房地產監測系統建構研究

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本文作者：韓蕾作者單位：上海市房地產交易中心、上海市房屋建設監測中心

為貫徹宏觀調控政策，正確引導房地產市場健康、持續的發展，上海市于2006年和2008年先后成立了上海市房屋建設監測中心和上海市土地交易市場。房屋建設監測中心對房地產項目從土地出讓、項目開工,直至項目竣工、銷售完畢的完整生命周期，實行全過程動態跟蹤和監測；上海市土地市場作為全市土地交易的集中場所,匯集土地交易信息。專業機構的成立，對構建本市房地產監測指標體系具有現實意義。

一、房地產監測指標體系設計原則

房地產監測是全過程動態監測，通過對房地產開發項目從土地出讓、項目建設，直至上市銷售的完整周期,實行全過程的動態跟蹤，實現項目全覆蓋監測；并以監測報告形式，從房地產市場供給總量、結構和房價等方面,合理、動態地反映房地產市場運行狀況，服務于房地產市場的健康有序發展。因此，房地產市場監測指標體系的設計必須以“全過程動態監測”為出發點。房地產監測指標體系的設置，是實施房地產市場監測，把握、分析和預測房地產市場運行情況的前提和基礎。從理論上來講，較為理想的監測指標體系，應當是反映房地產市場現狀及其發展態勢的最小完備集。但在現實的操作中，還應考慮到指標的可得性、數據統計的口徑、數據的準確性等因素。因此，房地產監測指標體系的設置應當遵循以下基本原則。

第一，完備性原則。各項指標應盡可能覆蓋整個房地產市場的運行情況，能正確反映市場風險程度，具有高度的概括性，包括土地供應、投資量、開發建設、市場交易、可售量等房地產市場運作的各個環節，數量、數值與價格、金額并重。

第二，有效性原則。指標體系的有效性體現在便捷、敏感和時效三個層次上。便捷，即指標的選擇既要涵蓋監測所需要的主要變量，達到全面完備的目的，又要剔除可能導致模糊判斷結果的非主要變量，盡可能尋求描述房地產市場客觀態勢的最小完備集；敏感，即各指標與房地產發展態勢應當具備較高的關聯度，指標變動能直接或即時反映房地產市場風險的發展變化；時效，即房地產市場各指標間的關系在不同階段也會發生變化，各指標體系應適時做出調整，以反映房地產市場的系統變化。

第三，可操作性原則。各指標數據要有及時、可靠和穩定的來源，具有易得性，且可信度高，在時間上連續、內容上可比。目前，上海市住房保障和房屋管理局、網上房地產、上海統計局等網站相關房地產數據。本文所用年度數據均源自上海市統計局公開的《上海統計年鑒》、《上海市國民經濟運行情況》和《本市房地產市場運行數據》中的數據。

此外，《上海市房地產開發項目信息申報管理辦法（試行）》規定，房地產企業在項目開發的各個階段必須及時申報規劃、計劃和進度等信息，這對于監測數據的采集提供了保障。

二、房地產監測指標體系設計

（一）房地產統計指標的梳理

通過對網上房地產、上海統計局網站上的房地產市場相關數據收集以及相關專業人士的咨詢，建立上海市房地產市場統計指標數據庫，數據庫涵蓋26個指標數據，具體如下：國內生產總值(a)、房地產行業增加值(b)、房地產開發投資額(c)、全社會固定資產投資額(d)、人均居住面積(e)、人均可支配收入(f)、消費價格指數(g)、非農業人口比重(h)、個人住房貸款額（i）、個人存款余額(j)、房地產開發自有資金(k)、房地產開發貸款資金(l)、房地產從業人員（m）、新增土地可建面積(n)、商品房施工面積(o)、商品房新開工面積(p)、商品房竣工面積(q)、新建商品房銷售面積（r）、新建商品房供應面積（s）、新建商品房可售面積(t)、存量房出售掛牌面積(u)、存量房成交面積(v)、商品房銷售均價(w)、商品房成交價格構成(x)、商品房成交面積構成(y)、商品房出租均價（z）。按照指標所反映的內容和性質，將以上26項統計指標初步分成總量指標（a-d）、購買力指標(e-j)、生產類指標(k-q)、交易類指標(r-z)和價格類指標(g、w、x、z)五個大類。（圖1）

