房地產(chǎn)管理法實(shí)施條例

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房地產(chǎn)管理法實(shí)施條例范文第1篇

第一條  為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)法》）及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本條例。

第二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)用地，必須嚴(yán)格依照國(guó)家土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第三條  在我省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、中介服務(wù)，實(shí)施房地產(chǎn)管理，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵守《城市房地產(chǎn)法》和本條例。

第四條  房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，依法納稅。

房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及國(guó)有資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管理的規(guī)定辦理。

第六條  國(guó)有土地使用權(quán)的出讓由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)，土地行政管理部門具體實(shí)施。

依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)管理，土地、工商、物價(jià)等有關(guān)行政管理部門依照各自的職責(zé)，密切配合實(shí)施。

第二章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第七條  縣級(jí)以上人民政府計(jì)劃、建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，定期信息，促進(jìn)其健康發(fā)展。

第八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。

第九條  設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備《城市房地產(chǎn)法》第二十九條規(guī)定的條件。

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按下列程序進(jìn)行：

（一）向工商行政管理部門申請(qǐng)企業(yè)名稱；

（二）向所在地建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)初審和復(fù)審；

（三）向省建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)審批，領(lǐng)取相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書；

（四）到工商行政管理部門登記注冊(cè)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（五）辦理納稅登記；

（六）到所在地建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門備案。

第十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法取得資質(zhì)等級(jí)證書和企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，即可從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。各地不得再要求辦理其他市場(chǎng)準(zhǔn)入的證照。

第十二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。對(duì)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)或不參加資質(zhì)核定的企業(yè)，由所在地建設(shè)行政主管部門提出審查意見(jiàn)，報(bào)省建設(shè)行政主管部門審定后給予降級(jí)或吊銷資質(zhì)等級(jí)證書，并提請(qǐng)工商行政管理部門辦理變更或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第十三條  省外企業(yè)到我省進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，須向省建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)審查，并在一個(gè)月內(nèi)到項(xiàng)目所在地的建設(shè)行政主管部門備案。

第十四條  外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書。

第十六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《貴州省建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》、《貴州省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及房屋拆遷安置的，必須依法辦理有關(guān)手續(xù)。

項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。

第三章  房地產(chǎn)交易

第一節(jié)  一般規(guī)定

第十七條  房地產(chǎn)交易是指房屋和基礎(chǔ)設(shè)施連同其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等行為。

第十八條  縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理。

第十九條  房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人進(jìn)行交易活動(dòng)的場(chǎng)所。

設(shè)立房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，需經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門批準(zhǔn)，到工商行政管理部門進(jìn)行市場(chǎng)登記，并報(bào)省建設(shè)行政主管部門備案。

第二十條  房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)、信用的原則。

第二十一條  房地產(chǎn)交易人必須持有效證件，辦理登記、驗(yàn)證、評(píng)估等有關(guān)手續(xù)，并簽定書面合同，按規(guī)定繳納稅、費(fèi)。

房地產(chǎn)交易涉及國(guó)有資產(chǎn)的，應(yīng)先取得國(guó)有資產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。

房地產(chǎn)交易應(yīng)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行。

第二十二條  國(guó)有房地產(chǎn)交易時(shí)必須進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

其它房地產(chǎn)交易，建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門要求評(píng)估或交易當(dāng)事人委托評(píng)估的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)由依本條例規(guī)定成立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第二十三條  房地產(chǎn)交易實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)成交價(jià)格是繳納稅費(fèi)的依據(jù)，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人對(duì)交易價(jià)格不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，當(dāng)?shù)厥校h）人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市（縣）人民政府可以采取必要的調(diào)控措施。

第二節(jié)  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第二十四條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其它合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其它合法方式指下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十五條  已出租的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，同等條件下承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買；若受讓方為非承租人，原租賃期繼續(xù)有效，但承租人應(yīng)與新的房屋所有權(quán)人重新簽定合同。

第二十六條  以土地出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后改變?cè)?guī)定土地用途和規(guī)劃建設(shè)要求的，按《城市房地產(chǎn)法》第四十三條規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條  商品房預(yù)售及其再轉(zhuǎn)讓按《城市房地產(chǎn)法》第四十四條、第四十五條規(guī)定執(zhí)行。

第三節(jié)  房地產(chǎn)抵押

第二十八條  房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣的所得價(jià)款優(yōu)先受償。

第二十九條  房地產(chǎn)抵押人憑有效證件，到建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)，并到土地行政管理部門備案后，抵押合同生效。

第三十條  抵押人對(duì)已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

第三十一條  房地產(chǎn)抵押合同終止后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)到原抵押登記部門辦理抵押注銷手續(xù)。

第三十二條  抵押人不履行債務(wù)時(shí)，處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款，按下列順序進(jìn)行清償：

（一）支付處分該抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）支付房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)；

（三）按抵押合同和抵押順序償還債務(wù)；

（四）剩余部分退還給抵押人。

第三十三條  房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

第三十四條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押，依法拍賣該房地產(chǎn)后，所得價(jià)款應(yīng)在先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第四節(jié)  房屋租賃

