房地產企業集團公司治理與內部審計

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摘要：在房地產公司內部開展內部審計，主要是通過履行房地產集團公司的內部受托責任，實現提高房地產公司經濟價值，達到改進房地產集團公司運營的作用。文章針對房地產集團公司治理和內部審計有關問題，首先簡要分析了房地產集團公司治理審計的概念，并深入分析了在內部審計中出現的問題，最后就公司治理完善內部審計，提出了相應的建議措施。

關鍵詞：房地產;公司治理;內部審計

引言

對于房地產企業集團等大中型企業來說，通常由于企業的經營規模較大，經營領域涉及多元化，對于集團公司的內部治理提出了非常高的要求。現階段，雖然大多數的房地產企業都已經重視到了通過內部審計，對企業集團的整體運營進行系統的監督評價，但是在集團公司治理方面仍然存在著不少的問題，甚至造成了集團公司的財務風險問題。因此，這就要求必須深入研究分析如何在房地產企業集團內部審計管理中發揮集團公司的治理功能，進一步提升房地產企業集團的內部管理水平，為房地產企業集團的長遠穩定發展奠定良好基礎。

一、集團公司治理審計相關概念介紹

對于房地產集團公司來說，公司治理審計主要是針對性地改進房地產公司治理而開展的一系列的審計監督以及評價咨詢活動。一方面，進行房地產集團公司的治理過程審計，重點是對房地產公司的經營決策流程、管理活動過程以及管理控制手段等進行相應的檢查和評價，并促進在企業內部形成一種互相約束平衡的內部治理體系，及時識別評價和分析控制風險，確保企業經營管理層決策的科學，促進集團公司戰略發展目標的順利實現。另一方面，進行房地產集團公司治理結果審計，重點是對房地產集團公司董事會以及管理層的具體職責履行情況進行評價分析，并對內部的決策權以及執行權的使用情況進行分析。加強房地產集團公司治理審計，可以通過內部審計及時發現房地產集團公司經營發展過程中可能出現的一系列問題，進而全面強化房地產公司的風險管理，通過對房地產集團公司經營發展思路的調整優化，促進提高房地產集團公司的經營效益水平。

二、房地產集團公司在內部審計過程中存在的主要問題分析

雖然現階段，絕大多數的房地產集團公司已經認識到了完善公司治理內部審計的重要作用，但是在內部審計的具體開展實施過程中，仍然存在著不少的問題，主要表現為：1.房地產集團公司內部審計權威性不足。在當前的房地產集團公司經營發展過程中，由于行業政策以及外部市場的迅速變化，因此房地產內部的主要業務重點多集中在項目投資、項目營銷以及工程建設等方面，而內部審計往往主要是承擔著差錯防范的職能，不少房地產集團公司對于內部審計作用認識還不夠全面，造成了房地產集團公司內部審計機構的職能地位不夠高，內部審計的獨立性和權威性不夠強，自然對于內部審計的效果也帶來了較大的影響。2.房地產集團公司內部審計流程規范性不強。房地產行業領域具有特殊性，在業務活動開展過程中，項目管理占據著非常重要的地位。有的房地產集團公司在內部審計的開展實施過程中，沒有結合房地產集團公司的實際特點來制定內部審計工作流程，在內部審計方面出現了不少的問題。有的房地產集團公司內部審計實施過程中，財務審計與集團公司的工程審計出現了銜接不夠的問題，既沒有從房地產項目業務數據來分析賬面數據，也缺乏賬面數據對業務數據的分析；有的房地產集團公司內部審計的整體實施與項目之間在進度上出現了脫節，尤其是在整個審計工作的開展實施過程中缺乏跟蹤審計，影響了內部審計工作的效果。3.房地產集團公司內部審計監管與整改力度不足。有的房地產集團公司在內部審計實施中具有隨意性，因而難以保證內部審計工作的質量，自然對內部審計監督力度也造成了削弱。還有的房地產集團公司在內部審計過程中，不夠重視內部審計整改，在房地產集團公司內部審計中發現的一些問題，沒有及時的進行后續跟蹤，結果在審計中發現的一些問題未能得到及時的糾正和解決，致使造成了內部審計工作流于形式的問題出現。