（二）房地產監測指標設計與體系構成

基于上述房地產市場監測指標設計的完備、有效和可操作的原則，以及反映房地產市場與國民經濟協調程度、房地產市場內部供求結構和房價功能，從上述26項房地產統計指標中選擇a、b、c、d、e、f、n、o、p、q、r、s、u、v、w、z等16項統計指標，構建房地產監測指標體系。本市房地產監測指標體系具體由“與國民經濟協調程度”、“市場供求關系”和“房價動態”三個模塊，八項指標構成（表1）。

第一模塊，反映房地產市場與國民經濟協調程度的兩項監測指標：①房地產行業增加值/國內生產總值，②房地產開發投資額/全社會固定資產投資額。監測指標①，是房地產產出量占全社會財富的比例；監測指標②，是房地產投入量占全社會固定資產投資總額的比重。房地產投資增長必然會帶動房地產開發建設，增加市場供應量，影響市場價格。通過這兩項關系及相互比較可以監測本市房地產業在宏觀經濟發展中是否正常，是否同國民經濟相協調。根據經濟學理論，只有在供小于求的市場條件下，商品價格才會持續上漲；反之，在供大于求的市場條件下，商品的價格將持續下降，直至一部分投資者退出市場，供給下降，市場恢復均衡。這就是一般意義上所說的供求規律。房地產投資的持續增長，如果單純從經濟學角度來看,即說明了市場需求的持續增長。

第二模塊，反映房地產市場供求關系的三項監測指標：③下期預售達標預測面積，④新建商品房銷售面積/商品房竣工面積，⑤（新建商品房新增供應量+存量房新增掛牌量）/(新建商品房銷售面積+存量房成交面積)。監測指標③，是通過對新增土地可建面積(n)、商品房施工面積(o)、商品房新開工面積(p)、商品房竣工面積(q)等統計指標的整合，而形成的對房地產市場未來供應量的預測指標。該監測指標數據的有效獲得，基于對本市房地產開發項目實施從土地出讓、項目開工，直至項目竣工、銷售完畢的全過程動態跟蹤和監測。目前，上海市房產監測部門已對住宅和非住宅項目現場進度進行監測，并根據不同項目類型、建設特點、工藝條件、國頒和滬頒建筑規范，按單幢體量、結構特性、施工組織方式嚴格區分，制定了判別標準，形成現場表現和進度節點匹配表，按不同高程、建設規格、地下地上體量、施工計劃建立了達到預售標準時間推算公式。該公式的建立，大大提高了對于未來商品房供應量預測的準確性和前瞻性。監測指標④、⑤直觀地反映房地產市場供求關系.商品房竣工面積和存量房新增掛牌面積，反映市場有效供應量；新建商品房銷售面積和存量房成交面積，反映了市場可確定的需求量。指標④描述新建商品房銷售面積占房屋竣工面積的比重，側重反映新建商品房的供求關系；指標⑤描述的是綜合新建和存量商品房情況的統一市場的供求關系，數據反映的市場情況更全面準確。目前，上海房地產市場經歷快速發展后，外環以內區域以存量房交易量為主，新建商品住宅交易主要集中于外環以外的七座新城區域，因此對于新建和存量商品房的供求關系進行統籌考慮，更符合實際供求情況。

