房地產(chǎn)抵押貸款選擇分析

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編者按：本論文主要從政府行為的選擇等進(jìn)行講述，包括了完善制度環(huán)境、積極規(guī)范、完善和擴(kuò)大抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)、加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)、完善信用環(huán)境、充分發(fā)揮政府信用增級(jí)的功能、建立信用評(píng)估體系、個(gè)人信用評(píng)估體系是房地產(chǎn)抵押貸款證券化順利實(shí)施的基礎(chǔ)之一、逐步推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

內(nèi)容摘要：隨著人們對(duì)住房抵押貸款的需求急劇增加，住房抵押貸款證券化將對(duì)我國(guó)進(jìn)一步深化住房制度改革，提高住房市場(chǎng)有效需求，培養(yǎng)我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。本文圍繞政府行為如何在房地產(chǎn)抵押貸款證券化中發(fā)揮最大作用這一中心思想，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況構(gòu)建一個(gè)可行的房地產(chǎn)抵押貸款證券化模式，并闡述政府在證券化操作全過(guò)程中的行為選擇。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化政府行為

我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化流程設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實(shí)施的過(guò)程，就是房地產(chǎn)抵押貸款的收益與風(fēng)險(xiǎn)在各主體間重新分配的過(guò)程，所以有必要對(duì)證券化的流程進(jìn)行一個(gè)合理的設(shè)計(jì)，使各個(gè)主體在證券化過(guò)程中獲得均衡的收益與風(fēng)險(xiǎn)。

在制度框架不同的國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的程序各自不同，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，可以采用這樣的一個(gè)基本程序

政府行為的選擇

抵押貸款證券化作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新活動(dòng)，需要建立一系列適應(yīng)其發(fā)展的新的市場(chǎng)秩序與規(guī)則。考慮到制度變遷中政府往往具有強(qiáng)制力優(yōu)勢(shì)，因此抵押貸款證券化需要政府的協(xié)調(diào)。筆者認(rèn)為，政府行為應(yīng)該主要從以下幾個(gè)方面入手：

（一）完善制度環(huán)境

1.積極規(guī)范、完善和擴(kuò)大抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)。針對(duì)目前我國(guó)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上存在的主要問(wèn)題，政府可以從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)調(diào)整：

針對(duì)貸款方式單一、缺乏靈活性的問(wèn)題，應(yīng)給予商業(yè)銀行更大的自主權(quán)，鼓勵(lì)其以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，創(chuàng)新和豐富個(gè)人住房抵押貸款品種。貸款銀行可以根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際情況。針對(duì)不同市場(chǎng)制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個(gè)性化服務(wù)，從而進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸規(guī)模。

人民銀行應(yīng)對(duì)抵押貸款實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、利率、分期付款計(jì)劃、貸款條件、保險(xiǎn)服務(wù)、貸款管理等標(biāo)準(zhǔn)化，為抵押貸款支持證券在二級(jí)市場(chǎng)上的順利推行創(chuàng)造一個(gè)規(guī)范化的操作環(huán)境。

針對(duì)住房消費(fèi)市場(chǎng)上嚴(yán)重的供需不平衡的問(wèn)題，應(yīng)著重解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，建立和健全住房保障供應(yīng)體系，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。為鼓勵(lì)商業(yè)貸款機(jī)構(gòu)向中低收入家庭提供貸款，可以對(duì)住房抵押貸款提供優(yōu)惠利率、財(cái)政貼息，政府也可以成立專門機(jī)構(gòu)為低收入家庭提供擔(dān)保。

針對(duì)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)參與者單一的問(wèn)題，應(yīng)努力推動(dòng)住房金融體系的建設(shè)，例如加強(qiáng)我國(guó)政策性的住房?jī)?chǔ)蓄銀行的建設(shè)。

為了積極培育住房市場(chǎng)，還應(yīng)加強(qiáng)住宅產(chǎn)權(quán)管理，進(jìn)行全國(guó)住宅信息系統(tǒng)建設(shè)。另外，為了防止市場(chǎng)失靈，政府也應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的能力。