第三十五條  房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十六條  住宅用房的租賃，按《城市房地產(chǎn)法》第五十四條規(guī)定執(zhí)行。

房屋出租人應(yīng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。

屬于土地使用權(quán)出租的，按國(guó)家有關(guān)土地管理的規(guī)定辦理。

第三十七條  房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

土地收益的上繳辦法按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。

第三十八條  租賃期滿，繼續(xù)出租的房屋，應(yīng)重新辦理租賃手續(xù)；在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

第三十九條  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）屬于危險(xiǎn)房屋的；

（七）設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第四章  中介服務(wù)管理

第四十條  房地產(chǎn)中介服務(wù)，指在房地產(chǎn)交易中，以營(yíng)利為目的為當(dāng)事人提供咨詢、價(jià)格評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等有償服務(wù)的行為。

第四十一條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備《城市房地產(chǎn)法》第五十七條規(guī)定的條件。

第四十二條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)初審，報(bào)省建設(shè)行政主管部門審定，發(fā)給資質(zhì)證書后，到工商行政管理部門申請(qǐng)營(yíng)業(yè)登記。

設(shè)立土地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的，由土地管理部門按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十三條  從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的專業(yè)人員，應(yīng)經(jīng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同土地行政管理部門組織專業(yè)培訓(xùn)，考核合格發(fā)給資格證書后，方可開(kāi)展房地產(chǎn)中介服務(wù)。

第四十四條  省外入黔從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的單位或個(gè)人，須到省建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)和資格審查，并到經(jīng)營(yíng)地建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門登記備案。

第四十五條  進(jìn)行房地產(chǎn)中介服務(wù)可以收取經(jīng)營(yíng)費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由省物價(jià)部門會(huì)同有關(guān)部門核定。

第五章  房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第四十六條  本省實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第四十七條  城市房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作，由所在地市（縣）人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)。

城市土地使用權(quán)的登記發(fā)證，按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第一款的規(guī)定辦理。

其他任何單位無(wú)權(quán)發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證件和土地使用權(quán)證件。

第四十八條  在依法取得的國(guó)有土地上建成的房屋，應(yīng)憑土地使用權(quán)證書和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等文件，向市（縣）人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更，應(yīng)按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第三款的規(guī)定辦理變更登記。

未按規(guī)定繳納稅、費(fèi)的，不予辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)。

第四十九條  房改中出售的公有住房，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房改部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)屬性和比例后，由出售單位持有關(guān)證明文件到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門辦理過(guò)戶和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。

第五十條  因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

第六章  物業(yè)管理

第五十一條  物業(yè)管理，指以經(jīng)營(yíng)方式對(duì)各類房屋建筑及其附屬設(shè)施，以及成片住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、環(huán)境容貌、安全保衛(wèi)等進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理的行為。

城市人民政府應(yīng)倡導(dǎo)和推進(jìn)物業(yè)管理。

第五十二條  設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，參照本條例第十、十一條的規(guī)定辦理。

第五十三條  物業(yè)管理企業(yè)必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（使用人）或其人簽訂書面合同，依照合同約定實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)管理企業(yè)可以有償提供與物業(yè)管理相關(guān)的配套服務(wù)。

第五十四條  物業(yè)管理的收費(fèi)，屬事業(yè)性的按《貴州省行政事業(yè)性收費(fèi)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行；屬服務(wù)性的由雙方商定。

第七章  法律責(zé)任

第五十五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，未按土地管理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門依法處罰。

第五十六條  違反本條例第十一條規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，沒(méi)收違法所得，并可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第五十七條  違反本條例第二十七條規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第五十八條  違反本條例第四十二條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書進(jìn)行房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門或土地行政管理部門責(zé)令其停止中介活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并可處五百元以上五千元以下罰款。

第五十九條  違反本條例第四十八條和第五十條規(guī)定，未辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記或變更登記的，由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，并可對(duì)直接責(zé)任者處以一百元以上一千元以下罰款。

第六十條  物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門責(zé)令限期改正，并可視情節(jié)處一百元以上五千元以下罰款：

（一）不履行合同，房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)、質(zhì)量無(wú)保證的；

（二）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

（三）不履行物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定義務(wù)的。

對(duì)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)部門依法處理。

第六十一條  阻礙房地產(chǎn)行政管理人員依法執(zhí)行公務(wù)，違反《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》的，由公安機(jī)關(guān)予以行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十二條  各級(jí)人民政府及有關(guān)行政管理部門工作人員濫用職權(quán)、營(yíng)私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十三條  實(shí)施處罰時(shí)應(yīng)出具處罰決定書；罰款應(yīng)使用按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一印制或監(jiān)制的罰沒(méi)收據(jù)。

罰沒(méi)收入應(yīng)全額上繳同級(jí)財(cái)政。

第六十四條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第八章  附  則

第六十五條  在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本條例執(zhí)行。

第六十六條  省人民政府可依據(jù)本條例制定具體辦法。

第六十七條  本條例自1996年10月1日起施行。

附：國(guó)家法律有關(guān)條文：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》：

第二十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取執(zhí)照后的一月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第四十三條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條  商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十五條  商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第五十四條  住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其它租賃條款。

