低風險項目投資

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低風險項目投資范文第1篇

【關(guān)鍵詞】投資風險；企業(yè)投資；控制措施

0.概述

房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指企業(yè)的業(yè)主運用科學(xué)的理論與方法，依據(jù)社會與市場的需要及企業(yè)的主客觀條件，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為；對房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃、抵押、典當與租售后服務(wù)等活動的全過程，予以決策、運籌、組織與協(xié)調(diào)，以保證動態(tài)地最優(yōu)化地實現(xiàn)企業(yè)的總目標.地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的地產(chǎn)投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等，都屬于地產(chǎn)投資。

1.風險概算

1.1客觀風險性

房地產(chǎn)項目投資過程主要包括獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計與方案報批，簽署有關(guān)合作協(xié)議，施工建設(shè)與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理。風險存在于客觀事件發(fā)展變化的整個過程中，地產(chǎn)投資也不例外，由于地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負擔沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。例如在工程成本層面房地產(chǎn)是這樣計算的：承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和×10%=90～180元/平方米；上交國家各種稅費（總造價3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。沒有算精裝修，一般造價約為1000～2000元/平方米，高檔小區(qū)可達3500元以上。再加設(shè)計費和監(jiān)理費、土地費、廣告、策劃、銷售費等等成本加起來也算是造成目前高房價的幾個因素。由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點和地產(chǎn)投資的特點，市場的不同的風險因素，導(dǎo)致風險呈現(xiàn)多樣性和相互的關(guān)聯(lián)性。而風險因素反映在投資過程中，在時間上、地域上、投資結(jié)果上呈現(xiàn)出不確定性，不確定因素本身的變動程度和影響能力決定了項目風險的不確性。由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風暴、雷電、海嘯、旋風等。這類風險出現(xiàn)的機會較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害相當嚴重，輕則增加成本、延長工期，重則導(dǎo)致投資的徹底損失。對于這些危害的防范，開發(fā)商一般可采用投保的方式來減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。

1.2不確定性

任何市場的供給予需求都是動態(tài)的和不確定的，這種房動態(tài)的不確定性決定市場中的經(jīng)營者收入的不確定性，地產(chǎn)市場中的經(jīng)營者所承擔的這種風險比其它市場要大些，因為房地產(chǎn)商品的價值受供求影響的幅度很大。只有對房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀的判斷并進行科學(xué)的預(yù)測，把握房地產(chǎn)市場供求變化的客觀規(guī)律，有可能避免該風險才的發(fā)生。市場競爭風險是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供市場營銷競爭激烈，終給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的推最給過多，廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，對市場把握是能力的不足，在企業(yè)提價的“時滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購買力也會影響消費者，在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實體是不能移動的，這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動性差、變現(xiàn)能力弱。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)企業(yè)在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投收益，所以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了變現(xiàn)收益上的不確定性。

1.3企業(yè)自身風險產(chǎn)生的主要原因

（1）購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款。

（2）企業(yè)運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國八條后部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降，住房限購措施加上更高的抵押貸款利率，而多數(shù)開發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來自于住房銷售，不少人開始擔心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。

1.4政策風險

2008年伴隨著全球金融危機蔓延世界各地，中國采取救市措施，但增發(fā)絕大部分資金未落到實體經(jīng)濟行業(yè)，導(dǎo)致實體經(jīng)濟萎縮，而房地長行業(yè)迅速催漲，并在房地產(chǎn)行業(yè)集中了大量閑置資金，房產(chǎn)價格持續(xù)走高，導(dǎo)致社會財富分配不均，使大部分人喪失購買房屋的能力，造成房地產(chǎn)市場的極大風險；國家在這種情況下出臺“國八條”和“國十條”調(diào)控房價繼續(xù)走高趨勢，相信房價將會積極回歸合理價位，同時是消費者和生產(chǎn)經(jīng)營者同事獲利，使房地產(chǎn)市場向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。2012年1月份，上市房企銷售業(yè)績普遍下滑，各地樓市庫存量不斷攀升。全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專家認為，調(diào)控政策仍將嚴格執(zhí)行，打破市場僵局關(guān)鍵在于房企“降價”，促使房價合理回歸。由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，會給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)帶來損失的可能性。其主要包括，社會的、政治的、經(jīng)濟的、自然的、技術(shù)的、城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預(yù)風險和治安風險。社會風險具體則是指由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當各種出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。