2.加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)。首先，在司法方面，住房抵押貸款證券化在發(fā)起人出售貸款方式的合法性，權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，破產(chǎn)隔離對(duì)抵押人權(quán)益的影響、以及特設(shè)信托機(jī)構(gòu)的法律管轄等方面，都對(duì)傳統(tǒng)的法律規(guī)范提出了挑戰(zhàn)。針對(duì)有關(guān)抵押貸款能否轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)移的方式、原債務(wù)人的知情權(quán)問(wèn)題以及真實(shí)出售的法律問(wèn)題等，有必要對(duì)現(xiàn)行法律必須給予適當(dāng)?shù)男抻啠拍転槲覈?guó)住房抵押貸款證券化的發(fā)展提供法律支持和保障。我國(guó)政府在推進(jìn)住房抵押貸款證券化時(shí)，可以借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善和修訂《擔(dān)保法》、《商業(yè)銀行法》、《公司法》、《證券法》和《信托法》，使抵押貸款證券化有章可循，有法可依。其次，在有關(guān)制度方面，一方面，應(yīng)盡快完善與抵押貸款支持證券相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；另一方面，為了增強(qiáng)抵押擔(dān)保證券的吸引力，我國(guó)可借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上稅收制度的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行稅收優(yōu)惠制度，一方面盡量降低抵押貸款證券化的成本，另外也可以增加抵押貸款支持證券對(duì)投資者的吸引力。

3.建立特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）。建立SPV是抵押貸款證券化的核心內(nèi)容之一，根據(jù)我國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，以信托公司作為載體的資產(chǎn)證券化方案遇到的障礙會(huì)相對(duì)小些。因?yàn)樵谀壳拔覈?guó)的法律環(huán)境和金融制度下，信托公司所特有的財(cái)產(chǎn)隔離機(jī)制完全符合資產(chǎn)證券化運(yùn)行機(jī)制的本質(zhì)要求，因此，SPV采取信托模式應(yīng)該是目前我國(guó)資產(chǎn)證券化模式的現(xiàn)實(shí)選擇。

但是，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)抵押貸款證券化長(zhǎng)久發(fā)展的角度看，政府發(fā)起設(shè)立的SPV也應(yīng)占有一席之地。由政府出面組建SPV，不僅容易獲得投資者的信任，信用評(píng)級(jí)較高，融資成本較低，而且在抵押市場(chǎng)上可以充當(dāng)“最后貸款人”的角色。這對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的交易程序，有效的定價(jià)機(jī)制和統(tǒng)一的清算體系均將產(chǎn)生不可低估的影響。在美國(guó)、加拿大和我國(guó)香港地區(qū)，抵押二級(jí)市場(chǎng)都是由政府發(fā)起設(shè)立的公司推動(dòng)的，這體現(xiàn)了政府對(duì)住宅金融市場(chǎng)的干預(yù)與扶持。但SPV不是政府的行政機(jī)構(gòu)，必須遵循市場(chǎng)運(yùn)作的原則，這種將政府扶持與市場(chǎng)原則有機(jī)結(jié)合的方式有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙重目標(biāo)。

（二）完善信用環(huán)境

1.充分發(fā)揮政府信用增級(jí)的功能。信用增級(jí)可以分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)兩類，內(nèi)部信用增級(jí)的方式有超額抵押、建立現(xiàn)金儲(chǔ)備賬戶等。外部信用增級(jí)主要通過(guò)金融擔(dān)保或保險(xiǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。除此之外，還可以選擇資信度高的商業(yè)銀行或保險(xiǎn)公司充當(dāng)擔(dān)保人，并與其簽訂擔(dān)保協(xié)議。

對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行信用增級(jí)，是實(shí)行住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵，而以什么方式提供信用擔(dān)保，則是信用增級(jí)的核心。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，住房抵押貸款證券化的擔(dān)保方式主要有政府擔(dān)保、企業(yè)擔(dān)保和個(gè)人擔(dān)保等。