第五十七條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。

第六十條  以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)管理法實(shí)施條例范文第2篇

關(guān)鍵詞：城市土地；土地使用權(quán)；土地使用權(quán)出讓制度

中圖分類號(hào)：F293.2　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

城市土地使用權(quán)出讓制度的確立，使傳統(tǒng)的城市土地由無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的使用制度變?yōu)橛袃敗⒂邢奁凇⒖闪鲃?dòng)的使用制度。經(jīng)過(guò)十幾年的改革和探索，現(xiàn)有的城市土地使用權(quán)出讓制度具體包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種方式。但是，這一制度在實(shí)際執(zhí)行中卻并不樂(lè)觀。

一、城市土地使用權(quán)出讓制度缺乏系統(tǒng)性和統(tǒng)一性

我國(guó)現(xiàn)行的土地使用權(quán)出讓制度，其“內(nèi)容散見(jiàn)于憲法、法律和行政法規(guī)之中”，而且各法律法規(guī)的“內(nèi)容重復(fù)之處，不協(xié)調(diào)之處甚多”。我國(guó)有關(guān)土地使用權(quán)出讓的制度都規(guī)定在《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《暫行條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章中，但是土地使用權(quán)出讓制度并沒(méi)有因?yàn)檫@種“多頭”調(diào)整而變得十分完善，相反，這些法律法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定缺乏系統(tǒng)性，往往是內(nèi)容重復(fù)。例如，在《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》中，都是僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)出讓的幾種方式，而對(duì)于其具體如何去實(shí)施，都沒(méi)有涉及。這種內(nèi)容的簡(jiǎn)單重復(fù)毫無(wú)意義，僅僅是徒增立法成本。

現(xiàn)有的關(guān)于土地使用權(quán)出讓的制度規(guī)定，相互不匹配，甚至矛盾。例如，根據(jù)《暫行條例》第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”。這顯然不符合《物權(quán)法》中“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”的規(guī)定。再如，四種出讓方式之一的拍賣出讓，該方式實(shí)際上不符合1997年的《中華人民共和國(guó)拍賣法》。該法在第10條規(guī)定：“拍賣人是指依照本法及《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立的從事拍賣活動(dòng)的企業(yè)法人”。由土地行政管理部門及所屬的事業(yè)部門進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)的出讓拍賣，顯然與《拍賣法》相違背。

二、城市土地使用權(quán)出讓方式的制度空間太大

對(duì)于一些具體問(wèn)題，法律規(guī)定不夠明確，較為籠統(tǒng)、含糊，給制度的執(zhí)行者留有較大的操作空間。最典型的例子就是關(guān)于以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。”2003年的國(guó)土資源部第21號(hào)令規(guī)定：“出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采用協(xié)議方式。”上述條例并沒(méi)有對(duì)協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的具體范圍做出詳細(xì)規(guī)定。這些條例僅僅對(duì)協(xié)議與招、拍、掛做出了區(qū)分適用，仍沒(méi)有規(guī)定到底何時(shí)適用招標(biāo)，何時(shí)適用拍賣，又何時(shí)適用掛牌。這樣，難免在實(shí)踐中產(chǎn)生適用混亂。還有關(guān)于“有條件”和“沒(méi)有條件”這樣的含糊之詞，法律并未作明確規(guī)定，這都給實(shí)際操作留下過(guò)多的自由裁量權(quán)，給一些人鉆制度空子提供了便利。

三、城市土地使用權(quán)出讓經(jīng)營(yíng)制度不合理

我國(guó)現(xiàn)行的是土地批租制度。從我國(guó)城市土地使用制度改革的實(shí)踐來(lái)看，土地批租制度為地方政府加快城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，但是其弊端在實(shí)行過(guò)程中也逐漸顯露出來(lái)，主要有以下兩方面：第一，土地批租實(shí)現(xiàn)的財(cái)政收入是不可持續(xù)的。因?yàn)槌鞘型恋刭Y源是有限的，以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格批租土地雖然一次性收取了土地使用權(quán)期限內(nèi)的全部租金，卻無(wú)法獲得未來(lái)土地升值的收益。第二，土地批租制度扭曲了土地價(jià)格信號(hào)。在土地批租制度下，未來(lái)土地出讓期內(nèi)土地使用權(quán)的供求關(guān)系要全部在當(dāng)前的土地出讓價(jià)格中體現(xiàn)，因?yàn)闊o(wú)論政府還是土地開(kāi)發(fā)商都不可能在當(dāng)前掌握未來(lái)土地使用權(quán)供求的全部信息，所以不論土地是否以市場(chǎng)方式出讓，土地的初始價(jià)格都必然無(wú)法準(zhǔn)確反映土地的真實(shí)價(jià)值。