三、基于公司治理的房地產集團公司內部審計改進研究

基于公司治理改進完善房地產集團公司的內部審計，應該結合房地產公司的實際特點，對內部審計進行系統性的改進完善，具體應該從以下幾方面采取相應措施：1.增強房地產公司內部審計的權威性和獨立性。確保房地產公司內部審計工作水平以及實際效果，必須優化房地產公司內部審計機構的設置，具體來說，應該在房地產集團公司董事會下設審計委員會，依照房地產集團公司章程指導和監督內部審計工作。同時成立內部審計工作機構，獨立行使審計職權，對房地產公司經營活動、內部控制、風險管理等方面的適當性有效性進行審計評價。為了確保房地產集團公司內部審計工作的獨立正常有序開展，還應該明確房地產集團公司內部審計的主要職責，重點包括以下幾方面：制定內部審計工作計劃；對公司內部的經營活動進行審計，揭露經營管理過程中存在的問題和薄弱環節，提出審計整改措施；對資金使用、關聯交易、對外擔保、風險投資、購買和出售資產、對外投資等進行審計；對建設工程項目有關預算、決算情況，工程合同執行情況，資金使用情況等進行審計監督。2.優化房地產公司內部審計工作流程。為了進一步增強房地產集團公司的治理水平，在內部審計開展過程中，還應該注意對內部審計工作流程的改進。應該進一步強化對房地產集團公司內部審計的計劃性管理，按照房地產公司經營發展過程中的組織風險、經營風險等，以及具體項目的進度節點、面臨風險等，對房地產集團公司的內部審計范圍、內部審計時間以及內部審計方向等進行明確。在內部審計的具體組織實施方面，應該采取事前審計、事中審計與事后審計相結合的方式，依托全過程審計促進內部審計價值的提升。同時，在內部審計過程中還應該注重進一步解決審計工作碎片化的問題，對房地產公司內部審計工作的具體內容進行完善，強化房地產集團公司的治理功能，具體來說應該在以下幾方面完善措施：強化房地產集團公司的戰略審計，尤其是對房地產集團公司戰略信息的全面性等方面進行審計分析；強化房地產集團公司的財務事項的事前風險審計，加強對預算編制的風險管理審計，增強集團公司內部財務活動的規劃性；強化房地產集團公司財務事項的事中風險審計，尤其是突出房地產集團公司內部資金運營風險管控，保證公司內部治理活動可以有條不紊的實施；強化房地產集團公司財務重大事項控制活動的審計，尤其是突出房地產項目審計，強化房地產項目的跟蹤審計。3.加強對房地產各項目公司的內部審計。房地產企業集團內具有特殊性，在內部審計的開展實施過程中，同樣應該把對下屬項目公司的審計作為重點。審計內容上，重點突出以下幾方面：投資立項審計，對立項開發項目的決策程序和可行性研究報告的合法性、真實性、完整性和科學性進行的審查和評價。設計勘察管理審計，對項目建設過程中勘察、設計環節各項管理工作質量及績效進行審計和評價。招投標審計，對建設項目各方面的招投標工作和工程承發包的質量及績效進行審查和評價。合同管理審計，對項目建設過程中各專項合同內容及各項管理工作質量及績效進行審查和評價。設備、材料采購與付款審計，對項目建設過程中設備、材料采購與付款環節各項管理工作質量及績效進行審計和評價。銷售與收款環節審計，對開發企業在銷售開發產品和收款過程中各項管理工作質量及績效進行審計和評價。通過內部審計，進一步強化對房地產下屬項目公司的治理水平以及有效控制。4.改進房地產集團公司內部審計形式和審計整改。在房地產集團公司內部審計的組織實施方面，應該注意加強內部各個部門之間的溝通，尤其是強化內部審計部門和項目部門、銷售部門、行政部門以及財務部門之間的聯系溝通，準確的掌握房地產集團公司經營的實際情況，確保內部審計工作的準確性和全面性。同時，還應該全面加強內部審計整改力度，對審計發現的問題和提出的建議，對被審計對象應當要求其在規定時間內整改，房地產內部審計部門應跟蹤檢查審計意見的執行情況，對于集團公司內部的一系列的重大審計項目應進行后續審計，以進一步增強房地產公司內部審計的實效性。

四、結語

對于房地產企業集團來說，優化集團公司治理，提升房地產集團公司的管理水平，應該注重進一步增強房地產公司內部審計的獨立性，豐富完善內部審計內容，提高內部審計結果，促進房地產集團公司的長遠發展。

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作者:王桂琪 單位:青島城投地產投資控股(集團)有限公司