房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險

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［摘要］基于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險及籌劃的研究，闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅稅收風(fēng)險及籌劃工作，具有減輕稅收負(fù)擔(dān)、減少稅負(fù)風(fēng)險的重要作用。分析前期準(zhǔn)備工作、工作人員能力是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險因素。為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的更好發(fā)展，針對土地增值稅稅收籌劃，給出加強(qiáng)項目前期準(zhǔn)備工作、加強(qiáng)項目建設(shè)階段籌劃工作等有效措施。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收風(fēng)險

在如今我國快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的作用，同時也成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵與重點。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際運營過程中，會涉及不同的稅種種類，其中土地增值稅在其中占據(jù)重要組成部分。隨著社會的不斷進(jìn)步與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨一定的土地增值稅稅收風(fēng)險，風(fēng)險的產(chǎn)生會在很大程度上影響企業(yè)的正常發(fā)展。基于此，為增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在社會市場當(dāng)中的競爭地位，需要及時做好土地增值稅稅收風(fēng)險與籌劃工作。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅稅收風(fēng)險及籌劃的重要作用

1.1減輕稅收負(fù)擔(dān)

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅種當(dāng)中的重要組成部分，從近幾年我國的發(fā)展中不難看出，房價處于上漲趨勢，同時政府供應(yīng)土地的價格也在不斷上漲。但是土地價格上漲的幅度落后于房價上漲的幅度，從而在很大程度上使得土地增值稅不斷增加。同時我國針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的宏觀調(diào)控，限購政策紛紛落地，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所創(chuàng)造的利潤正在不斷下降。為增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在社會市場當(dāng)中的競爭地位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要及時做好土地增值稅稅收籌劃工作，盡最大可能減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

1.2減少稅負(fù)風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)當(dāng)中展開財務(wù)管理工作時，需要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，杜絕偷稅逃稅等行為的發(fā)生。盡管我國從宏觀角度出發(fā)，在針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價格上漲等問題，出臺相應(yīng)的政策或者規(guī)定，能夠加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督與管理。但是受到開發(fā)企業(yè)當(dāng)?shù)氐赜颦h(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營當(dāng)中會遇到各式各樣的疑難問題。因此，需要未雨綢繆，提前做好相關(guān)土地增值稅的稅收籌劃安排。

2影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險因素

2.1前期準(zhǔn)備工作影響

前期準(zhǔn)備工作是影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險的一個重要原因，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在激烈的市場競爭當(dāng)中得到更好發(fā)展，需要及時做好前期準(zhǔn)備工作，只有這樣才能針對各方面土地增值稅內(nèi)容有明確掌握，從而不斷降低自身風(fēng)險的產(chǎn)生。但是，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中不難看出，在其中仍然存在一些問題。也因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅受到影響，面臨一定的稅收風(fēng)險，這一問題的出現(xiàn)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重制約。

2.2工作人員能力影響因素

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中的一個重要稅種，尤其是經(jīng)歷了“營改增”時代稅務(wù)制度的變革，土地成本由原來的全額扣除變?yōu)樵鲋刀悤r代的扣額法，由此帶來計算土地增值稅加計扣除的變化，財務(wù)人員由于理論水平制約，造成接受能力有差異，給企業(yè)帶來了一定的稅收風(fēng)險。另外房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售階段，預(yù)繳稅金計算方法與原來營業(yè)稅時代，造成的差異也會給企業(yè)帶來少繳稅金的風(fēng)險，甚至直接影響企業(yè)的信用評級，也會影響企業(yè)的正常發(fā)展。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