四、城市土地使用權(quán)出讓制度未能真正實(shí)現(xiàn)該制度的價(jià)值取向

我國(guó)土地使用權(quán)出讓制度設(shè)計(jì)的初衷，是要體現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，同時(shí)要讓用地者珍惜土地。但現(xiàn)實(shí)情況是，在已出讓的土地中大部分采用協(xié)議出讓的方式，協(xié)議出讓是四種有償出讓方式中最缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的一種方式，其主觀隨意性大，最容易導(dǎo)致和國(guó)有資產(chǎn)的流失。協(xié)議出讓是土地資源配置市場(chǎng)化程度較低的出讓方式。協(xié)議是政府與指定對(duì)象進(jìn)行一對(duì)一談判的方式，除政府外只有一個(gè)所謂的“市場(chǎng)主體”存在，缺乏公開(kāi)性和透明度，土地的實(shí)際價(jià)值難以顯現(xiàn)，長(zhǎng)官意識(shí)和人際關(guān)系很容易對(duì)出讓過(guò)程產(chǎn)生負(fù)面影響，土地管理部門往往只是充當(dāng)辦手續(xù)的角色，很難行使自己的職能，致使國(guó)有土地資產(chǎn)收益流入開(kāi)發(fā)商手中，為土地投機(jī)提供方便，難以真正實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

五、城市土地使用權(quán)出讓制度帶有濃重的行政色彩

房地產(chǎn)管理法實(shí)施條例范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法教學(xué)；案例教學(xué)法；法學(xué)教育

中圖分類號(hào)：G642?????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A?????文章編號(hào)：1007-0079（2011）25-0140-02

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)取得了高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中起了不可磨滅的作用。與此同時(shí)，房地產(chǎn)糾紛日益增多，房地產(chǎn)法解決糾紛的功能逐漸凸顯。房地產(chǎn)法教學(xué)擔(dān)當(dāng)起了培養(yǎng)合格房地產(chǎn)法人才的重任，①但如何使房地產(chǎn)法教學(xué)取得良好的效果是一個(gè)值得授課教師思考的問(wèn)題。本文以案例教學(xué)法的運(yùn)用為切入點(diǎn)，討論房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)法的具體運(yùn)用，以期能對(duì)提高房地產(chǎn)法教學(xué)效果有所幫助。

一、房地產(chǎn)法教學(xué)的內(nèi)容及其在法學(xué)教育中的意義

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法的表現(xiàn)形式有兩種，一是房地產(chǎn)法典，二是單行房地產(chǎn)法律規(guī)范，我國(guó)目前房地產(chǎn)法由眾多單行房地產(chǎn)法律規(guī)范組成。我國(guó)房地產(chǎn)法的體系主要有三部分：第一，基本法。如《憲法》以及《民法通則》等法律中有關(guān)房地產(chǎn)的規(guī)定。第二，專門法。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《住宅法》及各自的實(shí)施條例、②細(xì)則、辦法等。第三，相關(guān)法。如《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中有關(guān)房地產(chǎn)的規(guī)定。目前，我國(guó)調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系最基本的法律有兩部，即《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》。

現(xiàn)行房地產(chǎn)法教材關(guān)于房地產(chǎn)法教學(xué)的內(nèi)容大體相同，主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房保障法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識(shí)，還廣泛涉及到民法知識(shí)之外的經(jīng)濟(jì)法等知識(shí)，可以說(shuō)是民法與經(jīng)濟(jì)法的“大融合”。因此，房地產(chǎn)法教學(xué)效果的好壞不僅可以反映出教師教學(xué)水平的優(yōu)劣，還可以從中看出學(xué)生法學(xué)素養(yǎng)的高低。盡管我國(guó)法學(xué)教育沒(méi)有將房地產(chǎn)法列為本科教育的核心課程之中，學(xué)校教學(xué)也大多將房地產(chǎn)法列為選修課開(kāi)設(shè)，但房地產(chǎn)法知識(shí)貫穿民法教學(xué)、經(jīng)濟(jì)法教學(xué)過(guò)程的始終，因而專門對(duì)房地產(chǎn)法教學(xué)進(jìn)行探討顯得尤為必要和重要，其不僅能推動(dòng)民法和經(jīng)濟(jì)法教學(xué)的發(fā)展，還能促進(jìn)房地產(chǎn)法學(xué)科的建設(shè)。

二、房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法的作用

“1871年，蘭德?tīng)柦淌谠诿绹?guó)哈佛大學(xué)法學(xué)院首創(chuàng)以案例講授法律的方法。他編著的《合同法判例》是世上第一本案例教學(xué)法的教科書。當(dāng)時(shí)他積極探索法學(xué)教學(xué)案例，主張培養(yǎng)學(xué)生具有像律師那樣思考的技巧能力，因此在教學(xué)中不特別注意學(xué)生是否了解一個(gè)規(guī)則，而在于讓學(xué)生了解為什么要這樣做，法院判決怎樣做到這一點(diǎn)。”[1]案例教學(xué)法是根據(jù)教學(xué)目的要求，將已發(fā)生或?qū)?lái)可能發(fā)生的問(wèn)題作為案例，組織學(xué)生對(duì)案例進(jìn)行調(diào)查、閱讀分析、討論交流的研究活動(dòng)，提出各種解決問(wèn)題的方案，并對(duì)之進(jìn)行論證說(shuō)明，促使學(xué)生加深對(duì)知識(shí)的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。[2]如今，包括法學(xué)在內(nèi)的各種學(xué)科教學(xué)過(guò)程中都廣泛運(yùn)用案例教學(xué)法。在房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法具有以下作用：

