土地房產(chǎn)交易市場管理意見

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為加強(qiáng)我市土地房產(chǎn)交易市場的管理，規(guī)范土地使用權(quán)及房產(chǎn)交易行為，理順有關(guān)操作程序和政策界限，推進(jìn)廉政建設(shè)，對我市在執(zhí)行《廣東省土地使用權(quán)交易市場管理規(guī)定》（省政府79號令，以下簡稱《規(guī)定》）和《關(guān)于國有集體資產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易市場規(guī)范交易行為的實(shí)施意見》（汕府〔*〕49號，以下簡稱《意見》）等規(guī)定中涉及的有關(guān)問題，提出如下意見：

一、關(guān)于土地交易機(jī)構(gòu)的性質(zhì)及運(yùn)作方式問題

土地交易機(jī)構(gòu)是交易場所和組織主體的統(tǒng)一，既不能成為其他中介機(jī)構(gòu)的交易平臺，在土地交易組織方面也具有行政指定的相對壟斷權(quán)，并不納入競爭領(lǐng)域而與其他中介機(jī)構(gòu)成為平等的市場主體。我市設(shè)立的土地交易機(jī)構(gòu)，應(yīng)充分考慮場所和組織主體的統(tǒng)一性，配置好相應(yīng)從事評估、拍賣、招標(biāo)等方面的工作機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員。

二、關(guān)于必須進(jìn)場交易的土地使用權(quán)內(nèi)涵問題

（一）關(guān)于必須進(jìn)場交易土地使用權(quán)范圍。對必須進(jìn)場交易的土地使用權(quán)范圍，應(yīng)嚴(yán)格按省《規(guī)定》執(zhí)行，包括：（1）商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓、賓館和商品住宅等各類經(jīng)營性用地（不含工業(yè)廠房用地）的土地使用權(quán)出讓；（2）國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含以土地使用權(quán)為條件進(jìn)行的合營合作建房）；（3）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。但必須依法經(jīng)過批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；（4）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（5）工業(yè)廠房用地和經(jīng)營性用地以外的土地供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的土地使用權(quán)出讓，也必須在土地交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行。

（二）關(guān)于土地使用權(quán)的內(nèi)涵界定。根據(jù)省《規(guī)定》的精神，土地使用權(quán)與經(jīng)開發(fā)建設(shè)形成房地產(chǎn)所占有的土地使用權(quán)是有區(qū)別的。對此，可以投入建設(shè)資金占工程總投資比例25％為界限，未達(dá)到25％的界定為純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，達(dá)到25％及以上的界定為房產(chǎn)（即因轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物和附著物而導(dǎo)致的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，下同）轉(zhuǎn)讓。

三、關(guān)于國有（集體）性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及有關(guān)問題

（一）關(guān)于國有（集體）企業(yè)整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的房地產(chǎn)交易。根據(jù)國家國資委、財政部《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（國家國資委令第3號，以下簡稱《辦法》）及《關(guān)于國有集體資產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易市場規(guī)范交易行為的通知》（粵府〔*〕75號）規(guī)定精神，考慮企業(yè)整體改制產(chǎn)權(quán)的不可分割性和改革的特殊性，該類轉(zhuǎn)讓可在國土（房產(chǎn)）部門參與改制方案審查的前提下，以整體處置方式直接進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易市場交易。

（二）關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓單一國有性質(zhì)房地產(chǎn)（集體性質(zhì)房產(chǎn)參照國有性質(zhì)房產(chǎn)執(zhí)行，下同）的交易。采取以下方式處理：一是屬純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依照省《規(guī)定》在土地交易機(jī)構(gòu)交易；二是屬房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可在產(chǎn)權(quán)交易市場和房地產(chǎn)交易市場選擇其一進(jìn)入交易，具體由國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)指定。

（三）關(guān)于國有（集體）性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序?？砂崔D(zhuǎn)讓類型適用不同的程序規(guī)定，屬單一純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依照省《規(guī)定》的程序進(jìn)行，國土部門負(fù)主要監(jiān)督責(zé)任；屬整體轉(zhuǎn)讓和單一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按國家的《辦法》和市的《意見》規(guī)定的程序執(zhí)行，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)主要監(jiān)督責(zé)任。有關(guān)房地產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓完成后，憑交易機(jī)構(gòu)出具的交易憑證，國土（房產(chǎn)）部門方可給予當(dāng)事人辦理變更登記手續(xù)。

（四）關(guān)于特殊類型的國有性質(zhì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。一是金融類企業(yè)國有性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，屬純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，進(jìn)入土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行；屬房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，憑其出資人或授權(quán)經(jīng)營人的批準(zhǔn)文件辦理房地產(chǎn)變更登記手續(xù)。二是外地（包括中央、省駐汕）單位的國有性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按規(guī)定要求其進(jìn)入交易機(jī)構(gòu)（屬房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可不在本市產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)交易），國土（房產(chǎn)）部門憑交易機(jī)構(gòu)出具的交易憑證辦理變更登記手續(xù)。

四、關(guān)于有關(guān)遺留事項(xiàng)的處理辦法

對在我市《意見》實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓但未辦理過戶手續(xù)的房地產(chǎn)和照顧內(nèi)部職工轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)等情況，考慮到其大都有歷史原因，根據(jù)依法辦事和實(shí)事求是相結(jié)合的原則，對此類遺留事項(xiàng)按以下辦法處理：

（一）對在我市《意見》實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓但未辦理過戶手續(xù)的國有（集體）性質(zhì)房地產(chǎn)，按以下處理原則處理：1、屬省《規(guī)定》生效前已轉(zhuǎn)讓的純土地使用權(quán)，根據(jù)法律不溯及以往的原則，按有關(guān)部門核準(zhǔn)（備案）文件和合同約定執(zhí)行，不須再進(jìn)場交易；2、屬《意見》實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓但未辦理過戶手續(xù)的房產(chǎn)，按有關(guān)部門核準(zhǔn)（備案）文件和合同約定執(zhí)行，免予進(jìn)場交易；3、屬省《規(guī)定》生效后已轉(zhuǎn)讓的純土地使用權(quán)，以及《意見》實(shí)施前未經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)（備案）轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，應(yīng)一律進(jìn)入交易機(jī)構(gòu)重新依法交易。

（二）對在我市《意見》實(shí)施前國有（集體）單位照顧內(nèi)部職工已轉(zhuǎn)讓但未辦理過戶手續(xù)的房產(chǎn)，憑單位及單位主管部門的證明及轉(zhuǎn)讓合同辦理有關(guān)變更登記手續(xù)，免予進(jìn)場交易。

（三）對其他涉及事項(xiàng)，按《意見》關(guān)于“除市政府為達(dá)到行業(yè)、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，依法在國有企業(yè)之間、集體企業(yè)之間、上下級政府所管資產(chǎn)之間進(jìn)行資產(chǎn)重組和組建集團(tuán)；在同一授權(quán)經(jīng)營機(jī)構(gòu)或企業(yè)集團(tuán)內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動；依法對行政性資產(chǎn)進(jìn)行無償劃轉(zhuǎn)；或經(jīng)依法批準(zhǔn)免予進(jìn)場交易的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓外，其他轉(zhuǎn)讓行為必須通過產(chǎn)權(quán)交易市場進(jìn)行”的規(guī)定執(zhí)行。

五、本意見自頒布之日起施行。