2.結(jié)語

隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好房的發(fā)展態(tài)勢，地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，極大地推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)項目投資是不錯的投資方向，但近年來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒作非常嚴重，房地產(chǎn)市場用作不規(guī)范，由于房地產(chǎn)本身具有的風險性和現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控布局，使得地產(chǎn)投資風險更大，因此現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)積極發(fā)展是不爭（下轉(zhuǎn)第386頁）（上接第361頁）的事實，但房地產(chǎn)市場也在積極的調(diào)控。　[科]

【參考文獻】

［1］祁瓊.“企業(yè)財務(wù)分析”課程改革實踐初探[J].教師，2012（23）．

低風險項目投資范文第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 項目投資 風險管理 必要性 措施

中圖分類號：S24 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地產(chǎn)投資項目風險管理的必要性

（一）有利于保障項目管理的科學(xué)性

風險管理主要是利用科學(xué)的方法對于項目投資進行準確定位和分析，并對在投資項目中產(chǎn)生的任何可能的風險進行評估和分析，有利于減少和消除在決策和項目執(zhí)行過程中的經(jīng)濟風險、技術(shù)風險，能夠有效的保障整個房地產(chǎn)投資項目的管理科學(xué)性和合理性，是項目管理重要組成部分。

（二）有利于促進項目建設(shè)順利進行

風險管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應(yīng)對措施，使得整個項目管理過程更具科學(xué)性，并且風險管理深入到投資項目的各個領(lǐng)域和各個環(huán)節(jié)，能夠提高整個企員工的參與度，使其全身心投入到項目決策和管理中，從而保證了促進了項目建設(shè)的順利進行，除此之外，風險管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風險帶來的損失，并對于造成損失之后的后續(xù)管理工作提供有效措施，保證了管理的延續(xù)性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M企業(yè)經(jīng)濟效益提高

房地產(chǎn)投資企業(yè)通過風險管理，能夠最大程度上保證安全生產(chǎn)目標的實現(xiàn)，并且最大程度上減少在各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用，有效的減少了費用的支出，增加了企業(yè)的經(jīng)濟效益，與此同時，風險管理能夠時刻警醒了和刺激房地產(chǎn)投資過程中的風險管理意識，從而提高了整個企業(yè)的管理效能，從而有效的控制了企業(yè)的風險損失，達到了保障和提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。

二、房地產(chǎn)投資項目風險管理現(xiàn)狀及問題

（一）房地產(chǎn)投資背景

目前，受到國家房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產(chǎn)投資還是處于發(fā)展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產(chǎn)投資市場面臨的背景較為復(fù)雜，其主要影響因素表現(xiàn)在以下幾個方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調(diào)控對于市場進行調(diào)節(jié)，旨在幫助引導(dǎo)市場健康發(fā)展，從國家對于房地產(chǎn)投資的政策來看，國家對于房地產(chǎn)的投資的擔憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個市場的環(huán)境，這對于房地產(chǎn)投資企業(yè)來說是重要的政策信號，如果不能夠及時的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到房地產(chǎn)政策風險的侵擾。投資競爭日益激烈。房地產(chǎn)投資企業(yè)的競爭進入白熱化階段，企業(yè)的競爭必然帶來企業(yè)風險，而企業(yè)為了實現(xiàn)發(fā)展又不得不去正面面對風險和挑戰(zhàn)，尤其是對于小企業(yè)來說，各方面都不成熟，受到風險的打擊壓力大，更需要加強風險管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理意識和管理方式問題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實現(xiàn)成熟，尤其表現(xiàn)在一些中小投資企業(yè)中，他們的風險管理意識和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。其問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：風險管理意識問題。房地產(chǎn)企業(yè)風險管理意識較為淡薄，一些企業(yè)并未建立完善的風險管理制度，并未設(shè)立相關(guān)崗位和落實各方責任，使得風險管理區(qū)域盲目化和松散化，這種風險管理意識的淡薄，是對于提高投資企業(yè)風險管理的首要障礙；風險管理方式問題。大部分企業(yè)風險管理方式較為單一，尤其在風險評估方面，大部分企業(yè)都是依據(jù)自身的經(jīng)驗，對于投資項目進行預(yù)判和決策，決策缺乏科學(xué)性指導(dǎo)，導(dǎo)致投資項目的風險增大，并未并未形成完善和完備的風險應(yīng)對和解決措施，使得風險的危害增加，不利于企業(yè)的長遠、健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)投資項目實例分析