1.培養(yǎng)學(xué)生解決問(wèn)題的能力

房地產(chǎn)法是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用的案例都來(lái)源于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)，是司法實(shí)踐的產(chǎn)物，與生活聯(lián)系緊密。將案例教學(xué)法運(yùn)用到房地產(chǎn)法教學(xué)中，能將干澀的房地產(chǎn)法律知識(shí)和理論與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中活生生的事例結(jié)合起來(lái)，使學(xué)生更加直觀地感受法律在生活中的運(yùn)用，從而更好地理解所學(xué)法律知識(shí)，提高學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

2.激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣

傳統(tǒng)教學(xué)模式是機(jī)械式的灌輸與接受的過(guò)程，老師采取“滿堂灌”的方式從頭講到尾，對(duì)知識(shí)的講解基本采取先概念、再特征、后分類的模式，使本來(lái)可以鮮活的房地產(chǎn)法律知識(shí)變得枯燥乏味，學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣大大降低。同時(shí)，傳統(tǒng)教學(xué)模式以教師為主，學(xué)生往往沒(méi)有參與到教學(xué)活動(dòng)中，導(dǎo)致很多學(xué)生對(duì)課堂教學(xué)沒(méi)有積極性。運(yùn)用案例教學(xué)法將法律知識(shí)和理論與現(xiàn)實(shí)生活有機(jī)聯(lián)系起來(lái)，教學(xué)過(guò)程中讓學(xué)生積極參與對(duì)案例的討論，在師生互動(dòng)的過(guò)程中激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣。

3.提高教師的教學(xué)水平

在房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法對(duì)授課教師提出了更高的要求，教師僅靠一本教材就完成備課任務(wù)已不可能，課前或者課后教師必須結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容對(duì)眾多關(guān)于房地產(chǎn)的案例進(jìn)行搜集和篩選，同時(shí)還需加工和處理，使其符合教學(xué)目的。教師對(duì)案件的搜集、整理過(guò)程不僅能擴(kuò)大自身的教學(xué)視野，還能更加深入地思考相關(guān)法律知識(shí)和理論，進(jìn)而有助于提高教師教學(xué)水平。

三、房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)法的具體運(yùn)用

房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法使得教師一統(tǒng)課堂的局面被打破，課堂教學(xué)內(nèi)容由教師和學(xué)生共同完成，課堂教學(xué)的成敗由教師和學(xué)生共同決定。因此，案例教學(xué)法的具體運(yùn)用不僅取決于教師“教”這一面，還取決于學(xué)生“學(xué)”這一面。

1.教學(xué)前的準(zhǔn)備階段

（1）篩選教學(xué)案例。房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法首先需要由教師對(duì)眾多的房地產(chǎn)法案例進(jìn)行篩選，因?yàn)橹挥蟹辖虒W(xué)目的的案例才能在課堂上派上用場(chǎng)，否則會(huì)出現(xiàn)適得其反的結(jié)果。教師在篩選房地產(chǎn)法教學(xué)案例時(shí)，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)界最新的發(fā)展趨勢(shì)，選擇具有時(shí)新性、典型性的案例，因?yàn)殛惻f的材料盡管能夠說(shuō)明問(wèn)題，但學(xué)生往往對(duì)新穎的東西更感興趣。

（2）研究案例內(nèi)容。教師為了能在課堂上游刃有余地對(duì)案例進(jìn)行講解和分析，必須在課前認(rèn)真研究案例的內(nèi)容，將案例所反映的房地產(chǎn)法律知識(shí)和原理總結(jié)、提煉出來(lái)，準(zhǔn)備好課堂上要討論的問(wèn)題以便提高課堂效率。

（3）分配好案例教學(xué)在整個(gè)教學(xué)環(huán)節(jié)中的比例。我國(guó)法學(xué)教學(xué)傳統(tǒng)和法律體系決定了案例教學(xué)無(wú)法成為整個(gè)課堂教學(xué)中的核心，③只能作為教學(xué)的輔助手段。因此，教師在房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法時(shí)要分配好案例教學(xué)在整個(gè)課堂中所占用的時(shí)間，若案例教學(xué)占用太長(zhǎng)時(shí)間反而使學(xué)生忽略了對(duì)基礎(chǔ)知識(shí)的掌握。

2.案例教學(xué)階段

（1）先講解基礎(chǔ)知識(shí)，后分析教學(xué)案例。如前所述，案例教學(xué)不能成為房地產(chǎn)法教學(xué)中的主角，教師在課堂上不能從頭至尾都分析和討論案例。因此，教師首先應(yīng)理清房地產(chǎn)法的基礎(chǔ)知識(shí)和原理，然后通過(guò)對(duì)案例的分析和討論加深學(xué)生對(duì)所學(xué)知識(shí)的理解，擴(kuò)大學(xué)生的視野，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法的興趣。

