宅基地征收與補償條例

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宅基地征收與補償條例范文第1篇

【法律依據】

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

1、被征收房屋價值的補償;

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

宅基地征收與補償條例范文第2篇

眾所周知，我國的土地分為城市國有土地和農村集體土地，《國有土地上房屋征收與補償條例》已于年初出臺，對遏制違法拆遷、野蠻拆遷起到了重要作用，但是，農村集體土地的征收和補償，仍沿用土地管理法的相關規定，不僅不夠細化，而且難以適應近年來出現的新情況、新問題，所以，農村集體土地征收需要一部專門法規予以規范。

實際上，近年來引起社會強烈關注的惡性拆遷事件，更多的發生在農村集體土地(包括農民的宅基地)上。比如在唐福珍事件和江西宜黃拆遷事件中，被拆遷者舍命保護的是自家建造的小樓，而拆遷者想征占的則是樓下的宅基地。毫無疑問，如果不對征占農民土地的權力進行規范和約束，這類影響很壞的強拆仍會繼續上演。

除了致人死傷，農村土地征收問題還表現為違背農民意愿強行“撤村并居”“兩分兩換”，不少農民“被上樓”“被進城”――這似乎是當下一大趨勢：城市里能拆的地方已經拆得差不多，一些地方轉而將推土機開進農村，征收、拆遷攻防“主戰場”向農村轉移，農地和農房成為被強征、強拆的主角。

應該看到，相比城市居民，農民的話語權更微弱，沒有多少博弈能力，面對強征強拆，他們要么忍氣吞聲，要么以命相拼；城市居民的房屋被拆遷，涉及的還只是補償、安置是否合理的問題，而農民的土地被征用。則可能危及他們的“生命線”以及子孫后代的活路。

宅基地征收與補償條例范文第3篇

論文關鍵詞：宅基地使用權 資源優化配置 流轉制度 農民集體

“一個法律制度，如果跟不上時代的需要或要求，而且死死抱住上個時代的只具有短暫意義的觀念不放，那么顯然是不可取的。”人為的從制度上禁止宅基地使用權向農村集體外轉讓，將使大量的宅基地閑置，反而不利于農民利益的保護，和土地資源的優化配置，并與經濟規律相悖。因此，適時開放農村土地市場是一種必然的趨勢，應盡可能按照市場規律處理農村宅基地使用權的轉讓。

一、還原宅基地使用權的用益物權屬性

我國宅基地使用權建立在農村土地集體所有制的基礎之上，一般情況下使用權受限必然伴隨著所有權的強大。但目前在我國農村宅基地使用權受限的現象嚴重，集體土地所有權虛化。集體作為宅基地所有權人和農民作為宅基地使用權人的權利都受到國家宏觀行政權力或政策影響，強調集體土地所有權的同時，利用相關所有權制度對宅基地使用權人的處分權能進行諸多不合理限制。但物充分發揮其使用價值才是人類社會市場化的真實追求。宅基地使用權作為用益物權，其目的在于發揮物的使用價值，激活物本身的市場經濟性，提高其經濟收益效用，即擁有其物者得自不使用，而使他人利用之，以收取利益（對價）。無其物者得支付代價而利用他人之物，而不必取得所有權。用益物權制度設計的目標就是促進使用價值的實現。我國公民與法人享有的土地權利并不是所有權，只是類似于所有權的使用權利。筆者認為，細化到宅基使用權時，只有還原宅基地使用權原有的用益物權屬性，才能使宅基地使用權充分流轉起來。應當豐富宅基地使用權各項用益權能，用合理的使用權制度來限制所有權的不當干涉，促進宅基地用益物權權能的全面回歸。

二、重構宅基地所有權主體制度

宅基地所有權主體虛位是宅基地使用權流轉存在的一大問題。雖然立法上授予“農民集體”以集體土地所有權主體的資格，但實踐中，由于種種原因“農民集體”無力行使這種權利，基于所有權應有的對于土地的經營、管理權利形同虛設。所以，宅基地所有權主體的明確，要求對“農民集體所有”這個概念進行必要完善和補充。我國《物權法》第59條規定：“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有”。“而行使集體所有權的主體呈現三級結構形態：屬于村內兩個以上農村集體經濟組織所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于村農民集體所有的，由村內村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮農村集體經濟組織代表集體行使所有權。”在現實中，大部分的集體經濟組織并不存在或已不再健全，不可能再實現對其所有的土地的處分與管理。那么實踐中處分和管理集體土地的權利就需要交于村民委員會行使。宅基地所有權之所以存在所有權主體虛位的情況，在于村委會等代表機構的成員在參與集體利益的選擇時，權責不對等統一，權利由集體里的成員享有，而責任和利益由集體承擔。此時就產生了，產生了機構成員濫用權力的可能性。筆者認為，鄉鎮級集體經濟組織的所有權主體地位應予取消，而僅以村級農民集體作為土地所有權的唯一主體。農民集體對于其關于土地所有權的行使應該授權與本村內村民委員會或者集體經濟組織，本著村民自治的屬性，村委會應當有權負責本村集體所有的土地的處分與管理，享有農村土地流轉所獲得的收益。集體組織成員不能以個人身份行使集體土地所有權。

