物業案場工作經驗總結

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物業案場工作經驗總結范文第1篇

【關鍵詞】三舊改造；城中村；舊城鎮；舊廠房

廣州市圍繞建設國家中心城市的要求，堅持“規劃引導、應保盡保、以人為本、能改盡改”的總體策略，把“三舊”改造和產業結構調整、舊城區改造、歷史文化保護以及迎接亞運會、創造新生活緊密結合起來，因地制宜合理編制舊城、舊村和舊廠專項改造規劃，強化規劃引導功能，妥善處理好改造速度與效果的關系，注重選擇一些試點項目重點突破，以點帶面有序推進廣州市“三舊”改造工作。

此外，廣州市科學統籌改造計劃，完善改造政策措施，在市權限范圍內出臺財稅扶持激勵政策，充分調動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，創造條件吸引社會各方廣泛參與“三舊”改造項目，實現多方共贏。并且在改造工作中充分尊重改造范圍內居民、企業自身的意愿，在政策制定和制度設計上保障居民、企業的知情權和參與權，公開透明操作，和諧推進“三舊”改造。“三舊”改造工作經驗具體體現在以下幾個方面：

（一）城中村改造經驗

廣州市在城中村試點和后期改造中取得了良好的成效，其經驗總結如下：

1、滾動式推進。從多數村擬定的改造方案看，利用若干周轉地塊為杠桿、采用滾動遷建、局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規劃標準是目前各試點村改造的一般做法，這一方面是由試點村采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。

2、“回遷本村、就地安置”的改造模式。70%的村民有強烈的“眷戀故土”意識，始終不愿離開舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見證物。村民不愿舍棄故土，其原因主要有三個：一是經濟上劃算，政府以贖買方式補償款一般低于自己在地價及出讓金全免的土地上新建公寓后的房屋市價減去建筑成本；二是城中村土地多位于黃金地段，回遷舊村，依托所配套的商業設施，可持續地獲得土地升值的收益，而政府贖買的補償則是一次性買斷的；三是可保持鄰里感和原有的社會人際網絡。

3、結合市政設施項目來啟動城中村改造。各村改造方案均體現了這一點，這有利于排除改造初期部分村民的阻力，并獲得一部分來自政府的資金補償，從而減輕首期資金投入的壓力，降低改造成本。例如，獵德村的改造方案就強調先啟動位于村內的兩條市政規劃路建設，所獲集體土地及物業拆遷補償約2.7億元可作為舊村改造的啟動資金。

4、大多數村主張采用房地產開發的方式推進改造。從各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地產開發的方式進行（即以多建物業的市場租售籌集改造資金），要求政府給予規劃指標和城建稅費上的優惠，并堅決主張將開發利潤留給村里以支持滾動改造。這一點在地段較好、空地較多、土地升值潛力較大的村表現得十分突出。

5、平衡經濟利益、建立多元化的補償機制以推動改造。雖然城中村改造的核心目標是住宅類型的置換和居住環境的改善，但為了籌集改造資金并實現經濟最大化，許多村或要求適當提高回遷標準，或提出在未來新村或抽疏后的舊村土地上增加商業功能，進行更多的商業開發，以彌補改造過程中或改造后可能出現的村民出租收益的損失（如，廣州市搓龍村改造方案中，無論是新建的農民公寓區還是舊村更新區，都要求規劃配套一定數量的商業設施，這充分體現了村民在改造過程中強烈的經濟訴求）；在復建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一還一”的補償安置方式，實行半市場化的社區型改造模式。但對于空地緊張或沒有周轉用地的村，一般則采取“以商鋪換住宅”的辦法，這樣做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏舊村的目標，另一方面又可以有效彌補村民的經濟損失（如，石牌村就采取在舊村范圍內“以3平米住宅換1平米商鋪”的辦法平衡利益損失）；據調研接近70%的村民支持城中村改造，提高村內的環境、衛生、治安和生活質量，但實施改造的首要前提是保障村民的經濟利益不受損失或在改造后能得到明確的補償，92%的村民選擇“經濟收入不能降低”，而其它選項的比例則明顯低得多。可見，對經濟利益的平衡補償是順利推進城中村改造的首要前提，建立多元化的補償機制是順利推進城中村改造的重要保障。

6、稅費優惠和公共設施配套建設等政策的支持。為減輕村集體經濟在城中村改造中面臨的壓力，各試點村都強烈要求政府提供政策上的支持，這些政策訴求總括起來主要包括：一是提供各項稅費優惠政策；二是盡快轉換國有土地物業產權證；三是允許改變部分土地用途或批準更多的商住用地指標；四是協助改造規劃設計；五是對村域內的公共設施、基礎設施、配套建設給予適當支持。

（二）舊城鎮改造經驗

廣州市舊城更新改造方面，采取成片重建改造（拆）、零散改造（改）、歷史文化保護性整治（留）三種模式，著重推進重點區域的成片重建改造項目，力爭用3-5年時間，基本完成越秀、荔灣、海珠區等重點區域的舊城更新改造工作。在改造資金籌措方面，形成政府、市場、改造主體等多元化的資金籌措渠道；在財政扶持和稅費減免方面，實行市權限內稅費減免返還和重點改造區域未來5年的土地出讓收益市區8：2分成的優惠政策；在拆遷補償安置方面，充分尊重居民改造意愿，堅持“陽光動遷”和“先安置、后改造”，合理提高拆遷補償標準，實行多種補償安置方式，多渠道保障安置房建設。

