房地產(chǎn)政策調(diào)控管理

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編者按：本論文主要從供給數(shù)量的影響；供給結(jié)構(gòu)的影響；房產(chǎn)的需求等進(jìn)行講述，包括了所以房產(chǎn)市場(chǎng)不能根據(jù)市場(chǎng)的需求信號(hào)自動(dòng)調(diào)節(jié)數(shù)量、為抑制短期投資炒房，國(guó)家采取了抑制需求的政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策是一種傾向性的政策，具有很大的腐敗誘惑性等，具體資料請(qǐng)見：

摘要：以1998年住房改革以來，房?jī)r(jià)走勢(shì)及目前市場(chǎng)狀況為研究背景，討論了近些年國(guó)家為抑制房?jī)r(jià)出臺(tái)的各項(xiàng)措施的實(shí)施情況，總結(jié)了調(diào)控失衡的原因，給出了四項(xiàng)建議措施，對(duì)實(shí)際的房?jī)r(jià)控制具有一定的指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；投資；失衡；

（1）研究背景。

1998年7月，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消了福利分房為特征的中國(guó)住房制度，住房改革拉開大幕。

根據(jù)中國(guó)社科院《中國(guó)社會(huì)藍(lán)皮書》報(bào)告，1998年至2003年我國(guó)商品房的價(jià)格增加了343元/平方米，2004年后，全面實(shí)施“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”后，到2005年房?jī)r(jià)比2003年漲了740元/平方米，進(jìn)入2006年，政府出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策。到2007年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.9%，房?jī)r(jià)走勢(shì)表現(xiàn)為一種非理性上漲。

（2）相關(guān)理論。

同其它商品一樣房產(chǎn)具有價(jià)格，適應(yīng)供求決定論、價(jià)值決定論、效用決定論和收益決定論四種理論，他們從不同的角度解釋了房?jī)r(jià)的形成。而我國(guó)的房?jī)r(jià)主要受到土地供應(yīng)、房屋需求、利率、租金、城市化進(jìn)程、拆遷等因素的影響，本文以這些影響因素為切入點(diǎn)分析房產(chǎn)政策失衡原因。

（3）政策失衡分析。

房產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的作用，自從1998年住房改革以來，各地房?jī)r(jià)連續(xù)攀升，國(guó)家先后采取了一系列的政策，包括調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率；住房按揭貸款首付比例和按揭貸款利率；調(diào)整土地投放數(shù)量，進(jìn)而影響調(diào)控房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)預(yù)期價(jià)格；征收住房交易稅和住房增值稅，間接影響購(gòu)房需求，特別是投機(jī)性需求。但這些政策在實(shí)際實(shí)施中并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，總結(jié)原因如下：

1供給數(shù)量的影響?yīng)?/p>

由于土地供應(yīng)數(shù)量受到嚴(yán)格控制，所以房產(chǎn)市場(chǎng)不能根據(jù)市場(chǎng)的需求信號(hào)自動(dòng)調(diào)節(jié)數(shù)量。土地是稀缺且不可再生資源，加上嚴(yán)格保護(hù)耕地，使產(chǎn)品市場(chǎng)化與要素非市場(chǎng)化之間的嚴(yán)重不對(duì)稱。房產(chǎn)放開而土地不放開，是導(dǎo)致目前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格居高不下的重要原因。

國(guó)家為控制房產(chǎn)的過熱現(xiàn)象，先后實(shí)施了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》和《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，這些政策在規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也有效地減少了房產(chǎn)的供給，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)不能滿足需求。另一方面，由于提高準(zhǔn)入門檻，淘汰了大量的中小開發(fā)商，形成“寡頭壟斷”的現(xiàn)象，通過各種人為手段造成房源緊張，哄抬價(jià)格。

2供給結(jié)構(gòu)的影響?yīng)?/p>

由于土地成本的增加，開發(fā)商為了獲取更多的利潤(rùn)空間，紛紛把資金投入了建設(shè)高檔住宅，導(dǎo)致房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，大量住宅閑置，房屋供應(yīng)緊張的局面。

為優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，國(guó)家實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策，初步建立了經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系，然而隨著經(jīng)濟(jì)適用房的推出，一些政策弊端顯露出來。

