商品房預(yù)售管理制度

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第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等有關(guān)法律、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

第三條本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售必須遵守本辦法。

第四條**市房產(chǎn)管理局是商品房預(yù)售主管部門，具體負(fù)責(zé)本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售管理工作。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付土地使用權(quán)出讓金，取得《國有土地使用權(quán)證書》；

（二）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；

（三）簽訂建設(shè)工程施工合同，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）六層以下（含六層）的商品房項(xiàng)目，完成基礎(chǔ)并施工至二層以上（含地下室）結(jié)構(gòu)封頂工程，七層至十二層（含十二層）小高層建筑完成三層以上（含地下室）結(jié)構(gòu)封頂工程，十三層以上高層建筑完成五層以上（含地下室）結(jié)構(gòu)封頂工程；

（五）預(yù)售的商品房項(xiàng)目未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向市預(yù)售主管部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第七條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)提交下列證件及資料：

（一）本辦法第五條規(guī)定的證件資料及證明材料；

（二）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書和營業(yè)執(zhí)照；

（三）開發(fā)企業(yè)辦證申請(qǐng)；

（四）商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括商品房位置、面積、幢號(hào)、房號(hào)統(tǒng)一編排方案、開工和竣工交付日期、經(jīng)審核批準(zhǔn)的總平面圖和分層平面圖、建筑面積分戶計(jì)算書、交付使用后的物業(yè)管理事宜等項(xiàng)內(nèi)容。

第八條商品房預(yù)售許可依照下列程序辦理：

（一）開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料。材料齊全后，預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具受理通知書；材料不全的，應(yīng)當(dāng)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料；

（二）預(yù)售主管部門對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核；

（三）預(yù)售主管部門應(yīng)組織本部門工作人員，會(huì)同開發(fā)企業(yè)人員到現(xiàn)場勘查，并作好現(xiàn)場勘查記錄；

（四）開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公示，公眾有權(quán)查閱。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并發(fā)送開發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋預(yù)售主管部門的行政許可專用印章。

第九條開發(fā)企業(yè)可以分期或分單項(xiàng)（單位）工程向預(yù)售主管部門申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)按整體項(xiàng)目申請(qǐng)辦證的，項(xiàng)目的每個(gè)單項(xiàng)（單位）工程均應(yīng)符合本辦法第五條、第七條規(guī)定方可辦理整個(gè)項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》。

第十條《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售商品房項(xiàng)目的名稱、坐落位置、樓號(hào)、建筑面積、用途、許可證編號(hào)、有效期限等項(xiàng)內(nèi)容。

《商品房預(yù)售許可證》自簽發(fā)之日起生效。有效期為施工合同確定的計(jì)劃工期。有效期屆滿預(yù)售許可證自動(dòng)失效。有效期屆滿仍需繼續(xù)預(yù)售的，開發(fā)企業(yè)可在《商品房預(yù)售許可證》屆滿前30日內(nèi)，向預(yù)售主管部門申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》延期手續(xù)，延期最長不超過一年。

第十一條開發(fā)企業(yè)變更已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目的名稱、范圍、用途等事項(xiàng)，應(yīng)持有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，到預(yù)售主管部門變更《商品房預(yù)售許可證》。

第十二條預(yù)售主管部門對(duì)新批、變更、延期以及失效的《商品房預(yù)售許可證》的商品房項(xiàng)目，實(shí)行公示制度。

第十三條預(yù)售主管部門應(yīng)對(duì)已核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第十四條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得預(yù)售廣告。

商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)將擬廣告的樣式、內(nèi)容報(bào)預(yù)售主管部門審核，預(yù)售廣告內(nèi)容必須合法、真實(shí)、準(zhǔn)確，并且載明《商品房預(yù)售許可證》證號(hào)。

第十五條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房預(yù)售許可證》，并向買受人書面明示下列事項(xiàng)：

（一）開發(fā)企業(yè)的名稱、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話及法定代表人；

（二）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及竣工交付時(shí)間；

（三）商品房的坐落位置、設(shè)計(jì)環(huán)境、結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；

（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（五）預(yù)售商品房的價(jià)格及付款方式；

（六）物業(yè)管理事項(xiàng)。

第十六條開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)委托取得相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，與之簽訂書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、范圍、權(quán)限、期限和責(zé)任。

受委托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向買受人明示下列事項(xiàng)：

（一）開發(fā)企業(yè)出具的商品房銷售委托書；

（二）受委托機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照；

（三）本辦法第十五條要求明示的事項(xiàng)；

（四）受委托機(jī)構(gòu)的地址及聯(lián)系電話。

第十七條開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)使用預(yù)售主管部門提供的國家統(tǒng)一格式的商品房買賣合同示范文本。

第十八條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)到預(yù)售主管部門辦理登記備案手續(xù)。

預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案。

商品房買賣合同登記備案手續(xù)委托人辦理的，人應(yīng)當(dāng)持開發(fā)企業(yè)的書面委托書。

第十九條商品房預(yù)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按建筑面積、套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)。房屋套型、面積誤差的處理方式等事項(xiàng)按《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十條開發(fā)企業(yè)在與買受人未解除商品房買賣合同前，不得將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

第二十一條開發(fā)企業(yè)向買受人交付預(yù)售的商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

第二十二條開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送預(yù)售主管部門。

第二十三條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，買受人應(yīng)當(dāng)依法到預(yù)售主管部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件，由于開發(fā)企業(yè)的原因，買受人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和買受人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十四條預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。商品房預(yù)售款在商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，只能用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。

第二十五條開發(fā)企業(yè)違反本辦法第六條第二款、第十一條規(guī)定的，未取得《商品房預(yù)售許可證》或未辦理《商品房預(yù)售許可證》變更手續(xù)擅自預(yù)售商品房的，由預(yù)售主管部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，并可處以已收取預(yù)售款1%以下的罰款。

第二十六條開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由預(yù)售主管部門處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款。

（一）未按規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

（二）委托沒有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)預(yù)售商品房的。

第二十七條違反本辦法第十七條、第二十一條規(guī)定，由預(yù)售主管部門予以警告，責(zé)令限期改正。

第二十八條違反本辦法第二十、二十二條規(guī)定，由預(yù)售主管部門給予警告、責(zé)令限期改正，并處以二萬元以上三萬元以下罰款。

第二十九條開發(fā)企業(yè)違反本辦法第二十四條規(guī)定，由預(yù)售主管部門責(zé)令限期改正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第三十條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況，提供虛假材料或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由預(yù)售主管部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可證，并處三萬元罰款。

第三十一條開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售主管部門作出的行政處罰決定不服的，可自接到行政處罰決定書之日起60日內(nèi)，向同級(jí)人民政府或上一級(jí)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議，也可直接向人民法院提起訴訟。

第三十二條預(yù)售主管部門和其他有關(guān)管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十三條本辦法自**年6月8日起施行。