三、規范宅基地使用權取得制度

我國《土地管理法》僅從行政管理的角度對宅基地使用權取得進行規范，并未給宅基地使用權因何設定以答案。《物權法》第153條將宅基地使用權的取得、行使與轉讓交由其它法律規定，從而使我國宅基地使用權的設立和變更出現制度空缺。“物權法立法的重要目的是明確我國土地上的基本權利狀態，”我國法律規制的不完備并不是因為立法技術層面有困難，因此構建合理的宅基地使用權取得制度是必要和可行的，對物權法進行修訂和補充，以物權法的層面對宅基地使用權的取得標準，程序等先進行原則性規定，再在專門的宅基地立法中對具體的標準和具體實施程序進行詳細規定。綜上所述，筆者擬對宅基地使用權的取得制度進行重新梳理，并結合實踐對完善宅基地使用權取得制度提出設想。

（一）宅基地使用權取得的強制登記制度

宅基地使用權具有一定的身份屬性和成員性，即只能由集體經濟組織的成員申請取得，流轉要求以產權明晰為前提。根據第二次全國土地調查以來的相關數據顯示，集體土地所有權證累計發證率剛剛過半數；集體土地使用權證累計登記發證率不足八成。《物權法》第31條關于登記效力的規定表明，如果處分物權不經有關登記機關登記就不發生法律上的物權效力，物權法明確規定宅基地使用權屬于用益物權性質，民法的基本原理規定不動產物權未經登記不發生法律效力或者不動產物權未經登記不能對抗善意第三人。2008年7月1日起實施的《房屋登記辦法》對全國范圍內的房屋進行登記，該辦法將登記的范圍擴大至農村地域的房屋，但是我國《物權法》和《土地管理法》并沒有明確規定對宅基地使用權的取得要強制登記。同時，散見于各種條例、行政法規中的宅基地使用權登記制度在實踐中也缺乏配套的制度體系。這些問題的解決，必須依靠統一的登記和管理，這就要求建立城鄉一體化的房產管理制度。筆者認為，應立法加強宅基地使用權的登記工作，建立統一的宅基地使用權強制登記制度，明晰宅基地使用權的權利主體及其權屬范圍。在立法上也應明確登記僅是農村宅基地使用權取得的成立要件，而非轉讓農村宅基地使用權的成立要件。同時做好變更登記和消滅登記的工作，打破現在農村宅基地使用權的流轉障礙。與此同時，也應建立由上對下的監督制度，對強制登記進行審查。

（二）超標宅基地使用權有償取得制度

在《物權法》的制定過程中，關于宅基地使用權是否應該有償取得，存在三種爭議：第一種意見認為，宅基地使用權是農民利益的最后一道屏障，在我國其取得應當具有無償性；第二種意見認為，宅基地使用權不能無償取得；第三種意見認為，我國的國情不可能對所有的宅基地都實行有償使用制度，主張對保障基本居住的宅基地部分采用原有的無償取得制度，對其它超標使用部分則實行有償使用制度。筆者認為，宅基地使用權有償取得是一種發展趨勢。但在現有情況下不能一概而論，而應當只對超出基本居住范圍的那一部分實行有償使用制度。隨著經濟的發展，土地作為一種資源的市場價值越來越顯現出來。再加上缺乏嚴格的土地管理規范，農村宅基地亂占和超標占用現象越來越嚴重。由于繼承等現象的發生，也會造成一戶擁有多處宅基地的情況。在此種情形下，繼續堅持原有的宅基地使用權取得的無償性顯然是不合適的，會在一定程度上鼓勵更多農民超標使用宅基地，影響整個農村土地資源配置的合理性。為了避免這種情況的發生，又基于我國的基本國情。宅基地使用權取得的原則應當設定為符合標準的宅基地取得應堅持采用無償性，其他超標多占以及繼承等方式獲得的宅基地的取得采取有償取得的形式。各個地區根據當地的情況，制定出收費標準，對超占多占的宅基地以補償差價獲得。這個標準應當不得低于該戶農民多占的宅基地獲得利益的程度。

四、確定宅基地使用權流轉的對象和范圍

我國法律規定的宅基地使用權具有一定的身份屬性，只能有特定主體即農村集體成員才能申請取得。但筆者認為其肩負的社會福利性質和保障功能是相對于權利的取得而言的，農民在取得宅基地使用權以后，其對宅基地使用權的支配和收益權就不應該再受身份屬性的影響。將宅基地使用權流轉的對象和范圍擴大到城鎮居民，可能在最開始會出現城鎮居民到農村投資置地的風潮，但最終宅基地使用權流轉會回歸到受市場因素的制約。在購買需求增加后，價格的上漲就會在此時對需求形成制約。那么對農村房屋和宅基地使用權的需求就不會是無限的，就不會必然出現擴大流轉對象和范圍后無法控制的局面。因此，宅基地使用權流轉的對象和范圍不應該僅僅局限于本集體經濟組織成員內部之間，而應該在一般社會成員之間進行流轉。