A房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司準備在B市投資一處房地產(chǎn)項目，其中有兩個備選方案供A房地產(chǎn)公司選擇，一處是住宅項目，另一處是商業(yè)廣場項目，通過對于兩個項目的風險評價，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個項目的預(yù)計經(jīng)濟指標表。

（一）區(qū)域背景和政策背景分析區(qū)域背景和政策背景能夠幫助房地產(chǎn)投資項目充分了解當?shù)氐纳鐣h(huán)境和政策環(huán)境，從而有利于進一步做好風險的評估和評價。

（1）區(qū)域背景。C小區(qū)建設(shè)項目位于城市東郊，屬于政府政務(wù)新區(qū)所在地，其開發(fā)和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的基礎(chǔ)上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區(qū)的涉及的拆遷戶較少，這對于開發(fā)投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業(yè)廣場建設(shè)項目位于城市中心區(qū)域，屬于該城市的老城區(qū)改造，人口較為密集，發(fā)展商業(yè)的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區(qū)，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業(yè)廣場的建設(shè)面積較大，中心區(qū)域的地價較高，投資的工期長并且效益回收的時間也較長，這是D商業(yè)廣場建設(shè)項目面臨的最大困難。

（2）政策背景。近年來，該市通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)獲得了較大的發(fā)展，并且隨著工業(yè)和商業(yè)的逐漸發(fā)展，城市化進程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強，對于發(fā)展本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)抱有很大期望，特別是對于老城區(qū)改造項目的政策傾斜力度較大，支持和改造對于老舊城區(qū)的現(xiàn)代化改造項目建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)投資能力分析該房地產(chǎn)投資企業(yè)屬于外地中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且從以往的投資實踐看，以投資的小區(qū)建設(shè)見長，對于商業(yè)開發(fā)項目很少涉足，此次投資項目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態(tài)度相對保守，并且要求短期內(nèi)，小投資，穩(wěn)收益的原則，所以再結(jié)合表1數(shù)據(jù)以及區(qū)域和政策背景，對于C小區(qū)建設(shè)的投資額和收益周期都明顯小于對于D商業(yè)廣場的建設(shè)項目投資，所以從穩(wěn)妥的角度來說，對于此次投資項目的決策來說，經(jīng)過專家評審和最終管理層決定，選擇了C小區(qū)的建設(shè)項目投資。

（三）投資項目風險管理建議

（1）充分重視“風險識別和風險評估”的結(jié)合。房地產(chǎn)投資項目涉及多個層面和領(lǐng)域，所以在對風險進行評估時，首先要充分認識和了解存在哪些方面的風險，例如，拆遷風險、金融風險、政策風險以及競爭風險等等，其次要加強風險評估，風險評估主要是對于風險進行全面、準確和系統(tǒng)的分析，幫助房地產(chǎn)投資項目決策者了解投資項目，并在事后對于風險造成的后果進行評估，積累更多的管理經(jīng)驗。

（2）加強風險應(yīng)對。特別是針對單個項目的風險時，如何采取有效措施避免和減少風險帶來的危害，對于企業(yè)來說也至關(guān)重要。企業(yè)要充分的重視和發(fā)揮管理創(chuàng)新的作用，加強風險應(yīng)對，提高企業(yè)的風險管理能力。

