲法，是農民從獲得土地所有權和宅基地所有權，到失去土地所有權和宅基地所有權的歷史，此中用一個集體土地所有架構重組，使農民對土地和宅基地的所有權轉型為成員權，避免了國家需承擔的沒收、贖買、補償或掠奪的責任，減少了在困難時代土地集中造成的農村動亂，并艱難地推進了中國工業化的高速發展，而且最終又通過農村土地承包制推動了中國改革。我們目前正處在又一次的以農村建設用地使用權建立農民財產權的時代，當代的改革將創造未來中國的歷史。

目前農村所有權的主體缺位或不明確，應該構成農村集體土地所有權改革的主要方向，在完成這個支架后，農民集體土地所有權才能進一步完善。土地國有化更符合效率和成本原理，但無論是將農民集體土地區分所有權，還是將此種土地轉并為國家所有，都涉及到中國法律體系的整體調整和現行地政體制的巨大轉換成本。

因此，中國土地權利調整的現實路線是：可以仍然保持憲法中現行的國家和集體土地分有制制度，加快建立城鄉不同所有土地的統一使用權的法律體系，建立土地使用權在市場經濟結構中直接入市和公平買賣的長期的法律管理準則，確保農村集體建設用地為法定不動產，促使其轉讓必須按照不動產轉讓的規則進行；確保全國土地使用權的轉讓采用依法登記的方式行為轉讓，確保全國土地使用權統一的買賣、交換和贈與的轉讓方式，推行以稅代費的改革，改變土地使用權成為中國現代化中地方政府的主要積累的現有方式，土地使用權的轉讓收益應歸農民所有。建基于不同土地所有權而保留統一的土地使用權制度應該成為中國農村集體土地使用權設定的基本方向。