1、以民為本，高標準完善生活基礎設施

廣州市在舊城鎮改造的過程中，把改善原有居民的生活設施放在了優先考慮的位置上，在舊城鎮改造中，以人為本，以市民為本，高質量，高標準地完善市民的各種生活基礎設施。

在改造的過程中，廣州市發揮其毗鄰港澳，實行對外經濟開放政策的有利條件，充分利用對外交往中心和開放城市的優勢，把利用外資、引進先進技術、先進材料、重點建設新區和舊城鎮改造結合起來，加速改變城市面貌，通過各種途徑，廣泛集中各方面的財力、物力、人力對舊城居住區進行規劃和改造。規劃擴大的市區用地應主要用于改善居民的居住條件，舊城鎮改造的重點應是那些人口密度過高、破舊建筑多、市政設施落后、居住條件差的地區，改造中盡量利用廣州市經濟特殊政策的有利條件，興建一些較大型的公共建筑，改造的重點則是加強商業網點和市政公用設施的配套建設。并加大如供水、排污、管道煤氣、廚房衛生間改造等市民配套生活設施的改造，有步驟地改善市民生活條件，取得了顯著的效果與成績。

2、一區一策

廣州市中心城區推進產業“退二進三”和“騰籠換鳥”，優先發展現代服務業、高新技術產業和先進制造業，發展總部經濟，打造總部經濟、金融保險、商務會展、商貿旅游文化集聚區。舊城區作為中心城區的重要部分，功能調整應與中心城區產業升級、就業崗位的調整和土地高效集約利用相適應，以提高城市綜合競爭力并確保經濟發展的延續性。

根據《廣州市舊城更新改造規劃綱要（征求意見稿）》（以下簡稱《綱要》），按照“分區分類、一區一策”的辦法改造，其中，越秀區：從“聚人”到“聚財”。大力發展成為總部經濟區和品牌零售商業、文化休閑娛樂中心，做大文化休閑娛樂經濟，強化夜廣州特色；荔灣區：從“走人”到“調人”。從“傳統批發”轉到“商業商貿和文化休閑”，成為商貿休閑中心和嶺南特色文化的先鋒地區；海珠區：從“引人”到“留人”。從單純房地產開發轉到培育商務商業及文化產業，限制居住功能的擴張，培育、扶持商務辦公、酒店商業以及旅游業發展，增加就業崗位，提升地區經濟活力。

3、容積率“長高”不變密

根據《綱要》，舊城更新改造后的人口規模與現有總量持平，常住人口規模控制在200萬人左右。改造前，廣州舊城總建筑面積約為9013萬平方米左右，平均毛容積率為1.67。規劃更新改造后舊城區整體平均毛容積率控制在2.0以內。這是“低層高密度”的建設模式向“高層低密度”的轉變，大量危破房拆掉后，騰出來的土地可以建更多的綠地和配套設施。而且在改造過程中還會對區域建筑限高，要求新建建筑主體身高不超過24米（住宅6-8層）、裙樓不超過36米（12層），若地塊開發指標超標，須經過市政府常務會研究決定。

4、改善交通設施，提升環境質量

對于改善舊城交通，廣州市提出應避免對舊城街道進行大規模拓寬，而是通過構建和加強微循環系統建設，完善路網體系。在老城區，應倡導公交主導的出行模式。此外，在舊城區劃定部分區域作為交通保護區，通過停車收費、通行收費調節交通需求，創建安寧交通區以保護舊城區歷史風貌。另外，參考慕尼黑、倫敦、上海都有交通保護區的經驗，廣州也有此設想，交通保護區內限制私人小汽車進入。

廣州市在舊城鎮改造過程中，增加綠地和社區公園面積。改造后，確保每個社區居民在500米范圍內能便捷享有街頭綠地、社區公園。在環市東商務區、農林下商業區、中華廣場——流行前線商業區、火車站地區、北京路步行街、海珠廣場商業區、上下九步行街以及江南西商業區等地區，構建商業區步行系統，使之成為舊城最具活力的面狀開敞空間。其中，規劃舊城區公共綠地496公頃，人均公共綠地約2.5平方米，比現狀人均1.8平方米公共綠地提高0.7平方米。

5、加強歷史文化街區整體保護，傳承舊城歷史文脈

廣州市在舊城更新改造中樹立“保護也是發展，在發展中保護”的理念，重視歷史文化街區的整體保護。在改造過程中，遵循《廣州市歷史文化名城保護規劃》及各歷史文化街區保護規劃確定的保護框架，堅持“紅線避讓紫線、紅線協調特色街道風貌”的原則進行舊城區道路的調整，確保舊城空間機理和整體格局得到最大維護。