第三模塊，反映房地產市場價格變動及運行情況的三項指標：⑥當期商品房銷售均價/上期商品房銷售均價；⑦人均居住面積x銷售均單價x戶均人口數/年人均可支配收入x戶均人口數,⑧商品房月租金均單價/商品房銷售均單價。監測指標⑥，反映房地產價格的變動及走勢。商品房銷售均價的變動趨勢與市場的供求狀況變動趨勢關系密切。對于房地產市場的價格監測，主要是依靠平均價格這一指標。平均價格掩蓋了房地產的地段和類別差異，而地段和類別恰恰是決定房地產價格的主要因素，也是進行房地產市場行情分析所必須把握的因素。因此，在房地產市場行情分析中，必須按城市區位、房地產類別作價格取樣，以此監測價格的變動。就上海而言，目前對于房地產價格監測的分類，主要依據有行政區縣分類、環線（內環、中環、外環、郊環）分類和板塊（虹橋板塊、陸家嘴板塊等121個板塊）分類。監測指標⑦即房價收入比，根據聯合國人類住區委員會《城市指標指南》,房價收入比，是指居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比。它是衡量商品房銷售價格偏離其真實價值程度的良好指標,也是預測商品房價格未來走勢的重要指標依據。一般認為，該比例處在6左右是合理的。由于我國目前的統計資料多是平均數,因此基于指標選擇的三原則，采用平均房價收入比作為監測指標，較為準確地反映房價收入比的真實狀況。監測指標⑧即租售比，指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，是反映房地產價格是否偏離真實價值的又一監測指標。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300-1:200。如果租售比低于1:300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1:200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。

三、房地產監測指標設計的幾點說明

（一）房地產監測指標體系設計探討只是在定性層面上進行

本文通過對上海市房地產統計指標搜集和整理，從房地產市場與國民經濟協調程度、房地產市場內部供求結構和房價功能等三個層次，定性地選擇16個統計指標，建立由“三模塊八項指標”構成的本市房地產監測指標體系。在探討監測指標體系設計中，尚未對該指標體系進行定量分析。

（二）房地產監測指標體系中的房屋出租數據誤差率較大

與市場化經濟為主的國外房地產相比，此房地產監測指標體系具有數據收集的優勢，房地產交易中心登記、土地交易市場平臺的信息以及房屋建設監測平臺的監測，使土地、開發建設和交易等數據被準確、及時地捕獲，但對于商品房出租數據的收集存在較大的難度。由于房屋出租不涉及產權轉移，極少進行出租登記，因此商品房出租的供求量和價格監測信息數據誤差較大。

四、完善市場監測體系的幾點建議

（一）健全制度，確保監測指標體系數據的采集

及時、有效和準確地采集房地產市場監測體系中的關鍵指標，主要涉及供應、需求和價格。從短期來看，供應指標彈性較小，可通過房地產開發不同階段的相關數據預測，需求指標彈性較大，預測難度大，主要通過交易量、房價收入比和租售比的變動來監測。因此，涉及供應指標的新開工面積、施工面積、竣工面積等重要性尤顯。隨著《上海市房地產開發項目信息申報管理辦法（試行）》頒布實施，上海市房屋建設監測中心平臺的建立，使房地產項目的全過程動態監測成為可能。但由于該辦法法律依據不充分且制約手段有限，需要進一步健全新開工申報制度，加強制約手段，形成“申報→監測→反饋→管理→修正”的有效工作機制，這是確保數據采集、正確進行市場預測的基礎。

（二）建立相配套的科學評價體系，直觀反映市場運行情況

房地產監測指標體系設置完成后，須建立相配套的科學評價體系，才能使其發揮分析預測效用。由于不同國家和地區間存在經濟發展差異、房地產業發展階段不同等特性，評判房地產業發展和運行情況的指標評價體系不能搞“一刀切”，國際通用的房價收入比、租售比等指標也不能照搬套用。上海房地產監測指標體系相配套的評價體系，必須符合上海房地產發展的特征。只有通過科學地評價體系的判讀，才能掌握房地產業運行的態勢，及時發現供求等市場關系失衡，進而采取合理的政策調控。

（三）強化房地產監測預警功能，提高調控實效

基于對房地產市場進行土地出讓、項目開工，直至項目竣工、銷售以及存量房交易的全覆蓋監測基礎上強化預警功能，對于房地產市場的調控和社會合理預期的引導有著至關重要的作用。通過對房地產生產類的監測可預測未來市場的供應，對于市場實際需求量以及房價比、租售比等價格運行的監測，可較為準確地預測市場需求量?？茖W監測房地產，是國家對房地產業實施宏觀調控的基礎，也是引導開發商和購房者形成合理預期的重要工具。房地產市場監測的最終目標，是保證房地產市場的穩定、健康發展，與國民經濟的發展水平相適應。因此，實施對房地產市場的有效監測具有重要的現實意義。