參考文獻

低風險項目投資范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風險；風險分析

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和人民物質(zhì)追求的不斷提高，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資活動也日益活躍。由于我國房地產(chǎn)市場機制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價格上漲過快的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資者為了減少不必要的投資風險損失，應(yīng)該充分認識和考慮當前新形勢下各個風險因素對房地產(chǎn)投資的影響的大小。

一、房地產(chǎn)項目投資風險的一般理論

1.概念。房地產(chǎn)項目投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)項目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。偏離的程度越小，房地產(chǎn)投資項目面臨的風險越小。

2.分類

（1）總體性風險。所謂總體性風險是一種所有房地產(chǎn)投資都會遇到的風險，它包括以下幾種：

a.市場風險。這種風險指由于各種因素所導(dǎo)致的整個房地產(chǎn)市場價格大幅度波動，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失的風險。

b.利率風險。指由于利率發(fā)生變動，引起房地產(chǎn)行市變化，從而給房地產(chǎn)投資者帶來的損失。

c.購買力風險。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降而給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。

（2） 個別性風險。所謂個別性風險指由于種種不利因素的影響而給個別房地產(chǎn)投資者帶來的風險。它包括以下幾類。

a.經(jīng)營風險。指房地產(chǎn)公司由于經(jīng)營條件惡化、經(jīng)營管理不善導(dǎo)致的風險。

b.業(yè)務(wù)風險。指由于收益的變動而造成的風險，也就是營業(yè)收入和銷售成本的變動而影響房地產(chǎn)經(jīng)營利潤和利潤率大小的風險。

c.流動性風險。指房地產(chǎn)投資者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價才能拋售出去造成的風險。

d.預(yù)測、決策風險。所謂預(yù)測、決策風險指的是由于房地產(chǎn)投資者錯誤地預(yù)測房地產(chǎn)行市，以及決策失誤、行為失當所帶來的風險。

（3） 意外性風險。所謂意外性風險指由于意外事件的發(fā)生所帶來的風險。

一般地，為了分析問題和論述方便，經(jīng)常把以上分類中的主要風險歸結(jié)為商業(yè)風險、金融風險、購買力風險、變現(xiàn)風險、不可抗力風險。

二、房地產(chǎn)項目投資不同階段風險的具體識別

1.投資決策階段。投資決策階段的風險主要來源于經(jīng)濟和政策方面，經(jīng)濟方面的主要風險：通脹風險和市場供求風險；政策方面的主要風險：土地政策風險、金融政策風險、產(chǎn)業(yè)政策風險、城市規(guī)劃風險和稅收政策風險。此外，還必須考慮開發(fā)時機風險和區(qū)域社會環(huán)境風險。

2.項目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要是土地獲取風險、融資風險、產(chǎn)品定位風險、前期手續(xù)風險、勘察設(shè)計風險、工程招標風險和合同風險。

3.項目實施階段。項目實施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設(shè)計施工的過程。其主要的風險是土地獲得的風險，是招標、拍賣還是掛牌，對土地獲得方式的選擇就具有一定的風險。此外，房地產(chǎn)項目在建設(shè)階段時期還有三大風險因素分別為成本風險、質(zhì)量風險和工期拖延風險。

4.租售及物業(yè)管理階段。租售及物業(yè)管理階段是決定房地產(chǎn)收益實現(xiàn)的階段，也是房地產(chǎn)投資當中最大的風險環(huán)節(jié)之一。其主要的風險包括物業(yè)管理風險、營銷策劃風險和其他不可預(yù)測的風險。

三、房地產(chǎn)項目投資風險的應(yīng)對措施

1.投資決策階段

在投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。

（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分開展市場調(diào)研活動，掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等因素，并且對此加以分析和綜合。

（2）加強市場監(jiān)測。企業(yè)需要強化業(yè)務(wù)的宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，實行房地產(chǎn)市場定期分析報告制度；同時加強住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題；此外，企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對政策走勢、樓市價格、銷售數(shù)量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。