五、構建宅基地使用權流轉制度

（一）宅基地使用權轉讓制度

如果宅基地使用權過多地流轉給城市居民，會使宅基地的調控空間越來越小，必然影響本集體成員的生存利益。因此，在宅基地需要出賣的時候，應當優先考慮本集體成員的利益。《農村土地承包法》關于“其他方式承包”的規定：“發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包，應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的，應當對承包方的資信情況和經營能力進行審查后，再簽訂承包合同。”基于土地承包法的相關規定和土地承包方式實踐中的可取之處，宅基地使用權流轉時也可以參照此方式，即轉讓給集體以外人時參照上述規則進行表決。另外，由于宅基地使用權本身的身份屬性，根據民法的基本原則，在同等條件下，應當賦予本集體內部成員優先購買權。農民出賣宅基地后，視為宅基地已經完成其承擔的社會保障功能，不得再次申請宅基地。土地管理部門應當及時變更宅基地使用權登記，如果將來發生征地補償安置時，買受方有權獲得征地補償。

另一方面，轉讓宅基地上房屋時，是否包括房屋下的宅基地使用權？設計宅基地上房屋轉讓制度時，有兩個基本點，即“自由轉讓”和“地隨房走”，允許宅基地上房屋單獨轉讓，有利于保護農民的私有財產權，而“地隨房走”則有利于國家對房地產的統一管理規制，減少房屋和土地分離引發的各種爭議。現行相關法律在制定時，立法者基于權衡私人財產權保護和強制性規定，選擇了宅基地使用權在住房轉讓時一并轉讓。《物權法》既然規定了農民對其在宅基地上建造的房屋享有所有權，那么理論上農民作為房屋的所有權人就應當享有完全的處分權能。而我國法律對宅基地使用權的轉讓是限制性的規定。⑩“根據‘地隨房走’的‘房地一體’主義原則豘，如果只允許讓渡房屋的所有權，而保留宅基地使用權，就會出現混亂的權利義務關系。因此，筆者認為，應當允許宅基地使用權與房屋的所有權一起轉讓，即轉讓宅基地上的房屋所有權時，意味著同時轉讓了房屋附著的宅基地的使用權。

（二）宅基地使用權租賃制度

在實踐中，宅基地使用權的租賃可以參照合同法的相關規定進行。具體設計如下：第一，租賃原則。參照合同法的有關規定，農民出租宅基地上的房屋，期限為6個月以上20年以下的，應當視為同時出租了房屋所在宅基地的使用權。第二，租賃期限。宅基地使用權的租賃期限參照合同法豙規定不得超過20年，超過部分的宅基地使用權約定為無效。租賃雙方當事人在合同期滿以后，可以根據自愿原則選擇是否繼續簽訂宅基地使用權租賃合同，約定的租賃期限同前所述。第三，合同形式。宅基地使用權租賃合同約定的期限在六個月上的應當采用書面形式，出租雙方未能采用書面形式的，視為不定期租賃宅基地使用權。

（三）宅基地使用權抵押制度

《擔保法》規定宅基地使用權屬于禁止抵押的用益物權，學術界有些觀點表示：如果允許宅基地使用權抵押，那么一旦發生不能清償的情況，債權人將行使抵押權，處置被抵押的宅基地使用權，宅基地使用權所承載的農民的房屋居住權將喪失殆盡。豜但筆者認為，如前文所述宅基地使用權作為是一種土地資源和生產材料，其本身具有財產屬性，只有通過市場機制的調節才能發揮資源的最大效用，才能實現資源的優化配置。賦予宅基地完整的用益物權以后，其從法律上就符合流轉的條件。同時允許宅基地使用權的抵押也符合我國房地一體化的原則。

在制度設計時，首先應當強制規定宅基地使用權的抵押登記，抵押登記為生效要件，而不僅是對抗要件。其次，抵押權的實現規制：享有抵押權的銀行可以根據實際情況確定清償和還款的方式，比如是一次性償還的形式或是分期償還的形式。債權債務到期以后，農戶一旦出現不能償還的情形，享有抵押權的銀行應當給予一個適當的還款寬限期。在這個銀行提供的清償寬限期內償還的，宅基地使用權恢復給農戶。清償寬限期屆滿以后，依然出現不能清償的情形時，享有抵押權的銀行給享有此宅基地所有權的集體一個回購抵押宅基地使用權的機會，回購價格由集體組織與銀行按照合理的標準商議制定。同時，如果該集體組織放棄回購的權利，則此宅基地使用權可以由國家回購。國家回購該宅基地使用權以后，可以再選擇通過一定的方式轉回原集體所有。

（四）宅基地使用權繼承制度

《土地管理法》規定農民對宅基地并不享有所有權，只享有使用權。根據繼承法的相關規定：我國公民死亡以后，個人的合法財產允許繼承人合法繼承，而這個合法財產并不包括宅基地使用權，宅基地使用權不能被繼承。然而宅基地不屬于我國公民的個人合法財產，不能繼承。然而，通常農民在宅基地上會建造房屋，房屋當然屬于農民個人的合法財產，宅基地上的房屋屬于被繼承的范圍。那么，在實踐中就會出現這樣的情況：如果在享有宅基地使用權的農民死亡時，集體組織將宅基地收回，死亡農民的繼承人就無法處置宅基地上其繼承下來的房屋。如果所在地鄉級政府批準將死亡農民宅基地上的房屋出售給其它符合條件的農民，那么房屋所在的宅基地使用權也就隨之轉移了。此時死亡農民的繼承人繼承的只是隨著房屋流轉的宅基地的使用權利，而并不是對宅基地使用權的繼承。由于繼承人可能是城鎮居民，這樣的情況就不足以保護繼承人合法權益。賦予宅基地使用權完整的用益物權屬性，則此種轉移方式就是宅基地使用權作為土地用益物權的內在要求。