（2）介紹案例內(nèi)容時(shí)輔之以其他教學(xué)方法，如多媒體教學(xué)法等。在運(yùn)用案例教學(xué)法的同時(shí)多種教學(xué)方法并舉能使教學(xué)達(dá)到事半功倍的效果，因案例本身的鮮活性和真實(shí)性，加之多媒體教學(xué)的直觀性和生動(dòng)性，學(xué)生會(huì)對(duì)這樣的教學(xué)方式樂(lè)此不疲。

（3）針對(duì)案例提出問(wèn)題，啟發(fā)學(xué)生積極思考。案例教學(xué)是一個(gè)師生互動(dòng)的過(guò)程，在教學(xué)過(guò)程中教師應(yīng)引導(dǎo)學(xué)生認(rèn)真思考，踴躍發(fā)言，參與到教學(xué)環(huán)節(jié)之中。其中，教師針對(duì)案例并結(jié)合講授的基礎(chǔ)知識(shí)提出問(wèn)題是引導(dǎo)學(xué)生深入思考的最佳方式之一，學(xué)生與教師的互動(dòng)改變了傳統(tǒng)教學(xué)法中教師占主導(dǎo)地位甚或唱獨(dú)角戲的局面，同時(shí)也顯示出案例教學(xué)法較之傳統(tǒng)教學(xué)法的優(yōu)勢(shì)所在。

3.教學(xué)后的總結(jié)階段

（1）反思學(xué)生課堂討論中出現(xiàn)的問(wèn)題。課堂教學(xué)完成后，并不是說(shuō)教師就與所講的知識(shí)和所討論的案例脫離了干系，教師課后應(yīng)該針對(duì)學(xué)生在課堂案例討論環(huán)節(jié)中表現(xiàn)出的問(wèn)題以及學(xué)生各自的觀點(diǎn)、理由和論證方法等進(jìn)行總結(jié)，這不僅能為以后更好地教學(xué)提供參考，還是教師深化學(xué)習(xí)的一個(gè)過(guò)程，因?yàn)閷W(xué)生的討論大都是經(jīng)過(guò)思考準(zhǔn)備后進(jìn)行的見(jiàn)解、意見(jiàn)紛呈，教師往往也能從學(xué)生對(duì)案例的討論中受到啟發(fā)。

（2）撰寫案例分析報(bào)告。房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)就是案例分析報(bào)告的撰寫，畢竟課堂討論是零散的、不成體系的，課后可布置作業(yè)讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，使學(xué)生能更好地理解房地產(chǎn)法是如何在生活中產(chǎn)生作用的，通過(guò)書面作業(yè)的形式還能起到對(duì)學(xué)生寫作能力的培養(yǎng)。

總之，房地產(chǎn)法是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，與人們的生活密切相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)僅僅依靠教師對(duì)一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在房地產(chǎn)法教學(xué)中運(yùn)用案例教學(xué)法，④對(duì)課堂教學(xué)效果和教師教學(xué)水平的提高、學(xué)生能力的培養(yǎng)以及房地產(chǎn)法學(xué)科的建設(shè)都具有無(wú)可替代的重要作用。

作者簡(jiǎn)介：劉遠(yuǎn)山（1968-），男，湖北天門人，海南大學(xué)法學(xué)院，教授，民商法碩士生導(dǎo)師，法學(xué)博士、博士后；余秀寶（1987-），男，重慶人，海南大學(xué)民商法學(xué)院碩士研究生。（海南?海口?570228）

 

注釋： 

①很多學(xué)校設(shè)置有獨(dú)立的房地產(chǎn)學(xué)院或?qū)I(yè)如上海大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)等。 

②典型的如《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。 

③其例外情形是專門的案例課程和法律診所等實(shí)踐性課程。 

④這里還涉及其他相關(guān)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)以及典型案例的具體說(shuō)明和解剖等內(nèi)容,限于篇幅暫不予論述。 

 

參考文獻(xiàn)： 

房地產(chǎn)管理法實(shí)施條例范文第4篇

在土地管理法規(guī)中，國(guó)有土地租賃的概念在1998年2月17日的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令）首次被提出并予以界定的，而且被規(guī)定為國(guó)家處置土地資產(chǎn)的方式。

1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將國(guó)有土地租賃明確規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。

1999年7月27日國(guó)土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）第一條規(guī)定：“國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。”《意見(jiàn)》第六條規(guī)定：“國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。”

土地使用權(quán)出租的標(biāo)的物具有復(fù)合性，即不僅包括土地使用權(quán)，還包括土地上的建筑物及其他附著物。當(dāng)出租地上建筑物、其他附著物時(shí)，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租，同時(shí)，出租土地使用權(quán)時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的，單純的場(chǎng)地出租行為在整個(gè)土地使用權(quán)出租市場(chǎng)中比較少。

由于在土地使用權(quán)出租中，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人以支付租金為代價(jià)取得對(duì)土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權(quán)利，期限通常較短，投資相對(duì)較少，方便靈活，出租人則通過(guò)承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權(quán)出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺(tái)出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權(quán)的出租。

在國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語(yǔ)，使人容易混淆，實(shí)質(zhì)上國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別：