經(jīng)濟(jì)適用房只適用于低收入群體，而低收入群體中大部分為外來人口，外來人口卻無(wú)權(quán)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，這樣導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房不能面向真正需要的人，不能達(dá)到緩解住房壓力的目的。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家對(duì)開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼，由開發(fā)商按政府指導(dǎo)價(jià)格銷售給低收入群體，間接使低收入者受益，但是這種政策手段的干預(yù)，缺乏監(jiān)控機(jī)制，很難保證各個(gè)環(huán)節(jié)的順利完成。

3房產(chǎn)的需求

由于房?jī)r(jià)連續(xù)攀升，帶動(dòng)了房產(chǎn)市場(chǎng)的投資過熱，具有強(qiáng)勁的需求，導(dǎo)致價(jià)格一路上漲，嚴(yán)重偏離房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。

為抑制短期投資炒房，國(guó)家采取了抑制需求的政策。央行兩次加息。但最終結(jié)果對(duì)短期投資炒房影響甚微，反而抑制了個(gè)人住房和長(zhǎng)期投資購(gòu)房的熱度，導(dǎo)致市場(chǎng)購(gòu)買力下降。而房產(chǎn)長(zhǎng)期投資者，追求的是租金收益，加息提高了購(gòu)房成本，加上租賃市場(chǎng)的不景氣，租金收益的下降，使許多房產(chǎn)長(zhǎng)期投資者失去信心。對(duì)于短期投資者，決定房產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投機(jī)者往往將增加的利息成本轉(zhuǎn)移至下家，造成房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升。

控制房?jī)r(jià)措施建議：

措施一：改變土地供給方式，增加土地供給。

將土地供給和開發(fā)商相脫離，土地由政府按區(qū)域評(píng)估劃價(jià)，出售給房產(chǎn)最終用戶，開發(fā)商只負(fù)責(zé)土地上的建安及銷售，增加透明度，可以有力削弱開發(fā)商囤積土地、炒買妙賣。

根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量。土地供應(yīng)過量，宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟時(shí)，減少土地供應(yīng)總量，土地供不應(yīng)求，宏觀經(jīng)濟(jì)堅(jiān)挺時(shí)，增加土地供應(yīng)總量。以市場(chǎng)配置土地資源，以計(jì)劃彌補(bǔ)市場(chǎng)不足，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)供求平衡，科學(xué)規(guī)劃房產(chǎn)用地布局和比例。

措施二：取消經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

經(jīng)濟(jì)適用房政策是一種傾向性的政策，具有很大的腐敗誘惑性，帶來一系列的腐敗問題，國(guó)有補(bǔ)貼流失，不能使真正需要的人收益，應(yīng)從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，減少高檔住宅開發(fā)，增加普通商品房供應(yīng)。對(duì)低收入群體可以根據(jù)措施一，劃分特定區(qū)域免除土地費(fèi)，建設(shè)廉價(jià)房，由開發(fā)商出售給低收入者，減少了監(jiān)督成本。

措施三：采用多種經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)。

銀行利率的調(diào)整對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有積極的一面，也有消極的一面，所以不能單單依靠調(diào)整利息的經(jīng)濟(jì)手段來控制房?jī)r(jià)，應(yīng)采取多種措施，特別是稅收調(diào)節(jié)，對(duì)房產(chǎn)投機(jī)者制定更為細(xì)致的稅收政策，提高房產(chǎn)投機(jī)成本，減少投機(jī)性需求。

措施四:改變消費(fèi)觀念，發(fā)展租賃市場(chǎng)。

發(fā)展和完善房屋租賃市場(chǎng)，建立梯級(jí)消費(fèi)觀念，不僅減輕低收入家庭消費(fèi)壓力，而且解決當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下和高空置率的矛盾。

4結(jié)論

討論了以1998年住房改革以來，為抑制房?jī)r(jià)出臺(tái)的各項(xiàng)措施的實(shí)施情況，分析了調(diào)控失衡的原因，給出了調(diào)控房?jī)r(jià)四項(xiàng)建議，改變土地供給方式；采用多種經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)；取消經(jīng)濟(jì)實(shí)用房政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；改變消費(fèi)觀念，發(fā)展租賃市場(chǎng)。