宅基地征收與補償條例范文第4篇

一、青苗補償費標準

（一）年產值確定方法

征收耕地的年產值不低于各縣（區）近3年上報市統計局核定的耕地年產值的平均數。征收蔬菜地的年產值為各地相應年度征收耕地年產值的185%。

（二）青苗補償標準

征收耕地當季為小春農作物的，青苗費補償標準為耕地年產值的45%；當季為大春農作物的，其補償標準為耕地年產值的55%。征收蔬菜地的為蔬菜地年產值的50%。

（三）地類和面積確定

征收土地的地類和面積以有資質的勘測定界單位出具的勘測定界圖和報告為準。蔬菜地是指**省人民政府公布的無公害蔬菜基地和市、縣（區）人民政府及其主管部門公布的專業蔬菜組內常年用于種植蔬菜的耕地。

二、拆遷房屋補償標準

（一）磚混結構

等級

補償標準（元/m2）

條件

標準

特等

680－750

1、框架結構，層高3米以上，現澆樓面；

2、有廚廁及衛生設備，水電設備齊全，門窗完好，內裝修保護好；

3、磨石或地板磚地面，水刷石罩面，內墻涂料粉飾。

甲等

610－680

1、層高3米以上，屋面、樓板、圈梁均為鋼筋混凝土結構；

2、磨石或地板磚地面，24磚墻，水刷石罩面，涂料粉飾；

3、有廚廁及衛生設備，水電設備齊全，門窗完好，內裝修保護好。

乙等

540-610

1、層高2.8米以上，樓板、圈梁均為鋼筋混凝土結構；

2、混凝土或三合土地面，18磚墻，水泥罩面，內墻涂料粉飾；

3、門窗較完好，內裝修保護一般，水電設備齊全。

丙等

480-540

1、層高2.5米以上，鋼筋混凝土樓板；

2、18磚墻，清水墻面；

3、水泥或三合土地面，門窗破損，內裝修保護差，水電等設備不全。

（二）磚木結構

等級

補償標準（元/m2）

條件

標準

甲等

390-460

1、形狀整齊，墻體端正，層高2.8米以上；

2、青瓦或平瓦屋面，瓦中等疏密度；

3、18磚墻，內墻涂料粉飾，地板磚、磨石或水泥地面；

4、白灰頂或木質涂料望板，門窗完好，內裝修保護好，廚廁和水電設備齊全。

乙等

320-390

1、形狀變化不大，層高2.5米以上，青瓦或平瓦屋面，瓦中等疏密度；

2、18磚墻，清水墻面；

3、竹席頂、三合土或素土地面；

4、門窗完好，內裝修保護一般，廚廁和水電設備齊全。

丙等

250-320

1、形狀變化比較明顯，層高2.5米以上，墻體有沉陷；

2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，柱檁木質好，中柱平均直徑25厘米以上；

3、竹席頂、三合土或素地面；

4、門窗及內裝修保護差。

（三）穿逗結構

等級

補償標準（元/㎡）

條件

標準

甲等

350-400

1、形狀整齊，排扇端正，自扇自墻，層高2.8米以上；

2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，柱檁木質好，中柱平均直徑25厘米以上；

3、木裝板或單磚墻，質量好，正規竹席頂，三合土地面；

4、門窗及內裝修保護完好和水電設備齊全。

乙等

310-350

1、形狀變化不大，共墻共扇，屋高2.5米以上；

2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，柱檁木質一般，中柱平均直徑20厘米以上，木裝板，抹灰竹編墻，單磚墻；