在我國(guó)實(shí)行住房抵押貸款證券化，政府擔(dān)保也可以發(fā)揮重要作用：政府信譽(yù)高，實(shí)力強(qiáng)，由政府來(lái)進(jìn)行信用增級(jí)，能增強(qiáng)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的安全感，提高他們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，消除惜貸心理。

政府提供信用增級(jí)，能促進(jìn)中低收入家庭的住房消費(fèi)。為中低收入者提供抵押貸款的擔(dān)保，與政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消費(fèi)的供需矛盾的目標(biāo)相一致。目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，信用基礎(chǔ)薄弱且信用制度滯后。政府采用擔(dān)保的方式來(lái)進(jìn)行信用增級(jí)，其示范作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)擔(dān)保作用本身，政府為住房抵押貸款提供擔(dān)保，表明了政府推動(dòng)住房金融市場(chǎng)的決心，促使更多的貸款機(jī)構(gòu)和商業(yè)性保險(xiǎn)公司放心大膽地積極參與住房貸款業(yè)務(wù)。

政府擔(dān)保減少了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。政府擔(dān)保進(jìn)入保險(xiǎn)市場(chǎng)，可以將社會(huì)上信用風(fēng)險(xiǎn)高的那一部分購(gòu)房者（中低收入家庭）從商業(yè)保險(xiǎn)市場(chǎng)中分離出來(lái)，實(shí)質(zhì)是降低了金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)，有利于商業(yè)銀行進(jìn)行住房抵押貸款證券化操作。政府同時(shí)在一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上發(fā)揮信用增級(jí)的功能，可以使我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)得到進(jìn)一步完善。

政府提供信用增級(jí)，最大的一個(gè)問(wèn)題應(yīng)該是資金來(lái)源問(wèn)題。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的情況，我國(guó)政府也可以通過(guò)財(cái)政預(yù)算撥付、收取保險(xiǎn)費(fèi)以及存儲(chǔ)準(zhǔn)備金等手段來(lái)解決擔(dān)保賠償所需的資金問(wèn)題。2.建立信用評(píng)估體系。我國(guó)的個(gè)人信用制度建設(shè)還處于起步階段，個(gè)人信用制度的欠缺已經(jīng)成了抵押貸款證券化發(fā)展的巨大障礙。在我國(guó)信用評(píng)估體系的建設(shè)的起步階段，政府推動(dòng)可以發(fā)揮極大作用：

制定和實(shí)施有關(guān)法律。目前的問(wèn)題是我國(guó)法律法規(guī)涉及個(gè)人征信方面的有關(guān)立法相對(duì)滯后，至今只有一部《征信管理?xiàng)l例》，從2002年起草至今尚未正式頒布。因此，應(yīng)該強(qiáng)化政府這一外部強(qiáng)制力的作用，對(duì)《擔(dān)保法》、《合同法》、《貸款通則》等涉及個(gè)人信用方面的條款作必要的修改和完善；對(duì)保護(hù)個(gè)人隱私也應(yīng)作全面的規(guī)定，盡快出臺(tái)關(guān)于信用數(shù)據(jù)開放和使用的法律法規(guī)。總之，政府應(yīng)該建立一系列違約懲罰機(jī)制，規(guī)定信用資料的傳播范圍，保護(hù)公民的合法權(quán)益等，最終目的是建立起一個(gè)安全高效的個(gè)人信用評(píng)估體系。

