房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)況及策略分析

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本文作者：王建宇1陳萬良2作者單位：1.河南四方匯澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.林州市建筑工程九公司

房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，有力拉動了地方經(jīng)濟的快速增長。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等，因此，有必要樹立新的房地產(chǎn)開發(fā)理念，及時采取相關(guān)的對應(yīng)政策，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

1.房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。所以房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。

2.組成部分

就房屋建設(shè)中對房屋的開發(fā)而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。

3.當前現(xiàn)狀

中國經(jīng)濟的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產(chǎn)市場也在經(jīng)濟的快速發(fā)展過程中得到迅猛發(fā)展。

（1）投資繼續(xù)保持較快發(fā)展：中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達21%左右。

（2）土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長：我國房地產(chǎn)土地開發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負增長，因而國家新出臺的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。

（3）國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強有力的支撐：作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項所占比重超過50%，這不僅金融房地產(chǎn)市場起著支撐作用，而且反映出國內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。

（4）供銷總量基本平衡：商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。

（5）房地產(chǎn)價格持續(xù)上升：商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質(zhì)（建筑材料品質(zhì)，戶型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導致房價的上漲；房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低位價格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導致商品房平均價格上揚和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對經(jīng)濟適用房投資的減少。其次是市場內(nèi)在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質(zhì)的要求提高，推動高品質(zhì)住房比重增加，提升了平均價格；投資和投機性購房拉動；房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進一步強化了消費的心里預(yù)期，引以更多人跟風；房地產(chǎn)市場中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場空間競爭的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。

（6）商品房需求依然旺盛：需求是銷售量增長的基礎(chǔ)和支撐，而支撐是需求持續(xù)增長的動力。首先是國民經(jīng)濟增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。隨著收入的增長，生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加。其次是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐，而國民經(jīng)濟的持續(xù)高速增長是城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長的基礎(chǔ)和保障。

4.存在問題

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中，我們也應(yīng)情形的看到其中存在這影響社會公眾生活水平提高和國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的問題，具體表現(xiàn)在：

（1）供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯。究其原因首先是由于房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)相對穩(wěn)定，開發(fā)公司過多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這樣一來，既不符合規(guī)模經(jīng)濟的原則，亦會造成開發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價格。其次，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏應(yīng)有的市場調(diào)查和預(yù)測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾，也增加了市場風險。（2）局部地區(qū)商品房價格上漲過快。近幾年，商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產(chǎn)市場，特別是一些地理，人文環(huán)境優(yōu)勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現(xiàn)象有所抬頭，如果任其發(fā)展，將不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也可能影響金融安全。另外，基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量的改善也對房價上漲有一定的影響。（3）房地產(chǎn)金融存在風險。房地產(chǎn)開發(fā)資金依賴房地產(chǎn)信貸資金，增加了潛在的信貸風險。按照國際經(jīng)驗和市場規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)過程中價格下跌的第一承擔者就是開發(fā)商。在這樣的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的固有風險就被不適當?shù)倪^多配置在了銀行的頭上，如果過量供應(yīng)或房地產(chǎn)泡沫破滅導致房地產(chǎn)價格大幅度下滑，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。（4）房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長。由于我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應(yīng)和無序供應(yīng)現(xiàn)象。“近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)土地購呈高速增長趨勢，這對我國有限的土地資源開發(fā)利用和可持續(xù)發(fā)展是極為不利的。（5）住房保障體系不完善。近年來，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的一個重要組成方面，但是由于資金落實不到位，地方政府對于住房保障體系建設(shè)缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢。

5.遵循原則

通過以上對房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的種種問題，我們需堅持原則，依法進行。具體做法：（1）依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。（2）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。（3）堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。（4）應(yīng)當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。（5）符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃的原則。

6.結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)是一種在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上所進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。然而，房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機組成部分。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，我們在房屋建設(shè)過程中必須合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設(shè)，對于房地產(chǎn)的開發(fā)以適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。