3、不正規竹席頂，三合土地面；

4、門窗及內裝修保護一般和水電設備齊全．

丙等

260-310

1、形狀變化比較明顯，共扇共墻，層高2.5米上；

2、青瓦屋面，瓦稀疏，有破損風蝕，柱檁質差料小，中柱平均直徑15厘米以上；

3、竹編墻、土墻、磚墻質差，竹席頂或原頂，素土地面；

4、門窗及內裝修保護差。

（）土木結構

等級

補償標準（元/㎡）

條件

標準

甲等

330-380

1、形狀整齊，墻體端正，層高2.8米以上；

2、青瓦或平瓦屋面，瓦中等疏密度，梁、檁、屋架、木樓木質較好；

3、內外土墻或部分磚墻，內外墻粉飾；

4、三合土或水泥地面，門窗及內裝修保護好和水電設備齊全。

乙等

280-330

1、形狀變化不明顯，層高2.5米以上；

2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，梁檁木樓質量差；

3、內外土墻未粉飾。

4、三合土或素土地面，門窗及內裝修保護一般和水電設備齊全。

丙等

230-280

1、形狀變化明顯，層高2.5米以上；

2、青瓦屋面、瓦稀疏破損，梁檁木質差，樓層破損；

3、土墻破損、開裂、變形質量差；

4、素土地面，門窗及內裝修保護差，有破損。

（五）簡易結構

等級

補償標準（元/㎡）

條件

標準

甲等

120-150

磚木結構或木質結構，石棉瓦、油氈或小青瓦屋面。

乙等

90-120

木質結構，石質或土墻體，瓦蓋或草蓋。

丙等

50-90

結構簡單，無固定主體。

（六）拆遷房屋補償相關說明：

1、征收土地拆遷的房屋需要補償的，其房屋必須具有合法審批建房用地手續，修新宅未按規定拆舊的，擬拆舊房不予補償。

2、各類房屋拆遷補償的面積為建筑面積，房屋建筑面積經實地丈量后按以下方法計算：

（1）層高2.5米(含2.5米)以上的，按實際丈量的建筑面積計算；

（2）層高2米（含2米）至2.5米的，按80%計算；

（3）層高1.5米（含1.5米）至2米的，按50%計算；

（4）層高1米（含1米）至1.5米的，按30%計算；

（5）層高低于1米的，按10％計算；

（6）磚木、土木、穿逗、層高2.5米以下的木樓，按60%計算補償面積；

（7）有房蓋柱架未裝修的門道、明柱走廊、過道，按60%計算補償面積，外樓梯按40%計算補償面積。

（七）拆遷房屋相關問題的規定

1、拆遷房屋的戶數以被拆遷房屋中常住人口持有的有效農業戶口本為準。

2、過渡費、搬家補助費及獎勵。

從簽訂拆遷協議之日起，到新的安置點達到建房條件后4個月止為過渡期。過渡費每人每月補助100元，因新安置點不具備建房條件使總過渡期超過1年的，其超過時間的過渡費上浮20%,由拆遷人或項目業主統一提供過渡房的不再支付過渡費。

搬家補助費按拆遷房屋補償費總額的1％支付。在規定期限內簽訂協議并按協議約定拆遷完畢的給予獎勵，獎勵金額每戶在5000元范圍之內根據拆遷項目的緩急程度等確定具體數額，并在拆遷合同中約定。

3、其它事項

（1）房屋登記補償以建筑面積為準，即在丈量房屋時以外墻體為準。

（2）房屋屋頂女兒墻按圍墻標準補償。

（3）地下室按房屋主體結構類別補償，并根據房屋層高折算面積的方法計算補償面積。

（4）將各類房屋的新舊程度分為3級，房屋修建時間在5年以內（含5年）的按相應等級的最高補償標準補償，5至15年（含15年），按同類同級中限標準進行補償，超過15年的按相應等級的最低標準進行補償。

（5）被拆遷的房屋如集中安置，其宅基地由拆遷單位或項目業主負責達到建房條件；如分散安置，按達到當地（鄉鎮）集中建房條件所需平均費用以貨幣形式直接補償給被拆遷人。

（6）被拆遷房屋裝修超過同等級房屋基本裝修水平以上的分項補償：①房間包門、包窗、包墻；②地面大理石、花崗石、全瓷地磚或木地板；③固定木質家具、裝飾臺柜；④外墻瓷磚、洗石、外墻涂料；⑤內墻乳膠漆、吊頂；上述各項具備其中一項的，對裝修房屋在同類同級房屋補償標準上再上浮6%，裝修補償上浮總額最高不超過30％。

（7）被拆遷的圈舍、輔房按本條第2項相關方式計算后，以同結構、等級的房屋補償標準補償。

（8）被拆遷房屋或附屬設施的殘值歸被拆遷人所有，由被拆遷人在限定的期限內自行拆除，如由拆遷人拆除將不予補償。

三、住房拆遷安置辦法

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，結合我市實際情況，對被征地拆遷的住房采取“統建還房”、“貨幣補償”、“劃地自建”三種方式相結合安置。以“統建還房”為主，市、縣（區）行政中心所在城鎮規劃區范圍內，原則上不再實行“劃地自建”安置，一律采取“統建還房”和“貨幣補償”安置。對于產業園區和產業集中發展區以及規劃區范圍內城鄉結合部，因建設需要拆遷安置的，在符合城鎮統一規劃的情況下，按因地制宜的原則，確需劃地自建安置的，必須由拆遷單位提出方案，報規劃管轄權所屬人民政府批準后執行。

（一）劃撥宅基地自建安置

劃撥宅基地自建安置，結合生態小康村或新農村建設統一規劃，按一戶一宅，人均宅基地面積不超30㎡的法律規定，以劃撥宅基地采取集中或分散形式自建為主，劃撥宅基地應根據各安置點情況，配置適當的附屬及配套基礎設施用地。宅基地、附屬及配套基礎設施用地需辦理農地轉用和征收的按程序報批。宅基地基礎設施建設按本方案第二項第七條第三款（5）執行。

（二）“統建還房”和“貨幣補償”安置

1、統建還房安置

方式一：按照被拆遷住房的應安置人員進行還房安置，在按照現行補償標準對被拆遷住房進行補償后，不再劃撥宅基地，實行以宅基地還建安置住房。具體方式是：為被安置人員無償提供35㎡/人建筑面積的住房和10㎡/人建筑面積的經營性用房，并辦理產權手續。被安置戶選擇與對應人口應享受安置房面積相近的安置戶型，選擇的安置住房超面積的，由被拆遷戶按成本價購買，但最多每人不得超購35㎡。安置經營性用房超出無償提供部分10㎡以內（含10㎡）的按成本價格購買，超出10㎡以上的以市場價格購買。該類還建房的戶型設計，根據被拆遷戶的實際人口比例結構，住宅可按建筑面積35㎡、70㎡、105㎡和140㎡種戶型設計修建，經營性用房的修建根據拆遷安置實際情況確定。