發(fā)揮政府作用，推動(dòng)信用評(píng)估中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)。據(jù)報(bào)道，我國(guó)自1987年在沈陽(yáng)成立首家信用評(píng)級(jí)公司以來(lái)，至今約有信用中介服務(wù)機(jī)構(gòu)1200多家，其中60％為信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，35％為開展信用調(diào)查、信用評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)管理等咨詢公司，5％為專門從事信用征集、評(píng)級(jí)和管理的信用中介機(jī)構(gòu)。顯然，總體上我國(guó)目前的信用中介服務(wù)機(jī)構(gòu)無(wú)論質(zhì)量、數(shù)量都不能滿足全國(guó)性個(gè)人信用評(píng)估體系建設(shè)的需要，僅僅依靠市場(chǎng)的力量來(lái)推動(dòng)個(gè)人信用制度建設(shè)也是不可行的。應(yīng)該發(fā)揮政府在監(jiān)督管理和環(huán)境創(chuàng)造上的優(yōu)勢(shì)，完善個(gè)人存款實(shí)名制，建立個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，建立個(gè)人基本賬戶制度，建立個(gè)人破產(chǎn)制度等。用法律的形式對(duì)個(gè)人賬戶體系、個(gè)人信用的記錄和移交、個(gè)人信用檔案的管理，個(gè)人信用級(jí)別的評(píng)定、披露和使用，個(gè)人信用主客體的權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范做出明確的規(guī)定；同時(shí)明確個(gè)人信用評(píng)估各機(jī)構(gòu)的職責(zé)，使個(gè)人信用制度在法律的框架范圍內(nèi)合理運(yùn)行，規(guī)范發(fā)展。

建立科學(xué)的個(gè)人信用評(píng)估管理系統(tǒng)。科學(xué)的信用信息管理系統(tǒng)是個(gè)人信用評(píng)估體系建立的基礎(chǔ)。我國(guó)目前個(gè)人信息非常分散，可以由政府出面建立個(gè)人信用評(píng)估管理系統(tǒng)。由政府將各部門的個(gè)人信息進(jìn)行匯總，以個(gè)人支付能力和信用記錄為核心，以定量分析的方法評(píng)定個(gè)人信用等級(jí)。通過(guò)將信用評(píng)分結(jié)果劃分為不同的信用檔次，向信貸決策提供一個(gè)科學(xué)、準(zhǔn)確和有效的信息系統(tǒng)。

總之，個(gè)人信用評(píng)估體系是房地產(chǎn)抵押貸款證券化順利實(shí)施的基礎(chǔ)之一，我國(guó)政府應(yīng)吸收、借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家在信用制度建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，建立具有我國(guó)特色的信用評(píng)估體系,從而保障我國(guó)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（三）完善金融環(huán)境

目前，我國(guó)還沒(méi)有建立起一個(gè)完整的房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待進(jìn)一步明確。在我國(guó)抵押貸款證券化試點(diǎn)工作已經(jīng)正式啟動(dòng)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將會(huì)更加活躍，但也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。目前來(lái)看，抵押貸款證券化過(guò)程中以下幾個(gè)有關(guān)金融改革與監(jiān)管的問(wèn)題顯得尤為重要：

逐步實(shí)現(xiàn)從“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”向“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變。應(yīng)該說(shuō)，混業(yè)經(jīng)營(yíng)是全球金融業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，也是抵押貸款證券化帶來(lái)的必然結(jié)果。但是，分業(yè)經(jīng)營(yíng)是我國(guó)在證券市場(chǎng)發(fā)展初期的歷史選擇。因此，在抵押貸款證券化的運(yùn)作中，關(guān)于“分業(yè)”還是“混業(yè)”的問(wèn)題就不可避免了。“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”可以擴(kuò)大整個(gè)金融業(yè)的資源利用效率，提高金融機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)、保險(xiǎn)市場(chǎng)的相互促進(jìn)和發(fā)展。但分業(yè)經(jīng)營(yíng)卻又利于金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)安全性、穩(wěn)定性，雙方互有利弊。從我國(guó)實(shí)踐來(lái)看，從1999年8月開始，允許部分券商參與同業(yè)拆借市場(chǎng)，從而打開了銀行信貸資金流向證券市場(chǎng)的通道。2000年2月，中國(guó)人民銀行和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，允許符合條件的證券公司以自營(yíng)股票和證券投資基金作質(zhì)押向商業(yè)銀行貸款，在一定程度上打通了商業(yè)銀行與證券公司的資金通道。2005年2月20日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合公布并開始實(shí)施《商業(yè)銀行設(shè)立基金管理公司試點(diǎn)管理辦法》。按照規(guī)定，我國(guó)商業(yè)銀行可直接出資設(shè)立基金管理公司。銀行將借此進(jìn)入證券市場(chǎng)。這一切現(xiàn)實(shí)說(shuō)明，混業(yè)經(jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨，原來(lái)的規(guī)定已經(jīng)不適應(yīng)我國(guó)目前的形勢(shì)發(fā)展。