2.前期工作階段

深入對房地產(chǎn)投資的研究，積極采取保險的方式來降低風險。對各個環(huán)節(jié)可能面臨的風險，要及時采取保險的方式進行風險轉(zhuǎn)移，將這種不確定的、可能產(chǎn)生較大損失的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、較小的損失。

3.項目建設(shè)階段

強化安全意識，防止施工事故的產(chǎn)生，提高技術(shù)水平，避免建筑技術(shù)的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，運用系統(tǒng)的項目管理方法來監(jiān)督項目的整個建設(shè)過程。

4.租售管理階段

租售管理階段是最關(guān)鍵的階段，因此，房地產(chǎn)商必須密切關(guān)注市場動態(tài)，徹底認清市場需求狀況，采取靈活的定價措施，科學(xué)合理地確定該商品的市場價格，尋求在最短的時間內(nèi)回收資金。

因此，為了能夠成功地回避企業(yè)因自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當而帶來的租售風險，建議通過營銷的方式，充分利用人的豐富營銷經(jīng)驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。最后，切實搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患，為住戶營造和諧生活環(huán)境的同時也很好地提升了企業(yè)的形象。

四、結(jié)論

在房地產(chǎn)行業(yè)中，瞬息萬變的市場產(chǎn)生的各種不確定的投資風險，因此，我們有必要建立起一套有效的風險管理評價體系，對投資項目中可能出現(xiàn)的各種風險做出全面而準確的分析。進而為房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程提供參考，將投資過程中出現(xiàn)的各種風險程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。

參考文獻：

[1]柯小玲.房地產(chǎn)投資風險因素及其結(jié)構(gòu)系統(tǒng)分析[J].貿(mào)易經(jīng)濟類核心期刊，2011.

低風險項目投資范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風險；層次分析法

房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)與經(jīng)營是對環(huán)境進行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)，也極大地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟有很強的拉動作用，具有重要戰(zhàn)略地位。

一、房地產(chǎn)投資風險類型

由于房地產(chǎn)投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高等特點。使得房地產(chǎn)開放項目開發(fā)中具有不確定性和風險性。一旦風險發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對房地產(chǎn)投資項目風險進行分析與研究，加強風險管理來保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項目風險可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場、管理5個方面的風險。環(huán)境風險分為自然環(huán)境風險和人文社會環(huán)境風險。政策風險包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風險包括設(shè)計、設(shè)備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場風險包括市場結(jié)構(gòu)、市場需求、市場供給、市場價格。管理風險包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風險。

二、AHP法理論及運算步驟

本文采用層次分析法AHP對房地產(chǎn)投資項目風險進行分析和研究。AHP由美國運籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領(lǐng)域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計算權(quán)重。具體運算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標，并依據(jù)總目標的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應(yīng)因素之間的關(guān)系，見圖1。

第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實質(zhì)是指標評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級比率標度

雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應(yīng)具有如下性質(zhì)：

（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0。可以利用性質(zhì)（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴重，那么λmax對應(yīng)的標準化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應(yīng)于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應(yīng)因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權(quán)值W的過程。運用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復(fù)雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設(shè)：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標：CI=■，然后，查找對應(yīng)的平均隨機一致性指標RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當CR

三、實例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項目L為實例進行投資風險的分析與評價。L房地產(chǎn)項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟處于高速增長狀態(tài)，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設(shè)施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項目的實際情況確定該項目的總目標A（A為房地產(chǎn)投資項目風險），然后劃分準則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）

A=■計算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應(yīng)評價指標體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風險權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項目中，政策風險是最重要的風險因素。

四、結(jié)論

本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風險管理的基本原則，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產(chǎn)特點，利用文獻調(diào)查法對關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風險影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險劃分為五類風險，再運用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項目風險因素指標評價體系。進而對這些風險進行量化分析，得出分析評價結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項目風險評價的運用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關(guān)聯(lián)度較低等不足之處。對于高階復(fù)雜的判斷矩陣A其準確性也較差。針對這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項目風險分析與評價的運用。