方式二：以住房補償被拆遷住房，不再對被拆遷住房支付拆遷補償費用。采取還房與被拆遷住房面積、結構、等級掛鉤，以被拆遷住房磚混結構甲等為標準，其它結構的住房按等級折算，相互補差，也可以還房面積與被拆遷住房結構、等級折算面積換算折抵差款。被拆遷住房經折算后大于70㎡/人的，按建筑面積最多不超過70㎡/人還房，大于部分按拆遷補償標準給予貨幣補償；被拆遷住房經折算后小于70㎡/人的，按1:1還房后，被拆遷人可自愿按成本價申購至70㎡/人。

統建還房用地一律為劃撥性質，比照經濟適用房規定，房屋在使用5年后可上市交易。拆遷還房后，統一辦理房屋和土地產權手續。對給被拆遷戶無償提供的和按成本價購買的住房及經營性用房分攤的土地辦理劃撥土地證書。住戶自愿按現行政策規定標準補交出讓金的和按市場價購買的，辦理商住用途出讓土地證書。

還房裝修標準，根據實際情況以達到入住條件為準。

安置還房應實行規范物業管理，入住人員須按住房面積繳納標準合理的物管費。

具體還房補償方式，由被拆遷戶根據被拆住房和家庭人口的實際情況自行選擇。

2、貨幣補償安置

按被拆遷應安置人員35㎡/人計算還房補差款，以當地（鄉鎮、辦事處）上年度平均商品房價格減去現行磚混甲等房屋最低補償標準的差，乘以35㎡/人為應拆遷安置人員的貨幣補償金額。

（三）拆遷住房安置相關問題的規定

1、下列人員應計入拆遷住房安置人員：

（1）在被征地農村集體組織有承包地并參加集體經濟組織分配且在被拆遷住房常住的農業人口，雖無承包地并且未參加集體經濟組織分配，但依法取得了宅基地，并有住房且戶口遷入被征地村組的（包括正常婚遷、生育人口）。

（2）原屬于本集體經濟組織的農業人口，因國家征地已農轉非未享受住房安置現仍在被拆遷住房常住的。

（3）原常住戶口在被拆遷住房中，現正在部隊服兵役的士兵（不包括軍官、文職人員和10年以上的士官）、正在大中專院校就讀的學生、正在服刑或勞教的人員。

（4）原屬被征地集體經濟組織成員因各種原因戶口遷出，現已退職、退休在被拆遷住房中居住，戶口已遷回的人員，且在原工作單位未享受過房改房、集資建房和經濟適用房等屬國家福利性質住房的。

2、下列人員不得計入住房安置：

（1）非本集體經濟組織成員，因買賣宅基地而形成的住房被拆遷人。

（2）雖有常住戶口，但無承包地，且未參加集體經濟組織分配和未依法取得宅基地的被拆遷人員。

（3）在本集體經濟組織原已享受住房安置的被拆遷人員。

3、征地部門會同公安部門、鄉（鎮）或辦事處、村組集體負責對拆遷安置人員資格進行審核，并通過公示后確認。

（）統建房建設

1、投資規模。每年第三季度，由國土部門會同相關部門根據下年度建設用地需求，編制“統建還房”規模，報同級人民政府審定，由建設部門會同相關部門根據政府批準的建設規模，編制投資概算，由財政部門組織評審。