第一，所處的土地市場(chǎng)不同。國(guó)有土地租賃屬于土地一級(jí)市場(chǎng)；國(guó)有土地使用權(quán)出租屬于土地二級(jí)或者三級(jí)市場(chǎng)。

第二，法律關(guān)系主體不同。國(guó)有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國(guó)有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體――出租人是通過(guò)劃撥、出讓（或轉(zhuǎn)讓）取得土地使用權(quán)的受讓人；承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。

第三，土地使用者的權(quán)益不同。《意見(jiàn)》第六條規(guī)定：“國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。……”

承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

承租土地使用權(quán)的抵押。從《意見(jiàn)》第六條的規(guī)定可以看出：第一，單獨(dú)的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)，即地上沒(méi)有建筑物或構(gòu)筑物的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)。第二，地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

劃撥土地使用權(quán)的出租。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：一、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；二、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；三、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；四、依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。”

根據(jù)上述規(guī)定可知，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，地上必須具有合法的建筑物或其他附著物。也就是說(shuō)，地上沒(méi)有建筑物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權(quán)，是不能出租的。同時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，房地產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。值得注意的是，如果土地使用者無(wú)合法原因擅自出租劃撥土地使用權(quán)，屬非法行為。

房地產(chǎn)管理法實(shí)施條例范文第5篇

一、加大建設(shè)用地管理力度，嚴(yán)格控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量要以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，規(guī)范建設(shè)用地的管理。首先，要把好預(yù)審關(guān)。各項(xiàng)建設(shè)用地都要符合規(guī)劃，可利用存量土地的，不得利用增量土地；可利用非農(nóng)用地的，不得利用農(nóng)用地；可利用非耕地的，不得利用耕地。閑置土地未被充分利用的地區(qū)，應(yīng)核減其下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。其次，要加強(qiáng)計(jì)劃管理，各地年度建設(shè)用地，一律按計(jì)劃實(shí)行總量控制。建設(shè)項(xiàng)目未通過(guò)預(yù)審的，不能列入計(jì)劃。再次，要嚴(yán)格按轉(zhuǎn)用、征用和劃撥、出讓審批權(quán)限審批用地，嚴(yán)禁越權(quán)批準(zhǔn)用地，堅(jiān)決制止非農(nóng)建設(shè)非法占用土地。

城市、小城鎮(zhèn)建設(shè)一律不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模，各項(xiàng)建設(shè)要逐步向相應(yīng)的功能區(qū)集中。小城鎮(zhèn)建設(shè)要依法明確供地方式和土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，防止或避免發(fā)生新的土地權(quán)屬糾紛。

要加速農(nóng)村土地整理的進(jìn)程，引導(dǎo)農(nóng)村居點(diǎn)逐步向中心村和小城鎮(zhèn)集中，禁止在土地利用總體規(guī)劃確定的需拆遷的村莊內(nèi)建房，禁止占用規(guī)劃預(yù)留區(qū)之外的耕地建房，禁止在堤防禁腳地范圍內(nèi)建房，禁止在公路兩側(cè)擅自建房。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)新增用地要嚴(yán)格限制在土地利用總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，原有企業(yè)要逐步向工業(yè)小區(qū)集中，不符合土地利用總體規(guī)劃的建筑物、構(gòu)筑物不得改建、擴(kuò)建。

交通、水利等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地都要依法辦理用地審批手續(xù)。要嚴(yán)格控制高速公路服務(wù)區(qū)用地范圍。國(guó)道、省、縣道等公路兩側(cè)符合條件的農(nóng)田，必須依法劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。

二、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將農(nóng)民集體土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，已經(jīng)出售的要按《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。城鎮(zhèn)居民不得使用集體土地建住宅，城鎮(zhèn)居民建住宅必須使用國(guó)有土地。已經(jīng)為違法建造或購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證的應(yīng)依法進(jìn)行清理。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

三、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)林開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，禁止征用農(nóng)民集體土地進(jìn)行“果園”、“莊園”等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)農(nóng)林開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，土地權(quán)屬和地類必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格認(rèn)定，任何單位和個(gè)人不得在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開(kāi)墾區(qū)內(nèi)從事土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)。

進(jìn)行農(nóng)林項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格按照《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》等有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，任何單位和個(gè)人都不得私自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議，禁止以征用方式取得農(nóng)民集體土地進(jìn)行“果園”、“莊園”、“生態(tài)園”等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

以承包經(jīng)營(yíng)方式使用國(guó)有土地進(jìn)行農(nóng)林項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的，必須簽訂國(guó)有土地承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。

農(nóng)林項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途使用土地，嚴(yán)禁改變農(nóng)林用途搞別墅、度假村、娛樂(lè)設(shè)施等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，確需配套進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的，要依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。屬于基本建設(shè)項(xiàng)目的，必須嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序履行審批手續(xù)。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，方可辦理建設(shè)用地手續(xù)，嚴(yán)禁未批先用土地。

四、強(qiáng)化開(kāi)發(fā)用地的監(jiān)督管理，禁止利用土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行非法集資農(nóng)林開(kāi)發(fā)用地必須首先進(jìn)行土地所有權(quán)登記發(fā)證，明確土地所有權(quán)主體，確定用地范圍、界址、測(cè)繪地籍圖。