3.1加強(qiáng)項目前期準(zhǔn)備工作

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，針對土地增值稅工作，會制定相應(yīng)的稅務(wù)管理體系，同時有關(guān)部門需要針對土地增值稅稅收籌劃制定相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制，這樣稅收籌劃的管理目標(biāo)以及管控要點能夠得到穩(wěn)定，使稅收籌劃工作效果得到保障。其中最為主要的是，針對相關(guān)的法律法規(guī)需要充分利用，從而針對稅收籌劃工作實行多元化的監(jiān)督與管理工作。特別需要加強(qiáng)對項目前期的準(zhǔn)備工作，比如針對在項目的前期土地增值稅籌劃工作中，針對規(guī)劃地區(qū)所處的環(huán)境進(jìn)行及時分析與了解，同時根據(jù)土地增值稅以及稅收優(yōu)化政策的實際情況，對稅收籌劃工作進(jìn)行調(diào)整，從而明確項目外包工作，從承包方式角度考慮稅收籌劃。如果屬于合作建房，那么要充分利用政策與條例，在項目建成后，根據(jù)一定的比例，展開相應(yīng)的分配工作，在最大程度上實現(xiàn)納稅義務(wù)最小化。在這一過程中，針對稅務(wù)部門以及工商部門，需要及時做好溝通與管理工作，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作能夠順利開展。除此之外，還需要對前期的合同簽訂問題進(jìn)行充分考慮，在合同簽訂過程中，需要保證房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的專業(yè)財稅工作人員以及律師等參與到其中。針對合同當(dāng)中條款進(jìn)行明確分析與掌握，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的不合理之處，從而給出有效解決措施，在最大程度上保證合同條件的科學(xué)性與合理性。

3.2提升工作人員能力

為使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)的土地增值稅稅收籌劃工作能夠順利開展，同時不斷提升稅收籌劃工作水平，需要保證企業(yè)內(nèi)的各個工作人員，針對土地增值稅稅收籌劃工作有著正確認(rèn)識，加強(qiáng)對稅收籌劃工作的重視程度。能夠根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)展情況，對土地增值稅稅收籌劃工作制定明確目標(biāo)，從而使得土地增值稅稅收籌劃工作能夠得到更好落實。在加強(qiáng)對土地增值稅稅收籌劃工作的重視程度中，可以從以下兩點開展。第一，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)的會計制度需要進(jìn)行完善，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)工作人員的綜合管理制度作為切入點，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中的會計核算各個工作環(huán)節(jié)，能夠?qū)崿F(xiàn)集中的管理與監(jiān)督，不斷提升核算項目水平與能力。與此同時，結(jié)合市場運營發(fā)展情況，構(gòu)建完善的經(jīng)濟(jì)運營管理規(guī)劃與策略等。第二，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)的財務(wù)工作人員以及稅務(wù)籌劃工作人員，需要保證能夠擁有較強(qiáng)的專業(yè)素養(yǎng)與能力。針對工作人員，需要定期做好教育培訓(xùn)工作，不僅需要加強(qiáng)國家相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)，同時還需要培訓(xùn)工作人員相關(guān)的土地增值稅知識，針對教育培訓(xùn)工作，需要及時進(jìn)行考核，這樣才能了解工作人員對有關(guān)土地增值稅知識以及工作的了解程度，保證土地增值稅稅收籌劃工作的順利開展。

3.3加強(qiáng)項目建設(shè)階段籌劃工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要對土地增值稅稅收管理項目進(jìn)行夯實，那么需要在企業(yè)當(dāng)中，將管理機(jī)制以及控制機(jī)制進(jìn)行落實與完善，針對項目成本及時做好稅務(wù)籌劃監(jiān)督工作，這樣才能在最大程度上保證清算工作的真實性與合理性，達(dá)到減稅效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得某塊土地的使用權(quán)之前，需要及時支付相應(yīng)的費用以及資金，比如，支付出讓金、契稅、耕地占用稅等。在這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)的財務(wù)工作人員需要肩負(fù)起自身責(zé)任，針對其中的憑證展開集中監(jiān)督與管理。將不同項目的花費與支出，需要及時記錄在項目當(dāng)中，保證管理工作有序進(jìn)行。根據(jù)負(fù)債方式，加強(qiáng)合理性資金籌集工作，不斷提升土地增值稅稅收籌劃管理工作的有效性?？偠灾槍Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設(shè)階段的土地增值稅稅收籌劃工作，需要加強(qiáng)監(jiān)督與管理，保證稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，在最大程度上避免稅收風(fēng)險問題的產(chǎn)生。

4結(jié)論

綜上所述，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅種當(dāng)中的重要組成部分。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收當(dāng)中，經(jīng)常會面臨不同的風(fēng)險，風(fēng)險的產(chǎn)生會在一定程度上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展造成一定影響?；诖?，相關(guān)工作人員需要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險進(jìn)行分析與研究，針對風(fēng)險給出有效措施與籌劃方案，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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作者:張靜伏 單位:衡水冀安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司