2、建設資金。財政部門依據評審結果，將建設資金列入年度基建預算，從土地收益中安排資金。

3、規劃布局。統建房建設要緊密結合安置拆遷的特點，與城市規劃相銜接，合理布局，充分考慮交通便捷和失地農民再就業等因素，讓失地農民可就近解決失地后生活生產問題。

4、建設主體。統建還房建設主體為市、縣（區）人民政府，由國土、建設部門統籌管理，業主具體實施。

5、加強組織領導。市、縣（區）人民政府成立以政府主要領導為組長，相關單位為成員的領導小組，負責牽頭協調，全面推進。

（五）市、縣（區）規劃和建設部門要對原“劃地自建”形成的“城中村”做出改造規劃，逐步實施改造。

、附屬設施拆遷補償標準及相關問題的規定

種類

補償標準

條件

調整后標準

防旱池、儲水池

50-85元/m3

條石、磚漿砌、混凝土

水渠（按工程量補償）

100-300元/m3

條石、磚漿砌、混凝土

糞池

50-85元/m3

石砌、磚砌、混凝土

堰塘

7-12元/m3

魚塘

30-40/m3

條石、磚砌、混凝土

按容積補償，包括魚塘內的魚和水面。

20-30/m3

塊石、卵石

7-12元/m3

土埂

水井

（機井抽水機電

設備根據使用年限折舊補償）

1700/口

壓水井

200-290元/m3

石砌、混凝土山水井

1200-1500元/m

口徑0.2-1m，磚、混凝土、石砌管井

400-450元/m3

口徑1m以上沉井

400元/口

紅層找水井

水窖（人畜飲水）

120-170元/m3

條石、磚、漿砌，混凝土且加蓋封閉，機井抽水機電設備根據使用年限折舊補償

圍墻

50-65元/m2

磚砌、粉飾

320-360元/m3

15元/m2

土墻

曬壩

50元/㎡

混凝土、石板

25元/㎡

三合土

堡坎（與宅基地院壩配套的堡坎）

100-140元/m3

條石、漿砌、混凝土

50-80元/m3

片石、塊石、卵石

洗衣臺

200元/座

磚石砌、混凝土

糟子（飼料發酵）坑

50-85元/m3

磚石砌、混凝土

灶

680-1100元/套

磚灶、瓷磚鋪貼

340-510元/套

土灶

沼汽池

3000-4000元/套

可使用的沼汽池

大棚

30-60元/㎡

竹架、鐵架、鋼架，扣件，無覆蓋物的減半計算

花臺

50-85元/m3

磚、石砌

墳墓（明墳、有主墳）

1500-2000元/座

碑帽齊全

統一安排新墳地減半補償

1000-1500元/座

土墳

苕窖

30-70元/m3

土窯、石砌、磚砌

室外引水管

2-5元/m

塑料

10-16元/m

鐵管、鋼管

庭院大門

400元/m2

鐵管、鋼管結構大門

庭院門柱

300元/m3

磚砌、混凝土結構

道路

路面

280-320元/m3

混凝土

150-220元/m3

泥結石

80-120元/m3

三合土

路基

10-15元/m3

寬2.5m以上，含開挖、回填、堡坎、旁溝、路肩和涵洞等工程

果園架樁

5-10元/根

水泥樁

3-5元/根

木樁

養殖窟

40-60元/m3

石砌、磚砌、混凝土

衛星電視接受器、太陽能

400元/座

防盜門

600-1000元/扇

鐵、鋁合金

雨棚、防盜護欄

60-100元/㎡

鋼筋、鐵、鋁合金

相關說明：

1、無人認領的室外附著物登記補償到集體經濟組織。

2、專項設施搬遷（桿管線、橋、企業、廠礦、學校、大型水利水電設施）根據有資質的單位出具的評估報告協商補償或雙方協商補償。

3、房前屋后所種植的花草不予補償。

4、遷墳墓確需進公墓的，其費用協商補償。

五、林木補償標準

種類

條件

補償標準

備注

果

樹

幼樹

地徑小于或等于2㎝

5-20元/株

桃、杏、李、梨、橘、柿、櫻桃、蘋果、枇杷、柚樹、石榴等

初掛果

地徑大于2cm,

小于或等于5cm

20-60元/株

盛掛果

地徑大于5cm，

小于或等于20cm

60-200元/株

地徑大于20cm

按盛果補償標準的2倍補償

掛果樹超過300株/畝按面積補償

10000-30000元/畝

獼猴桃

地徑小于或等于2㎝

5-20元/株

地徑大于2cm,

小于或等于5cm

50-100元/株

地徑大于5cm，

小于或等于20cm

200-300元/株

地徑大于20cm

按盛果補償標準的2倍補償

掛果樹超過350株/畝按面積補償

30000-60000元/畝

干

果

樹

幼樹

地徑小于或等于2㎝

5-20元/株

核桃、棗、板栗、油橄欖等

初樹

地徑大于2cm，

小于或等于5cm

20-50元/株

盛掛果

地徑大于5cm,

小于或等于20cm

50-200元/株

地徑大于20cm

按盛果補償標準的3倍補償

葡

萄

幼樹

地徑小于或等于1cm

5-10元/株

未搭架的按同

等級下調20%

初掛果

地徑大于1cm,小于或等于3cm

10-30元/株

盛掛果

地徑大于3cm,小于或等于5cm

30-100元/株

地徑大于5cm

100-200元/株

成片

幼樹畝均超過800株

4000-10000元/畝

掛果樹畝均超過400株

30000-50000元/畝

經

濟

樹

油桐

米徑小于或等于10cm

10-40元/株

米徑大于10cm

40-100元/株

花椒

地徑小于或等于5cm

40-100元/株

地徑大于5cm,小于或等于20cm

100-200元/株

地徑大于20cm

200-400元/株

杜仲

米徑小于或等于2cm

5-10元/株

米徑大于2cm,小于或等于10cm

10-20元/株

米徑大于10cm,小于或等于20cm

20-30元/株

米徑大于20cm

30-100元/株

畝均超過200株

4000-10000元/畝

桑

地徑小于或等于3cm

2-3元/株