我國(guó)能否順利實(shí)現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營(yíng)向混業(yè)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵取決于金融風(fēng)險(xiǎn)是否能夠得到有效地控制，而有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)又依賴于完善的金融監(jiān)管制度。因此，政府有必要進(jìn)一步健全和完善我國(guó)金融監(jiān)管，逐步實(shí)現(xiàn)由“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”向“混業(yè)經(jīng)營(yíng)”的重大轉(zhuǎn)變。

逐步推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革。利率是形成抵押貸款支持證券價(jià)格的基礎(chǔ)。建立和健全利率體系對(duì)住房抵押貸款證券化的發(fā)展具有重要意義。一直以來(lái)，利率市場(chǎng)化都是我國(guó)金融改革的一個(gè)重要目標(biāo)。只有國(guó)有銀行普遍建立現(xiàn)代銀行制度，形成有效的約束和激勵(lì)機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)力得到提高之后，利率市場(chǎng)化才具有相應(yīng)的微觀基礎(chǔ)。因此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該逐漸放開銀行貸款利率，給予貸款利率更大的浮動(dòng)空間。在存款利率保持政府嚴(yán)格控制，貸款利率實(shí)行浮動(dòng)的情況下，意味著抵押貸款利率低的銀行能夠爭(zhēng)取到更多的借款人，這將增強(qiáng)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)，有利于提高住房金融效率。也使銀行更有條件選擇信用狀況相對(duì)較好的客戶，這樣，在提高盈利水平的同時(shí)，銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)也能夠得到更有效的控制。另一方面，抵押貸款支持證券的利潤(rùn)空間應(yīng)該是來(lái)自于基準(zhǔn)利率與抵押貸款利率之間的區(qū)間，因此，在利率市場(chǎng)化進(jìn)程中還有必要進(jìn)一步完善我國(guó)國(guó)債發(fā)行與交易體制，使國(guó)債利率真正成為我國(guó)中長(zhǎng)期債券的基準(zhǔn)利率。這樣，抵押貸款支持證券定價(jià)基礎(chǔ)的完善，才能通過(guò)價(jià)格機(jī)制對(duì)住房資金實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。

加強(qiáng)對(duì)抵押貸款證券發(fā)行與交易的監(jiān)管。由于抵押貸款支持證券的發(fā)行與交易直接影響到金融市場(chǎng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、效率和風(fēng)險(xiǎn)等。因此，有必要進(jìn)一步規(guī)范抵押貸款支持證券的發(fā)行與流通，加強(qiáng)對(duì)有關(guān)證券參與人的金融監(jiān)管。抵押貸款支持證券也是一種證券，按照現(xiàn)行法律法規(guī)，應(yīng)納入《證券法》管理范疇，并受中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)的監(jiān)管。但是，我國(guó)抵押貸款支持證券的發(fā)行不能按照企業(yè)債券的發(fā)行來(lái)管理，而應(yīng)該考慮在證監(jiān)會(huì)中設(shè)立一個(gè)專門的抵押貸款支持證券管理機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管主體。同時(shí)成立一個(gè)自律性機(jī)構(gòu)，專門規(guī)范抵押貸款支持證券發(fā)行和交易中的貸款銀行、SPV、證券承銷商、交易商、投資經(jīng)紀(jì)人的行為。另外，在抵押貸款支持證券交易中，也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信息披露的監(jiān)管等。