農(nóng)林開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，在交清全部地價(jià)款（包括出讓金），并按出讓合同規(guī)定的期限和要求完成建設(shè)工程公共設(shè)施建設(shè)、且開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)際投資已達(dá)出讓合同規(guī)定的建設(shè)投資總額25％以上，方可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

土地使用權(quán)承包者或租賃者，必須依照合同約定使用土地，未經(jīng)原出租或發(fā)包方同意，不得私自轉(zhuǎn)讓、再出租、抵押或轉(zhuǎn)包、分包。

五、規(guī)范國(guó)有土地交易管理，切實(shí)制止各類炒賣土地的行為各地要根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳的《通知》精神，要進(jìn)一步完善國(guó)有土地交易中介組織管理，搞好土地招標(biāo)、拍賣工作。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，必須符合湖北省人民政府〔1993〕45號(hào)令和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

土地的轉(zhuǎn)讓、出租抵押必須依法辦理用地手續(xù)。凡采用建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃許可證和用地紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式，變相“炒賣”土地的，要依法進(jìn)行查處。已批準(zhǔn)立項(xiàng)又符合土地利用總體規(guī)劃的，依法查處后，補(bǔ)辦用地手續(xù)。

國(guó)有企業(yè)改組、改制等涉及土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，必須實(shí)行出讓、租賃、出資或作價(jià)入股等有償使用方式供地，其地價(jià)評(píng)估結(jié)果、土地資產(chǎn)處置方案必須經(jīng)縣以上土地行政主管部門確認(rèn)、批準(zhǔn)。

各級(jí)人民政府土地行政主管部門要積極參與國(guó)有企業(yè)改組、改制等，協(xié)同有關(guān)部門擬訂土地資產(chǎn)處置方案，依法履行土地資產(chǎn)確權(quán)、評(píng)估、確認(rèn)、登記程序。

要加強(qiáng)住房制度改革中國(guó)有土地資產(chǎn)的管理，各地已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房入市涉及土地使用權(quán)交易的，各級(jí)政府要組織專班進(jìn)行清理，其中土地收益要按規(guī)定依法上繳國(guó)家。

要做好已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房土地使用權(quán)交易的審核，并根據(jù)審核結(jié)果進(jìn)行土地出讓金或出讓收益的征收和土地使用權(quán)變更登記。凡已購(gòu)公房獲得全部產(chǎn)權(quán)的，必須到土地行政主管部門辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》；凡使用劃撥土地的公有住房或經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房，首次入市轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按標(biāo)定地價(jià)的10－20％補(bǔ)交出讓金或土地收益。

補(bǔ)交土地出讓金或土地收益由市、縣人民政府土地部門在交易時(shí)代征（其中省直部門的由省直土地分局代征）后直接繳財(cái)政部門在銀行設(shè)立的“土地出讓金”財(cái)政專戶。

六、切實(shí)抓好非法轉(zhuǎn)讓、炒賣土地的清理工作，堅(jiān)決依法查處各類土地違法案件

    （一）清理工作的范圍：各級(jí)人民政府要抓好對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)1991年1月1日以來(lái)土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、聯(lián)建分成以及以“果園”、“莊園”、“工業(yè)園區(qū)”、“中心村”和“三峽移民建鎮(zhèn)”等名義進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓、炒賣土地等交易行為的全面清理工作。1990年以前發(fā)生的土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等行為還未處理的也一并進(jìn)行清理。

（二）清理工作的重點(diǎn)：主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路兩側(cè)、鐵路沿線和各類開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)以及各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、三資企業(yè)用地等重點(diǎn)地方和重點(diǎn)單位。

（三）清理工作的方法和步驟：整個(gè)清理工作從1999年9月開(kāi)始到1999年12月底全部結(jié)束。大致分為三個(gè)階段：①9月份為學(xué)習(xí)發(fā)動(dòng)準(zhǔn)備階段，各級(jí)政府要組織清理工作專班，研究制定工作方案，部署清理工作任務(wù)，同時(shí)運(yùn)用各種宣傳形式，進(jìn)行宣傳發(fā)動(dòng)，特別是重點(diǎn)單位部門的干部群眾要提高對(duì)清理工作重要性的認(rèn)識(shí)，做到家喻戶曉，人人皆知。②10月主要是自查自報(bào)、調(diào)查摸底、分類統(tǒng)計(jì)、研究制定處理政策，做到邊清理邊進(jìn)行處理。③11月，組織有關(guān)部門進(jìn)行抽查、總結(jié)驗(yàn)收，上報(bào)清理情況。

對(duì)一些問(wèn)題較多的市、縣，要抓住重點(diǎn)，辦好試點(diǎn)，摸索經(jīng)驗(yàn)后，再全面推開(kāi)。清理工作不能走過(guò)場(chǎng)。

（四）依法處理各類土地違法案件。各地清理出來(lái)的各類違法案件，要依據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳的《通知》要求，分別不同情況進(jìn)行處理。在具體辦案中，要做到事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，定性準(zhǔn)確，并嚴(yán)格依照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)，依法進(jìn)行處理。