良種桑按同等級的1.5倍補償

地徑大于3cm

3-5元/株

畝均800株以上的桑園

3000-4000元/畝

其他類

按經濟產值比照上述經濟樹標準補償

樹木

胸徑1.3m處

胸徑小于或等于3㎝

不予補償

天然生長

胸徑3-5㎝

5元/株

胸徑5-8㎝

5-10元/株

胸徑8-14㎝

10-20元/株

胸徑大于或等于14㎝

50元/株

成片林按林業法相關規定進行補償

竹叢

新栽竹叢

10元/㎡

成材竹叢

16元/㎡

灌木林

成片林

1200-1800元/畝

薪炭林

成片林

1000-1400元/畝

園林

綠化樹木

零星園林綠化樹木和成片林中個別米徑大于或等于20cm

按國家定額

補償搬遷費

只補償搬遷費用（含搬遷損失費）

成片林以面積補償

6000-10000元/畝

苗圃

嫁接苗圃超過10000株/畝

10000-20000元/畝

實生苗圃超過10000株/畝

4000-10000元/畝

相關說明：

1、國家、省公布的名貴樹種目錄上的樹種和特大果樹協商補償。政府組織和推廣的未投產的名優林木，除按一般林木同類同級標準補償外，另再按農戶購買苗木的價格進行補償。

2、古樹和有歷史文化意義的樹木，按有關部門的規定辦理。

3、移栽和砍伐樹木由其所有者自行負責。

六、其它說明

（一）自《征地公告》后，搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗不予補償。

（二）地上附著物的類別和數量以征地實施單位與附著物所有者現場調查和經各方簽字認可的數據為準。

（三）因征收土地確需另行還建被征土地所有者的道路、變電房等公益設施的，原用地已補償的，相同面積用地不再補償，超出部分按征用土地的標準進行補償。

（）因征收土地需拆掉城鎮居民在農村擁有的合法產權房屋，只對房屋及其附著物等進行補償，不再安排新的宅基地；其房屋補償標準在當地同類同級房屋補償標準的基礎上上浮5%，其附著物補償標準按當地同類同級標準執行。

（五）因征收土地需拆遷國家的通訊、電力、交通、能源、國防等設施的，按有資質的單位評估并經審計后的價格或政府協調的方案進行補償。

（六）本調整方案未明確的，仍按**府函〔**〕90號文件執行。

（七）凡是征地補償安置費用不到位的，不得實施征地拆遷補償工作。

宅基地征收與補償條例范文第5篇

關鍵詞：宅基地使用權；限制；政府職能

中圖分類號：DF45 文獻標識碼：A

市場經濟的發展對土地使用權的可流轉性提出了要求，先是國有建設用地使用權走向市場化，接著農村承包經營權適應土地規模化、集約化經營的需求自由流轉。但我國現行法律、規定對宅基地使用權流轉作了嚴格限制，使得政府干預、介入土地使用管控的公權力擴大，表現為政府職能的基本特點是剛性管控。三十年來土地制度的發展，中央政府注意到宅基地流轉的必要性，一些地方進行了宅基地換房、地票交易等制度改革創新，相應地政府對宅基地流轉中的剛性管控職能要隨之弱化，注重鼓勵和引導，通過自愿、有償方式推進農村“公共利益”的 實現。

一、宅基地使用權的法規范限定

農村宅基地是指農村農民家庭依法批準，用于建造住宅（包括住宅、附屬用房和庭院等）的集體所有的土地。宅基地使用權是指權利人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，并有權利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權是一種財產權利，由于其具有生存利益的保障功能，現行立法對宅基地使用權作了嚴格限制。

第一，權利主體的身份限制。首先，取得資格的限制。1998年《土地管理法》之前，宅基地的取得資格并不僅限于集體經濟組織的成員身份，城鎮居民也可以通過申請在集體所有的土地上建造個人住宅。如1983年《城鎮個人建造住宅管理辦法》第3條規定：“凡在城鎮有正式戶口、住房確有困難的居民或職工，都可以提出申請，由建造人所在單位或所在地居民委員會開具證明，向所在地房地產管理機關提出申請，經審核同意后建造住宅”。1986年《土地管理法》規定，城鎮非農業戶口居民申請建造住宅，需要占用集體所有的土地的，須經縣級人民政府的審查批準。1993年《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定，城鎮非農業戶口居民在村莊、集鎮規劃區內需要占用集體所有的土地建造住宅的，須經所在單位或者居民委員會同意后，由鄉級人民政府審核、縣級人民政府批準。1998年《土地管理法》之后，城鎮居民不能再依據1986年《土地管理法》及之前的規定申請集體所有的土地建造住宅，而是限定農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。這樣，現行法律的措詞排除了城鎮居民申請集體經濟組織宅基地的可能。2004年國土資源部下發《關于加強農村宅基地管理的意見》嚴格宅基地申請條件：根據“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省（區、市）規定的標準。各地應結合本地實際，制定統一的農村宅基地面積標準和宅基地申請條件，不符合申請條件的不得批準宅基地。其次，權利主體變更的資格限制。根據1998年《土地管理法》第43條的規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，即國有土地和國家征收的原屬于集體所有的土地。宅基地作為農村集體所有的土地，如果要用于非農建設，只能通過國家征收、辦理農用地專用手續，成為國有土地后方可進行。集體經濟組織成員的農戶作為宅基地使用權人，不能將自己所占有的宅基地用于其他商業開發，也不能將自己占有的宅基地有償轉讓給非集體經濟組織的其他主體，還不能自愿地將宅基地有償轉讓給國家，只能依據憲法的規定由國家根據公共利益的需要征收或征用獲得補償。這就是說，宅基地使用權流轉主體限于國家，農村集體經濟組織和農戶沒有自主處分的資格。