廣州市在舊城鎮改造過程中，采取“有保有放”的策略，以平衡保護要求、更新成本和城市發展等不一致的目標。根據地區發展歷史及文化保護價值劃定舊城風貌協調區范圍，進行重點保護。舊城風貌協調區內地塊不以經濟平衡為改造目標，更新改造遵循“修舊如舊、建新如故”的原則，逐步恢復騎樓、西關大屋、海山仙館等歷史風貌，加強對文物保護單位的修繕和利用。一般舊城地區，除歷史文化街區、文物保護單位及歷史建筑外，適當放寬控制幅度，在設施服務能滿足的條件下可適當提高開發強度。并且重視地區傳統特色和生活氛圍的延續，盡可能保持社會網絡的完整性；堅持歷史文脈保護與環境改善相結合，傳承舊城文化，維系非物質文化遺產。

（三）舊廠房改造經驗

總體來講，廣州市舊廠房改造方面，采取公開出讓收益返還、企業自行開發改造、依法收購儲備等三種模式，以“退二進三”為重點推進舊廠房改造。

1、舊廠土地變性，四五成可歸原業主

廣州市許多歷史上遺留下來的工業廠房用地占據了城市中心寶貴的土地資源，但利用效率十分低下，成為困擾廣州市城市更新的一大難題。而長期以來阻礙舊廠房用地高效利用的一大門檻就是土地性質的轉變問題。

城市中的工業用地如今已有利潤可觀的商用價值，但按照土地管理相關規定，土地轉變性質要由政府收回重新出讓，這就造成工業用地的原企業主沒有改造積極性。根據《廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》，舊廠房改造政府與原用地單位分成土地出讓金，提高原用地單位的改造積極性。處理舊廠房用地可以采取政府收購、政府拍賣或允許產權變更等方法，如果由政府拍賣，拍賣所得可以選擇45%歸原業主，55%歸政府的方法。

2、低效工業用地改變土地性質發展第三產業

為推進市區產業“退二進三”工作，去年廣州市明確將環城高速范圍內影響環保類企業和華南路、廣深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙灣水道以北、廣佛交界以東總面積約1093平方公里內的危險化學品類企業納入“退二進三”范圍，由市環保局、市安監局確定搬遷名單和搬遷時限，分批報市政府公布。其中要求2009年前搬遷91家、2012年前搬遷77家、2015年前搬遷32家。相關部門根據廣州城市發展總體規劃和現有產業基地的狀況，選定了11個產業基地作為承接搬遷產業的集聚基地。

為了促進工業用地的節約集約利用，廣州市還在政策上采取了激勵手段。如，目前工業用地增加容積率建多層廠房將不用再補交地價；一些低效工業用地也被允許由原業主單位臨時改變土地性質，發展第三產業。廣州市政府明確規定，舊廠房改造必須服從五大功能區的規劃和定位，要與改善人居環境、優化城市功能、促進現代產業發展等積極社會發展戰略要求相一致，提高土地節約集約利用水平和產出效益。

3、修舊如舊，保留歷史原貌

以廣州紡織機械廠和廣州鋁材廠為例：

建于上世紀50年代的廣州紡織機械廠變身為時尚服裝產業創意園。該項目名為廣州T.I.T.紡織服裝創意園，位于新電視塔正南面、藝苑路東側、新港中路北面，改造本著“修舊如舊、尊重歷史”的原則，保留紡織機械廠的生態原貌和紡織工業元素，主要通過對原有廠房的修復、推倒重建，形成首期包括服務配套區、品牌設計區、跨界創意區、展示區、休閑紅酒區和時尚名店區在內的6個功能區，以及探索發展區、商務接待區和互動交流區的二期工程。

建于解放前的廣州鋁材廠（原來生產鋁材）改造成茶文化廣場。隨著國家和廣東省及廣州市提出對高污染高耗能的電解鋁產業進行宏觀調控、產業升級退二進三，廣州鋁材廠的生產冶煉部分已經搬遷完畢，現狀為遺留的單層混凝土廠房，整體為工業建筑形象，內部結構和商業功能差別較大，外立面破舊形象不佳，與白鵝潭中央商務區的形象不符，因此本次改造重點在于將工業建筑形象轉化為新型的商業區形象。為適合商業客流，在四座改造后的大廠房的二樓之間架設天橋、形成環形交通。將鋁材廠興建成一個茶文化體驗區，引進云南普洱、安華黑茶、西湖龍井、貴州綠茶、臺灣阿里山高山茶等各地茶商前來建設各自的茶館，不僅可以讓市民不出廣州就可以體驗到各地的茶文化，更可以讓亞運期間的外國游客全景式地接觸中國茶文化。除了體驗區之外，還將興建一個茶文化博物館，并打造茶文化的產學研示范區。

參考文獻：

[1]黃健文，徐瑩：對舊城改造的再認識——以廣州市“三舊”改造工作為例，規劃師，2011

[2]陳果，王莉莎：“三舊”改造史無前例廣州再逢發展機遇，廣東建設報，2010

[3]陶莉紅：城市“三舊”改造市場分析及商業銀行經營對策研究——以廣州為例，中國房地產金融，2011