參 考 文 獻

[1]謝英亮，彭東生，徐華巍．系統(tǒng)動力學(xué)在建設(shè)項目財務(wù)評價中的應(yīng)用[M]．北京：冶金工業(yè)出版社，2010

[2]郭亞軍．綜合評價理論、方法及應(yīng)用[M]．北京：科學(xué)出版社，2005

[3]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開放經(jīng)營與管理[M]．上海：立信會出版社，2007

[4]成虎．工程項目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中曉，韓炎峰．房地產(chǎn)投資風險指標體系及模糊綜合評價模型[J]．西安建筑科技大學(xué)學(xué)報．2004（4）

[6]李啟明，徐靜．房地產(chǎn)投資風險分析中的預(yù)測[J]．建筑經(jīng)濟．1995（10）

[7]潘潔，楊帆.工程項目管理中的質(zhì)量控制[J]．企業(yè)導(dǎo)報.2010（12下）

低風險項目投資范文第5篇

摘 要 如今，馬柯維茨投資組合理論特別是關(guān)于方差計量風險組合分析在經(jīng)濟實踐中得到普遍認可。但是在現(xiàn)實投資活動中，即使在確定最優(yōu)投資組合比例的情況下，因為種種因素，投資者不能在同一瞬間完成所計劃投資組合比例的安排，因此，不得不面對“先買入投資組合的A金融工具還是B金融工具”的兩難。因此，既然投資行為有順序，那么即存在新的風險。那么這種因為投資順序而帶來新的風險是否會影響原有投資組合總風險呢？如何安排投資組合中各個工具的順序才能最科學(xué)呢？本文將基于假設(shè)條件的情況下，用數(shù)學(xué)方法進行論證。

關(guān)鍵詞 方差 標準差 投資組合風險 投資位置風險

一、假設(shè)結(jié)論

1：投資實施順序及每個順序的風險比重后因素影響整個投資組合風險。

2：新的投資組合風險能夠最優(yōu)化，當高風險項目排在低風險比重位置，低風險項目排在高風險比重位置。

二、假設(shè)條件

1.每個投資項目風險分別以其標準差衡量，且以馬柯維茨組合計算方法表達組合 投資總風險。

2.在確定的投資組合比例方案下，實施過程存在投資實踐位置先后順序，且投資組合方案中只存在兩個投資項目A和B，即需要抉擇投資項目A應(yīng)放入第一個投資位置，還是第二個位置。

3.每個投資位置（以S，sequence表示）應(yīng)放下一個投資項目，且投資位置相互之間的風險比重以（以DS，Deviation sequence表示）可以預(yù)測，如DS1：DS2=3：1，即第一個投資位置風險是第二個投資位置風險的三倍。

三、論證

（一）結(jié)論1

首先，在已決策好的投資組合AB中，A與B所占比重和各自方差如下所示：

其次，考慮到投資位置相互之間的風險比重DS，則每個項目的風險應(yīng)為DS乘以w ，即為DSw ，則修改后的D=（DS1wa a-DS2wb b）2 。

因為添加了位置風險因素（如圖表1），且DS1：DS2≠1：1（否則，順序無意義，與假設(shè)矛盾），顯然，修改后的D≠原始D，且需要重新調(diào)整Wa，wb以使風險最優(yōu)化，所以投資實施順序及每個順序的風險比重后因素影響整個投資組合風險。（結(jié)論1論證完畢）

（二）結(jié)論2

延續(xù)上述條件，并設(shè)wa a=5，wb b= 1，DS1：DS2=3：1由修改后的D可知，有兩種搭配方案：方案1，D1=（DS1wa a-DS2wb b）2，方案2，D2=（DS2wa a-DS1wb b）2，如下所示：

則D1=（DS1wa a-DS2wb b）2=（3*5-1*1）2=132 ；D2=（DS2wa a-DS1wb b）2=（1*5-3*1）2=22，顯然D1>D2，所以有當高風險項目排在低風險比重位置，低風險項目排在高風險比重位置時，新的投資組合風險能最優(yōu)化。（結(jié)論2論證完畢）